За визначенням ринкової вартості земельних. Методи оцінки ринкової вартості земельних ділянок

Визначення ринкової вартостіземельної ділянки ґрунтується на наступних засадах.

Принцип корисності– ринкову вартість мають земельні ділянки, які здатні задовольняти потреби користувача (потенційного користувача) протягом певного часу.

Принцип попиту та пропозиції– ринкова вартість земельної ділянки складається в результаті взаємодії попиту та пропозиції на ринку та характеру конкуренції продавців та покупців.

Попит зазвичай прийнято характеризувати кількістю об'єктів, які покупці готові або можуть купити протягом певного проміжку часу за ринковою вартістю, що склалася на даний час. Пропозиція характеризується кількістю об'єктів, запропонованих для продажу над ринком на даний момент за конкретної ціні. Співвідношення попиту та пропозиції визначає рівень цін на рівноважному земельному ринку.

Виділяється три можливі стани співвідношення попиту та пропозиції:

попит та пропозиція рівні, в результаті ринкових угод формується рівноважна справедлива ринкова вартість об'єктів нерухомості;

попит перевищує пропозицію, ціни на ринку зростають, формуються спекулятивні ціни, виникає небезпека протекціонізму та корупції, що ведуть до руйнування ринку;

пропозиція перевищує попит, ціни падають, з'являється стагнація ринку.

У країнах із рівноважною ринковою економікою ці стани періодично змінюють один одного залежно від факторів, пов'язаних як із загальним станом економіки, так і з соціальними, демографічними та іншими процесами.

У нерівноважних умовах перехідної економіки, характерних для Росії, цей принцип часто не має істотного впливу, оскільки попит та пропозиція значною мірою регулюються адміністративно, часто за рахунок суттєвого заниження ціни пропозиції земельних ділянок.

Принцип заміщенняринкова вартість земельної ділянки не може перевищувати найімовірніших витрат на придбання об'єкта еквівалентної корисності.

Даний принцип передбачає наявність варіантів вибору для покупця, тобто вартість об'єкта нерухомості (земельної ділянки) залежить від того, чи є на ринку аналогічні об'єкти або об'єкти, що замінюють даний. Принцип показує, що вартість цього об'єкта має перевищувати витрат за придбання над ринком аналогічного об'єкта (земельної ділянки). Отже, вартість конкретної земельної ділянки визначається найменшою ціною, за якою можна придбати аналогічну земельна ділянка, Що володіє такими ж основними показниками, включаючи потенційну корисність та прибутковість.

У Москві, особливо в центральній частині міста, як і в більшості інших міст з історичним архітектурним виглядом, знайти абсолютно однакові вільні земельні ділянки практично неможливо. Унікальність кожної ділянки створює певні труднощі для реалізації на земельному ринку, подальшого освоєння, але сприяє формуванню досить високого рівня ринкових цін. Інакше виглядає ринкова ситуація в нових містах, районах нової масової забудови, де вищий рівень стандартизації архітектурних містобудівних рішень і тому більше однотипних земельних ділянок. Тут принцип заміщення проявляється повною мірою, сприяючи стабілізації ринкових цін порівняно низькому рівні.

Принцип очікуваннявеличина ринкової вартості земельної ділянки залежить від очікуваної величини, строку та ймовірності отримання ренти від нього.

Величина ринкової вартості земельної ділянки залежить від доходу, що залишається після оплати факторів виробництва, залучених до земельної ділянки підприємницької діяльності.

Цей принцип показує, що вартість об'єкта нерухомості – поточна вартість усіх майбутніх доходів, отриманих від його використання (включаючи продаж та вартість об'єктів нерухомості, насамперед земельних ділянок), – постійно зростає через збільшення попиту та обмеження пропозиції.

Однак цей принцип не означає, що власник нерухомості (земельної ділянки) в буквальному сенсі повинен чекати на підвищення ціни нерухомості або прибутковості від здачі її в оренду. Він лише відбиває те, що використання об'єкта нерухомості, землі, має тривалий характер. Тому при оцінці об'єкта нерухомості слід пам'ятати, що його вартість далеко не завжди дорівнює тій середній ціні, що склалася на ринку для аналогічних об'єктів на момент оцінки. Поточна вартість всієї суми доходів може виявитися і значно вищою.

Принцип зовнішнього впливуринкова вартість земельної ділянки залежить від впливу зовнішніх факторів.

Принцип відповідностіоцінюваний об'єкт (ділянка землі) має найвищу вартість за умови його деякої подібності з навколишніми об'єктами щодо використання, за розміром та стилем, за мінімальних витрат на його освоєння. Інакше висловлюючись, якщо всі економічні чинники, що зумовлюють максимальну корисність і дохідність цієї ділянки, найкраще збалансовані.

Т.ч., для даної земельної ділянки та об'єкта нерухомості, розташованої або створюваної на ній, повинні бути досягнуті умови відповідності витрат на її придбання та освоєння та вартості чи прибутковості створеного на ньому об'єкта нерухомості. Один із критеріїв перевірки відповідності оцінки земельної ділянки даному принципу – частка вартості власне земельної ділянки у загальній вартості об'єкта нерухомості, розташованого на ньому.

У центральній частині Москви це співвідношення наближається до показників, притаманним інших великих міст світу. Тому потенціал подальшого зростання цін на земельні ділянки в центрі міста порівняно невеликий (за винятком земельних ділянок, призначених для будівництва висотних будівель), і може бути обумовлений головним чином подальшим зростанням собівартості будівництва та цін на нерухомість при поліпшенні її споживчих якостей.

Реалізація цього принципу дозволяє виділити із загальної вартості об'єкта нерухомості вартість власне земельної ділянки.

Принцип найефективнішого використання –ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з її найбільш ефективного використання.

Найбільш ефективне використання земельної ділянки, це найбільш ймовірне використання земельної ділянки, що є фізично можливим, розумно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним і внаслідок якого вартість земельної ділянки буде максимальною. Найбільш ефективне використання земельної ділянки визначається з урахуванням можливого обґрунтованого її розбиття на окремі частини, що відрізняються формами, видом та характером використання. Найефективніше використання може збігатися з поточним використанням земельної ділянки.

При визначенні найбільш ефективного використання беруться до уваги:

цільове призначення та дозволене використання;

переважаючі способи землекористування в найближчій околиці земельної ділянки, що оцінюється;

очікувані зміни на ринку земельних ділянок;

існуюче використання земельної ділянки.

При оцінці земельної ділянки з усіх можливих (дозволених) варіантів її використання вибирається найкращий і найбільш прибутковий, і саме вона використовується для оцінки.

При цьому, як згадувалося раніше, враховуються лише ті варіанти використання, які, по-перше, відповідають юридичним нормам (включаючи містобудівні обмеження, вимоги щодо охорони навколишнього середовища, пам'яток історії, архітектури, благоустрою прилеглої території), реалізація яких, по-друге, можливі фізично і які, по-третє, приносять дохід (якщо йдеться про комерційну оцінку). В результаті вибирається той варіант використання, при якому може бути отримана максимальна ціна з урахуванням усіх правових, містобудівних, екологічних та інших обмежень.

Якщо ділянка вільна від будов, то визначається, який об'єкт можна побудувати виходячи з варіанта найбільш ефективного використання ділянки з урахуванням усіх обмежень.

Якщо будова на ділянці є, то проводиться аналіз, чи збільшувати вартість ділянки на величину вартості даної будівлі або зменшувати на величину витрат по знесенню даної будівлі при вибраному варіанті найкращого використання даної земельної ділянки, звичайно з урахуванням наявних обмежень.

Цей принцип найбільш застосовний для оцінки вільних земельних ділянок. Для оцінки забудованих земельних ділянок його застосування суттєво складніше, оскільки дозволяє виділити із вартості всього комплексу нерухомості вартість власне земельної ділянки. Будівля або споруда, що знаходиться на земельній ділянці, далеко не завжди має найбільшу вартість або дає найбільший дохід. До того ж з часом у результаті природного зносу будівлі, зміни кон'юнктури ринку та інших факторів вартість об'єкта нерухомості в цілому може істотно знизитися, а ринкова вартість земельної ділянки при цьому може залишитися незмінною і навіть зрости.

Таким чином, принцип найкращого та найефективнішого використання дозволяє оцінити максимальну можливу величину земельної ренти від даної земельної ділянки незалежно від того, забудовано ділянку чи ні та яка будівля чи споруда на ній знаходиться у момент оцінки.

Слід звернути увагу і на те, що цей принцип є важливим при оцінці не лише окремих земельних ділянок, а й великих міських територій. Його використання дозволяє оптимізувати земельну та містобудівну політику міста на основі суворих економічних розрахунків. Насамперед це стосується покращень міських земель, що перебувають у власності міста, тобто його земельної власності.

Величина ринкової вартості земельної ділянки змінюється у часі та визначається на конкретну дату (дата проведення оцінки).

Після аналізу потенціалу ділянки землі та вибору можливих варіантівйого використання експерт-оцінювач повинен перейти до аналізу найкращого та найефективнішого його використання (ННЕІ). Тобто визначити таке використання серед розумних, можливих та законних альтернативних варіантів, що є фізично можливим, досить обґрунтованим та фінансово здійсненним та яке призводить до найбільшої вартості землі.

Окрім аналізу ННЕІ для оцінки вартості ділянки землі можуть бути використані:

Метод порівняльного аналізупродажів (САП).

Метод оцінки за залишковою вартістю.

Метод перенесення.

Метод капіталізації земельної ренти.

Метод залишку землі.

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянкипередбачає зіставлення альтернативних варіантів освоєння (забудови) ділянки землі. До кожного варіанта забудови розраховується залишкова вартість землі. Найвища залишкова вартість землі відповідає варіанту її найкращого та найефективнішого використання.

На першому етапі аналізу проводиться відбір тих варіантів використання, які розумно здійсненні, з урахуванням ринкових повноважень та обмежень. До уваги беруться потенціал розташування, ринковий попит, юридичні права на забудову. Ця процедура дозволяє виявити лише обґрунтовані варіанти використання землі, тим самим зникає необхідність збирання зайвої інформації. Тож якщо норми зонування обмежують забудову землі лише житловими будинками, то варіанти комерційної чи промислової забудови взагалі розглядаються. Однак, якщо аналітик вважає, що в майбутньому норми зонування для даної ділянки будуть переглянуті, то пов'язані з ними нинішні обмеження не повинні унеможливлювати розгляд варіантів нежитлової забудови.

На другому етапі визначається вартість забудови за кожною з альтернативних стратегій. До уваги беруться ресурсна якість ділянки та технологічна обґрунтованість різних варіантів забудови.

На етапі визначається фінансова обгрунтованість виявлених стратегій забудови. За кожним варіантом складається прогнозний звіт про доходи. Для кожної стратегії забудови, виходячи з припущень та припущень про майбутню поведінку ринку, розраховується чистий операційний дохід.

На четвертому етапі проводиться розподіл чистого операційного доходу між землею та будинками (спорудами). Аналітик може використовувати коефіцієнти капіталізації, визначені виходячи з наявної ринкової інформації або засновані на очікуваннях інвестора. Для кожного з варіантів забудови може бути свій відмінний коефіцієнт. Коефіцієнт залежить від рівня ризику, тривалості терміну відшкодування капіталу, структури фінансування та очікуваного підвищення чи зниження вартості об'єкта.

Метод порівняльного аналізу продажів (САП)передбачає визначення ринкових цін земельних ділянок шляхом перетворення цін продажів порівнянних ділянок на ринкову вартість ділянки, що оцінюється.

В наших умовах цей метод може застосовуватися для визначення вартості ділянок під індивідуальне житлове будівництво, садових та городних ділянок.

Відповідно до теорії оцінки при застосуванні цього методу оцінювач повинен використовувати шість елементів порівняння:

Умови фінансування угоди.

Умови продажу

Час продажу.

Розташування.

Фізичні властивості.

Характеристики прибутку.

Для кожного елемента порівняння виносяться відповідні поправки (табл.8.1) виходячи з того, щоб порівняна ділянка зробити схожою на оцінювану.

Послідовність внесення поправок така. Оцінювач отримує проміжні показники ціни та застосовує наступні поправки до попередньої відкоригованої величини.

Таблиця 8.1

Коригувальна таблиця для оцінки вартості ділянки

При врахуванні фізичних характеристик необхідно враховувати поправки на розміри ділянки, неправильність форми та кутове розташування.

Відомо, що чим більша ділянка, тим, як правило, менша ціна за одиницю площі.

У країнах з ринковою економікоює спеціальні таблиці, які дозволяють врахувати вплив укрупнення ділянки з його вартість. У наших умовах такий аналіз оцінювач має зробити самостійно, тобто необхідно побудувати графік, наприклад, залежність ціни продажу 1 м 2 або однієї сотки землі від площі ділянки.

Відомо також, що при однаковій площі трикутна ділянка оцінюється нижче прямокутної через незручність виконання робіт на ній. Для оцінки ділянок трикутної форми оцінювачі часто використовують "правило 65-35", відповідно до якого "вартість трикутної ділянки з основою по фронту вулиці становитиме приблизно 65% вартості ділянки прямокутної форми".

Для оцінки ділянок неправильної форми можна використовувати прийом, коли ділянка розбивається на прямокутники, які оцінюються окремо, а загальна вартість складається із вартості окремих частин.

Вплив кутового розташування визначається комерційним призначенням ділянки. Для магазинів та АЗС таке розташування дає певні переваги, і, отже, вартість їх буде вищою. Для садових ділянок і котеджного будівництва кутове розташування зменшує їх вартість. Для оцінки кутового розташування необхідно набрати певну статистику з продажу та зробити відповідний аналіз цього впливу для ділянок різного призначення.

Метод оцінки за залишковою вартістю.За цим способом вартість будівель віднімається від вартості продажу нерухомості, що дає оцінку вартості землі за залишковою вартістю.

Цей прийом особливо корисний у давно освоєних районах, коли немає продажу вільних ділянок. Метод дає більш точні результати для ділянок із відносно новими будинками, на які є кошториси витрат.

Якщо ж недостатньо інформації щодо продажів, то як вихідні величини можна використовувати експертні оцінки їх вартості. Точність методу залежить від того, наскільки достовірна експертна оцінката розрахунок витрат на будівництво.

Метод перенесення.Для певного типу нерухомості та конкретного регіону існує певний взаємозв'язок між вартістю землі та вартістю будівель. Отже, якщо в якомусь регіоні немає достатньої кількості продажів неосвоєних земель, то можна підібрати порівняний регіон з достатньою кількістю укладених угод, визначити типове співвідношення між вартістю землі та вартістю будівель та використовувати це співвідношення в оцінці для даного регіону.

Перевага даного методу полягає в тому, що немає необхідності використовувати витратний метод для визначення вартості будівель.

Метод капіталізації земельної ренти.Цей метод може використовуватися тоді, коли земля здається в оренду окремо від будівель та споруд.

Якщо договір оренди укладено нещодавно або він досить точно відображає поточну ситуацію на ринку оренди, то чисту орендну плату можна безпосередньо капіталізувати у вартість земельної власності.

Приклад: Ділянка землі нещодавно була здана в оренду з умовою віднесення експлуатаційних витрат на орендаря за 100000 рублів на рік на 10 років. Ставка капіталізації – 15%. Визначити вартість ділянки землі.

Рішення: 100000: 0,15 = 666 700 рублів.

Метод залишку землі.Метод заснований на принципі додаткової продуктивності. Вартість землі розраховується як залишок після обліку всіх необхідних платежів, пов'язаних із витратами на працю, капітал та менеджмент.

Приклад: Необхідно оцінити земельну ділянку площею 16 га, виділену під житлову забудову, за допустимої кількості 1 будинок на 10 соток. Власник продає майданчики розміром 0,1 га з урахуванням благоустрою та комунікацій за 175000-220000 рублів (у середньому за 200000 рублів). Витрати на підготовку майданчика, благоустрій та комунікації вимагатимуть 14000000 рублів. Витрати на проектування, адміністративні витрати, витрати на оформлення угод та інші накладні витрати в середньому за такими проектами становлять 25% від загальної ціни продажу. Допустима плата за кредит, витрати на утримання та прибуток становитимуть 40% чистого доходу. Визначити вартість ділянки землі.

1. Прогнозована вартість продажу ділянок 160 * 200000 = 32 (млн. крб.)

2. Витрати освоєння - 14 (млн крб.)

3. Загальні накладні витрати (25%) – (8 млн руб.)

4. Чистий дохід без урахування прибутку - (п.1. - (П.2 + П.3)) - 10 (млн руб.)

5. Витрати з володіння та прибуток (40% від 10000000) - 4 (млн руб.)

Вартість незасвоєної землі - 6 (млн руб.).

Ринкова вартість земельної ділянки залежить від очікуваної величини, строку та ймовірності отримання доходу від земельної ділянки за певний період часу при найбільш ефективному її використанні без урахування доходів від інших факторів виробництва, що залучаються до земельної ділянки для підприємницької діяльності (далі для цілей цих рекомендацій – земельної ренти ) (Принцип очікування).

Судова практика та законодавство - Розпорядження Міномайна РФ від 06.03.2002 N 568-р (ред. від 31.07.2002) "Про затвердження методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок"

Для кластерів, за якими у тому числі використовується інформація про орендну плату за земельні ділянки, розрахунок ринкової вартості земельних ділянок здійснюється методом капіталізації земельної ренти відповідно до п. 4 глави IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна України від 06.03 .2002 N 568-р (далі - Методичні рекомендаціїщодо визначення ринкової вартості земельних ділянок).

Визначення вартості ділянки землі, що входить до складу оцінюваної витратним методомнерухомості, засноване на припущенні його найкращого та найефективнішого використання як вільного від забудови.

Для оцінки ринкової вартості земельної ділянки необхідно мати таку інформацію:

• а) титул власності та реєстраційні дані щодо земельної ділянки;
• б) фізичні характеристикидільниці;
• в) дані про взаємозв'язок ділянки з оточенням;
• г) економічні чинники, Що характеризують ділянку.

Джерелами цих даних можуть бути міські, районні та селищні земельні комітети та комісії, де здійснюється реєстрація угод із земельними ділянками, ріелтерські фірми, що спеціалізуються на угодах із земельними ділянками, іпотечні кредитні організації, оціночні фірми та періодичний друк.

Існують такі основні методи оцінки ринкової вартості земельних ділянок під житлове будівництво:

• 1. Метод порівнянних продажів.
• 2. Метод співвіднесення (перенесення).
• 3. Капіталізація земельної ренти.
• 4. Метод «залишку землі».
• 5. Метод розвитку (освоєння) земельної ділянки та ін.
• 1. Метод порівнянних продажів полягає у зіставленні та порівнянні даних щодо аналогічних вільних ділянок, які були продані останнім часом, та внесенні поправок у ціни продажів. Експерт-оцінювач повинен знати, що часто публіковані в періодичній пресі ціни на земельні ділянки (наприклад, у Підмосков'ї) - це так звані ціни продавця, тобто завищені, а для порівняння та порівняння необхідні фактичні ціни угоди.

Недостатньо характерні ринку також ціни, якими землю продає місцева адміністрація. Ці ділянки зазвичай більших розмірів, і у зв'язку з цим з їхньої ціни робиться значна знижка.

Зіставлення та порівняння оцінюваної земельної ділянки з порівнянними вільними ділянками здійснюються за двома компонентами:

• а) за елементами порівняння,
• б) за одиницями порівняння.

Елементами порівняння є сім факторів:

• 1. Право власності
• 2. Умови фінансування угоди.
• 3. Умови продажу.
• 4. Час продажу чи дата продажу.
• 5. Розташування.
• 6. Фізичні показники.
• 7. Характеристики доходу, одержуваного із земельної ділянки.

Оцінювані права власності. У Російської Федераціїземельні ділянки можу перебувати на праві приватної власності, довічного успадкованого володіння (тільки для фізичних осіб), постійного (безстрокового) користування, оренди, безоплатного термінового користування. Коригування вноситься при обтяженні прав покупця заставою або довгостроковою орендою.

Умови фінансування Якщо для купівлі ділянки було взято 100%-ный кредит, чи умови фінансування угоди включають великі розміри платежів за відсотками, такі угоди необхідно ретельно аналізувати і робити відповідну поправку до ціни цієї угоди.

Умови продажу Коригування на цей елемент відображає нетипові для ринку відносини між продавцем та покупцем, а також обставини, за яких вони приймають свої рішення щодо продажу чи купівлі земельної ділянки. Дані щодо умов продажу досить важко отримати. Інша проблема - це визначення величини поправок на ті чи інші відмінності в умовах продажу. Правилом, мабуть, має бути: якщо експерт-оцінювач виявив різницю в умовах порівнянної угоди та визначив величину поправки, він повинен цю поправку врахувати. Якщо ж величину поправки визначити важко, необхідно відмовитися від порівняння по даній угоді.

Час продажу. Для того, щоб проводити поправки цін за порівнянними угодами, необхідно знати тенденції цін на земельному ринку, тобто як відбувається зміна цін на землю з часом. У російських умовахмають місце щорічна тенденція підвищення цін на земельні ділянки, значні сезонні коливання цін на них: навесні ціни зростають, узимку падають. По Підмосков'ю, наприклад, сезонні коливання в деяких районах сягають 15-20%.

Експерт-оцінювач має провести глибокий аналіз співвідношення попиту та пропозиції на земельному ринку та виявити тенденції у цінах продавців та покупців. Іноді буває, що прийняття будь-якого законопроекту чи урядової постанови значно впливає на їхню поведінку на земельному ринку.

Розташування. Якщо порівнянний ділянку перебуває у тому районі, як і оцінюваний, коригування, зазвичай, не вносяться. Якщо порівняльний ділянку перебуває у іншому районі, слід провести аналіз можливих відмінностей між цими районами. Наприклад, при житловій забудові враховуються такі фактори як транспортна доступність, інженерне забезпечення, екологія, престижність. Важливий елемент порівняння порівняних продажів – фізичні характеристики об'єкта нерухомості. Ними можуть бути параметри ґрунтів, розміри ділянки, форма (прямокутний або багатокутний), наявність дренажу, кут нахилу ділянки та ін.

На ціну ділянки певний вплив має ступінь активності земельного ринку, пов'язана з доходом, що отримується від об'єкта. Наприклад, ступінь активності земельного ринку в 30-кілометровій зоні Підмосков'я вищий, ніж у віддалених від Москви зонах. У зв'язку з цим експерту-оцінювачу необхідно поправляти цей елемент порівняння продажів.

Одиниці порівняння використовуються, якщо:

• а) земельні ділянки, що приносять дохід, розрізняються за площею та за розміром наявних поліпшень;
• б) потрібна попередня інформація для покупців.
• 2. Метод співвіднесення (метод перенесення). Цей методоцінки земельної ділянки полягає у поділі загальної ціни продажу зіставного комплексу, що включає об'єкт нерухомості та земельну ділянку, на дві складові - ціну будівлі та ціну земельної ділянки. Причому експерт-оцінювач оцінює спочатку вартість будівлі та інших споруд, що знаходяться на цій ділянці, а потім із загальної ціни майнового комплексу віднімає вартість будівель та споруд та отримує вартість земельної ділянки. Метод застосовується у тому випадку, коли на ринку немає порівнянного продажу земельної ділянки. Встановлено, що існує стійкий зв'язок між вартістю землі та зведених на ній будівель та споруд, тому вартість земельної ділянки можна оцінити шляхом розподілу загальної ціни продажу майнового комплексу між двома складовими: землею та будинками.
• 3. Метод капіталізації земельної ренти. Визначення вартості земельної ділянки за допомогою методу капіталізації земельної ренти полягає у капіталізації доходів, одержаних за рахунок орендних платежів. Метод передбачає розподіл річного рентного доходу на відповідну ставку капіталізації, у результаті величина доходів перетворюється на вартість земельної ділянки.

Розрахунки вартості землі методом капіталізації земельної ренти ґрунтуються на використанні наступної формули:

4. Метод «залишок землі». Відповідно до принципу залишкової продуктивності землі будинкам та спорудам, побудованим на землі за рахунок залучення капіталу, робочої силита управління, надається пріоритет при розподілі доходу. Дохід, що залишився, після покриття всіх витрат на залучення інших факторів приписується земельній ділянці.

Умови застосування методу залишку доходу для землі:

наявні об'єкти відповідають варіанту найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки;

вартість будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, або передбачувані витрати на їх будівництво можуть бути розраховані досить точно, як і термін їх експлуатації;

відомий річний чистий операційний прибуток від експлуатації об'єкта нерухомості (земельної ділянки з поліпшеннями).

Етапи розрахунку:

• 1. Визначають вартість покращень.
• 2. На основі ставок орендної плати та операційних витратвизначають чистий операційний дохід (ЧОД) усієї власності.
• 3. Визначають ЧОД, що припадає на будинок.
• 4. Визначають ЧОД, що припадає на землю.
• 5. Визначають вартість землі шляхом капіталізації чистого операційного доходу, що належить до землі.
• 5. Метод розвитку (освоєння) земельної ділянки. Метод розвитку (освоєння) земельної ділянки використовується, коли необхідно визначити вартість великої ділянки, яку необхідно розбити на окремі індивідуальні ділянки. Такі випадки часто зустрічаються в російській практиці оцінки.

Метод розвитку ділянки передбачає реалізацію наступних етапів оцінки:

Визначення розмірів та числа індивідуальних ділянок.

Розрахунок вартості освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів (визначається величина виручки від продажу).

Розрахунок витрат освоєння ділянок та його продажів, складання графіка освоєння і передбачуваного періоду продажів.

Визначення величини грошового потокушляхом віднімання всіх витрат освоєння ділянок із величини загальної виручки від продажу індивідуальних ділянок.

Визначення ставки дисконтування.

Дисконтування грошового потоку з урахуванням часу освоєння та продажу всіх індивідуальних земельних ділянок.

При визначенні розмірів індивідуальних ділянок необхідно враховувати фізичні, юридичні та економічні чинники, що впливають прийняття цього рішення.

Земля використовується в багатьох сферах діяльності людини (комунальної, політичної, економічної, аграрної та ін.) та є важливим факторомпідтримання належного рівня економіки.

Оскільки земля – вичерпний ресурс, вона перебуває під суворим контролем. І тому використовують оцінку з метою визначити ринкову вартість об'єкта. Цей процес має свої особливості, які варто вивчити.

Законодавче регулювання питання

У Росії законодавче регулюванняпитань експлуатації земель перебуває в початковій стадії. Нормативні документи, прийняті законодавством, встановлює все загальні принципиі поняття щодо оцінки вартості землі, що має позитивний вплив на ситуацію в цілому.

У системі нормативних актів існує 4 рівні:

Призначення та способи здійснення

Оцінювання призначене для визначення ціни чогось. Відповідно, оцінка ділянки землі – це процес визначення вартостіземельного об'єкта над ринком. Багато хто стикався з продажем, покупкою, орендою землі, оскільки вона є дуже мультифункціональною для ведення власного бізнесу.

Часто оцінка використовується визначення кредитоспроможності позичальника (при оформленні іпотеки), при , залучення інвестицій, при розділі майна, бухгалтерського облікуі т.д.

Виділяють три види оцінкиземель:

• Грошова. Використовується щодо ставки податку землю, під час укладання договорів; у свою чергу, існує два типи грошової оцінки: нормативна та грошова;
• Економічна. Використовується визначення придатності землі для вирощування певної культури, при аналізі найбільш раціонального використання землі; враховується під час проведення нормативної оцінки об'єкта;
• Бонітування ґрунтів. Входить до складу земельного кадастру, є основою економічної оцінкиу сфері сільського господарства; використовується для визначення придатності ґрунтів, а також для прогнозування втрат у сільському та лісовому господарствах.

Існує три різновиди вартості земельного об'єкта: ринкова, кадастрова та нормативна.

Ринкова вартість - Найбільш можлива ціна, за якою оцінний об'єктможе презентуватись на відкритому ринку. При цьому дві сторони угоди мають всю необхідну інформацію і надзвичайні обставини не впливають на ціну.

Якщо при оцінці не встановлено певний виглядвартості об'єкта, то встановлюється ринкова вартість.

Кадастрова ціна застосовується з метою оподаткування. Цей вид вартості встановлюється у відсотках від ринкової.

Нормативна - Початкова, фіксована вартість, встановлена ​​державою у власних інтересах. Застосовується при викупі землі у приватну власність, при вступі у спадок або за його передачі тощо. Нормативна ціна встановлюється щорічно урядом РФ.

Регіональна нормативна вартість може змінюватися урядом РФ залежно від особливостей грунту, самого об'єкта, але вартість має бути більше 75% від ринкової вартості. Вона може змінюватись органами місцевого управлінняу відповідному регіоні, але не більше ніж на 25% від встановленої державою.

Існуючі методи та критерії

Кадастрова оцінка земельних ділянокпроводиться Федеральним агентствомкадастру об'єктів нерухомості, його регіональними органами, організаціями та підприємствами, що знаходяться під їх керуванням. Працювати у цій сфері мають право особи, які мають ліцензію на проведення оцінки.

Існують методи оцінки землі, які діляться на 2 підходи:

Прибутковий підхідвключає методи

• передбачуваного використання;
• капіталізації земельної ренти;
• метод залишку.

Метод передбачуваного використання використовується визначення вартості об'єктів (забудованих і незабудованих) з метою отримання доходу рахунок забудови ділянки поліпшеннями.

Метод капіталізації земельної ренти застосовується з метою оцінки об'єктів із єдиною метою отримати земельну ренту. Оцінюватися можуть як забудовані, так і незабудовані ділянки. Для того щоб використовувати цей метод, потрібно обробити відомості про ставки на оренду землі і встановити їх вартість як доход від оренди. Розмір плати за оренду визначається місцем розташування об'єкта, його розміром, функцією, формою, наявністю комунікації, доступністю транспортних засобіввидом землекористування.

Метод залишку застосовується з метою оцінки земельних об'єктів, дає можливість отримувати дохід. Також, як і методі капіталізації, оцінюватися можуть і забудовані, і незабудовані ділянки. Для застосування цього методу, перш за все, потрібно визначити вартість земельної ділянки, Який можна поліпшити з метою отримання прибутку. Далі дохід капіталізується шляхом встановлення доходу з об'єкта та будівель.

Порівняльний підхідвключає методи

• виділення;
• розподілу;
• порівняння продажів.

Метод виділення використовується для оцінки земельних ділянок для визначення відповідності покращень земель з їх найбільш вигідним і ефективним використанням. Цей спосіб підходить тільки для забудованих об'єктів.

Метод розподілу застосовується для оцінки земельних ділянок з метою встановлення співвідношення між вартістю землі та будівель, забудованих на ній. Використовується для забудованих об'єктів. Найбільш підходить для новобудов, так як вони повинні відповідати ефективному та раціонального використанняземлі. Для використання способу розподілу необхідно знати співвідношення ціни ділянки зі зведеними на ньому будовами. Проте результат буде неточним.

Метод порівняння продаж використовується для порівняння цін аналогічних земель. Є одним із найбільш простих та ефективних. Дає досить точні показники над ринком. Однак для російського ринку, який не є інформаційно-відкритим, згаданий метод не підходить. На використання впливає ситуація над ринком, місцезнаходження об'єкта, рельєф місцевості, властивості грунтів, варіанти застосування, право власності тощо.

Критерії оцінюванняземель:

• місце розташування ділянки;
• наявність комунікацій та можливість їх підключення за відсутності;
• транспортна доступність до земельної ділянки;
• мета використання та можливість зміни його призначення;
• дані геологічних та геодезичних досліджень.

Порядок проведення процедури

Спочатку складається договір. Для цього потрібно вказувати, з якою метою буде використовуватися ділянка, варіант власності, чи забудована вона і т.д. Після проведення цієї процедури призначається дата виконання роботи, тобто час, коли буде проведено огляд. Перед ним необхідно зібрати всі документи, а саме характеристики, опис землі, її властивостей, наявність корисних копалин. Далі об'єкт проглядається, після чого знову збирається документація за результатами проведеної процедури та встановлюється варіант оцінки (ринкова, кадастрова, нормативна). Весь процес закріплює звіт щодо оцінки земельного об'єкта.

Документи, необхідні для оцінки, можуть трохи відрізнятися в залежності від типу об'єкта, будь-то земельна ділянка, житловий будинок або квартира (кімната).

Документи, необхідні для експертного оцінювання земельної ділянки:

Список паперів, необхідних для оцінювання житлового будинку:

• копії:
  • посвідчення особи власника;
  • технічного паспорта БТІ на житловий будинок;
  • державного акта на земельну ділянку

Для визначення вартості квартири (кімнати)знадобляться:

• документ, що підтверджує декларація про володіння (власність, оренда);
• посвідчення особи власника;
• копія технічного паспорта БТІ.

Ціни проведення оцінки об'єктаколиваються в залежності від населеного пункту, Організація, що займається цим і т.д. У середньому сума може становити:

• 4000 руб. для ділянки із будинком;
• 3000 руб. для житлової будівлі;
• 2500 руб - ділянки.

Про правила та нюанси проведення розглянутої процедури дивіться у наступному відеосюжеті: