Международный комитет по стандартам оценки имущества, мксои. Международные и национальные стандарты оценки Международные стандарты оценки эффективности деятельности предприятия

В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:

1. Международные стандарты оценки(МСО) . Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция« МСО-2011».

2. Американские стандарты оценки(USPAP) - «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.

3. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.

4. Британские стандарты оценки RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) — «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS - крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.

В России первые правила для оценщиков появились с Федеральным законом« Об оценочной деятельности» в 1998 году. Но фактически первые стандарты были приняты позже, в 2001 году. На сегодняшний день в РФ действуют 11 Федеральных стандартов, которые вместе с законом об оценочной деятельности описывают общие положения при проведении оценки, требования к оценщику, оценочной компании, отчету об оценке и рекомендации для оценки конкретных объектов оценки.

Тем не менее, российское оценочное сообщество неоднократно признавало, что утвержденный перечень стандартов недостаточен для регулирования и развития профессии. Этой теме посвящено множество статей в нашем разделе« Методология"(вставить ссылку), где в преамбуле прямо говорится: «Несмотря на то, что законодательство об оценочной деятельности меняется, система российской стандартизации не соответствует требованиям международных стандартов оценки и не в полной мере решает проблемы оценки в нашей стране».

О том, возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки, мы попросили порассуждать наших экспертов. Разговор получился очень эмоциональным, потому что тема весьма животрепещущая.

Вячеслав Владимирович Шихирин , директор Строительного института(Уральский Федеральный Унивеситет), заведующий кафедрой« Промышленное, гражданское строительство и экспертиза недвижимости», кандидат экономических наук, практикующий оценщик с 1993 года:

«На мой взгляд, ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми, какими они являются сейчас. Например, стандарты USPAP(«Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США) включают не только сами стандарты(360 страниц), но и консультативное мнение, и «Учебник для инструктора"(на 300 страниц). Я считаю, что наши ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия, с которым сталкивается оценщик в реальной практике. Мне могут возразить, что невозможно учесть все, слишком много титульных особенностей и сопровождающих их целей и баз оценки. Но, по крайней мере, если мы делаем посыл, что ФСО создавались в соответствии с МСО, то нужно пойти дальше — прямо их и использовать в оценочной практике, в части, не противоречащей российскому законодательству. Потому что многих положений в федеральных стандартах просто нет».

Ольга Колосова, ведущий оценщик компании« Атлант-оценка»:

«Например, в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. А в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость, стоимость с ограниченным рынком, специализированная стоимость, страховочная стоимость, облагаемая стоимость, стоимость действующего предприятия(которая согласно МСО не относится к рыночной).

Мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов, в частности, машин и оборудования, сделанных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов, мы в этом случае должны применять к таким активам понятие« рыночной стоимости», хотя, по сути, ее как таковой у данного актива не имеется.

То же самое касается и оценки для целей страхования. Согласно условиям страхования зданий, например, страхуется только« конструктив» здания — набор кирпичей, отделки и т. д. «Рыночной стоимости» у такого объекта быть не может, так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок, на котором оно расположено, в этом суть его понятия как недвижимого имущества. Однако, и в случае с оценкой для целей страхования мы также используем термин« рыночная стоимость» с большим количеством допущений».

Александр Вусов, руководитель проектов департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы« Апхилл", по поводу различий в стандартах выразился более мягко:

«Российские и зарубежные стандарты имеют схожие подходы, методы и процедуры проведения оценки. Однако при более детальном рассмотрении мы обнаружим различия в глубине и детализации описаний и расчетов при проведении оценки».

Вячеслав Шихирин считает, что необходимо расширение и углубление существующих ФСО:

«Многие положения наших ФСО требуют контекста, расшифровки, детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире, чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде, каком они сейчас существуют, трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст ФСО, нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью.

Многих вещей в них просто нет. В частности, в ФСО отсутствуют понятия: «агрегация», «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты». К последней категории, кстати, относится недостроенная телебашня в Екатеринбурге, которая уже 25 лет не может найти себе нового хозяина. Периодически делаются попытки ее оценить. Но у этого проблемного объекта нет рыночной стоимости, а есть только инвестиционный потенциал».

И таких« зияющих провалов» в ФСО немало. Ольга Колосова приводит такой пример:

«В российских стандартах отсутствует понятие« справедливой стоимости», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. Отмечу, что в России работает масса предприятий, ведущих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО. Мне приходилось сталкиваться с необходимость оценки справедливой стоимости активов в соответствие с МСФО, и здесь возникал серьезный« конфликт» российских и международных стандартов в части терминологии, так как в наших стандартах оценки отсутствует понятие справедливой стоимости. Пока в подобных случаях нам приходится« выкручиваться» и писать массу допущений, что не украшает отчеты об оценке.

На мой взгляд, основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день — отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В наших стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки, но они весьма скудны в части методологии, что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными« проверяющими» структурами. К примеру, один проверяющий принимает отчет как достоверный и соответствующий стандартам, а второй находит в этом же отчете множество ошибок. На мой взгляд, подобных ситуаций быть не должно» .

Действительно, отсутствие четкого объяснения в ФСО порождает ситуацию, когда возможно двоякое толкование. И получается: стандарт что дышло, куда повернул — туда и вышло.

Вячеслав Шихирин:

«В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование"(ЛНЭИ). Этот принцип означает, что из возмож-ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оцен-ки стоимости недвижимости. Это называется« конкурентный тип использования земли». То есть объекты конкурируют между собой за землю. Но это неправильно. Вернее, правильно лишь отчасти. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли — когда объекты не конкурируют, а дополняют друг друга. Но в российской литературе нет принципа комплементарности, он есть только в зарубежной литературе.

В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект, который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания, при оценке объекта недвижимости, который наиболее эффективно используется как гостиница». Ведь, таким образом, мы подменяем один объект другим. Д. Зак пишет: «Искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо». Д. Эккерт отмечает: «Наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный, а не конкурентный характер».

Относительно гармонизации эксперты высказались однозначно: да, она возможна при условии, что ФСО будут совершенствоваться.

Вячеслав Шихирин:

«Приходится работать с тем, что есть. И так со дня возрождения оценочной деятельности в современной России. Формат ФСО - крайне неудачный».

Ольга Колосова:

«Надеюсь, работа по детализации российских стандартов будет вестись и дальше, ведь на самом деле существуют уникальные активы, к которым не применимы привычные нам базы стоимости и методы оценки, а также существуют специфические цели оценки, которые необходимо рассматривать отдельно».

Александр Вусов :

«Несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России, за последние два года в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки, внесены изменения в закон об оценочной деятельности, исправляющие спорные с практикой оценки моменты, обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской оценочной деятельности и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки».

Подготовила Ксения Попова

2 июня 2016 г. МССО выпустил для комментариев вторую (и окончательную) часть новой редакции МСО. Напоминаем, что первая часть стандартов МСО 2017 была выпущена для комментариев 8 апреля 2016 г. (см. дайджест № 1 с их анализом). Вторая часть МСО 2017, также открытая для комментариев общественности в течение трехмесячного периода, включает следующие стандарты:

В основном эти стандарты основываются на аналогичных стандартах, доступных в предыдущей редакции МСО (МСО 2011), за исключением того изменения, что прежние подразделы «Комментариев к стандарту», содержащиеся в тексте стандартов, теперь вошли в состав нормативных требований самих стандартов, что снимает всякие сомнения об обязательности применения таких «комментариев», которые прежде возникали у пользователей МСО.

МСО 101-103 теперь применяются также и для целей составления рецензий на отчеты об оценке — такое расширение сферы их применения потребовало соответствующих изменений в тексте этих стандартов. Прежняя редакция стандарта МСО 101 «Задание на оценку» требовала, чтобы в нем в письменной форме уточнялся перечень вопросов перед началом проведения работ. Базовым принципом нового стандарта 101 является возложенная на оценщика обязанность обеспечить, чтобы все стороны оценочного задания понимали объем проводимых работ. Хотя письменное задание на оценку является наиболее эффективным способом достижения этого результата, теперь признается, что не всегда письменное задание будет возможно или необходимо во всех обстоятельствах, в частности при подготовке «внутренних оценок». Однако в случае проведения внешних независимых оценок на оценщика, как и прежде, возлагается обязанность иметь оформленное задание на оценку к моменту выпуска отчета.

МСО 200–400 не претерпели существенных изменений, хотя в МСО 400 «Права на недвижимое имущество» важным в практическом плане изменением является то, что в рамках рассмотрения доходного подхода теперь явно декларируется возможность оценки рыночной стоимости доходоприносящего имущества с учетом затрат на привлечение капитала (cost of capital) со стороны потенциальных покупателей, т. е. возможность применения техники ипотечной капитализации (метода Элвуда) как рыночного метода оценки, который обеспечивает определение устойчивых/фундаментальных рыночных стоимостей.

Новым стандартом является МСО 410 «Оценка имущества для развития». Имуществу для развития дано следующее определение: «Имущество для развития - это обычно то имущество, которое имеет потенциал для развития и когда его стоимость в существующем использовании ниже его рыночной стоимости. В контексте стандарта в качестве имущества для развития рассматриваются имущественные права на объекты, для которых на дату оценки либо предполагается реконструкция/застройка, либо такая реконструкция уже началась». В качестве базового метода оценки такого имущества предполагается использовать метод остатка (residual method), который основан на вычитании из будущей предполагаемой рыночной стоимости реализации имущества затрат на его завершение (с учетом всех неопределенностей и дисконтирования межвременных потоков, а также корректировки на учет прибыли девелопера). В стандарте подробно рассматриваются все аспекты применения этого метода и требования, предусматриваемые в его отношении. Данный стандарт является значительно переработанным обобщением прежнего МСО 233 «Объекты инвестиционного имущества на стадии развития», который был включен в свод МСО 2011, т. е. теперь сфера применения этого стандарта обобщена и он применяется не только по отношению к имуществу, которое в бухгалтерском учете классифицируется (или будет классифицироваться после реконструкции/застройки) как «инвестиционное имущество» (включая землю).

МСО 500 «Финансовые инструменты» также не претерпел существенные изменения в плане степени детализации охвата предметной области - он по-прежнему остается достаточно обзорным стандартом, не касающимся методов проведения стоимостной оценки финансовых инструментов как таковых. Российским обществом оценщиков совместно с рабочей группой Комиссии по оценочной деятельности при Научном совете РАН по евразийской экономической интеграции, модернизации и устойчивому развитию, на основе стандарта по финансовым активам из прежней редакции МСО 2011 был подготовлен проект стандарта более детализированного уровня применения для проведения практической оценки множества финансовых инструментов, который доступен в фейсбук-группе Комиссии.

В рамках проекта МСО 2017 включение стандартов-применений в свод МСО не предполагается (таких применений в своде МСО 2011 было два - «Оценки для целей финансовой отчетности» и «Оценки прав на недвижимое имущество для кредитования под залог»).

Вторая партия проектов МСО 2017 будет открыта для обсуждения в течение трехмесячного консультационного периода, оканчивающегося 31 августа 2016 г. Публичные консультации по первой партии проектов стандартов МСО 2017 (Введение и принципы МСО, а также стандарты по базам и подходам оценки и стандарт по оценке нематериальных активов - см. дайджест № 1) будут завершены МССО 7 июля 2016 г.

Предложения и комментарии российского профессионального оценочного сообщества по поводу рассмотренных проектов стандартов МСО 2017 для их анализа, перевода и передачи в МССО можно направлять Российскому обществу оценщиков по адресам [email protected] и [email protected]

Единый файл, включающий проекты всех стандартов для МСО 2017, доступен на сайте МССО по адресу

МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ МСО 1 - 4

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. N 126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 г." в этом процессе важное место отведено экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве" введено лицензирование соответствующих видов деятельности.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

1.0. Введение

1.1. Опыт международного профессионального общения в рамках Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества продемонстрировал, что, за немногими исключениями, в мире существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины. Особенности местного законодательства и экономической обстановки могут время от времени налагать специфические (иногда ограничительного характера) требования в прикладных аспектах, но основы методов и процедур оценки для разных стран мира по сути ничем друг от друга не отличаются.

1.2. Эти фундаментальные понятия лежат в основе Стандартов и рекомендаций МКСОИ, однако Комитет придерживается позиции, согласно которой является нецелесообразным формулировать фундаментальные определения и принципы в тексте каждого Стандарта. Вместо этого настоящий раздел служит в качестве дополнения к каждому Стандарту и является обзором основных понятий, имеющих особое значение для понимания оценки как профессиональной деятельности и для применения Стандартов на практике.

2.0. Понятия Земли и Собственности

2.1. Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и нашего существования. Благодаря своей исключительной важности она всегда находится под пристальным вниманием юристов, географов, социологов, экономистов. От того, каким образом рассматривает землю и варианты ее использования каждая из этих дисциплин, во многом зависят судьбы народов всего мира.

2.2. Оценка стоимости земельного участка как неиспользованного или участка с улучшениями (обработка земли и сооружения) является экономическим понятием. Земельный участок, неиспользованный или с улучшениями, также называется недвижимостью (rial estate). Стоимость создается полезностью объекта недвижимости - его способностью удовлетворять нужды и потребности людей. Стоимость любого объекта недвижимости определяется его уникальностью, долговечностью, постоянством местоположения, относительной ограниченностью предложения на рынке недвижимости, а также специфической полезностью конкретного земельного участка.

2.3. Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость (real property). Юридический термин для объектов физического мира, не являющихся недвижимостью, - движимое имущество (personalty), а право владения им называют правом собственности на движимое имущество (personal property). Слово собственность, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации (см. ниже раздел 3).

2.4. Оценщики (Asset Valuers или Appraisers) - специалисты, работающие в области экономики, связанной с проведением оценки имущества и составлением соответствующей отчетной документации (см. ниже раздел 3.5). Как профессионалы оценщики должны удовлетворять жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно следовать высоким моральным принципам (Этическим Нормам) и профессиональным эталонам (Стандартам).

2.5. Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил - как общих, так и специфических. Общие силы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Действие отдельных специфических сил, например, технологические изменения, может привести к сдвигам в соотношении спроса и предложения, что повлечет за собой значительные изменения цен.

2.6. Многие хорошо известные принципы применимы к оценке. Среди них - принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие. Общим для всех этих вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и капиталоотдачу рассматриваемого имущества. Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

3.0. Понятия Недвижимости, Собственности и Имущества (Активов)

3.1. Недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое имущество (real estate), определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки). Это материальная, осязаемая "вещь", которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. В каждом государстве местным законодательством устанавливается основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества, определение которого приведено ниже. Несмотря на то, что эти юридические понятия не для всех стран являются общепринятыми, постулируемые здесь определения позволяют конкретизировать важные термины и понятия.

3.2. Понятие права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

3.3. Движимое имущество включает в себя материальные и нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризуется возможностью быть перемещенным.

3.4. В терминологии бухгалтерского учета имущество (активы) представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Владение имуществом (активным) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

3.5. В соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета, рассматриваемыми в Стандарте МКСОИ 3, активы различаются на материальные, нематериальные и инвестиционные. Особое значение имеют следующие термины и понятия:

А. Текущие активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая наличность. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемая как основные активы в соответствии с данным ниже определением, может также быть отнесена к текущим активам. В качестве примера можно привести земельные участки или объекты недвижимости, находящиеся в товарно - материальном запасе и предназначенные на продажу.
б. Основные активы (основные средства). Это материальные и нематериальные активы, подразделяющиеся на две общие категории:

1) Недвижимость, производственные средства и оборудование. Активы, предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, включающие в себя земельный участок и сооружения, производственные средства и оборудование, амортизационный резерв (аккумулированные амортизационные начисления) и другие виды активов.
2) Прочие долговременные активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но которые будут находиться в долговременном владении. Такие активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные знаки и другие активы.

3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации параграфа 3.5, оценщики преимущественно имеют дело с основными активами. В техническом плане оценивается владение имуществом (активами), или право владения, а не сами активы, материальные или нематериальные. Этот термин подчеркивает различие между экономической концепцией оценки имущества, объективно основанной на способности этого имущества быть проданным и купленным на свободном рынке, и некой субъективной концепцией, предполагающей в качестве основы определения стоимости некоторые внутренние качества объекта, либо другую базу, отличную от Рыночной Стоимости. Тем не менее в Стандарте МКСОИ 2 отмечается, что объективный рыночный подход имеет специальные приложения в случаях ограниченной или нерыночной оценки собственности.

3.7. Термины "износ" и "амортизация" (depreciation) используются как в оценке, так и в бухгалтерском учете и могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений Оценщики, применяя Методы Стоимости Воспроизводства и Возмещения, могут использовать термин "износ" или "начисленный износ", имея в виду любую потерю стоимости относительно суммарной стоимости приобретения. Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному или техническому либо внешнему устареванию. Термин "амортизационные начисления" (accruals for depreciation) обозначает начисления, произведенные бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились. Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят прежде всего от конкретного способа вычислений, применяемого бухгалтером, и необязательно отражают состояние рынка.

3.8. Учитывая, что юридический термин "собственность", относящийся к объекту недвижимости, в то же время широко используется в качестве общего обозначения недвижимого и / или движимого имущества, в настоящих Стандартах это понятие используется в широком смысле. В этом контексте под ним может пониматься как сам физический объект, так и право владения им. Принимая это соглашение, мы можем отличить собственность в общем контексте процесса оценки от собственности, понимаемой как активы в смысле определений и соглашений бухгалтерского учета.

4.0. Цена, Себестоимость (Затраты, Издержки), Рынок и Стоимость

4.1. Неточность, неконкретность языка может привести и приводит в действительности к различного рода недопониманиям и недоразумениям, в особенности если речь идет о международном сообществе. Эта проблема становится особенно актуальной в случаях, когда слова языка, имеющие широкий, обыденный смысл, также используются для обозначения специфических понятий в некоторой дисциплине. При употреблении в оценке имущества терминов цена, себестоимость, рынок, стоимость мы сталкиваемся именно с такой ситуацией.

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и / или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

4.3. Себестоимость (затраты, расходы) является ценой, заплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. По завершении процесса создания или акта купли - продажи себестоимость (затраты, расходы) становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на приобретение.

4.4. Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. (Иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции). Концепция рынка подразумевает способность товаров и / или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и / или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным.

4.5. Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

4.6. Существует много типов стоимости и соответствующих им определений (см., например, МКСОИ Стандарт 2). Некоторые из них являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми в процедурах оценки имущества. Другие же используются в специальных, строго оговоренных случаях. Для понимания и практического применения методов оценки крайне важно ясно изложить используемый тип и определение стоимости, а также обратить внимание на то, чтобы выбранный тип стоимости соответствовал контексту конкретной задачи, стоящей перед оценщиком. В зависимости от выбранного определения стоимость оцениваемого имущества может оказаться различной.

4.7. Профессиональные оценщики избегают употреблять неспецифицированный термин "стоимость", применяя его в сочетании с определяющим прилагательным - конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду. Рыночная стоимость (Market Value, или в некоторых странах Open Market Value), наиболее распространенный в оценке имущества тип стоимости, является предметом обсуждения МКСОИ Стандарта 1. Ввиду того, что традиционный здравый смысл подсказывает понятие стоимости трактовать именно как рыночную стоимость (если не оговорено обратное), особенно важно, чтобы в каждом таком случае понятие "рыночная стоимость" было ясно и точно определено.

4.8. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли - продажи. Тем не менее продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены, за которую этот объект собственности должен продаваться на дату оценки при соблюдении условий, налагаемых в определении Рыночной Стоимости.

4.9. Рыночная Стоимость объекта недвижимости является выражением его полезности именно с точки зрения рынка, а не его отвлеченного физического статуса. Для конкретного предприятия полезность его активов может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли. Следовательно, необходимо, чтобы оценка имущества и бухгалтерские отчеты, отражающие эффекты изменения цен, учитывали разницу между стоимостью в рыночном смысле, которая должна быть отражена в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не должны браться за основу финансовой документации. Остаточная Стоимость Возмещения (ОСВ), понимаемая в смысле определения МКСОИ Стандарта 2 и будучи приложенной к специализированной собственности, хотя и является нерыночной базой оценки, тем не менее в соответствующих случаях может быть применена в финансовой отчетности.

4.10. Аргументы, аналогичные приведенным в параграфе 4.9, справедливы для оценки собственности, отличной от недвижимого имущества. За исключением случаев обоснованного применения ОСВ, финансовая отчетность требует применения методов, основанных на Рыночной Стоимости, и проведения четкой границы между ними и методами, использующими нерыночные типы стоимости.

4.11. Общая себестоимость объекта недвижимости включает в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если покупатель после приобретения недвижимости произвел дополнительные капитальные затраты, то при расчете себестоимости эти затраты прибавляются к (себе)стоимости приобретения. В зависимости от того, насколько рынок считает эти затраты целесообразными, в такой мере они будут вносить свой вклад в Рыночную Стоимость имущества.

5.0. Рыночная Стоимость

5.1. Понятие Рыночной Стоимости отражает коллективное восприятие и действие рынка и является основой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа. Несмотря на то, что точные определения могут варьироваться, смысл, вкладываемый в это понятие, ясен всем, и с его применением проблем обычно не возникает.

5.2. По Стандартам МКСОИ Рыночная Стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

5.3. В МКСОИ Стандарте 1 приведено подробное объяснение понятия и определения Рыночной Стоимости. Здесь же, в качестве предварительного замечания, важно отметить, что профессионально полученное расчетное значение Рыночной Стоимости является объективной оценкой установленных прав владения определенной собственностью на конкретную дату. Рыночная Стоимость является оценкой, основанной на рыночных данных и выработанной в соответствии с настоящими Стандартами, при этом отчет представлен в виде, соответствующем Стандартам и / или соглашениям, применимым к задачам, стоящим перед конкретной оценкой. В МКСОИ Стандарте 3 устанавливаются Стандарты оценки, разработанные специально для финансовой отчетности и смежной документации.

5.4. Основные активы отличаются от большинства текущих активов тем, что они требуют большего периода времени для того, чтобы посредством маркетинга определить цену, представляющую их Рыночную Стоимость. Этот элемент времени, а также отсутствие "рынка наличного товара", специфика и большое разнообразие рынков и объектов собственности наряду с другими факторами определяют потребность в профессиональных оценщиках и выработке настоящих Стандартов.

6.0. Наиболее Эффективное Использование

6.1. Земная поверхность является основой любого существования и, за редким исключением, остается неизменной на протяжении жизни отдельных людей. Благодаря уникальности и неподвижности земли каждый земельный участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение. Постоянство земной поверхности также позволяет сделать естественное допущение, что она переживет производимые на ней разработки и возводимые человеком сооружения.

6.2. Уникальные свойства земли позволяют нам говорить о стоимости собственного земельного участка, и, в соответствии с экономическими принципами, оценивая земельный участок отдельно от осуществленных на нем улучшений, мы должны оценить тот вклад, который вносят эти улучшения в общую стоимость объекта собственности. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на понятии "наиболее эффективного использования", выражает полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений, где улучшения определяют разницу между общей рыночной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью собственно земельного участка.

6.3. Несмотря на обстоятельства, изложенные выше в параграфе 6.2, многие объекты собственности оценены как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, определяет Рыночную Стоимость, учитывая наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями.

6.4. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

6.5. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться разумное объяснение, оправдывающее его мнение о вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа были выявлены один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

6.6. Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

6.7. Понятие наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки Рыночной Стоимости. Однако некоторые стандартные процедуры предназначены для специального приложения понятия наиболее эффективного использования при оценке собственности в связи с подготовкой финансовой отчетности и смежной документации. Это специальное приложение, называющееся "Рыночная Стоимость при Существующем Использовании", обсуждается в МКСОИ Стандарте 3.

7.0. Полезность

7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие полезности.

7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью. Стоимость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промышленном аспекте или в плане жилищного строительства. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом используется имущество, и / или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы. Следовательно, необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, от его полезности как части группы.

7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не должна учитываться в Рыночной Стоимости без соответствующего обоснования.

7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.

7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.

8.0. Другие Важные Понятия

8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин "Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.

8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.

8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.

8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.

8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.

8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.

8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.

9.0. Резюме

9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 1 РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ МКСОИ

Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.

The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430.

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

СТАНДАРТ 1

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ

Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте предварительного материала и вступительных рекомендаций, содержащихся в Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы Оценки".

1.0. Введение

1.1. Целью этого Стандарта является введение общего определения понятия "Рыночная Стоимость". Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости.

1.2. Рыночная Стоимость является представлением меновой стоимости или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении Рыночной Стоимости. Для того чтобы оценить Рыночную Стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование объекта собственности (см. МКСОИ Предисловие, параграф 6.3). Это использование может совпадать с существующим на данный момент либо быть каким-то иным. Это определяется на основании рыночных данных.

1.3. Рыночная Стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Наиболее распространенными методиками оценки Рыночной Стоимости являются Метод Сравнения Продаж, Метод Капитализированного Дохода, или Дисконтированного Наличного Потока, и Затратный Метод.

1.4. Затратный Метод имеет два возможных варианта применения, один из которых может быть использован при оценке Рыночной Стоимости. В приложении к оценке Рыночной Стоимости все параметры метода берутся из данных открытого рынка. В приложении к нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для дополнения картины Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может определять Рыночную Стоимость. При получении, представлении и использовании Рыночной Стоимости важно не запутаться в этих различных затратных подходах.

1.5. Все методы, процедуры и техники измерения Рыночной Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень амортизации должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - Рыночная Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.

2.0. Область применения

2.1. Этот Стандарт применим к оценке Рыночной Стоимости собственности - как правило, недвижимости и элементов, имеющих к ней непосредственное отношение. При этом предполагается, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как часть действующего предприятия или с какой-либо другой точки зрения.

3.0. Определения

3.1. Рыночная Стоимость в контексте Стандартов определяется следующим образом:

Рыночная Стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин "имущество (активы)" использован из-за соответствующей направленности настоящих Стандартов. Однако вместо него для общности определения мог быть выбран термин "собственность". Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку:

3.2.1. "Расчетная величина..." относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная Стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения Рыночной Стоимости. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии одного из признаков Специальной Стоимости (по определению МКСОИ Стандарта 2).
3.2.2. "...имущество должно переходить..." подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия Рыночной Стоимости.
3.2.3. "...на дату оценки..." выражает привязку расчетной Рыночной Стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая Рыночную Стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.
3.2.4. "...между добровольным покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену - ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень Рыночной Стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении Рыночной Стоимости опускают слова о добровольном покупателе.
3.2.5. "...добровольный продавец..." не сгорает от желания продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем.
3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений (например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая Рыночную Стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.
3.2.7. "...после адекватного маркетинга..." означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением Рыночной Стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.
3.2.8. "...каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо...": предполагается, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле - продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.
3.2.9. "...и без принуждения.": акцент делается на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.

3.3. Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.

4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета

4.1. Существует немало терминов, употребляемых как Оценщиками, так и бухгалтерами. В некоторых случаях это может привести к недоразумениям и возможному искажению смысла Стандартов. В МКСОИ Стандарте 1 формулируется определение Рыночной Стоимости и приводится обсуждение общих понятий, связанных со Стандартами Рыночной Стоимости. Некоторые другие важные термины, определенные в МКСОИ Стандартах 1 и 2, являются основой для формулировки более специальных требований МКСОИ Стандарта 3.

4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость имущества при Существующем Использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная Стоимость при Существующем Использовании является специальным случаем определения Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли она с существующим применением или нет.

4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности, проводимой в связи с задачами финансовой отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную Стоимость и другие базы оценки, которые применять не следует. В Стандарте 3 также обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые в соответствии с настоящими Стандартами неприменимы в финансовой отчетности.

4.4. Специализированные активы и активы с ограниченным из-за особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются. Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость. В Стандарте 3 показано отличие этих процедур от Метода Остаточной Стоимости Возмещения и указано на их нерыночный характер и несовместимость с МКСОИ Стандартами для нормальной финансовой отчетности.

4.5. В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, Рыночная Стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, Оценщику следует выразить свое мнение по поводу Рыночной Стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.

4.6. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение Рыночной Стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой выполняются работы по оценке.

5.0. Формулировка стандарта

5.1. Прежде чем принимать на себя обязательства по оценке имущества, Оценщик должен определить, обладает ли он достаточными знаниями и опытом для выполнения работы в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки; другими словами, он обязан:

1) До принятия обязательств довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из профессиональных качеств;
2) Предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения работы;
3) По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.

5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной оценки.

5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемую собственность, связанные с ней интересы, цели оценки и планируемое использование ее результатов, масштабы процесса сбора данных, накладываемые ограничения, эффективную дату оценки.

5.4. При проведении оценки Оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с Рыночной Стоимостью.

5.5. В отчете об оценке Рыночной Стоимости Оценщик обязан:

5.5.1. Изложить результаты оценки - исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом.
5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, достаточной информацией для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов.
5.5.3. Сформулировать все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки.
5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность, а также характер и масштаб ее исследования.
5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
5.5.6. Дать определение оцениваемой стоимости, установить эффективную дату оценки и дату отчета.
5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы.
5.5.8. Включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность оценки, фиксированность (независимость от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о применимости Стандартов и другие пояснительные материалы.

6.0. Замечания

6.1. Концепция и определение Рыночной Стоимости являются фундаментальными для всей практики оценки. В главе "Общие Понятия и Принципы Оценки", на которую опираются эти Стандарты, вкратце разъясняются важнейшие экономические и процедурные моменты.

6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит не от фактической сделки, имевшей место на дату оценки. Рыночная Стоимость является расчетной ценой, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению Рыночной Стоимости. Рыночная Стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения Рыночной Стоимости, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом не учитывается то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации.

6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство обусловливает периодически встречающееся употребление прилагательного "открытый" перед словами "Рыночная Стоимость" (Open Market Value). Слова "открытый" и "конкурентный" имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным. Рынок может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться сильно ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова "открытый" не означает, что рассматриваемые сделки будут закрытыми или могут носить частный характер.

6.4. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сравнимых объектов собственности. Процесс оценки требует от Оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом Оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сравнимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов собственности), Оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли, и если да, то в какой степени, на оценку стоимости недостаток информации. Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения Оценщика, но в отчете должно быть раскрыто, базировался ли Оценщик в расчете Рыночной Стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сравнимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого Оценщика.

6.5. Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть и при этом обычным и ожидаемым в ближайшем будущем состоянием рынка. В других же ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, Оценщик должен учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе. При наличии реалистичного рыночного уровня у Оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о Рыночной Стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.

6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество "добровольных продавцов". Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и придать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка. На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.

6.7. В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.

6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих Рыночную Стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными. Обычно они реже продаются, и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли - продажи широкой общественности, Рыночная Стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.

6.9. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании - холдинга - пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, - обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная, "портфельная" Рыночная Стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонентов.

6.10. Любая оценка должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, то помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.

6.11. В исключительных случаях Рыночная Стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические объекты специализированной собственности, устаревшую собственность с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие. В некоторых странах наличие в финансовых отчетах отрицательных значений стоимости не предусмотрено.

7.0. Требования, предъявляемые к структуре отчета

7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Оценка, выполненная в целях расчета Рыночной Стоимости, должна соответствовать требованиям Раздела 5. Отчет должен содержать описание конкретного приложения понятия Рыночной Стоимости в смысле определения, данного в настоящих Стандартах, наряду с указанием на то, каким образом рассматривалась стоимость в терминах полезности или наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), и формулировки всех существенных предпосылок.

7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно интерпретированы.

7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативы определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.

7.4. В том случае, если оценка проводится "внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления от стандарта

8.1. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать или ссылаться на некоторое специфическое определение Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в область действия международных стандартов либо в тех случаях, когда местное определение может привести к неправильной интерпретации, Оценщик должен также использовать определение, приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводить ли выбор альтернативного определения к изменениям в результатах оценки.

9.0. Дата вступления в силу

9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 2 БАЗЫ ОЦЕНКИ, ОТЛИЧНЫЕ ОТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МКСОИ

Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется организациями - членами, которые на март 1994 года представляли общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.

Министерство образования и науки Российской Федерации.

Пензенский Государственный Университет.

Кафедра: «Э., Ф. и М.»

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА

по дисциплине «ОЦЕНКА БИЗНЕСА»

Выполнила ст. гр. 01ЭФ1

Бердина Н.

Проверил

Понукалин А. В.

Пенза, 2005 г.

Раздел 1. реферат.

СТандарты оценки бизнеса в российском и зарубежном законодательстве .

Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определение фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценки бизнеса – это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке. Различают международные и национальные стандарты оценки бизнеса.

На протяжении 60-70-х гг. ряд национальных организаций оценщиков разработали и опубликовали стандарты профессио­нальной практической деятельности. Этому при­меру последовали другие. Содержание стандартов сочетало сооб­ражения профессионального порядка с практическими потребно­стями рынка. В некоторых странах стандарты были инкорпори­рованы полностью или частично в национальные законы и норма­тивные акты. Некоторые организации выработали контрольные и исполнительные процедуры, позволяющие выражать осуждение и лишать профессионального статуса члена организации в случае серьезного нарушения им стандартов или связанных с ними эти­ческих норм.

Анализ содержательной деятельности авторитетных зарубеж­ных профессиональных объединений оценщиков однозначно сви­детельствует о том, что решение их основной функциональной за­дачи в рамках рыночной экономики - обеспечение потребителей профессиональными услугами высокого качества - достигается путем стандартизации процедур оценочной деятельности. Други­ми словами, стандартизация является стержнем всей деятельно­сти объединений оценщиков как в национальном, так и в между­народном масштабе.

Международные стандарты оценки (МСО) как свод единообразных правил .

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руковод­ствоваться определенными правилами и ис­пользовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профес­сиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов яв­ляется обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имуще­ства. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры. Четыре ныне действующих стандарта оценки имуще­ства определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости сле­дует применять оценщикам при оценке различ­ных имущественных активов. Устанавливае­мые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая оп­ределяется в первую очередь структурой пост­роения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной после­довательности, начиная с указания назначе­ния стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную пос­ледовательность проведения оценки, и мето­дология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам со­ставления отчета о проведенной оценке. Ука­занная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Меж­дународные стандарты оценки единым сбалан­сированным и полноценным актом.

Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработ­чики МСО при конструировании правил, входя­щих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных ви­дов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В ре­зультате включенные в МСО правила носят на­столько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.

При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отме­чается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полез­ность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и ко­личественное выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» иму­щественного актива является экономичес­кой категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее час­то используется понятие рыночной стоимости.

Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является признание их раз­работчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в каче­стве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оцен­ки путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценки представля­ют собой свод единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.

Имеется в виду следующее. Если нацио­нальный стандарт оценки есть «лучшая» нацио­нальная практика, то международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки раз­ных стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащие­ся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Между­народного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности профессиональной оценки имущества на меж­дународном уровне. Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных правил, призванных умень­шить или устранить путаницу при использова­нии отчетов об оценке и способствовать лучше­му их пониманию».

Следует отметить, что каждый член коми­тета стремится к включению в международный стандарт своей национальной практики, про­исходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) офи­циально провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оцен­ки - привнести национальные и общеевропей­ские методы и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченный представи­тель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводах немецких и европейс­ких оценщиков, что в дальнейшем позволит ра­ботать по известным им методам.

Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил проведе­ния оценки имущества, то они рассматрива­лись выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и приводит к станов­лению или закреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкнове­ний, что является основанием для их приме­нения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе которого ле­жит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том, что ис­точником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта оценки - «лучшая практика», которая не обязательно будет яв­ляться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настояще­го стандарта - дать общепринятое определе­ние рыночной стоимости, общие критерии, свя­занные с этим определением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых професси­ональными организациями оценщиков либо го­сударством. На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в нацио­нальных стандартах оценки, также не являют­ся обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку устанавливаются професси­ональными организациями оценщиков либо государством, а не складываются стихийно, са­мостоятельно, по воле участников отношений по оценке имущества.

В истории развития оценочной деятельно­сти стандарты оценки со­здавались для регулирования оценочной прак­тики путем создания правил, регламентирую­щих порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной дея­тельности не вырабатывались правила, кото­рые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.

Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества образу­ет не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение пра­вил, устанавливаемых национальными стан­дартами оценки имущества членов МКСО.

Общепризнанные стандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке.

Различают 4 основных стандарта оценки бизнеса :

1. обоснованной рыночной стоимости

2. обоснованной стоимости

3. инвестиционной стоимости

4. внутренней (фундаментальной) стоимости

Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными вмешательствами) сделки по приобретению бизнеса и его долей.

Основные различия указанных стандартов сводятся к следующему.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости предполагает, что оценка бизнеса производится на основе информации (об имуществе, о текущей и прогнозной конъюнктуре на рынке сбыта, деловых возможностях), которая равно доступна для любого инвестора. Деловые возможности любого потенциального инвестора, в частности, по финансированию проекта, по продажам, также считается равными и неограниченными.

Стандарт обоснованной стоимости предполагает оценку бизнеса на основе равнодоступной для конкретных покупателя и продавца бизнеса указанной информации. Их деловые возможности также предполагаются одинаковыми.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает оценку бизнеса (инвестиционного проекта) только на основе информированности и деловых возможностей конкретного инвестора (следовательно, согласно этому стандарту оценка одного и того же проекта будет разной для разных потенциальных инвесторов).

Стандарт внутренней {фундаментальной) стоимости предполагает оценку бизнеса (проекта) сторонним независимым оценщиком на основе его собственных информированности и представлении о деловых возможностях инвестора (что не исключает предоставления оценщику по его требованию необходимой для оценки информации, которую он будет корректировать).

Обычно считается, что наиболее объективная оценка бизнеса (проекта) как такового (вне зависимости от того, кто будет вести бизнес - реализовывать проект) соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости. Наиболее практичным считается стандарт инвестиционной стоимости, в котором учитывается, что на практике трудно отделить оценку проекта как такового от возможностей его наилучшим способом оценить и реализовать, которыми обладает конкретный инвестор.

Влияние стандартов оценки бизнеса в наибольшей мере сказывается при прогнозировании денежных потоков (или прибылей и убытков) по проекту. На определение ставки дисконта влияние этих стандартов связано с тем, в какой мере для разных субъектов оценки проекта доступна коммерческая и финансовая информация об уровне и колеблемости дохода с инвестиций в рассматриваемой отрасли. Если при оценке используется только общедоступная информация такого рода, то оценка скорее соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости. Если используется закрытая для прочих информация, то оценка скорее соответствует стандарту инвестиционной стоимости.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости, хотя и может показаться слишком теоретизированным, уже применяется в мире (преимущественно в англосаксонских странах) для определения налогооблагаемой базы по налогу на имущество в части финансовых активов предприятий, которые имеют на своем

балансе акции закрытых дочерних компаний. При этом соответствующие законы требуют, чтобы указанной налогооблагаемой базой служила определенная специальными методами оценки бизнеса обоснованная рыночная стоимость дочерних закрытых компаний, пропорционально уменьшенная в соответствии с долей материнской фирмы в дочерней компании.

Указанное требование обусловливает то, что западные корпорации-налогоплательщики, чтобы обезопасить себя от претензий налоговой инспекции, вынуждены привлекать к оценке обоснованной рыночной стоимости своих дочерних закрытых компаний и контрольных пакетов в них престижные оценочные фирмы, в роли которых чаще всего выступают крупные аудиторские компании.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости самым серьезным образом ограничивает возможности применения сколько-либо сложных методов оценки бизнеса, так как они подразумевают привлечение большого массива внутренней информации предприятия. Поэтому можно сказать, что единственным подходом к оценке бизнеса, который действительно отвечает указанному стандарту, является рыночный подход. Только в нем используется общедоступная для всех рыночная информация.

Однако рыночный подход к оценке бизнеса может быть применен лишь к оценке рыночной стоимости закрытой либо недостаточно открытой для фондового рынка (следовательно, с недостаточно ликвидными акциями) компании. К оценке имущественных комплексов его нельзя применить, так как ни на фондовом, ни на каком другом рынке капитала имущественные комплексы не котируются и информация по ним не публикуется.

Стандарт обоснованной стоимости наиболее применим в западной практике в случаях, когда акционеры меньшинства опротестовывают через суд сделки по скупке от них акций более крупными акционерами тех же предприятий на основании предъявления к последним претензий по поводу несоблюдения при подготовке договорной цены купли-продажи указанного стандарта. Претензия состоит в том, что акционеры большинства в таких случаях зачастую не предоставляют контрагенту по сделке (акционеру меньшинства) той информации об истинных рыночных перспективах предприятия и подлинной рыночной стоимости его имущества, из которой исходят сами при определении максимально допустимых цен на акции фирмы. Доказанная подобная информационная асимметрия может привести к аннулированию рассматриваемой сделки.

Очевидно, что данная ситуация имеет прямые аналогии и в отечественной практике, когда более крупные акционеры и менеджеры приватизированных предприятий на основе сходной информационной асимметрии (зачастую усиливая ее распространением ложной информации о заниженных перспективах фирмы) скупают мелкие пакеты акций у работников приватизированных предприятий, которым к тому же задерживается выплата заработной платы.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает, что оценка бизнеса осуществляется исходя из информированности об имуществе и рыночных перспективах (на рынках сбыта и" рынках покупных ресурсов) предприятия конкретного его инвестора (покупателя или продавца). Играют роль и деловые возможности конкретного инвестора: имеющиеся у него за рамками сделки по купле-продаже предприятия (увеличивающие его стоимость в глазах такого инвестора) активы, которые могут быть использованы для развития бизнеса вместо выделения специального финансирования на цели их приобретения или создания собственными силами; творческие возможности (деловая фантазия) инвестора и пр.

Точно так же, как электрический ток пойдет между полюсами тогда, когда между ними возникнет разность потенциалов, так и сделка по купле-продаже предприятия (пакета его акций) произойдет в условиях, когда инвестиционная стоимость одного и того же предприятия с точки зрения продавца ниже, чем его инвестиционная стоимость с точки зрения покупателя.

Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешней стоимостью предприятия.

Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения его действующих менеджеров и с учетом их планов называется стоимостью предприятия как есть.

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предприятия требует, чтобы оценка бизнеса производилась не просто на основе информации независимого аналитика, который должен учесть в этой оценке все влияющие на нее факторы (оценив предприятие всеми существующими методами оценки

бизнеса и дав его итоговую оценку в зависимости от своей обоснованной степени доверия к этим методам в конкретной ситуации), но также с учетом того, что этот аналитик не оказывается вынужденным запрашивать информацию от одной из заинтересованных в оценке сторон (продавца или покупателе! предприятия), тем самым подвергая себя зависимости от нее.

Практическим выводом из отмеченного выше оказывается то, что независимый аналитик (оценщик), чтобы выполнить стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости, должен иметь собственный опыт работы в отрасли рассматриваемого предприятия и собственную независимую информацию о ней.

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предполагает также, что рассматриваемое предприятие должно быть оценено всеми существующими методами оценки бизнеса с получением итоговой оценки как средневзвешенной из всех определенных разными методами оценок (где в качестве весовых коэффициентов должны выступать специально обосновываемые коэффициенты доверия оценщика к результатам применения того или иного метода оценки в конкретной оценочной ситуации),

Приведенные стандарты оценки бизнеса применимы как к оценке компаний (их рыночной стоимости или, иными словами, их рыночной капитализации), так и к оценке имущественных комплексов независимо от того, кто ими владеет.

Классификация стандартов стоимости бизнеса с учетом полноты и достоверности требуемой для оценки информации и ее доступности для разного круга участников рынка может быть отражена в приводимой на рис. 1.2 системе координат (достаточность информации здесь понимается как достаточность для применения того или иного метода оценки бизнеса).

Помимо общепринятых международных стандартов в отдельных странах разрабатывают и утверждают национальные стандарты оценки бизнеса, которые играют роль нормативных методических документов. Они тоже являются рамочными, не диктуют для каждого конкретного случая метод оценки. Однако эти национальные стандарты претендуют на то, чтобы упорядочивать способы расчета для разных методов оценки бизнеса и используемую терминологию. Национальные стандарты закрепляют то, на каком уровне и как видится методический аппарат оценки бизнеса наиболее влиятельными теоретиками и практиками оценки бизнеса в той или иной стране.

Европейские стандарты оценки

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers Associations - TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию. TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Особенности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

Помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

Согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

Стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

Точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

Повышения понимания роли оценщика;

Установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.

В соответствии со статьей 110 Римского Договора от 1957 г., а также последующими договорами, TEGoVA поручено устанавливать стандарты, которые являются совместимыми с интернационализацией деловой активности и мировой торговли. GATT (General Agreement on Trade and Tariffs - генеральное соглашение по тарифам и торговле) особо оговаривает необходимость соблюдения международных стандартов во всех случаях, когда это необходимо, для обеспечения ясности понимания и избежания дискриминации, что является двумя ключевыми областями либерализации торговли.

В то же время Международные стандарты оценки разрабатываются в тесном сотрудничестве с МКСО и ЕГАО, которые поддерживают принципы свободной конкуренции и развития мировой торговли. Если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что ЕСО отличаются большей детальностью изложения, и в них также освещаются дополнительные вопросы, которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с МСО.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой.

В Стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт также включает определение основных целей оценки и баз оценки, а также определения различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

В Стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт также включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определения таким понятиям, как залоговая стоимость, специальная стоимость обязательств, а также определяются особые требования к оценщику, такие, как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Данный раздел требует от оценщика в процессе оценки учета наличия токсичных веществ. Также в процессе оценки для ипотечного кредитования, согласно стандартам, необходимо учитывать такие факторы, как принуждение к продаже, а также такие понятия, как альтернативное использование объекта оценки и его предполагаемая будущая стоимость. В данном стандарте также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость (стоимость при существующем использовании), оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В Стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки.

Данный документ также включает 13 следующих методических рекомендаций по оценке:

1) факторы, влияющие на стоимость;

2) оценка специальных объектов;

3) оценка машин и оборудования;

4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;

5) оценка сельскохозяйственных объектов;;

6) оценка исторических объектов;;

7) оценка бизнеса;

8) оценка нематериальных активов;

9) оценка индексов недвижимости;

10) международные оценки;

11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;

12) распределение стоимости между землей и зданиями;

13) особенности оценки в различных странах.

К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика. Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом Европейских стандартов оценки. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует.

Любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности. В некоторых случаях неприменение или уклонение от применения стандартов оправдано особыми обстоятельствами. Подобные отклонения должны быть указаны в официальном договоре на выполнение оценки и в Отчете об оценке.

Стандарты оценки США.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции:

Обеспечивает финансовую поддержку деятельности;

Назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.

В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителей проводит публичные заседания.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдении законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 г., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 г. Адинистративно-бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюллетень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

Условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;

Способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

СТАНДАРТЫ 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. СТАНДАРТ 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. СТАНДАРТЫ 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. СТАНДАРТ 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. СТАНДАРТЫ 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. СТАНДАРТЫ 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки Стандартов или Правил стандартов.

Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям и Правилам стандартов. Комментарии предоставляют интерпретации Комиссии по Оценочным стандартам (ASB) относительно предпосылок и приложений к определенным Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к тем Положениям, Определениям или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений. Однако дополнительные комментарии будут разрабатываться, устаревшие - пересматриваться по мере возникновения необходимости. Примечания к Правилам стандартов, относящиеся к Консультативным мнениям, служат лишь ориентиром и не включают Консультативные мнения в Правила стандартов.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, которые включают четыре раздела:

Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно данные Стандарты включают в себя ПОЛОЖЕНИЯ О КОМПЕТЕНТНОСТИ, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены ОПРЕДЕЛЕНИЯ для данных Стандартов. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТКЛОНЕНИЯХ. Эти определенные условия не включают в себя отклонения от ПРЕАМБУЛЫ, ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, ПОЛОЖЕНИЙ О КОМПЕТЕНТНОСТИ и ОПРЕДЕЛЕНИЙ.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике.

Начиная с издания 1994 г., ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.

российские стандарты оценки.

Правовые основы стандартизации в Российской Федерации установлены Законом РФ «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

Создание и развитие стандартов оценочной деятельности в России должно следовать действующему федеральному законодательству по вопросам стандартизации, ориентируемому на систему государственных стандартов - ГОСТов. В эту систему входят стандарты, обязательные к всеобщему применению и унифицированные как профессиональная деятельность в различных отраслях хозяйства, так и согласованное взаимодействие отраслей в общегосударственном масштабе. То есть в систему ГОСТов наиболее общие, объективно необходимые, системообразующие стандарты. В этом аспекте, в части оценочной деятельности, реально рассчитывать на включение в общегосударственную систему стандартов таких материалов, как общие понятия, термины и определения, базисы и принципы оценочной деятельности. Более детальные документы по стандартам профессиональной деятельности оценщиков формируются на соответственном отраслевом уровне - во взаимодействии уполномоченных органов исполнительной власти и саморегулируемых организаций оценщиков (например, РОО).

До выхода закона об оценочной деятельности (1998 год), согласно которому система стандартов должна быть разработана заново по схеме, предписанной этим законом, в 1995-96 гг. была разработана и действовала система стандартов РОО. Она базировалась на международных стандартах оценки IVSC.

В течение 1999-2000 гг. проекты государственных стандартов и стандарты профессиональной деятельности были переработаны в соответствии с ФЗО и динамикой реформ в области оценочной деятельности. Участие в этих процессах саморегулируемых организаций является определенной гарантией совместимости обновленных отечественных стандартов с международными стандартами, взаимного профессионального признания и делового сотрудничества в условиях прогрессирующей глобализации бизнеса недвижимости.

Основными задачами системы стандартизации в области оценки являются:

· Обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки,

· Формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке,

· Установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке,

· Создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке,

· Гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с МСО,

· Содействие соблюдению законодательства РФ средствами и методами стандартизации.

Начиная с сентября 1999 года, в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества Росси совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

“Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности” были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению, разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Министерство имущества России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся:

· стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;

· стоимость замещения объекта оценки;

· стоимость воспроизводства объекта оценки;

· стоимость объекта оценки при существующем использовании;

· инвестиционная стоимость объекта оценки;

· стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

· ликвидационная стоимость объекта оценки;

· утилизационная стоимость объекта оценки;

· специальная стоимость объекта оценки.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок.

В Международном комитете по стандартам оценки полномочным представителем России является Российское общество оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоящее время общее количество утвержденных и разрабатываемых стандартов РОО составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг.

Перечень стандартов РОО .

Система нормативных документов РОО.

Классификатор услуг по оценке имущества.

Декларация РОО

Кодекс профессиональной этики

Общие понятия и принципы оценки

Рыночная стоимость как база оценки

Базы оценки, отличные от рыночной стоимости

Оценка в целях финансовой отчетности

Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств

Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества

Оценка производственных средств, машин и оборудования

Стоимость действующего предприятия как база оценки

Оценка НМА

Оценка объектов интеллектуальной собственности.

Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в РФ на базе действующего законодательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО – защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использование методических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода создаваемая система нормативных документов РОО должна содержать в первую очередь характеристики оценки, основанные на требованиях потребителей.

Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом нормативные документы должны устанавливать прежде всего требования к результатам оценки как услуги, которые должны быть удовлетворены, или цели, которые должны быть достигнуты на основе использования результатов оценки.

В последнее время четко прослеживается тенденция перехода от государственного регулирования оценочной деятельности к ее саморегулированию. Основной идеей перехода к саморегулированию является постулат либеральных реформ о не тождественности категорий государства и общества. В условиях либеральных отношений государство должно ограничить свои регулирующие функции и по возможности передать большинство возможных регулирующих полномочий общественным механизмам. Необходимость отказаться от государственного доминирования продиктована проводимыми либеральными реформами в РФ. Кроме того, реформы проводятся исходя из сложившейся международной практики. Так, в большинстве стран с развитой рыночной экономикой функции по регулированию оценочной деятельности переданы саморегулируемым организациям.

Конечно, проводимая реформа регулирования оценочной деятельности имеет свои проблемы, основной из которых является насаждение перемен "сверху", попытка создания государством общественных механизмов регулирования.

Основными различиями государственного регулирования и саморегулирования оценочной деятельности является: регулирующий субъект, степень подкрепления регламентирующих деятельность актов, силой государства в регулятивных полномочиях.

Основным положительным моментом в переходе от государственного регулирования к саморегулированию является то, что профессиональные общественные объединения, кроме контроля над соблюдением законодательства в области оценочной деятельности, могут проводить контроль за соблюдением этических норм профессиональной деятельности, что повышает престиж профессии и обеспечивает качество оценочных услуг.

Этика оценщика представляет собой систему ценностей оценщика, как субъекта определенной профессии. Этичное поведение оценщика направлено на благо профессии в целом, на укрепление доверия к профессии. Этика - это представление о должном и не должном поведении она не подпадает под сферу государственного или правового регулирования. Нарушение этики не может повлечь юридических или административных санкций со стороны государственных органов, однако может повлечь определенные негативные последствия, исходящие от саморегулируемой организации.

Кроме того, дополнительным преимуществом саморегулирования оценочной деятельности является то, что саморегулируемые организации, как показала международная практика, устанавливают, с одной стороны, более детальную стандартизацию, что улучшает качество оценочных услуг, с другой стороны, международные стандарты предоставляют определенную гибкость в их применении, что не допускает догматизма и "зарегулированности" оценочной деятельности. В российских условиях саморегулирование оценочной деятельности может позволить внедрить международные стандарты оценки, при этом, не адаптируя его терминологию к российскому законодательству и не внося существенных изменений, что необходимо при государственном регулировании оценочной деятельности и является серьезным барьером в регулировании, о чем замечалось на конференциях по оценочной деятельности (например, вице-президентом РОО, Нейманом Е.И.)

Однако, саморегулирование не идеальный инструмент контроля за оценочной деятельностью. В международной практике профессиональные организации оценщиков устанавливают серьезные барьеры для вступления в профессию оценщиков (например, обязательный стаж в оценочной деятельности в течении нескольких лет). Существует опасность превращения саморегулируемых организаций в закрытые "касты", что снизит конкуренцию на рынке и может отрицательно сказаться на качестве оценочных услуг. Отчасти, для предотвращения этого явления и полного саморегулирования оценочных услуг необходимо участие в сертификации оценщиков потребителей их услуг, однако это, в свою очередь, может стать угрозой независимости оценщиков.

Подчиненность стандартов оценки

К настоящему моменту установилась определенная соподчиненность стандартов профессиональной деятельности. Поскольку держателями денег – наиболее ликвидного капитала – являются инвесторы, именно они задают тон на «рынке» стандартов. К их требованиям приспосабливаются стандарты финансовой отчетности, а к стандартам финансовой отчетности, вынуждены приспосабливаться стандарты оценки. Именно по этому пути идет развитие МСО, принимаемых МКСО. В результате складывается ситуация, когда более продвинутые и более точно соответствующие целям оценочной деятельности стандарты TEGOVA-2000 не могут конкурировать с МСО. Вместе с тем, МР-4 «Нематериальные активы» стандарта МСО не соответствует ни концепции ИК, ни потребностям практики, о чем было сказано выше. Более того, возникшее противоречие не может быть разрешено внутри профессионального сообщества оценщиков, как минимум, по двум причинам, каждая из которых достаточна. Во-первых, среди профессиональных оценщиков слишком тонок слой специалистов, адекватно понимающих проблему, включая правовые тонкости и наличие противоречий фундаментального характера. Они всегда будут составлять меньшинство, в том числе в руководящих органах саморегулируемых организаций. Во-вторых, стандарты оценки должны приспосабливаться к стандартам финансовой отчетности. Это уже не внутренняя проблема сообщества, а внешнее требование.

заключение.

В настоящее время опубликованы все Международные стан­дарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, из­вестны полные тексты Стандартов американского общества оцен­щиков, выполнены научно-исследовательские работы по разра­ботке структуры и принципов создания Единой системы стандар­тов оценки. Это создает новые условия для совершенствова­ния и разработки национальных стандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценке собствен­ности в России. Все это позволяет с оптимизмом продолжать работу в направлении развития российской системы стандартов оценочной деятельности, которые, с одной стороны, обеспечивают все необходимые аспекты социально-экономических реформ и активного роста отечественного рынка недвижимости, а с другой – гармонируют со стандартами мирового сообщества и обеспечивает результативное продвижение в общем направлении глобализации бизнеса.

Список литературы.

1. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.: 2001.

2. Грязнова, Федотова. Оценка недвижимости - М.: 2005.

3. Соловьев М. М. Оценочная деятельность: оценка. - М.: 2003.

www.appraiser.ru:

1. Комратов В. И. Доклад на тему: «Оценка бизнеса: некоторые практические аспекты»

2. Павловец В. В. Введение в оценку стоимости бизнеса.

3. Школьников Ю.В. "10 ЛЕТ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ. ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ"

www.trishin.ru:

4. Гвоздик А., Тришин В. О выборе предприятий-аналогов для сравнительного метода оценки действующего предприятия (бизнеса) и согласовании результатов различных подходов.

www . cfin . ru :

5. Особенности оценки стоимости предприятия для конкретных целей // фрагмент из книги ИД Питер Есипова В. Е., Тереховой В. В., Маховиковой Г. А. «Оценка бизнеса».

www . gaap . ru :

6. Г.И. Микерин. Эволюция международных стандартов оценки

7. А. Дымшаков. Проблема использования методов оценки бизнеса в России.

Международных организаций, занимающихся проблемами стандартизации, три: Международная организация по стандартизации – PICO (ISO ), Международная электротехническая комиссия – МЭК (IEC ), Международный союз электросвязи – МСЭ (ITU ). Продукты их деятельности – международные стандарты, рекомендации, технические отчеты и другая научно-техническая продукция.

ISO – наиболее крупная и авторитетная организация, основная цель которой сформулирована в ее Уставе: "...Содействие развитию стандартизации в мировом масштабе для обеспечения международного товарообмена и взаимопомощи, а также для расширения сотрудничества в областях интеллектуальной, научной, технической и экономической деятельности".

Основное назначение международных стандартов – создание па международном уровне единой методической основы для разработки новых (и совершенствования действующих) систем качества и их сертификации.

Стандарты ISO, аккумулирующие передовой научно- технический опыт многих стран, нацелены на обеспечение единства требований к продукции, служащей предметом международного товарообмена (включая вопросы взаимозаменяемости комплектующих изделий, единых методов испытаний и оценки качества изделий). Пользователи международных стандартов ISO – промышленные и деловые круги, правительственные и неправительственные организации, потребители и общество в целом.

Международные стандарты ISO не имеют статуса обязательных для всех стран-участниц. Любая страна вправе применять или не применять их. Решение вопроса о применении международного стандарта ISO связано главным образом со степенью участия страны в международном разделении труда и состоянием ее внешней торговли. Хотя международные стандарты разрабатываются на основе консенсуса и добровольного признания заложенных в них требований, на практике соответствие им продукции, по существу, обязательно, так как признается критерием конкурентоспособности и допуска на международный рынок.

При этом в отличие от продукции на данный момент все еще остаются непроработанными даже на международном уровне (в рамках деятельности ISO ) такие стандарты, как нормативно-технические документы и их показатели для таких видов объектов стандартизации, как процессы (работы) и услуги, к которым может быть отнесена и оценочная деятельность.

Рассмотрим теперь подробнее те оценочные стандарты различных уровней, на которые оценщика обязывают ориентироваться в его непосредственной практической деятельности.

Международные стандарты оценки

Важно, чтобы профессиональный оценщик строил анализ и сообщал свои выводы и рекомендации клиенту в доступной для понимания и не вводящей в заблуждение форме. Так, МСО призваны отражать современные требования, предъявляемые к оценщику в сто профессиональной деятельности .

Со времени своего основания МСО представляли собой коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков более чем 50 стран. Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор много раз подвергавшиеся изменениям, МСО, как утверждается, базируются на принципе исторического развития дисциплин профессиональной оценки, которое охватывает многие десятилетия, а также на работе Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) с момента его образования в 1981 г. Комитет ставил своими основными задачами:

• дать более четкие формулировки различных баз оценки;
• подчеркнуть различия между оценкой, проводимой в целях проверки финансовой документации или отчетности, и оценкой, проводимой при других обстоятельствах ;
• прояснить терминологию, допускающую неоднозначность толкования на международном уровне;
• привести необходимый вводный материал, позволяющий достичь лучшего понимания и более эффективного применения вышеупомянутых МСО.

Стандарты описывают процедуры, которых следует придерживаться при проведении оценки, проверке результатов оценки или осуществлении консультационных услуг, а также формулируют требования к форме изложения результатов оценки.

Каждый стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки . Несмотря на то что стандарт может публиковаться в качестве отдельной группы разделов, на самом деле является составной частью единого целого.

Определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами следует рассматривать в качестве неотъемлемой части каждого стандарта.

Для решения поставленных задач стандарт содержит следующие разделы.

• 1. Введение.
• 2. Область применения.
• 3. Определения.
• 4. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета.
• 5. Формулировка стандарта.
• 6. Замечания.
• 7. Требования к изложению фактического материала.
• 8. Условия отступления от стандарта.
• 9. Дата вступления в силу.

Так, МСО составлены для оценщиков и пользователей услугами по оценке, которые должны требовать, чтобы работа по оценке проводилась в точном соответствии с этими стандартами и национальными стандартами, утвержденными на государственном уровне.

Имея в виду изложенные в Концепции развития оценочной деятельности причины необходимости стандартизации в оценке, стоит уделить более пристальное внимание рассмотрению МСО оценки в их варианте перевода в доступной версии 2003 г. Это представляется тем более важным, что на законодательном уровне изначально предполагалось, что российские государственные стандарты будут разрабатываться на базе МСО.

Действительно, считалось, что "использование МСО в качестве основы для разработки ФСО позволит внедрить в практику оценочной деятельности в РФ международно признанные принципы оценки с целью создания условий для постепенного выхода российских предприятий на международные рынки, будет способствовать росту капитализации российских компаний, иностранных инвестиций и тем самым внесет вклад в общее развитие российской экономики. В свою очередь, ФСО должны учитывать специфику российского рынка оценочных услуг, опыт российских оценщиков, накопленный в ходе становления рынка оценочных услуг. В соответствии с этим формирование системы ФСО планируется осуществлять путем инкорпорации МСО в законодательство России и адаптации их к российским условиям осуществления оценочной деятельности" .

Заметим, что в российской государственной системе стандартизации (ГСС) принят следующий порядок внедрения международных стандартов:

• прямое применение международного стандарта без включения дополнительных требований;
• использование аутентичного текста международного стандарта с дополнительными требованиями, отражающими потребности народного хозяйства.

Действительно, международная стандартизация позволяет сэкономить время и средства, необходимые для разработки национальных стандартов, и таким образом развитие международной стандартизации предопределяет развитие стандартизации национальной. К сожалению, этого нельзя сказать о МСО, которые, несмотря на свое название, не являются продукцией ISO и не соответствуют уровню стандартов ISO. Это вовсе не безупречный документ, которому до́лжно следовать, поскольку уровень качества аутентичного перевода

МСО (наличие большого количества стилистических и логических недочетов), конфликт с нормативной базой РФ в части определений ряда правовых понятий, не вполне адекватное отражение теории оценки – все это выводит данный документ за рамки его приемлемости для целей стандартизации. Эти проблемы делают невозможным и следование установленному порядку внедрения международных стандартов в России в отношении МСО.

Именно поэтому, видимо, решение о "разработке ФСО на основе МСО" было позднее изменено чиновниками Минэкономразвития РФ, занимающимися разработкой ФСО. Так, в тексте первых принятых (базовых) Федеральных стандартов появилась достаточно уклончивая формулировка – "с учетом международных стандартов оценки". И здесь не акцентируется наше внимание на том, о каких конкретно международных стандартах идет речь, поскольку слово "международных" написано с маленькой буквы.

Действительно, в тексте перевода МСО присутствуют далеко не профессиональные выражения типа "время выставления", "объект имущества", "сравнительный затратный подход", "сравнительный доходный подход", "бдительность оценщика", "своекорыстие оценщика", "ухудшение" и "загнивание" (вместо физического износа), "неосязаемая (?!) стоимость" (как будто существует "осязаемая").

В прилагаемом к МСО глоссарии можно встретить теоретически неграмотные и стилистически ущербные определения, например:

"Сервитут – невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества". Для сравнения – четкое определение в ГК РФ: "Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком" (недвижимой собственностью).

"Стоимость. Цена, на которую, скорее всего...". Это определение сводит на нет труд преподавателей оценочных дисциплин и "подправляет" экономическую теорию, утверждающую, что "цена" и "стоимость" – это не одно и то же.

В п. 3.0 "Определения" методического руководства (МР-5) "Оценка стоимости движимого (личного) имущества" читаем:

"3.6. Личное движимое имущество. В некоторых государствах термин – используемый для идентифицируемых, переносных и осязаемых предметов, которые публика считает недвижимым имуществом. См. также Личное имущество".

Это, с позволения сказать, "определение", апеллирующее к непрофессиональным заблуждениям публики (и со ссылкой к тому же на несуществующую сноску), не имеет никакого научного содержания. Подобным высказываниям – не место в нормативно-методических документах, претендующих на то, чтобы считаться эталоном.

Приведенных примеров и аргументов достаточно, чтобы сделать следующие выводы.

• 1. На настоящем этапе их развития МСО не могут быть признаны "последними достижениями мировой науки" и отражением "наилучшей" оценочной практики, как это в них заявлено.
• 2. Варианты перевода МСО (будь то 2003 или 2005 г., как и более поздние) в таком виде не могут служить основой для создания национальных стандартов оценки, поскольку оторваны от российского правового поля.
• 3. Для документов такого уровня в них слишком много стилистических, логических и орфографических ошибок .

Начиная с 2000 г. в оценочном сообществе вызревала "критическая масса" недовольства постоянно "модифицируемыми" МСО, что естественно перешло в стадию открытой публичной критики. Подтверждением этому служат следующие высказывания в СМИ:

"По результатам анализа международных и европейских стандартов можно сказать, что они созданы совершенно в ином правовом поле, имеющем мало общего с российским. Если нам будут навязаны какие-то упрощенные стандарты на базе международных, то для оценщиков это будет большой бедой. Тем более что многолетний опыт прямого применения международных стандартов в одной из саморегулируемых организаций имеется, и нельзя сказать, что он однозначно положительный, а скорее наоборот" .

"Намерение некоторых профессиональных объединений России использовать в оценочной деятельности международные (МСО ) или европейские (ECO ) стандарты оценки (как “наиболее совершенные ” ), применяя так называемый метод обложки, мягко говоря, вызывает удивление. Профессиональные оценщики должны адаптировать международные стандарты оценки к российской действительности, обогатив тем самым используемые в настоящее время национальные стандарты" .

Американские стандарты оценки

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (Uniform standards of professional appraisal practice, USPAP ), обязательные для применения в США и других странах, относятся к разряду региональных. Разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки – некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке.

В USPAP представлены:

• – условия, которым необходимо следовать при оценке, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
• – способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составление отчета об оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки (экспертизы) отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика но оценке недвижимости. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для проведения процесса оценки и составления отчета об оценке личной (движимой) собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для проведения оценки бизнеса.

В Стандарты входят Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки Стандартов или Правил стандартов.

Пояснительные комментарии – неотъемлемая часть Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к Положениям, Определениям или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты содержат разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности – и обусловливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно в данных Стандартах имеются Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены определения ряда базовых понятий для данных стандартов. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы Положения об отклонениях.

В дополнение к десяти Стандартным правилам USPAP включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования USPAP.

К недостаткам USPAP следует отнести перегруженность структуры (присутствие кроме собственно Стандартов многочисленных Комментариев, Положений, Определений, Правил и др.), а также наличие логических проблем в ряде определений основных понятий. Однако Стандарты USPAP-2005 дают пример четкого изложения материала конкретно по направлениям оценочной деятельности. Таким образом, пренебрегать Едиными стандартами профессиональной оценочной практики США USPAP-2005 как возможным источником и альтернативной по отношению к МСО базой при подготовке национальных стандартов оценки – не следовало бы.

Анализ публикаций в СМИ говорит о том же:

"Соглашаясь в целом с необходимостью перехода к саморегулированию оценочной деятельности па основе механизма преемственности реализуемых новшеств по отношению к действующей системе государственного регулирования, представители оценочного сообщества высказывают опасения относительно предполагаемых национальных стандартов оценки. В частности, в декабре 2004 года Российское общество оценщиков (РОО) представило новый свод стандартов, который предлагается как основа для утверждения в качестве обязательных для всех оценщиков России. Этот свод создан в результате адаптации МСО. Однако существует мнение, что было бы целесообразно принять за основу стандарты профессиональной практики оценки USPAP (Единые стандарты профессиональной оценочной практики)" .

"...Необходимо в срочном порядке рассмотреть стандарты всех оценочных сообществ, действующих на территории России, включая международные, с тем, чтобы выработать национальные стандарты оценки (НСО)" .

Европейские стандарты оценки

Европейские стандарты оценки (ECO) – также представители международных региональных стандартов. Аннотация, доступная в рубрике "Печатные издания" сайта appraisal.am сообщает, что приняты новые ECO 2000, и характеризует четвертое их издание.

Презентация новых European valuation standards , EVS (ECO 2000) состоялась 8 ноября 2000 г. в Брюсселе в рамках генеральной ассамблеи Европейской группы ассоциаций оценщиков, ЕГАО (The European group of valuers associations, TEGoVA ). Стандарты являются обязательными для применения странами Европейского Союза (ЕС), которые должны привести национальные стандарты в соответствие с ECO 2000. Система Евросертификации оценщиков, одобренная ЕГАО (Approved by TEGoVA ), также строилась на основе ECO 2000.

Четвертое издание ECO 2000 включает непосредственно Стандарты, Руководства и Приложения.

Стандарты рассматривают наиболее общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах.

Стандарт 1. Соответствие ECO 2000 другим документам и законодательным актам. Рассмотрена взаимосвязь с МСО и законами ЕС, а также национальными стандартами и законодательствами.

Стандарт 2. Квалифицированный оценщик. Определены требования, предъявляемые к оценщику законодательством ЕС и национальными законодательствами, профессиональными организациями. Указаны нормы взаимоотношений между оценщиком и клиентом, оценщиком и аудитором, изложен Профессиональный кодекс оценщика.

Стандарт 3. Задание на оценку. Рассмотрены условия стандартных и нестандартных заданий на оценку.

Стандарт 4. Базы оценки. Описаны основные принципы, используемые в оценке, стандартные базы оценки; определения различных видов стоимостей (рыночной, справедливой , стоимости в использовании и др.).

Стандарт 5. Оценка для финансовой отчетности. Изложены классификация активов, основания для выбора той или иной базы оценки, требования по раскрытию информации в отчете о результатах оценки. Стандарт также содержит раздел, в котором освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.

Стандарт 6. Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая в связи с выпуском пакета ценных бумаг. Указаны базы оценки, применяемые в данном случае, особые обязанности оценщика, возникающие при проведении такой оценки. Посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. Даны определения таких понятий, как "залоговая стоимость", "специальная стоимость обязательств", а также особые требования к оценщику, такие как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Стандарт требует от оценщика в процессе оценки учитывать наличие токсичных веществ. Рассмотрены вопросы оценки собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей. Приведены определения различных видов имущества (инвестиционное, оцениваемое на базе его продажного потенциала, и др.), а также ликвидационной стоимости.

Стандарт 7. Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды оценки. Посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью па будущую дату, и предполагаемым оценкам. Подчеркнута важность прогнозов в работе оценщика, определена форма их изложения и требования к ним. Раскрыты такие понятия, как "инвестиционная стоимость", "оценка на определенную дату в будущем", "предсказание будущей стоимости". Приведена концепция стоимости при существующем использовании, дано понятие ретроспективной оценки (на дату в прошлом) и оценки в условиях форсированной продажи объекта .

Стандарт 8. Оценка в целях проведения инвестиций. Посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. Рассмотрены вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки в целях инвестирования, квалификации оценщика. Приведены требования к процедуре оценки, даны определения и методология оценки страховых компаний, пенсионных фондов и пр.

Стандарт 9. Отчет о проведенной оценке. Рассмотрены вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки. Приведены требования к отчету, указаны пункты, которые должны содержаться в отчете об оценке.

Помимо представленных стандартов ECO 2000 включают также 13 руководств к ним, дающих указания по интерпретации и практическому использованию общих принципов и методов, изложенных в стандартах. В числе таких методических рекомендаций по оценке присутствуют следующие:

• 1) факторы, влияющие на стоимость;
• 2) оценка специальных объектов;
• 3) оценка машин и оборудования;
• 4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;
• 5) оценка сельскохозяйственных объектов;
• 6) оценка исторических объектов;
• 7) оценка бизнеса;
• 8) оценка нематериальных активов;
• 9) оценка индексов недвижимости;
• 10) международные оценки;
• 11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
• 12) распределение стоимости между землей и зданиями;
• 13) особенности оценки в различных странах.

Кроме того, ECO 2000 содержат девять приложений с дополнительной информацией, представляющей интерес для оценщика. Например, требования к сертификации оценщика, вопросы, касающиеся рецензирования отчетов об оценке и этики оценщика, примеры заданий на оценку, глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.

Отметим, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ECO. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует. Одна из главных особенностей ECO – их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Хочется отметить некоторую "самодеятельность" европейцев в стандартах но отношению к классической теории оценки. Например, в оценке недвижимости в ECO появилась такая классификация видов оценочного износа/устареваний:

"(i ) экономическое устаревание – учитывает фактический срок службы, состояние как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющихся результатом течения времени или прошлой эксплуатации, и вероятную стоимость будущих издержек использования и необходимость затрат на обслуживание в сопоставлении с современными заменяющими объектами;

• (ii ) функциональное устаревание – учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект, созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;
• (iii ) стратегическое устаревание – основываясь на стратегических решениях, предприятие способно сделать устаревшим в любое время определенное производство, а значит, машины и оборудование, задействуемые в технологическом процессе. Это может затрагивать все производство или его часть, даже если оборудование, машины и механизмы могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;
• (iv ) экологическое устаревание – существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и/или контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов".

Каковы последствия такой "самодеятельности"?

• 1. Сформулированы новые, многословные и нечеткие определения устареваний, что трудно назвать вкладом в развитие оценочной науки.
• 2. Введенное экономическое устаревание "схоже" с физическим (оценочным) износом, но использует при этом трактовку "физического износа" в техническом смысле, существующем в машиноведении, по не в оценке. Введенное экологическое устаревание "схоже" с экономическим устареванием. Использование таких "определений" внесет неизбежную путаницу при проведении оценки практикующими оценщиками. "Схожее" здесь вполне можно трактовать и как испорченное традиционное определение.
• 3. Введенный ряд устареваний не представляет собой полную систему. Система не может быть полна, когда не выделен единый принцип ее построения. Она может "дополняться" неограниченно другими видами придуманных устареваний, что приведет к невозможности учета всех этих видов на практике.
• 4. Введенная "система" устареваний при отсутствии единого принципа построения системы приведет к двойному учету этих видов устареваний на практике .

В целом анализ ECO показывает наличие терминологических и методологических отличий европейской оценочной науки от изучаемой в России теории оценки, а также выявляет недостаточную развитость (особенно в том, что касается оценки бизнеса) и отставание процесса стандартизации даже по сравнению с МСО.

В действительности не секрет, что в оценке (особенно бизнеса) Европа несколько отстает от США. Если в Великобритании, Германии, Италии, Греции накоплен некий опыт оценки недвижимого и движимого имущества, реализуемый там сюрвейерами , землемерами и нотариусами, которые теперь называют себя оценщиками, то поле деятельности в сфере оценки бизнеса там прочно занято теми ведущими консалтинговыми и аудиторскими компаниями (Deloitte&Touche , Emst&Young, KPMG и др.), специалисты которых, работая в любой стране, обучены и следуют классической теории оценки и американскому опыту. Болес того, оценщики России осваивали свою профессию именно на материалах семинаров Мирового банка, легших в основу российской оценочной науки, и уровень подготовки на настоящий момент российских оценщиков бизнеса (благодаря деятельности соответствующих учебных вузов и утверждению серьезных программ переподготовки), несмотря ни на что, на порядок выше, чем у их коллег из Европы.

• Из преамбулы МСО, выражающей их миссию.
• Теперь Комитет имеет укороченную аббревиатуру – МКСО, что связано с расширением изначального спектра объектов оценки.
Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочную перспективу, 2006.Бочаров В. Е ., Петров Б. И. Проблемы международной аккредитации и сертификации // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 52 (курсив автора).
• Судьба оценки: жесткие требования, новые стандарты // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 57.
• Сильвестров С. (проф., д-р экон. наук, заслуженный экономист России, действительный государственный советник, Председатель Наблюдательного совета НП НЛСОД). От консолидации – к развитию законодательной базы // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 47 (курсив автора).
• Данный вид стоимости не является оценочным, и его следовало бы отнести в Стандарт 5, а стоимость в использовании – это не вид, а тип оценочных стоимостей. Проблемы, связанные с классификациями, характерны как для ECO, так и для МСО (см. также подпараграф 3.5.1).
• Странно, что определение ликвидационной стоимости при этом дано в предыдущем Стандарте 6.
• В отличие от классической (американской) теории оценки, где такой принцип существует, – он состоит в выявлении источников/причин возникновения износов/устареваиий и позволяет выделить систему независимых видов износов/устареваиий.
• Исторически – это страховые инспекторы Ллойда но морским перевозкам.