Yangi binolarga sarmoya kiritish: qayta sotish uchun studiyalar va kichik kvartiralarni sotib olish. Biz ko'chmas mulkni qayta sotishda pul ishlaymiz: muvaffaqiyatli o'girilish sirlari Uy-joy ko'rib chiqishlarini sotishdan pul ishlash mumkinmi?

2014-yilda ko‘chmas mulk sotib olish orqali o‘z rublidagi jamg‘armalarini saqlab qolgan odamlar tez orada yoqimsiz kutilmagan hodisalarga duch kelishadi - 2016 yildan kuchga kiradigan soliq innovatsiyalari. 1-yanvardan boshlab kvartirani soliq to‘lamagan holda faqat besh yildan so‘ng sotish mumkin bo‘ladi (hozirgidek uch yil o‘rniga). Bu ko'plab investorlarni hozirda faol ravishda naqd pulga kirishga - huquqlarni berish orqali investitsiya kvadrat metrlarini sotishga undamoqda. Dream Realty Moskva ko'chmas mulk agentligining boshqaruvchi hamkori Nadejda Telesh bunday kvartiralarni sotib olishni muhokama qilmoqda.

Bugungi kunga kelib, o'rta muddatli (uch yildan besh yilgacha) investitsiyalar nuqtai nazaridan eng xavfli va qiziqarli - bu xususiy investorlardan yangi binoda kvartira sotib olishdir.

Va buning bir necha sabablari bor:

1) kvartiralarni ijaraga berish biznesi keskin pasayib ketdi va shu nuqtai nazardan tayyor ikkilamchi ko'chmas mulkni sotib olishni ko'rib chiqish juda tavsiya etilmaydi. O'zingiz baho bering: 20 yildan ortiq o'zini oqlash muddati, xizmat ko'rsatish xarajatlari va ijarachilar bilan bog'liq muammolar, ijara stavkalarining pasayganini hisobga olgan holda, ob'ekt aktivdan ko'ra ko'proq mas'uliyatga aylanishiga olib keladi;

2) yangi binolarning katta qismi muzlatilgan yoki vaqt o'tishi bilan almashtirilganligini hisobga olgan holda, o'rta muddatli istiqbolda poydevor chuquridan tortib kommunikatsiyalarni yotqizishgacha bo'lgan har qanday bosqichda investitsiyalar xavfni oshiradi va ularning investitsiyalarini noma'lum muddatga muzlatib qo'yadi. . Bunday holda, biz qazish va uzoq muddatli qurilish bosqichida aniq variantlarni ko'rib chiqamiz.

Shu munosabat bilan, agar biz shaxsiy uy-joy masalasini hal qilish variantini ko'rib chiqmasak, lekin ob'ektning investitsion jozibadorligiga tayansak, xususiy investorlar tomonidan sotiladigan yangi binolarda ikkilamchi ko'chmas mulkka ustunlik berishni tavsiya qilamiz.

Sabab №1: Narx. Yangi uylardagi kvartiralarning narxi bugungi kunda ishlab chiqaruvchining narxidan 5-10% ga farq qiladi. Xususiy investorlarning narxi esa kredit majburiyatlari va sotish rejasi bilan bog'lanmaganligi sababli pastroq bo'lib, ular o'z daromadlarini tuzatishga tayyor, bu odatda dastlabki investitsiyalarning 50% dan 70% gacha.

Bunday ob'ektlarni sotib olayotganda, ta'mirlashga sarmoya kiritish shart emas (ayniqsa, evro va dollarga bog'langan yangi narxlarni hisobga olgan holda).

Bundan tashqari, sotuvchi 2016 yilda kuchga kiradigan soliq qonunchiligidagi o'zgarishlarni kutmasdan pullarini olib qo'yishdan manfaatdor va soliq solinadigan bazani hisoblashni ob'ektning kadastr qiymatiga bog'laydi. Besh yillik soliq imtiyozlarini kutish investorning rejalariga aniq kiritilmagan.

2-sabab: huquqiy xavflarning yo'qligi. Qo'lda yangi olingan mulk va kalitlarning mavjudligi, shuningdek, uchinchi shaxslarning ob'ektga bo'lgan huquqlarining yo'qligi ehtimoli yuqoriligi (har qanday holatda ham tekshirilishi kerak) ob'ektning huquqiy tozaligining shubhasiz dalilidir.

Biz uch yil ichida bir xil holatda, ya'ni "betonda" ko'rib chiqayotgan ob'ektlar o'z egasiga taxminan 30-40% daromad keltiradi, bu yiliga kamida 10% bo'ladi. Bu variant deyarli hech qanday xavf-xatarga duch kelmasdan oqilona foyda olishga tayyor bo'lgan konservativ investor uchun idealdir.

Har holda, biror narsa sotib olishdan oldin, hududning o'sish istiqbollarini, qurilish sifatini, metroning tashqi ko'rinishi ehtimolini, infratuzilmani, avtoturargoh muammolarini va boshqa bir qator omillarni, salbiy oqibatlarini tahlil qilish kerak. mavjudligi yoki yo'qligi bu butun xaridni inkor etishi mumkin.

Nadejda Telesh, ayniqsa, RBC Real Estate uchun

• Qazish bosqichida yangi binoda kvartira sotib olishning afzalliklari
• Iqtisodiy variant: garajlarning yangi binosini qayta sotish

Qayta sotish uchun kichik kvartiralarni (19 - 35 kv.m) sotib olish - bu yangi binolarga sarmoya kiritishning yaxshi usuli, ammo hamma joyda bo'lgani kabi, tuzoqlar ham mavjud.

Strategiyaning mohiyati: yangi binoda kvartira yoki studiya sotib oling (uy foydalanishga topshirilgunga qadar) va bir yoki ikki yil ichida qayta soting. Kichik studiyalar va bir xonali kvartiralar narx bo'yicha eng yaxshi o'sadi va ular ko'proq suyuqlikdir katta kvartiralarga qaraganda.

Ko'p vaqt talab qiladi - faqat uch kun. Kerakli ob'ektni qidirish uchun bir kun, ikkinchi kun - hujjatlarni bankka topshirish, uchinchisi - shartnomani imzolash.

Inqiroz davrida qayta sotish uchun yangi binolarga sarmoya kiritayotganda, bir nechta muhim narsalarni yodda tutish kerak:

• qurilishning oxirgi bosqichlarida yangi binolarni tanlash yaxshidir, chunki tugallanmagan qurilish ehtimoli mavjud;
• ishlab chiquvchilarni diqqat bilan tekshirish kerak;
• ikkilamchi bozorda yangi bino sotish qiyin.

Shubhasiz plyus shundaki, iqtisodiyotdagi turg'unlik davrida yangi uy-joy uchun narx yorlig'i ancha past bo'ladi. Ammo keyin, inqirozdan chiqqaningizda, ko'chmas mulk inflyatsiyani qaytarib oladi, pul esa qadrsizlanadi. Ya'ni, eng yaxshi strategiya inqirozda sotib olish va inqirozdan keyin, narxning eng yuqori cho'qqisida sotishdir.

Endi ko'chmas mulk bozorida asosiy muammo ikkilamchi bozor muzlatilgan, deb hisoblanadi. Qonuniy ravishda, agar siz kvartirani va ishlab chiqaruvchini sotib olgan bo'lsangiz va keyin uni qayta sotgan bo'lsangiz (hatto u erda bir kun yashamasdan), bu ikkilamchi bozorda allaqachon qayta sotishdir. Ikkilamchi ipoteka juda foydali emas va ko'p odamlar yangi binolarni kamroq foiz stavkasida olishni afzal ko'rishadi. Shuning uchun, o'ylab ko'rish mumkin Yangi uylar va ijaraga beriladigan kvartiralarga sarmoya kiritish imkoniyati, va kelajakda allaqachon savdo orqali tranzaktsiyadan chiqing.

Boshqa tomondan, 2018 yil 1 iyulgacha yangi binoni juda jozibali narxda sotib olish mumkin. 218-FZ-ga kiritilgan o'zgartirishlarning kuchga kirishi va DDUni bosqichma-bosqich tark etishi munosabati bilan ekspertlar 2018 yilning kuzida ushbu bozordagi narxlar 20-30 foizga oshishini kutishmoqda. Shunday qilib, endi siz yangi binoda kvartirani eng qulay shartlarda sotib olishingiz mumkin va 1-2 yil ichida qiymatning oshishi standart 30-40% - 50-60% o'rniga ancha ko'p bo'lishi mumkin.

Tasavvur qiling:

Siz 2 100 000 rublga kvartira sotib oldingiz.
6 oy davomida u 2 600 000 - 2 700 000 rublgacha o'sdi.
Hisob-kitoblarga ko'ra, foyda 500 000 rubldan bo'ladi.

Nikolay Mrochkovskiyning seminarining bir qismini tomosha qiling, unda qayta sotish uchun yangi binolarga sarmoya kiritish strategiyasi batafsilroq tahlil qilindi:

(Seminardan parcha – )

Qazish bosqichida yangi binoda kvartira sotib olishning afzalliklari

Qazilgan paytdan boshlab barcha kvartiralarni sotishgacha ko'chmas mulk taxminan 40-50% ga qimmatlashadi. Shuning uchun, hatto ipotekani hisobga olgan holda, ko'chmas mulkni sotib olish foydalidir: biz kredit bo'yicha 7-8% to'laymiz, ko'chmas mulk butun qurilish davrida (1,5-2 yil) 40-50% ga o'sadi. Biz farqni qoldiramiz.

Keling, uy qurish jarayonida yangi binoning narxi qanday oshishini ko'rib chiqaylik. Shunday qilib:

1. Sayt devor bilan o'ralgan va qurilish boshlanishi bilanoq, bu boshlang'ich narx.
2. Ular poydevor qudug'ini qazishdi, poydevorni quyishdi - qo'shimcha ravishda 10% xarajat.
3. Biz birinchi qavatlarni qurdik - yana 10% ortiqcha.
4. Yuqori qavatlar qurib bitkazildi - yana 10% ortiqcha.
5. Ular uyni davlat komissiyasiga topshirishdi - yana 10% ortiqcha.
6. Kalitlar berilgan - yana bir ortiqcha 10%.

Shunday qilib, hisob-kitobni hisobga olgan holda, siz qaysi bosqichda bitimga qo'shilish eng foydali ekanligini hisoblashingiz mumkin. Albatta, bozordagi vaziyatni ham, ularning moliyaviy imkoniyatlarini ham hisobga olgan holda.

Qayta sotish uchun yangi binoda kvartiraning imkoniyatlarini baholash

Ob'ektni to'g'ri baholash uchun avvalo quyidagilarni aniqlashingiz kerak:

1. Qancha xonani olish foydaliroq? Qanday o'lcham?
2. Odnushki, dvushki yoki treshki uchun rentabellikdagi farqlar qanday?
3. Ob'ektning likvidligini qanday ko'rsatkichlar aniqlaydi?

Ushbu savollarga javobni videoda topishingiz mumkin Qayta sotish uchun yangi binoda kvartiraning imkoniyatlarini baholash».

(Seminardan parcha - Ko'chmas mulkda pul oqimi va kapitalni yaratish sirlari)

Yangi binolarga sarmoya kiritishda muvaffaqiyatsiz investorlarning qoniga yozilgan ikkita asosiy qoida:

• ishlab chiquvchilar va uylarni diqqat bilan tanlang, nafaqat rentabellikni, balki xavflarni ham hisobga oling;
• ob'ekt foydalanishga topshirilgunga qadar bitimdan chiqish imkoniyatini o'rganish (sanktsiyalar, buyurtma), shuningdek, zaxira strategiyasini ko'rib chiqing - keyingi lizing uchun yangi binolarga investitsiya qilish.

Va barcha tuxumlaringizni bitta savatga solmang. Agar mablag'larni bir nechta loyihaga bo'lish imkoni bo'lsa, baham ko'ring!

Iqtisodiy variant: garajlarning yangi binosini qayta sotish

Siz ko'chmas mulkni qayta sotish strategiyasini nafaqat yangi inshootlar, balki garajlar bilan ham amalga oshirishingiz mumkin. Agar siz hali kvartiralarni olishni xohlamasangiz, bu ajoyib variant. Barnauldagi Dmitriy Koretskiy hali qurilayotgan garajlarga sarmoya kiritadi. Ularni erta arzon sotib oladi va 2 baravar qimmatga sotadi. Yaqinda Investitsiya hududi investorlarining navbatdagi yig'ilishida U faqat o'z tajribasi haqida gapirdi:

Killer Garage Investing videosini tomosha qiling:

(Yozuv parchasi Moskvadagi Investitsion Territory loyihasi investorlarining jonli uchrashuvi)

Xulosa: variantlar mavjud va ularning ko'pi bor. Asosiysi, tafsilotlarni o'rganish va xavflarni hisoblash!

Uzoq vaqt davomida ko'chmas mulk pulni tejashning eng ishonchli usullaridan biri bo'lib kelgan. Bunday kafolatni puldan ham, oltindan ham, qimmatbaho toshlardan ham kutish mumkin emas. Zargarlik buyumlari va qimmatbaho metallar ko'char mulkdir va ular juda oson yo'qolishi mumkin, naqd pul esa inflyatsiyaga duchor bo'ladi va pul islohotlaridan aziyat chekadi. Uy-joy har doim qimmatlidir. Va hatto foyda olish uchun vosita bo'lib xizmat qilishi mumkin. Agar siz ko'chmas mulkda qanday qilib pul ishlashni bilsangiz, juda haqiqiy va ishonchli biznesni yo'lga qo'yishingiz mumkin. Keling, uning asosiy sxemalarini qisqacha ko'rib chiqaylik.

U qanday ishlaydi

Shunday qilib, biz ko'chmas mulkni sotishdan daromad olamiz. Va nafaqat unda. Turar-joy mulkiga investitsiya qilish boshqa miqyosda va turli yo'llar bilan amalga oshirilishi mumkin. Ya'ni, kvartiralarni sotib olish va qayta sotish, binolarni ijaraga berish yoki xususiy ko'chmas mulk agentligi shaklida o'z vositachilik biznesingizni ochish. Shuningdek, siz tijorat binolarini sotib olishingiz yoki ijaraga olishingiz mumkin. Qayta sotish ob'ekti sifatida boshqa ko'chmas mulk (dachalar) uy-joyning yuqori narxi tufayli kamroq ro'yxatga olingan, ammo ayni paytda talab katta.

Bu usullarning hammasi ham hech kim uchun mavjud emas. Uy sotib olish yoki tijorat fondini ijaraga olish juda va juda katta boshlang'ich mablag'larni talab qiladi. Bunday investitsiyalar asosan tijorat tashkilotlari tomonidan amalga oshirilishi mumkin. Ularning imkoniyatlari orasida o'z loyihasi uchun bank kreditini olish ham bor. Ammo ko'chmas mulk biznesi, ya'ni uni sotib olish va sotish bo'yicha bitimlar bo'yicha daromad ham zarur boshlang'ich kapitalga ega bo'lgan jismoniy shaxs uchun mavjud.

Asosiy xavflar qanday

Ushbu sohadagi asosiy biznes xavf - bu tezda to'lovning yo'qligi va bu bilan bog'liq mumkin bo'lgan yo'qotishlar. Bunday investitsiyalarning eng mashhur turi - keyingi sotish maqsadida uy-joy sotib olish (alohida kvartira). So'nggi yillarda inqiroz va ushbu sohadagi narxlarning pasayishi tufayli bunday operatsiyalarga investitsiyalar hajmi sezilarli darajada kamaydi va 15% dan oshmaydi. Bu 2000-yillarning boshidagi uy-joy portlashidan farqli o'laroq, ortib borayotgan talabning yo'qligi bilan izohlanadi.

Uy-joyga bo'lgan talab ortib borayotgan sharoitda sotib olish uni qayta sotishda ko'p daromad olishni kafolatlaydi. Bu, ayniqsa, o'tgan asrning so'nggi o'n yilliklarida ushbu sohaga bepul mablag'larni kiritishga muvaffaq bo'lganlar uchun to'g'ri keladi. 10-15 yildan so'ng bunday operatsiyalarda foyda o'n baravar ko'p bo'ldi.

Bugungi kunda bunday ta'sirni endi kutish mumkin emas, chunki qisqa muddatda uy-joy talabining (va shunga mos ravishda narxlarning) ayniqsa tez o'sishi davrlari kutilmaydi. Hozirda ichki bozor ancha pasayish bosqichida. Faqat arzon uy-joy ob'ektlari narxining sezilarli darajada oshishi. Katta shaharlarda, jumladan, poytaxtda qimmat ko'chmas mulk yuqori talabga ega emas.

Birgalikda qurilish haqida

Investitsiyalar uchun eng yaxshi variant - yangi binolarda uy-joy. Boshqa ko'chmas mulk ("ikkilamchi mulk") bunday ta'sir ko'rsatmaydi. Qazish bosqichida uyda sotib olish eng arzon bo'ladi. Qurilishning dastlabki bosqichida kvartirani sotib olib, siz uning narxining taxminan 30 foizini tejaysiz. Barqaror bozorda bu daromadning aniq ko'rsatkichi bo'lib, uni hisoblash investorlar uchun juda real deb hisoblanishi mumkin.

Ammo umumiy qurilish tizimining katta xavf-xatarini hisobga olmaslik kerak. Eng dastlabki bosqichda ularning qiymati maksimaldir. Xatarlarni kamaytirish uchun siz faqat etarli tajribaga va mustahkam obro'ga ega ishlab chiquvchilarni tanlashingiz kerak. Buning bilvosita, ammo mutlaq bo'lmagan belgilari 2009 yil 20 dekabrdagi 2012-yilgi Federal qonuni qoidalariga muvofiq faoliyat yurituvchi, ilgari foydalanishga topshirilgan ko'plab ob'ektlar bo'lishi mumkin.

Qaysi kvartiralarni sotib olish kerak

Investitsiyalar uchun zarur bo'lgan miqdorga ega bo'lgan ko'chmas mulkda qanday qilib pul ishlash mumkin? Qaysi kvartirani sotib olish yaxshiroq? Agar siz uni yanada sotishni rejalashtirmoqchi bo'lsangiz, monolit uyni tanlang. Bu mulkning kelajakdagi bozor qiymatini oshiradi. Narx, bundan tashqari, atrofdagi hududning yashashga yaroqlilik darajasiga, infratuzilma sifatiga, maktab, bolalar bog'chasi, shifoxona va do'konlar tarmog'i ko'rinishidagi bir qator zarur ijtimoiy ob'ektlar mavjudligiga bog'liq. transport almashinuvi va Moskvada - metroga yaqinlik va hududning umumiy reyting ko'rsatkichi.

Poytaxtda o‘z biznesini yuritayotganlarga asosiy e’tiborni metro tarmog‘ini qurish va kengaytirish rejalariga qaratish tavsiya etiladi. Moskvada shu kunlarda Moskva halqa yo'lidan tashqarida joylashgan ko'chmas mulkka qiziqish ortdi. Sabablari metro liniyasining sobiq chekka hududiga ulanishda bunday kvartiralar narxining oshishi. Bunday hollarda uy-joy narxi 15-30% ga oshadi.

Shahar atrofidagi ko'chmas mulk haqida nimalarni bilishingiz kerak

Uy-joy narxi nafaqat Moskvada, balki mintaqada ham o'sib bormoqda. Moskva viloyatidagi eng arzon ko'chmas mulk - bu Zelenograddagi yangi binolardagi kvartiralar. Bu shaharning Moskva halqa yo'lidan biroz uzoqligi bilan bog'liq. Bundan tashqari, bu hududning infratuzilmasi Moskvadan yomon emas. Bundan tashqari, joriy yilda metro liniyasini ochish rejalashtirilgan Solntsevo tumanlariga, Yujnoye Butovo, Dmitrovskiy va boshqalarga e'tibor qaratish lozim.

Ko'chmas mulkka sarmoya kiritishning yana bir varianti uni ijaraga berishdir. Ko'chmas mulkni ijaraga berib qanday qilib pul ishlash mumkin? Ijaraga olingan uy-joy deyarli har doim talabga ega. Axir, hamma ham o'z kvartirasini sotib olishga qodir emas. Bunday imkoniyatni rejalashtirayotgan shaxsga bepul ko'chmas mulk ob'ekti (kvartira) yoki boshlang'ich kapital shaklida ma'lum miqdor kerak.

Siz ushbu pulni keyinchalik yetkazib berish uchun tegishli uy-joy ijarasi orqali ishlatishingiz mumkin. Agar kvartirani sotib olish uchun etarli mablag 'bo'lsa, uni keyinchalik ijaraga olishingiz mumkin bo'lsa, biznesingiz muqarrar muvaffaqiyatga erishishini o'ylab ko'ring.

Natija tez orada emas...

Ammo kelajakda ijara uchun kvartirani maqsadli sotib olish eng tezkor biznes emasligini yodda tutish kerak. Uning qaytarilishi unchalik katta emas. Moskvada o'rtacha narxdagi "odnushka" ni sotib olish taxminan o'n besh yil ichida o'zini oqlaydi, ikki xonali kvartira uchun bu muddat o'n olti - o'n sakkiz yilni tashkil etadi va "uch rubllik banknot" ning narxi shundayki, siz qaytib kelishingiz mumkin. sotib olishga investitsiya qilingan barcha mablag'lar, ehtimol, chorak asrdan keyin.

Ipoteka yordamida ko'chmas mulkda qanday qilib pul ishlash mumkin? Va bu mumkinmi? Ipoteka krediti bo'yicha kvartira sotib olish va keyin uni ijaraga berish bilan bog'liq umumiy sxemadan farqli o'laroq, bunday uy-joyning to'lanishi suvni ushlab turmaydi. Bu mulk foizlar bilan juda uzoq kredit to'lovlarini talab qiladi. Jarayon o'nlab yillar davom etadi. Natijada uy-joyning yakuniy qiymati bir necha marta oshirib yuboriladi. Bunday kvartirani ijaraga olish hech qanday aniq foyda keltirmaydi, maksimal kredit to'lovini qoplaydi.

Qanday kvartiralar ijaraga olinadi

Shunday qilib, siz ijaraga olish uchun kvartira sotib olishga qaror qildingiz. Nimani tanlash yaxshidir? Eng mashhurlari bir xonali kvartiralardir. Ular ko'pincha ijara uchun tanlanadi. Bu holda uy uchun talablar juda yuqori emas. Bu ikkala panel bo'lishi mumkin va juda obro'li emas. Agar siz bunday kvartirani kelajakda sotish haqida o'ylamasangiz yoki uni o'zingizning ehtiyojlaringiz uchun ishlatmasangiz, besh qavatli panelli binoda byudjetli uy - bu boshlang'ich investitsiyalarni tejash nuqtai nazaridan yaxshi variant. Biroq, sotishning mumkin bo'lgan istiqbollarini hisobga olgan holda, siz uning maqbul sifatiga e'tibor berishingiz kerak.

Ko'pincha, bunday kvartiraning yakuniy istiqboli investor oilasining yosh avlodining kelajakdagi uyiga aylanishdir. Shu ma'noda, uy-joyga sarmoya kiritish oqilona va istiqbolli qadamdir. Bola balog'atga etgunga qadar, kvartira o'zini o'zi to'laydi va narxini ko'p marta oshiradi. Hali talab qilinmagan uy-joyni ijaraga berish orqali siz dastlabki sarmoyani qaytarasiz va o'g'lingiz yoki qizingiz uchun deyarli bepul, katta yoshdagi ajoyib qimmatbaho sovg'a qilishingiz mumkin bo'ladi.

Agar pul bo'lmasa

Boshlang'ich kapitalning bir tiyiniga ham investitsiya qilmasdan ko'chmas mulk biznesini boshlash mumkinmi? Biz sizni hafsalasi pir bo'lishimiz kerak - bu g'oya bepul narsalarni sevuvchilar uchun amalga oshirib bo'lmaydigan ertaklardan biridir. O'zingizning kvartirangizni ijaraga berishga qaror qilsangiz ham, uni munosib holatga keltirish zarurligi haqida o'ylang. Ya'ni, yaxshi kosmetik ta'mirlash narxi talab qilinadi.

Shuningdek, investitsiyalar mos variantlarni izlash, sotib olingan ob'ektlar uchun uy-joy kommunal xizmatlari uchun qisman yoki to'liq to'lash va boshqalar uchun talab qilinadi. Shuning uchun, dastlabki mablag'larsiz, bu biznesda hech narsa qilish mumkin emas.

Moskva ko'chmas mulk - oltin koni?

Uy-joy narxi o'ta yuqori bo'lgan poytaxt mahalliy aholi uchun bunday daromadlar bo'yicha eng istiqbolli joy hisoblanadi. Oddiy moskvalik uchun ko'chmas mulkka sarmoya kiritishning eng keng tarqalgan varianti - bu ijara haqi bir necha baravar yuqori bo'lgan Moskva viloyati shaharlaridan birida ijaraga olingan uyda yashash uchun ko'chib o'tish bilan yaxshi hududdagi o'z kvartirasini juda munosib pulga ijaraga berishdir. pastroq.

Ba'zilar qimmat Moskva ko'chmas mulkini sotishga va Moskva viloyatida arzonroq narsalarni sotib olishga qaror qilishadi. Pulning farqi tijorat yollash maqsadida qo'shimcha binolarni ijaraga olishga investitsiya qilinadi. Poytaxt kvartirasi, qo'shimcha ravishda, yotoqxonaga aylantirilishi va kun davomida ijaraga olinishi mumkin. Ma'lumki, chakana ijara narxlari uzoq muddatli ijara bilan taqqoslanmaydi.

Boshqa variantlar

Sizning ixtiyoringizda qo'shimcha yashash maydoni bo'lmasa va kutilmaganda ko'chmas mulkda qanday qilib pul ishlash mumkin? Agar siz bir vaqtning o'zida "dvushka" yoki "treshka" da yashasangiz va bitta xona bo'sh qolsa, bu bepul yashash maydoni ijaraga berilishi mumkin.

Ba'zi "kvartira" ishbilarmonlari kvartiralarni ataylab sotib olishadi, eng ko'p "o'ldirilgan" ni tanlashadi - hech qanday ta'mirsiz, ko'pincha dahshatli holatda. Qoida tariqasida - spirtli ichimliklar va boshqa lumpenlarning sobiq mulki. Bunday uy-joyning bozor qiymati o'rtacha qiymatdan bir oz pastroq va munosib ta'mirlash uchun qo'yilgan mablag'ni keyingi sotishda sezilarli "qo'shimcha" bilan qaytarish mumkin. Axir, kvartiraning ichki holati potentsial xaridor e'tibor beradigan birinchi narsadir. Ko'pchilik maqsadli ravishda ta'mirlangan uy-joy izlaydi, chunki ular o'z-o'zidan chalkashishga kuch yoki xohishga ega emas va buning uchun pul to'lashga tayyor.

Bunday kasb bor

Ko'chmas mulkda noldan qanday qilib pul ishlash mumkin? Eng arzon investitsiya usuli qaysi? Ehtimol, bu erda biz xususiy rieltorlik haqida gapirishimiz mumkin. Kvartira operatsiyalarida vositachi boshlang'ich kapitalni talab qilmaydi, chunki bunday daromad printsipi mijozdan ko'rsatilgan xizmatlar uchun komissiya foizini olishdir. Ammo bu biznesni oson va oddiy deb bo'lmaydi. Ko'chmas mulk faoliyatini tanlaganlar juda ko'p ma'lumotni o'rganishlari, shahar bo'ylab faol harakat qilishlari, ko'plab potentsial mijozlar bilan muloqot qilishlari kerak, ularni izlash bitta tadbirkor uchun ko'plab professional reklama agentligiga qaraganda qiyinroq. o'zini reklama qilish imkoniyatlari.

Rieltordan epchillik va kirib borish qobiliyatidan tashqari, yaxshi muloqot qobiliyatlari va psixologik qobiliyat talab etiladi. Bunday holda, birinchi natijalarni bir yildan oldin kutish mumkin. Va shuning uchun, birinchi navbatda, bunday faoliyatni faqat qo'shimcha daromadlar asosida amalga oshirish mantiqiy - kelajakdagi biznesni rivojlantirishda dastlabki qadam sifatida.

Kvartiralarni qayta sotish - bu foydali biznes g'oya. G'oyaning mohiyati uzoq vaqt davomida ta'mirlanmagan, eski yog'och derazalar, eski sanitariya-tesisat bilan jihozlangan eski kvartirani sotib olishdir.

Bunday kvartira shunga o'xshash yangilangan uy-joyga qaraganda ancha arzon. Lekin har bir egasi kvartirani sotishdan oldin ta'mirlashga sarmoya kiritish imkoniyatiga ega emas.

Ammo kvartirani qayta sotish kompaniyasi bunday resurslarga ega, keling, batafsilroq ko'rib chiqaylik:

Kvartiralarni qayta sotish bo'yicha biznesni qanday tashkil qilish kerak?

Kompaniya bir necha kishini ish bilan ta'minlashi kerak. Boshlang'ich kapitalsiz bunday kompaniyani ochish mumkin bo'lmaydi. Kvartira egasi bilan shartnoma tuzish imkoniyati mavjud, kompaniya unga o'z narxida sotishda yordam beradi va u kvartirani o'zi uchun ta'mirlaydi va qayta sotadi. Ammo odam sizni tashlamasligiga kafolat yo'q. Ushbu sxema bo'yicha siz kvartirani sotib olish uchun pulsiz kompaniya ochishingiz mumkin.

Biroq, har qanday sxema bo'yicha, salqin ta'mirlash uchun pul hali ham kerak. Agar siz 1 000 000 rublga kvartira sotib olsangiz, uni ta'mirlash uchun 200 000 rubl sarmoya kiriting va uni 1 500 000 rublga soting. Bir necha kishidan iborat kompaniya qulay yashashi uchun oyiga 2 ta kvartirani qayta sotish kifoya.

Shtatda siz mijozlarni qidiradigan, ular bilan saytga sayohat qiladigan yaxshi savdo menejeriga, ko'chmas mulkni arzon sotib olishning foydali variantlarini qidiradigan rieltorga, shuningdek, ta'mirlash guruhi va dizaynerga ega bo'lishingiz kerak.

Sifatli ta'mirlashni amalga oshirish muhimdir. Ba'zi odamlar agentliklar bilan ishlashni yoqtirmaydilar, keyin siz mulk egasiga uning uy-joyi haqida shaxsan aytib berishni kechirishingiz mumkin. Aytgancha, agar xaridor ta'mirlashni o'z xohishiga ko'ra qayta tiklamoqchi bo'lsa, kompaniyangizning mutaxassislari unga yordam berishi mumkin.

Jinoyatga bormaslik, o‘z kvartirasini bekorga sotishga tayyor odamlarni aldashga urinmaslik kerak. Biznesning mohiyati - kvartirani ta'mirsiz, uyni obodonlashtirishsiz va keyinchalik foydali farq bilan qayta sotishsiz sotib olish. Halol pul topish har doim qiyinroq, lekin vijdoningiz toza bo'ladi.

Kvartiralarni qayta sotish uylarni qayta sotish bilan birlashtirilishi mumkin, ammo ta'mirlash uchun ko'proq vaqt kerak bo'ladi, chunki hududni obodonlashtirish, bog'lar ekish, yo'llar yotqizish, nafaqat ichki bezatish, balki fasad bilan ham shug'ullanish kerak bo'ladi. binoning.

“Kommersant” ma’lumotlariga ko‘ra, 2017-yilda uy-joy bozori, ayniqsa, bahorning o‘zida o‘z qiymatining 20 foizini yo‘qotgan hashamatli ko‘chmas mulkning asosiy segmenti o‘sishda davom etmoqda.

Ikkilamchi bozor biroz sekinroq pasaymoqda.

Biroq, iqtisodiy tendentsiyalari bilan tanish bo'lgan barcha kishilar savdolashib narxlarda uy-joy sotib olish boshlanadi. Nega? “Chunki hamma iqtisodiy o‘sish 2017-yil oxirida boshlanishini kutmoqda.

Arzon bo'lganda sotib oling, qimmat bo'lganda soting. Demak, bu haqda o'ylash vaqti keldi.

Uy-joy operatsiyalarining dolzarbligi haqida qisqacha

Birlamchi va ikkilamchi uy-joy narxlarining doimiy pasayishi hisobga olinsa, ko'chmas mulkda qanday qilib pul topish mumkinligi haqidagi maqola to'liq mos kelmaydi. Ammo bu faqat birinchi qarashda.

Ko'chmas mulk bozori haqiqatan ham beqaror, ammo tiklanishning ma'lum belgilarini ko'rsatadi.

Shunday qilib, umuman olganda, u pasayishni davom ettirdi, lekin ajablanarlisi shundaki, biznes-klass uy-joy bozori 30% ga o'sdi. Chakana ko'chmas mulk va ofis markazlarining narxi ham o'sib bormoqda (garchi faqat Moskvada).

Ammo bu biznesning mutlaqo boshqa vazn toifasi bo'lganligi sababli, biz tijorat ko'chmas mulk segmentini ko'rib chiqmaymiz - kam odam bunga qodir.

Shuningdek, biz ikkilamchi er bozori haqida batafsil to'xtalmaymiz, chunki u nafaqat qulab tushdi, balki amalda umidsiz bo'lib qoldi (ba'zi hududlar bundan mustasno).

Gap shundaki, qishloq xo‘jaligi erlari va shaharda auktsionlarda davlat tomonidan arzon narxlarda sotiladi va shuning uchun ikkilamchi bozorda talab unchalik yuqori emas – nega ortiqcha to‘lash kerak?

Yotoqxona- Bu oddiy mehmonxonani sotib olishga qodir bo'lmaganlar uchun bir oz yaxshilangan xonali uy. So'nggi paytlarda ular talabalar orasida juda mashhur.

Bunday daromadlarning mohiyati shundan iboratki, ko'p xonali kvartira ikki yoki hatto uch qavatli to'shaklar bilan jihozlangan, keyin esa xonalar emas, balki uxlash joylari ijaraga beriladi.

Bunday joy odatda juda arzon, ammo bitta xonada, xuddi qalay qutidagi spratlar kabi, ko'plab mehmonlarni joylashtirish mumkin, bu yaxshi rentabellikni ta'minlaydi, bu hatto an'anaviy mehmonxonachilarning daromadidan ham oshib ketishi mumkin.

Shunday qilib, agar siz 5-6 kishini bitta xonaga joylashtirsangiz, kuniga 1000 rublgacha olishingiz mumkin.

Ba'zi ommaviy tadbirlarda, masalan, futbol chempionati yoki Olimpiada o'yinlarida, daromad soatiga 1000 rublgacha o'sishi mumkin, ammo bunday imkoniyatlar juda kam uchraydi, garchi ba'zi investorlar allaqachon keyingi dunyo uchun yotoqxonalar uchun arzon kvartiralarni qidirmoqdalar. futbol chempionati.

PS. To'g'ri, bu erda bir nuance bor - qonunga ko'ra, bunday ommaviy hisob-kitoblar rasman faqat noturarjoy fondida amalga oshirilishi mumkin - bu maxsus tijorat ko'chmas mulkini talab qiladi.

Ammo, agar pul topish istagi va buning uchun imkoniyatlar mavjud bo'lsa, unda nega harakat qilmaslik kerak?

Ijara va sublizing shartnomalaridan foydalanadigan sxema sizga bir vaqtning o'zida bir vaqtning o'zida ko'plab odamlarga uy-joy ijaraga berish imkonini beradi - bu xuddi shu yotoqxonaning paydo bo'lishini anglatadi.

Asosiy kamchiliklardan biz kvartirani ta'mirlashning tez yomonlashishini va doimiy tozalash zarurligini nomlashimiz mumkin, ammo bu katta shaharlar aholisi uchun yaxshi daromadlar yoki temir yo'l stantsiyalari yaqinidagi ko'chmas mulkda pul topish bilan qoplanadi.

Kvartirada xonani ijaraga olish shunga o'xshash, ammo to'shak emas, balki xona yoki butun xonadon ijaraga olinadi. An'anaviy kvartiralarni ijaraga berishdan farqli o'laroq, bunday mulklar tijorat mulki maqomiga ega bo'lishi kerak va bu cheklovlarni yotoqxona bilan bir xil tarzda aylanib o'tish juda muammoli bo'ladi.

Turar-joy bo'lmagan ko'chmas mulkda qanday qilib pul ishlash mumkin?

Maqolani to'liq qilish uchun garajlar, to'xtash joyi va quti kabi noturarjoy ko'chmas mulkni ijaraga berish haqida hech bo'lmaganda qisqacha aytib o'tish kerak.

Bunday binolarni ijaraga olish (ayniqsa, sublizing) bo'yicha millioner bo'lish muammoli, ammo qo'shimcha daromad hali hech kimni bezovta qilmadi.

Faraz qilaylik, sizda kooperativda quti yoki garaj yoki siz foydalanmoqchi bo'lmagan qo'shimcha to'xtash joyi bor. Aytaylik, sizning ikkita mashinangiz bor edi, lekin inqiroz paytida siz ikkinchisini sotgansiz, endi esa joy bo'sh.

Bundan tashqari, daromad ehtiyojlari uchun garaj yoki hatto bir nechtasini sotib olishingiz mumkin.

To'liq huquqli garaj 2017 yilgi narxlarda taxminan 300 000 rublni tashkil qiladi. Agar bo'lsa, u 200 000 rublgacha bo'ladi. Uning ijarasi oyiga 4-6000 rublni tashkil qiladi.

Bunday "investitsiya portfelini" to'lash uchun juda ko'p vaqt kerak bo'ladi, lekin inflyatsiya va devalvatsiya haqida unutmang.

So'nggi 10 yil ichida rubl juda pasayib ketdi va ijara narxlari ko'tarildi. Ya'ni, buni daromad sifatida emas, balki kelajakda kapitalingizni tejash uchun qilish mantiqan. Garaj bo'lishi mumkin va u holda sotish.

Bundan tashqari, qishloq joylarda turli xil omborlar va texnik binolar, issiqxonalar va boshqalar xuddi garajlar kabi ijaraga berilishi mumkin.

Ko'chmas mulkda boshlang'ich kapitalsiz qanday qilib pul ishlash mumkin?

Passiv daromad yaratishning barcha sirlari videoda ochib berilgan:

Xo'sh, 2017 yilda Rossiyada ko'chmas mulkda qanday qilib pul topish mumkin?

Qisqasi, juda ehtiyotkorlik bilan va juda ehtiyotkorlik bilan.

Biroq, 2015 yilgi inqirozdan so'ng, vaziyat yaxshilana boshladi, ya'ni o'ylash vaqti keldi ko'chmas mulkda qanday qilib pul ishlash mumkin- turar joy yoki tijorat unchalik muhim emas.

Aytganimizdek, siz narxlar pasayganda sotib olishingiz kerak (hozirgidek) va ko'tarilayotganda sotishingiz kerak, bu prognozlarga ko'ra, 2017 yilning to'rtinchi choragida sodir bo'ladi.

Foydali maqola? Yangilarini qo'ldan boy bermang!
Elektron pochtangizni kiriting va pochta orqali yangi maqolalarni oling