მიწის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრით. მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების შეფასების მეთოდები

განმარტება საბაზრო ღირებულებამიწის ნაკვეთი ეფუძნება შემდეგ პრინციპებს.

სარგებლობის პრინციპი– მიწის ნაკვეთები, რომლებსაც შეუძლიათ გარკვეული დროით დააკმაყოფილონ მომხმარებლის (პოტენციური მომხმარებლის) საჭიროებები, აქვთ საბაზრო ღირებულება.

მიწოდებისა და მოთხოვნის პრინციპი– მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება ბაზარზე მიწოდებისა და მოთხოვნის ურთიერთქმედებით და გამყიდველებსა და მყიდველებს შორის კონკურენციის ბუნებით.

მოთხოვნა ჩვეულებრივ ხასიათდება იმ ობიექტების რაოდენობით, რომელთა შეძენაც მყიდველებს სურთ ან შეუძლიათ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, მოცემულ დროს გაბატონებული საბაზრო ღირებულებით. მიწოდებას ახასიათებს ბაზარზე გასაყიდად შეთავაზებული ობიექტების რაოდენობა კონკრეტულ ფასად. მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის ურთიერთობა განსაზღვრავს ფასების დონეს წონასწორული მიწის ბაზარზე.

მიწოდებისა და მოთხოვნის ურთიერთობის სამი შესაძლო მდგომარეობაა:

მიწოდება და მოთხოვნა თანაბარია, საბაზრო ოპერაციების შედეგად ყალიბდება უძრავი ქონების წონასწორული სამართლიანი საბაზრო ფასი;

მოთხოვნა აღემატება მიწოდებას, იზრდება ფასები ბაზარზე, ყალიბდება სპეკულაციური ფასები, ჩნდება პროტექციონიზმისა და კორუფციის საფრთხე, რაც ბაზრის განადგურებას იწვევს;

მიწოდება აჭარბებს მოთხოვნას, ფასები ეცემა და ბაზრის სტაგნაცია ხდება.

წონასწორული საბაზრო ეკონომიკის მქონე ქვეყნებში ეს ქვეყნები პერიოდულად ცვლიან ერთმანეთს ეკონომიკის ზოგად მდგომარეობასთან და სოციალურ, დემოგრაფიულ და სხვა პროცესებთან დაკავშირებული ფაქტორებიდან გამომდინარე.

რუსეთისთვის დამახასიათებელი გარდამავალი ეკონომიკის არაბალანსირებულ პირობებში, ამ პრინციპს ხშირად არ აქვს მნიშვნელოვანი გავლენა, რადგან მიწოდება და მოთხოვნა დიდწილად რეგულირდება ადმინისტრაციულად, ხშირად მიწის ნაკვეთების მიწოდების ფასის მნიშვნელოვანი შემცირების გამო.

ჩანაცვლების პრინციპი -მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს ეკვივალენტური სარგებლობის ობიექტის შეძენის ყველაზე სავარაუდო ხარჯებს.

ეს პრინციპი გულისხმობს მყიდველისთვის ვარიანტების ხელმისაწვდომობას, ანუ ქონების (მიწის) ღირებულება დამოკიდებულია იმაზე, არის თუ არა მსგავსი ობიექტები ბაზარზე ან ობიექტები, რომლებიც ანაცვლებენ მას. პრინციპი აჩვენებს, რომ მოცემული ობიექტის ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს ბაზარზე მსგავსი ობიექტის (მიწის) შეძენის ღირებულებას. შესაბამისად, კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ღირებულება განისაზღვრება ყველაზე დაბალი ფასით, რომლითაც შესაძლებელია მსგავსი ნაკვეთის შეძენა. მიწის ნაკვეთი, რომელსაც აქვს იგივე ძირითადი მაჩვენებლები, მათ შორის პოტენციური სარგებლიანობა და მომგებიანობა.

მოსკოვში, განსაკუთრებით ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში, ისევე როგორც ისტორიულად ჩამოყალიბებული არქიტექტურული იერსახის მქონე სხვა ქალაქებში, თითქმის შეუძლებელია აბსოლუტურად იდენტური ვაკანტური მიწის ნაკვეთების პოვნა. თითოეული საიტის უნიკალურობა ქმნის გარკვეულ სირთულეებს მიწის ბაზარზე გასაყიდად და შემდგომ განვითარებაში, მაგრამ ხელს უწყობს საკმარისად მაღალი დონის ფორმირებას. საბაზრო ფასები. ბაზრის ვითარება სხვაგვარად გამოიყურება ახალ ქალაქებში, ახალი მასობრივი განვითარების სფეროებში, სადაც არქიტექტურული ურბანული დაგეგმარების გადაწყვეტილებების სტანდარტიზაციის დონე უფრო მაღალია და, შესაბამისად, მეტია იმავე ტიპის მიწის ნაკვეთები. აქ ჩანაცვლების პრინციპი სრულად ვლინდება, რაც ხელს უწყობს საბაზრო ფასების სტაბილიზაციას შედარებით დაბალ დონეზე.

მოლოდინის პრინციპი -მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია მოსალოდნელ ზომაზე, ხანგრძლივობასა და მისგან ქირის მიღების ალბათობაზე.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების ღირებულება დამოკიდებულია მიწის ნაკვეთზე მოზიდული წარმოების ფაქტორების გადახდის შემდეგ დარჩენილ შემოსავალზე. სამეწარმეო საქმიანობა.

ეს პრინციპი აჩვენებს, რომ ქონების ღირებულება – მისი გამოყენების შედეგად მიღებული ყველა მომავალი შემოსავლის მიმდინარე ღირებულება (მათ შორის უძრავი ქონების გაყიდვა და ღირებულება, უპირველეს ყოვლისა მიწა), – მუდმივად იზრდება მოთხოვნისა და შეზღუდული მიწოდების გამო.

თუმცა ეს პრინციპი არ ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების (მიწის) მფლობელმა ფაქტიურად უნდა დაელოდოს უძრავი ქონების ფასის ზრდას ან მის გაქირავების რენტაბელობას. ეს მხოლოდ ასახავს იმ ფაქტს, რომ უძრავი ქონებით, მიწით სარგებლობა ფუნდამენტურად გრძელვადიანი ხასიათისაა. ამიტომ, ქონების შეფასებისას უნდა გახსოვდეთ, რომ მისი ღირებულება ყოველთვის არ უდრის საშუალო ფასს, რომელიც ჭარბობდა ბაზარზე მსგავსი ობიექტების შეფასების დროს. შემოსავლის მთელი ოდენობის ამჟამინდელი ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად მაღალი აღმოჩნდეს.

გარე გავლენის პრინციპი -მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია გარე ფაქტორებზე.

მიმოწერის პრინციპი -შეფასებულ ობიექტს (მიწის ნაკვეთს) აქვს ყველაზე მაღალი ღირებულება იმ პირობით, რომ იგი გარკვეულწილად მსგავსია მიმდებარე ობიექტების გამოყენების, ზომით და სტილით, მისი განვითარებისთვის მინიმალური ხარჯებით. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ ყველა ეკონომიკური ფაქტორი, რომელიც განსაზღვრავს მოცემული საიტის მაქსიმალურ სარგებელსა და მომგებიანობას, მაქსიმალურად დაბალანსებულია.

ამრიგად, მოცემული მიწის ნაკვეთისთვის და მასზე მდებარე ან შექმნილი უძრავი ქონების ობიექტისთვის, უნდა იყოს მიღწეული პირობები, რომ მისი შეძენისა და განვითარების ხარჯები შეესაბამებოდეს მასზე შექმნილი უძრავი ქონების ობიექტის ღირებულებას ან მომგებიანობას. მიწის ნაკვეთის შეფასების ამ პრინციპთან შესაბამისობის შემოწმების ერთ-ერთი კრიტერიუმი – თავად მიწის ნაკვეთის ღირებულების წილი მასზე განთავსებული ქონების მთლიან ღირებულებაში.

მოსკოვის ცენტრალურ ნაწილში ეს თანაფარდობა უახლოვდება მსოფლიოს სხვა დიდი ქალაქებისთვის დამახასიათებელ მაჩვენებლებს. აქედან გამომდინარე, ქალაქის ცენტრში მიწის ნაკვეთებზე ფასების შემდგომი ზრდის პოტენციალი შედარებით მცირეა (მაღალი შენობების ასაშენებლად განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების გამოკლებით) და შეიძლება ძირითადად განპირობებული იყოს სამშენებლო დანახარჯებისა და უძრავი ქონების ფასების შემდგომი ზრდით. მისი სამომხმარებლო თვისებების გაუმჯობესებით.

ამ პრინციპის განხორციელება საშუალებას გვაძლევს გამოვყოთ თვით მიწის ნაკვეთის ღირებულება ქონების მთლიანი ღირებულებისგან.

ყველაზე ეფექტური გამოყენების პრინციპი -მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება მისი ყველაზე ეფექტური გამოყენების საფუძველზე.

მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენება არის მიწის ნაკვეთის ყველაზე სავარაუდო გამოყენება, რომელიც ფიზიკურად შესაძლებელია, გონივრულად გამართლებულია, აკმაყოფილებს საკანონმდებლო მოთხოვნებს, ფინანსურად შესაძლებელია და რის შედეგადაც მიწის ნაკვეთის ღირებულება იქნება მაქსიმალური. მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენება განისაზღვრება მისი შესაძლო დასაბუთებული დაყოფის გათვალისწინებით ცალკეულ ნაწილებად, რომლებიც განსხვავდება ფორმის, ტიპისა და გამოყენების ბუნებით. საუკეთესო გამოყენება შეიძლება არ იყოს მიწის ამჟამინდელი გამოყენება.

ყველაზე ეფექტური გამოყენების დადგენისას მხედველობაში მიიღება შემდეგი:

დანიშნულება და ნებადართული გამოყენება;

შეფასებული მიწის ნაკვეთის უშუალო სიახლოვეს მიწათსარგებლობის გაბატონებული მეთოდები;

მიწის ბაზარზე მოსალოდნელი ცვლილებები;

მიწის არსებული გამოყენება.

მიწის ნაკვეთის შეფასებისას, მისი გამოყენების ყველა შესაძლო (ნებადართული) ვარიანტიდან შეირჩევა საუკეთესო და ყველაზე მომგებიანი და სწორედ ეს გამოიყენება შეფასებისთვის.

ამ შემთხვევაში, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, მხედველობაში მიიღება მხოლოდ ის გამოყენების ვარიანტები, რომლებიც, პირველ რიგში, შეესაბამება საკანონმდებლო სტანდარტებს (ურბანული დაგეგმარების შეზღუდვების ჩათვლით, გარემოს დაცვის მოთხოვნები, ისტორიული ძეგლები, არქიტექტურა, მიმდებარე ტერიტორიის გამწვანება), რაც, მეორეც, ფიზიკურად შესაძლებელია და რომელიც, მესამე, შემოსავალს ქმნის (თუ კომერციულ შეფასებაზეა საუბარი). შედეგად, შეირჩევა გამოყენების შემთხვევა, რომელშიც შესაძლებელია მაქსიმალური ფასის მიღება, ყველა სამართლებრივი, ქალაქგეგმარებითი, გარემოსდაცვითი და სხვა შეზღუდვის გათვალისწინებით.

თუ საიტი თავისუფალია შენობებისგან, მაშინ დგინდება, თუ რომელი ობიექტი შეიძლება აშენდეს საიტის ყველაზე ეფექტური გამოყენების საფუძველზე, ყველა არსებული შეზღუდვის გათვალისწინებით.

თუ ადგილზე არის შენობა, მაშინ ტარდება ანალიზი, გაიზარდოს თუ არა ტერიტორიის ღირებულება მოცემული შენობის ღირებულებით თუ შემცირდეს მოცემული სტრუქტურის დანგრევის ღირებულების ოდენობით, არჩეული ვარიანტის გათვალისწინებით. მოცემული მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ გამოყენება, რა თქმა უნდა, არსებული შეზღუდვების გათვალისწინებით.

ეს პრინციპი ყველაზე მეტად გამოიყენება ვაკანტური მიწის ნაკვეთების შეფასებისას. ჩაშენებული მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად, მისი გამოყენება ბევრად უფრო რთულია, რადგან ის საშუალებას იძლევა გამოყოს თავად მიწის ნაკვეთის ღირებულება მთელი უძრავი ქონების კომპლექსის ღირებულებისგან. მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ შენობას ან ნაგებობას ყოველთვის არ აქვს ყველაზე დიდი ღირებულება ან უდიდესი შემოსავალი. გარდა ამისა, დროთა განმავლობაში, შენობის ბუნებრივი ცვეთა, საბაზრო პირობების ცვლილების და სხვა ფაქტორების შედეგად, მთლიანი ქონების ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად შემცირდეს, ხოლო მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება შეიძლება დარჩეს უცვლელი. და კიდევ გაიზარდოს.

ამრიგად, საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების პრინციპი საშუალებას გვაძლევს გამოვთვალოთ მიწის ქირავნობის მაქსიმალური ღირებულება მოცემული მიწის ნაკვეთიდან, მიუხედავად იმისა, არის თუ არა საიტი აშენებული და რა შენობა ან სტრუქტურა მდებარეობს მასზე იმ დროს. შეფასება.

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ ეს პრინციპი მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ცალკეული მიწის ნაკვეთების, არამედ დიდი ურბანული ტერიტორიების შეფასებისას. მისი გამოყენება შესაძლებელს ხდის ქალაქის მიწისა და ურბანული დაგეგმარების პოლიტიკის ოპტიმიზაციას მკაცრი ეკონომიკური გათვლების საფუძველზე. უპირველეს ყოვლისა, ეს ეხება ქალაქის საკუთრებაში არსებული ურბანული მიწების, ანუ მისი მიწის საკუთრების გაუმჯობესებას.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება დროთა განმავლობაში იცვლება და განისაზღვრება კონკრეტულ თარიღზე (შეფასების თარიღზე).

მიწის პოტენციალის გაანალიზების და არჩევის შემდეგ შესაძლო ვარიანტებიმისი გამოყენება, შემფასებელმა უნდა გააგრძელოს მისი საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი (BNEI). ანუ იმ სარგებლობის იდენტიფიცირება გონივრულ, მისაღებ და ლეგალურ ალტერნატივებს შორის, რომლებიც ფიზიკურად შესაძლებელია, გონივრულად გონივრულად და ფინანსურად მიზანშეწონილი და რაც იწვევს მიწის უდიდეს ღირებულებას.

NEI-ის ანალიზის გარდა, მიწის ნაკვეთის ღირებულების შესაფასებლად შეიძლება გამოყენებულ იქნას შემდეგი:

მეთოდი შედარებითი ანალიზიგაყიდვები (SAP).

შეფასების მეთოდი ნარჩენი ღირებულების საფუძველზე.

გადაცემის მეთოდი.

მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი.

დარჩენილი მეთოდი მიწისთვის.

მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზიითვალისწინებს მიწის ნაკვეთის განაშენიანების (განაშენების) ალტერნატიული ვარიანტების შედარებას. განვითარების თითოეული ვარიანტისთვის გამოითვლება მიწის ნარჩენი ღირებულება. მიწის ყველაზე მაღალი ნარჩენი ღირებულება შეესაბამება მის საუკეთესო და ეფექტურ გამოყენებას.

ანალიზის პირველი ნაბიჯი არის იმ გამოყენების შემთხვევების შერჩევა, რომლებიც გონივრულად შესაძლებელია, ბაზრის შესაძლებლობებისა და შეზღუდვების გათვალისწინებით. გათვალისწინებულია ადგილმდებარეობის პოტენციალი, ბაზრის მოთხოვნა და სამართლებრივი განვითარების უფლებები. ეს პროცედურა საშუალებას გვაძლევს გამოვავლინოთ მიწის გამოყენების მხოლოდ დასაბუთებული ვარიანტები, რითაც გამორიცხავს არასაჭირო ინფორმაციის შეგროვების აუცილებლობას. ამრიგად, თუ ზონირების რეგულაციები ზღუდავს მიწის განვითარებას მხოლოდ საცხოვრებელი კორპუსებით, მაშინ კომერციული ან სამრეწველო განვითარების ვარიანტები საერთოდ არ განიხილება. თუმცა, თუ ანალიტიკოსი თვლის, რომ მოცემული საიტის ზონირების რეგულაციები მომავალში გადაიხედება, მაშინ დაკავშირებულმა მიმდინარე შეზღუდვებმა არ უნდა გამორიცხოს არასაცხოვრებელი განაშენიანების ვარიანტების განხილვა.

მეორე ეტაპზე განისაზღვრება თითოეული ალტერნატიული სტრატეგიის განვითარების ღირებულება. გათვალისწინებულია საიტის რესურსის ხარისხი და განვითარების სხვადასხვა ვარიანტების ტექნოლოგიური მიზანშეწონილობა.

მესამე ეტაპზე განისაზღვრება განსაზღვრული განვითარების სტრატეგიების ფინანსური მიზანშეწონილობა. თითოეული ვარიანტისთვის მზადდება საპროგნოზო შემოსავლის განცხადება. თითოეული განვითარების სტრატეგიისთვის, დაშვებებისა და მომავალი ბაზრის ქცევის შესახებ დაშვებებზე დაყრდნობით, გამოითვლება წმინდა საოპერაციო შემოსავალი.

მეოთხე ეტაპზე წმინდა საოპერაციო შემოსავალი ნაწილდება მიწასა და შენობებს (სტრუქტურებს) შორის. ანალიტიკოსს შეუძლია გამოიყენოს კაპიტალიზაციის კოეფიციენტები, რომლებიც განისაზღვრება ხელმისაწვდომი ბაზრის ინფორმაციით ან ინვესტორების მოლოდინებზე დაყრდნობით. განვითარების თითოეულ ვარიანტს შეიძლება ჰქონდეს თავისი განსხვავებული კოეფიციენტი. თანაფარდობა დამოკიდებულია რისკის დონეზე, კაპიტალის აღდგენის პერიოდის ხანგრძლივობაზე, დაფინანსების სტრუქტურასა და ობიექტის ღირებულების მოსალოდნელ ზრდაზე ან შემცირებაზე.

შედარებითი გაყიდვების ანალიზის მეთოდი (SAP)გულისხმობს მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულებების განსაზღვრას შესადარებელი ნაკვეთების გასაყიდი ფასების შეფასებული ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებად გარდაქმნით.

ჩვენს პირობებში ეს მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობის, ბაღის ნაკვეთების და ბოსტნეულის ნაკვეთების ღირებულების დასადგენად.

შეფასების თეორიის მიხედვით, ამ მეთოდის გამოყენებისას შემფასებელმა უნდა გამოიყენოს შედარების ექვსი ელემენტი:

ტრანზაქციის დაფინანსების პირობები.

გაყიდვის პირობები.

გაყიდვების დრო.

მდებარეობა.

ფიზიკური მახასიათებლები.

შემოსავლის მახასიათებლები.

შედარების თითოეული ელემენტისთვის, შესაბამისი კორექტირება ხდება (ცხრილი 8.1) შესადარებელი ტერიტორიის შეფასების მსგავსის საფუძველზე.

ცვლილებების თანმიმდევრობა ასეთია. შემფასებელი იღებს შუალედურ ფასებს და მიმართავს შემდგომ კორექტირებას წინა შესწორებულ ღირებულებაზე.

ცხრილი 8.1

კორექტირების ცხრილი ნაკვეთის ღირებულების შესაფასებლად

ფიზიკური მახასიათებლების გათვალისწინებისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ ადგილის ზომის, არარეგულარული ფორმისა და კუთხოვანი მდებარეობის კორექტირება.

ცნობილია, რომ რაც უფრო დიდია ნაკვეთი, მით უფრო დაბალია ფასი ერთეულზე, როგორც წესი.

ქვეყნებში, სადაც საბაზრო ეკონომიკაარსებობს სპეციალური ცხრილები, რომლებიც საშუალებას გაძლევთ გაითვალისწინოთ ნაკვეთის გაფართოების გავლენა მის ღირებულებაზე. ჩვენს პირობებში შემფასებელმა დამოუკიდებლად უნდა გააკეთოს ასეთი ანალიზი, ანუ უნდა ააგოს გრაფიკი, მაგალითად, 1 მ 2 ან ასი კვადრატული მეტრი მიწის ნაკვეთის გასაყიდი ფასის დამოკიდებულების ფართობზე. ნაკვეთი.

ასევე ცნობილია, რომ იმავე ფართობთან ერთად სამკუთხა ფართობი მართკუთხაზე დაბალია მასზე მუშაობის უხერხულობის გამო. სამკუთხა ლოტების შესაფასებლად, შემფასებლები ხშირად იყენებენ „65-35 წესს“, რომელიც აცხადებს, რომ „სამკუთხა ლოტის ღირებულება ქუჩის ფასადით იქნება მართკუთხა ლოტის ღირებულების დაახლოებით 65%.

არარეგულარული ფორმის უბნების შესაფასებლად შეგიძლიათ გამოიყენოთ ტექნიკა, როდესაც ტერიტორია დაყოფილია მართკუთხედებად, რომლებიც ფასდება ცალკე, ხოლო მთლიანი ღირებულება არის ცალკეული ნაწილების ხარჯების ჯამი.

კუთხის ადგილმდებარეობის ზემოქმედებას განსაზღვრავს საიტის კომერციული უფლებამოსილი პირი. მაღაზიებისა და ბენზინგასამართი სადგურებისთვის ეს მდებარეობა გარკვეულ უპირატესობებს იძლევა და, შესაბამისად, მათი ღირებულება უფრო მაღალი იქნება. ბაღის ნაკვეთებისა და კოტეჯების მშენებლობისთვის კუთხის მდებარეობა ამცირებს მათ ღირებულებას. კუთხის მდებარეობის შესაფასებლად აუცილებელია გაყიდვების შესახებ გარკვეული სტატისტიკის შეგროვება და ამ გავლენის შესაბამისი ანალიზის გაკეთება სხვადასხვა მიზნებისთვის ტერიტორიებზე.

შეფასების მეთოდი ნარჩენი ღირებულების საფუძველზე.ამ მეთოდის მიხედვით, შენობების ღირებულებას აკლდება ქონების გასაყიდი ფასი, რის შედეგადაც ხდება მიწის ღირებულების შეფასება მისი ნარჩენი ღირებულებით.

ეს ტექნიკა განსაკუთრებით სასარგებლოა დიდი ხნის განმავლობაში განვითარებულ ადგილებში, როდესაც არ არის ვაკანტური ნაკვეთების გაყიდვა. მეთოდი იძლევა უფრო ზუსტ შედეგებს შედარებით ახალი შენობების მქონე უბნებზე, რომლებისთვისაც ხელმისაწვდომია ხარჯთაღრიცხვა.

თუ არ არის საკმარისი ინფორმაცია გაყიდვებთან დაკავშირებით, მაშინ მათი ღირებულების ექსპერტთა შეფასებები შეიძლება გამოყენებულ იქნას საწყის ღირებულებებად. მეთოდის სიზუსტე დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად სანდოა ექსპერტის შეფასებადა სამშენებლო ხარჯების გაანგარიშება.

გადაცემის მეთოდი.გარკვეული ტიპის უძრავი ქონებისთვის და კონკრეტული რეგიონისთვის, არსებობს გარკვეული კავშირი მიწის ღირებულებასა და შენობების ღირებულებას შორის. ამიტომ, თუ რეგიონს არ აქვს განუვითარებელი მიწის გაყიდვების საკმარისი რაოდენობა, მაშინ შესაძლებელია შეარჩიოს შესადარებელი რეგიონი საკმარისი რაოდენობის დასრულებული ტრანზაქციებით, განისაზღვროს ტიპიური თანაფარდობა მიწის ღირებულებასა და შენობების ღირებულებას შორის და გამოიყენეთ ეს თანაფარდობა ამ რეგიონის შეფასებისას.

ამ მეთოდის უპირატესობა ის არის, რომ შენობების ღირებულების დასადგენად არ არის საჭირო ხარჯების მეთოდის გამოყენება.

მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი.ეს მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას, როდესაც მიწის ნაკვეთი შენობებისა და ნაგებობებისგან განცალკევებულია იჯარით.

თუ საიჯარო ხელშეკრულება არის უახლესი ან საკმაოდ ზუსტად ასახავს ქირავნობის ამჟამინდელ ბაზარს, იჯარის წმინდა თანხა შეიძლება პირდაპირ კაპიტალიზდეს მიწის ქონების ღირებულებაში.

მაგალითი: მიწის ნაკვეთი ცოტა ხნის წინ იჯარით იქნა გაცემული იმ პირობით, რომ საოპერაციო ხარჯები მიეკუთვნება მოიჯარეს წელიწადში 100 000 რუბლს 10 წლის განმავლობაში. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი - 15%. განსაზღვრეთ მიწის ნაკვეთის ღირებულება.

გამოსავალი: 100,000: 0.15 = 666,700 რუბლი.

დარჩენილი მეთოდი მიწისთვის.მეთოდი ეფუძნება ზრდის პროდუქტიულობის პრინციპს. მიწის ღირებულება გამოითვლება ნაშთად, შრომის, კაპიტალისა და მართვის ხარჯებთან დაკავშირებული ყველა აუცილებელი გადასახადის გათვალისწინების შემდეგ.

მაგალითი: აუცილებელია შეფასდეს საცხოვრებლისთვის გამოყოფილი 16 ჰექტარი მიწის ნაკვეთი, დასაშვები რაოდენობით 1 სახლი 10 ჰექტარზე. მფლობელი ყიდის 0,1 ჰექტარ ფართობს, გამწვანებისა და კომუნიკაციების გათვალისწინებით, 175,000-220,000 რუბლს (საშუალოდ 200,000 რუბლს). საიტის მომზადების, გამწვანებისა და კომუნიკაციების ხარჯები დასჭირდება 14,000,000 რუბლს. ასეთი პროექტებისთვის საპროექტო ხარჯები, ადმინისტრაციული ხარჯები, ტრანზაქციის და სხვა ზედნადები ხარჯები საშუალოდ შეადგენს მთლიანი გაყიდვის ფასის 25%-ს. სესხის დასაშვები საკომისიო, ტექნიკური ხარჯები და მოგება იქნება წმინდა შემოსავლის 40%. განსაზღვრეთ მიწის ნაკვეთის ღირებულება.

1. ნაკვეთების სავარაუდო გასაყიდი ფასი 160 * 200000 = 32 (მილიონი რუბლი)

2. განვითარების ხარჯები - 14 (მილიონი რუბლი)

3. ზოგადი ზედნადები ხარჯები (25%) - (8 მილიონი რუბლი)

4. წმინდა შემოსავალი მოგების გარეშე - (პუნქტი 1. – (პუნქტი 2 + პუნქტი 3)) - 10 (მილიონი რუბლი)

5. საკუთრების ხარჯები და მოგება (40% 10,000,000) - 4 (მილიონი რუბლი)

განუვითარებელი მიწის ღირებულებაა 6 (მილიონი რუბლი).

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია მოსალოდნელ ღირებულებაზე, ხანგრძლივობასა და მიწის ნაკვეთიდან შემოსავლის მიღების ალბათობაზე გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მისი ყველაზე ეფექტური გამოყენებით, მიწის ნაკვეთზე მოზიდული წარმოების სხვა ფაქტორებიდან შემოსავლის გათვალისწინების გარეშე. სამეწარმეო საქმიანობისთვის (შემდგომში, წინამდებარე რეკომენდაციების მიზნებისათვის მიწის ქირა) (მოლოდინის პრინციპი).

სასამართლო პრაქტიკა და კანონმდებლობა - რუსეთის ფედერაციის ქონების სამინისტროს ბრძანება 03/06/2002 N 568-r (შესწორებული 07/31/2002) „მიწის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების დამტკიცების შესახებ“

კლასტერებისთვის, რომლებისთვისაც ასევე გამოიყენება მიწის ნაკვეთების ქირავნობის შესახებ ინფორმაცია, მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ხორციელდება მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით, ბაზრის განსაზღვრის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV თავის მე-4 პუნქტის შესაბამისად. მიწის ნაკვეთების ღირებულება, დამტკიცებული რუსეთის ქონების სამინისტროს 06.03.2002 N 568-р ბრძანებით (შემდგომში - მეთოდური რეკომენდაციებიმიწის საბაზრო ღირებულების დასადგენად).

შესაფასებელ ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთის ღირებულების დადგენა ძვირადღირებული მეთოდიუძრავი ქონება დაფუძნებულია მისი საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ვარაუდზე, როგორც განვითარებისგან თავისუფალი.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შესაფასებლად თქვენ უნდა გქონდეთ შემდეგი ინფორმაცია:

• ა) მიწის ნაკვეთის საკუთრების დასახელება და სარეგისტრაციო მონაცემები;
• ბ) ფიზიკური მახასიათებლებინაკვეთი;
• გ) მონაცემები საიტის გარემოსთან ურთიერთობის შესახებ;
• გ) ეკონომიკური ძალები, რომელიც ახასიათებს საიტს.

ამ მონაცემების წყაროები შეიძლება იყოს საქალაქო, რაიონული და სოფლის მიწის კომიტეტები და კომისიები, სადაც რეგისტრირებულია მიწის ტრანზაქციები, უძრავი ქონების ფირმები, რომლებიც სპეციალიზირებულნი არიან მიწის ოპერაციებში, იპოთეკური სესხის გაცემის ორგანიზაციები, შემფასებელი ფირმები და პერიოდული გამოცემები.

საბინაო მშენებლობისთვის მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების შესაფასებლად არსებობს შემდეგი ძირითადი მეთოდები:

• 1. გაყიდვების შესადარებელი მეთოდი.
• 2. კორელაციის (გადაცემის) მეთოდი.
• 3. მიწის ქირის კაპიტალიზაცია.
• 4. „ნარჩენი მიწისთვის“ მეთოდი.
• 5. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების (განაშენების) მეთოდი და სხვ.
• 1. გაყიდვების შესადარებელი მეთოდი გულისხმობს მსგავსი ვაკანტური ლოტების მონაცემების შეჯერებას და შედარებას, რომლებიც ახლახან გაიყიდა და გაყიდვების ფასებში კორექტირებას. ექსპერტმა შემფასებელმა უნდა იცოდეს, რომ მიწის ნაკვეთების ფასები, რომლებიც ხშირად გამოქვეყნებულია პერიოდულ გამოცემებში (მაგალითად, მოსკოვის რეგიონში) ეგრეთ წოდებული გამყიდველი ფასებია, ანუ გაბერილი და შედარებისა და შედარებისთვის აუცილებელია გარიგების რეალური ფასები.

ფასები, რომლითაც ადგილობრივი ადმინისტრაცია ყიდის მიწას, ასევე არ არის საკმარისად გამოხატული ბაზრისთვის. ეს ნაკვეთები, როგორც წესი, დიდი ზომისაა და, შესაბამისად, აქვთ მნიშვნელოვანი ფასდაკლება მათ ფასებზე.

შეფასებული მიწის ნაკვეთის შედარება და შედარება შესადარებელ ვაკანტურ ნაკვეთებთან ხორციელდება ორი კომპონენტის მიხედვით:

• ა) შედარების ელემენტებით,
• ბ) შედარების ერთეულებით.

შედარების ელემენტები შვიდი ფაქტორია:

• 1. საკუთრება
• 2. გარიგების დაფინანსების პირობები.
• 3. გაყიდვის პირობები.
• 4. გაყიდვის დრო ან თარიღი.
• 5. მდებარეობა.
• 6. ფიზიკური მახასიათებლები.
• 7. მიწის ნაკვეთიდან მიღებული შემოსავლის მახასიათებლები.

ღირებული საკუთრების უფლებები. IN რუსეთის ფედერაციამიწის ნაკვეთები შეიძლება იყოს კერძო საკუთრების უფლებით, უვადო მემკვიდრეობით საკუთრებაში (მხოლოდ პირები), მუდმივი (განუსაზღვრელი) სარგებლობა, ქირავდება, უფასო ვადიანი სარგებლობა. კორექტირება ხდება მაშინ, როდესაც მყიდველის უფლებები დამძიმებულია იპოთეკით ან გრძელვადიანი იჯარით.

დაფინანსების პირობები. თუ 100%-იანი სესხი იქნა აღებული ნაკვეთის შესაძენად, ან ტრანზაქციის დაფინანსების პირობები მოიცავს დიდ პროცენტს, მაშინ ასეთი ტრანზაქციები უნდა იყოს ყურადღებით გაანალიზებული და შესაბამისი კორექტირება მოხდეს ამ ტრანზაქციის ფასში.

გაყიდვის პირობები. ამ ელემენტის კორექტირება ასახავს ბაზარზე გამყიდველსა და მყიდველს შორის ატიპიურ ურთიერთობას, ასევე იმ გარემოებებს, რომლებშიც ისინი იღებენ გადაწყვეტილებებს მიწის გაყიდვისა თუ შესყიდვის შესახებ. გაყიდვების პირობების შესახებ მონაცემების მოპოვება საკმაოდ რთულია. კიდევ ერთი სირთულე არის კორექტირების ოდენობის განსაზღვრა გაყიდვების პირობებში გარკვეული განსხვავებებისთვის. წესი, როგორც ჩანს, უნდა იყოს: თუ ექსპერტმა შემფასებელმა დაადგინა განსხვავება შესადარებელი ტრანზაქციის პირობებში და დაადგინა შესწორების ოდენობა, მან უნდა გაითვალისწინოს ეს ცვლილება. თუ შესწორების ოდენობის დადგენა ძნელია, მაშინ აუცილებელია ამ ტრანზაქციის შედარებაზე უარის თქმა.

გაყიდვების დრო. შესადარებელ ტრანზაქციებზე ფასების კორექტირების მიზნით, აუცილებელია ვიცოდეთ ფასების ტენდენციები მიწის ბაზარზე, ანუ როგორ იცვლება მიწის ფასები დროთა განმავლობაში. IN რუსული პირობებიმიწის ნაკვეთებზე ფასების ყოველწლიური ზრდის ტენდენცია შეინიშნება და ფასების მნიშვნელოვანი სეზონური რყევები: გაზაფხულზე ფასები იზრდება, ზამთარში იკლებს. მაგალითად, მოსკოვის რეგიონში, სეზონური რყევები ზოგიერთ რაიონში 15-20% -ს აღწევს.

ექსპერტმა შემფასებელმა უნდა ჩაატაროს მიწის ბაზარზე მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის ურთიერთობის სიღრმისეული ანალიზი და განსაზღვროს გამყიდველებისა და მყიდველების ფასების ტენდენციები. ხანდახან ხდება, რომ კანონპროექტის ან მთავრობის რეგულაციის მიღება მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს მათ ქცევაზე მიწის ბაზარზე.

მდებარეობა. თუ შესადარებელი საიტი იმავე არეალშია, როგორც შეფასებული, კორექტირება ჩვეულებრივ არ განხორციელდება. თუ შესადარებელი ადგილი განლაგებულია სხვა უბანში, უნდა ჩატარდეს ამ ტერიტორიებს შორის შესაძლო განსხვავებების ანალიზი. მაგალითად, საცხოვრებლის განვითარების დროს მხედველობაში მიიღება ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, საინჟინრო მხარდაჭერა, ეკოლოგია და პრესტიჟი. მსგავსი გაყიდვების შედარების მნიშვნელოვანი ელემენტია ქონების ფიზიკური მახასიათებლები. ეს შეიძლება იყოს ნიადაგის პარამეტრები, ადგილის ზომა, ფორმა (მართკუთხა ან მრავალკუთხა), დრენაჟის არსებობა, ადგილის დახრილობის კუთხე და ა.შ.

ნაკვეთის ფასზე გარკვეულწილად გავლენას ახდენს მიწის ბაზრის აქტივობის ხარისხი, რომელიც დაკავშირებულია ქონებიდან მიღებულ შემოსავალთან. მაგალითად, მოსკოვის რეგიონის 30 კილომეტრიან ზონაში მიწის ბაზრის აქტივობის ხარისხი უფრო მაღალია, ვიდრე მოსკოვიდან უფრო დაშორებულ ზონებში. ამასთან დაკავშირებით, შემფასებელმა უნდა შეაფასოს გაყიდვების შედარების ეს ელემენტი.

შედარების ერთეულები გამოიყენება, თუ:

• ა) შემოსავლის მომტანი მიწის ნაკვეთები განსხვავდება არსებული კეთილმოწყობის ფართობითა და ზომით;
• ბ) მყიდველებისთვის საჭიროა წინასწარი ინფორმაცია.
• 2. კორელაციური მეთოდი (გადაცემის მეთოდი). ეს მეთოდიმიწის ნაკვეთის შეფასება მოიცავს შესადარებელი კომპლექსის, მათ შორის უძრავი ქონების და მიწის ნაკვეთის გასაყიდი მთლიანი ფასის ორ კომპონენტად - შენობის ფასს და მიწის ნაკვეთის ფასს. უფრო მეტიც, ექსპერტი შემფასებელი ჯერ აფასებს ამ ადგილზე მდებარე შენობისა და სხვა ნაგებობების ღირებულებას, შემდეგ კი შენობებისა და ნაგებობების ღირებულებას აკლებს ქონების კომპლექსის მთლიან ფასს და იღებს მიწის ნაკვეთის ღირებულებას. მეთოდი გამოიყენება მაშინ, როდესაც ბაზარზე მიწის ნაკვეთის შესადარებელი გაყიდვები არ არის. დადგენილია, რომ არსებობს სტაბილური კავშირი მიწის ღირებულებასა და მასზე აღმართულ შენობებსა და ნაგებობებს შორის, ამიტომ მიწის ნაკვეთის ღირებულება შეიძლება შეფასდეს ქონების კომპლექსის მთლიანი გასაყიდი ფასის ორ კომპონენტს შორის განაწილებით: მიწა და შენობები.
• 3. მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი. მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრა მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით მოიცავს იჯარის გადახდებით მიღებული შემოსავლების კაპიტალიზაციას. მეთოდი გულისხმობს წლიური იჯარით მიღებული შემოსავლის დაყოფას შესაბამის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელზე, რის შედეგადაც შემოსავლის ოდენობა გარდაიქმნება მიწის ნაკვეთის ღირებულებაში.

მიწის ღირებულების გამოთვლები მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით ეფუძნება შემდეგ ფორმულას:

4. „ნარჩენი მიწისთვის“ მეთოდი. კაპიტალის მოზიდვით მიწაზე აშენებული მიწის, შენობებისა და ნაგებობების ნარჩენი პროდუქტიულობის პრინციპის მიხედვით, სამუშაო ძალახოლო მენეჯმენტს, პრიორიტეტი ენიჭება შემოსავლის განაწილებას. სხვა ფაქტორების მოზიდვის ყველა ხარჯის დაფარვის შემდეგ დარჩენილი შემოსავალი მიეკუთვნება მიწის ნაკვეთს.

მიწის ნარჩენი შემოსავლის მეთოდის გამოყენების პირობები:

არსებული ობიექტები შეესაბამება მიწის საუკეთესო და ეფექტურ გამოყენებას;

მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობებისა და ნაგებობების ღირებულება ან მათი მშენებლობის სავარაუდო ხარჯები შეიძლება საკმაოდ ზუსტად გამოითვალოს, ისევე როგორც მათი მომსახურების ვადა;

ცნობილია წლიური წმინდა საოპერაციო შემოსავალი ქონების ექსპლუატაციიდან (მიწა გაუმჯობესებით).

გაანგარიშების ეტაპები:

• 1. განსაზღვრეთ გაუმჯობესების ღირებულება.
• 2. გაქირავების ტარიფებიდან გამომდინარე და საოპერაციო ხარჯებიგანსაზღვროს მთლიანი ქონების წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI).
• 3. NRR-ის განსაზღვრა შენობისთვის.
• 4. განსაზღვრეთ BOD, რომელიც მიეკუთვნება მიწას.
• 5. მიწის ღირებულების განსაზღვრა მიწაზე მიკუთვნებული წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციით.
• 5. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების (განაშენების) მეთოდი. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების (განაშენების) მეთოდი გამოიყენება მაშინ, როდესაც საჭიროა დიდი ნაკვეთის ღირებულების დადგენა, რომელიც საჭიროებს ცალკეულ ცალკეულ ნაკვეთებად დაყოფას. ასეთი შემთხვევები საკმაოდ ხშირია რუსულ შეფასების პრაქტიკაში.

საიტის განვითარების მეთოდი მოიცავს შეფასების შემდეგი ეტაპების განხორციელებას:

ცალკეული ნაკვეთების ზომისა და რაოდენობის განსაზღვრა.

განაშენიანებული ნაკვეთების ღირებულების გაანგარიშება შესადარებელი რეალიზაციის მეთოდით (განსაზღვრულია გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლის ოდენობა).

საიტების განვითარებისა და მათი გაყიდვის ხარჯების გაანგარიშება, განვითარების გრაფიკის შედგენა და გაყიდვების მოსალოდნელი პერიოდი.

სიდიდის განსაზღვრა ფულადი ნაკადიცალკეული ნაკვეთების გაყიდვიდან მიღებული მთლიანი შემოსავლიდან ნაკვეთის განვითარების ყველა ხარჯის გამოკლებით.

ფასდაკლების განაკვეთის განსაზღვრა.

ფულადი სახსრების დისკონტირება ყველა ინდივიდუალური მიწის ნაკვეთის განვითარებისა და გაყიდვის დროის გათვალისწინებით.

ცალკეული ნაკვეთების ზომის განსაზღვრისას აუცილებელია ამ გადაწყვეტილებაზე მოქმედი ფიზიკური, სამართლებრივი და ეკონომიკური ფაქტორების გათვალისწინება.

მიწა გამოიყენება ადამიანის საქმიანობის მრავალ სფეროში (მუნიციპალური, პოლიტიკური, ეკონომიკური, სასოფლო-სამეურნეო და სხვ.) და არის მნიშვნელოვანი ფაქტორიეკონომიკის სათანადო დონის შენარჩუნება.

ვინაიდან მიწა არის სასრული რესურსი, ის მკაცრი კონტროლის ქვეშ იმყოფება. ამისათვის გამოიყენება შეფასება ქონების საბაზრო ღირებულების დასადგენად. ამ პროცესს აქვს თავისი მახასიათებლები, რომელთა შესწავლა ღირს.

საკითხის საკანონმდებლო რეგულირება

რუსეთში საკანონმდებლო რეგულირებამიწის ექსპლუატაციის საკითხები ადრეულ ეტაპზეა. მარეგულირებელი დოკუმენტებიკანონით მიღებული, ადგენს ყველა ზოგადი პრინციპებიდა ცნებები მიწის ღირებულების შეფასებისას, რაც დადებითად აისახება მთლიან სიტუაციაზე.

მარეგულირებელი აქტების სისტემაში 4 დონეა:

განხორციელების მიზანი და მეთოდები

შეფასება გულისხმობს რაიმეს ფასის განსაზღვრას. შესაბამისად, მიწის ნაკვეთის შეფასება არის ხარჯების განსაზღვრის პროცესიმიწის ნაკვეთი ბაზარზე. ბევრს შეხვდა მიწის გაყიდვა, შეძენა და გაქირავება, რადგან ის ძალიან მრავალფუნქციურია საკუთარი ბიზნესის გასატარებლად.

ხშირად შეფასება გამოიყენება მსესხებლის კრედიტუნარიანობის დასადგენად (იპოთეკაზე განაცხადისას), ინვესტიციების მოსაზიდად, ქონების გასაყოფად, ბუღალტერიადა ა.შ.

მონიშნეთ სამი სახის შეფასებამიწები:

• ფულადი. გამოიყენება მიწის გადასახადის განაკვეთის დასადგენად და ხელშეკრულებების გაფორმებისას; თავის მხრივ, არსებობს ფულადი შეფასების ორი ტიპი: ნორმატიული და ფულადი;
• ეკონომიკური. გამოიყენება მიწის ვარგისიანობის დასადგენად გარკვეული კულტურის მოსაყვანად, მიწის ყველაზე რაციონალური გამოყენების ანალიზისას; გათვალისწინებულია ობიექტის მარეგულირებელი შეფასების ჩატარებისას;
• ნიადაგის დახარისხება. იგი მიწის კადასტრის ნაწილია და წარმოადგენს საფუძველს ეკონომიკური შეფასებამინდორში სოფლის მეურნეობა; გამოიყენება ნიადაგის ვარგისიანობის დასადგენად და ასევე სოფლის მეურნეობაში და სატყეო მეურნეობაში დანაკარგების პროგნოზირებისთვის.

არსებობს სამი სახის მიწის ღირებულება: საბაზრო, საკადასტრო და მარეგულირებელი.

საბაზრო ღირებულება - ყველაზე შესაძლო ფასი, რომლითაც შეფასების ობიექტიშეიძლება წარმოდგენილი იყოს ღია ბაზარზე. ამ შემთხვევაში, გარიგების ორ მხარეს აქვს ყველა საჭირო ინფორმაცია და საგანგებო გარემოებები გავლენას არ ახდენს ფასზე.

თუ შეფასებისას არ არის დადგენილი გარკვეული ტიპისობიექტის ღირებულება, შემდეგ დგინდება საბაზრო ფასი.

საკადასტრო ფასი გამოიყენება საგადასახადო მიზნებისთვის. ამ ტიპის ღირებულება განისაზღვრება საბაზრო ღირებულების პროცენტულად.

მარეგულირებელი – სახელმწიფოს მიერ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე დადგენილი საწყისი, ფიქსირებული ღირებულება. იგი გამოიყენება მიწის კერძო საკუთრებაში შეძენისას, სამკვიდროში შესვლისას ან გადაცემისას და ა.შ. სტანდარტული ღირებულება ყოველწლიურად დგინდება რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ.

რეგიონალური სტანდარტული ფასი შეიძლება შეიცვალოს რუსეთის მთავრობამ ნიადაგისა და თავად ობიექტის მახასიათებლების მიხედვით, მაგრამ ფასი არ უნდა იყოს საბაზრო ღირებულების 75%-ზე მეტი. მისი შეცვლა შესაძლებელია ორგანოებით ადგილობრივი ხელისუფლებაშესაბამის რეგიონში, მაგრამ არაუმეტეს სახელმწიფოს მიერ დადგენილი 25%-ისა.

არსებული მეთოდები და კრიტერიუმები

მიწის ნაკვეთების საკადასტრო შეფასებაგანხორციელდა ფედერალური სააგენტოუძრავი ქონების კადასტრი, მისი რეგიონული ორგანოები, ორგანიზაციები და საწარმოები. ამ სფეროში მუშაობის უფლება აქვთ შეფასების ლიცენზირებულ პირებს.

არსებობს მიწის შეფასების მეთოდები, რომლებიც იყოფა 2 მიდგომად:

შემოსავლის მიდგომამოიცავს მეთოდებს

• განკუთვნილი გამოყენება;
• მიწის ქირის კაპიტალიზაცია;
• ნარჩენების მეთოდი.

დანიშნულებისამებრ გამოყენების მეთოდი გამოიყენება ქონების ღირებულების დასადგენად (აშენებული და განუვითარებელი) შემოსავლის გამომუშავების მიზნით საიტის გაუმჯობესებით.

მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი გამოიყენება ობიექტების შესაფასებლად მიწის ქირის მისაღებად. შეიძლება შეფასდეს როგორც განვითარებული, ისე განუვითარებელი ტერიტორიები. ამ მეთოდის გამოსაყენებლად, მიწის გაქირავების ტარიფები უნდა დამუშავდეს და მათი ღირებულება განისაზღვროს, როგორც იჯარის შემოსავალი. გაქირავების საფასური განისაზღვრება ობიექტის ადგილმდებარეობის, მისი ზომის, ფუნქციის, ფორმის, კომუნიკაციების, ხელმისაწვდომობის მიხედვით მანქანები, მიწათსარგებლობის სახეობა.

დარჩენილი მეთოდი გამოიყენება მიწის ქონების შესაფასებლად, შესაძლებელს ხდის შემოსავლის გამომუშავებას. ასევე, როგორც კაპიტალიზაციის მეთოდში, შეიძლება შეფასდეს როგორც განვითარებული, ისე განუვითარებელი ტერიტორიები. ამ მეთოდის გამოსაყენებლად, პირველ რიგში, თქვენ უნდა განსაზღვროთ ღირებულება მიწის ნაკვეთი, რომელიც შეიძლება გაუმჯობესდეს მოგების მისაღებად. შემდეგი, შემოსავალი კაპიტალიზდება ობიექტიდან და შენობებიდან შემოსავლის დადგენით.

შედარებითი მიდგომამოიცავს მეთოდებს

• გამონადენი;
• განაწილება;
• გაყიდვების შედარება.

შერჩევის მეთოდი გამოიყენება მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად, რათა დადგინდეს, შეესაბამება თუ არა მიწის გაუმჯობესება მათ ყველაზე სასარგებლო და ეფექტური გამოყენება. ეს მეთოდი შესაფერისია მხოლოდ დასახლებული ტერიტორიებისთვის.

განაწილების მეთოდი გამოიყენება მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად, რათა დადგინდეს კავშირი მიწის ღირებულებასა და მასზე აშენებულ შენობებს შორის. გამოიყენება ჩაშენებული ობიექტებისთვის. ყველაზე შესაფერისი ახალი შენობებისთვის, რადგან ისინი უნდა შეესაბამებოდეს ეფექტურ და რაციონალური გამოყენებამიწა. განაწილების მეთოდის გამოსაყენებლად საჭიროა გქონდეთ ინფორმაცია ნაკვეთის ფასსა და მასზე აღმართულ შენობებს შორის ურთიერთობის შესახებ. თუმცა, შედეგი არ იქნება ზუსტი.

გაყიდვების შედარების მეთოდი გამოიყენება მსგავსი მიწის ფასების შესადარებლად. ეს არის ერთ-ერთი ყველაზე მარტივი და ეფექტური. იძლევა საკმაოდ ზუსტ ბაზრის მაჩვენებლებს. თუმცა იმისთვის რუსული ბაზარი, რომელიც არ არის ღია ინფორმაცია, აღნიშნული მეთოდი არ არის შესაფერისი. მის გამოყენებაზე გავლენას ახდენს ბაზრის მდგომარეობა, ადგილის მდებარეობა, რელიეფი, ნიადაგის თვისებები, გამოყენების ვარიანტები, საკუთრება და ა.შ.

შეფასების კრიტერიუმებიმიწები:

• საიტის მდებარეობა;
• კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობა და მათი არარსებობის შემთხვევაში მათი დაკავშირების შესაძლებლობა;
• სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობა მიწის ნაკვეთამდე;
• გამოყენების მიზანი და მისი მიზნის შეცვლის შესაძლებლობა;
• გეოლოგიური და გეოდეზიური კვლევების მონაცემები.

პროცედურა

თავდაპირველად შედგენილი შეთანხმება. ამისათვის თქვენ უნდა მიუთითოთ რა მიზნით იქნება გამოყენებული საიტი, საკუთრების ტიპი, განვითარებულია თუ არა და ა.შ. ამ პროცედურის შემდეგ დგინდება სამუშაოს დასრულების თარიღი, ანუ დრო, როდესაც ჩატარდება შემოწმება. მის წინაშე აუცილებელია შეაგროვოს ყველა დოკუმენტი, კერძოდ, მახასიათებლები, მიწის აღწერა, მისი თვისებები, ნებისმიერი მინერალის არსებობა. შემდეგ ხდება ობიექტის დათვალიერება, რის შემდეგაც კვლავ გროვდება პროცედურის შედეგებზე დაფუძნებული დოკუმენტაცია და დგინდება შეფასების ვარიანტი (საბაზრო, საკადასტრო, მარეგულირებელი). მთელი პროცესი კონსოლიდირებულია მიწის შეფასების ანგარიში.

შეფასებისთვის საჭირო დოკუმენტები შეიძლება ოდნავ განსხვავდებოდეს ქონების ტიპის მიხედვით, იქნება ეს მიწის ნაკვეთი, საცხოვრებელი კორპუსი თუ ბინა (ოთახი).

საექსპერტო შეფასებისთვის საჭირო დოკუმენტები მიწის ნაკვეთი:

შეფასებისთვის საჭირო ნაშრომების სია საცხოვრებელი კორპუსი:

• ასლები:
  • მფლობელის პირადობის მოწმობა;
  • BTI ტექნიკური პასპორტი საცხოვრებელი კორპუსისთვის;
  • მიწის ნაკვეთზე სახელმწიფო აქტი.

ბინის (ოთახის) ღირებულების დასადგენადდაგჭირდებათ:

• საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი (მფლობელობა, იჯარა);
• მფლობელის საიდენტიფიკაციო ბარათი;
• BTI ტექნიკური პასპორტის ასლი.

ქონების შეფასების ფასებიმერყეობს იმის მიხედვით დასახლება, ამაში ჩართული ორგანიზაცია და ა.შ. საშუალოდ, თანხა შეიძლება იყოს:

• 4000 რუბლი. ნაკვეთისთვის სახლით;
• 3000 რუბლი. საცხოვრებელი კორპუსისთვის;
• 2500 რუბლი - ნაკვეთი.

განხილული პროცედურის ჩატარების წესებისა და ნიუანსებისთვის იხილეთ შემდეგი ვიდეო: