КОД. Техно наука
Генерален директор на ANF-рейтинг LLC

Методът на пазарно извличане изглежда определя най-адекватната стойност на коефициента на капитализация за недвижими имоти.

Както е известно, коефициентът на капитализация е:

където:
K - коефициент на капитализация;
Чод 1 - предсказуемото количество чисти оперативни доходи;
С 0 оценка на имота към датата на оценката;
Чод 0 е текущото количество чист оперативен доход на датата на оценяване;
t - годишен темп на нарастване на нетните оперативни доходи.

Поради факта, че данните за пазарните стойности на чистия оперативен доход, като правило, отсъстват в един достъпен оценителя, след това за извличане на пазара трябва да използвате размера на таксата за наем. В този случай прогнозната връзка придобива формата:

където:
И 1i - предсказуем наеми за I-ти обект на недвижими имоти;
И 0i - размера на наем за I-ти обект на недвижими имоти към датата на оценката;
С 0i - цената на I-ти обекта на недвижими имоти към датата на оценката
и 1 - средния пазарен коефициент на подаване на обект за недвижими имоти;
2 - средна пазарна стойност оперативни разходи наемам;
n - броя на обектите на недвижимите имоти, според информацията, за която се извършва извличане на пазара.

Изменението за загуби в събирането на наеми обикновено не се взема предвид, тъй като понастоящем в огромното мнозинство от случаите, практиката на таксуване на авансови плащания от наемателя или формирането на връщания фонд, поради наемателя, в Размерът на таксите за наем за определен период (обикновено 1 ... 3 месеца).

При определяне на пазарната стойност, оценката на оперативните разходи на наема трябва да се има предвид, че обикновено комунални услуги Напълно или частично платени по наема. Електроенергията и комуникационните услуги най-често се зареждат. Строго говорейки, на оперативни разходи е необходимо допълнително да се вземат предвид приспаданията за ремонт, които на практика, като правило, не се произвеждат.

Брутният бъбречен мултипликатор (BPM) е средната пазарна ценова връзка с потенциалния или валиден брутен доход. определен изглед Имот.

Показано е, че при изчисляване на стойността на BPM, може да се използва средно (пазарни) стойности и стойност за съответния сегмент на пазара на недвижими имоти. Очакваната зависимост от определението на BPM има формата:

където:
Към BPM - коректив коефициент в зависимост от параметрите на пробите от стойностите на продажните цени и наемни цени за обекти за недвижими имоти;
С P0 - средната цена на продажбите на недвижими имоти;
P0 е средната наемна цена за недвижими имоти.
Стойността на коефициента на VRM зависи от обхвата на образците на стойностите на наемните цени и стойността на обектите на недвижимите имоти и е дадена в таблица. един.

Маса. 1. Стойностите на коефициентите към VRM

Очакваната зависимост за определяне на BPM има подобна структура с зависимост (1) за изчисляване на коефициента на капитализация. Провеждане на подобни аргументи, дадени за BPM B, може да се получи следната зависимост от изчисление за определяне на коефициента на капитализация:

В същото време стойностите на коефициента на К са представени в таблица. 2, което е транспонирана матрица на таблицата. един.

Маса. 2. Стойностите на коефициентите до

Като се вземат предвид последната връзка, очакваната зависимост да определят коефициента на капитализация придобива формата:

Характеристиката на получената зависимост от сетълмента е, че тя включва само безразмерни параметри, които характеризират съответния сегмент на пазара на недвижими имоти.

Маса. 2. величината на коефициентите към X до VRM

В същото време, за достатъчно тесен сегмент на пазара, който се характеризира с малка извадка от пробата, може да се приеме, че стойността K до X до BPM \u003d 1 (диапазон от клетки, в който с грешка на Не повече от 10% може да се вземе това състояние, боядисано).

В бъдеще факторът на фонда за възстановяване на очаквания обект на недвижими имоти, например, от пръстенния метод, може да бъде определен чрез скоростта на рентабилност (дисконтиране) от получения коефициент на капитализация.

Горните отношения потенциално позволяват използването на следните методи (алгоритми) при оценката на стойността на недвижимите имоти:

• като част от подхода на доходите, за определяне на коефициента на капитализация (отстъпка) въз основа на пазарни данни за съответния сегмент на пазара на недвижими имоти;
• като част от подхода на доходите, използвайте стойността на коефициента на капитализация (отстъпка), получени чрез координиране на стойностите, определени от кумулативната конструкция и метода на добива на пазара;
• в рамките на сравнителния подход, да се използва кумулативно изграден процент на дисконтиране, за да се определи BPM или да координира получената VRM със стойност, определена въз основа на пазарни данни.

Трябва да се подчертае, че стойностите на BPM и коефициента на капитализация характеризират неспецифичния оценен обект, но настоящата ситуация на разглеждания пазарен сегмент. Ето защо, когато ги изчислява, е неприемливо да се използват коригираните стойности на аналоговите обекти и е необходимо да се използват наличните данни за разглеждания пазарен сегмент. В същото време, за да се намали обхватът на отдалечените при изчисленията на първоначалните стойности на наема и разходи, пазарският сегмент може да бъде някак например, например офис площи на 1-ви етажа на жилищни сгради в района на метростанция Москва. Москва. Единственото ограничение за "привеждането в съответствие" на пазара е размерът на пробата, която обикновено не трябва да бъде по-малка от 7 ... 8 елемента.

Заключения:

1. Тя се основава на допустимостта на средните продажни цени и наемите в рамките на съответния пазарен сегмент за изчисляване на коефициента на капитализация на недвижимите имоти от добив на пазара, което дава възможност значително да се разшири възможността за прилагане на приложимостта този метод.

2. Функционалната взаимозависимост между коефициента на капитализация и брутният бъбречен фактор разширява възможностите за изясняване на тези ценности за съответните сегменти на пазара на недвижими имоти в оценката.

Литература

1. Оценка на имота. Ед. А. Г. Гразанова, М. А. Федотова. М., Финанси и статистика, 2005
2. Есипов В. Е., Маховиков Г, А, Терекхова V. V. Оценка на бизнеса. 2-ро издание. C-PB, Peter, 2006
3. речник.finam.ru/dictionary.
4. Фоменко А. Н.

Метод на извличане на пазара

Метод на извличане на пазара. Методът на извличане на пазара предполага оценка на дисконтов процент въз основа на анализа на действителния добив, получен от инвеститорите, когато инвеститорите инвестиции в подобни обекти на недвижими имоти. Този метод Позволява на най-обективно оценката на рисковете и изчисляване на скоростта на рентабилност на недвижимите имоти, обаче, е необходимо да се получи надеждна информация за сравними обекти.

Информацията трябва да съдържа информация за покупната цена, стойността на годишния доход на сегмент от времето, сравним с анализирания период от прогнозния обект, както и цената на следващата продажба. След извършване на необходимите корекции, които увеличават сравнимостта на аналозите с прогнозния обект, е необходимо да се изчисли индикатор IRR. Тъй като този показател е дисконтов процент, който изравнява размера на намаления доход, включително обрат, с първоначални инвестиции в недвижими имоти, той може да се разглежда като доходност на инвеститора. Дисконтът за прогнозния обект е средна стойност за избрани за изчисляване на аналозите.

Въпреки това, използвайки метода за изчисляване на вътрешната скорост на възвръщаемост (IRR), за изчисляване на дисконтовия процент в оценката на недвижимите имоти, трябва да се помни, че следните недостатъци на този показател са неизбежни:

• 1) многократна стойност за повтарящи се големи изходящи потоци пари върху обекти;
• 2) възможността за получаване на отрицателен вълст, който не може да се използва в по-нататъшен анализ, тъй като отразява степента на загуба на инвестиции;
• 3) предположение за реинвестиране на дохода от подобни обекти при прогнозната скорост на IRR;
• 4) сложността на прилагането на показателя, ако обектите са придобити с участието на банков кредит с минимална част от собствения си капитал. Положителният финансов ливъридж може значително да наруши реалната рентабилност на обекта;
• 5) несравним гледки паричен потокИзбрани за очакваното недвижимо имущество и вида на паричния поток, използван за изчисляване на вътрешната скорост на рентабилност. Оценката на недвижимите имоти се извършва въз основа на паричен поток към данъчни облекчения и IRR обикновено се изчислява на случаен принцип.

В същото време професионалното използване на информация за избраните аналози може да даде добри резултати и ще позволи обективно да се оцени необходимото ниво на рентабилност.

Метод на кумулативна конструкция

Метод на кумулативна конструкция. Методът на кумулативна конструкция определя размера на дисконтовия процент чрез постоянно кумулация (добавяне) на рисковете, разкрити на прогнозния обект. Методът на кумулативна конструкция е универсален и се използва за оценка на различни имуществени съоръжения - бизнес, нематериални активи и т.н. Въпреки това, съставът на премиите е индивидуален. Промоциите се изчисляват за риск от инвестиции в прогнозен обект, ниво на ликвидност, управление на инвестициите.

i \u003d R. б. + R.1 + R.2 + R.3 + S.,

където R. б. - безрискова честота на рентабилност: R.1 - награда за ликвидност; R.2 - Премиум за риск от инвестиции в прогнозния обект; R.3 - Награда за управление на инвестициите.

Награда за риск от инвестиции в очаквания обект. Наградата за риск от инвестиции в конкретни недвижими имоти отчита възможните промени в стойността на обекта в бъдеще, поради загубата на потребителски имоти.

Коефициентът на капитализация е лихвеният процент, който се използва за превръщане на годишния доход до цената. От икономическа гледна точка, степента на капитализация отразява степента на рентабилността на инвеститорите, като се вземат предвид рисковете от обекта и възможната промяна в стойността на съоръжението в бъдеще.

За да се определи степента на капитализация, беше използван метод за пазарен екстракция. В този метод не е разпределено да се изчисли темпът на възвръщаемост на капитала и доходите на капитал и пазарните данни за сравними и дела на цената на обекта на недвижимите имоти в бъдеще и рискове.

Където NOI I. - чист оперативен доход i.- Аналогов обект; V I. - цена за продажба на I-тия обект - аналог; н.- брой подобни обекти в недвижимите имоти.

Като аналози за изграждане на пазарна добив, бяха избрани помещенията, съответстващи на обект на назначаване на оценката (в нашия случай, обекти на офис дестинация), която е оправдано, от гледна точка на конструктивно планиране на характеристиките и най-доброто използване на оценката обект. Изборът на обекти на аналози за изчисляване на коефициента на капитализация се извършва въз основа на базата на обекти на търговски информационни и аналитични отдел "оценица". Основните условия за избор на обекти за изчисления са:

1. Обектите са представени на пазара както в продажба, така и под наем;

2. Предлага се предметът да продава / отдаде под наем за един период от време.

3. Броят на разглежданите двойки не трябва да бъде по-малък от 5

За изчисления е необходимо да се прилага редица корекции, като например "отстъпка за договаряне", "отчитане на загубата от престой" ("инсунергия"), оперативни разходи.

Анализ на средните отстъпки за договаряне при наемане и продажба на недвижим имот и офис в Екатеринбург въз основа на консултации с представители на различни агенции за недвижими имоти. В резултат на анализа, набор от отстъпки за брега се определя при продажба на търговски и офис недвижими имоти, което е 5 - 15%, средната стойност е 8%, а обхватът на отстъпките за договаряне при наемане на търговия и офис Недвижими имоти са 2 - 11%, средната стойност е 6%.

Изчислява се прогнозните разходи за експлоатация на очакваните недвижими имоти. Периодични разходи за осигуряване на нормалното функциониране на обекта и възпроизвеждането на дохода се наричат \u200b\u200bоперативни разходи. Като цяло практическото разбиране на оперативните разходи включва разходите за поддържане на помещенията. На първо място, разходите за сметки за комунални услуги, почистването на територията и т.н., като се има предвид, че по-голямата част от разходите в съоръжения с една организирана система за управление не са включени в нивото на отдаване под наем, след това според такива обекти, оперативните разходи не са извадени При изчисляване на Чи, за да се избегне двойно отчитане на ефектите от оперативните разходи. Въз основа на анализа на пазарния сегмент, по отношение на всеки от избраните коефициенти на коефициента на капитализация на такива обекти, се прилага типичен сегмент на обиколка за съотношение и процент на експлоатационен разход за полезен под наем. При определяне на нетното оперативно потребление (Чод), с обосновка на чисто оперативно потребление, стойността на празен ход е взета предвид в размер на 10% от PVD и размера на оперативните разходи в размер на 18% от PCD според преговорите с агенции за недвижими имоти и редица управляващи компании.

8. Печеливш метод за определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти

Дисконтиране на парични потоци. Пряка капитализация

Печеливш подход (DP)

Методът на капитализация на доходите се основава на оценката на настоящите (днешните) разходи за бъдещи ползи, които се очаква да въведат операция и евентуална продажба в бъдещите недвижими имоти.

Капитализацията на доходите е процесът на преизчисляване на потока на бъдещи доходи в крайна стойност, равна на сумата на текущите им разходи. Тези стойности вземат под внимание:

1) сумата на бъдещите доходи;

2) при получаване на доход;

3) Продължителност на получаването на дохода. Принципите, които са в основата на ДП:

Of Очаквания;

♦ заместване.

Има два основни метода, използвани при оценката на недвижимите имоти, които носи доход:

1) пряка капитализация;

2) дисконтиране на парични потоци.

Основните понятия на двата метода са чист работен доход (Чод или Н.Oi.) и коефициент на капитализация R..

При прилагане на ДП, се използват финансови отчети на собственика:

Of Опростен баланс;

♦ Доклад за паричните потоци, реконструиран от оценителя за целите на икономическия анализ на приходите и разходите.

Коригираният доклад за паричния поток има четири нива на доходи.

1. Потенциален брутен доход (PVD):

♦ минус изменението на нивото на изтегляне и загуба при събиране на плащания;

♦ Плюс, други доходи, свързани с нормалното функциониране на имота.

2. действителен ефективен брутен доход (DVD): \\ t

♦ минус текущите оперативни разходи (Tor);

♦ минус резерват за заместване (RZ). (TOR + RZ \u003d или - оперативни разходи).

3. Чист работен доход (Чод):

♦ служба за дълг (OD) - процентното плащане и погасяване на основната сума;

♦ минус капиталови разходи (kz):

♦ ремонт;

♦ Капиталови резерви;

Of Назначително покритие;

♦ Брокери на Комисията под наем.

4. Паричен поток към данъчно облагане (PNDS) Приходи от собствен капитал (DSC).

Метод на директен капитализация (IPC)

Цената на обекта се определя по формулата

където съм чист доход (Чод), V - цената на обекта на имота; R е коефициентът на капитализация.

МПК схема за кандидатстване:

1) определят размера на стабилизиран Чод за 1 година (като правило чрез осредняване на дохода за няколко години), \\ t

2) определя стойността на коефициента на капитализация R.,

3) Разделете chod на R с формула.

Предимствата на IPC:

♦ Лесни селища,

♦ Малко предположения;

Of Отразяване на пазарния статус;

Of Дават особено добри резултати за постоянно функциониращ обект на недвижими имоти с малки рискове (сграда с един наемател и дългосрочен лизинг).

IPC не трябва да се използва, когато:

Of Няма информация за пазарни сделки; Неприложими теоретични методи за определяне на R;

Of Целта не е в стабилен режим (строителство или реконструкция),

Of Целта е подложен на сериозно унищожение в резултат на природно бедствие или пожар.

Методи за определяне на коефициента на капитализация:

1. Метод на добив на пазарна (пазарен екстракт).

2. Аналитичен метод (кумулативна конструкция R).

3. Методи за анализ на ипотечни инвестиции (при използване на заемния капитал).

4. Метод на изследване (проучване на експерти на пазара на недвижими имоти).

Структура на коефициента на капитализация

R \u003d ron + rof,

когато RON е коефициент на приходи на капитал, ROF е коефициентът на капитализация (връщане на капитал).

Когато кумулативната конструкция R в Рон се вземат предвид следните фактори:

Of компенсация за безрискови ликвидни инвестиции (включително инфлация), \\ t

Of компенсация за риск (включително държава);

Of компенсация за ниска ликвидност,

Of Компенсация за управление на инвестициите;

♦ дорник до прогнозираното увеличение или намаляване на стойността на актива.

Методи за реконструкция

1. Прав (метод на пръстена).

2. Единна анюитет при формирането на компенсационен фонд по ставка на приходи от инвестиции (метод на INVUD).

3. Еднакво рента за формиране на компенсаторния фонд за безрисковия лихвен процент (метод Xioscold). Обща формула за определяне на коефициента на капитализация:

R \u003d y o + d o (sff (y; n),

където You on е цената на приходите от инвестициите; D 0 - фактор за промяна на разходите; на процент на доходите при формирането на фактор на фонд за възстановяване; N е броят на доходните периоди, SFF () е фактор на Фонд за възстановяване.

Метод за дисконтиране на парични потоци

Цената на имота се определя по формулата

където п е последователността на периода на парични потоци; н. \u003d 0 ..., n; Cf n - паричен поток в н.- период; i. - Отстъпка.

Схема за използване на метода:

1. Разгледайте прогнозата и симулирате паричните потоци за целия период на функционирането на прогнозния обект на недвижими имоти (за т.нар. Прогнозен период).

2. Разделете разходите за връщане - размерът на приходите от препродажбата на имота в края на периода на изказване.

3. Разгледайте дисконтов процент.

4. Дизактични парични потоци и разходи за връщане при текущата стойност на имота (по време на оценката).

Ползи от метода:

♦ се счита за най-добрия теоретичен метод;

The Отчитаме динамиката на пазара,

The отчита неравната структура на приходите и разходите;

♦ Работи, когато доходите и пазар са нестабилни;

♦ Работи, когато обектът е в процес на изграждане или реконструкция.

Недостатъци:

Of Вероятност за грешка при прогнозиране;

♦ Достатъчна сложност;

♦ Тихо "съчувствие" оценител.

Цени на капитализация, дисконтиране

Степен на капитализация R O. Използва се в метода на пряк капитализация в съответствие с формулата:

където V са разходите; NOI е представителна стойност на очаквания нетен оперативен годишен доход (Чод).

Степента на капитализация включва темп на доход до капитал (инвестирани средства или първоначална инвестиция) и скоростта на възвръщаемост, която отчита компенсацията на първоначално инвестираните средства.

Подобно на всеки процент на приходите, цената на капитализация, преди всичко, отразява рисковете, които са подложени на инвестирани в този актив. Приходи, които носят недвижими имоти, трябва да отговарят на две групи икономически интереси: физически интереси (земя, подобрения) и финансови интереси (собствен капитал, привлечен капитал). Финансовите интереси отразяват естествената икономическа ситуация, когато придобият актив под формата на недвижими имоти привлечени средства. Съответно, при анализа на недвижимите имоти в приходите, е необходимо да се оценят тези интереси, като всяка от които съответства на процента на капитализиране.

Проценти на капитализация

Отстъпка (Процент на печалба, скорост на връщане) се използва във втория метод на капитализация - метода на дисконтирания паричен поток. Общият израз за определяне на цената е както следва:

където i. - отстъпка;

Fv. - цената на препродажбата в края на срока на собственост (връщане);

n е период на собственост;

л. - номер на период на плащане.

Разходите се определят като сума от текущите разходи за приходи за всеки период и връщане, изчислени в съответната ставка. Отстъпка i. в противен случай се нарича скорост на възвръщаемост на инвестициите. Тази стойност също характеризира ефективността на инвестициите. Той взема предвид целия кумулативен доход (приходи върху инвестиции и приходи от промяната в стойността на актива), в съответствие с времето и рисковите фактори, първоначалните инвестиции и прилагания икономически ефект. Трябва да се разглежда дисконтов процент, като се вземат предвид факта, че капиталовият пазар, пазарът на ценни книжа и пазар на недвижими имоти единна система Инвестиционни инструменти. Единството на тази система, по-специално, се определя чрез единни критерии за подбор: риск и добив. Тези критерии отразяват ставките на доходите (по-специално степента на капитализация и дисконтовия процент), като са техните функции. Изборът на дисконтов процент се основава на анализа на наличните алтернативни инвестиционни опции със сравними нива на риск, т.е. Този процент се счита за алтернативна капиталова стойност.

Подобно на степента на капитализация, степента на печалба за инвестиционния проект като цяло следва да се вземат предвид индивидуалните финансови интереси, включени в капиталовата структура. Всеки от тези интереси е неговата печалба:

Y 0 - процент на печалба (откат), като се вземат предвид приходите за целия размер на инвестициите;

E е степента на печалба, която отчита доходите, които идват в капитала на собствения капитал;

Y m е печалбата, която отчита доходите, които попадат върху привлечени средства (само за лихвени плащания), в противен случай се нарича лихвен процент по кредита.

Скоростта на възвръщаемост, или просто възвръщаемостта, разглеждана като дисконтов процент, отчита приходите и промяната в първоначалния капитал за целия преглед на целия период, така че тази стойност се нарича още крайна възвръщаемост. Въпреки че степента на капитализация и дисконтът са независими параметри, при определени условия има функционална връзка между тях.