Операционные расходы торгового центра. Бизнес снижает класс

В 2014 году рынок торговой недвижимости в России, находясь под давлением экономических и политических факторов, начал процесс фундаментальной структурной трансформации. В 2015 году покупательская активность россиян будет низкой, особенно в первой половине 2015 года. Многие ритейлеры займут выжидательную позицию, концентрируясь на управлении существующими портфелями. Уровень вакантности в существующих торговых центрах значительно повысится (многие торговые точки будут закрываться). Привлечение арендаторов в новые торговые центры будет одной из главных проблем (наряду с вопросами финансирования) для строящихся торговых центров. Несмотря на высокие объемы заявленных проектов, большая часть из них в 2015-2016 гг будет заморожена.

В течение 2015 года договорные отношения в сегменте торговой недвижимости полностью перейдут в рублевую зону. Коррекция ставок аренды будет проведена для всех групп ритейлеров как по существующим, так и по новым договорам.

ТОРГОВЫЕ КОМПАНИИ

Начиная с середины 2014 года спрос на торговые площади существенно снизился. О планах развития объявляют в основном лидеры рынка в своих сегментах.

Основными проблемами торговых операторов являются:

Рост затрат. Рост цен на продаваемые товары отстает от растущих закупочных цен.

Сокращение ассортимента, являющееся предпосылкой снижение объемов продаж в ближайшем будущем. Основными причинами сокращения ассортимента является ограничение импорта и высокие закупочные цены.

Непредсказуемость будущего, которая повышает риски инвестиций в аренду и маркетинг новых торговых точек, а также подписание долгоcрочных договоров аренды.

После бума продаж в декабре 2014 года, в начале 2015 года ожидается снижение объемов продаж, связанное со снижением потребительской активности, при сохраняющихся или растущих операционных расходах.

Растущие расходы и ожидание снижения объемов продаж в 2015 году приводит к тому, что арендаторы торговых площадей с конца 3 кв. 2014 начали инициировать пересмотр договорных

отношений с арендодателями. Для привлечения торговых операторов на новые торговые площадки наиболее важным аргументом является доказательная оценка возможного объема продаж (доходы) и затрат на маркетинг новой торговой точки (расходы).

На основании этих данных проводится оценка допустимых расходов на недвижимость.

Наиболее устойчивыми будут ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя.

Относительно стабильными будут федеральные и международные сетевые операторы. По товарным группам мы ожидаем относительную устойчивость сегментов товаров для детей и DIY.

СТРОИТЕЛЬСТВО-ИТОГИ 2014

2014 год стал рекордным по объемам новых торговых площадей как в Москве, так и по всей России. Всего было введено 2,2 млн кв.м торговых площадей в 63 торговых центрах в 49 городах России.

В Москве было открыто 14 новых торговых центров общей торговой площадью 0,68 млн кв.м. 2014 год стал рекордным для Москвы по объемам новых торговых площадей за всю историю развития торговых центров.

Важнейшим событием в Москве стало открытие крупнейшего в Европе торгового центра Авиапарк.

Вне Москвы было построено 49 торговых центров общей торговой площадью 1,55 млн кв.м. В большинстве торговых центров прошли лишь технические открытия, в торговых галереях много свободных помещений.

В основном строятся районные торговые центры среднего размера (GLA 20-30 000 кв. м)

СТРОИТЕЛЬСТВО-ПРОГНОЗ

В 2015-2016 годах строительная активность будет сдерживаться следующими факторами:

Вакантность в существующих торговых центрах, которая начала расти 2014 г. и рост продолжится в 2015 г.

Заполняемость новых торговых центров. Растущая вакантность в уже существующих торговых центрах приводит к высокой конкуренции за арендаторов между старыми торговыми центрами и новыми площадками. В этих условиях старые площадки с сформировавшимися зонами охвата и

предсказуемой целевой аудиторией будут иметь преимущества перед новыми проектами. Новые проекты будут испытывать существенные проблемы с заполняемостью, эластичность спроса на новые площадки будет низкой.

Низкая заполняемость будет приводить к замедлению темпов строительства и переноса сроков открытия на неопределенный срок (до привлечения арендаторов).

Валютные риски. До 2014 г финансирование торговых проектов проходило в основном в валюте (доллары США). В связи с массовым переходом на рублевые договора аренды и нестабильность обменного курса, обслуживание валютных кредитов необходимо реструктурировать. Этот процесс может отразиться на темпах строительства тех торговых центров, которые планируются к выводу на рынок в 2015-2016 гг.

Кредиты в рублях. С начала 2014 года кредитование строительных проектов в России стало ограничено узкой группой российских инвесторов и все чаще проводится в российских рублях. Высокая ставка рублевых кредитов (от 15%) повышает риски инвестиций в недвижимость, что

может привести к снижению количества новых проектов.

Снижение строительной активности стабилизирует баланс спроса и предложения.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

В настоящее время формируется новая рыночная практика формирования цены на торговую недвижимость. Происходит полный отказ от двух фундаментальных принципов арендных отношений, которые были уникальны для России и появились на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости в условиях жесткого дефицита качественных торговых площадей в конце 1990- начале 2000 гг. :

Фиксированная арендная ставка. В условиях исключительной нестабильности и непредсказуемости динамики объемов продаж и затрат ритейлеров фиксированная плата за недвижимость становится недопустимым риском. Арендаторы считают справедливыми разделить риски, связанные с недвижимостью, с арендодателями. Это означает, что затраты на недвижимость должны находиться в соответствие с объемом продаж, генерируемым торговой точкой.

До 2014 года даже те арендаторы, которые платили процент с оборота часто еще и имели фиксированную часть арендного платежа. Переход от фиксированной ставки аренды к оплате недвижимости только процентами с оборота торговой точки становится наиболее популярной практикой.

Расчеты в рублях. До 2014 года рублевые договора аренды были типичны для якорных арендаторов и наиболее популярных у покупателей арендаторов торговых галерей. Наиболее распространены

были договора аренды в долларах США или условных единицах.

Рынок торговой недвижимости перейдет на расчеты в рублях в краткосрочной перспективе, по нашим оценкам до конца 2015 подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях. Валютные (или их аналоги условные единицы) договора останутся лишь в исключительных случаях в прайм объектах.

ПРОГНОЗ

Многие ритейлеры займут выжидательную позицию, концентрируясь на управлении существующими портфелями. Уровень вакантности в существующих торговых центрах значительно повысится (многие торговые точки будут закрываться). Привлечение арендаторов в новые торговые центры будет одной из главных проблем (наряду с вопросами финансирования) для строящихся торговых центров. Несмотря на высокие объемы заявленных проектов, большая часть из них в 2015-2016 гг будет заморожена.
В течение 2015 года договорные отношения в сегменте торговой недвижимости полностью перейдут в рублевую зону. Коррекция ставок аренды будет проведена для всех групп ритейлеров как по существующим, так и по новым договорам.

ТОРГОВЫЕ КОМПАНИИ

Начиная с середины 2014 года спрос на торговые площади существенно снизился. О планах развития объявляют в основном лидеры рынка в своих сегментах.

Основными проблемами торговых операторов являются:

Рост затрат. Рост цен на продаваемые товары отстает от растущих закупочных цен.
. Сокращение ассортимента, являющееся предпосылкой снижение объемов продаж в ближайшем будущем. Основными причинами сокращения ассортимента является ограничение импорта и высокие закупочные цены.
. Непредсказуемость будущего, которая повышает риски инвестиций в аренду и маркетинг новых торговых точек, а также подписание долгоcрочных договоров аренды.
. После бума продаж в декабре 2014 года, в начале 2015 года ожидается снижение объемов продаж, связанное со снижением потребительской активности, при сохраняющихся или растущих операционных расходах.

Растущие расходы и ожидание снижения объемов продаж в 2015 году приводит к тому, что арендаторы торговых площадей с конца 3 кв. 2014 начали инициировать пересмотр договорных отношений с арендодателями. Для привлечения торговых операторов на новые торговые площадки наиболее важным аргументом является доказательная оценка возможного объема продаж (доходы) и затрат на маркетинг новой торговой точки (расходы).

На основании этих данных проводится оценка допустимых расходов на недвижимость. Наиболее устойчивыми будут ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя.

Относительно стабильными будут федеральные и международные сетевые операторы. По товарным группам мы ожидаем относительную устойчивость сегментов товаров для детей и DIY.

СТРОИТЕЛЬСТВО—ИТОГИ 2014

2014 год стал рекордным по объемам новых торговых площадей как в Москве, так и по всей России. Всего было введено 2,2 млн кв.м торговых площадей в 63 торговых центрах в 49 городах России.

В Москве было открыто 14 новых торговых центров общей торговой площадью 0,68 млн кв.м. 2014 год стал рекордным для Москвы по объемам новых торговых площадей за всю историю развития торговых центров. Важнейшим событием в Москве стало открытие крупнейшего в Европе торгового центра Авиапарк.

Вне Москвы было построено 49 торговых центров общей торговой площадью 1,55 млн кв.м. В большинстве торговых центров прошли лишь технические открытия, в торговых галереях много свободных помещений.

В основном строятся районные торговые центры среднего размера (GLA 20-30 000 кв. м)

СТРОИТЕЛЬСТВО—ПРОГНОЗ

В 2015-2016 годах строительная активность будет сдерживаться следующими факторами:
. Вакантность в существующих торговых центрах, которая начала расти 2014 г. и рост продолжится в 2015 г.
. Заполняемость новых торговых центров. Растущая вакантность в уже существующих торговых центрах приводит к высокой конкуренции за арендаторов между старыми торговыми центрами и новыми площадками. В этих условиях старые площадки с сформировавшимися зонами охвата и предсказуемой целевой аудиторией будут иметь преимущества перед новыми проектами. Новые проекты будут испытывать существенные проблемы с заполняемостью, эластичность спроса на новые площадки будет низкой. Низкая заполняемость будет приводить к замедлению темпов строительства и переноса сроков открытия на неопределенный срок (до привлечения арендаторов).
. Валютные риски. До 2014 г финансирование торговых проектов проходило в основном в валюте (доллары США). В связи с массовым переходом на рублевые договора аренды и нестабильность обменного курса, обслуживание валютных кредитов необходимо реструктурировать. Этот процесс может отразиться на темпах строительства тех торговых центров, которые планируются к выводу на рынок в 2015-2016 гг.
. Кредиты в рублях. С начала 2014 года кредитование строительных проектов в России стало ограничено узкой группой российских инвесторов и все чаще проводится в российских рублях. Высокая ставка рублевых кредитов (от 15%) повышает риски инвестиций в недвижимость, что может привести к снижению количества новых проектов. Снижение строительной активности стабилизирует баланс спроса и предложения.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

В настоящее время формируется новая рыночная практика формирования цены на торговую недвижимость. Происходит полный отказ от двух фундаментальных принципов арендных отношений, которые были уникальны для России и появились на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости в условиях жесткого дефицита качественных торговых площадей в конце 1990- начале 2000 гг.:
. Фиксированная арендная ставка. В условиях исключительной нестабильности и непредсказуемости динамики объемов продаж и затрат ритейлеров фиксированная плата за недвижимость становится недопустимым риском. Арендаторы считают справедливыми разделить риски, связанные с недвижимостью, с арендодателями. Это означает, что затраты на недвижимость должны находиться в соответствие с объемом продаж, генерируемым торговой точкой. До 2014 года даже те арендаторы, которые платили процент с оборота часто еще и имели фиксированную часть арендного платежа. Переход от фиксированной ставки аренды к оплате недвижимости только процентами с оборота торговой точки становится наиболее популярной практикой.
. Расчеты в рублях. До 2014 года рублевые договора аренды были типичны для якорных арендаторов и наиболее популярных у покупателей арендаторов торговых галерей. Наиболее распространены были договора аренды в долларах США или условных единицах. Рынок торговой недвижимости перейдет на расчеты в рублях в краткосрочной перспективе, по нашим оценкам до конца 2015 подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях. Валютные (или их аналоги условные единицы) договора останутся лишь в исключительных случаях в прайм объектах.

Низкий уровень деловой активности вынуждают собственников бизнес-центров идти на все большие уступки арендаторам. Продолжают пустеть и торговые центры: средний уровень свободных площадей в конце 2015 года побил очередной рекорд – 13%, и это не предел, уверены эксперты.

В Сити не занято 40% офисов

Кризис на столичном рынке офисной недвижимости усиливается. Уровень свободных площадей на рынке офисов в начале 2016 года достиг 20%. В классе «B» вакантность «терпима» – 14%. А вот дорогие офисы востребованы намного меньше: в классе «А», по разным оценкам, пустуют 28–30% площадей. Наиболее критическая ситуация в Москва-Сити: там не заняты 40% офисов.

Низкий спрос на офисы резко приглушил строительную активность девелоперов. По данным консалтинговой компании Cushman&Wakefield, в прошлом году площадь введенных в эксплуатацию офисов составила 721 тыс. кв. метров, что вдвое меньше показателя 2014 года. Причем замораживать застройщикам приходится уже начатые проекты: в настоящее время около 1 млн кв. метров офисных помещений находится в достаточно высокой степени готовности, однако считанное количество проектов будет завершено в этом году. По оценкам Cushman&Wakefield, в эксплуатацию будет введено около 300 тыс. кв. метров. Сроки окончания строительства ряда проектов откладываются более чем на два года. Все «бумажные» проекты и объекты на ранних этапах строительства заморожены или пересматриваются.

Низкий уровень деловой активности и высокие показатели вакантности вынуждают собственников бизнес-центров идти на все большие уступки арендаторам. «В 2016 году тенденция по переходу рынка коммерческой недвижимости в рублевую зону сохранится. К концу года рынок может полностью перейти на рублевые договоры аренды и купли-продажи», – считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Переходу рынка на расчеты в рублях будет способствовать и недавнее судебное решение. В конце 2015 года Арбитражный суд Москвы принял прецедентное решение по иску компании «Вымпелком» к владельцу офисного здания, где она арендует помещение. Истец требовал зафиксировать курс доллара в договоре аренды со ставкой, номинированной в валюте. Суд встал на сторону «Вымпелкома» и постановил, что «арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, и ее значительный рост может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя». По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Est-a‑Tet Елены Мишиной, данный случай может стать неприятным прецедентом, позволяющим арендаторам трактовать договорные условия в свою пользу. В этом случае для собственников недвижимости рублевые договоры останутся единственным надежным инструментом работы на рынке.

Однако вполне возможно, что этот случай останется единственным. «В России нет прецедентного права. Каждый похожий случай будет рассматриваться судом в отдельности, исход дела может быть разным», – считает директор по развитию коммерческой недвижимости «БЕСТ-Новострой» Виталий Лебедев.

Помимо перехода рынка в рублевую зону, наблюдается существенное падение арендных ставок. Их снижение наиболее заметно в зданиях класса «B» и «B+». «Относительно конца 2014 года ставки аренды для этих классов в рублевом выражении упали на 44% и 39% соответственно. Для офисов класса «А» в течение 2015 года была характерна более устойчивая динамика, так как ставки в значительной степени были номинированы в валюте – за год класс «A» подешевел на 5%», – рассказывает Александр Шибаев. «В пределах Третьего транспортного кольца хороший бизнес-центр класса «В» сегодня обойдется в среднем в 24 тыс. руб. за кв. м/год, тогда как в конце 2014 года ставка подобных объектов была на уровне $650 за кв. м/год. Уровень ставок бизнес-центров класса «А» сейчас находится в диапазоне 32–45 тыс. руб. за кв. м в год, тогда как до кризиса этот показатель равнялся $1100 за кв. м/год. В пределах МКАД в бизнес-центре класса «В» или «B‑» сейчас можно найти объекты за 6 тыс. руб. за кв. м/год», – говорит Елена Мишина.

Продолжается волна переездов арендаторов в новые офисы. «Арендатор обычно задумывается о смене офиса в том случае, если оптимизация расходов при переезде составляет в среднем от 15% до 20%. Или если появляется уникальная возможность арендовать более качественный офис на условиях, недостижимых ранее. По результатам первых двух месяцев 2016 года мы наблюдаем достаточно высокую активность со стороны пользователей помещений класса «А», а также растущий спрос на покупку качественных офисов – например, таких как БЦ «Аквамарин III» на Озерковской набережной», – отмечает генеральный директор ООО «АФИ РУС» Марк Гройсман.

По словам Елены Мишиной, среди арендаторов в равной степени наблюдаются две тенденции. С одной стороны, с целью экономии компании объединяют разные офисы в один. С другой – представительские компании часть подразделений выводят в более удаленные локации, оставляя фронт-офис в бизнес-центре класса «А».

Некоторые крупные арендаторы рассматривают приобретение снимаемых площадей в собственность. «Например, в декабре была заключена крупнейшая сделка в 2015 году по купле-продаже офисной недвижимости: банк «ТКС» приобрел 8,1 тыс. кв. метров офисов в МФК «Водный». Также воспользоваться низким уровнем цен на офисном рынке пытается и компания «Яндекс», которая ведет переговоры по приобретению части БЦ «Красная Роза», который она в данный момент арендует», – рассказывает Александр Шибаев.

Эксперты ожидают, что в 2016 году мы не увидим ни роста спроса на качественные офисные площади, ни резкого падения. «Наиболее успешный бизнес воспользуется ситуацией, чтобы улучшить параметры своих офисных помещений. И наоборот, часть компаний будет оптимизировать финансовые затраты, понижая класс своих офисов. Кроме того, в этом году изменится структура спроса – увеличится доля сделок с офисными помещениями класса «В‑» и «С», снизится размер запрашиваемой площади», – считает руководитель направления маркетинга недвижимости IPT Group Маргарита Моисеева.

«Повышение ставки по налогам на торговую недвижимость в 2016 году только усугубит те проблемы сегмента, которые начали назревать еще в 2014 году. Налоги – не самое страшное. Основная проблема – сжимание экономики и, как следствие, сокращение платежеспособного спроса на товары и услуги, что привело к снижению доходности бизнеса мелких и средних предпринимателей – основных «потребителей» стрит-ритейла на первых этажах жилых домов. При этом сам сегмент таких торговых площадей (формата «магазин у дома») в последние 5 лет увеличивался, в том числе и из-за градостроительных требований властей. В Московской области одной из приоритетных задач градостроительной политики является снижение маятниковой миграции и создание рабочих мест в ближайшей транспортной доступности от мест проживания. Например, в домах даже средней этажности первые этажи могут быть только нежилыми. На фоне снижения этажности и плотности населения в отдельно взятых проектах арендаторы и собственники в некоторых видах бизнеса не всегда могут рассчитывать на покупательский трафик, достаточный для того, чтобы бизнес оставался доходным, а не только покрывал аренду, коммунальные платежи, ФОТ и другие операционные расходы. По оценкам аналитиков, 25% коммерческих площадей в Москве вакантны, в области эта цифра выше – до 30% (с учетом офисов). При этом даже без повышения налога ситуация не была бы радужной – если у бизнеса нет денег на развитие сетей, на покупку площадей, оборудования, если бизнес не видит перспектив, то нет денег и на налоги, независимо от размера ставки этих налогов. Круг замыкается, налогооблагаемая база продолжает сжиматься».

Торговые центры открываются полупустыми

В отличие от офисов, строительство торговых объектов из-за кризисов почти не замедлилось. В 2015 году открылось сразу семь новых крупных торговых центров: «Кунцево Плаза», Центральный детский магазин, «Клен», «Тиара», Columbus, Mari, Zеленоград. Почти все заявленные проекты были запущены в срок. Хотя стоит отметить, что во многих из них произошли так называемые технические открытия – запуск якорных арендаторов при низком заполнении торговых галерей. Уровень вакантных площадей в новых торговых центрах в среднем не превышал 50%. Для сравнения: еще два года назад все ТЦ были полностью заняты арендаторами. При этом в целом ввод торговых площадей в прошлом году соответствовал среднему уровню предшествующих лет – около 550 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, то есть рынок торговых центров Москвы увеличился почти на 12%.

В этом году стройка торговых центров продолжается теми же ударными темпами. На рынке присутствует большое количество проектов в высокой стадии готовности, так что аналитики прогнозируют ввод объектов на уровне 2015 года. Однако уже с 2017 года произойдет логичный обвал объемов нового строительства, поскольку девелоперы не начинают новых проектов. «В период с января по декабрь 2015 года объем строящихся торговых площадей сократился на 38%. Эта тенденция в перспективе может привести к дефициту нового предложения», – говорится в отчете консалтинговой компании KnightFrank.

Торговые центры продолжают пустеть. Средний уровень свободных площадей в торговых центрах в конце 2015 года побил очередной рекорд –13%. Учитывая высокий объем нового строительства, в этом году рост уровня вакантных площадей неизбежен.

В условиях экономической и политической нестабильности, а также снижения покупательской способности населения многие сетевые операторы изменили планы развития, заметно снизив темпы экспансии. Некоторые торговые сети начали активно экспериментировать с новыми форматами. «X5 Retail Group» планирует открытие газетных киосков «Роспечати» в магазинах сети «Пятерочка» и запуск сети дешевых кафе «Вкусная кухня» в прикассовой зоне гипермаркетов «Карусель». Ресторанный холдинг Ginza Project инвестирует в создание сети «ресторанов на колесах» под брендом Ginza Truck, российская компания Melon Fashion Group будет развивать магазины молодежной одежды befree в новом формате «фэшн-гипермаркетов», – отмечается в отчете Cushman&Wakefield.

Арендные ставки большинства торговых центров еще два года назад номинировались в валюте, но сейчас рынок торговых площадей почти полностью перешел в рублевую зону. Другой важный тренд – собственники торговых площадей все чаще работают с ритейлерами на условиях получения процента с оборота, а также предлагают им дополнительные опции (например, арендные каникулы или отделка помещения за счет собственника).

Рост конкуренции между торговыми центрами вынуждает собственников объектов с устаревшими архитектурно-планировочными решениями прибегать к реконцепции и поиску своей ниши на рынке. Прошлый год ознаменовался открытием сразу двух торговых объектов после глобальной реконцепции: старые торговые центры были снесены, и на их месте возникли новые объекты. Это Центральный детский магазин на Лубянке и МФК «Кунцево Плаза» (бывший ТЦ «Рамстор»). «В «Кунцево Плаза» после редевелопмента была не только радикально увеличена общая площадь, но и появились офисная и жилая части, сделавшие проект более ликвидным на рынке», – считает директор по инвестициям IPT Group Алексей Стрелецкий.

В большинстве же торговых центров реконцепция проходит намного мягче, без сноса. «Потребительское поведение и привычки покупателей постоянно меняются, поэтому в том или ином смысле реконцепция торговых центров происходит постоянно. Реконцепция не всегда связана с капитальной перестройкой здания, это может быть изменение структуры пула арендаторов, позиционирования объекта или маркетинговых акций», – говорит заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ‑Недвижимость» Елизавета Гудзь.

В сегменте стрит-ритейла от кризиса больше всех пострадали наиболее престижные и переоцененные торговые улицы города – Тверская, Столешников переулок, Кутузовский и Ленинский проспекты. «В этих локациях были перегретые цены, и большинство арендаторов держали там не доходные, а исключительно имиджевые торговые точки. В связи с кризисом, а также уходом ряда иностранных производителей с российского рынка эти торговые точки остро переживают отток арендаторов», – рассказывает Елена Мишина.

Динамика ставок аренды в стрит-ритейле была разнонаправленной. В основном она была связана с решениями городских властей реконструировать улицы в центре. «На Тверской, Мясницкой, Маросейке ставки снизились прежде всего по причине появления там платной парковки или отсутствия парковочных мест. Напомню, что на Тверской парковку запретили полностью. Ставки остались стабильными на Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах, проспекте Мира и на Профсоюзной улице. А на некоторых пешеходных улицах, которые открылись после реконструкции, например, на Пятницкой или Петровке, ставки выросли на 10–20%», – отмечает Виталий Лебедев.

В целом уровень свободных помещений в стрит-ритейле вырос. Однако, по мнению участников рынка, это связано не столько с кризисом, сколько с решением московских властей по обязательному размещению коммерческих объектов на первых этажах жилых домов. Часть этих площадей просто не успевает поглощаться рынком, другая часть (помещения, не имеющие доступа к внешнему пешеходному трафику) перешла в разряд неликвидов.

Безусловно, окажет влияние на столичный рынок стрит-ритейла в феврале 2016 года. Постановление о сносе самовольных построек вблизи станций метро было принято столичным правительством в декабре 2015 года. В список сносимых построек попало более 100 объектов, собственникам которых были направлены уведомления о необходимости снести незаконные сооружения. По 97 объектам из 104 срок на самостоятельный демонтаж истек 8 февраля. В ночь на 9 февраля начался масштабный снос торговых павильонов, а 21 февраля – демонтаж торгового центра «Пирамида» на Пушкинской площади. Хотя москвичи поддержали инициативу властей, многие участники рынка считают ее несвоевременной. «От такой меры в первую очередь страдают малый бизнес и задействованные в этой сфере наемные рабочие. Непонятно, когда эти бизнесы найдут новые помещения. Ставки в торговых центрах, да еще и в таких ходовых локациях, им не по карману. Скорее всего, такие собственники будут лихорадочно искать помещения стрит-ритейла, но подобных площадок немного, а потребительский поток не сопоставим с палатками у метро. И совсем невероятно, что предложение властей по предоставлению аналогичных помещений в Новой Москве устроит кого-то из таких арендаторов», – считает Елена Мишина.

Кризис сильнее, налоги выше

В условиях кризиса любые дополнительные затраты, которые несет бизнес, отражаются и на рынке коммерческой недвижимости. Так, переход на уплату налога от кадастровой стоимости и поэтапное увеличение ставки этого налога оказывают негативное влияние на рынок. «По многим коммерческим объектам, особенно давно построенным, платежи по налогу на имущество возросли в разы, а иногда и в десятки раз. Это привело к снижению чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости, и, как следствие, к снижению стоимости коммерческой недвижимости», – говорит Алексей Стрелецкий.

В 2016 году произошло очередное повышение ставок налога на коммерческую недвижимость. В Москве ставка налога на имущество будет поднята незначительно – с 1,2% до 1,3% от кадастровой стоимости. Первоначально предполагалось поднять ставку в 2016 году до 1,5%, однако правительство Москвы решило резко не поднимать налоги. Этот шаг эксперты рынка оценивают положительно. «Послабления по налогу на имущество и не столь резкое повышение ставки положительно скажутся на инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Мы не ожидаем, что цены вырастут, но привлекательность и ликвидность рынка могут немного возрасти», – уверен Алексей Стрелецкий.

При этом в условиях кризиса любая дополнительная нагрузка станет ощутимой для бизнеса. «Дополнительные издержки арендодатели будут вынуждены включить в арендную ставку. В свою очередь, арендаторам придется компенсировать потери за счет конечного потребителя, увеличивая стоимость услуг или цены на товары. Дополнительное удорожание товаров и услуг негативно скажется на всех – и на беднеющих потребителях, и на государстве, которое в перспективе недополучит налог от закрывшихся убыточных объектов», – считает Елизавета Гудзь.

По мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, в перспективе сильнее всего пострадают владельцы малых и средних по площади торговых и офисных зданий. С 1 января 2017 года налогообложение с кадастровой цены будет распространено на все торговые и офисные здания, до этого оно касалось только объектов площадью более 3 тыс. кв. метров. «Многие компании не выдержат роста налоговых издержек и прекратят свою деятельность. Соответственно, сократится налогооблагаемая база коммерческих объектов, при этом вырастет количество безработных», – говорит Александр Шибаев.

На рынке офисной и торговой недвижимости 2015 год прошел без неожиданностей и потрясений. Как считает региональный директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов, основных трендов было три: переход рынка на рубли практически во всех сегментах; его консолидация (приобретения на рынке совершали в основном уже присутствующие на нем игроки); сложности в получении проектного финансирования и фактическое его отсутствие со стороны западных банков.

По наблюдениям аналитиков R7 Group, значимой для рынка тенденцией стал переход на рублевые ставки аренды. «Переход на рубли может быть как явным, так и скрытым — через фиксированный курс пары доллар/рубль. В объектах класса В и С можно говорить о тотальном переходе на рублевые договоры аренды; в премиальных объектах сохраняются долларовые договоры», — говорит генеральный директор R7 Group Юрий Догадченко. Учитывая средний срок экспозиции помещений — а он приближается к году, — собственники помещений стали очень гибкими в вопросах аренды и готовы идти на существенные дисконты потенциальным арендаторам.

Сложности с получением проектного финансирования привели к снижению ввода новых площадей. Управляющий партнер компании S.A. Ricci Алексей Богданов отмечает, что ввод новых офисных площадей в текущем году снизился до уровня 2012-2013 годов, сократившись вдвое по сравнению с показателем 2014-го. Согласно данным S.A. Ricci, прирост нового предложения во втором полугодии 2015-го оказался на 48% ниже значения первой половины года. Сроки ввода в эксплуатацию по многим проектам перенесены на 2016 год. Девелоперы в течение года отказывались от офисной составляющей в проектах или сокращали ее, при этом анонсирования новых проектов практически не было.

По словам старшего директора отдела исследований компании Cushman & Wakefield Юлии Богомол, на фоне сокращения ввода новых квадратных метров спрос на новые помещения снизился до минимальных значений. В результате стал расти объем свободных площадей. Уровень вакансий вырос к декабрю до 20% — это уже около 3,2 млн кв. м свободных помещений. Ставки аренды на этом фоне бьют исторические минимумы, снижаясь каждый квартал.

По данным аналитиков компании Knight Frank, запрашиваемые ставки аренды по сравнению с четвертым кварталом 2014 года в офисах класса 
А снизились на 21% в долларовом эквиваленте и на 16% в рублевом, в офисах класса В снижение составило 10 и 14% соответственно. По предварительным оценкам, средневзвешенные ставки аренды в четвертом квартале 2015 года составят 25 904 руб. за квадратный метр в год в офисах класса А и 15 106 руб. — в офисах класса B. На следующий год возможна коррекция долларовых ставок аренды в сторону уменьшения, в то время как рублевые ставки аренды могут демонстрировать рост.

В то же время, отмечает Юлия Богомол, общий объем новых сделок аренды и продажи по итогам года превысит 1 млн кв. м, а значит, крупные стабильные компании рынок не покидают.

Торговля перешла на процент 
от оборота

Торговая недвижимость, по определению управляющего партнера компании Knight Frank Сергея Гипша, в нынешний кризис «самый пострадавший сегмент». Согласно предварительным подсчетам Knight Frank, в течение 2015 года в Москве открылись 13 торговых центров общей площадью 1,23 млн кв. м (GLA — 592 тыс. кв. м). Большой объем ввода новых торговых площадей сопровождался снижением спроса на них. В результате уровень вакантных площадей до конца года, по мнению экспертов Knight Frank, увеличится до 11,3%.

Востребованность торгового центра во многом зависит от концепции торгового центра. По словам регионального директора департамента торговой недвижимости компании «Colliers International Россия» Анны Никандровой, успешные крупные торговые центры Москвы, открывшиеся в конце 2014-го — начале 2015 года полупустыми, заполняются благодаря удачной локации и качественной концепции.

Соглашения по коммерческим условиям, достигнутые собственниками и арендаторами торговых центров в первом—третьем кварталах 2015 года, по большей части остаются в силе, а по истечении срока стороны стараются их продлевать. Для устойчивых ретейлеров это в первую очередь фиксация курса рубля в существующих проектах на квартал или на полгода, а в новых проектах — от двух-трех лет до полного срока договора. «Таким образом, снижение ставок происходит в долларовом выражении, в рублевом они практически не изменились с середины года», — говорит Анна Никандрова.

Как подсчитали в Knight Frank, ставки аренды, номинированные в валюте, в среднем по рынку снизились по сравнению с концом 2014 года на 20-35%. Интересно и то, что сейчас обсуждается рублевая ставка, которая включает в себя не только базовую ставку аренды, но также НДС и операционные расходы. Это характерно преимущественно для операторов профиля «продуктовые сети» и DIY. Аналитики Knight Frank отмечают также, что в течение всего года арендаторы и девелоперы торговых центров продолжали поиск сбалансированных и выгодных всем участникам сделки условий сотрудничества.

Заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании NAI Becar Анна Данченок отмечает также, что трендом уходящего года в торговой недвижимости стал переход арендаторов с фиксированной арендной ставки на процент с оборота. Размер средней арендной ставки в торговых галереях, по данным компании, за год снизился на 10% и для якорных арендаторов находится в диапазоне 6-37 тыс. руб. за квадратный метр в год, для торговых галерей —120-225 тыс. руб., а оплата аренды в виде процента с оборота составляет 2-5 
и 10-15% соответственно. При согласовании условий аренды часто используются также практика постепенного повышения ставки и плавающая ставка в зависимости от уровня вакантных помещений.

Одна рука дает — другая отнимает

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости заставила правительство Москвы пойти на некоторые уступки и изменить свое решение по повышению ставки налога на имущество организаций, исчисляемого от кадастровой стоимости. Сегодня эта ставка составляет 1,2%. Власти планировали увеличить ее 0,3 процентного пункта (п.п.), однако с 1 января 2016 года она будет повышена лишь на 0,1 п.п. С одной стороны, это, несомненно, позитивный шаг, считают участники рынка. Но если смотреть глубже, то даже не полумера.

Ситуация с налогом, исчисляемым от кадастровой стоимости недвижимости, очень тяжелая, считает директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield Сергей Белов. «Зачастую кадастровая стоимость завышена, иногда в несколько раз, что ложится очень тяжелым бременем на бизнес. В целом повышение ставки как на 0,3 п.п., так и на 0,1 п.п. может стать критичным для собственников сильно закредитованных объектов с высоким уровнем вакансий площадей — возможно фатальное падение доходности», — предупреждает директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко.

Основная проблема, по мнению экспертов, кроется не в темпах увеличения налогового бремени, а в способе расчета налога. «Изначально было ясно, что введение схемы расчета исходя из кадастровой, а не балансовой стоимости объектов способно привести к негативным для рынка последствиям: в Москве кадастровая стоимость многих объектов выше рыночной. Кадастровая оценка — сегодня предмет крупных судебных споров, а переоценка недвижимости — реальный источник заработков для оценщиков. То есть сама система оценки нуждается в доработке. Нужен более гибкий механизм расчета кадастровой стоимости объектов», — считает Юрий Тараненко.

Но, как отмечает Сергей Белов, сейчас оценку можно хотя бы оспорить в досудебном порядке в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при региональных управлениях Росреестра, заказав независимую оценку объекта. Однако, после того как комиссии завалили заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости, регулятор решил изменить правила игры. В настоящее время предлагается ввести госмонополию на определение кадастровой стоимости, при которой кадастровая оценка будет проводиться специализированными бюджетными учреждениями (полностью подконтрольными администрациям субъектов РФ), к сотрудникам которых не предъявляется никаких требований. 
«Фактически предпринимается попытка вернуться к нормативному ценообразованию с последующим упразднением института оспаривания, — предупреждает Сергей Белов. — Оценочное сообщество должно понимать, что следующим шагом станет передача бюджетным учреждениям полномочий по оценке государственной и муниципальной собственности, а также имущества государственных и окологосударственных корпораций. На этом оценочная деятельность в России закончится».

Чтобы помочь бизнесу, нужны дополнительные шаги, считают эксперты. «В качестве действенных мер, позволяющих уменьшить налоговую нагрузку на бизнес, можно было бы, на наш взгляд, рекомендовать увеличить льготную категорию налогоплательщиков с предоставлением им пониженной ставки налога или освобождением от уплаты налога», — считает член совета директоров IPT Group Сергей Осташевич. По мнению директора отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеси Дзюбы, оказать помощь бизнесу может освобождение от уплаты либо понижение ставки налога на недвижимость до момента достижения определенного уровня заполненности объекта, когда у собственника появится денежный поток. Генеральный директор ГК «Ферро-Строй» (девелопер бизнес-центра «Паллау-РБ») Григорий Ваулин полагает, что необходимо введение временного моратория на рост кадастровой стоимости и ставок налога, льготы по ставке для предприятий производственной и наукоемкой сферы экономики.

Ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы в I квартале 2015 г. характеризовалась двумя тенденциями. Первая - продолжающийся массовый инерционный ввод в эксплуатацию новых торговых объектов, увеличивающий и без того существенное давление на арендодателей. Вторая - поиск ценового равновесия, приемлемого для собственников и арендаторов в условиях высокой курсовой волатильности и снижающегося оборота торговых операторов. Показатели, с которыми рынок подошел к концу квартала, безусловно, нельзя рассматривать как равновесные, а средние по рынку цифры могут быть мало применимы для оценки деятельности конкретных объектов. Тем не менее дальнейшее развитие именно этих тенденций будет формировать образ рынка в глазах инвесторов, девелоперов и потребителей.

Предложение

В I квартале 2015 г. было введено в эксплуатацию 3 торговых центра общей площадью 595 тыс.кв.м (GLA - 239,3 тыс.кв.м) - ТЦ Columbus, ТРЦ «Кунцево Плаза» и «ЦДМ на Лубянке». Данный прирост является рекордным для рассматриваемого периода за всю историю существования рынка профессиональной торговой недвижимости. Стоит отметить, что столь высокий прирост предложения сформирован объектами, открытие которых было запланировано на 2014 г.

На конец I квартала совокупное предложение площадей в современных торговых центрах Москвы

Наиболее значимые торговые центры, введенные в эксплуатацию в I квартале 2015 г.

Торговые центры, открывшиеся в I квартале 2015 года. Торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2015 года

Общей тенденцией на рынке стал выход объектов с торговой галереей, функционирующей на 30-50% (как правило, открыты магазины 1-2 якорных арендаторов и нескольких операторов торговой галереи). Одной из основных причин этого являются трудности с привлечением арендаторов в новый торговый центр (в текущей ситуации торговые операторы отдают предпочтение функционирующим качественным объектам с хорошей посещаемостью).

Спрос

2015 год начался с повышения уровня инфляции и снижения реальных денежных доходов населения. Рост индекса потребительских цен с начала года составил 7,2% (напомним, что за I квартал 2014 г. изменение составило 2,3%).

С начала года показатель оборота розничной торговли демонстрировал снижение относительно аналогичных показателей 2014 г. Так, согласно данным Росстата, в России за январь-февраль 2015 г. снижение составило 6,1% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. В Москве падение было значительнее - 6,8%.

Посещаемость торговых центров Москвы в рассматриваемом периоде снижалась. Причем наиболее сильно пострадали крупные торговые центры (GLA > 80 000 кв.м). Согласно данным компании Watcom, в марте посещаемость торговых центров данного формата в некоторые недели снижалась относительно аналогичного периода 2014 г. более чем на 10%.

На фоне падения потребительского спроса, ухудшения макроэкономических показателей и геополитической обстановки многие сети пересмотрели планы развития на российском рынке, ряд международных брендов объявил о закрытии магазинов : это Herve Leger, Lindex, Flormar и другие. Кроме этого, финский ритейлер Stockmann анонсировал планы по закрытию в Москве трех универмагов. Стоит отметить, что сокращение количества торговых точек данной сети приведет к высвобождению порядка 30 000 кв.м арендопригодных площадей.

В текущей ситуации наиболее уверенно чувствуют себя продуктовые и DIY-операторы. К примеру, Leroy Merlin заявил об открытии в стране 10 новых магазинов до конца 2015 г. Кроме того, в текущей ситуации также наименьшее снижение посещаемости и оборотов испытывают на себе торговые сети по продаже товаров для детей, бренды одежды сегмента mass-market.

Среди международных брендов, заявивших о выходе на российский рынок в текущем периоде, можно выделить Superdry, Buff, Camomile, Seiko и другие. Однако интерес к российскому рынку со стороны международных операторов падает.

Коммерческие условия

Собственники торговых помещений в целях сокращения вакантных площадей вынуждены идти на уступки арендаторам, предоставляя максимально комфортные условия аренды. В наиболее выигрышном положении продолжают оставаться самые качественные объекты, имеющие хорошее местоположение и сильный пул арендаторов. Пересмотр коммерческих условий в подобных объектах происходит с минимальными потерями для собственника: как правило, арендаторам предоставляется дисконт по долларовой ставке аренды (для разных категорий брендов величина дисконта различается) или на короткий срок - от 3 месяцев до 2 лет фиксируется курс валюты договора.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Стоит отметить, что в среднем по рынку ставки аренды , номинированные в иностранной валюте, снизились по сравнению с началом 2014 г. на 20-30%. Интересно и то, что сейчас обсуждается рублевая ставка, которая включает в себя не только базовую ставку аренды, но также НДС и операционные расходы.

Прогноз

До конца 2015 г. к вводу заявлено еще 19 объектов общей площадью более 1 500 тыс. кв.м (GLA - более 700 тыс. кв.м). Среди них такие крупные торговые центры , как ТРЦ «Zеленопарк» (GLA - 110 000 кв.м), ТРЦ Mari (GLA - 70 000 кв.м), ТРЦ «РИО Румянцево» (GLA - 45 000 кв.м). Однако открытие ряда проектов, вероятнее всего, будет перенесено, поэтому, по нашим оценкам, прирост предложения во II-IV кварталах не превысит 300 000 кв.м арендопригодных площадей.

Средний уровень вакантных площадей на московском рынке до конца года может сохраниться в пределах 8-9%. Однако в случае ухудшения макроэкономических показателей ситуация может измениться. Увеличится доля замороженных проектов, в том числе и на завершающих этапах строительства. В этом случае доля вакантных торговых площадей может возрасти до 15%.

Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

Основные выводы

В I квартале 2015 г. состоялось открытие трех торговых центров общей площадью 595 000 кв.м (GLA - 239,3 кв.м). Совокупное предложение площадей в современных торговых центрах Москвы составило 9,58 млн кв.м (GLA - 4,98 млн кв.м).

Многие сети пересмотрели планы экспансии на российском рынке, ряд международных брендов объявил о закрытии магазинов : это Herve Leger, Lindex, Flormar и другие.

Ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, в течение последних 12 месяцев снизились на 20-30%.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank