Folypát. tech. tudományok,
Az ANF-ASSESSMENT LLC vezérigazgatója

A piackivonási módszer láthatóan lehetővé teszi az ingatlanok tőkésítési arányának legmegfelelőbb értékének meghatározását.

Mint tudják, a kapitalizációs arány a következő:

Ahol:
K - kapitalizációs mutató;
NOR 1 - a nettó működési bevétel előrejelzett értéke;
C 0 - az ingatlan bekerülési értéke az értékelés napján;
NOR 0 - a nettó működési eredmény aktuális értéke az értékelés napján;
t a nettó működési bevétel éves növekedési üteme.

Tekintettel arra, hogy a nettó működési bevétel piaci értékére vonatkozó adatok általában nem állnak az értékbecslő rendelkezésére, a javasolt bérleti díj értékét kell a piac kitermeléséhez felhasználni. Ebben az esetben a számított függőség a következőképpen alakul:

Ahol:
Az 1i az i-edik ingatlan becsült bérleti értéke;
A 0i az i-edik ingatlan bérleti díjának összege az értékelés napján;
C 0i - az i-edik ingatlan bekerülési értéke az értékelés napján
a 1 az ingatlan kihasználatlanságának átlagos piaci együtthatója;
a 2 az arány átlagos piaci értéke üzemeltetési költségek bérelni;
n az ingatlanobjektumok száma, azon információk alapján, hogy melyik piackinyerést végzik.

A bérleti díj beszedésekor a veszteség-korrekciót általában nem veszik figyelembe, mivel jelenleg az esetek túlnyomó többségében az a bevett gyakorlat, hogy a bérlő terhére előleget szednek be, vagy visszafizetendő alapot képeznek, meghatározott időszakra (általában 1 ...3 hónapra) szóló bérleti díj összegében.

A működési költségek bérleti díjhoz viszonyított arányának piaci értékének meghatározásakor szem előtt kell tartani, hogy általában közművek részben vagy egészben a bérleti díjon felül fizetik. Leggyakrabban az elektromos áram és a kommunikációs szolgáltatások külön fizetendők. Szigorúan véve a működési költségeknél figyelembe kell venni a nagyobb javítások levonásait is, amelyekre a gyakorlatban általában nem kerül sor.

A bruttó bérleti díj szorzója (GRM) a piaci ár és a potenciális vagy tényleges bruttó jövedelem átlagos aránya bizonyos típus ingatlan

Kimutattuk, hogy a VRM érték kiszámításakor az ingatlanpiac megfelelő szegmensének bérleti díjának és költségének átlagos (piaci) értékei használhatók. A BRM meghatározásához a számított függőség a következőképpen alakul:

Ahol:
K VRM - az ingatlanobjektumok eladási árai és bérleti díjai mintáinak paramétereitől függő korrekciós együttható;
C P0 - ingatlan értékesítés átlagos költsége;
A P0 pedig az ingatlanok átlagos bérleti díja.
A K VRM együttható értéke a bérleti díjak mintáitól és az ingatlanobjektumok értékétől függ, és a táblázatban található. 1.

Táblázat 1. K VRM együtthatók értékei

A BPM meghatározására szolgáló számított függőség szerkezete hasonló a tőkésítési mutató kiszámításához használt (1) függőséghez. A VRM-re vonatkozó hasonló érvelést végrehajtva a -ben, a következő számított összefüggést kapjuk a tőkésítési mutató meghatározásához:

Ugyanakkor a K K együttható értékeit a táblázat tartalmazza. 2, amely a táblázatból származó értékek transzponált mátrixa. 1.

Táblázat 2. K K együtthatók értékei

Az utolsó összefüggést figyelembe véve a tőkésítési mutató meghatározásához a számított függés a következőképpen alakul:

A kapott számított függőség sajátossága, hogy csak olyan dimenzió nélküli paramétereket tartalmaz, amelyek az ingatlanpiac megfelelő szegmensét jellemzik.

Táblázat 2. A K K x K VRM együtthatók szorzatának értéke

Ugyanakkor egy meglehetősen szűk piaci szegmensre, amelyet kis mintatartomány jellemez, feltételezhető, hogy a K k x K BPM = 1 érték (az a cellatartomány, amelyben ez a feltétel hibával fogadható el. legfeljebb 10%-a van árnyékolva).

Ezt követően a kapott tőkésítési mutatóból az értékelendő ingatlan kompenzációs alaptényezőjét levonva, például Ring módszerrel, meghatározható a megtérülési ráta (leszámítolás).

A fenti arányok potenciálisan az alábbi módszerek (algoritmusok) alkalmazását teszik lehetővé az ingatlanok értékének meghatározásakor:

• jövedelemszemléletű megközelítés keretében - piaci adatok alapján határozza meg az ingatlanpiac megfelelő szegmensére vonatkozó tőkésítési tényezőt (diszkontrátát);
• jövedelemszemléletű megközelítés keretében - az értékelés során a kumulatív konstrukcióval és a piackivonási módszerrel meghatározott értékek egyeztetésével kapott tőkésítési együttható (diszkontráta) értékét használja;
• az összehasonlító megközelítés keretein belül a BRM meghatározásához használjon kumulatívan konstruált diszkontrátát, vagy egyeztesse a kapott BRM-et a piaci adatok alapján meghatározott értékkel.

Hangsúlyozni kell, hogy a VRM és a kapitalizációs arány értékei nem az értékelendő objektumot, hanem a vizsgált piaci szegmens aktuális helyzetét jellemzik. Ezért ezek kiszámításánál elfogadhatatlan az analóg objektumok korrigált költségjellemzőinek alkalmazása, de szükséges a szóban forgó piaci szegmensre rendelkezésre álló adatok felhasználása. Ugyanakkor a számításokhoz használt kezdeti bérleti díj és költségértékek körének csökkentése érdekében a piaci szegmens tetszőlegesen leszűkíthető, például a lakóépületek I. emeleti irodahelyiségei a kerületben. a Moszkvai Egyetem metróállomás. A piac szűkítésének egyetlen korlátja a minta mérete, amely általában nem lehet kevesebb 7...8 elemnél.

Következtetések:

1. Indoklást ad a megfelelő piaci szegmensen belüli eladási árak és bérleti díjak átlagértékeinek felhasználása az ingatlanobjektumok kapitalizációs arányának piaci kivonásos módszerrel történő kiszámításához, ami jelentősen bővítheti ennek felhasználási lehetőségeit. módszer.

2. A tőkésítési mutató és a bruttó bérleti díj szorzója közötti funkcionális kölcsönös függés kibővíti ezen értékek tisztázásának lehetőségeit az ingatlanpiac releváns szegmensei számára az értékelés során.

Irodalom

1. Ingatlan értékbecslés. Szerk. A. G. Grjaznova, M. A. Fedotova. M., Pénzügy és Statisztika, 2005
2. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Üzleti értékelés. 2. kiadás. Szentpétervár, Szentpétervár, 2006
3. dictionary.finam.ru/dictionary
4. Fomenko A. N.

Piackivonási módszer

Piackivonási módszer. A piackivonási módszer magában foglalja a diszkontráta becslését a befektetők által a hasonló ingatlanokba történő befektetés során elért tényleges hozamok elemzése alapján. Ez a módszer lehetővé teszi a kockázatok legobjektívebb felmérését és az ingatlan megtérülési rátájának kiszámítását, azonban használatához megbízható információk megszerzése szükséges a hasonló tárgyakról.

Az információknak információkat kell tartalmazniuk a vételárról, az értékelt tárgy esetében az elemzett időszakhoz hasonló időszakra vonatkozó éves bevétel összegéről, valamint az ezt követő eladási árról. Miután elvégezte a szükséges módosításokat az analógok és az értékelt objektum összehasonlíthatóságának növelése érdekében, ki kell számítani az IRR-mutatót. Mivel ez a mutató egy olyan diszkontráta, amely a diszkontált bevétel összegét, beleértve a visszatérítést is, egyenlővé teszi a kezdeti ingatlanbefektetéssel, a befektető hozamának tekinthető. Az értékelt objektum diszkontrátája a számításokhoz kiválasztott analógok átlagértéke.

Ha azonban a belső megtérülési ráta (IRR) számítási módszerét használja a diszkontráta kiszámításához az ingatlanok értékelése során, emlékezni kell arra, hogy ennek a mutatónak a következő hátrányai elkerülhetetlenek:

• 1) többszörös jelentés, ismétlődő nagy kiáramlással készpénz tárgyak által;
• 2) negatív IRR érték megszerzésének lehetősége, amely nem használható fel további elemzésben, mivel a befektetés veszteségességének mértékét tükrözi;
• 3) a hasonló tárgyakból származó bevétel újrabefektetésének feltételezése a számított IRR-kamatláb mellett;
• 4) a mutató használatának nehézsége, ha az objektumokat minimális tőkebefektetéssel járó bankhitel részvételével vásárolták meg. A pozitív pénzügyi tőkeáttétel jelentősen torzíthatja egy tárgy valódi jövedelmezőségét;
• 5) a típusok összehasonlíthatatlansága pénzforgalom, amelyet az értékelt ingatlanhoz választottak, és a belső megtérülési ráta kiszámításához használt pénzáramlás típusa. Az ingatlanok értékelése az adózás előtti cash flow-n, míg az IRR-t általában adózás utáni alapon számítják ki.

Ugyanakkor a kiválasztott analógokkal kapcsolatos információk professzionális felhasználása jó eredményeket adhat, és lehetővé teszi a jövedelmezőség szükséges szintjének objektív értékelését.

Kumulatív építési módszer

Kumulatív építési módszer. A kumulatív konstrukciós módszer a diszkontráta értékét az értékelendő objektumon azonosított kockázatok díjainak szekvenciális halmozásával (összeadásával) határozza meg. A kumulatív konstrukciós módszer univerzális, és különféle ingatlanobjektumok – üzlet, immateriális javak stb. – értékelésére szolgál. A díjak összetétele azonban egyedi. Az ingatlanok esetében a díjakat az értékelt ingatlanba történő befektetés kockázatára, a likviditási szintre és a befektetéskezelésre vonatkozóan számítják ki.

i = R b + R 1 + R 2+ R 3+ C,

Ahol R b- kockázatmentes hozam: R 1 - likviditási prémium; R 2 - az értékelt tárgyba történő befektetés kockázatának díja; R 3 - befektetéskezelési díj.

Prémium az értékelt tárgyba történő befektetés kockázatára. Az adott ingatlanba történő befektetés kockázati prémiumánál figyelembe veszik az ingatlan értékében a fogyasztói ingatlanok elvesztése miatt a jövőben bekövetkező esetleges változásokat.

A tőkésítési ráta az a kamatláb, amelyet az éves bevétel értékké alakítására használnak. Gazdasági szempontból a kapitalizációs ráta a befektető megtérülési rátáját tükrözi, figyelembe véve az objektum kockázatait és az objektum értékének jövőbeni esetleges változásait.

A kapitalizációs ráta meghatározásához a piackivonási módszert alkalmaztuk. Ez a módszer nem számolja külön a tőkemegtérülést és a tőkemegtérülést, hanem olyan objektumok piaci adatait használja, amelyek mind az ingatlan értékének jövőbeni változásának aránya, mind a kockázatok szempontjából összehasonlíthatóak.

Ahol NOI i- nettó működési bevétel én-th analóg objektum; V i- az i-edik analóg objektum eladási ára; n- az ingatlanban található hasonló objektumok száma.

A piac kitermelésének analógjaként olyan helyiségek kerültek kiválasztásra, amelyek megfeleltek a vizsgált ingatlan rendeltetésének (esetünkben irodahelyiségek), ami a szerkezeti és tervezési jellemzők, valamint az ingatlan legjobb kihasználása szempontjából indokolt. értékelés alatt áll. Az analóg objektumok kiválasztását a tőkésítési arány kiszámításához az "Estimatika" információs és elemző osztály kereskedelmi ingatlanok adatbázisa alapján végezték. A számítási objektumok kiválasztásának fő feltételei a következők:

1. Az objektumokat eladásra és bérbeadásra egyaránt bemutatják a piacon;

2. az objektumot egy idő alatt eladásra/bérbeadásra kínálták.

3. A vizsgált párok száma nem lehet kevesebb 5-nél

A számításokhoz számos kiigazítást kell alkalmazni, például „alkukedvezményt”, „leállásból származó veszteségek elszámolását” („alulterhelés”) és működési költségeket.

A jekatyerinburgi kereskedelmi és irodai ingatlanok bérbeadásakor és eladására vonatkozó átlagos alkukedvezmények elemzését különféle ingatlanügynökségek képviselőivel folytatott konzultációk alapján végezték el. Az elemzés eredményeként meghatározásra került a kiskereskedelmi és irodai ingatlanok értékesítése esetén az alkukedvezmények köre, amely 5 - 15%, az átlagos érték 8%, a kiskereskedelmi és irodai ingatlanok bérbeadása esetén az alkukedvezmények köre. 2-11%, az átlagos érték 6%.

Kiszámítják a vizsgált ingatlan üzemeltetésének becsült költségeit. A létesítmény normál működését és a bevételek újratermelését biztosító időszakos kiadásokat működési kiadásoknak nevezzük. Általános és gyakorlati értelemben a működési költségek magukban foglalják a helyiségek fenntartásának költségeit. Ez mindenekelőtt a közüzemi számlák, a terület takarításának stb. költségeit tartalmazza. Tekintettel arra, hogy az egységes szervezett gazdálkodási rendszerrel rendelkező objektumok költségeinek nagy része nem szerepel a bérleti díjban, akkor az ilyen objektumok esetében nem került levonásra az üzemeltetési költség a NIR kiszámításakor a működési költségek kétszeres elszámolási hatásának elkerülése érdekében. A piaci szegmens elemzése alapján a tőkésítési mutató számításához kiválasztott hasonló objektumok mindegyikére vonatkozóan a piaci szegmensre jellemző alulkihasználtsági együtthatót és az egy lízingelt hasznos egységre jutó működési költség rátát alkalmazzuk. A nettó működési költség (NOC) meghatározásakor A nettó működési költség indoklásakor a működési költségek 10%-ának megfelelő állásidőből származó veszteségek értékét és a működési költségek 18%-ának megfelelő működési költségek összegét vették figyelembe. ingatlanügynökségekkel és számos alapkezelő társasággal folytatott tárgyalások szerint.

8. Jövedelemmódszer az ingatlanok piaci értékének meghatározásához

Pénzáramlások diszkontálása. Közvetlen nagybetűs írás

Jövedelem-megközelítés (IA)

A jövedelemtőkésítés módszere azon jövőbeli hasznok jelenlegi (mai) értékének felmérésén alapul, amelyek várhatóan az ingatlanok üzemeltetéséből és esetleges jövőbeni értékesítéséből származnak.

A jövedelemtőkésítés az a folyamat, amelynek során a jövőbeli bevételeket a jelenlegi értékük összegével megegyező végső értékre számítják át. Ezek az értékek a következőket veszik figyelembe:

1) a jövőbeni bevétel összege;

2) mikor kell megérkeznie a bevételnek;

3) a bevétel megszerzésének időtartama. A DP alapelvei:

♦elvárások;

♦helyettesítés.

A jövedelemtermelő ingatlanok értékelésére két fő módszert alkalmaznak:

1) közvetlen tőkésítés;

2) a pénzáramlások diszkontálása.

Mindkét módszer fő fogalma a nettó működési eredmény (NOI ill NOI) és a kapitalizációs mutatót R.

A DP alkalmazása során a tulajdonos pénzügyi kimutatásait használják fel:

♦egyszerűsített mérleg;

♦ az értékbecslő által rekonstruált pénzforgalmi jelentés a bevételi és ráfordítási tételek közgazdasági elemzése céljából.

A korrigált cash flow kimutatás négy bevételi szinttel rendelkezik.

1. Potenciális bruttó jövedelem (GPI):

♦mínusz a terhelési szint és a fizetési beszedés során keletkező veszteségek kiigazítása;

♦plusz az ingatlan normál működéséhez kapcsolódó egyéb bevétel.

2. Tényleges tényleges bruttó jövedelem (ETG):

♦mínusz a folyó működési költségek (TOR);

♦mínusz cseretartalék (RZ). (TOR + RZ = VAGY - működési költségek).

3. Nettó működési eredmény (NOI):

♦mínusz adósságszolgálat (D) - kamatfizetés és a tőkeösszeg visszafizetése;

♦mínusz tőkeköltség (Kz):

♦ nagyjavítás;

♦tőketartalékok;

♦bérlői fejlesztések;

♦ bérleti díjak brókereknek.

4. Cash flow adózás előtti (BCF) bevétel méltányosság(DSK).

Közvetlen nagybetűs módszer (DMC)

Az objektum költségét a képlet határozza meg

ahol I a nettó jövedelem (NII), V az ingatlan értéke; R - kapitalizációs arány.

Az MPC használatának sémája:

1) határozza meg a stabilizált NIR nagyságát 1 évre (általában több éves bevétel átlagolásával),

2) határozza meg a tőkésítési mutató értékét R,

3) ossza el a BOD-t R-vel a képlet segítségével.

Az MPC előnyei:

♦ a számítások egyszerűsége,

♦kevés feltételezés;

♦a piaci viszonyok tükrözése;

♦Különösen jó eredményeket ad egy stabilan üzemelő, alacsony kockázatú ingatlannál (egy bérlős épület, hosszú távú bérlet).

Az MPC-t nem szabad használni, amikor:

♦nincs információ a piaci tranzakciókról; az R meghatározására szolgáló elméleti módszerek nem alkalmazhatók;

♦ az objektum nincs stabil működési módban (építés vagy rekonstrukció),

♦ a létesítmény súlyos károkat szenvedett természeti katasztrófa vagy tűz következtében.

A tőkésítési arány meghatározásának módszerei:

1. Piackivonási módszer (piacszorító).

2. Analitikai módszer (R kumulatív konstrukciója).

3. Jelzálog-befektetés elemzési módszerei (kölcsöntőke felhasználása esetén).

4. Szakértői módszer (ingatlanpiaci szakértők felmérése).

Tőkésítési ráta szerkezete

R = RON+ROF,

ahol RON a tőke megtérülési rátája, ROF a tőkésítési ráta (a tőke megtérülése).

Az R RON-ban történő kumulatív összeállításakor a következő tényezőket veszik figyelembe:

♦kockázatmentes likvid befektetések kompenzációja (az infláció figyelembevételével),

♦kockázat kompenzációja (beleértve az országkockázatot is);

♦ kompenzáció az alacsony likviditásért,

♦beruházáskezelés kompenzációja;

♦egy eszköz értékének előrejelzett növekedése vagy csökkenése miatti korrekció.

Feltőkésítési módszerek

1. Egyenes (Ring módszer).

2. Egységes járadék kompenzációs alap kialakításakor a befektetés megtérülési rátája mellett (Inwood-módszer).

3. Egységes járadék kártalanítási alap kialakításánál kockázatmentes kamattal (Hoskold módszer). Általános képlet a kapitalizációs ráta meghatározásához:

R=Y o + d o (SFF(y;n),

ahol Y o a befektetés megtérülési rátája; d 0 - költségváltozási tényező; y a jövedelem kamatlába a kompenzációs alaptényező kialakításakor; n a jövedelmi időszakok száma, SFF( ) a kompenzációs alaptényező.

Kedvezményes Cash Flow módszer

Egy ingatlan értékét a képlet határozza meg

ahol n a pénzforgalom átvételi időszakának sorszáma; n= 0..., N; CF n - pénzáramlás be n- időszak; én - diszkontráta.

A módszer alkalmazásának sémája:

1. Készítsen előrejelzést és modellezzen cash flow-kat az értékelt ingatlan teljes működési időszakára (ún. előrejelzési időszakra).

2. Határozza meg a visszaváltási értéket - az ingatlan továbbértékesítéséből származó bevétel összegét a tulajdonlási időszak végén.

3. Határozza meg a diszkontrátát.

4. A pénzáramokat és a visszaváltási költségeket leszámítjuk az ingatlan aktuális értékére (értékeléskori értékre).

A módszer előnyei:

♦ a legjobb elméleti módszernek tartottam;

♦figyelembe veszi a piaci dinamikát,

♦figyelembe veszi a bevételek és kiadások egyenetlen szerkezetét;

♦ akkor működik, amikor a bevétel és a piac instabil;

♦ akkor működik, amikor az objektum építés vagy felújítás alatt áll.

Hibák:

♦ az előrejelzés hibáinak valószínűsége;

♦ kellő komplexitás;

♦ erős az értékelő „szimpátiájának” tényezője.

Tőkésítési ráták, diszkontálás

Tőkésítési arány R o a közvetlen nagybetűs módszerben használva a következő képlet szerint:

ahol V a költség; A NOI a várható éves nettó működési bevétel (NOI) reprezentatív értéke.

A tőkésítési ráta tartalmazza a tőke (befektetett pénzeszközök, vagy induló befektetés) megtérülési rátáját és a megtérülési rátát, amely figyelembe veszi az eredeti befektetés megtérülését.

Mint minden megtérülési ráta, a kapitalizációs ráta is elsősorban azokat a kockázatokat tükrözi, amelyeknek az adott eszközbe fektetett pénzeszközök vannak kitéve. Az ingatlanból származó jövedelemnek a gazdasági érdekek két csoportját kell kielégítenie: a fizikai érdekeket (föld, fejlesztés) és a pénzügyi érdekeket (saját tőke, hiteltőke). A pénzügyi érdekek azt a természetes gazdasági helyzetet tükrözik, amikor az embereket vonzzák ingatlanok beszerzése iránt. kölcsönzött pénzeszközök. Ennek megfelelően a jövedelmező ingatlanok elemzésekor szükség van ezen érdekek értékelésére, amelyek mindegyikének saját kapitalizációs rátája van.

Tőkésítési ráták

Leszámítolási kamatláb (megtérülési ráta, megtérülési ráta) a második tőkésítési módszerben - a diszkontált cash flow módszerben - használatos. A költség meghatározásának általános kifejezése a következő:

Ahol én- diszkontráta;

F.V.– az ingatlan viszonteladási ára a tulajdonlási időszak végén (visszaváltás);

n - tartási időszak;

l - fizetési időszak száma.

Az értéket az egyes időszakokra és a visszaváltásra vonatkozó aktuális jövedelemértékek összegeként határozzuk meg, a megfelelő árfolyamon számítva. Leszámítolási kamatláb én más néven a beruházás megtérülési rátája. Ez az érték a tőkebefektetések hatékonyságát is jellemzi. Figyelembe veszi az összes teljes bevételt (a befektetés megtérülését és az eszköz értékének változásából származó bevételt), összhangba hozza a kezdeti befektetést és a realizált gazdasági hatást az idővel és a kockázati tényezőkkel. A diszkontrátát figyelembe kell venni, figyelembe véve, hogy a tőkepiac, az értékpapírpiac és az ingatlanpiac egységes rendszer befektetési eszközök. Ennek a rendszernek az egységét különösen a közös kiválasztási kritériumok határozzák meg: kockázat és jövedelmezőség. Ezek a kritériumok a bevételi rátákat (különösen a tőkésítési rátát és a diszkontrátát) tükrözik, mint funkciójukat. A diszkontráta megválasztása a rendelkezésre álló alternatív befektetési lehetőségek elemzésén alapul, összehasonlítható kockázati szinttel, pl. ez a ráta alternatív tőkeköltségnek tekinthető.

A tőkésítési rátához hasonlóan a beruházási projekt egészének megtérülési rátájának is figyelembe kell vennie a tőkeszerkezetben foglalt egyedi pénzügyi érdekeket. Ezen kamatoknak mindegyikének megvan a maga megtérülési rátája:

Y 0 - profitráta (megtérülés), figyelembe véve a befektetés teljes összegének bevételét;

Y e - megtérülési ráta, figyelembe véve a befektető saját tőkéjének tulajdonítható jövedelmet;

Y m az a megtérülési ráta, amely figyelembe veszi a kölcsönzött forrásokra felhalmozódó jövedelmet (csak a kamatfizetést), más néven a kölcsön kamata.

A diszkontrátaként értelmezett megtérülési ráta, vagy egyszerűen csak megtérülés a teljes vizsgált időszakra vonatkozóan figyelembe veszi a jövedelmet és az induló tőke változásait, ezért ezt az értéket végső hozamnak is nevezik. Bár a tőkésítési ráta és a diszkontráta független paraméterek, bizonyos feltételek mellett funkcionális kapcsolat van közöttük.