Uy-joy binolari uchun tadbirkorning foydasi. Tadbirkorlik foydasini baholash

Tadbirkorning foydasi (PP)- biznesdan olinadigan daromad, bu investorga qurilish loyihasini amalga oshirish bilan bog'liq tavakkal uchun mukofotdir. Qurilish loyihasini amalga oshirish boshidanoq huquqlarni topshirish yoki uni ijaraga berish yoki boshqa yo'l bilan ishlatish paytigacha har xil turdagi juda ko'p xavf tug'diradi. Xavf omillariga quyidagilar kiradi:

• Iqtisodiy va siyosiy omillar;
• Ijtimoiy va mintaqaviy omillar;
• Tadbirkorlik omili;
• Qurilish sharoitlari omili.

Loyihani amalga oshirish jarayonida yuzaga keladigan barcha xatarlarning umumiy darajasi qancha ko'p bo'lsa, investor shuncha ko'p kompensatsiya, foyda sifatida olishi kerak. Tadbirkorning foydasi, bu holda, diskontlash stavkasi kabi, qurilishning kümülatif usuli bilan shakllanadi, PPni hisoblash formulasi quyida keltirilgan:

PP \u003dΣ (R) + R xavfsiz,

• PP - qurilish loyihasi tadbirkorining (investorning) foydasi;
• Σ (R)- qurilish loyihasini amalga oshirish jarayonida yuzaga keladigan xatarlarning umumiy darajasi;
• R tavakkalsiz - rentabelsiz rentabellik darajasi (tavakkalsiz stavka).

Xatar omillari va xatarlarning umumiy qiymati jadvalda keltirilgan:

Jadval. Xatarlarni hisoblash.

Xavfsiz rentabellik stavkasining eng keng tarqalgan va etarlicha tanlovi - bu davlat qimmatli qog'ozlarining to'lash yillik yillik rentabelligi. Aynan ular yuqori likvidli bo'lib, ular uchun investitsiya xavfi darajasi nolga yaqinlashadi. Shu bilan birga, davlat qimmatli qog'ozlarining keng assortimenti mavjudligi baholovchiga ushbu qimmatli qog'ozlar orasida tanlov huquqini beradi, chunki davlat qimmatli qog'ozlari har xil muomalaga ega, shuningdek, muddatgacha hosilning har xil joriy qiymatlariga ega.

Xavfsiz rentabellik stavkasini tanlashda quyidagi dalillar hisobga olindi:

• boshqa narsalar teng bo'lsa, xavfsizlik muddati qancha ko'p bo'lsa, unumdorligi shunchalik past bo'ladi;
• butun prognoz gorizonti bo'yicha diskontlash stavkasining doimiy qiymatini ta'minlash uchun muddati, prognoz gorizontidan bir xil yoki uzoqroq bo'lgan xavfsizlikni tanlashga ustunlik beriladi;
• xavfsizlik rublda ko'rsatilgan bo'lishi kerak.

Eng munosib hukumat xavfsizligi - bu 27-seriyali federal kredit, ya'ni. 2004 yildan 2009 yilgacha bo'lgan muddatda qarz amortizatsiyasi bilan OFZ.

Jadval 16. Xavfsiz rentabellik darajasini hisoblash.

Shunday qilib, diskvalifikatsiya stavkasini kümülatif qurilish bo'yicha hisoblashning asosiy elementi sifatida tavakkalsiz rentabellik darajasi qiymati 6,12% ni tashkil qiladi.

Sayt ma'lumotlari http://www.micex.ru

Bunda tadbirkor foydasining qiymati ..... ga teng.

Rasmiy ROO klubining www.appraiser.ru tahliliy maqolasi

Tadbirkorning foydasi qurilishni boshqarish va tashkil etish xarajatlari, umumiy nazorat va tegishli tavakkalchilikni aks ettiradi.

Tadbirkorning foydasi Sankt-Peterburg Texnika Universiteti (SPBSTU) xodimlari tomonidan taklif qilingan analitik usul bilan aniqlanadi - t.f.n., dotsent D.D. Kuznetsov va texnika fanlari doktori, professor E.S.Ozerov.

Tadbirkorning foydasini hisoblash, yangi qurilishga sarmoya kiritishni mantiqiy asosga asoslanadigandagina, agar yangi loyihani qurishdan olinadigan foyda tavakkal darajasi va yangi qurilish bilan bir xil bo'lgan muqobil loyiha foydasidan kam bo'lmaganda. ...

Tadbirkorning foydasi miqdori quyidagi formula bilan belgilanadi:

Bu erda N - yillardagi standart qurilish davri;

C 0 - investor dastlab ob'ektning umumiy qiymatining 20 foizini avans qiladi degan taxmin asosida qabul qilingan to'lovlarning umumiy miqdoridagi avans to'lovining ulushi;

y a - investitsiya qilingan kapitalning yillik rentabelligi (odatdagi xatarlarni va kapitalni qaytarish muddatini hisobga olgan holda shu kabi ob'ektlar uchun hisoblangan kapitallashuv koeffitsientiga to'g'ri keladi)

n * - loyihani amalga oshirish muddati;

k - ob'ekt n * yilga sotilganda alternativ investitsiyalar koeffitsienti quyidagi formula bilan aniqlanadi:

, (50)

Tadbirkorning foydasini hisoblash 14-jadvalda umumlashtirilgan

Jadval 14

3.3.3. Shunga o'xshash ob'ektni qurish narxini hisoblash

Baholash ob'ektining aniq nusxasini qurish bahosi to'g'risida ma'lumotlarning etishmasligi sababli, haqiqiy baholash sanasida amaldagi narxlarda, uni almashtirish narxini qo'llash maqsadga muvofiqdir.

Baholash amaliyotida indeksni hisoblash usuli asosan mol-mulkni almashtirish qiymatini hisoblash uchun ishlatiladi. U baholash ob'ekti uchun smeta hujjatlarida ko'rsatilgan bazaviy xarajatlarni qiymatni konversiya indeksiga amaldagi narxlar darajasiga ko'paytirish orqali to'liq almashtirish narxini aniqlashdan iborat.

Baholanayotgan mulkka o'xshash mulkni yaratish xarajatlarini aniqlash quyidagi formula bo'yicha amalga oshiriladi:

C \u003d (B 2001 J 2001-2014) (51)

Qaerda B 2001 yil - qurilish narxining yig'ma ko'rsatkichlari bo'yicha yuqoridagi binoning 2001 yildagi narxlari;

J 2001-2014 - 5.43 QQSni hisobga olmaganda - Rossiya Federatsiyasidagi qurilish turlari bo'yicha narxlar darajasining TEP 2001 dan 2014 yil narxlar darajasiga o'tish ko'rsatkichi;

3.3.4. Bino amortizatsiyasini hisoblash

Ko'chmas mulkni baholashga sarflanadigan xarajatlar yondashuvi nazariyasida to'plangan amortizatsiya fizikaviy eskirishi, shuningdek funktsional va tashqi eskirishi tufayli baholash ob'ekti tomonidan bozor qiymatining umumiy yo'qotilishi sifatida talqin etiladi. Ushbu tezis loyihasida to'plangan eskirishni uning tarkibiy qismlari bo'yicha baholash usuli (parchalanish usuli) qo'llaniladi.

Amortizatsiya - bu ob'ektning jismoniy holatining yomonlashishi va / yoki uning eskirishi tufayli qiymatni yo'qotish. Yig'ilgan amortizatsiya - tiklashning (almashtirishning) joriy qiymati va ob'ektni baholash sanasidagi real bozor qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.

Amortizatsiya hisoblash

Jismoniy kiyinishni hisoblash davlat ekspertizasi usuli bo'yicha amalga oshirildi. Ushbu usulga binoan binoning har bir konstruktiv elementining jismoniy eskirishi aniqlandi. Umumiy jismoniy aşınma quyidagi formula bilan belgilanadi:

, (52)

Qaerda F f - binoning jismoniy buzilishi,%;

F i - binoning i-konstruktiv elementining jismoniy aşınması,%;

L i - almashtirish qiymati ulushiga mos keladigan koeffitsient

binoning umumiy tiklash qiymatidagi i-chi tarkibiy element;

n - binoning strukturaviy elementlari soni.

O'zgartirish qiymati 100% sifatida olinadi.

Jadval 15

Qurilish konstruktiv elementlarining tavsifi va aşınmasını aniqlash

Aşınma qiymati butun songa yaxlitlanadi. Shunday qilib, jismoniy kiyinish 13% ni tashkil qiladi.

Jismoniy amortizatsiyani hisoblash 16-jadvalda umumlashtirilgan.

Jadval 16

2014 yil narxlarida amortizatsiya hisoblash

Natijalarga asoslanib, binoning funktsional kiyimi 17898 ming rublni tashkil etgan degan xulosaga kelish mumkin. Bu binoning xizmat qilish muddati bilan bog'liq, chunki u 2007 yilda qurilgan va 2014 yilda uning amortizatsiyasi 13 foizni tashkil etadi.

So'nggi paytlarda ko'chmas mulkni baholashda xarajatlarga asoslangan yondashuvda tadbirkorning foydasidan voz kechishni taklif qiladigan nashrlar paydo bo'ldi. Maqolada ushbu foydani hisobga olish zarurligi va uning qiymatini hisoblash sxemasi to'g'risidagi ("noto'g'ri") taklif bozorda talab va taklif o'rtasidagi muvozanat imkoniyati haqidagi ("amalda amalga oshirilmagan") taxmindan kelib chiqadigan baholash nazariyasining aksiomasiga asoslanadi. ko `chmas mulk. Ushbu aksiomani asoslash foydasiga qo'shimcha dalillar keltirilgan, quyida keltirilgan aksioma haqiqiyligiga qaramasdan, tadbirkorning foydasini hisobga olish zarurati muammosi muhokama qilinadi.

Muhokama boshlanishida biz chet eldan kelgan ishlab chiquvchi kontseptsiyasining klassik ta'rifiga e'tibor qarataylik, u loyiha g'oyasi muallifi sifatida quyidagilarni beradi:

• er uchastkasini rivojlantirish huquqini olish (mulk huquqi yoki ijara shartnomasini tuzish huquqi),
• ushbu saytda loyihalashtirish, moliyalashtirish (o'z va qarz mablag'laridan foydalangan holda) va obodonlashtirishlarni (binolar, inshootlar, aloqa vositalari, ko'chatlar) yaratish (pudratchilar ishtirokida) tashkil etish,
• ushbu yaxshilanishlarga bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish (ilgari ro'yxatdan o'tgan erga bo'lgan mulk huquqi yoki er ijarasi huquqidan tashqari),
• yaratilgan mulkni sotishni tashkil etish.

Ishlab chiquvchi baholovchidan yangi qurilgan va sotish uchun mo'ljallangan ob'ektning bozor qiymatini aniqlashni so'ragan vaziyatni tasavvur qilish qiyin emas. Bunday holda, har qanday amaliyotchi baholovchi ishlab chiqish loyihasi nafaqat kapital rentabelligini (loyihani amalga oshirish jarayonida yuzaga keladigan xarajatlar), balki tadbirkorning foydasi deb nomlangan kapitalni qaytarishini ham ta'minlashi kerakligini hisobga oladi (aks holda ishlab chiquvchi xavfli loyihaga qo'shilish uchun mantiqiy emas edi, u yanada foydaliroq edi) depozitga pul qo'yadi yoki xavf-xatarsiz moliyaviy vositalarni sotib oladi).

Shu bilan birga, tadbirkorning foydasi miqdori loyiha ishtirokchilarining haqiqiy to'plamiga bog'liq bo'lmasligi kerak: bitta ishlab chiqaruvchi o'rniga investor (buyurtmachi), loyiha menejeri, pudratchi, materiallar etkazib beruvchisi, maslahatchilar va brokerlar loyihani boshlashlari va amalga oshirishlari mumkin - barchasi kredit muassasasi ishtirokida. Shu bilan birga, loyihani boshqaruvchi kompaniyaning ish haqi, pudratchiga to'lovlar, shuningdek materiallar etkazib beruvchilarga, maslahatchilar va brokerlarga to'lovlar, kreditning asosiy qismini to'lash kapitalni qaytarish uchun mo'ljallangan miqdordan mablag 'bilan ta'minlanadi, shu bilan birga tadbirkorning foydasi foizlarni o'z ichiga olishi kerak. loyihaga kiritilgan barcha o'z kapitali bo'yicha kredit va daromad bo'yicha.

Agar mijoz baholovchidan ob'ekt yaratilgandan so'ng uning egasi tomonidan allaqachon daromad olish bilan foydalanilgan bo'lgan bozor qiymatini aniqlashni so'rasa, u holda amaliyotchi baholovchi qo'shimcha ravishda amortizatsiya va eskirganlik bilan bog'liq qiymat yo'qotilishini hisobga oladi: bu yo'qotishlar loyihani amalga oshirish xarajatlari summasi va xarajatlarni kapitallashtirish natijasida topilgan foyda baholash ob'ektini yangi sifatida yaratish uchun nazariy jihatdan zarur bo'lgan davr (baholash sanasidan oldin) (qarang, 305-306-betlar).

Yuqoridagilardan kelib chiqadiki tadbirkorning foydasi ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvida rivojlanish loyihasiga kiritilgan barcha kapitalning rentabelligi deyiladi. Sarmoyalangan (sarmoyalangan) kapital miqdori loyihani amalga oshirish bilan bog'liq barcha xarajatlar yig'indisi (shu jumladan, ob'ektni sotish uchun marketing tayyorgarligi) bilan belgilanadi va ushbu kapital bo'yicha daromad (tadbirkorning aytilgan foydasi) ishlab chiquvchi tomonidan keltirilgan barcha xarajatlarning yuqoridagi summasini ushbularning kelgusi qiymatidan chiqarib tashlash orqali aniqlanadi. ob'ektni yaratishga qo'yilgan kapitalning rentabelligining bozorga asoslangan umumiy stavkasidan foydalangan holda ularni ko'paytirish (kapitallashtirish) tartibida olingan xarajatlar.

Ta'kidlash joizki, kelgusi xarajatlar qiymati ob'ektning bozor qiymati, yangi tugallangan qurilish qiymati hisoblanadi. Ushbu qiymat asosida ob'ektni sotish uchun yoki kompaniyaning ustav kapitaliga qo'shgan hissasi uchun, shuningdek bozor ijarasi bo'yicha taklif narxi (ijara stavkasi bo'yicha taklif) - baholash ob'ekti moliyaviy aktiv sifatida real shaklda ijaraga berilganda shakllanadi. ...

E'tibor bering, iqtisodiy asoslangan yondashuvda tadbirkorning foydasini hisobga olish zarurligini inkor etish, ko'pincha ushbu printsipda xarajatlarga asoslangan yondashuvning asosiy printsipi hisoblangan almashtirish printsipiga asoslanib oqlanadi: «oqilona xaridor shunga o'xshash uchastkani sotib olish va qurish uchun zarur bo'lgan pul miqdoridan ko'proq pul to'lamaydi. qurilish uchun sarf qilingan vaqt uchun adolatli moliyaviy kompensatsiyani hisobga olgan holda, ortiqcha kechiktirmasdan kommunal xizmat. " Tadbirkorning foydasini hisobga olishning raqiblari, bunday formulatsiya baholashga qimmatli yondashuvni o'zi uchun ob'ekt yaratadigan foydalanuvchining manfaatlarini aks ettiruvchi yondashuv deb hisoblashimizga imkon beradi deb o'ylashadi ("nega u keyin biladi va tadbirkorning foydasini hisobga oladi?")

Boshlash uchun, keling, bozor qiymatini hisoblashni o'zimiz uchun ob'ekt qurish qiymati sifatida ishlatib bo'lmaydiganligiga e'tibor qarataylik, chunki bozor qiymati tushunchasi ta'rifiga muvofiq, bu oxirgi evaziga qiymat - baholovchi tomonidan modellashtirilgan faraziy bitimda. Shu bilan birga, biz ushbu printsipni shakllantirishda eslatib o'tilganligini ta'kidlaymiz moliyaviy tovon qurilish uchun sarf qilingan vaqt uchun va ushbu tovon pulning o'z vaqtida qiymatini hisobga olgan holda hisoblab chiqilishi kerak: qurilish vaqtida ob'ekt yaratuvchisi o'zining va qarzga olingan mablag'larni "muzlatib qo'yadi" - ishlab chiqaruvchidan sotib olishi mumkin bo'lgan tayyor ob'ektdan foydalanganlik uchun daromad olish o'rniga. Ya'ni, bu holda qurilish loyihasining barcha xarajatlarini kapitallashtirishni amalga oshirish kerak, bu esa kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha xarajatlarni ko'paytirish (kapitallashtirish) uslubida aniqlangan kapital (tadbirkor foydasi) bo'yicha daromad miqdorini shakllantirishga olib keladi.

Shuni yodda tutish kerakki, "o'zi uchun" ob'ektni qurishda belgilangan kapital rentabelligi darajasida, ob'ektni sotish bo'yicha bitimning past likvidliligi xavfi bundan mustasno, investorning barcha tavakkallari uchun mukofotlar taqdim etilishi kerak (oxirgi istisno, ko'chmas mulkni faoliyat ko'rsatayotgan korxonaning bir qismi sifatida usullar yordamida baholashda hisobga olinishi kerak) xarajat yondashuvi). Ammo, agar ko'chmas mulk ob'ektini yaratish maqsad qilib qo'yilgan bo'lsa, uni keyinchalik moliyaviy aktiv sifatida ijaraga olish kerak bo'lsa, u holda yaratilgan ob'ekt egasi va baholovchi barcha xatarlarni, shu jumladan xavfni hisobga olgan holda tanlangan xarajatlar yondashuvidan foydalangan holda bozor ijarasi stavkasini va tayyor ob'ektning bozor qiymati bo'yicha qaytarilish narxini aniqlaydi. past likvidlik, shuning uchun bu eng umumiy holatda tadbirkorning foydasi xuddi shu tarzda hisoblab chiqiladi.

Hozir inqiroz sharoitida tugallangan mulkni baholash (xarajat yondashuvidan foydalangan holda) muammosining o'ziga xos xususiyatlariga e'tibor qaratsak: bu holda, erni sotib olish va obodonlashtirishni yaratish xarajatlari bilan bir qatorda tadbirkorning foydasi, shuningdek, talabning pasayishi sababli tashqi eskirganlik hisobga olinadi. mulk. Bunday eskirganlik sababli qiymatning yo'qolishi baholanayotgan mulk bilan bir xil turdagi ob'ektlar uchun loyihaning narxlari va ijara stavkalarining pasayishi bilan hisobga olinadi. Aksincha, inqiroz tugaganidan keyin bozorning o'sish bosqichida yangi ko'chmas mulk ob'ektini baholashda tashqi yangilanishlarni (salbiy tashqi eskirganlik sababli qurilishi tugallangan qurilish ob'ekti qiymatining o'sishini) hisobga olish kerak bo'lishi mumkin, chunki bu davrda muzlatilgan rivojlanish loyihalarini qayta tiklash inertsiyasi tufayli talabning talabdan oshib ketishi inqiroz.

Shunday qilib, shunisi aniqki, xarajat yondashuvida ob'ektning bozor qiymatini hisoblashda tadbirkorning foydasini hisobga olish zaruriyati yo'qligi haqidagi bayonot sog'lom fikrga ziddir va uni baholash amaliyotida foydalanish uchun tavsiya etish mumkin emas.

Adabiyot

1. S.P.Korostelev , 2009 yil.
2. Ozerov E.S. Iqtisodiy tahlil va ko'chmas mulkni baholash. SPb.: Ed. ISS. 2007 yil.
3. Ozerov E.S. , 2009 yil.

Kim oldindan savollarsiz shaxsiy savollarni qabul qiladi
har bir qadamda muqarrar bo'lgan umumiy echimlar
ongsiz ravishda ushbu umumiy narsalarga "zarba berish"
savollar ... va siyosatingizni bo'shashtirishga mahkum eting
va printsipning etishmasligi.
LENIN (Ulyanov) Vladimir Ilyich

O'tmishda 2008 yil noyabrda qayd etilgan Rossiya ko'chmas mulk bahosi nazariyasi va amaliyotini rivojlantirishda mavjud yutuqlarga qaramay. Birinchi Xalqaro Kongress ushbu sohada jahon tendentsiyalari va amaliyot ehtiyojlaridan jiddiy orqada qolayotganligini ta'kidlashi kerak. Afsuski, biz hali ham asosiy baholash standartini - ko'chmas mulk qiymatini baholashni qabul qilmaganmiz. Ushbu standartsiz, ko'chmas mulkni baholash bo'yicha mutaxassislar uchun juda ko'p muammolar yuzaga keladi, ayniqsa hisobotlarni tekshirish bosqichida.

Ko'chmas mulkni (ko'chmas mulkni) baholash nazariyasi va amaliyotidagi barcha mavjud muammolardan, keling, ushbu maqolada IMHOning eng dolzarb masalasi - iqtisodiy asoslangan yondashuvni baholashda tadbirkorning foydasini (PP) aniqlash to'g'risida to'xtalamiz. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash bo'yicha amaliy hisobotlar bilan ekspertiza o'tkazish bu masala eng katta qiyinchiliklarni keltirib chiqarmoqda. O'z navbatida, ko'chmas mulkni baholash sohasidagi deyarli barcha etakchi olimlar va mutaxassislar PPni hisoblash protseduralarini nazariy asoslash nuqtai nazaridan o'z fikrlarini bildirdilar, ammo hali ham uni baholash standartiga kiritish uchun yagona pozitsiya ishlab chiqilmagan. Hozirgi vaqtda PP to'g'risidagi munozaralar elektron ommaviy axborot vositalarida (baholovchi ..) davom etmoqda va ko'plab yangi maqolalar PPni hisoblash usullari bo'yicha takliflar bilan paydo bo'ldi.

Men PP haqida o'z fikrimni bildiraman, ehtimol bu ilgari bildirilgan fikrlarning aksariyatidan farq qiladi. Men ushbu mavzuni allaqachon o'z maqolalarimda ko'rib chiqdim / 1,2 /, unda PPni baholashda mavjud tendentsiyalarni qayta ko'rib chiqish zarurligi ko'rsatilgan, ammo amaliy foydalanish uchun aniq takliflar bo'lmagan.

Shunday qilib, amaliy tavsiyalarga o'tish uchun nima uchun bugungi kunda ko'chmas mulkni baholash bo'yicha deyarli barcha me'yoriy hujjatlar (Federal mulk agentligi, davlat korporatsiyalarining uslubiy tavsiyalari, FSO-6 standarti loyihasi va boshqalar), shuningdek o'quv qo'llanmalariga talablarni o'z ichiga olganligini tushunish kerak. majburiyxarajatlar yondashuvida PPni hisobga olish, ko'chmas mulkni baholashning MCO, Amerika, nemis va ingliz uslublarida bu talab yo'q. Yoki biz bu erda haqiqatan ham "dunyodan oldinda" turibmiz yoki, ehtimol, biz nimanidir tushunmayapmiz va umuman sarosimaga tushib qoldik. Buning uchun kichik tarixiy ekskursiya qilish va ushbu talablar qayerdan kelib chiqqanligini aniqlash kerak.

Mening fikrimcha, ushbu talablar hozirgi kunga qadar ko'chmas mulkni baholashning eng kuchli maktabi shakllangan Neva qirg'oqlaridan kelib chiqqan bo'lib, ular uchta hurmatli professorlar S.V.Gribovskiy, E.S.Ozerovlar boshchiligida. va Tarasevich E.I. Amaliy baholovchilarga ma'lum bo'lgan ko'plab ishlarida ular PPga o'zlarining ta'riflarini berishdi:

• Tarasevich E.I. " Tadbirkorning foydasi miqdorini aks ettiruvchi bozorda shakllangan ko'rsatkichdir tadbirkor uchun mukofot olishni kutmoqda sizning kapitalingizdan foydalanishqurilish loyihasiga sarmoya kiritgan. Tadbirkorning foydasi asosan tavakkalchilik funktsiyasidir va o'ziga xos bozor holatiga bog'liq »/ 3 /.
• Ozerov E.S. Tadbirkorning foydasi - "umumiy foyda ishlab chiquvchi va qarz beruvchi "/ 4, 261 bet /
• Gribovskiy S.V. "Tadbirkorning foydasi aktivni sotish narxi va uni yaratish yoki sotib olish va modernizatsiya qilish xarajatlari o'rtasidagi farq. Daromadli loyihani tashkil etish va amalga oshirish uchun bozorga asoslangan mukofotni aks ettiradi "/ 5 /
  « Tadbirkorning foydasi xarajat yondashuvida binoning bozor qiymatining ish haqi qismi sifatida belgilanishi kerak tadbirkor (investor) mulkni yaratish uchun o'z kapitalidan (sarmoyadan) foydalanish xavfi uchun. Umuman tadbirkorning foydasi sifatida belgilanishi kerak tadbirkor foydalanadigan kapitalga foizlar foyda uchun "/ 6 /

Yuqoridagi iqtiboslardan ko'rinib turibdiki, bitta maktab ichida ham muomalaga kiritilgan yangi "tadbirkorlik foydasi" tushunchasini belgilashda birdamlik mavjud emas, bu tabiiy ravishda PPni baholashning turli usullariga olib keladi. Asosiysi, bu ta'riflardan biz qanday tadbirkor haqida gap ketayotgani aniq emas - ishlab chiqaruvchi, investor, qarz beruvchi, kapitalni ifodalovchi tadbirkor yoki boshqa birov.

Shu munosabat bilan Sankt-Peterburg maktabining eng taniqli vakili, professor S.V.Gribovskiyning bayonotiga e'tibor qaratish lozim. " Loyihada daromad olishni istagan ko'plab odamlar bo'lishi mumkinligini unutmang. Bu nafaqat investor yoki ishlab chiqaruvchi, balki bosh pudratchi, shunchaki pudratchi, asbob-uskunalar va qurilish materiallari etkazib beruvchilar va boshqalar. Va ularning barchasi o'z kapitalidan (moddiy yoki intellektual) foyda olish uchun o'z talablariga ega bo'lgan tadbirkorlardir. Boshqacha qilib aytganda, agar siz tadbirkorning foydasini to'g'ri hisoblashni istasangiz, daromadli aktivni yaratish jarayonida qancha tadbirkor ishtirok etayotganini va ularning har biri qanday kapitalga ega ekanligini aniqlangx "/ 6 /.

Sankt-Peterburg baholash maktabi asarlarini sinchkovlik bilan o'rganish menga "tadbirkorning foydasi" tushunchasining kelib chiqishi to'g'risida o'z fikrimni shakllantirishga imkon berdi.

Menimcha, PP professor E.S.Ozerov tomonidan taklif qilingan asosda erni rivojlantirish huquqining qiymatini baholash uchun u erda ishlab chiqilgan soddalashtirilgan modellarni qo'llash uchun zarur bo'lib qoldi. "baholash nazariyasining aksiomasi" deb nomlangan / 4 /.

Ushbu modellarning asosi (texnik) xarajat va daromad yondashuvlari doirasida olingan ko'chmas mulk qiymatining tengligini taxmin qilish edi. Bu Rossiyaning ko'chmas mulk bozorida amalga oshirilmaydigan ideal bozor modeliga asoslangan ancha xom taxmin. Biroq, tadqiqotchi bunday taxminlarni amalga oshirishga haqli, ayniqsa, bu taxminiy baholash muammolarini birinchi taxminiy echimiga olib keladi.

Shunday qilib, taxmin qilingan taxminlar doirasida ushbu muammoni to'g'ri hal qilish uchun kelajakdagi loyiha ishlab chiquvchisining taxmin qilingan er uchastkasida sarflagan barcha vaqt xarajatlari va uning foydasini hisobga olish kerak, bu esa uni loyihani amalga oshirishga undaydi. Ya'ni, bu holda loyihalashtirish uchun tadbirkorning foydasini, ya'ni ishlab chiquvchini kiritish, mutlaqo haqli va e'tiroz bildirmaydi. Devolver foydasini aniqlash usullari haqida e'tirozlar faqat paydo bo'lishi mumkin, chunki bu biznesning o'ziga xos o'ziga xos turi.

Ishlab chiquvchi, allaqachon o'zining maqolasida aytib o'tilganidek / 1 / va hozirda nashr etilayotgan kitobda / 7 / batafsil ma'lumot, odatda, rivojlanish jarayonini boshqaradigan va loyihaga pul sarflamaydigan professionaldir. Agar bunday sarmoyalar mavjud bo'lsa, unda ular ahamiyatsiz. U loyihaga o'z mehnati, bilimlari, ko'nikmalari, ko'nikmalari, o'rnatilgan aloqalarni, ya'ni nomoddiy aktivni sarmoya kiritadi. Uning foydasi u olgan tavakkalga bog'liq. Agar u qurilish jarayonini buyurtmachidan xarajatlarni kafolatlangan to'lash bilan tashkil qilsa va ishlab chiquvchi tomonidan jalb qilingan investitsiyalar bilan ish olib borilsa, umuman boshqacha xavf tug'diradi. Uy-joy loyihasini amalga oshirishda ishlab chiqaruvchidan foyda olishning soddalashtirilgan sxematik mexanizmi 1-rasmda keltirilgan.

Shakl 1 Ishlab chiquvchining daromadlarini shakllantirishning soddalashtirilgan sxemasi

Biroq, soddalashtirilgan "Sankt-Peterburg" modellarida bu foyda emas, balki loyihaning murakkab xarajatlariga qo'shiladigan rivojlanish loyihasining foydasi izlanadi. Shu bilan birga, mualliflar kapitalizatsiya qilingan yoki taxmin qilingan xarajatlar modeli asosida (masalan, taniqli E.S.Ozerov modeli) ushbu foydani aniqlash bo'yicha o'zlarining yondashuvlarini ishlab chiqishga muvaffaq bo'lishdi.

Bunday modellar, albatta, mavjud bo'lish huquqiga ega, bundan tashqari ular ba'zan ko'rinmaydigan muammolarni hal qilishga imkon beradi. Masalan, parametrlarni tanlash bilan bozorning cheklangan ma'lumotlari sharoitida bozor ijarasi stavkasi qiymatini, er uchastkasini ijaraga berish huquqining qiymatini va boshqalarni aniqlang. Ammo shuni yodda tutish kerakki, ularning aniqligi ikki yoki undan ortiq yondashuvda ko'chmas mulk qiymatining tengligi to'g'risida unchalik aniq bo'lmagan dastlabki taxminlar bilan bog'liq.

Biroq, ushbu maqoladagi nuqta ushbu modellar (texnikalar) haqida emas, balki ushbu modellarda (texnikalarda) ishlatiladigan PP baholash usullari qo'llanila boshlanganligi va ko'chmas mulkni baholashda shubhasizdir. qimmat yondashuv... Aynan shu bilan baholash nazariyasini rivojlantirishning zamonaviy tendentsiyalarini hisobga olgan holda, batafsilroq tushunish kerak.

Agar biz ko'chmas mulkni baholashning zamonaviy rus nazariyasi va amaliyotiga asoslangan asosiy manbalarga murojaat qilsak va bu, albatta, Fridman D., Ordway N / 8 / va Xarrison G / 9 / ga tegishli bo'lsa, biz ular PPning iqtisodiy yondashuvida buxgalteriya hisobi uchun hech qanday talablar mavjud emasligini bilib olamiz. ... Faqat Harrison G.da juda ehtiyotkorlik bilan " Ko'pgina baholovchilar ishonishadi aks ettirish uchun to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita xarajatlarga ba'zi miqdorlar qo'shilishi kerak tadbirkorlik foydasi "(S. 128). Biroq, bu erda, hisoblash misollariga qaraganda, biz taxminiy hisob-kitobda hisobga olinadigan pudratchilarning foydasi haqida gapiramiz.

Albatta, amerikaliklar biz uchun farmon emas, deb aytishimiz mumkin va ko'p vaqt o'tdi. Ammo keyin MCOga murojaat qilaylik: “ Mumkin bo'lganida , biznesdan olinadigan daromad hisobga olinadi, ya'ni. ishlab chiquvchining daromadi yoki zarari qurilish xarajatlariga qo'shiladi »(MR1« Ko'chmas mulkni baholash »IES 2005). MChJda PPda boshqa hech narsa yo'q. Ya'ni, shuningdek, xarajat yondashuvida PPni majburiy hisobga olish uchun qat'iy talablar mavjud emas, aksincha, baholovchi xarajatlar yondashuvida PPni hisobga olish imkoniyatini isbotlashi kerak.

Va bizda nima bor? "Ko'chmas mulk qiymatini baholash" FSO-6 loyihasida quyidagilar aytilgan:

«Baholanadigan ob'ektning tannarxga yondashuvi bilan belgilanadigan bozor qiymati er uchastkasiga bo'lgan huquqlarning va obodonlashtirishga bo'lgan mulk huquqlarining umumiy qiymatiga mos keladi. Bozor qiymati, qoida tariqasida, quyidagi ketma-ketlikda hisoblanadi:

• er uchastkasiga bo'lgan huquqlarning bozor qiymatini baholash;
• takomillashtirishni ko'paytirish yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlar smetasi;
• baholash tadbirkorning foydasi ;
• eskirish va eskirishni baholash;
• ob'ektning bozor qiymatini er uchastkasiga bo'lgan huquqlar va obodonlashtirish qiymatining yig'indisi sifatida amortizatsiya miqdori va obodonlashtirishni tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlar miqdorining kamayishi bilan hisoblash va tadbirkorning foydasi ».

Hatto ilgari, xarajat yondashuvini qo'llashda PPning majburiy hisobga olinishi Federal mulkni boshqarish agentligining mansabdor shaxslari tomonidan kiritilgan. Investitsiya shartlari bo'yicha iqtisodiy muomalaga jalb qilingan federal mulk ob'ektlarining bozor qiymatini baholash bo'yicha FAUFI texnik topshirig'ida quyidagilar ko'rsatilgan: «Ob'ektni baholashda hisoblash kerak tadbirkorning (ishlab chiquvchining) foydasi ), zarur daromad sifatida belgilangan xatarlarni va uni amalga oshirish vaqtini hisobga olgan holda investitsiya loyihasiga kiritilgan kapital to'g'risida. "

Ko'chmas mulkni baholash bo'yicha zamonaviy darsliklar va o'quv qo'llanmalarida ham shuni ko'ramiz. Ya'ni, ko'chmas mulk ob'ektlarini tanlab olish xarajatlarini hisobga olishda PPni hisobga olish majburiyati boshqa mulk turlaridan farqli o'laroq, bizning mamlakatimizda amalda standart bo'lib qoldi. Nima uchun bu sodir bo'ldi va bu haqiqat baholash amaliyotida qanday aks ettirilgan.

Menimcha, bu amaliy baholash muammolarini hal qilishda ko'pincha muammoning iqtisodiy mazmuniga juda kam e'tibor berib, yoki huquqiy asoslarni, ham texnik jihatlarni ta'kidlaganimiz sababli sodir bo'lgan.

Birinchi vaziyatda, ya'ni hal qilinayotgan muammoning iqtisodiy mohiyatiga nisbatan huquqiy masalalar ustun bo'lganida, nima sodir bo'lishi haqida men so'nggi maqolamda / 9 / yozgan edim. Gap shundaki, savolni bunday shakllantirish bilan muammoning echimi yo'q, biz uni hibsga olingan mulkni Sochi Olimpiadasi maqsadlarida baholash sharoitida kuzatamiz. Aytgancha, "Olympstroy" SC nihoyat buni anglab etdi va baholash uchun uslubiy tavsiyalar ishlab chiqish uchun mablag 'ajratishga qaror qildi. Shu bilan birga, ushbu ish, mening ma'lumotimga ko'ra, NP SRO ARMO-ga o'tkazildi, uning mutaxassislari ushbu ishda boshidanoq faol qatnashmoqdalar. Umid qilamizki, ular ushbu qiyin muammoni hal qilishadi va hozirgi bosqichda baholash nazariyasining rivojlanishiga hissa qo'shadilar. Shuningdek, biz ushbu ish natijalarini kutmoqdamiz, ya'ni ko'chmas mulkni hibsga olish va servitut to'lovlari natijasida etkazilgan zarar miqdorini aniqlash bo'yicha uslubiy tavsiyalar.

Bizning holatlarimizda, menimcha, ko'chmas mulkni baholashda iqtisodiy asoslarga asoslangan yondashuvning iqtisodiy mazmuni to'g'ri o'rganilmagan, ammo PPni hisoblashning texnik jihatlariga to'g'ridan-to'g'ri o'tish amalga oshirilgan.

1. Barcha me'yoriy hujjatlardan (Federal mulkni boshqarish agentligi, Rossiya temir yo'llari, DIGM va boshqa tuzilmalar yo'riqnomalari), xususan, FSO-6 "Ko'chmas mulk qiymatini baholash" standart loyihasidan, xarajatlar yondashuvida tadbirkorning foydasini majburiy aniqlash talabini chiqarib tashlash kerak.
2. Buning o'rniga, ushbu qoidalarga tadbirkorning foydasini xarajatlar tarkibiga qo'shilishi asosli bo'lishi kerak degan qoidani kiritish kerak.
3. Tadbirkorning foydasi o'rniga, xarajatlarning yondashuvi bilan ko'chmas mulkni baholashda investitsiya va qurilish loyihasini boshqarish xarajatlarini xarajatlar tarkibiga kiritish kerak. Ushbu xarajatlar bozor ma'lumotlari (taxminlar, so'rovlar, hisob-kitoblar) asosida asoslanishi kerak.
4. Kapitalni jalb qilish xarajatlari ham tannarxga qo'shilishi mumkin, ammo bu pozitsiya ham asoslanishi kerak.

Amaldagi manbalar ro'yxati

1. S.P.Korostelev
2. S.P.Korostelev
3. E.I.Tarasevich Mulkni baholash. SPb.: SPbSTU, 1997 yil
4. Ozerov E.S. Iqtisodiy tahlil va ko'chmas mulkni baholash. SPb.: "MKS" nashriyoti, 2007 yil
5. Gribovskiy S.V. Daromadli ko'chmas mulkni baholash - Sankt-Peterburg: Piter, 2001 yil
6. Gribovskiy S.V. Ko'chmas mulkni baholash. Qo'llanma. - M.: Maroseyka, 2009 - 432 p.
7. S.P.Korostelev Ko'chmas mulkni rivojlantirish va boshqarish maqsadlarida baholash nazariyasi va amaliyoti. -M.: Maroseyka, 2009 - 416 p.
8. Fridman D., Orduay N. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash. Per. ingliz tilidan, - M.: "Delo LTD", 1995. - 480 b.
9. Harrison G. Ko'chmas mulkni baholash. Qo'llanma. Per. ingliz tilidan - M.: RIO Mosobluprpolitigrafizdata, 1994. - 231 p.
10. S.P.Korostelev
11. S.P.Korostelev
12. Mikerin G.I., Kozlova O.I. Korporativ qiymat: baholash va boshqarish (asosiy tushunchalar muhokamasida) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID\u003d188&Id\u003d2525&search\u003d%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
13. Artemenkov A.I., Mixaylovets V.V. Qiymatni baholash nazariyasida neoklassik va post-neoklassik istiqbollar. http // ssrn.com / author \u003d 806294

“Aksioma - (yunoncha axíoma - hurmatga sazovor, qabul qilingan pozitsiya, axióo dan - men munosib deb bilaman), ushbu nazariyani deduktiv ravishda tuzishda berilgan nazariyaning pozitsiyasi unda isbotlanmaganva boshlang'ich, boshlang'ich sifatida qabul qilinadiushbu nazariyaning boshqa takliflari uchun dalillar asosida. Odatda, A. nazarda tutilgan nazariyaning shunday haqiqat deb tanilgan yoki ushbu nazariya doirasida haqiqat deb hisoblanishi mumkin bo'lgan jumlalarini tanlaydi. " TSB

Biznesni baholash

Agar siz MChJ baholash kompaniyasisiz, boshlang'ich yoki biznesning to'liq huquqli egasi bo'lsangiz ham, siz bir qator tijorat operatsiyalarini amalga oshirolmaysiz. Bu qayta qurish, sotish, hatto bankrot bo'lishi mumkin. Har qanday korxona bu biznes ob'ekti bo'lib, uning qiymati to'g'risida aniq bilimga ega bo'lish hayotiy ahamiyatga ega ekanligini anglatadi, bu uning o'ziga xosligini isbotlaydi. Bu erda siz ma'lumotlarni to'plash va qayta ishlashning maxsus usullarini, shuningdek hisoblash usullarini o'zlashtirishingiz kerak. Bunday ma'lumotsiz kredit berish imkonsiz bo'lib qoladi. Bu sizning biznesingizni boshqa darajaga ko'tarishga va soliq solish va umuman moliyaviy holat kabi ko'plab jarayonlarni soddalashtirishga yordam beradi.

Kadastr qiymati bilan bahslashish

Sizga Moskva va Moskva viloyatidagi ko'chmas mulkning kadastr qiymatiga qarshi kurashishda yordam beradi.

Zarar jumla emas

Bizning baholovchi kompaniyamiz veb-saytida moddiy narsalarga etkazilgan zararni (qo'shnilar suv bosishi, avtohalokat, transport paytida yuklarning shikastlanishi va boshqalar) baholash xizmatiga buyurtma berish imkoniyati mavjud. Ushbu ma'lumot sud jarayonidan oldin ham olinishi kerak. Bu zararni qoplash imkoniyatini oshiradi va ishni davom ettirish uchun zarur bo'lgan minimal miqdorni ta'minlaydi.

Bizning baholash kompaniyamiz muammoni hal qilishda yordam berib, sizning hamyoningizga tegmaydigan o'rtacha narxlarni taklif etadi.

MChJ OK "VIK" - bu Moskva shahri kemalari uchun baholarni olib boradigan baholovchi kompaniya. Bizning baholash agentligimiz sudda yozuvlarni himoya qilishni ham ta'minlaydi.

Barcha baholash ob'ektlari oldindan tekshiriladi, shuningdek hujjatlar tahlil qilinadi.

Baholash bo'yicha ish rasmiy baholash to'g'risidagi hisobotni chiqarish bilan yakunlanadi. MChJ OK "VIK" uni Rossiya Federatsiyasi qonunlariga muvofiq rasmiylashtiradi.