Международные стандарты оценки мсо действующая редакция. Международный комитет по стандартам оценки имущества, мксои

Международные стандарты оценки МСО 2003-05 1

2. Основные акценты доклада 3

Радикальное изменение и гармонизация стандартов 3

Особая позиция США и отношение к американским стандартам 4

Переход на МСФО 5

3. Принятая модель бухгалтерского учета по Справедливой стоимости 7

Комментарий РОО. 7

4. Стандарт 3 (МСО 3) из Свода стандартов оценки (ССО РОО) 2-03-2005. Составление отчета об оценке 9

Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности 9

условия заключения договора , примерный перечень вопросов для проведения оценки 12

6. ССО РОО 2-04-2005. Методология применения оценки. Оценка для финансовой отчетности 15

Определения Международных стандартов оценки 15

Определения МСФО. 15

7. ССО РОО 3-11-2005ю Методическое руководство по оценке №11 (МР 11). Экспертиза оценок 17

Введение 17

Область применения 17

Определения 18

Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности 19

Руководство 19

Дата вступления в силу 20

Приложение 3 (ECO 2003). Рецензирование отчетов об оценке другого оценщика 21

Введение 21

Процесс рецензирования 21

Рецензия на отчет об оценке 22

^

Международные стандарты оценки МСО 2003-05

Уважаемые коллеги, гости и участники 2-го Международного оценочного форума!1. Введение

Представляемый доклад посвящен стандартам оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005) и подготовлен при участии Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и Научного Совета «Стратегия управления национальным имуществом» при Отделении общественных наук Российской академии наук.

Свод стандартов оценки предназначен для применения в Российской Федерации, а также в партнерском сообществе с организациями оценщиков стран СНГ, - в полном соответствии с принятыми:

Международными стандартами оценки (МСО 2003-05) - «Белая книга»;

Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003) - «Синяя книга»;

А также с официально включенными в МСО формулировками из новейших Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО 2004).

Международные и европейские стандарты оценки приняты соответствующими неправительственными организациями: ^ Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) и Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) .

Российское общество оценщиков (РОО) является членом обеих этих организаций. На основе официально полученных прав, РОО осуществляет перевод и издание МСО и ЕСО на русском языке.
^

2. Основные акценты доклада

Главное, на что я бы хотел обратить внимание уважаемых коллег и гостей Форума, - это отражение Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) в Международных стандартах оценки.

Я думаю, что значительная часть присутствующих – люди, так или иначе связанные с бизнесом. Многие из них помнят о переоценке основных фондов в конце 90-х. И, наверняка, вспоминают это время с удовольствием!

Введение с 2005 года во всем мире перехода на МСФО не обойдет стороной и Россию. Для оценщиков это означает огромный этап работы.

Однако, для того, чтобы этот этап пройти, недостаточно имеющихся на сегодня навыков и знаний. Что нужно еще - частично отражено в Международных стандартах, и я надеюсь обсудить это в течении ближайшего часа.

А теперь несколько слов, почему для оценочного сообщество важно принятие МСО и МСФО
^

Радикальное изменение и гармонизация стандартов

Главный результат, который к настоящему времени достигнут в мире (при особой позиции США), заключается в том, что после изменений в МСО (оценщики их называют «Белой книгой») и в ЕСО (оценщики их называют «Синей книгой») сложилось единое понимание основополагающих принципов оценки стоимости имущества.

Этим принципам теперь следуют практически все национальные организации оценщиков, включая те, в которых давно сформированы собственные стандарты оценки.

Старейшая и самая авторитетная в мире организация оценщиков - Королевский институт сертифицированных сюрвейеров (RICS, Великобритания) - в новом издании своих стандартов, которое оценщики называют «Красной книгой», поддержала новации МКСО в части оценок для финансовой отчетности и для целей кредитования.

А это означает одновременное признание радикальные изменений, произошедших за эти годы в другой «Красной книге» - в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО); которые в свою очередь были согласованы с Международной организацией, объединяющей комиссии по ценным бумагам (МООКЦБ).

Особую роль в становлении нового экономического мышления играет профессиональная оценочная деятельность. Новейшая практика оценки стоимости имущества, признает «мирное сосуществование», прежде всего:

^ Рыночной (справедливой) стоимости имущества, которая «отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа» (МСО), а также она является «объективно установленной стоимостью в обмене на заданную дату» (ЕСО);

^ Инвестиционной стоимости или «ценности» имущества «для конкретного инвестора или группы инвесторов, при установленных целях инвестирования стоимости» (МСО), и она является «стоимостью в использовании, основанной на субъективной, имеющей нерыночное происхождение оценке экономической полезности актива для предприятия» (ЕСО).

Профессиональный язык оценщиков стал тем полигоном, на котором проходят испытание основные понятия (категории) политэкономии (или «экономике»), а также других экономических дисциплин, прежде всего, финансов и бухгалтерского учета, банковского дела и анализа инвестиций, корпоративного управления.

В стандартах оценки теперь проведено четкое размежевание между стоимостными оценками и натуральными (или техническими) оценками - прежде всего, для добывающих отраслей и для техники.

Тогда, в восьмидесятые годы, «справедливая оценка» (предполагавшая обмен) понималась как выражение «народнохозяйственного подхода к оценке эффективности», а индивидуальная для предприятий оценка (использования ресурсов) - связывалась с так называемым «хозрасчетным подходом». И каждому подходу отводилась его собственная особая роль - точно то же самое реализовано в современной методологии при оценке Рыночной (справедливой) и Инвестиционной стоимости одного и того же имущества.

Главное препятствие для освоения МСФО (при переходе на эти стандарты бухгалтеров, т.е. представителей самой массовой экономической профессии) и МСО заключается в том, что бухгалтеру или оценщику необходимо иметь собственное профессиональное мнение и ясно формулируемые суждения (сперва - в словах, а уже потом - в цифрах и в «денежном выражении»).

Гармонизация стандартов оценки с профессиями бухгалтера и аудитора приобретает особое значение в связи с тем, что с января 2005 года во всем международном сообществе, а также и в России, во всех перечисленных сферах начнутся запланированные преобразования, связанные с переходом на международные стандарты.
^

Особая позиция США и отношение к американским стандартам

Как подытожил недавно Председатель МКСО Джон Эддж: «Ничто не может быть действительно глобальным без включения самой большой в мире экономики.

США не приняли МСФО. США не признает соглашение о Справедливой стоимости. Активы записываются по амортизируемым историческим затратам (в переводах на русский язык бухгалтеры неточно называют их - то первоначальной, то остаточной, то восстановительной стоимостью ). Вопрос о том, как активы должны «признаваться» в бухгалтерском балансе - это один из ключевых вопросов, которые должны быть решены».

Из авторитетных источников известно, что, отказавшись от «гармонизации» стандартов, американцы - при всех разговорах об их сближении - исключают переход своей финансовой отчетности к справедливой (рыночной) стоимости.

Коалиция, образованная семью организациями оценщиков США и Канады «намеревается поощрять использование понятий, связанных с рыночной стоимостью, и помогать в ускорении упрощения и конвергенции международных и американских стандартов финансовых отчетности». Но перспектива глобальной гармонизации даже не рассматривается.

В практике экономических измерений американцы используют простейшие предпосылки, считая - и не без оснований - свою институционально-рыночную систему столь совершенной, что она обеспечивает близость к теоретической концепции «совершенной конкуренции».

Действительно, такого нет ни в одной другой стране мира. И если с этим согласиться , то становится понятно, почему в США текущая рыночная стоимость близка к амортизируемым историческим затратам, которые на практике можно измерять проще и надежней. Хотя для оценщиков, конечно, сокращается пространство для применения своих знаний и умений. Поэтому действия американских оценщиков по завоеванию «места под солнцем» сильно отличается от поведения оценщиков во всех других странах.

Все это очень важно знать российским оценщикам, которые с 1993 года делали отчеты по американским стандартам. В отношении экономической теории знание американских работ и данных исследований исключительно важно. Однако, чем ближе к практической работе бухгалтеров или оценщиков, тем опаснее пользоваться американскими стандартами и, особенно, шаблонами , без твердой уверенности в том, что их методологические основы соответствуют российским условиям.

Поэтому Российское общество оценщиков, сделав переводы в 1996-98 годах, в последующем перестало заниматься переводом и применением стандартов Фонда оценки (USPAP), а также стандартов других американских организаций оценщиков, и полностью переключилось на работу с методологически развивающимися МСО и ЕСО.
^

Переход на МСФО

Огромную роль в развитии самостоятельности отечественных оценщиков, их компаний и саморегулируемых организаций сыграл Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Сейчас Министерством экономики и развития подготовлен и представлен в Государственную Думу РФ проект Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В проекте предусмотрено, что российские Федеральные стандарты оценки разрабатываются на основе Международных стандартов оценки , издаваемых Международным комитетом по стандартам оценки , они утверждаются уполномоченным органом, а саморегулируемые организации оценщиков разрабатывают для своих членов внутренние правила оценочной деятельности в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

Принятие ^ Свода Стандартов Оценки отвечает интересам отечественной экономики и позволяет нашей стране участвовать на равных в международном сотрудничестве по всему спектру экономических измерений.

В 2005 году произойдут существенные изменения в оценочной деятельности, связанные с ожидаемым началом много раз срывавшегося перехода на окончательно признанный перевод на русский язык Международных стандартов по финансовой отчетности (МСФО) . Этот перевод выполнен в конце ноября 2004 в Лондоне специальной группой, и пока еще не известна реакция бухгалтерского сообщества на предлагаемый им новый профессиональный язык.

Недавно появились сообщения, что российское Правительство намерено само утверждать перевод текста стандартов по финансовой отчетности на русский язык, а это неизбежно будет связано со всеми остальными экономическими стандартами, в том числе и по оценочной деятельности. Но все международные организации по экономическим измерениям являются неправительственными, никакие российские государственные организации не могут в них участвовать и оказывать влияние на содержание обновляемых и дополняемых международных стандартов. Поэтому необходимо, чтобы российские профессиональные организации сами начали бы оказывать влияние на формирование международных стандартов, будучи уверенными, что они будут применяться и в России.

Национальный Совет по оценочной деятельности в Российской Федерации летом прошлого года подписал Соглашение о сотрудничестве с Фондом «Национальная организация по стандартам финансового учета и отчетности » (НСФО). В этом соглашении первейшей задачей обозначено согласование глоссариев бухгалтерских и оценочных терминов.

Но суть проблемы заключается в происходящем изменении методологических основ экономических измерений, а прежде всего - в переосмыслении отечественных и освоении новейших в мире научных разработок, в том числе, касающихся профессионального языка. В отношении особенностей русского языка для экономических измерений - пока научных работ вообще не велось. Теперь отечественные научные организации смогут использовать Свод стандартов оценки 2005, для того чтобы обеспечить осмысление и решение этой проблемы - вместе с теми организациями и отдельными специалистами, которые практически занимаются оценочной деятельностью.

В данном Обращении выражена позиция, которую разделяют члены двух Советов -Национального Совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и Научного Совета «Стратегия управления национальным имуществом» при Отделении общественных наук Российской академии наук (сокращенно, Научный Совет РАН).
^

3. Принятая модель бухгалтерского учета по Справедливой стоимости

Бухгалтерский учет по Справедливой стоимости - принятая модель, Сентябрь 2004г.

(Новости - от Председателя МКСО)

Бухгалтерский учет по Справедливой стоимости одобрен Советом по Международным стандартам финансовой отчетности как предпочитаемая база для измерения активов.

С введением МСФО во многих частях мира, а 2005 г. - для всех компаний в Европейским союзе, включаемых в публичный листинг, жизненно важным становится правильное применение Справедливой стоимости.

СМСФО и Совет по стандартам финансового учета (ССФУ) сотрудничают между собой, чтобы попытаться гармонизировать соответствующие стандарты бухгалтерского учета . Вопрос о том, как активы должны «признаваться» в бухгалтерском балансе - это один из ключевых вопросов, которые должны быть решены.

Одновременно ССФУ проводит свое собственное исследование по Справедливой стоимости, и недавно оно выпустило проект для обсуждения.

СМСФО определяет Справедливую стоимость как:

«сумму, за которую состоялся бы обмен актива или установленного обязательства между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами в коммерческой (arm " s - length ) сделке».

На основе опыта предложено, чтобы была иерархия измерений - с четырьмя уровнями установления Справедливой стоимости.

Уровень 1 определяется прямой ссылкой на наблюдаемую рыночную цену . В случае отсутствия этого - Уровень 2 - требуется принятие некоторой модели, чтобы рассчитать рыночную цену. Уровень 3 - относится к фактически заплаченной цене (не принимая никаких убедительных свидетельств о том, что это нерепрезентативно). Уровень 4 -допускает методы с использованием особых, полученных в самой организации, данных, которые могут быть надежно рассчитаны и которые не противоречат ожиданиям рынка.

^ Международные стандарты оценки (МСО) определяют Рыночную стоимость как:

«расчетную сумму, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой (arm"s-length) сделке после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения;

Оценщик произвел (или не произвел) личную инспекцию имущества;

Никто, кроме лиц указанных в отчете, не обеспечивал профессиональной помощи в подготовке отчета.

5.1.12. Включать имя, профессиональную квалификацию и подпись Оценщика.

5.2. Когда отчеты об оценке передаются электронным способом, Оценщик должен предпринять разумные шаги для защиты целостности данных/текста в отчете и гарантирования, что при передаче не будет допущено ошибок. Программное обеспечение должно обеспечивать безопасность передачи.

5.2.1. Должны отражаться характер, дата и время передачи, также как назначение, дата и время приема. Программное обеспечение должно позволять подтверждение качества передачи данных и текста и соответствие переданной и принятой информации, а также содержать утверждение, что отчет не может быть прочитан никем, кроме автора.

Оценщик должен обеспечивать защиту цифровой подписи (подписей) и полный контроль Оценщика посредством паролей (ПИН-кодов), технических устройств (охранных карт) или других средств. Подпись, зафиксированная на отчете электронным способом, считается аутентичной и означает тот же уровень ответственности, что и письменная подпись на бумажном экземпляре отчета.

^ Подлинная электронная и/или бумажная копия отчета , переданная электронным способом, должна сохраняться Оценщиком в период, требуемый законами государства, но в любом случае не менее пяти лет. Файлы записей отчетов, передаваемых электронным способом, могут храниться на электронных, магнитных или других носителях. Замечание: документ должен содержать подпись!

Форма представления Отчета определяется оценщиком и клиентом на основании инструкций и спецификаций конкретного задания на оценку.

Для всех отчетов об оценке вся необходимая документация должна храниться в рабочих файлах для обеспечения результатов и заключений оценки и должна сохраняться на период не менее 5-ти лет после завершения оценки.
^

5. Стандарт 3 (ЕСО 2003). Приложение 5. Примерные условия заключения договора , примерный перечень вопросов для проведения оценки

Содержание

Наименование и адрес оценщика

Дата отчета

Уважаемые господа,

Ниже приводится задание на оценку объекта для целей:

Объект оценки:

^ Источники информации: Дополнительная информация по юридическим вопросам,

Связанным с объектом оценки может быть получена от...., информация по вопросу

Бухгалтерского учета от....

^ Осмотр объект оценки: Организацию осмотра объекта обеспечит...

Классификация объекта оценки: Объект оценки может быть классифицирован

Следующим образом в зависимости от цели оценки: занятый собственником (для целей оценки бизнеса), инвестиционный (для целей определения доходности или отдачи на капитал), избыточный по отношению к бизнесу, котируемые акции, определенные как оборотный капитал и т.д.

^ Дата оценки: дата оценки, дата отчета и даты осмотра должна быть следующими:

Дополнительные требования: Требования относительно компетентности в соответствии с разделами ^ Стандарта 2. (04-15) настоящих стандартов (независимостью оценщика и страхование его профессиональной ответственности), использование ЕСО, дата завершения оценки и т.д.

^ Специфическое содержание отчета: Пожалуйста, обеспечьте следующее содержание отчета (следующий список не является исчерпывающим, а только примерным):

Описание: расположение, характер ремонта, транспортная доступность, дренаж участка, социально-экономические факторы и т.д.

^ Основание или базы оценки как они определены в Европейских стандартах
оценки:

Рыночная стоимость;

Стоимость при существующем использовании;

Стоимость при альтернативном использовании;

Амортизированные затраты замещения;

Стоимость при принудительной продаже;

Расчет стоимости при существующем использовании;

Оценка на дату в будущем или ретроспективная оценка, и т.д.

Оценка машин и оборудования.

^ Обзор рынка: включая оценку рыночного потенциала объекта недвижимости, потенциальных параметров изменения конъюнктуры рынка, существующих тенденций , устаревания, и т.д.

Предположения, включая доступность определение рыночного потенциала объекта оценки, предположения относительно наличия «гудвилла», ремонта, городского планирования, источники информации относительно сроков аренды, лицензий, проблем окружающей среды, и т.д.

Что касается проблем окружающей среды, то должны быть сделаны следующие предположения, которые Вы ни при каких обстоятельствах не должны менять:

Мы были проинструктированы, относительно того, что для целей данной оценки, не существует никаких загрязнений или что стоимость работы по дезактивации является несущественной величиной по отношении к величине стоимости объекта оценки;

Мы не имеем никакой информации о каком-либо исследовании или отчете, указывающей на присутствие загрязнений или опасных материалов;

Мы не выполняли никакого исследования о прошлом или будущем использовании земли под объектом оценки или окружающих земель, для установления факта загрязнения оцениваемого объекта при таких использованиях или от окружающих участков. Заключение о стоимости сделано на основании этих допущений;

Никакая ответственность не предполагается в случае обнаружения каких-либо загрязнений, ни за отсутствие экспертизы или научных знаний, необходимых для выявления загрязнений. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на оцененном объекте или на любом соседнем участке, или что возникли ограничения на использование объекта, которое может вызвать загрязнения, то во всех таких случаях итоговая стоимость может снизиться.

Относительно ремонта были сделаны следующие предположения:

Мы не выполняли какую-либо техническую экспертизу зданий, мы также не исследовали те части здания, которые закрыты или недоступны для осмотра. Мы считаем, что такие части здания находятся в исправном состоянии. Мы не можем выражать какое-либо мнение о состоянии не осмотренных частей объекта, и отчет не должен рассматриваться как подтверждение того, что каркас и несущая структура здания исправны.

Финансовые данные; Пожалуйста, приведите в отчете данные об аренде, стоимости строительства, денежном потоке, ставках дисконтирования и нормах доходности, при этом там, где это возможно, проведите соответствующие вычисления и анализ на чувствительность, риск и т.д.

Планы, фотографии и приложения: Пожалуйста, приложите к отчету все необходимые карты и планы местности, планы здания (если это необходимо), данные третьих лиц, а также документы различных согласований, лицензии, и т.д.

Публикация результатов, ответственность третьих лиц и конфиденциальности - возможности оценщика и контроль использования отчета заказчиком. Вы можете не согласиться формой данного параграфа, и в вашем отчете данное утверждение может быть сокращено. Однако вы должны принять следующие предложенные ограничения по отчету:

Ни целое, ни любая часть этого Отчета об оценке /сертификата об оценке ни или любые ссылки на данные документы не могут быть включены в любую публикацию, проспект или инструкцию, и изданы без письменного одобрения оценщиком формы и контекста такой публикации. Этот отчет является конфиденциальным для Вас и ваших

Профессиональных консультантов и может быть использован для единственной цели , заявленной выше. Мы не можем принимать никакую ответственность, если это отчет будет использован кем-либо еще для заявленных или иных целей.

Что касается конфиденциальности, то мы дополнительно требуем, чтобы никакая публикация или ссылка не были сделаны на основании этого отчета без нашего письменного согласия на форму и содержание.

^ Налогообложение и используемая валюта: Вы должны заявить о предположениях сделанных в отчете относительно налоговых последствий проведенной оценки. Вы должны предположить, что никакая ответственность перед налогами не возникает. Оценка будет представлена в валюте страны расположения объекта оценки, при этом пересчет в валюты других стран будет производиться по курсу на дату оценки

^ Оплата услуг оценщика: согласованная плата за вышеупомянутую работу

Составит Без учета командировочных расходов, карманных расходов, и НДС

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы или по пунктам, изложенным в письме, то обратитесь к автору этого письма. Иначе подтвердите, пожалуйста, принятие Вами инструкций, содержащихся в данном письме.

Искренне ваш,

Название и должность (полностью).

Контрольный перечень оценки

Введение

Стандарт 9 подробно рассматривает вопросы, которые оценщик должен рассмотреть в своем отчете. Данный Стандарт должен читаться вместе со Стандартом 9. Следующее основные вопросы должны быть рассмотрены оценщиком при подготовке отчета по стоимости в использовании:

Задание, дата и цель оценки;

Основание на проведение оценки, включая тип и определение стоимости;

Возраст активов их классификация;

Идентификация активов, их местоположения, и дата и степень их осмотра;

Нормативная база;

Любые специальные предположения и ограничивающие условия;

Производства, машины и оборудование;

Сообщение о соответствии оценки стандартам ЕСО;

Другие вопросы, относящиеся к оценке.
^

6. ССО РОО 2-04-2005. Методология применения оценки. Оценка для финансовой отчетности

Текст данного стандарта приводится в сокращенном виде.

Определения Международных стандартов оценки

3.1. Рыночная стоимость. Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. (МСО 1, п. 3.1).

3.2. Амортизированные затраты замещения (АЗЗ). Нынешние затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физического износа и релевантных (имеющих отношение к делу) имеющих отношение к делу форм устаревания и оптимизации.

Улучшения. Здания, сооружения или изменения ландшафта, имеющие постоянный характер, и вовлекающие затраты труда и капитала, и имеющие целью улучшить полезность и стоимость имущества. Улучшения имеют различный характер использования и срок экономической жизни.

^ Специализированное имущество. Имущество, которое редко (если когда-либо) продается на открытом рынке, кроме как путем продажи бизнеса или организации, частью которых оно является из-за его уникальности, возникающей вследствие специализированного характера зданий, их конфигурации, размера, местоположения и иных обстоятельств.
^

Определения МСФО.

3.5. Справедливая стоимость. Сумма, за которую актив может быть обменен или могут быть погашены обязательства, в сделке между осведомленными и мотивированными сторонами, при условии свободной сделки (МСФО 16, п. 6).

3.6. Амортизируемая сумма. Затраты на создание/приобретение актива или иная сумма, подставляемая на место затрат в финансовых отчетах за вычетом ее остаточной стоимости (МСФО 16, п. 6).

3.7. Остаточная стоимость. Расчетная сумма, которую организация получила бы в настоящее время от реализации актива после вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст и состояние , ожидаемые в конце срока его полезной службы (МСФО 16,6.).

^ Имущество, занимаемое собственником. Имущество, которое держит собственник (или арендатор по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей. (МСФО 40,5).

^ Инвестиционное имущество. Имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то и другое), которое держится (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала или и того и другого, а не для:

А) использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для
административных целей, либо

Б) продажи в ходе обычного бизнеса. (МСФО 40, 5.).

^ Учетная сумма. Величина, по которой актив отражается в балансе после вычитания
любой накопленной амортизации и накопленных убытков от ослабления
(МСФО 16, п.6; МСФО 36, п.6).

Амортизация (обесценение либо погашение). Систематическое распределение
амортизируемой суммы актива во времени его полезного использования. (МСФО 16,
п.6, МСФО 36, п.5).

^ Справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу. Сумма, которую можно
получить от продажи актива или подразделения, приносящего денежный доход при
условии справедливой сделки между осведомленными и свободными сторонами, за
вычетом затрат на ее осуществление (МСФО 36, п.6).

^ Чистая стоимость реализации. Расчетная цена продажи в рамках обычного ведения
бизнеса за вычетом затрат на выполнение работы и предполагаемых затрат,
необходимых для продажи (МСФО 2, п.6). Чистая стоимость реализации относится к
чистой сумме, которую организация ожидает реализовать от продажи запасов в рамках
обычного ведения бизнеса. Справедливая стоимость отражает сумму, за которую те же
самые запасы можно было бы обменять в сделке между хорошо осведомленными и
мотивированными покупателями и продавцами на рынке. Первая соответствует
специфике организации, вторая - нет. Чистая стоимость реализации для запасов может
и не быть равной справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу (МСФО 2,
п. 7).

^ Возмещаемая сумма. Возмещаемая сумма актива или подразделений, приносящих
денежный доход, является большей из двух величин:

Ее справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу и ее стоимости в использовании (МСФО 36, п. 6).

^ Переоцененная сумма. Справедливая стоимость актива на дату переоценки за
вычетом любого последующего накопления амортизации и последующих
накопленных убытков от ослабления (МСФО 36, п. 31).

^ Основные средства. Осязаемые активы, которые:

А) находятся у предприятия для целей использования в производстве или поставок
другим для производства услуг или продуктов, для сдачи в аренду, или для
административных целей;

Б) как ожидается, будут использованы в течение более одного производственного
цикла (МСФО 16, п. 6).

^ Стоимость в использовании. Текущая стоимость будущих денежных потоков,
которая, как ожидается, будет получен от актива или подразделения, приносящего
денежные доходы (МСФО 36, п.6).
^

7. ССО РОО 3-11-2005ю Методическое руководство по оценке №11 (МР 11). Экспертиза оценок

Введение

1.1. Экспертиза оценки представляет собой экспертизу работы Оценщика, проводимая другим Оценщиком, выражающим независимое суждение.

1.2. В силу необходимости обеспечения точности, уместности и качества отчетов об оценках, экспертиза оценки стала составной частью профессиональной практики. В экспертизе оценки рассматриваются корректность, непротиворечивость, обоснованность и полнота оценки.

Экспертиза оценки может потребовать участия экспертов со специальными
знаниями в области строительства, доходов от имущества, в вопросах права и
налогов или проблем окружающей среды.

Экспертиза оценки обеспечивает проверку достоверности рассматриваемой
оценки с акцентом на:

очевидную адекватность и релевантность используемых данных и
наведенных справок;

Уместность применяемых методов и способов;

Проверку того, являются ли анализ, мнения и заключения уместными
и обоснованными;

Проверку того, является ли представленный продукт в целом
соответствующим Общепринятым принципам оценки или превосходит их.

1.3. Экспертизы оценок проводятся по разнообразным поводам, в том числе это:

1.3.1. комплексное обследование («дью дилидженс»), требуемое для финансовой
отчетности и управления активами;

Свидетельства экспертов в судебных разбирательствах и аналогичных ситуациях;

Основания для решений бизнеса

Определение того, соответствует ли отчет регулятивным требованиям, когда:

оценки используются как часть процесса ипотечного кредитования,
особенно ипотек, застрахованных и регулируемых государством;

Необходимо проверить, соответствовали ли Оценщики регулятивным
стандартам и требованиям в пределах своей юрисдикции.
^

Область применения

Требования в настоящем Международном руководстве применяются к разработке и отчетам об экспертизе оценок.

Соблюдение настоящего руководства возложено на Оценщика, который в рамках полномочий по надзору и управлению подписывает экспертное заключение об оценке, тем самым, принимая на себя ответственность за содержание настоящего экспертного заключения.

Определения

3.1. ^ Экспертиза оценки. Задание на оценку, которое охватывает ряд типов и целей. Основная черта, присущая всем экспертизам оценок, состоит в том, что Оценщик выносит беспристрастное суждение при рассмотрении работы другого Оценщика.

Экспертиза оценки может поддержать то же заключение о стоимости, подвергаемое экспертизе, или же ее результатом может быть несогласие с заключением относительно этой стоимости. Экспертизы оценки обеспечивают проверку достоверности по оценке , а также проверку работы Оценщика, который ее разработал, в том, что касается знаний, опыта и независимости Оценщика.

В некоторых государствах экспертиза оценки может также установить обновление, выполненное Оценщиком той же оценочной фирмы, которая провела первоначальную оценку.

Организации по оценке во всем мире проводят различие между разными типами экспертиз, например, административные экспертизы (экспертизы соблюдения), технические экспертизы, настольные экспертизы, полевые экспертизы, экспертизы, призванные гарантировать, что оценка проведена в соответствии с профессиональными стандартами (где принимаются базы оценки, используемые в рассматриваемой оценке), экспертизы, которые собирают общую рыночную информацию для поддержки или опротестования заключения о стоимости, и экспертизы, которые проверяют конкретные данные в рассматриваемой оценке с сопоставимыми данными из выборочной группы,

^ Административная экспертиза (экспертиза соблюдения). Экспертиза оценки, проводимая клиентом или пользователем услуг по оценке, как обеспечение должной добросовестности, когда оценка должна использоваться для целей принятия решений, таких, как андеррайтинг, покупка или продажа имущества. Оценщик может при случае проводить административную экспертизу для оказания помощи клиенту в выполнении этих функций. Административная экспертиза также предпринимается для гарантии, что оценка соответствует всем требованиям или превосходит все требования по соблюдению или указаниям конкретного рынка или превосходит их и, как минимум, соответствует Общепринятым принципам оценки (ОПО).

^ Техническая экспертиза. Экспертиза оценки, проводимая Оценщиком для формирования заключения относительно того, являются ли анализ, мнения и заключения в подвергнутом экспертизе отчете уместными, обоснованными и приемлемыми.

3.4. ^ Настольная экспертиза. Экспертиза оценки, ограниченная данными, представленными в отчете, которые могут или не могут быть подтверждены независимо. Обычно проводится с использованием контрольного списка пунктов. Рецензент проверяет точность расчетов, обоснованность данных, уместность методологии и соблюдение указаний клиента, регулятивных требований и профессиональных стандартов. См. также Полевая экспертиза.

^ Полевая экспертиза. Экспертиза оценки, которая включает обследование внешней части, а иногда и внутренней части рассматриваемого имущества и, возможно, обследование сопоставимых объектов имущества, для подтверждения данных, представленных в отчете. Обычно проводится с использованием контрольного списка, который охватывает пункты, проверяемые при настольной экспертизе, и может также включать подтверждение рыночных данных, исследования для сбора дополнительных данных и проверку программного обеспечения, используемого при подготовке отчета. См. также Настольная экспертиза.

^ Отчет аудитора. Письменное заявление, которое описывает сферу аудиторского
обследования, суммирует полученные сведения и выражает заключение аудитора
относительно точности финансового отчета при представлении финансового состояния компании за конкретно указанный период.
^

Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Взаимосвязь между стандартами финансовой отчетности и практикой оценки рассматривается в МПО 1.

Руководство

5.1. При разработке экспертизы оценки Оценщик-эксперт должен:

5.1.1. идентифицировать клиента и предполагаемых пользователей Экспертизы оценки, предполагаемое использование мнений и заключений Оценщика-эксперта и цель задания ; идентифицировать рассматриваемое имущество, дату Экспертизы оценки, оцениваемые в рассматриваемом отчете интересы в имуществе и собственности и дату действия заключения в рассматриваемом отчете и Оценщика (Оценщиков), которые завершили рассматриваемый отчет;

Идентифицировать пределы процесса экспертизы, который предстоит выполнить;

Идентифицировать все допущения и ограничительные условия в Экспертизе оценки;

Разработать заключение относительно полноты рассматриваемого отчета в пределах работы, применимой к заданию;

Разработать заключение относительно видимой адекватности и уместности данных и любых уточнений;

Разработать заключение относительно уместности используемых методов и способов и разработать причины для согласия или любого несогласия с рассматриваемым отчетом; и

Разработать заключение относительно того, являются анализ, мнения и заключения в рассматриваемой работе уместными, обоснованными и приемлемыми.

5.2. При изложении результатов экспертизы оценки Оценщик-эксперт должен:

Указать наименования клиента и предполагаемых пользователей; предполагаемое использование результатов задания и цель задания ;

Указать информацию, которая должна быть идентифицирована в соответствии с параграфами 5.1.1-5.1.4 (выше);

Заявить о характере, масштабах и подробности предпринятого процесса экспертизы;

Сформулировать мнения, причины и заключения, требуемые в параграфах 5.1.5-5.1.8 (выше);

Указать, включена ли вся относящаяся к делу информация;

Включить в отчет об экспертизе подписанное свидетельство.

5.3. Оценщик-эксперт должен рассматривать не события, затрагивающие имущество
или рынок, следующие за оценкой, а лишь информацию, которую можно было
легко получить на рынке во время оценки.

5.4. Оценщик-эксперт должен полностью объяснить причины согласия или несогласия с выводами отчета об оценке.

5.4.1. Там, где Оценщик-эксперт соглашается с выводами отчета об оценке, следует
полностью объяснить и раскрыть причины такого согласия.

Там, где Оценщик-эксперт не согласен с выводами отчета об оценке, следует полностью объяснить и раскрыть причины такого несогласия.

Там, где Оценщик-эксперт не обладает всеми фактами и информацией, на
которые опирался Оценщик, Оценщик-эксперт должен раскрыть ограничения
своих выводов.

5.5. Там, где сфера предпринятой работы достаточна для того, чтобы сформировать новую оценку, такая оценка должна соответствовать требованиям Международных стандартов оценки и Кодекса поведения МСО.
^

Дата вступления в силу

6.1. Настоящее Международное руководство по оценке вступило в силу 30 апреля
2003 года.

Приложение 3 (ECO 2003). Рецензирование отчетов об оценке другого оценщика

Введение

Рецензия на отчет об оценке отличается от самого отчета об оценке. Функцией рецензии является не непосредственная оценка стоимости объекта, а анализ содержания отчета об оценке.

Прежде, чем третье лицо будет проводить рецензирование отчета, ему необходимо
получить письменное разрешение от авторов отчета об оценке. Однако получить письменное разрешение не всегда практически возможно, например, в том случае, когда оценщик консультирует одного из участников торгов по вопросу различных аспектов содержания отчета об оценке, представленного компанией.

Выполнение рецензии на отчет состоит из проверки работы других оценщиков с целью определения соответствия полученных результатов требованиям ЕСО 2003 или любых других национальных стандартов, а также соответствия полученных результатов исходным данным, содержащимся в отчете, и другой известной информации.

Рецензирование оценки включает в себя написание отдельного отчета (рецензии),
который отражает результаты рецензирования. Содержание рецензии кроме информации
о проверке полноты и последовательности процедур оценки включает в себя также

Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется организациями - членами, которые на март 1994 года представляли общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в The International Assets Valuation Standards Committee,
12 Great George Street,
Telephone: 071-222-7000;
Facsimile: 071-222-9430
силу 24 марта 1994 года. The International Assets
Valuation Standards Committee,
12 Great George Street,
Parliament Square, London SW1P3AD.
Telephone: 071-222-7000;
Facsimile: 071-222-9430

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

СТАНДАРТ 1
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ
Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте предварительного материала и вступительных рекомендаций, содержащихся в Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы Оценки".
1.0. Введение
1.1. Целью этого Стандарта является введение общего определения понятия "Рыночная Стоимость". Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости.

1.2. Рыночная Стоимость является представлением меновой стоимости или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении Рыночной Стоимости. Для того чтобы оценить Рыночную Стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование объекта собственности (см. МКСОИ Предисловие, параграф 6.3). Это использование может совпадать с существующим на данный момент либо быть каким-то иным. Это определяется на основании рыночных данных.

1.3. Рыночная Стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Наиболее распространенными методиками оценки Рыночной Стоимости являются Метод Сравнения Продаж, Метод Капитализированного Дохода, или Дисконтированного Наличного Потока, и Затратный Метод.

1.4. Затратный Метод имеет два возможных варианта применения, один из которых может быть использован при оценке Рыночной Стоимости. В приложении к оценке Рыночной Стоимости все параметры метода берутся из данных открытого рынка. В приложении к нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для дополнения картины Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может определять Рыночную Стоимость. При получении, представлении и использовании Рыночной Стоимости важно не запутаться в этих различных затратных подходах.

1.5. Все методы, процедуры и техники измерения Рыночной Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень амортизации должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - Рыночная Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.
2.0. Область применения
2.1. Этот Стандарт применим к оценке Рыночной Стоимости собственности - как правило, недвижимости и элементов, имеющих к ней непосредственное отношение. При этом предполагается, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как часть действующего предприятия или с какой-либо другой точки зрения.
3.0. Определения
3.1. Рыночная Стоимость в контексте Стандартов определяется следующим образом:
Рыночная Стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин "имущество (активы)" использован из-за соответствующей направленности настоящих Стандартов. Однако вместо него для общности определения мог быть выбран термин "собственность". Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку:
3.2.1. "Расчетная величина..." относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная Стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения Рыночной Стоимости. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии одного из признаков Специальной Стоимости (по определению МКСОИ Стандарта 2).

3.2.2. "...имущество должно переходить..." подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия Рыночной Стоимости.

3.2.3. "...на дату оценки..." выражает привязку расчетной Рыночной Стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая Рыночную Стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.

3.2.4. "...между добровольным покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену - ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень Рыночной Стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении Рыночной Стоимости опускают слова о добровольном покупателе.

3.2.5. "...добровольный продавец..." не сгорает от желания продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем.

3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений (например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая Рыночную Стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.

3.2.7. "...после адекватного маркетинга..." означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением Рыночной Стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.

3.2.8. "...каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо...": предполагается, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле - продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.

3.2.9. "...и без принуждения.": акцент делается на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.
3.3. Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.

4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
4.1. Существует немало терминов, употребляемых как Оценщиками, так и бухгалтерами. В некоторых случаях это может привести к недоразумениям и возможному искажению смысла Стандартов. В МКСОИ Стандарте 1 формулируется определение Рыночной Стоимости и приводится обсуждение общих понятий, связанных со Стандартами Рыночной Стоимости. Некоторые другие важные термины, определенные в МКСОИ Стандартах 1 и 2, являются основой для формулировки более специальных требований МКСОИ Стандарта 3.

4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость имущества при Существующем Использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная Стоимость при Существующем Использовании является специальным случаем определения Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли она с существующим применением или нет.

4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности, проводимой в связи с задачами финансовой отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную Стоимость и другие базы оценки, которые применять не следует. В Стандарте 3 также обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые в соответствии с настоящими Стандартами неприменимы в финансовой отчетности.

4.4. Специализированные активы и активы с ограниченным из-за особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются. Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость. В Стандарте 3 показано отличие этих процедур от Метода Остаточной Стоимости Возмещения и указано на их нерыночный характер и несовместимость с МКСОИ Стандартами для нормальной финансовой отчетности.

4.5. В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, Рыночная Стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, Оценщику следует выразить свое мнение по поводу Рыночной Стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.

4.6. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение Рыночной Стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой выполняются работы по оценке.
5.0. Формулировка стандарта
5.1. Прежде чем принимать на себя обязательства по оценке имущества, Оценщик должен определить, обладает ли он достаточными знаниями и опытом для выполнения работы в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки; другими словами, он обязан:
До принятия обязательств довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из профессиональных качеств;
Предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения работы;
По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.
5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной оценки.
5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемую собственность, связанные с ней интересы, цели оценки и планируемое использование ее результатов, масштабы процесса сбора данных, накладываемые ограничения, эффективную дату оценки.

5.4. При проведении оценки Оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с Рыночной Стоимостью.

5.5. В отчете об оценке Рыночной Стоимости Оценщик обязан:
5.5.1. Изложить результаты оценки - исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом.
5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, достаточной информацией для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов.
5.5.3. Сформулировать все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки.
5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность, а также характер и масштаб ее исследования.
5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
5.5.6. Дать определение оцениваемой стоимости, установить эффективную дату оценки и дату отчета.
5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы.
5.5.8. Включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность оценки, фиксированность (независимость от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о применимости Стандартов и другие пояснительные материалы.
6.0. Замечания
6.1. Концепция и определение Рыночной Стоимости являются фундаментальными для всей практики оценки. В главе "Общие Понятия и Принципы Оценки", на которую опираются эти Стандарты, вкратце разъясняются важнейшие экономические и процедурные моменты.

6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит не от фактической сделки, имевшей место на дату оценки. Рыночная Стоимость является расчетной ценой, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению Рыночной Стоимости. Рыночная Стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения Рыночной Стоимости, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом не учитывается то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации.

6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство обусловливает периодически встречающееся употребление прилагательного "открытый" перед словами "Рыночная Стоимость" (Open Market Value). Слова "открытый" и "конкурентный" имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным. Рынок может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться сильно ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова "открытый" не означает, что рассматриваемые сделки будут закрытыми или могут носить частный характер.

6.4. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сравнимых объектов собственности. Процесс оценки требует от Оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом Оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сравнимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов собственности), Оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли, и если да, то в какой степени, на оценку стоимости недостаток информации. Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения Оценщика, но в отчете должно быть раскрыто, базировался ли Оценщик в расчете Рыночной Стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сравнимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого Оценщика.

6.5. Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть и при этом обычным и ожидаемым в ближайшем будущем состоянием рынка. В других же ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, Оценщик должен учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе. При наличии реалистичного рыночного уровня у Оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о Рыночной Стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.

6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество "добровольных продавцов". Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и придать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка. На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.

6.7. В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.

6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих Рыночную Стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными. Обычно они реже продаются, и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли - продажи широкой общественности, Рыночная Стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.

6.9. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании - холдинга - пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, - обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная, "портфельная" Рыночная Стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонентов.

6.10. Любая оценка должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, то помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.

6.11. В исключительных случаях Рыночная Стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические объекты специализированной собственности, устаревшую собственность с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие. В некоторых странах наличие в финансовых отчетах отрицательных значений стоимости не предусмотрено.
7.0. Требования, предъявляемые к структуре отчета
7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Оценка, выполненная в целях расчета Рыночной Стоимости, должна соответствовать требованиям Раздела 5. Отчет должен содержать описание конкретного приложения понятия Рыночной Стоимости в смысле определения, данного в настоящих Стандартах, наряду с указанием на то, каким образом рассматривалась стоимость в терминах полезности или наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), и формулировки всех существенных предпосылок.

7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно интерпретированы.

7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативы определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.

7.4. В том случае, если оценка проводится "внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.
8.0. Условия отступления от стандарта
8.1. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать или ссылаться на некоторое специфическое определение Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в область действия международных стандартов либо в тех случаях, когда местное определение может привести к неправильной интерпретации, Оценщик должен также использовать определение, приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводить ли выбор альтернативного определения к изменениям в результатах оценки.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. N 126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 г." в этом процессе важное место отведено экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве" введено лицензирование соответствующих видов деятельности.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

Общие понятия и принципы оценки

7.0. Полезность
7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие полезности.

7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью. Стоимость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промышленном аспекте или в плане жилищного строительства. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом используется имущество, и / или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы. Следовательно, необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, от его полезности как части группы.

7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не должна учитываться в Рыночной Стоимости без соответствующего обоснования.

7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.

7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.

8.0. Другие Важные Понятия
8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин "Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.

8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.

8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.

8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.

8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.

8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.

8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.

9.0. Резюме
9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.

В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:

1. Международные стандарты оценки(МСО) . Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция« МСО-2011».

2. Американские стандарты оценки(USPAP) - «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.

3. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.

4. Британские стандарты оценки RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) — «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS - крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.

В России первые правила для оценщиков появились с Федеральным законом« Об оценочной деятельности» в 1998 году. Но фактически первые стандарты были приняты позже, в 2001 году. На сегодняшний день в РФ действуют 11 Федеральных стандартов, которые вместе с законом об оценочной деятельности описывают общие положения при проведении оценки, требования к оценщику, оценочной компании, отчету об оценке и рекомендации для оценки конкретных объектов оценки.

Тем не менее, российское оценочное сообщество неоднократно признавало, что утвержденный перечень стандартов недостаточен для регулирования и развития профессии. Этой теме посвящено множество статей в нашем разделе« Методология"(вставить ссылку), где в преамбуле прямо говорится: «Несмотря на то, что законодательство об оценочной деятельности меняется, система российской стандартизации не соответствует требованиям международных стандартов оценки и не в полной мере решает проблемы оценки в нашей стране».

О том, возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки, мы попросили порассуждать наших экспертов. Разговор получился очень эмоциональным, потому что тема весьма животрепещущая.

Вячеслав Владимирович Шихирин , директор Строительного института(Уральский Федеральный Унивеситет), заведующий кафедрой« Промышленное, гражданское строительство и экспертиза недвижимости», кандидат экономических наук, практикующий оценщик с 1993 года:

«На мой взгляд, ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми, какими они являются сейчас. Например, стандарты USPAP(«Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США) включают не только сами стандарты(360 страниц), но и консультативное мнение, и «Учебник для инструктора"(на 300 страниц). Я считаю, что наши ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия, с которым сталкивается оценщик в реальной практике. Мне могут возразить, что невозможно учесть все, слишком много титульных особенностей и сопровождающих их целей и баз оценки. Но, по крайней мере, если мы делаем посыл, что ФСО создавались в соответствии с МСО, то нужно пойти дальше — прямо их и использовать в оценочной практике, в части, не противоречащей российскому законодательству. Потому что многих положений в федеральных стандартах просто нет».

Ольга Колосова, ведущий оценщик компании« Атлант-оценка»:

«Например, в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. А в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость, стоимость с ограниченным рынком, специализированная стоимость, страховочная стоимость, облагаемая стоимость, стоимость действующего предприятия(которая согласно МСО не относится к рыночной).

Мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов, в частности, машин и оборудования, сделанных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов, мы в этом случае должны применять к таким активам понятие« рыночной стоимости», хотя, по сути, ее как таковой у данного актива не имеется.

То же самое касается и оценки для целей страхования. Согласно условиям страхования зданий, например, страхуется только« конструктив» здания — набор кирпичей, отделки и т. д. «Рыночной стоимости» у такого объекта быть не может, так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок, на котором оно расположено, в этом суть его понятия как недвижимого имущества. Однако, и в случае с оценкой для целей страхования мы также используем термин« рыночная стоимость» с большим количеством допущений».

Александр Вусов, руководитель проектов департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы« Апхилл", по поводу различий в стандартах выразился более мягко:

«Российские и зарубежные стандарты имеют схожие подходы, методы и процедуры проведения оценки. Однако при более детальном рассмотрении мы обнаружим различия в глубине и детализации описаний и расчетов при проведении оценки».

Вячеслав Шихирин считает, что необходимо расширение и углубление существующих ФСО:

«Многие положения наших ФСО требуют контекста, расшифровки, детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире, чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде, каком они сейчас существуют, трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст ФСО, нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью.

Многих вещей в них просто нет. В частности, в ФСО отсутствуют понятия: «агрегация», «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты». К последней категории, кстати, относится недостроенная телебашня в Екатеринбурге, которая уже 25 лет не может найти себе нового хозяина. Периодически делаются попытки ее оценить. Но у этого проблемного объекта нет рыночной стоимости, а есть только инвестиционный потенциал».

И таких« зияющих провалов» в ФСО немало. Ольга Колосова приводит такой пример:

«В российских стандартах отсутствует понятие« справедливой стоимости», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. Отмечу, что в России работает масса предприятий, ведущих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО. Мне приходилось сталкиваться с необходимость оценки справедливой стоимости активов в соответствие с МСФО, и здесь возникал серьезный« конфликт» российских и международных стандартов в части терминологии, так как в наших стандартах оценки отсутствует понятие справедливой стоимости. Пока в подобных случаях нам приходится« выкручиваться» и писать массу допущений, что не украшает отчеты об оценке.

На мой взгляд, основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день — отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В наших стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки, но они весьма скудны в части методологии, что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными« проверяющими» структурами. К примеру, один проверяющий принимает отчет как достоверный и соответствующий стандартам, а второй находит в этом же отчете множество ошибок. На мой взгляд, подобных ситуаций быть не должно» .

Действительно, отсутствие четкого объяснения в ФСО порождает ситуацию, когда возможно двоякое толкование. И получается: стандарт что дышло, куда повернул — туда и вышло.

Вячеслав Шихирин:

«В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование"(ЛНЭИ). Этот принцип означает, что из возмож-ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оцен-ки стоимости недвижимости. Это называется« конкурентный тип использования земли». То есть объекты конкурируют между собой за землю. Но это неправильно. Вернее, правильно лишь отчасти. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли — когда объекты не конкурируют, а дополняют друг друга. Но в российской литературе нет принципа комплементарности, он есть только в зарубежной литературе.

В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект, который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания, при оценке объекта недвижимости, который наиболее эффективно используется как гостиница». Ведь, таким образом, мы подменяем один объект другим. Д. Зак пишет: «Искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо». Д. Эккерт отмечает: «Наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный, а не конкурентный характер».

Относительно гармонизации эксперты высказались однозначно: да, она возможна при условии, что ФСО будут совершенствоваться.

Вячеслав Шихирин:

«Приходится работать с тем, что есть. И так со дня возрождения оценочной деятельности в современной России. Формат ФСО - крайне неудачный».

Ольга Колосова:

«Надеюсь, работа по детализации российских стандартов будет вестись и дальше, ведь на самом деле существуют уникальные активы, к которым не применимы привычные нам базы стоимости и методы оценки, а также существуют специфические цели оценки, которые необходимо рассматривать отдельно».

Александр Вусов :

«Несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России, за последние два года в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки, внесены изменения в закон об оценочной деятельности, исправляющие спорные с практикой оценки моменты, обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской оценочной деятельности и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки».

Подготовила Ксения Попова

МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ МСО 1 - 4

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. N 126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 г." в этом процессе важное место отведено экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве" введено лицензирование соответствующих видов деятельности.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

1.0. Введение

1.1. Опыт международного профессионального общения в рамках Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества продемонстрировал, что, за немногими исключениями, в мире существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины. Особенности местного законодательства и экономической обстановки могут время от времени налагать специфические (иногда ограничительного характера) требования в прикладных аспектах, но основы методов и процедур оценки для разных стран мира по сути ничем друг от друга не отличаются.

1.2. Эти фундаментальные понятия лежат в основе Стандартов и рекомендаций МКСОИ, однако Комитет придерживается позиции, согласно которой является нецелесообразным формулировать фундаментальные определения и принципы в тексте каждого Стандарта. Вместо этого настоящий раздел служит в качестве дополнения к каждому Стандарту и является обзором основных понятий, имеющих особое значение для понимания оценки как профессиональной деятельности и для применения Стандартов на практике.

2.0. Понятия Земли и Собственности

2.1. Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и нашего существования. Благодаря своей исключительной важности она всегда находится под пристальным вниманием юристов, географов, социологов, экономистов. От того, каким образом рассматривает землю и варианты ее использования каждая из этих дисциплин, во многом зависят судьбы народов всего мира.

2.2. Оценка стоимости земельного участка как неиспользованного или участка с улучшениями (обработка земли и сооружения) является экономическим понятием. Земельный участок, неиспользованный или с улучшениями, также называется недвижимостью (rial estate). Стоимость создается полезностью объекта недвижимости - его способностью удовлетворять нужды и потребности людей. Стоимость любого объекта недвижимости определяется его уникальностью, долговечностью, постоянством местоположения, относительной ограниченностью предложения на рынке недвижимости, а также специфической полезностью конкретного земельного участка.

2.3. Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость (real property). Юридический термин для объектов физического мира, не являющихся недвижимостью, - движимое имущество (personalty), а право владения им называют правом собственности на движимое имущество (personal property). Слово собственность, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации (см. ниже раздел 3).

2.4. Оценщики (Asset Valuers или Appraisers) - специалисты, работающие в области экономики, связанной с проведением оценки имущества и составлением соответствующей отчетной документации (см. ниже раздел 3.5). Как профессионалы оценщики должны удовлетворять жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно следовать высоким моральным принципам (Этическим Нормам) и профессиональным эталонам (Стандартам).

2.5. Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил - как общих, так и специфических. Общие силы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Действие отдельных специфических сил, например, технологические изменения, может привести к сдвигам в соотношении спроса и предложения, что повлечет за собой значительные изменения цен.

2.6. Многие хорошо известные принципы применимы к оценке. Среди них - принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие. Общим для всех этих вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и капиталоотдачу рассматриваемого имущества. Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

3.0. Понятия Недвижимости, Собственности и Имущества (Активов)

3.1. Недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое имущество (real estate), определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки). Это материальная, осязаемая "вещь", которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. В каждом государстве местным законодательством устанавливается основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества, определение которого приведено ниже. Несмотря на то, что эти юридические понятия не для всех стран являются общепринятыми, постулируемые здесь определения позволяют конкретизировать важные термины и понятия.

3.2. Понятие права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

3.3. Движимое имущество включает в себя материальные и нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризуется возможностью быть перемещенным.

3.4. В терминологии бухгалтерского учета имущество (активы) представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Владение имуществом (активным) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

3.5. В соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета, рассматриваемыми в Стандарте МКСОИ 3, активы различаются на материальные, нематериальные и инвестиционные. Особое значение имеют следующие термины и понятия:

А. Текущие активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая наличность. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемая как основные активы в соответствии с данным ниже определением, может также быть отнесена к текущим активам. В качестве примера можно привести земельные участки или объекты недвижимости, находящиеся в товарно - материальном запасе и предназначенные на продажу.
б. Основные активы (основные средства). Это материальные и нематериальные активы, подразделяющиеся на две общие категории:

1) Недвижимость, производственные средства и оборудование. Активы, предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, включающие в себя земельный участок и сооружения, производственные средства и оборудование, амортизационный резерв (аккумулированные амортизационные начисления) и другие виды активов.
2) Прочие долговременные активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но которые будут находиться в долговременном владении. Такие активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные знаки и другие активы.

3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации параграфа 3.5, оценщики преимущественно имеют дело с основными активами. В техническом плане оценивается владение имуществом (активами), или право владения, а не сами активы, материальные или нематериальные. Этот термин подчеркивает различие между экономической концепцией оценки имущества, объективно основанной на способности этого имущества быть проданным и купленным на свободном рынке, и некой субъективной концепцией, предполагающей в качестве основы определения стоимости некоторые внутренние качества объекта, либо другую базу, отличную от Рыночной Стоимости. Тем не менее в Стандарте МКСОИ 2 отмечается, что объективный рыночный подход имеет специальные приложения в случаях ограниченной или нерыночной оценки собственности.

3.7. Термины "износ" и "амортизация" (depreciation) используются как в оценке, так и в бухгалтерском учете и могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений Оценщики, применяя Методы Стоимости Воспроизводства и Возмещения, могут использовать термин "износ" или "начисленный износ", имея в виду любую потерю стоимости относительно суммарной стоимости приобретения. Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному или техническому либо внешнему устареванию. Термин "амортизационные начисления" (accruals for depreciation) обозначает начисления, произведенные бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились. Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят прежде всего от конкретного способа вычислений, применяемого бухгалтером, и необязательно отражают состояние рынка.

3.8. Учитывая, что юридический термин "собственность", относящийся к объекту недвижимости, в то же время широко используется в качестве общего обозначения недвижимого и / или движимого имущества, в настоящих Стандартах это понятие используется в широком смысле. В этом контексте под ним может пониматься как сам физический объект, так и право владения им. Принимая это соглашение, мы можем отличить собственность в общем контексте процесса оценки от собственности, понимаемой как активы в смысле определений и соглашений бухгалтерского учета.

4.0. Цена, Себестоимость (Затраты, Издержки), Рынок и Стоимость

4.1. Неточность, неконкретность языка может привести и приводит в действительности к различного рода недопониманиям и недоразумениям, в особенности если речь идет о международном сообществе. Эта проблема становится особенно актуальной в случаях, когда слова языка, имеющие широкий, обыденный смысл, также используются для обозначения специфических понятий в некоторой дисциплине. При употреблении в оценке имущества терминов цена, себестоимость, рынок, стоимость мы сталкиваемся именно с такой ситуацией.

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и / или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

4.3. Себестоимость (затраты, расходы) является ценой, заплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. По завершении процесса создания или акта купли - продажи себестоимость (затраты, расходы) становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на приобретение.

4.4. Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. (Иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции). Концепция рынка подразумевает способность товаров и / или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и / или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным.

4.5. Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

4.6. Существует много типов стоимости и соответствующих им определений (см., например, МКСОИ Стандарт 2). Некоторые из них являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми в процедурах оценки имущества. Другие же используются в специальных, строго оговоренных случаях. Для понимания и практического применения методов оценки крайне важно ясно изложить используемый тип и определение стоимости, а также обратить внимание на то, чтобы выбранный тип стоимости соответствовал контексту конкретной задачи, стоящей перед оценщиком. В зависимости от выбранного определения стоимость оцениваемого имущества может оказаться различной.

4.7. Профессиональные оценщики избегают употреблять неспецифицированный термин "стоимость", применяя его в сочетании с определяющим прилагательным - конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду. Рыночная стоимость (Market Value, или в некоторых странах Open Market Value), наиболее распространенный в оценке имущества тип стоимости, является предметом обсуждения МКСОИ Стандарта 1. Ввиду того, что традиционный здравый смысл подсказывает понятие стоимости трактовать именно как рыночную стоимость (если не оговорено обратное), особенно важно, чтобы в каждом таком случае понятие "рыночная стоимость" было ясно и точно определено.

4.8. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли - продажи. Тем не менее продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены, за которую этот объект собственности должен продаваться на дату оценки при соблюдении условий, налагаемых в определении Рыночной Стоимости.

4.9. Рыночная Стоимость объекта недвижимости является выражением его полезности именно с точки зрения рынка, а не его отвлеченного физического статуса. Для конкретного предприятия полезность его активов может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли. Следовательно, необходимо, чтобы оценка имущества и бухгалтерские отчеты, отражающие эффекты изменения цен, учитывали разницу между стоимостью в рыночном смысле, которая должна быть отражена в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не должны браться за основу финансовой документации. Остаточная Стоимость Возмещения (ОСВ), понимаемая в смысле определения МКСОИ Стандарта 2 и будучи приложенной к специализированной собственности, хотя и является нерыночной базой оценки, тем не менее в соответствующих случаях может быть применена в финансовой отчетности.

4.10. Аргументы, аналогичные приведенным в параграфе 4.9, справедливы для оценки собственности, отличной от недвижимого имущества. За исключением случаев обоснованного применения ОСВ, финансовая отчетность требует применения методов, основанных на Рыночной Стоимости, и проведения четкой границы между ними и методами, использующими нерыночные типы стоимости.

4.11. Общая себестоимость объекта недвижимости включает в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если покупатель после приобретения недвижимости произвел дополнительные капитальные затраты, то при расчете себестоимости эти затраты прибавляются к (себе)стоимости приобретения. В зависимости от того, насколько рынок считает эти затраты целесообразными, в такой мере они будут вносить свой вклад в Рыночную Стоимость имущества.

5.0. Рыночная Стоимость

5.1. Понятие Рыночной Стоимости отражает коллективное восприятие и действие рынка и является основой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа. Несмотря на то, что точные определения могут варьироваться, смысл, вкладываемый в это понятие, ясен всем, и с его применением проблем обычно не возникает.

5.2. По Стандартам МКСОИ Рыночная Стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

5.3. В МКСОИ Стандарте 1 приведено подробное объяснение понятия и определения Рыночной Стоимости. Здесь же, в качестве предварительного замечания, важно отметить, что профессионально полученное расчетное значение Рыночной Стоимости является объективной оценкой установленных прав владения определенной собственностью на конкретную дату. Рыночная Стоимость является оценкой, основанной на рыночных данных и выработанной в соответствии с настоящими Стандартами, при этом отчет представлен в виде, соответствующем Стандартам и / или соглашениям, применимым к задачам, стоящим перед конкретной оценкой. В МКСОИ Стандарте 3 устанавливаются Стандарты оценки, разработанные специально для финансовой отчетности и смежной документации.

5.4. Основные активы отличаются от большинства текущих активов тем, что они требуют большего периода времени для того, чтобы посредством маркетинга определить цену, представляющую их Рыночную Стоимость. Этот элемент времени, а также отсутствие "рынка наличного товара", специфика и большое разнообразие рынков и объектов собственности наряду с другими факторами определяют потребность в профессиональных оценщиках и выработке настоящих Стандартов.

6.0. Наиболее Эффективное Использование

6.1. Земная поверхность является основой любого существования и, за редким исключением, остается неизменной на протяжении жизни отдельных людей. Благодаря уникальности и неподвижности земли каждый земельный участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение. Постоянство земной поверхности также позволяет сделать естественное допущение, что она переживет производимые на ней разработки и возводимые человеком сооружения.

6.2. Уникальные свойства земли позволяют нам говорить о стоимости собственного земельного участка, и, в соответствии с экономическими принципами, оценивая земельный участок отдельно от осуществленных на нем улучшений, мы должны оценить тот вклад, который вносят эти улучшения в общую стоимость объекта собственности. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на понятии "наиболее эффективного использования", выражает полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений, где улучшения определяют разницу между общей рыночной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью собственно земельного участка.

6.3. Несмотря на обстоятельства, изложенные выше в параграфе 6.2, многие объекты собственности оценены как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, определяет Рыночную Стоимость, учитывая наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями.

6.4. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

6.5. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться разумное объяснение, оправдывающее его мнение о вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа были выявлены один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

6.6. Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

6.7. Понятие наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки Рыночной Стоимости. Однако некоторые стандартные процедуры предназначены для специального приложения понятия наиболее эффективного использования при оценке собственности в связи с подготовкой финансовой отчетности и смежной документации. Это специальное приложение, называющееся "Рыночная Стоимость при Существующем Использовании", обсуждается в МКСОИ Стандарте 3.

7.0. Полезность

7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие полезности.

7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью. Стоимость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промышленном аспекте или в плане жилищного строительства. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом используется имущество, и / или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы. Следовательно, необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, от его полезности как части группы.

7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не должна учитываться в Рыночной Стоимости без соответствующего обоснования.

7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.

7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.

8.0. Другие Важные Понятия

8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин "Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.

8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.

8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.

8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.

8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.

8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.

8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.

9.0. Резюме

9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 1 РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ МКСОИ

Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.

The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430.

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

СТАНДАРТ 1

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ

Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте предварительного материала и вступительных рекомендаций, содержащихся в Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы Оценки".

1.0. Введение

1.1. Целью этого Стандарта является введение общего определения понятия "Рыночная Стоимость". Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости.

1.2. Рыночная Стоимость является представлением меновой стоимости или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении Рыночной Стоимости. Для того чтобы оценить Рыночную Стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование объекта собственности (см. МКСОИ Предисловие, параграф 6.3). Это использование может совпадать с существующим на данный момент либо быть каким-то иным. Это определяется на основании рыночных данных.

1.3. Рыночная Стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Наиболее распространенными методиками оценки Рыночной Стоимости являются Метод Сравнения Продаж, Метод Капитализированного Дохода, или Дисконтированного Наличного Потока, и Затратный Метод.

1.4. Затратный Метод имеет два возможных варианта применения, один из которых может быть использован при оценке Рыночной Стоимости. В приложении к оценке Рыночной Стоимости все параметры метода берутся из данных открытого рынка. В приложении к нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для дополнения картины Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может определять Рыночную Стоимость. При получении, представлении и использовании Рыночной Стоимости важно не запутаться в этих различных затратных подходах.

1.5. Все методы, процедуры и техники измерения Рыночной Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень амортизации должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - Рыночная Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.

2.0. Область применения

2.1. Этот Стандарт применим к оценке Рыночной Стоимости собственности - как правило, недвижимости и элементов, имеющих к ней непосредственное отношение. При этом предполагается, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как часть действующего предприятия или с какой-либо другой точки зрения.

3.0. Определения

3.1. Рыночная Стоимость в контексте Стандартов определяется следующим образом:

Рыночная Стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин "имущество (активы)" использован из-за соответствующей направленности настоящих Стандартов. Однако вместо него для общности определения мог быть выбран термин "собственность". Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку:

3.2.1. "Расчетная величина..." относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная Стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения Рыночной Стоимости. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии одного из признаков Специальной Стоимости (по определению МКСОИ Стандарта 2).
3.2.2. "...имущество должно переходить..." подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия Рыночной Стоимости.
3.2.3. "...на дату оценки..." выражает привязку расчетной Рыночной Стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая Рыночную Стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.
3.2.4. "...между добровольным покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену - ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень Рыночной Стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении Рыночной Стоимости опускают слова о добровольном покупателе.
3.2.5. "...добровольный продавец..." не сгорает от желания продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем.
3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений (например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая Рыночную Стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.
3.2.7. "...после адекватного маркетинга..." означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением Рыночной Стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.
3.2.8. "...каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо...": предполагается, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле - продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.
3.2.9. "...и без принуждения.": акцент делается на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.

3.3. Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.

4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета

4.1. Существует немало терминов, употребляемых как Оценщиками, так и бухгалтерами. В некоторых случаях это может привести к недоразумениям и возможному искажению смысла Стандартов. В МКСОИ Стандарте 1 формулируется определение Рыночной Стоимости и приводится обсуждение общих понятий, связанных со Стандартами Рыночной Стоимости. Некоторые другие важные термины, определенные в МКСОИ Стандартах 1 и 2, являются основой для формулировки более специальных требований МКСОИ Стандарта 3.

4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость имущества при Существующем Использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная Стоимость при Существующем Использовании является специальным случаем определения Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли она с существующим применением или нет.

4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности, проводимой в связи с задачами финансовой отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную Стоимость и другие базы оценки, которые применять не следует. В Стандарте 3 также обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые в соответствии с настоящими Стандартами неприменимы в финансовой отчетности.

4.4. Специализированные активы и активы с ограниченным из-за особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются. Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость. В Стандарте 3 показано отличие этих процедур от Метода Остаточной Стоимости Возмещения и указано на их нерыночный характер и несовместимость с МКСОИ Стандартами для нормальной финансовой отчетности.

4.5. В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, Рыночная Стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, Оценщику следует выразить свое мнение по поводу Рыночной Стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.

4.6. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение Рыночной Стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой выполняются работы по оценке.

5.0. Формулировка стандарта

5.1. Прежде чем принимать на себя обязательства по оценке имущества, Оценщик должен определить, обладает ли он достаточными знаниями и опытом для выполнения работы в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки; другими словами, он обязан:

1) До принятия обязательств довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из профессиональных качеств;
2) Предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения работы;
3) По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.

5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной оценки.

5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемую собственность, связанные с ней интересы, цели оценки и планируемое использование ее результатов, масштабы процесса сбора данных, накладываемые ограничения, эффективную дату оценки.

5.4. При проведении оценки Оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с Рыночной Стоимостью.

5.5. В отчете об оценке Рыночной Стоимости Оценщик обязан:

5.5.1. Изложить результаты оценки - исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом.
5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, достаточной информацией для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов.
5.5.3. Сформулировать все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки.
5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность, а также характер и масштаб ее исследования.
5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
5.5.6. Дать определение оцениваемой стоимости, установить эффективную дату оценки и дату отчета.
5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы.
5.5.8. Включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность оценки, фиксированность (независимость от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о применимости Стандартов и другие пояснительные материалы.

6.0. Замечания

6.1. Концепция и определение Рыночной Стоимости являются фундаментальными для всей практики оценки. В главе "Общие Понятия и Принципы Оценки", на которую опираются эти Стандарты, вкратце разъясняются важнейшие экономические и процедурные моменты.

6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит не от фактической сделки, имевшей место на дату оценки. Рыночная Стоимость является расчетной ценой, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению Рыночной Стоимости. Рыночная Стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения Рыночной Стоимости, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом не учитывается то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации.

6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство обусловливает периодически встречающееся употребление прилагательного "открытый" перед словами "Рыночная Стоимость" (Open Market Value). Слова "открытый" и "конкурентный" имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным. Рынок может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться сильно ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова "открытый" не означает, что рассматриваемые сделки будут закрытыми или могут носить частный характер.

6.4. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сравнимых объектов собственности. Процесс оценки требует от Оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом Оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сравнимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов собственности), Оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли, и если да, то в какой степени, на оценку стоимости недостаток информации. Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения Оценщика, но в отчете должно быть раскрыто, базировался ли Оценщик в расчете Рыночной Стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сравнимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого Оценщика.

6.5. Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть и при этом обычным и ожидаемым в ближайшем будущем состоянием рынка. В других же ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, Оценщик должен учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе. При наличии реалистичного рыночного уровня у Оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о Рыночной Стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.

6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество "добровольных продавцов". Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и придать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка. На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.

6.7. В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.

6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих Рыночную Стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными. Обычно они реже продаются, и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли - продажи широкой общественности, Рыночная Стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.

6.9. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании - холдинга - пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, - обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная, "портфельная" Рыночная Стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонентов.

6.10. Любая оценка должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, то помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.

6.11. В исключительных случаях Рыночная Стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические объекты специализированной собственности, устаревшую собственность с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие. В некоторых странах наличие в финансовых отчетах отрицательных значений стоимости не предусмотрено.

7.0. Требования, предъявляемые к структуре отчета

7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Оценка, выполненная в целях расчета Рыночной Стоимости, должна соответствовать требованиям Раздела 5. Отчет должен содержать описание конкретного приложения понятия Рыночной Стоимости в смысле определения, данного в настоящих Стандартах, наряду с указанием на то, каким образом рассматривалась стоимость в терминах полезности или наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), и формулировки всех существенных предпосылок.

7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно интерпретированы.

7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативы определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.

7.4. В том случае, если оценка проводится "внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления от стандарта

8.1. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать или ссылаться на некоторое специфическое определение Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в область действия международных стандартов либо в тех случаях, когда местное определение может привести к неправильной интерпретации, Оценщик должен также использовать определение, приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводить ли выбор альтернативного определения к изменениям в результатах оценки.

9.0. Дата вступления в силу

9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 2 БАЗЫ ОЦЕНКИ, ОТЛИЧНЫЕ ОТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МКСОИ

Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется организациями - членами, которые на март 1994 года представляли общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.