Торговые центры. Ввод в эксплуатацию

Какие знаковые торговые центры откроются на региональных рынках до конца 2017 года?

По мере ожидаемого снижения темпов строительства новых торговых центров в Москве, фокус девелоперов все больше смещается в сторону регионов. Особенно сильно растет спрос на торговые площади в городах с населением до 300-500 тысяч человек.

Вместе с тем, многие миллионники еще способны вместить достаточное количество интересных объектов. Другая часть нового предложения будет обеспечена реконструкцией расширением действующих торговых площадок в региональных центрах.

По прогнозам экспертов CBRE, в 2017 году объем ввода новых качественных торговых площадей в России снизится почти на треть и составит около 586 000 кв.м. Моллы.Ru представляют список наиболее интересных региональных проектов, которые ожидаются к открытию до конца текущего года.

Гудок, Самара. GLA = 115 000 кв.м

Техническое открытие крупнейшего в Поволжье шопинг-молла состоялось за несколько дней до наступления Нового года. Но основные арендаторы флагманского ТРЦ группы «Виктор и Ко» примут первых покупателей в 1-2 кварталах 2017 года. «Гудок», который, как ожидается, станет центром притяжения одного из самых насыщенных торговыми объектами города в России, представит более 200 магазинов, 27 кафе и ресторанов, развлекательную зону площадью 9000 кв.м и фитнес-клуб с бассейном.

Акварель, Тольятти. GLA = 38 500 кв.м

Строительство ТРЦ «Акварель» в г. Тольятти, проекта девелоперской компании Иммошан Россия, близится к завершению. Открытие торгового центра запланировано на второй квартал 2017 года. «Акварель» - это новая модель ритейл-парка с гипермаркетами «Ашан» и «Леруа Мерлен», автосервисом, ресторанами формата drive-through, внешней спортивно-развлекательной зоной и торговой галереей площадью 11 600 кв.м.

Мегамаг, Ростов-на-Дону. GLA = 40 000 кв.м

Концерн «Единство» завершает реализацию второй фазы ТРЦ «Мегамаг», одного из крупнейших моллов на юге России. Стоимость проекта оценивается в 2,5 млрд рублей. Концепция второй очереди были разработана Chapman Taylor - она включает большой фуд-корт и развлекательную часть с кинотеатром. Изюминкой нового здания станет центральный купол площадью более 2000 кв.м. Кстати, после открытия второй очереди концерн приступит к реновации первой фазы ТРЦ «Мегамаг».

Солонцы, Красноярск. GLA = 105 000 кв.м

В Красноярске близится к завершению строительство крупнейшего в городе ТРЦ «Солонцы», общая площадь молла составит более 230 000 кв.м. Проект, который начинал строить «Торговый квартал», сейчас находится в портфеле группы «Еврострой» и Lenhard Development. После открытия ТРЦ «Солонцы» станет одним из крупнейших в Сибири и на региональном рынке в целом. В числе арендаторов обещают якорей всех востребованных форматов и обширную фэшн-галерею.

Европа, Курск. GLA = 80 000 кв.м

ТРЦ «Европа» в Курске - флагманский проект группы «Промресурс», развивающей одноименную торговую сеть в городах Черноземья. В 2017 году компания планирует достроить вторую очередь молла, общая площадь которого достигнет рекордных для региона 180 000 кв.м. ТРЦ «Европа» получит тематический парк аттракционов площадью 20 000 кв.м, а общее число брендов на территории центра достигнет 270.

Галактика, Барнаул. GLA = 65 400 кв.м

В Барнауле появится вторая очередь суперрегионального ТРЦ «Галактика», проекта девелоперской компании «Мария Ра». На этой неделе стало известно, что строка временно приостановлена по решению Госстройнадзора. Проверка качества строительных работы была проведена после обрушения кровли в гипермаркете «Ашан» в декабре. Тем не менее, ожидается, что до конца года строительство второй фазы мегацентра площадью более 154 кв.м GBA будет завершено. Проект предполагает более 200 магазинов от масс-маркета до middle plus, 15 кафе и ресторанов и каток площадью 800 кв.м.

М7 Молл, Уфа. GLA = 53 300 кв.м

ТРЦ М7 Молл - проект с концепцией квартала общественно-деловой зоны, строится на федеральной трассе в 12 минутах езды от центра Уфы. Общая площадь комплекса составит более 66 тысяч кв.м. Строительство ТРЦ, который задумывался как аналог «Меги», началось еще в 2011 году. Ожидается, что первых покупателей новый шопинг-молл примет уже до конца 2017 года.

Калина Молл, Владивосток. GLA = 46 300 кв.м

Владивосток, в последние годы все больше привлекающий сильные концепции и федеральные бренды, в конце 2017 года получит новый профессиональный торговый комплекс «Калина Молл» общей площадью около 95 000 кв.м. В числе арендаторов нового центра называются гипермаркет «Самбери», «Эльдорадо», «Л"Этуаль» и первый в городе мультиплекс «Киномакс».

Европейский, Новосибирск. GLA = 45 000 кв.м

Строящийся на пересечении трех крупных транспортных магистралей Новосибирска – Ипподромской, улиц Д. Ковальчук, Б. Хмельницкого - ТРЦ «Европейский» станет одной из крупнейших площадок в городе с GBA более 100 000 кв.м. Проектирование центра началось еще в докризисном 2008 году. В настоящее время завершается строительство внешней части комплекса. Ожидается, что ТРЦ может принять первых покупателей в четвертом квартале 2017 года.

В числе новых проектов - торговые центры «Рио», «Галерея», «Скай Молл» и «Саларьево».

По итогам 2016 года обеспеченность Новой Москвы торговыми площадями может превысить показатели Москвы в старых границах на 300 процентов, отмечается в новом исследовании компании NAI Becar.

Сегодня при общей стагнации рынка коммерческой недвижимости рынок инфраструктуры Новой Москвы активно растет: в 2015 году ожидается ввод в эксплуатацию уже около 200 тысяч кв.м нежилых помещений, 30% среди которых будет приходиться на торговые объекты.

Ответом на изменение направления вектора жилого строительства стали планы девелоперов по строительству новых крупномасштабных ТЦ: в 2015 здесь откроется «Рио», в 2016 – «Галерея», в 2017 – «Скай Молл» и «Саларьево».

Для обеспечения повседневного спроса девелоперы в обязательном порядке включают коммерческую инфраструктуру в состав жилых проектов. Часть площадей реализуется в формате микрорайонных торговых центров – сегодня запланированы к вводу более пяти подобных проектов - в ЖК «Рассказово», «Новые Ватутинки», «Горчаков», «Ново-Никольское» и др. Понимая, что емкость рынка торговых центров имеет свои пределы, некоторые девелоперы делают ставку на профессиональный стрит-ритейл.

Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar, прогнозирует, что к концу 2016 г., при условии ввода всех заявленных объектов обеспеченность жителей ТиНАО торговыми площадями достигнет 1 494 кв.м на 1 000 человек – на 300% выше по сравнению со средней обеспеченностью Москвы в старых границах. В дальнейшем все будет зависеть от конъюнктуры рынка жилья – сегодняшнее замедление активности на рынке продаж новостроек может через 3-5 лет обернуться обострением конкуренции между торговыми проектами.

Таблица: S.A. Ricci, CBRE, JLL

Почти половину всех новых офисных площадей обеспечит ввод бизнес-центров «IQ-квартал» (130,3 тыс. кв. м) и «Башня Федерация. Восток» (82,6 тыс. кв. м) в «Москва-Сити», отмечают аналитики компании CBRE. По их прогнозам, объем сделок новой аренды и продажи в следующем году сохранится на уровне 2016 года и составит порядка 1 млн. кв. м. «Однако при детальном изучении заявленных проектов мы приходим к выводу, что реальный объем доступного в аренду предложения будет серьезно ниже. В частности, ключевые объекты в классе А уже частично реализованы. Например, свыше 50% площадей в «ВТБ Арена парк» проданы совладельцу компании «ТехноНИКОЛЬ»; «IQ-квартал» в «Москва-Сити» снял с рынка около 50% площадей; вакантная площадь в БЦ на Большой Пионерской на текущий момент составляет около 30% от общего объема», — говорит Елизавета Голышева.

Самым крупным бизнес-центром, который откроется в следующем году, станет «IQ-квартал» (130,3 тыс. кв. м) в «Москва-Сити» (Фото: с сайта «Галс-Девелопмент»)

Объем сделок новой аренды и продажи в следующем году сохранится на уровне 2016 года и составит порядка 1 млн. кв. м, прогнозируют в компании CBRE. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы в 2017 году может еще сильнее снизиться. По данным JLL, она упала с пикового значения в 17% на конец 2014 года до примерно 15% к концу 2016 года. В абсолютных цифрах это составляет порядка 2,8 млн кв. м пустующих офисов. «Офисный рынок будет оставаться рынком арендатора: уровень вакантности служит хорошим стимулом для дисконта в 15-20% и более, который нередко достигается при переговорах сегодня и будет достигаться в 2017 году. Помимо дисконта по ставке, арендаторы смогут получить увеличенные арендные каникулы (до 12 мес. и более) и/или отделку офиса за счет владельца БЦ», — говорит Дмитрий Жидков.

Следующий год для рынка офисной недвижимости Москвы станет годом роста: ставки аренды в классе А и Б могут увеличиться на 3-5%, до 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год, считают аналитики международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. В компании CBRE ожидают в 2017 году роста ставок аренды на 5-10% при нормализации внешнего фона. При этом ставок будут номинированы преимущественно в рублевой зоне. В компании S.A. Ricci ожидают, что арендные ставки будут находиться в состоянии равновесия, колебания возможны в диапазоне 1-3%. Говорить о смене тренда на растущий возможно не ранее второго полугодия 2017 года, отмечает директор офисного департамента S.A. Ricci Дмитрий Жидков.

Торговая недвижимость

В 2017 году в Москве консультанты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», ожидают снижения темпов ввода торговых площадей в Москве. По данным компании CBRE, в следующем году к открытию заявлено порядка 270 тыс. кв. м, что на 36% меньше объема 2016 года. Таким образом, по итогам 2017-го уровень обеспеченности торговыми площадями в столице достигнет 484 кв. м на 100 жителей.

Крупнейшим торговым проектом, открытие которого намечено на будущий год, является «Vegas Кунцево» (113 тыс. кв. м) (Фото: с сайта Crocus Group)

Крупнейшим проектом, открытие которого намечено на будущий год, является третий в Московском регионе Vegas площадью свыше 113 тыс. кв. м. При этом основная часть анонсированных новых объектов представлена небольшими торговыми центрами, в том числе районными форматами. «Можно говорить о том, что пора гигантомании прошла — это в том числе связано с отсутствием крупных участков под застройку в удобных локациях, фокус девелоперов смещается в сторону заполнения ниш в определенных районах», — говорит руководитель отдела ретейл-консалтинга компании JLL Полина Жилкина. Это, по ее мнению, и приводит к значительному сокращению общего объема ввода в сравнении с высокими показателями 2014-2016 годов, когда на московский рынок вышло сразу несколько суперпроектов (например, «Авиапарк», Columbus, Vegas Crocus City, «Ривьера»).

В декабре в на пресс-конференции международной консалтинговой компании Colliers International , что по итогам 2016 года в Москве будет построено вдвое меньше офисов, ввод новых торговых центров сократится почти на четверть. На столичном офисном рынке темпы ввода объектов замедлились на 54% относительно 2015-го: по итогам года в столице появится около 350 тыс. кв. м площадей в новых бизнес-центрах, рассказала журналистам директор офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова. По ее словам, в 2015 году было введено более 700 тыс. кв. м офисных площадей, а в 2014 году — 1,5 млн кв. м.

Темпы строительства торговых объектов в Москве останутся на минимальном за прошедшие десять лет уровне до 2019 года, пришли к выводу в Colliers International. Сейчас на стадии строительства находятся 14 торговых центров общей площадью 625 тыс. кв. м, заявленных к вводу в 2018-2019 годах. Прогноз по запуску по итогам 2017 года новых объектов — около 290 тыс. кв. м. В третьем квартале на рынок вышли два новых центра - «Vegas Кунцево» (арендопригодная площадь 113,4 тыс. кв. м, 56-й км МКАД) и 11,6 тыс. кв. м торговых площадей в составе многофункционального комплекса «Фили Град» в Береговом проезде. Максимальный за прошедшее десятилетие объем ввода таких объектов был зафиксирован в 2014 году, на рынок поступило почти 900 тыс. кв. м новых площадей. Минимальный объем отмечен в 2011 году - около 250 тыс. кв. м.

При этом увеличение площадей обеспечивают в основном небольшие объекты. По словам партнера Colliers International Анны Никандровой, сохраняется тренд на торгцентры районного формата (сдаваемая площадь - до 10–15 тыс. кв. м). В этом году вышли торгцентры «Парагон» в Измайлово, «Шоколад» в Беляево, «Зеленый» в Басманном районе, «Цимлянский» в Люблино. «Большинство из них долго оставалось в статусе долгостроя»,- отмечает эксперт. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский уточнил, что последний раз торгцентр масштаба «Vegas Кунцево» открывался в Москве два с половиной года назад: Columbus с арендопригодной площадью 140 тыс. кв. м.

Сейчас общий объем рынка торговых площадей в Москве - 6,8 млн кв. м, уровень вакансии -10%. Руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости JLL Оксана Копылова оценивает вакансию в торгцентрах еще ниже - в 6%, по данным за третий квартал, к концу года показатель может снизиться до 5,7%. «На фоне сокращения объема ввода новых объектов, свободные площади в действующих торгцентрах активно заполняются арендаторами»,- оптимистичен господин Обуховский.

Около 35% предложений для арендаторов приходится на объекты, введенные в эксплуатацию в 2012–2017 годах, 29% - в 2008–2012 годах. Но, по словам Анны Никандровой, неоднородная структура предложения не влияет на состав арендаторов. Так, по данным Colliers International, анализ в 20 торговых центрах Москвы арендопригодной площадью более 50 тыс. кв. м показал: в 13 из них представлено больше половины ключевых fashion-брендов. Оксана Копылова добавляет, что более половины действующих в Москве торгцентров нуждается в реконцепции.

Наибольшую конверсию трафика демонстрируют небольшие объекты площадью около 15 тыс. кв. м, согласна руководитель направления аренды торговых центров Cushman & Wakefield Евгения Осипова. По ее словам, крупным торгцентрам сейчас приходится конкурировать с объектами районного масштаба. «Модель потребления меняется, сейчас важнее ассортимента и цен близость торговли к дому»,- поясняет она. В результате объекты, ориентированные на повседневные нужды жителей района, оказываются до пяти раз устойчивее к изменениям экономических условий и потребительских предпочтений, чем крупные торгцентры. «В крупных моллах в начале кризиса в 2015 году трафик посетителей упал на 10%, а в небольших торгцентрах - всего на 2%»,- добавляет госпожа Осипова. В будущем году тенденция к снижению площадей торгцентров сохранится, убеждена она. Эти объекты сжимаются по площади с 2016 года - уже тогда они были на 7% меньше, чем в 2015 году, средняя площадь достигала 43 тыс. кв. м, в 2017 году ожидается снижение до 34 тыс. кв. м.

В I полугодии 2017 года в Москве было открыто два торговых центра. По данным , суммарная площадь торговых центров «Зеленый» и «Ашан Пролетарский» составила 32,8 тысяч кв. метров. Последний раз такие низкие результаты ввода ТЦ в Москве были зафиксированы в первой половине 2003 года.

Доля пустующих помещений в торговых центрах составила 8,4%, также приблизившись к показателю кризисного 2009 года, когда он составлял 7,1%.

Выше всего вакантность в объектах, открытых в 2016 году: в них пустует каждый пятый квадратный метр. В прошлом году были запущены ТЦ «Акварель Южная», «Бутово Молл», «Хорошо!», «Восточный ветер», «Новомосковский» и несколько других.

Значительный объем вакантных помещений также сохраняется в торговых центрах, вышедших на рынок в 2014 году (каждый десятый кв. метр) и 2015 году (каждый седьмой кв. метр).

Всего в действующих московских ТЦ свободны свыше 500 тысяч кв. метров площадей (в 2016 году этот показатель превышал 1 млн кв. метров).

Максимальный объем вакантных площадей зафиксирован в Южном административном округе, где из 1,1 млн. кв. метров торговых площадей свободны почти 90 тысяч кв. метров (или 17% от общего объема вакантных помещений на территории Москвы).

Наименьшее количество вакантных площадей в Троицком и Новомосковском административном округе (ТиНАО), где пустуют около 20 тысяч кв. метров или 4% от общего объема вакантных площадей в столице.