Прибуток підприємця для житлових будинків. Оцінка підприємницького прибутку

Прибуток підприємця (ПП)- підприємницький дохід, що є винагородою інвестору за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту. При реалізації будівельного проекту з самого початку і до моменту передачі прав, або здачі в оренду або іншого його використання виникає велика кількість ризиків різних видів. До факторів ризику належать:

• Економічні та політичні фактори;
• Соціальні та регіональні фактори;
• Підприємницький чинник;
• Чинник умов будівництва.

Чим більший сумарний рівень всіх ризиків, що виникають у процесі реалізації проекту, тим більше інвестор повинен отримати як компенсацію, прибуток. Прибуток підприємця у разі формується, як і ставку дисконтування, методом кумулятивного побудови, формула розрахунку ПП представлена ​​ниже:

ПП=Σ(R) +R безризик,

• ПП - прибуток підприємця (інвестора) будівельного проекту;
• Σ(R)- сумарний рівень ризиків, що виникають у процесі реалізації будівельного проекту;
• R безризикова – відчищена від ризику норма доходу (безризикова ставка).

Фактори ризику та сумарне значення ризиків представлено у таблиці:

Таблиця. Розрахунок ризиків.

Найбільш поширеним та адекватним вибором безризикової ставки прибутковості є річна прибутковість до погашення державних цінних паперів. Саме вони є високоліквідними, а рівень ризику інвестування з них наближається до нуля. Однак наявність цілого ряду державних цінних паперів ставить оцінювача перед вибором серед цих паперів, оскільки державні цінні папери мають різні терміни погашення, а також різні поточні значення доходності до погашення.

При виборі безризикової ставки прибутковості бралися до уваги такі аргументи:

• за інших рівних умов, ніж більше тривалий термінпогашення має цінний папір, тим нижчою є волатильність її прибутковості;
• для забезпечення постійної величини ставки дисконтування протягом усього горизонту прогнозу перевага має вибір того цінного паперу, термін погашення якого збігається або довше за горизонт прогнозу;
• цінний папір має бути номінована в рублях.

Найбільш придатною державною цінним паперомє облігація федеральної позики 27-ї серії, тобто. ОФЗ з амортизацією боргу з терміном звернення з 2004 р. до 2009 р. включно.

Таблиця 16. Розрахунок безризикової ставки доходності.

Таким чином, величина безризикової ставки прибутковості як базового елемента для розрахунку ставки дисконтування кумулятивною побудовою приймається рівною 6,12%.

Дані сайту http://www.micex.ru

У даному випадку значення прибутку підприємця дорівнює.

Аналітична стаття офіційного клубу РГО www.appraiser.ru

Прибуток підприємця відображає витрати на управління та організацію будівництва, загальний нагляд та пов'язаний із цим ризик.

Прибуток підприємця визначається аналітичним методом, запропонованим співробітниками Петербурзького технічного університету (СпБДТУ) – к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнєцовим та д.т.н., професором Є.С.Озеровим.

Розрахунок прибутку підприємця заснований на припущенні, що інвестувати кошти в нове будівництво має сенс лише в тому випадку, якщо прибуток від будівництва нового проекту буде не меншим, ніж прибуток від альтернативного проекту, що має той самий рівень ризику і таку ж тривалість, як і нове будівництво .

Величина прибутку підприємця визначається за такою формулою:

Де N - нормативний термін будівництва у роках;

C 0 - частка авансового платежу у сумі платежів, прийнята з припущення, що інвестор спочатку авансує 20% від вартості об'єкта;

y а - річна норма віддачі на вкладений капітал (відповідає розрахунковому коефіцієнту капіталізації для аналогічних об'єктів, враховуючи типові ризики та термін повернення капіталу)

n* – період реалізації проекту;

k – коефіцієнт альтернативних вкладень, при реалізації об'єкта протягом n* років, визначається за такою формулою:

, (50)

Розрахунок прибутку підприємця зведено до таблиці 14

Таблиця 14

3.3.3. Розрахунок вартості будівництва аналогічного об'єкта

У зв'язку з відсутністю даних про вартість будівництва точної копії об'єкта, що оцінюється в поточних цінах на дійсну дату оцінки, доцільно застосувати вартість заміщення.

У оціночної практиці до розрахунку відновлювальної вартості об'єкта нерухомості переважно використовується індексний метод розрахунку. Він полягає у визначенні повної відновлювальної вартості шляхом множення базової вартості, позначеної в кошторисній документації по об'єкту, що оцінюється, на індекс перерахунку вартості до рівня поточних цін .

Визначення витрат на створення об'єкта нерухомості, аналогічного оцінюваному, здійснюється за такою формулою:

З = (B 2001 · J 2001-2014) (51)

Де B 2001 – загальна вартість будівництва у цінах 2001 року, вищезазначеної будівлі, згідно з укрупненими показниками вартості будівництва;

J 2001-2014 – 5,43 без урахування ПДВ - індекс переходу рівня цін від ТЕР 2001 року до рівня цін 2014 р. за видами будівництва Російської Федерації, згідно з ;

3.3.4. Розрахунок зносу будівлі

Теоретично витратного підходу до оцінки вартості нерухомості накопичений знос сприймається як загальна втрата об'єктом оцінки ринкової вартості, обумовлена ​​фізичним зносом, і навіть функціональним і зовнішнім старінням. У цьому дипломному проекті використовується метод оцінки накопиченого зносу за його складовими (метод розбивки).

Зношування - це втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та/або його морального старіння. Накопичений знос визначається як різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) та реальною ринковою вартістю об'єкта на дату оцінки.

Розрахунок фізичного зносу

Розрахунок фізичного зносу здійснювався методом експертизи стану відповідно до . Відповідно до цього методу визначалося фізичне зношування кожного конструктивного елемента будівлі. Загальний фізичний знос визначається за такою формулою:

, (52)

Де F ф - фізичне зношування будівлі, %;

F i - фізичне зношування i-го конструктивного елемента будівлі, %;

L i - коефіцієнт, що відповідає частці відновної вартості

i - го конструктивного елемента загальної відновлювальної вартості будівлі;

n - кількість конструктивних елементіву будівлі.

Відновлювальна вартість приймається у розрахунках за 100%.

Таблиця 15

Опис конструктивних елементів будівлі та визначення зносу

Значення зношування округляється до цілого числа. Таким чином, фізичне зношування становить 13 %.

Розрахунок фізичного зносу зведено таблицю 16.

Таблиця 16

Розрахунок фізичного зносу у цінах 2014 року

За підсумками можна дійти невтішного висновку, що функціональний знос будівлі становив 17898 тис. крб. Це викликано терміном служби будівлі, так як воно було збудовано у 2007 році та його знос на 2014 р відповідно до розрахунків становить 13%.

Останнім часом з'являються публікації, які пропонують відмовитися від обліку прибутку підприємця у витратному підході до оцінки нерухомості. У роботі висловлюється припущення про те, що («помилкова») пропозиція про необхідність обліку цього прибутку і про схему розрахунку її величини базується на аксіомі теорії оцінки, що випливає з («не реалізується на практиці») припущення про можливість рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості. Додаткові аргументи на користь обґрунтування зазначеної аксіоми представлені в , нижче обговорюється проблема необхідності обліку прибутку підприємця - незалежно від визнання обґрунтованості згаданої аксіоми.

На самому початку обговорення звернемо увагу на класичне визначення поняття девелопера, що прийшло до нас з-за кордону, який, будучи автором ідеї проекту, забезпечує:

• набуття права забудови земельної ділянки (права власності або права укладання договору оренди),
• організацію проектування, фінансування (з використанням власних та позикових коштів) та створення (із залученням підрядників) на цій ділянці покращень (будівель, споруд, комунікацій, насаджень),
• оформлення прав на ці покращення (на додаток до оформленого раніше права власності на землю або права оренди землі),
• організацію продажу створеного об'єкта нерухомості

Неважко уявити собі ситуацію, в якій девелопер просить оцінювача визначити ринкову вартість об'єкта, який щойно завершений будівництвом і призначений для продажу. Будь-який практикуючий оцінювач у разі врахує, що девелоперський проект повинен забезпечувати як повернення капіталу (витрати, понесені у процесі реалізації проекту), а й дохід капітал, званий прибутком підприємця (інакше девелоперу було сенсу вплутуватися в ризикований проект, вигідніше було б покласти гроші на депозит або придбати безризикові фінансові інструменти).

При цьому величина прибутку підприємця не повинна залежати від дійсного набору учасників проекту: замість одного девелопера проект можуть затіяти та реалізувати інвестор (замовник), менеджер проекту, підрядник, постачальник матеріалів, консультанти та брокери – все за участю кредитної організації. При цьому винагорода компанії, що керує проектом, виплати підрядної організації, а також платежі постачальникам матеріалів, консультантам та брокерам, виплата основного тіла кредиту будуть забезпечуватись коштами зі складу сум, призначених для повернення капіталу, у той час як у складі прибутку підприємця повинні бути представлені відсотки за кредитом та дохід на весь власний капітал, інвестований у проект.

Якщо замовник просить оцінювача визначити ринкову вартість об'єкта, який після створення вже використовувався його власником з отриманням доходів, то практикуючий оцінювач додатково врахує втрати вартості, пов'язані зі зносом та старінням: ці втрати віднімаються від суми витрат на реалізацію проекту та прибутку, знайденої капіталізацією витрат за період (перед датою оцінки), теоретично необхідний створення об'єкта оцінки як нового (див. , стор. 305-306).

Зі сказаного вище випливає, що прибутком підприємця у витратному підході до оцінки нерухомості називається прибуток на весь капітал, вкладений у девелоперський проект. Розмір вкладеного (інвестованого) капіталу визначається сумою всіх витрат, пов'язаних з реалізацією проекту (включаючи маркетингову підготовку об'єкта до продажу), а дохід на цей капітал (згаданий прибуток підприємця) визначається шляхом віднімання зазначеної вище суми всіх витрат, понесених девелопером, із майбутньої вартості цих витрат, отриманої процедурою їхнього нарощення (капіталізації) з використанням ринково обґрунтованої загальної нормивіддачі капітал, вкладений у створення об'єкта.

Вкажемо, що згадана майбутня вартість витрат є ринковою вартістю об'єкта, щойно завершеного будівництвом. На базі цієї вартості формується ціна пропозиції об'єкта до продажу або до внесення об'єкта статутний капіталбудь-якої компанії, а також ціна пропозиції по ринковій орендній платі (пропозиція щодо ставки орендної плати) - при здачі в оренду об'єкта оцінки як фінансового активуу речовій формі.

Зауважимо, що заперечення необхідності обліку прибутку підприємця у витратному підході нерідко обґрунтовується посиланням на принцип заміщення, що вважається основним принципом витратного підходу в редакції: «розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше за ту грошову суму, яка необхідна для покупки аналогічної ділянки та будівництва будівлі з еквівалентом корисністю без невиправданої затримки з урахуванням справедливої ​​фінансової компенсації за час, витрачений на будівництво». Противники обліку прибутку підприємця вважають, що таке формулювання дозволяє розглядати витратний підхід до оцінки як підхід, що відображає інтереси користувача, що створює об'єкт для себе (навіщо йому тоді знати і враховувати прибуток підприємця?).

Для початку звернемо увагу на неприйнятність використання розрахунку ринкової вартостіяк вартості будівництва об'єкта для використання, т.к. відповідно до визначення поняття ринкової вартості ця остання є вартістю в обміні - у гіпотетичній угоді, що моделюється оцінювачем. Одночасно з цим зазначимо, що у формулюванні принципу згадується фінансова компенсація за час, витрачений на будівництво, а ця компенсація повинна розраховуватися з урахуванням вартості грошей у часі: на час будівництва творець об'єкту «заморожує» свої та позикові кошти- замість отримання доходів від використання готового об'єкта, який міг би купити у девелопера. Тобто, і в цьому випадку повинна проводитися капіталізація всіх витрат будівельного проекту, яка також призведе до утворення суми доходу на капітал (прибутку підприємця), що визначається методом нарощення (капіталізації) витрат за нормою віддачі на капітал.

Слід мати на увазі, що при будівництві об'єкта «для себе» у зазначеній нормі віддачі на капітал мають бути представлені премії за всі ризики інвестора, за винятком ризику низької ліквідності угоди з продажу об'єкта (останній виняток має враховуватись при оцінці нерухомості у складі чинного підприємстваметодами витратного підходу). Однак, якщо створення об'єкта нерухомості має на меті подальшу здачу його в оренду як фінансового активу, то власник створеного об'єкта та оцінювач визначатимуть ринкову ставку орендної плати та вартість реверсії за ринковою вартістю готового об'єкта, знайденою методами витратного підходу з урахуванням усіх ризиків, включаючи ризик низької ліквідності, так що в цьому найбільш загальному випадку прибуток підприємця розраховуватиметься аналогічно.

Звернімо увагу на специфіку проблеми оцінки (з використанням витратного підходу) об'єкта нерухомості, щойно завершеного будівництвом в умовах кризи: у цьому випадку разом із витратами на придбання землі та створення покращень, а також із прибутком підприємця враховується зовнішнє старіння, пов'язане з падінням попиту на нерухомість. Втрати вартості внаслідок такого старіння враховується щодо зменшення за час реалізації проекту цін та ставок орендної плати для об'єктів того самого типу, що й об'єкт оцінки. Навпаки, при оцінці нового об'єкта нерухомості на етапі зростання ринку після завершення кризи може виявитися необхідним враховувати зовнішнє оновлення (збільшення вартості об'єкта, завершеного будівництвом, внаслідок негативного зовнішнього старіння), зумовлене перевищенням попиту над пропозицією через інерційність поновлення девелоперських проектів, заморожених у період кризи.

Таким чином, очевидно, що твердження про відсутність урахування прибутку підприємця при розрахунку ринкової вартості об'єкта у витратному підході суперечить здоровому глузду і не може бути рекомендоване до використання у практиці оцінки.

Література

1. Коростелев С.П. , 2009.
2. Озеров Є.С. Економічний аналізта оцінка нерухомості. СПб.: Вид. "МКС". 2007.
3. Озеров Є.С. , 2009.

Хто береться за приватні питання без попереднього
рішення загальних, той неминуче буде на кожному кроці
несвідомо для себе "натикатися" на ці спільні
питання... і прирікати свою політику на хитання
та безпринципність.
ЛЕНІН (Ульянов) Володимир Ілліч

Незважаючи на наявні досягнення у розвитку теорії та практики російської оцінкинерухомості, які були відзначені на минулому листопаді 2008р. 1-му Міжнародному конгресі, слід констатувати серйозні відставання у цій галузі від світових тенденцій та потреб практики. На жаль, досі у нас не прийнято основний стандарт оцінки – оцінка вартості нерухомого майна. Без цього стандарту виникає велика кількість проблем у оцінювачів нерухомості, що практикують, особливо на стадії проведення експертиз звітів.

З усіх існуючих проблем теорії та практики оцінки вартості нерухомості (нерухомого майна) зупинимося в даній статті на найбільш актуальному питанні ІМХО - визначенні прибутку підприємця (ПП) при проведенні оцінки витратним підходом. Проведення експертиз практичних звітів про оцінку об'єктів нерухомості показує, що це питання викликає найбільші труднощі. У свою чергу практично всі провідні вчені та фахівці в галузі оцінки нерухомості висловили свої думки щодо теоретичного обґрунтування процедур проведення розрахунків ПП, але досі не вироблено єдиної позиції для включення її до стандарту оцінки. В даний час дискусія з приводу ПП триває в електронних ЗМІ (appraiser..), з'явилося також багато нових статей з пропозиціями щодо методів розрахунку ПП.

Висловлю свою думку про ПП, яка, ймовірно, відрізнятиметься від більшості висловлених раніше. Я вже звертався до цієї теми у своїх статтях /1,2/, в яких було показано необхідність перегляду домінуючих сьогодні тенденцій щодо оцінки ПП, але там не було зроблено конкретних пропозицій для практичного використання.

Отже, щоб перейти до практичним рекомендаціям, необхідно розібратися з тим, чому сьогодні практично у всі регламентуючі документи щодо оцінки нерухомості (методичні рекомендації Росмайна, держкорпорацій, проект стандарту ФСО-6 та ін.), а також до навчальних посібників увійшли вимоги щодо обов'язковомуобліку ПП у витратному підході, тоді як у МСО, американських, німецьких, англійських методах оцінки нерухомості цієї вимоги немає. Або ми тут справді «попереду всієї планети» або, можливо, щось непорозуміння і остаточно заплуталися. Для цього необхідно провести невеликий історичний екскурс та з'ясувати, звідки з'явилися ці вимоги.

На мій погляд, ці вимоги прийшли до нас з берегів Неви, де сформувалася найсильніша на сьогоднішній день школа оцінки нерухомості, яку очолюють три шановні професори Грибовський С.В., Озеров Є.С. та Тарасевіч Є.І. У своїх численних працях, які, я впевнений, відомі практикуючим оцінювачам, вони дали свої визначення ПП:

• Тарасевич Є.І.: « Прибуток підприємця- це встановлена ​​ринком цифра, що відбиває суму, яку підприємецьочікує отримати у вигляді премії за використання свого капіталу, інвестований у будівельний проект. Прибуток підприємцяє переважно функцією ризику і від конкретної ринкової ситуації» /3/.
• Озеров Є.С. Прибуток підприємця- «загальний прибуток девелопера та кредитора»/4, стор.261/
• Грибовський С.В. «Прибуток підприємця -різниця між ціною продажу активу та витратами на його створення або придбання та модернізацію. Відображає ринково обґрунтовану премію за організацію та реалізацію доходного проекту» /5/
  « Прибуток підприємцяу витратному підході слід визначити як частину ринкової вартості будівлі, що є винагородою підприємця (інвестора)за ризик використання власного капіталу(Інвестицій) для створення об'єкта нерухомості. У загальному випадку прибуток підприємцяслід визначити як відсоток на капітал, який використовується підприємцемдля отримання прибутку» /6/

Як видно з наведених цитат, навіть усередині однієї школи немає єдності у визначенні введеного в обіг нового поняття «прибуток підприємця», що веде, природно, до різних методів оцінки ПП. Головне, що з цих визначень незрозуміло, про якого підприємця йдеться - девелопер, інвестор, кредитор, підприємець, який представляє капітал, або хтось інший.

У цьому плані слід звернути увагу до висловлювання найяскравішого представника пітерської школи професора Грибовського С.В. « Зауважимо, що інтересантів отримання прибутку у проекті може бути багато. Це не тільки інвестор чи девелопер, а й генеральний підрядник, просто підрядник, постачальники обладнання та будівельних матеріалів та ін. І всі вони є підприємцями зі своїми вимогами до прибутку на свій капітал (матеріальний чи інтелектуальний). Іншими словами, якщо ви хочете коректно розрахувати прибутки підприємця, розберіться, скільки підприємців бере участь у процесі створення доходного активу, і який капітал має кожен з нихх» /6/.

Уважніше вивчення праць пітерської школи оцінки дозволило мені сформувати власну думку про походження поняття «прибутку підприємця».

Як на мене, ПП стала необхідною для застосування розроблених там спрощених моделей оцінки вартості прав забудови земельних ділянокна основі запропонованої професором Озеровим Є.С. так званої «аксіоми теорії оцінки»/4/.

Базисом цих моделей (технік) стало припущення про рівність вартості нерухомості, отриманих у рамках витратного та прибуткового підходів. Це досить грубе припущення, що виходить із моделі ідеального ринку, яке не реалізується на російському ринкунерухомості. Однак дослідник має повне право робити такі припущення, тим більше, що воно призводить до вирішення, у першому наближенні, практично важливих завдань оцінки.

Так от, щоб коректно вирішити це завдання в рамках зроблених припущень необхідно врахувати всі витрати в часі, які понесе майбутній девелопер проекту на земельній ділянці, що оцінюється, і його прибуток, який буде стимулювати його на реалізацію проекту. Тобто включення, у разі, прибутку підприємця, маючи на увазі девелопера, до складу витрат проекту абсолютно обгрунтовано і викликає заперечень. Заперечення можуть виникнути лише щодо методів визначення прибутку деволопера, оскільки це особливий специфічний вид підприємництва.

Девелопер, як уже вказував у своїй статті /1/ і більш детально у книзі /7/, що виходить зараз, - це, як правило, професіонал, який управляє процесом девелопменту і не інвестує коштиу проект. Якщо такі інвестиції є, вони незначні. Він інвестує у проект свою працю, знання, уміння, навички, налагоджені зв'язки, тобто нематеріальний актив. Його прибуток залежить від ризику, який він приймає. Одна справа, якщо він організує процес будівництва при гарантованій оплаті витрат з боку замовника та зовсім інші ризики, коли девелопмент здійснюється на залучені девелопером інвестиції. Спрощений схематичний механізм отримання прибутку девелопера під час реалізації житлового проектупоказаний на рис.1.

Рис.1 Спрощена схема формування прибутку девелопера

Проте, у спрощених «пітерських» моделях шукається не цей прибуток, а прибуток проекту девелопменту, який приплюсовується до компаундованих витрат на реалізацію проекту. При цьому авторам вдалося виробити свої підходи до визначення цього прибутку на основі моделі капіталізованих чи поставлених витрат (наприклад, усім відома модельОзерова Є.С.)

Такі моделі, безумовно, мають право на існування, більше того вони дозволяють часом вирішити, на перший погляд, завдання, що не вирішуються. Наприклад, методом підбору параметрів визначити значення ринкової ставкиоренди, вартості прав оренди земельної ділянки та ін. в умовах обмеженої ринкової інформації. Однак при цьому необхідно враховувати, що точність їх обумовлена ​​не надто реалістичними вихідними передумовами про рівність вартості нерухомості за двома чи більше підходами.

Однак мова в цій статті йде не про ці моделі (техніки), а про те, що методики оцінки ПП, що застосовуються в цих моделях (техніках) стали застосовуватися, причому в обов'язковому порядку, при оцінці нерухомості в витратний підхід. Ось із цим, з урахуванням сучасних тенденційрозвитку теорії оцінки, треба розібратися докладніше.

Якщо ми звернемося до першоджерел, на яких базується сучасна російська теорія та практика оцінки нерухомості, а це звичайно Фрідман Д., Ордуей Н /8/ та Харрісон Г /9/, то побачимо, що у них немає вимог щодо обліку у витратному підході ПП . Тільки у Харрісона Г. є дуже обережна фраза. Багато оцінювачів вважають , Що до прямих і непрямих витрат слід додати деякі суми, щоб відобразити підприємницький прибуток »(Стор.128). Однак тут, судячи з прикладів розрахунку, очевидно, йдеться про прибуток підрядників, який враховується в кошторисному розрахунку.

Звичайно, можна сказати, що американці нам не указ, та й час минув багато. Але тоді звернемося до МСО.: « Коли це можливо , обліковується підприємницький дохід, тобто. дохід або збитки девелопера додаються до витрат на будівництво» (МР1 «Оцінка вартості нерухомого майна» МСО 2005). Більше нічого щодо ПП у МСО немає. Тобто теж жодної жорсткої вимоги щодо обов'язкового обліку ПП у витратному підході немає, а навіть навпаки, оцінювачу треба довести можливість обліку ПП у витратному підході.

А що в нас? У проекті ФСТ-6 «Оцінка вартості нерухомого майна» сказано таке:

«Ринкова вартість об'єкта оцінки, що визначається витратним підходом, відповідає сумарній вартості прав на земельна ділянката права власності на покращення. Розрахунок ринкової вартості проводиться, як правило, у наступній послідовності:

• оцінка ринкової вартості прав на земельну ділянку;
• оцінка витрат, необхідних відтворення чи заміщення поліпшень;
• оцінка прибутку підприємця ;
• оцінка зносу та старіння;
• розрахунок ринкової вартості об'єкта як суми вартості прав на земельну ділянку та вартості поліпшень як зменшеної на величину зносу та старіння суми витрат, необхідних для відтворення чи заміщення поліпшень, та прибутку підприємця ».

Ще раніше обов'язковість обліку ПП при застосуванні витратного підходу запровадили чиновники Росмайна. У технічне завданняФАУФІ для проведення оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, залучаються в господарський оборот на інвестиційних умовах сказано таке: «При оцінці об'єкта слід розрахувати прибуток підприємця (девелопера ), визначувану як необхідний дохід на вкладений у інвестиційний проекткапітал з урахуванням ризиків та термінів його реалізації».

Те саме ми побачимо і в сучасних підручниках та навчальних посібниках з оцінки нерухомості. Тобто обов'язковість обліку ПП при оцінці витратного підходу об'єктів нерухомості стала у нас практично стандартом, на відміну від інших видів майна. Чому це сталося і як цей факт відбивається у практиці оцінки.

Як мені здається, це сталося через те, що ми часто при вирішенні практичних завданьоцінки приділяємо надто мало уваги економічному змісту завдання, висуваючи на передній план або правові основичи технічні аспекти.

Про те, що відбувається в першому випадку, тобто коли правові питання тяжіють над економічною сутністювирішуваного завдання, я писав у своїй останній статті /9/. Йдеться в ній про те, що при такій постановці питання завдання не має рішення, що ми і спостерігаємо в ситуації оцінки майна, що вилучається, з метою Олімпіади в Сочі. До речі, ДК «Олімпбуд» нарешті усвідомив це і вирішив виділити кошти на розробку. методичних рекомендаційза оцінкою. При цьому ця робота, за моїми даними, передана НП СРО АРМО, фахівці якої беруть активну участь у цій роботі з самого початку. Сподіватимемося, що їм вдасться вирішити це непросте завдання і зробити свій внесок у розвиток теорії оцінки на сучасному етапі. Будемо також з нетерпінням чекати на результати цієї роботи, а саме - методичних рекомендацій щодо визначення розмірів збитків, завданих вилученням нерухомого майна та плати за сервітут.

У нашому випадку, як мені здається, не було належного вивчення економічного змістувитратного підходу в оцінці нерухомості, а було здійснено безпосередній перехід до технічним аспектамрозрахунку ПП.

1. Необхідно виключити зі всіх нормативних документів (методичних рекомендацій Росмайна, РЖД, ДІГМ та інших. структур), особливо з проекту стандарту ФСО-6 «Оцінка вартості нерухомого майна», вимога обов'язковості визначення прибутку підприємця у витратному подходе.
2. Натомість у цих нормативні документиНеобхідно запровадити положення про те, що включення до складу витрат прибутку підприємця має бути обґрунтовано.
3. До складу витрат під час проведення оцінки нерухомості витратним підходом замість прибутку підприємця необхідно включити витрати на управління інвестиційно-будівельним проектом. Ці витрати мають бути обґрунтовані на основі ринкових даних (кошторис, опитування, розрахунки).
4. Так само у складі витрат можуть бути враховані витрати на залучення капіталу, але ця позиція також має бути обґрунтованою.

Список використаних джерел

1. Коростелев С.П.
2. Коростелев С.П.
3. Тарасевіч Є.І. Оцінка нерухомості. СПб.: СПбДТУ, 1997
4. Озеров Є.С. Економічний аналіз та оцінка нерухомості. СПб.: З-во «МКС», 2007
5. Грибовський С.В. Оцінка доходної нерухомості. - СПб.: Пітер, 2001
6. Грибовський С.В. Оцінка вартості нерухомості. Навчальний посібник. - К.: Маросейка, 2009 р. - 432 с.
7. Коростелев С.П. Теорія та практика оцінки для цілей девелопменту та управління нерухомістю. -М: Маросейка, 2009р.- 416 с.
8. Фрідман Д., Ордуей Н. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. Пров. з англ. - М.: «Справа ЛТД», 1995. - 480 с.
9. Харрісон Г. Оцінка нерухомості. Навчальний посібник Пров. з англ. - М.: РІО Мособлупрполітиграфіздату, 1994. - 231 с.
10. Коростелев С.П.
11. Коростелев С.П.
12. Мікерін Г.І., Козлова О.І. Вартість корпорації: оцінка та управління (про дискусію щодо базовим поняттям) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=2525&search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
13. Артеменков А.І., Михайлець В.В. Неокласичні та постнеокласичні перспективи в теорії оцінки вартості. http//ssrn.com/author=806294

«Аксіома - (грец. axíoma - удостоєне, прийняте положення, від axióo - вважаю гідним), положення деякої даної теорії, яке при дедуктивному побудові цієї теорії не доводиться в ній, а приймається за вихідне, відправне, що лежить в основі доказів інших речень цієї теорії. Зазвичай як А. вибирають такі пропозиції аналізованої теорії, які є свідомо істинними або можуть у рамках цієї теорії вважатися істинними. Вікіпедія

Оцінка бізнесу

Навіть якщо ви є повноправним власником стартапу чи бізнесу, без ТОВ оціночної компанії ви не зможете провести низку комерційних операцій. Це може бути реструктуризація, продаж, навіть банкрутство. Будь-яке підприємство - об'єкт бізнесу, отже, життєво необхідно мати точні знання вартості, що доводить його унікальність. Тут потрібно володіти особливими методиками збирання та обробки інформації, а також способом розрахунку. Кредитування без такої інформації стає недоступним. Це допоможе підняти ваш бізнес на інший рівень та оптимізувати багато процесів, таких як оподаткування та загальне фінансовий станзагалом.

Оскарження кадастрової вартості

Допоможе вам оскаржити кадастрову вартість об'єктів нерухомості у Москві та Московській області.

Збитки – ще не вирок

На сайті нашої оціночної компанії відкрита можливість замовити послугу оцінки шкоди матеріальних речей (сусіди затопили, автоаварія, пошкодження вантажу під час транспортування тощо). Ця інформація має бути одержана ще до судового процесу. Так ви підвищите свої шанси погашення втрати і забезпечите себе необхідним мінімумом для продовження розгляду.

Наша оцінна компаніяпропонує помірні ціни, які не вдарять по гаманцю, допомагаючи вирішити проблему.

ТОВ ОК "ВІК" є оцінною фірмою, яка проводить оцінку для суден міста Москви. Наше агентство оцінки також надає захист звітів у суді.

Усі об'єкти оцінки попередньо оглядаються, а також проводиться аналіз документів.

Оціночні роботи завершуються видачею офіційного звітупро оцінку. ТОВ ОК «ВІК» оформляє його відповідно до законодавства Російської Федерації.