ბინების გადაყიდვა, როგორც პერსპექტიული ბიზნეს იდეა. როგორ გამოვიმუშავოთ ფული ახალ კორპუსში ბინის ყიდვით კერძო ინვესტორებისგან ბინების ბიზნეს ყიდვა-გაყიდვა პლუს რემონტი

მათთვის, ვისაც რამდენიმე ასეული ათასი დოლარი აქვს, შეგიძლიათ კარგი ფულის გამომუშავება. ეს თანხა შეიძლება დაიხარჯოს ბინის შესაძენად ან მისი შემდგომი გაყიდვით. ამ მიზნებისათვის, საჭიროა ფრთხილად შეარჩიოთ ვარიანტები. ბინას უნდა ჰქონდეს დაბალი ფასი რემონტის არარსებობის გამო.

იდეალური გადაწყვეტა იქნება ბინის ყიდვა ანტისოციალური პირებისგან, რომლებიც მზად არიან გაჩუქონ ის საბაზრო ფასზე ნაკლებ ფასად, ასევე ღირს ვარიანტების განხილვა, როდესაც გამყიდველებს სჭირდებათ ფული გადაუდებელი საჭიროებისთვის. თქვენ უნდა მოემზადოთ იმისთვის, რომ ასეთი საცხოვრებელი ფართი გამოიყურება ძალიან სავალალო. როგორც წესი, ასეთ ბინებში საერთოდ არ არის რემონტი და შეიძლება გაჟღენთილი იყოს ავეჯის ზოგიერთი ელემენტი, მაგალითად, სანტექნიკა.

რა არის აქ საუკეთესო გასაკეთებელი? ამ მიზნებისთვის თქვენ უნდა გახსნათ კომპანია. იაფი ბინის მფლობელთან შეთანხმების საფუძველზე, შეგიძლიათ, გარკვეულ პირობებში, დაიწყოთ მისი შეკეთება. ორმხრივი შეთანხმებით მესაკუთრე ბინადრობს გარემონტებულ საკუთრებაში და გაყიდვის შემდეგ იღებს განახლებამდე შეთანხმებულ თანხას. ამ შემთხვევაში შეიძლება არ გქონდეთ საწყისი კაპიტალი მთელი ბინის შესაძენად, არამედ მხოლოდ სახსრები მისი რემონტისთვის. ასეთ სქემაში მიზანშეწონილია ადვოკატის დახმარების უზრუნველყოფა და ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადება ნოტარიულად დამოწმებული. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს სწორ დოკუმენტაციას გარიგების დროს ბინის გამყიდველი უნდა იყოს ქმედუნარიანი და გონიერ მდგომარეობაში.

ეს საინტერესოა: თუ ასეთი ბიზნესი რაიმე მიზეზით გაგიჭირდებათ, შეგიძლიათ განიხილოთ სხვები. მაგალითად, "" და "".

თუ არ გაქვთ საჭირო თანხა ბინის შესაძენად, შეგიძლიათ. ყველაზე ხშირად, ბანკს სჭირდება გირაოს დატოვება, ეს შეიძლება იყოს თქვენი საკუთარი ბინა, აგარაკი ან მანქანა. სქემა ნებისმიერ შემთხვევაში მომგებიანი იქნება. პირველი გარემონტებული ბინის გაყიდვის შემდეგ სესხი უპრობლემოდ დაიფარება და იქნება გარკვეული თანხა სხვა ქონების მოსაძებნად.

ზოგადად, ეს საქმიანობა მომგებიანია. შეგიძლიათ განიხილოთ მაგალითი. ბინა რემონტის გარეშე დაახლოებით 1 მილიონი რუბლი ღირს. მის შეკეთებას 300 ათას რუბლამდე დასჭირდება. მაღალი ხარისხის რემონტის შემდეგ, შეგიძლიათ უსაფრთხოდ გაიტანოთ ის გასაყიდად, ასეთი ბინის ღირებულება შეიძლება უსაფრთხოდ განისაზღვროს 1 მილიონ 600 ათასი. სარგებელი აშკარაა. თვეში ორი-სამი ბინის გაყიდვიდან შემოსული თანხით შეგიძლიათ უსაფრთხოდ მხარი დაუჭიროთ კომპანიას რამდენიმე თანამშრომლით.

წარმატებული გაყიდვისთვის, კომპანიის თანამშრომლებს შორის უნდა იყოს კომპეტენტური გაყიდვების მენეჯერი. მარაგი რეალტორთან ერთად ისინი შეარჩევენ შესაფერის უძრავ ქონებას.

ბინების გადაყიდვა მომგებიანი ბიზნეს იდეაა. იდეის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ იყიდოთ ძველი ბინა, რომელიც დიდი ხანია არ გარემონტებულა, ძველი ხის ფანჯრებით, ძველი სანტექნიკით.

ასეთი ბინა გაცილებით იაფია, ვიდრე მსგავსი გარემონტებული საცხოვრებელი. მაგრამ ყველა მფლობელს არ აქვს შესაძლებლობა ბინის გაყიდვამდე ფულის ინვესტიცია განახორციელოს რემონტში.

მაგრამ ბინის გადაყიდვის კომპანია ფლობს ასეთ რესურსებს, მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ:

როგორ მოვაწყოთ ბინების ბიზნეს გადაყიდვა?

კომპანიაში რამდენიმე ადამიანი უნდა იყოს დასაქმებული. ასეთი კომპანიის გახსნა საწყისი კაპიტალის გარეშე შეუძლებელი იქნება. არსებობს ბინის მესაკუთრესთან ხელშეკრულების გაფორმების ვარიანტი, რომ კომპანია მას ეხმარება გაყიდვაში მის ფასად, ხოლო რემონტს აკეთებს და ბინის გაყიდვას თავისით აკეთებს. მაგრამ არ არსებობს გარანტია, რომ ადამიანი არ მოგატყუებთ. ამ სქემის მიხედვით, ბინის შესაძენად შეგიძლიათ გახსნათ კომპანია ფულის გარეშე.

თუმცა, ნებისმიერი სქემით, ფული მაინც საჭიროა დიდი რემონტისთვის. თუ იყიდით ბინას 1 000 000 რუბლში, ჩადეთ 200 ათასი რუბლი მის რემონტში და გაყიდეთ 1 500 000 რუბლზე. რამდენიმე კაციანი კომპანიის კომფორტულად არსებობისთვის საკმარისია თვეში 2 ბინის გადაყიდვა.

თქვენ უნდა გყავდეთ კარგი გაყიდვების მენეჯერი პერსონალზე, რომელიც ეძებს კლიენტებს და მათთან ერთად გაემგზავრება საკუთრებაში, რეალტორი, რომელიც ეძებს მომგებიან ვარიანტებს უძრავი ქონების იაფად შესაძენად, ასევე სარემონტო ჯგუფი და დიზაინერი.

მნიშვნელოვანია რემონტის ეფექტურად განხორციელება. ზოგს არ უყვარს სააგენტოებთან მუშაობა, მაშინ ქონების მფლობელს შეიძლება აპატიოს საკუთარ ქონებაზე პირადად საუბარი. სხვათა შორის, თუ მყიდველს სურს განაახლოს რემონტი მისი გემოვნებით, მას თქვენი კომპანიის სპეციალისტები დაეხმარებიან.

მნიშვნელოვანია, რომ არ წახვიდეთ დანაშაულში, არ შეეცადოთ მოატყუოთ ადამიანები, რომლებიც მზად არიან გაყიდონ თავიანთი ბინა თითქმის არაფრად. ბიზნესის არსი არის ბინის ყიდვა რემონტის გარეშე, სახლის გაუმჯობესება და შემდეგ მისი გაყიდვა მომგებიანი სხვაობით. პატიოსანი ფულის შოვნა ყოველთვის უფრო რთულია, მაგრამ თქვენი სინდისი სუფთა იქნება.

ბინების გადაყიდვა შეიძლება გაერთიანდეს სახლების გაყიდვასთან, თუმცა რემონტს მეტი დასჭირდება, რადგან დაგჭირდებათ ტერიტორიის გაუმჯობესება, ბაღების გაშენება, ბილიკების გაშენება და არა მხოლოდ ინტერიერის გაფორმება, არამედ ფასადი. შენობა.

• ახალ კორპუსში ბინის ყიდვის სარგებელი გათხრების ეტაპზე
• ეკონომიური ვარიანტი: ახალი ავტოფარეხების გადაყიდვა

მცირე ზომის ბინების (19 - 35 კვ.მ.) შეძენა შემდგომი გასაყიდად კარგი საშუალებაა ახალ შენობებში ინვესტიციებისთვის, მაგრამ როგორც ყველაფერში, არის ხარვეზები.

სტრატეგიის არსი: შეიძინეთ ბინა ან სტუდია ახალ კორპუსში (სახლის ექსპლუატაციაში შესვლამდე) და გადაყიდეთ იგი ერთ-ორ წელიწადში. პატარა სტუდიები და ერთოთახიანი ბინები ისინი საუკეთესოდ იზრდებიან ფასში და უფრო თხევადი არიანვიდრე დიდი ბინები.

საჭირო დრო - მხოლოდ სამი დღე. ერთი დღე შესაფერისი ქონების მოძიება, მეორე დღე ბანკში საბუთების წარდგენა და მესამე ხელშეკრულების გაფორმება.

კრიზისის დროს ხელახალი გასაყიდად ახალ შენობებში ინვესტიციისას, უნდა გახსოვდეთ რამდენიმე მნიშვნელოვანი პუნქტი:

• უმჯობესია აირჩიოთ ახალი შენობები მშენებლობის ბოლო ეტაპებზე, რადგან არსებობს დაუმთავრებელი მშენებლობის შესაძლებლობა;
• დეველოპერები ყურადღებით უნდა შემოწმდეს;
• მეორად ბაზარზე ახალი შენობის გაყიდვა რთულია.

აშკარა პლუსია ის, რომ ეკონომიკური ვარდნის დროს, ახალი საცხოვრებლის ფასი გაცილებით დაბალია. მაგრამ შემდეგ, როდესაც კრიზისი გამოვა, უძრავი ქონება იბრუნებს ინფლაციას, ხოლო ფული უფასურდება. ანუ საუკეთესო სტრატეგია არის ყიდვა კრიზისის დროს და გაყიდვა კრიზისის დასრულების შემდეგ, ფასის პიკზე.

ახლა უძრავი ქონების ბაზარზე მთავარი პრობლემა ის არის, რომ მეორადი ბაზარი გაიყინა. ლეგალურად თუ იყიდე ბინა და დეველოპერი და მერე გაყიდე (ერთი დღეც რომ არ იცხოვრო), ეს უკვე მეორად ბაზარზე გადაყიდვაა. მეორადი იპოთეკა არც თუ ისე მომგებიანია და ბევრს ურჩევნია ახალი შენობების დაბალ საპროცენტო განაკვეთით გატანა. ამიტომ, ჩვენ შეგვიძლია განვიხილოთ ყველაფერი ქირავდება საინვესტიციო ვარიანტი ახალ სახლებში და ბინებშიდა შემდეგ გამოდით გარიგებიდან გაყიდვის გზით.

მეორე მხრივ, 2018 წლის 1 ივლისამდე შესაძლებელია ახალი შენობის შეძენა ძალიან მიმზიდველ ფასად. 218-FZ-ში ცვლილებების ძალაში შესვლისა და DDU-ს თანდათანობით მიტოვების გამო, ექსპერტები 2018 წლის შემოდგომაზე ამ ბაზარზე ფასების 20-30%-ით მატებას ელიან. ასე რომ, ახლა შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა ახალ კორპუსში ყველაზე ხელსაყრელი პირობებით და ღირებულების ზრდა 1-2 წელიწადში შეიძლება იყოს, ნაცვლად სტანდარტული 30-40%, ბევრად მეტი - 50-60%.

წარმოიდგინე ეს:

თქვენ იყიდეთ ბინა 2 100 000 რუბლზე.
6 თვის განმავლობაში მისი ღირებულება გაიზარდა 2,600,000 - 2,700,000 რუბლამდე.
გათვლებით, მოგება იქნება 500,000 რუბლიდან.

ნახეთ ნიკოლაი მროჩკოვსკის სემინარის ფრაგმენტი, სადაც უფრო დეტალურად არის განხილული ახალ შენობებში ინვესტირების სტრატეგია გასაყიდად:

(ფრაგმენტი სემინარის – )

ახალ კორპუსში ბინის ყიდვის სარგებელი გათხრების ეტაპზე

გათხრების მომენტიდან ყველა ბინის გაყიდვამდე უძრავი ქონება დაახლოებით 40-50%-ით ძვირდება. ამიტომ, იპოთეკის გათვალისწინებითაც კი, მომგებიანია უძრავი ქონების შეძენა: სესხზე ვიხდით 7-8%-ს, უძრავი ქონება იზრდება 40-50%-ით მთელი მშენებლობის პერიოდში (1,5-2 წელი). განსხვავებას საკუთარ თავზე ვტოვებთ.

ვნახოთ, როგორ იზრდება ახალი შენობის ღირებულება სახლის აშენებისას. ასე რომ:

1. როგორც კი ტერიტორია შემოღობილია და მშენებლობა დაიწყება, ეს არის საწყისი ფასი.
2. გათხარეს ორმო, ჩაასხეს საძირკველი - პლუს ღირებულების 10%.
3. ჩვენ ავაშენეთ პირველი სართულები - კიდევ ერთი პლუს 10%.
4. დასრულდა ზედა სართულები - კიდევ ერთი პლუს 10%.
5. სახლი სახელმწიფო კომისიას გადავეცი - კიდევ პლუს 10%.
6. მათ გასცეს გასაღებები - კიდევ ერთი პლუს 10%.

ამრიგად, შეფასების გათვალისწინებით, შეგიძლიათ გამოთვალოთ, რომელ ეტაპზეა თქვენთვის ყველაზე მომგებიანი გარიგებაში გაწევრიანება. რა თქმა უნდა, გაითვალისწინეთ როგორც ბაზრის მდგომარეობა, ასევე თქვენი ფინანსური შესაძლებლობები.

ახალ კორპუსში ბინის გადაყიდვის პოტენციალის შეფასება

ობიექტის სწორად შესაფასებლად, ჯერ უნდა დაადგინოთ:

1. რამდენი ოთახის აღება უფრო მომგებიანია? რა ზომა?
2. რა განსხვავებაა მომგებიანობაში ერთოთახიან, ოროთახიან ან სამოთახიან ბინას შორის?
3. რა მაჩვენებლებით განისაზღვრება ობიექტის ლიკვიდობა?

ამ კითხვებზე პასუხის ნახვა შეგიძლიათ ვიდეოში " ახალ კორპუსში ბინის გადაყიდვის პოტენციალის შეფასება».

(ფრაგმენტი სემინარის – უძრავ ქონებაში ფულადი ნაკადების და კაპიტალის შექმნის საიდუმლოებები)

ახალ შენობებში ინვესტირებისას წარუმატებელი ინვესტორების სისხლში ჩაწერილი 2 ძირითადი წესი:

• ფრთხილად შეარჩიეთ დეველოპერები და სახლები, გაითვალისწინეთ არა მხოლოდ მომგებიანობა, არამედ რისკები;
• შეისწავლეთ გარიგებიდან გასვლის შესაძლებლობა ქონების მიწოდებამდე (სანქციები, შეკვეთა) და ასევე განიხილეთ სარეზერვო სტრატეგია - ინვესტიცია ახალ შენობებში შემდგომი გასაქირავებლად.

და ნუ ჩადებთ ყველა კვერცხს ერთ კალათაში. თუ შესაძლებელია სახსრების რამდენიმე პროექტად დაყოფა, გააკეთეთ ეს!

ეკონომიური ვარიანტი: ახალი ავტოფარეხების გადაყიდვა

თქვენ შეგიძლიათ განახორციელოთ უძრავი ქონების გადაყიდვის სტრატეგია არა მხოლოდ ახალი შენობებით, არამედ ავტოფარეხებითაც. ეს შესანიშნავი ვარიანტია, თუ ჯერ კიდევ არ გსურთ ბინების დაკავება. დიმიტრი კორეცკი ბარნაულში ინვესტიციას ახორციელებს ავტოფარეხებში, რომლებიც ჯერ კიდევ მშენებარეა. ყიდულობს იაფად ადრეულ ეტაპზე და ყიდის 2-ჯერ ფასში. ცოტა ხნის წინ საინვესტიციო ტერიტორიის ინვესტორთა მორიგი შეხვედრაზემან მხოლოდ საკუთარ გამოცდილებაზე ისაუბრა:

ნახეთ ვიდეო "Killer Garage Investments":

(ჩანაწერის ფრაგმენტი ტერიტორიის საინვესტიციო პროექტის ინვესტორების პირდაპირი შეხვედრა მოსკოვში)

რომ შევაჯამოთ: არის ვარიანტები და ბევრი მათგანი. მთავარია დეტალების შესწავლა და რისკების გამოთვლა!

გამოცემის კომერსანტის ცნობით, 2017 წელს საბინაო ბაზარი კლებას განაგრძობს, განსაკუთრებით ძვირადღირებული უძრავი ქონების პირველადი სეგმენტი, რომელმაც მხოლოდ გაზაფხულზე დაკარგა ღირებულების 20%.

მეორადი ბაზარი ოდნავ ნელა ეცემა.

თუმცა, ყველა, ვინც იცნობს ეკონომიკურ ტენდენციებს, იწყებს საცხოვრებლის შეძენას გარიგების ფასად. რატომ? — იმიტომ, რომ ყველა ელოდება, რომ ეკონომიკური ზრდა 2017 წლის ბოლოს დაიწყება.

იყიდე, როცა იაფია - გაყიდე, როცა მაღალია. ასე რომ, დროა ვიფიქროთ ამაზე.

მოკლედ საბინაო ტრანზაქციების აქტუალობის შესახებ

საბინაო სექტორში ფასების მუდმივი კლების გათვალისწინებით, როგორც პირველადი, ისე მეორადი, სტატია იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა გამოიმუშაოთ ფული უძრავ ქონებაზე, მთლად მიზანშეწონილი არ ჩანს. მაგრამ ეს მხოლოდ ერთი შეხედვით.

უძრავი ქონების ბაზარი მართლაც არასტაბილურია, მაგრამ აღდგენის გარკვეულ ნიშნებს აჩვენებს.

ასე რომ, ზოგადად, ვარდნა განაგრძო, მაგრამ ბიზნეს კლასის საბინაო ბაზარი საოცრად გაიზარდა 30%-ით. ასევე იზრდება საცალო უძრავი ქონების და საოფისე ცენტრების ფასი (თუმცა მხოლოდ მოსკოვში).

მაგრამ რადგან ეს არის ბიზნესის სრულიად განსხვავებული წონის კატეგორია, ჩვენ არ განვიხილავთ კომერციული უძრავი ქონების სეგმენტს - რამდენიმე ადამიანს შეუძლია ამის საშუალება.

ასევე, ჩვენ დიდად არ ვისაუბრებთ მიწის მეორად ბაზარზე, რადგან ის არა მხოლოდ დაინგრა, არამედ პრაქტიკულად უიმედო გახდა (გარდა ზოგიერთი რეგიონისა).

ფაქტია, რომ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწები და ქალაქებში სახელმწიფო აუქციონებზე ხელმისაწვდომ ფასებში ყიდის და, შესაბამისად, მეორად ბაზარზე მოთხოვნა არც თუ ისე მაღალია - რატომ გადაიხადე?

ჰოსტელი- ეს არის ოდნავ კეთილშობილური საცხოვრებელი მათთვის, ვისაც არ შეუძლია ჩვეულებრივი სასტუმროს შეძენა. ბოლო დროს ისინი ძალიან პოპულარული გახდა სტუდენტებში.

ასეთი შემოსავლის არსი იქამდე მიდის, რომ მრავალოთახიანი ბინა ორ ან თუნდაც სამ სართულზე საწოლებით არის მოწყობილი, შემდეგ კი არა ოთახებს, არამედ საწოლებს ქირაობენ.

ასეთი ადგილი, როგორც წესი, ძალიან იაფია, მაგრამ ბევრი სტუმარი შეიძლება ჩაალაგოს ერთ ოთახში, როგორც შპრიცი თუნუქის ქილაში, რაც უზრუნველყოფს კარგ მომგებიანობას, რაც შეიძლება გადააჭარბოს ტრადიციული სასტუმროების შემოსავალსაც.

ასე რომ, თუ ერთ ოთახში 5-6 ადამიანს მოათავსებთ, დღეში 1000 მანეთამდე შეგიძლიათ მიიღოთ.

ზოგიერთი საჯარო მოვლენის შემთხვევაში, მაგალითად, ფეხბურთის ჩემპიონატი ან ოლიმპიადა, მომგებიანობა შეიძლება გაიზარდოს საათში 1000 რუბლამდე, მაგრამ ასეთი შესაძლებლობები ძალზე იშვიათია, თუმცა ზოგიერთი ინვესტორი უკვე ეძებს იაფ აპარტამენტებს ჰოსტელებისთვის შემდეგი მსოფლიო ფეხბურთისთვის. ჩემპიონატი.

PS. მართალია, აქ არის ნიუანსი - კანონის თანახმად, ასეთი მასობრივი დასახლებები ოფიციალურად შეიძლება გაკეთდეს მხოლოდ არასაცხოვრებელ კორპუსებში - ეს მოითხოვს სპეციალურ კომერციულ უძრავ ქონებას.

თუმცა, თუ გაქვთ ფულის შოვნის სურვილი და ამის შესაძლებლობა, მაშინ რატომ არ სცადოთ?

სქემა, რომელიც იყენებს ქირავნობისა და ქვეიჯარის ხელშეკრულებებს, საშუალებას გაძლევთ გაქირაოთ საცხოვრებელი მრავალ ადამიანზე ერთდროულად საათობრივად - რაც ნიშნავს, რომ ეს იქნება იგივე ჰოსტელი.

მთავარი მინუსებიდანშეიძლება აღინიშნოს ბინების რემონტის სწრაფი ცვეთა და მუდმივი დასუფთავების აუცილებლობა, რაც, თუმცა, კომპენსირდება დიდი ქალაქების მაცხოვრებლებისთვის კარგი შემოსავლით ან მატარებლის სადგურებთან ახლოს უძრავ ქონებაზე ფულის გამომუშავებით.

ბინაში ოთახის დაქირავებაც ანალოგიურად მუშაობს, მხოლოდ ის არ არის გაქირავებული საწოლი, არამედ ოთახი ან მთელი ბინა. ტრადიციული ბინების გაქირავებისგან განსხვავებით, ასეთ უძრავ ქონებას უნდა ჰქონდეს კომერციული სტატუსი და ამ შეზღუდვების გვერდის ავლით, როგორც ჰოსტელში, ძალიან პრობლემურია.

როგორ გამოვიმუშავოთ ფული არასაცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე?

იმისათვის, რომ სტატია იყოს სრულყოფილი, აუცილებელია მოკლედ მაინც აღინიშნოს არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავება, როგორიცაა ავტოფარეხები, პარკინგის ადგილები და ყუთები.

მილიონერი გახდე ასეთი შენობების გაქირავებით (განსაკუთრებით ქვეიჯარით) პრობლემურია, მაგრამ დამატებითი შემოსავალი არავის აწუხებდა.

დავუშვათ, რომ კოოპერატივში გაქვთ ყუთი ან ავტოფარეხი, ან შესაძლოა უბრალოდ დამატებითი პარკინგი, რომლის გამოყენებასაც არ აპირებთ. ვთქვათ ორი მანქანა გყავდა, მაგრამ კრიზისის დროს მეორე გაყიდე და ახლა ადგილი ცარიელია.

თქვენ ასევე შეგიძლიათ შეიძინოთ ავტოფარეხი ან თუნდაც რამდენიმე სპეციალურად თქვენი შემოსავლის საჭიროებისთვის.

სრულფასოვანი ავტოფარეხი 2017 წლის ფასებში დაახლოებით 300,000 რუბლს შეადგენს. თუ, მაშინ ეს იქნება 200000 რუბლამდე. მისი ქირა თვეში 4 - 6000 რუბლი ეღირება.

ასეთი „საინვესტიციო პორტფოლიოს“ ანაზღაურებას საკმაოდ დიდი დრო დასჭირდება, მაგრამ არ დაივიწყოთ ინფლაცია და დევალვაცია.

ბოლო 10 წლის განმავლობაში, რუბლი მნიშვნელოვნად გაუფასურდა და იჯარის ფასები გაიზარდა. ანუ, აზრი აქვს ამის გაკეთებას არა იმდენად, როგორც შემოსავალს, არამედ თქვენი კაპიტალის შენარჩუნებას მომავალში. ყოველივე ამის შემდეგ, ავტოფარეხი შეიძლება გაიყიდოს, თუ რამე მოხდება.

გარდა ამისა, სოფლად, ავტოფარეხების მსგავსად, შეიძლება გაქირავდეს სხვადასხვა ბეღლები და ტექნიკური ნაგებობები, სათბურები და ა.შ.

როგორ გამოვიმუშავოთ ფული უძრავ ქონებაში საწყისი კაპიტალის გარეშე?

პასიური შემოსავლის შექმნის ყველა საიდუმლო ვლინდება ვიდეოში:

მაშ, როგორ გამოვიმუშავოთ ფული უძრავ ქონებაზე რუსეთში 2017 წელს?

მოკლედ, ძალიან ფრთხილად და დიდი სიფრთხილით.

თუმცა, 2015 წლის კრიზისის შემდეგ, სიტუაცია დაიწყო გაუმჯობესება, რაც ნიშნავს, რომ დროა ვიფიქროთ როგორ გამოიმუშაოთ ფული უძრავ ქონებაზე– საცხოვრებელი ან კომერციული აღარ არის ისეთი მნიშვნელოვანი.

როგორც ვთქვით, თქვენ უნდა იყიდოთ, როდესაც ფასები ეცემა (როგორც ახლა), და გაყიდოთ, როდესაც ისინი გაიზრდება, რაც, პროგნოზების მიხედვით, მოხდება უკვე 2017 წლის მეოთხე კვარტალში.

სასარგებლო სტატია? არ გამოტოვოთ ახალი!
შეიყვანეთ თქვენი ელფოსტა და მიიღეთ ახალი სტატიები ელექტრონული ფოსტით

ბინების გადაყიდვა კრიზისის შემდეგ ისევ მატულობს. წაიკითხეთ სტატია იმის შესახებ, თუ როგორ გამოიმუშავოთ ფული ბინების გადაყიდვით, რომელი მეთოდი აირჩიოთ და რა უნარებია საჭირო ამისთვის.

ევროპასა და შეერთებულ შტატებში დიდი ხანია პოპულარულია უძრავი ქონების სწრაფი გადაყიდვა ან „ფლიფინგი“. რუსეთში, ამ ტიპის ბიზნესი ახლახან იწყებს ფესვებს ისეთი სირთულეების გამო, როგორიცაა:

• დიდი ინვესტიციები დასაწყისში;
• ქონების სასურველ ფასად არ გაყიდვის მაღალი რისკი;
• კანონმდებლობისა და უძრავი ქონების ბაზრის დახვეწილობას.

თუმცა, ვინც შეისწავლა ეს თემა და არ გადადგა ნაჩქარევი ნაბიჯები, იპოვა თხევადი საგნები შესაძენად, კონკურენტების გვერდის ავლით და ფულის წარმატებით გამომუშავებით.

როგორ დავიწყოთ ფულის გამომუშავება უძრავი ქონების გადაყიდვით

უძრავი ქონების გადაყიდვით ფულის გამომუშავება უნდა დაიწყოს ბიზნესის დაარსებით.

რა თქმა უნდა, ბინების შეძენა ფიზიკურ პირსაც შეუძლია. უბრალოდ გაითვალისწინეთ, რომ ძალიან ხშირმა ტრანზაქციებმა შეიძლება გააფრთხილოს საგადასახადო ოფისი.

გარდა ამისა, თქვენ გადაიხდით უფრო მეტ გადასახადს (გაყიდვის თანხის 13%), ვიდრე ინდივიდუალური მეწარმის დარეგისტრირების შემთხვევაში. გადასახადის გამოქვითვა შესაძლებელია მხოლოდ ერთხელ და კანონით შეზღუდული ოდენობით.

საგადასახადო სისტემის არჩევა

ყველაზე მოსახერხებელი ვარიანტია გამარტივებული საგადასახადო სისტემა "შემოსავლის მინუს ხარჯები". ამ შემთხვევაში თქვენ გადაიხდით ამ სხვაობის 15%-ს.

როგორც ცხრილიდან ჩანს, დანაზოგი მნიშვნელოვანია. თქვენ შეძლებთ მშვიდად აწარმოოთ თქვენი საქმე, აჩვენოთ მომხმარებლებს, რომ მუშაობთ ოფიციალურად და ლეგალურად, დაიმსახურეთ მათი ნდობა და არ შეგეშინდებათ ჯარიმების უკანონო ბიზნეს საქმიანობისთვის.

გადაყიდვის სახლების მყიდველების უმეტესობა ტრანზაქციას განიხილავს როგორც ინვესტიცია.

ვარაუდობენ, რომ საკმარისი თანხა გაქვთ ბინის შესაძენად. იგი უნდა შეიცავდეს დოკუმენტაციის, რემონტისა და კომუნალური გადასახადების შესაძლო ხარჯებს.

უძრავი ქონების გაყიდვას შეიძლება დიდი დრო დასჭირდეს. ამიტომ, კარგია, თუ ეს არის "უფასო" ფული, რომელიც არ დაგჭირდებათ უახლოეს მომავალში.

იმის ნაცვლად, რომ იყიდოთ პირველი ბინა ან სახლი, რომელსაც შეხვდებით, თქვენ უნდა გააანალიზოთ უძრავი ქონების ბაზარი თქვენს რეგიონსა და ქალაქში.

ჩვენ ვატარებთ კვლევას

1. ნახეთ, როგორ იყიდება სხვადასხვა ქონება შემდეგი ინდიკატორების მიხედვით:

• სტრუქტურის ტიპი;
• ბინების კლასი;
• მდებარეობა;
• სეზონურობა.

1. მიწოდება და მოთხოვნა ახალ შენობებზე და მეორად საცხოვრებლებზე ცალკე უნდა შეფასდეს.
2. შეაფასეთ ვითარება ბაზარზე დეველოპერებისა და უძრავი ქონების სააგენტოებისთვის.

ზოგიერთმა არაკეთილსინდისიერმა დეველოპერმა ისე დაარღვია მათი რეპუტაცია, რომ მათი ბინები გაცილებით უარესად იყიდება, მიუხედავად იმისა, რომ კარგ უბანში მდებარეობს და ფასდაკლებები აქვს. ეს განსაკუთრებით ეხება იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ აპირებთ ბინის შეძენას მშენებარე კორპუსში.

ასეთი ანალიზის შემდეგ თქვენ შეძლებთ წარმოიდგინოთ ფასების სავარაუდო გავრცელება გარკვეული დონისა და მდგომარეობის ბინებზე, რათა ზედმეტი არ გადაიხადოთ ჰაერში და არ დაკარგოთ ფული გაყიდვისას.

ვიყიდი ბინის ახალ კორპუსში გასაყიდად

ახალ შენობებში უძრავი ქონების გადაყიდვამ შეიძლება მოიტანოს საშუალოდ 500 ათასი რუბლი თითო ტრანზაქციაზე. თუმცა, თქვენ უნდა ყურადღებით შეისწავლოთ ყველა ხარვეზი, რათა დროულად გადალახოთ ისინი.

მოდით განვიხილოთ შეძენის ვარიანტები.

1. მშენებლობა საძირკვლის ორმოს ეტაპზე.

ეს არის ყველაზე მომგებიანი ვარიანტი. მშენებლობის დასრულების შემდეგ ფასს შეიძლება დაემატოს საწყისი ღირებულების 40-50%.

არსებობს ორი ძირითადი მინუსი:

• დაუმთავრებელი მშენებლობის ან მშენებლობის შეფერხების ალბათობა;
• გაყიდვამდე დიდი ხანი მოგიწევთ ლოდინი.

2. მშენებარე სახლი.

მშენებარე კორპუსში ბინაში, სიტუაცია უფრო მარტივია: დაუმთავრებელი მშენებლობის ალბათობა გაცილებით დაბალია და ნაკლებია ლოდინი. თუმცა ნაკლებს გამოიმუშავებთ, დაახლოებით 500-600 ათასი რუბლი, კადრებიდან გამომდინარე.

3. მზა ბინის ყიდვა მოპირკეთებით ან მის გარეშე.

თუ გსურთ ფულის გამომუშავება ბინის გადაყიდვით, შეგიძლიათ დაუყოვნებლივ გააუქმოთ მესამე ვარიანტი. არ არის ადვილი მზა ახალი ბინის გაყიდვა დეველოპერის ფასზე მაღლა და ეს შეიძლება გაკეთდეს მხოლოდ რამდენიმე წლის შემდეგ, როდესაც (და თუ) ის გაძვირდება.

ფაქტია, რომ ასეთი ბინა რეალურად გაიყიდება მეორად ბაზარზე, თუნდაც ერთი დღე არ გიცხოვრიათ. ასეთი საცხოვრებლისთვის იპოთეკის აღება უფრო რთულია, ამიტომ ნაკლებად მიმზიდველია მყიდველებისთვის.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ თუნდაც ის თანხები, რაც მე მაგალითად მოვიყვანე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ კარგად გესმით ბაზარი.

თუ თქვენ განიხილავთ ახალ შენობებს, როგორც ბიზნესის კეთების ობიექტს, მაშინ ყურადღებით შეამოწმეთ დეველოპერი და შეაფასეთ ტრანზაქციის ლიკვიდობა მის განხორციელებამდე დიდი ხნით ადრე. საუკეთესო ბინაც კი შეიძლება არავის გამოადგეს, თუ ირმებით მისასვლელად სამი დღე დასჭირდება.

და დაუყონებლივ დაუმიზნეთ ერთოთახიან, ოროთახიან აპარტამენტებსა და სტუდიებს, რადგან გაცილებით რთულია ფულის გამომუშავება დიდი ბინების გადაყიდვაზე. ისინი უფრო ძვირია და ნაკლები მოთხოვნაა, ამიტომ გაყიდვის პროცესს შეიძლება მეტი დრო დასჭირდეს.

მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენს ქვეყანაში ეს ბიზნესი არც თუ ისე გავრცელებულია, მასში კონკურენცია არსებობს. არ არის ბევრი მომგებიანი ვარიანტი ბინებისთვის და ბევრი მათგანი არც კი გადის ღია ბაზარზე, რჩება დახურულ რეალტორთა მონაცემთა ბაზაში.

თუ მხოლოდ უძრავი ქონების ბაზრის სპეციალისტებს შეუძლიათ წვდომა ასეთ რესურსებზე, მაშინ გაკოტრების სავაჭრო პლატფორმები ღიაა ყველასთვის,და მათზე შეგიძლიათ იპოვოთ ასობით ვარიანტი თხევადი ბინების.

სხვათა შორის, გაკოტრების სატენდერო ბაზარზე კონკურენცია შესამჩნევად დაბალია, ვიდრე ბინების ხელახალი გაყიდვისას.

როგორ არის ეს შესაძლებელი საბაზრო ფასზე 50-70%-ით დაბალ ფასად ბინის ყიდვის აშკარა უპირატესობების გათვალისწინებით? ცოტამ თუ იცის ამ შესაძლებლობის შესახებ ან არ ესმის, რატომ არის აუქციონზე ფასები ასე დაბალი და ამის შესახებ შეიტყობთ ჩვენს ექსპერტთან ვიდეოდან.

სად ჩავდოთ ცოტა ფული?

ჩვენ უფრო მეტს გეტყვით, თუ როგორ მუშაობს აუქციონები და საუკეთესო სტრატეგიები გაკოტრებული ბინების, სახლებისა და მანქანების შესაძენად უფასო მასტერკლასში:

საინტერესოა?

მეორადი საცხოვრებლის შეძენა ხელახლა გასაყიდად

როგორ გავყიდოთ მეორად ბაზარზე შეძენილი ბინა მომგებიანად? მთავარია შეაფასოთ ინვესტიციის ანაზღაურება.

ამისათვის თქვენ გაქვთ ბევრად მეტი საწყისი მონაცემები თქვენს განკარგულებაში, რადგან ბინები განლაგებულია დასახლებულ ადგილებში უკვე ჩამოყალიბებული ინფრასტრუქტურით: ტრანსპორტის გაჩერებები, მაღაზიები, საბავშვო ბაღები, სკოლები და კლინიკები.

მეორად ბაზარზე ბინის ყიდვისას, ასევე ბიუჯეტი შესაძლო რემონტის ხარჯებს. ეს შეიძლება იყოს განსხვავებული: კოსმეტიკური დასრულებიდან და შპალერის ჩანაცვლებიდან, ხანძრის ან წყალდიდობის შემდეგ საცხოვრებლის ძირითად აღდგენამდე.

იმ მოსაზრების საწინააღმდეგოდ, რომ მომგებიანია მხოლოდ ბინების ყიდვა „მოდი და იცხოვრე“ მდგომარეობაში, გაკოტრების აუქციონებზე ყიდვისას ნუ შეგეშინდებათ ისეთი ობიექტების განხილვა, რომლებიც არც ისე აშკარად მიმზიდველია.

ამ მიდგომით, აუქციონზე სწრაფად იპოვით ბინას, რომლის ყიდვაც შესაძლებელია საბაზრო ღირებულებაზე 2-3-ჯერ იაფად და გაყიდვაში თქვენი მარკირება დაფარავს რემონტის ღირებულებას.

აუქციონზე ბინების შეძენის დეტალური ინსტრუქცია წაიკითხეთ სტატიაში:

გაყიდვიდან შემოსული თანხით აუქციონის ორგანიზატორებს სჭირდებათ გაკოტრებულის დავალიანების გადახდა, ამიტომ აუქციონი იწყება უფრო მაღალი ფასით, შემდეგ კი მცირდება. თუმცა, ასეთი ლოტების ლიკვიდობა შეიძლება განსხვავდებოდეს, ამიტომ მოვალეთა ქონების ხელახალი გაყიდვა მოითხოვს ფრთხილად მიდგომას.

მნიშვნელოვანი უპირატესობა ის არის, რომ თქვენ არა მხოლოდ ხედავთ ფოტოებს და ვიდეოებს და შეგიძლიათ საიტზე მისვლა, არამედ გაქვთ შესაძლებლობა გაეცნოთ ყველა დოკუმენტს შესყიდვამდე. ამრიგად, თქვენ შეძლებთ შეაფასოთ ქონების ლიკვიდურობა და მკაფიოდ გამოთვალოთ თქვენი მოგება.

ამ ვიდეოში ჩვენი ანალიტიკოსი აანალიზებს სანქტ-პეტერბურგიდან 50 კმ-ში დაშორებული ბინის ლიკვიდურობის ძირითად ანალიზს, რომელიც იყიდება გაკოტრების აუქციონზე:

იყიდეთ ბინა სანკტ-პეტერბურგთან იაფად?

მეორად ბაზარზე უძრავი ქონების მომგებიანად გასაყიდად, შეგიძლიათ დღეები და ღამეები გაატაროთ ჯერ მომგებიანი ვარიანტის მოსაძებნად, შემდეგ კი მყიდველის პოვნაში, რომელსაც სურს გადაიხადოს გაბერილი ფასი.

თუ თქვენ ყიდულობთ გაკოტრების აუქციონზე, თქვენ გაქვთ ალტერნატივა - დოქტორ უოტსონის ფორმულარაც არის ის, რომ აუქციონში მონაწილეობამდე იპოვით მყიდველს კონკრეტულ ლოტზე, ისე აბსოლუტურად არაფერს რისკავ.

შემოსავალი უძრავი ქონების გაქირავებიდან

უძრავი ქონების გაყიდვის ბიზნესის დაწყებისას, ბინების დაქირავება შეიძლება გახდეს სარეზერვო ვარიანტი.

ბინა არის სერიოზული ინვესტიცია. თუ ობიექტი ჯერ საკუთარი სახსრებით შეიძინეთ და შემდეგ გასაყიდად გაიტანეთ, მაშინ უცნობია, რამდენად მალე იპოვით მყიდველს; შესაძლოა ხვალ, ან შესაძლოა ექვს თვეში.

ამ დროის განმავლობაში შეძენილი ბინის გაქირავება შესაძლებელია მის შენარჩუნებაში ჩადებული ინვესტიციის ანაზღაურების მიზნით.

ბინის გრძელვადიანი დაქირავება ხელფასების კარგ ზრდას იძლევა. ზოგი ყიდულობს რამდენიმე ბინას და ცხოვრობს მხოლოდ ამ ფულით, იღებს ნაკლებს, მაგრამ ყოველთვიურად.

ამ ტიპის ბიზნესს აქვს თავისი უპირატესობები:

• თქვენ არ გჭირდებათ უძრავი ქონების კანონმდებლობის შესწავლა და მუდმივი მონიტორინგი;
• თქვენ არ მიიღებთ რისკს ახალი ბინების შეძენაში ფულის მუდმივი ინვესტიციით;
• თქვენ არ გჭირდებათ ბევრი ფულის დახარჯვა თქვენი ანგარიშების მეშვეობით, რაც ნიშნავს, რომ თქვენ იხდით ნაკლებ გადასახადს.

ბინების გარდა, გაკოტრების აუქციონებზე იყიდება სხვადასხვა უძრავი ქონება.

თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ და იქირაოთ ავტოფარეხები ან არასაცხოვრებელი ფართები, რომლებიც უფრო იაფია ვიდრე ბინები და მოთხოვნადია მოიჯარეებს შორის. თქვენ ასევე შეგიძლიათ იქირაოთ საოფისე ან სამრეწველო შენობები, თუ მათ პირდაპირ არ გაყიდით.

მე უფრო დეტალურად განვიხილავ უძრავი ქონების ბიზნესის თემას ბლოგის სხვა სტატიაში:

სხვა უძრავი ქონების გადაყიდვა

თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ ყველაფერი გასაყიდად, მათ შორის:

• საოფისე შენობები და სახელოსნოები;
• აგარაკი;
• ავტოფარეხები და ავტოსადგომები;
• მიწის ნაკვეთები;
• ტექნიკური შენობები.

ერთხელ ქალაქის აბანოში 228 509 რუბლად ვიყიდე შენობა და 300 000 რუბლად გავყიდე...

საქმე No7 ფურმანოვის გაკოტრების აუქციონებიდან ლოტის შესყიდვა

როგორც ხედავთ, უძრავი ქონების გადაყიდვა, მათ გაქირავებასთან ერთად, პერსპექტიული ნიშაა ბიზნესისთვის, თუნდაც პატარა ქალაქში ცხოვრობთ.

თუმცა, იმისათვის, რომ თქვენი შემოსავალი გაიზარდოს 24 საათის განმავლობაში მუშაობის გარეშე, თქვენ უნდა გააუმჯობესოთ თქვენი უნარები და განავითაროთ ინვესტორების აზროვნება.

უძრავი ქონების გაყიდვის ტრენინგი

თქვენ არ გჭირდებათ იყოთ გამოცდილი რეალტორი, რომ შეიძინოთ და მომგებიანად გაყიდოთ მოვალეების ბინები.

გაკოტრების სატენდერო აკადემიაში ჩვენ ვასწავლით სტუდენტებს, თუ როგორ განახორციელონ ტრანზაქციები აუქციონზე გამოტანილ უძრავ ქონებასთან ყველა წესის მიხედვით:

• ობიექტის ლიკვიდურობის შეფასება და ტრანზაქციის გასვლის სარეზერვო გეგმის შემუშავება;
• კომპეტენტურად მოამზადოს წინადადებები ტენდერებში მონაწილეობისთვის;
• დაუკავშირდით გაკოტრების რწმუნებულებს და შეაგროვეთ რაც შეიძლება მეტი ინფორმაცია ლოტის შესახებ;
• იდენტიფიცირება წამგებიანი ლოტები და სწორად იმოქმედოს იმ სიტუაციებში, როდესაც ტენდერის მონაწილე ცდილობს თავი აარიდოს თავისი მოვალეობების შესრულებას

ეს საშუალებას აძლევს მომავალ სპეციალისტებს, უკვე ტრენინგის ეტაპზე, გაიგონ, როგორ გამოიმუშაონ ფული უძრავი ქონების გადაყიდვაზე ზედმეტი შეცდომების გარეშე და საკუთარი ფულის დაკარგვის გარეშე.

ტენდერის სპეციალისტის პროფესია არ საჭიროებს სპეციალურ განათლებას და ხუთწლიან უნივერსიტეტში სწავლას, თუმცა, თუ გაინტერესებთ ამ ბიზნესში შესვლა და 50-70% ფასდაკლებით ნებისმიერი გაკოტრებული ქონების ყიდვა, გირჩევთ, რომ თქვენ სწავლობთ ობიექტების ძებნის და აუქციონებში მონაწილეობის სირთულეებს.

უძრავ ქონებასთან მუშაობისთვის ზედმეტი არ იქნება ცოდნა იურისპრუდენციის, მარკეტინგის, ანალიტიკისა და პირდაპირი გაყიდვების სფეროებიდან; თუმცა, მათ გარეშეც კი შეგიძლიათ მიიღოთ 100-150% მოგება, უბრალოდ დადასტურებული ტექნოლოგიის გამოყენებით.

ნაბიჯ-ნაბიჯ გეგმა და ინვესტორებთან თანამშრომლობის მკაფიო ალგორითმი დაგიცავთ შეცდომებისგან და დაგეხმარებათ სწრაფად იპოვოთ მყიდველები თქვენი ქონებისთვის.

იმის შესახებ, თუ როგორ იპოვნეთ "ოქროს" ობიექტები აუქციონზე, ასევე მზა მყიდველი ან ინვესტორი დოქტორ უოტსონის ფორმულის გამოყენებით,თქვენ შეიტყობთ ჩვენს მასტერკლასზე, რომელზეც გირჩევთ დარეგისტრირდეთ ახლავე ამ ფორმით!

საინტერესოა?

დააწკაპუნეთ ღილაკზე და დარეგისტრირდით უფასო მასტერკლასზე, რათა გაეცნოთ დოქტორ უოტსონის ფორმულის 5 საფეხურს, როგორ ვიყიდოთ მანქანები, ბინები და სახლები გაკოტრების აუქციონებზე 50 - 90% ფასდაკლებით!