Чрез определяне на пазарната стойност на земята. Методи за оценка на пазарната стойност на поземлени имоти

Определение пазарна стойностпарцел се основава на следните принципи.

Принцип на полезността– парцели, които са в състояние да задоволят нуждите на потребителя (потенциалния потребител) за определено време, имат пазарна стойност.

Принципът на търсенето и предлагането– Пазарната стойност на парцела се определя от взаимодействието на търсенето и предлагането на пазара и естеството на конкуренцията между продавачи и купувачи.

Търсенето обикновено се характеризира с броя на обектите, които купувачите желаят или могат да купят в рамките на определен период от време на преобладаващата пазарна стойност в даден момент. Предлагането се характеризира с броя на обектите, предлагани за продажба на пазара в момента на определена цена. Съотношението между търсене и предлагане определя нивото на цените на равновесния пазар на земя.

Има три възможни състояния на връзката между търсенето и предлагането:

търсенето и предлагането са равни, в резултат на пазарни сделки се формира равновесна справедлива пазарна цена на недвижимия имот;

търсенето превишава предлагането, цените на пазара растат, формират се спекулативни цени, възниква опасност от протекционизъм и корупция, водещи до разрушаване на пазара;

предлагането превишава търсенето, цените падат и настъпва стагнация на пазара.

В страните с равновесна пазарна икономика тези състояния периодично се сменят едно друго в зависимост от фактори, свързани както с общото състояние на икономиката, така и със социални, демографски и други процеси.

В неравновесните условия на преходна икономика, характерни за Русия, този принцип често няма значително въздействие, тъй като търсенето и предлагането се регулират до голяма степен административно, често поради значително намаляване на цената на предлагане на парцели.

Принцип на заместване –пазарната стойност на парцел не може да надвишава най-вероятните разходи за придобиване на обект с еквивалентна полезност.

Този принцип предполага наличието на опции за купувача, т.е. цената на имота (земята) зависи от това дали има подобни обекти на пазара или обекти, които заместват този. Принципът показва, че цената на даден обект не трябва да надвишава цената за закупуване на подобен обект (парцел) на пазара. Следователно цената на конкретен парцел се определя от най-ниската цена, на която може да бъде закупен подобен поземлен имот, който има същите основни показатели, включително потенциална полезност и доходност.

В Москва, особено в централната част на града, както и в повечето други градове с исторически установен архитектурен облик, е почти невъзможно да се намерят абсолютно идентични свободни парцели. Уникалността на всеки обект създава определени трудности за продажба на пазара на земя и последващо развитие, но допринася за формирането на достатъчно високо ниво пазарни цени. Пазарната ситуация изглежда различна в новите градове, районите на ново масово развитие, където нивото на стандартизация на архитектурните градоустройствени решения е по-високо и следователно има повече парцели от същия тип. Тук принципът на заместване се проявява напълно, спомагайки за стабилизиране на пазарните цени на относително ниско ниво.

Принципът на очакването -Пазарната стойност на даден парцел зависи от очаквания размер, продължителност и вероятността за получаване на рента от него.

Стойността на пазарната стойност на поземлен участък зависи от дохода, оставащ след плащането на производствените фактори, привлечени от поземления участък за предприемаческа дейност.

Този принцип показва, че стойността на имота – текущата стойност на всички бъдещи приходи, получени от използването му (включително продажбата и стойността на недвижими имоти, предимно земя), – непрекъснато нараства поради нарастващото търсене и ограниченото предлагане.

Този принцип обаче не означава, че собственикът на недвижим имот (земя) трябва буквално да чака увеличение на цената на имота или доходността от отдаването му под наем. То само отразява факта, че използването на недвижими имоти, земя, е основно от дългосрочен характер. Ето защо, когато оценявате имот, трябва да запомните, че неговата стойност не винаги е равна на средната цена, преобладаваща на пазара за подобни обекти към момента на оценката. Сегашната стойност на цялата сума на дохода може да се окаже значително по-висока.

Принципът на външното влияние –пазарната стойност на парцела зависи от влиянието на външни фактори.

Принцип на съответствие –оценяваният обект (парцел) има най-висока стойност, при условие че е донякъде подобен на околните обекти по използване, размер и стил, с минимални разходи за неговото развитие. С други думи, ако всички икономически фактори, които определят максималната полезност и рентабилност на даден обект, са балансирани по възможно най-добрия начин.

По този начин за даден поземлен имот и обект на недвижим имот, разположен или създаден върху него, трябва да се постигнат условия разходите за неговото придобиване и развитие да съответстват на цената или рентабилността на създадения върху него обект на недвижим имот. Един от критериите за проверка на съответствието на оценката на парцел с този принцип – делът на стойността на самия поземлен имот в общата стойност на имота, разположен върху него.

В централната част на Москва това съотношение се доближава до показателите, характерни за други големи градове в света. Следователно потенциалът за по-нататъшен ръст на цените на парцелите в центъра на града е сравнително малък (с изключение на парцелите, предназначени за строителство на високи сгради) и може да се дължи главно на по-нататъшно увеличение на разходите за строителство и цените на недвижимите имоти с подобряване на потребителските му качества.

Прилагането на този принцип ни позволява да отделим цената на самия парцел от общата цена на имота.

Принципът на най-ефективното използване -Пазарната стойност на парцела се определя въз основа на най-ефективното му използване.

Най-ефективното използване на парцел е най-вероятното използване на парцела, което е физически възможно, разумно обосновано, отговаря на законовите изисквания, финансово осъществимо и в резултат на което стойността на парцела ще бъде максимална. Най-ефективното използване на поземлен имот се определя, като се вземе предвид възможното му обосновано разделяне на отделни части, които се различават по форма, вид и естество на използване. Най-доброто използване може да не е текущото използване на земята.

При определяне на най-ефективната употреба се вземат предвид следното:

предназначение и разрешено използване;

преобладаващите методи за използване на земята в непосредствена близост до оценявания парцел;

очаквани промени на пазара на земя;

съществуващо използване на земята.

При оценката на парцел от всички възможни (разрешени) варианти за неговото използване се избира най-добрият и най-изгодният и именно той се използва за оценка.

В този случай, както беше споменато по-рано, се вземат предвид само онези опции за използване, които, първо, отговарят на законовите стандарти (включително ограничения за градоустройство, изисквания за опазване на околната среда, исторически паметници, архитектура, озеленяване на прилежащата територия), изпълнението на които, второ, са физически възможни и, трето, генерират доход (ако говорим за търговска оценка). В резултат на това се избира случаят на използване, при който може да се получи максимална цена, като се вземат предвид всички законови, градоустройствени, екологични и други ограничения.

Ако обектът е свободен от сгради, тогава се определя кое съоръжение може да бъде изградено въз основа на най-ефективното използване на обекта, като се вземат предвид всички съществуващи ограничения.

Ако на мястото има сграда, тогава се прави анализ дали да се увеличи цената на обекта със стойността на тази сграда или да се намали с размера на разходите за разрушаване на тази сграда с избрания вариант за най-доброто използване на този парцел, разбира се, като се вземат предвид съществуващите ограничения.

Този принцип е най-приложим при оценката на свободните парцели. За оценка на застроените парцели използването му е много по-сложно, тъй като позволява да се отдели стойността на самия парцел от стойността на целия комплекс от недвижими имоти. Сграда или структура, разположена върху парцел земя, не винаги има най-голяма стойност или генерира най-голям доход. Освен това с течение на времето, в резултат на естественото износване на сградата, промените в пазарните условия и други фактори, стойността на имота като цяло може да намалее значително, докато пазарната стойност на парцела може да остане непроменена и дори да се увеличи.

По този начин принципът на най-добро и най-ефективно използване ни позволява да оценим максималната възможна стойност на земната рента от даден поземлен имот, независимо дали обектът е застроен или не и каква сграда или структура се намира върху него към момента на Оценяване.

Трябва също да се отбележи, че този принцип е важен при оценката не само на отделни парцели, но и на големи градски територии. Използването му прави възможно оптимизирането на политиките за земя и градско планиране на града въз основа на строги икономически изчисления. На първо място, това се отнася за подобряването на градските земи, собственост на града, т.е. негова земя.

Пазарната стойност на парцела се променя във времето и се определя на определена дата (дата на оценка).

След анализ на потенциала на земята и избор възможни вариантинеговото използване, оценителят трябва да премине към анализ на неговото най-добро и най-ефективно използване (BNEI). Тоест, да се идентифицират онези употреби сред разумни, осъществими и законни алтернативи, които са физически възможни, разумно разумни и финансово осъществими и които водят до най-голяма стойност за земята.

В допълнение към анализа на NEI, за оценка на стойността на парцел може да се използва следното:

Метод сравнителен анализпродажби (SAP).

Метод на оценка на база остатъчна стойност.

Метод на прехвърляне.

Метод на капитализиране на земната рента.

Метод на остатъка за земя.

Анализ на най-доброто и най-ефективно използване на земятапредвижда сравнение на алтернативни възможности за развитие (развитие) на парцел. За всеки вариант на застрояване се изчислява остатъчната стойност на земята. Най-високата остатъчна стойност на земята съответства на нейното най-добро и най-ефективно използване.

Първата стъпка от анализа е да се изберат онези случаи на употреба, които са разумно осъществими, като се вземат предвид пазарните възможности и ограничения. Потенциалът на местоположението, пазарното търсене и законните права за развитие са взети под внимание. Тази процедура ни позволява да идентифицираме само оправдани варианти за използване на земята, като по този начин елиминира необходимостта от събиране на ненужна информация. По този начин, ако разпоредбите за зониране ограничават застрояването на земята само до жилищни сгради, тогава вариантите за търговско или промишлено развитие изобщо не се разглеждат. Въпреки това, ако анализаторът смята, че разпоредбите за зониране на даден обект ще бъдат преразгледани в бъдеще, тогава настоящите ограничения, свързани с тях, не трябва да изключват разглеждането на варианти за нежилищно развитие.

На втория етап се определя цената на разработката на всяка от алтернативните стратегии. Взети са предвид ресурсното качество на обекта и технологичната осъществимост на различни варианти за развитие.

На третия етап се определя финансовата осъществимост на идентифицираните стратегии за развитие. За всеки вариант се изготвя прогнозен отчет за доходите. За всяка стратегия за развитие, на базата на предположения и предположения за бъдещото поведение на пазара, се изчислява нетният оперативен доход.

На четвъртия етап нетният оперативен доход се разпределя между земя и сгради (структури). Анализаторът може да използва коефициенти на капитализация, определени от наличната пазарна информация или въз основа на очакванията на инвеститорите. Всеки вариант на развитие може да има свой собствен различен коефициент. Коефициентът зависи от нивото на риск, продължителността на периода за възстановяване на капитала, структурата на финансиране и очакваното увеличение или намаление на стойността на обекта.

Метод за сравнителен анализ на продажбите (SAP)включва определяне на пазарните стойности на парцелите чрез преобразуване на продажните цени на сравними парцели в пазарната стойност на оценявания парцел.

В нашите условия този метод може да се използва за определяне на цената на парцели за индивидуално жилищно строителство, градински парцели и зеленчукови парцели.

Според теорията на оценката, когато прилага този метод, оценителят трябва да използва шест елемента на сравнение:

Условия за финансиране на сделката.

Условия за продажба.

Време за продажба.

Местоположение.

Физически характеристики.

Характеристики на доходите.

За всеки елемент на сравнение се правят подходящи корекции (Таблица 8.1) въз основа на правенето на сравнима област подобна на тази, която се оценява.

Последователността на измененията е следната. Оценителят получава междинни ценови цифри и прилага последващи корекции към предишната коригирана стойност.

Таблица 8.1

Корекционна таблица за оценка на цената на парцел

При отчитане на физическите характеристики е необходимо да се вземат предвид корекциите за размера на обекта, неравностите във формата и ъгловото разположение.

Известно е, че колкото по-голям е парцелът, толкова по правило цената на единица площ е по-ниска.

В страни с пазарна икономикаИма специални таблици, които ви позволяват да вземете предвид влиянието на разширяването на парцела върху неговата цена. В нашите условия оценителят трябва да направи такъв анализ независимо, тоест е необходимо да се изгради графика, например, на зависимостта на продажната цена на 1 m 2 или сто квадратни метра земя от площта на ​сюжетът.

Известно е също, че при една и съща площ триъгълна зона се оценява по-ниско от правоъгълна поради неудобството да се работи върху нея. За да оценят триъгълни партиди, оценителите често използват „правилото 65-35“, което гласи, че „стойността на триъгълна партида с лице на улица ще бъде приблизително 65% от стойността на правоъгълна партида.“

За да оцените площи с неправилна форма, можете да използвате техника, когато площта е разделена на правоъгълници, които се оценяват отделно, а общата цена е сумата от разходите на отделните части.

Въздействието на ъгловото местоположение се определя от търговския правоприемник на обекта. За магазини и бензиностанции това местоположение предоставя определени предимства и следователно цената им ще бъде по-висока. За градински парцели и вилно строителство ъгловото местоположение намалява разходите им. За да се оцени местоположението на ъгъла, е необходимо да се съберат определени статистически данни за продажбите и да се направи подходящ анализ на това влияние за площи с различно предназначение.

Метод на оценка на база остатъчна стойност.При този метод стойността на сградите се изважда от продажната цена на имота, което води до оценка на стойността на земята по нейната остатъчна стойност.

Тази техника е особено полезна в отдавна застроени райони, когато няма продажби на свободни парцели. Методът дава по-точни резултати за обекти със сравнително нови сгради, за които има налични оценки на разходите.

Ако няма достатъчно информация относно продажбите, тогава експертни оценки на тяхната стойност могат да се използват като първоначални стойности. Точността на метода зависи от това колко е надежден експертен прегледи изчисляване на строителните разходи.

Метод на прехвърляне.За определен вид недвижими имоти и конкретен регион съществува определена връзка между цената на земята и цената на сградите. Следователно, ако даден регион няма достатъчен брой продажби на незастроена земя, тогава е възможно да се избере сравним регион с достатъчен брой завършени сделки, да се определи типичното съотношение между стойността на земята и стойността на сградите и използвайте това съотношение в оценката за този регион.

Предимството на този метод е, че не е необходимо да се използва разходният метод за определяне на себестойността на сградите.

Метод на капитализиране на земната рента.Този метод може да се използва, когато земята се наема отделно от сгради и конструкции.

Ако договорът за наем е скорошен или сравнително точно отразява текущия пазар на наеми, нетната сума на наема може да бъде директно капитализирана в стойността на поземления имот.

Пример: Парцел наскоро беше отдаден под наем с условието, че оперативните разходи се приписват на наемателя за 100 000 рубли годишно за 10 години. Степен на капитализация - 15%. Определете цената на парче земя.

Решение: 100 000: 0,15 = 666 700 рубли.

Метод на остатъка за земя.Методът се основава на принципа на нарастващата производителност. Стойността на земята се изчислява като остатък след като се вземат предвид всички необходими плащания, свързани с разходите за труд, капитал и управление.

Пример: Необходимо е да се оцени парцел от 16 хектара, предназначен за жилищно строителство, с допустимо количество 1 къща на 10 декара. Собственикът продава обекти с размери 0,1 хектара, като се вземат предвид озеленяването и комуникациите, за 175 000-220 000 рубли (средно 200 000 рубли). Разходите за подготовка на място, озеленяване и комуникации ще изискват 14 000 000 рубли. Разходите за проектиране, административните разходи, транзакционните разходи и други режийни разходи средно за такива проекти възлизат на 25% от общата продажна цена. Допустимите такси за заем, разходи за поддръжка и печалби ще бъдат 40% от нетния доход. Определете цената на парче земя.

1. Прогнозна продажна цена на парцели 160 * 200000 = 32 (милиона рубли)

2. Разходи за разработка - 14 (милиона рубли)

3. Общи режийни разходи (25%) - (8 милиона рубли)

4. Нетна печалба без печалба - (клауза 1. – (клауза 2 + клауза 3)) - 10 (милиона рубли)

5. Разходи за собственост и печалба (40% от 10 000 000) - 4 (милиона рубли)

Цената на незастроената земя е 6 (милиона рубли).

Пазарната стойност на парцела зависи от очакваната стойност, продължителност и вероятност за получаване на доход от парцела за определен период от време с най-ефективното му използване, без да се вземат предвид доходите от други производствени фактори, привлечени от парцела. за стопанска дейност (наричана по-нататък за целите на тези препоръки земя под наем) (принцип на очакване).

Съдебна практика и законодателство - Заповед на Министерството на собствеността на Руската федерация от 06.03.2002 г. N 568-r (с измененията на 31.07.2002 г.) „За одобряване на методически препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлени парцели“

За клъстери, за които се използва и информация за наемите на поземлени парцели, изчисляването на пазарната стойност на поземлените парцели се извършва по метода на капитализиране на поземлената рента в съответствие с клауза 4 от глава IV от Методическите препоръки за определяне на пазара Стойността на поземлените парцели, одобрена със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-r (наричана по-долу - Насокиза определяне на пазарната стойност на земята).

Определяне стойността на поземлен имот, включен в оценявания имот скъп методнедвижим имот, се основава на предположението за неговото най-добро и най-ефективно използване като свободно от развитие.

За да оцените пазарната стойност на парцел, трябва да имате следната информация:

• а) право на собственост и данни за регистрация на поземления имот;
• б) физически характеристикипарцел;
• в) данни за връзката на обекта с околната среда;
• G) икономически сили, характеризиращи обекта.

Източници на тези данни могат да бъдат градски, областни и селски поземлени комитети и комисии, където се регистрират сделки със земя, фирми за недвижими имоти, специализирани в сделки със земя, организации за ипотечно кредитиране, фирми за оценка и периодични издания.

Съществуват следните основни методи за оценка на пазарната стойност на парцелите за жилищно строителство:

• 1. Метод на сравними продажби.
• 2. Метод на корелация (трансфер).
• 3. Капитализация на поземлената рента.
• 4. Методът “остатък за земя”.
• 5. Начин на развитие (устройство) на поземлен имот и др.
• 1. Методът на сравнимите продажби включва събиране и сравняване на данни за подобни свободни парцели, които са били продадени наскоро, и извършване на корекции в продажните цени. Експертният оценител трябва да знае, че цените на парцелите, често публикувани в периодични издания (например в района на Москва), са така наречените цени на продавача, тоест завишени и действителните цени на сделките са необходими за сравнение и сравнение.

Цените, на които местната администрация продава земя, също не са достатъчно представителни за пазара. Тези парцели обикновено са с големи размери и затова имат значителна отстъпка в цените си.

Сравнението и сравнението на оценения парцел със сравними свободни парцели се извършва според два компонента:

• а) чрез елементи за сравнение,
• б) чрез единици за сравнение.

Елементите на сравнение са седем фактора:

• 1. Собственост
• 2. Условия за финансиране на сделката.
• 3. Условия за продажба.
• 4. Време на продажба или дата на продажба.
• 5. Местоположение.
• 6. Физически характеристики.
• 7. Характеристики на доходите, получени от поземления парцел.

Ценни права на собственост. IN Руска федерацияпарцелите могат да бъдат с право на частна собственост, пожизнена наследима собственост (само за лица), постоянно (безсрочно) ползване, наем, безвъзмездно срочно ползване. Корекция се прави, когато правата на купувача са обременени от ипотека или дългосрочен лизинг.

Условия за финансиране. Ако за закупуване на парцел е взет 100% заем или условията за финансиране на сделката включват големи лихвени плащания, тогава такива сделки трябва да бъдат внимателно анализирани и да се направи подходяща корекция на цената на тази сделка.

Условия за продажба. Корекцията за този елемент отразява нетипичните отношения между продавача и купувача на пазара, както и обстоятелствата, при които те вземат решенията си относно продажбата или покупката на земя. Данните за условията на продажба са доста трудни за получаване. Друга трудност е определянето на размера на корекциите за определени разлики в условията на продажба. Правилото, очевидно, трябва да бъде: ако експерт-оценител е установил разлика в условията на сравнима сделка и е определил размера на изменението, той трябва да вземе предвид това изменение. Ако размерът на изменението е трудно да се определи, тогава е необходимо да се откаже от сравнението за тази сделка.

Време за продажба. За да се направят корекции на цените за сравними транзакции, е необходимо да се знаят тенденциите в цените на пазара на земя, т.е. как цените на земята се променят с течение на времето. IN Руски условияСъществува годишна тенденция на увеличаване на цените на парцелите и значителни сезонни колебания в цените им: през пролетта цените се повишават, през зимата падат. В района на Москва, например, сезонните колебания в някои райони достигат 15-20%.

Експертът-оценител трябва да извърши задълбочен анализ на съотношението между търсенето и предлагането на пазара на земя и да идентифицира тенденциите в цените на продавачите и купувачите. Понякога се случва приемането на законопроект или държавна наредба да окаже значително влияние върху поведението им на пазара на земя.

Местоположение. Ако сравнимият сайт е в същата област като този, който се оценява, корекции обикновено няма да бъдат направени. Ако сравнимият обект се намира в различна област, трябва да се извърши анализ на възможните разлики между тези области. Например, по време на жилищното строителство се вземат предвид фактори като транспортна достъпност, инженерна поддръжка, екология и престиж. Важен елемент при сравняването на подобни продажби са физическите характеристики на имота. Това могат да бъдат параметри на почвата, размер на площадката, форма (правоъгълна или многоъгълна), наличие на дренаж, ъгъл на наклон на площадката и др.

Цената на един парцел до известна степен се влияе от степента на активност на пазара на земя, свързана с доходите, получени от имота. Например, активността на пазара на земя в 30-километровата зона на Московска област е по-висока, отколкото в зоните, по-отдалечени от Москва. В тази връзка оценителят трябва да вземе предвид този елемент от сравнението на продажбите.

Единиците за сравнение се използват, ако:

• а) парцелите, генериращи доход, се различават по площ и размер на съществуващите подобрения;
• б) необходима е предварителна информация за купувачите.
• 2. Корелационен метод (трансферен метод). Този методоценката на парцел се състои от разделяне на общата продажна цена на сравним комплекс, включващ недвижим имот и парцел, на два компонента - цената на сградата и цената на парцела. Освен това експертният оценител първо оценява стойността на сградата и другите конструкции, разположени на този обект, след което изважда стойността на сградите и конструкциите от общата цена на имотния комплекс и получава стойността на парцела. Методът се използва, когато на пазара няма сравними продажби на земя. Установено е, че съществува стабилна връзка между стойността на земята и издигнатите върху нея сгради и постройки, поради което стойността на поземлен имот може да се оцени чрез разпределяне на общата продажна цена на имотния комплекс между два компонента: земя и сгради.
• 3. Начин на капитализиране на земната рента. Определянето на стойността на парцел с помощта на метода на капитализация на поземлената рента се състои в капитализиране на доходите, получени чрез наемни плащания. Методът включва разделяне на годишния доход от наем на съответния процент на капитализация, в резултат на което сумата на дохода се превръща в цената на парцела.

Изчисленията на стойността на земята с помощта на метода на капитализация на поземлената рента се основават на следната формула:

4. Методът “остатък за земя”. Съгласно принципа на остатъчната производителност на земята, сградите и съоръженията, построени върху земята чрез привличане на капитал, работна силаи управлението се дава приоритет при разпределението на приходите. Останалият доход след покриване на всички разходи за привличане на други фактори се приписва на парцела.

Условия за прилагане на метода на остатъчния доход за земя:

съществуващите съоръжения отговарят на най-доброто и ефективно използване на земята;

цената на сградите и конструкциите, разположени на парцел, или прогнозните разходи за тяхното изграждане могат да бъдат изчислени доста точно, както и техният експлоатационен живот;

известен е годишният нетен оперативен доход от експлоатацията на имота (земя с подобрения).

Стъпки на изчисление:

• 1. Определете цената на подобренията.
• 2. Въз основа на наемни цени и оперативни разходиопределяне на нетния оперативен доход (NOI) на целия имот.
• 3. Определете NOR за сграда.
• 4. Определете BOD, който се дължи на земята.
• 5. Определете стойността на земята, като капитализирате нетния оперативен доход, отнасящ се към земята.
• 5. Начин на развитие (устройство) на поземлен имот. Методът на развитие (развитие) на поземлен имот се използва, когато е необходимо да се определи цената на голям парцел, който трябва да бъде разделен на отделни отделни парцели. Такива случаи са доста чести в руската оценителска практика.

Методът за разработване на сайта включва изпълнението на следните етапи на оценка:

Определяне на размера и броя на отделните парцели.

Изчисляване на стойността на разработените парцели по метода на сравнимите продажби (определя се сумата на приходите от продажбата).

Изчисляване на разходите за разработване на сайтове и техните продажби, изготвяне на график за развитие и очакван период на продажби.

Определяне на величината паричен потокчрез изваждане на всички разходи за развитие на парцела от общите приходи от продажби на отделни парцели.

Определяне на дисконтовия процент.

Дисконтиране на паричния поток, като се вземе предвид времето на развитие и продажба на всички отделни парцели.

При определяне на размера на отделните парцели е необходимо да се вземат предвид физическите, правните и икономическите фактори, влияещи върху това решение.

Земята се използва в много сфери на човешката дейност (общинска, политическа, икономическа, селскостопанска и др.) и е важен факторподдържане на нужното ниво на икономиката.

Тъй като земята е ограничен ресурс, тя е под строг контрол. За целта се използва оценка за определяне на пазарната стойност на имота. Този процес има свои собствени характеристики, които си струва да бъдат проучени.

Законодателно регулиране на въпроса

В Русия законодателна уредбапроблемите с експлоатацията на земята са на ранен етап. Регламентиприет със закон, установява всички основни принципии концепции в оценката на стойността на земята, което има положително въздействие върху ситуацията като цяло.

В системата от регулаторни актове има 4 нива:

Цел и методи на изпълнение

Оценката има за цел да определи цената на нещо. Съответно оценката на парцел е процес на определяне на разходитепоземлен имот на пазара. Мнозина са се сблъскали с продажбата, покупката и отдаването под наем на земя, тъй като тя е много функционална за управление на собствен бизнес.

Често оценката се използва за определяне на кредитоспособността на кредитополучателя (при кандидатстване за ипотека), за привличане на инвестиции, за разделяне на имущество, за счетоводствои т.н.

Маркирайте три вида оценказеми:

• Парични. Използва се за определяне на ставката на поземления данък и при сключване на договори; от своя страна има два вида парична оценка: нормативна и парична;
• Икономически. Използва се за определяне на пригодността на земята за отглеждане на определена култура, когато се анализира най-рационалното използване на земята; взети предвид при извършване на регулаторна оценка на обекта;
• Окачествяване на почвата. Той е част от поземления кадастър и е основа икономическа оценкав областта селско стопанство; използвани за определяне на пригодността на почвата, а също и за прогнозиране на загуби в селското и горското стопанство.

Съществува три вида стойност на земята: пазарна, кадастрална и регулационна.

Пазарна цена – най-възможната цена, на която обект на оценкамогат да бъдат представени на свободния пазар. В този случай двете страни по сделката разполагат с цялата необходима информация и извънредните обстоятелства не оказват влияние върху цената.

Ако не е установено по време на оценката определен типстойност на обекта, тогава се установява пазарната цена.

Кадастрална цена използвани за данъчни цели. Този тип разходи се определят като процент от пазарната стойност.

Регулаторен – първоначална, фиксирана цена, установена от държавата в неин интерес. Използва се при закупуване на земя в частна собственост, при встъпване в наследство или при прехвърляне и др. Стандартната цена се определя ежегодно от правителството на Руската федерация.

Регионалната стандартна цена може да бъде променяна от правителството на Руската федерация в зависимост от характеристиките на почвата и самия обект, но цената не трябва да надвишава 75% от пазарната стойност. Може да се променя от органи местно управлениев съответния район, но не повече от 25 на сто от установения от държавата.

Съществуващи методи и критерии

Кадастрална оценка на поземлени имотиДържани Федерална агенциякадастъра на недвижимите имоти, неговите регионални органи, организации и предприятия под тяхно управление. В тази област имат право да работят лица, лицензирани да извършват оценки.

Съществуват методи за оценка на земята, които са разделени на 2 подхода:

Доходен подходвключва методи

• предназначение;
• капитализиране на поземлената рента;
• метод на остатъка.

Метод за използване по предназначение използва се за определяне на стойността на имотите (застроени и незастроени) с цел генериране на приходи чрез развитие на обекта с подобрения.

Метод на капитализация на земната рента използвани за оценка на обекти с цел получаване на поземлена рента. Могат да бъдат оценени както застроени, така и незастроени площи. За да се използва този метод, наемните ставки на земята трябва да бъдат обработени и стойността им да бъде определена като доход от наем. Наемната такса се определя от местоположението на обекта, неговите размери, предназначение, форма, комуникации, достъпност Превозно средство, начин на използване на земята.

Метод на остатъка използван за оценка на поземлени имоти, прави възможно генерирането на доход. Също така, както при метода на капитализация, могат да бъдат оценени както развитите, така и незастроените площи. За да приложите този метод, първо трябва да определите цената поземлен имот, който може да бъде подобрен, за да носи печалба. След това доходът се капитализира чрез установяване на доход от съоръжението и сградите.

Сравнителен подходвключва методи

• освобождаване от отговорност;
• разпространение;
• сравнения на продажбите.

Метод на избор използвани за оценка на парцели, за да се определи дали подобренията на земята са в съответствие с техните най-полезни и ефективно използване. Този метод е подходящ само за застроени площи.

Метод на разпространение използва се за оценка на парцели, за да се установи връзката между стойността на земята и сградите, построени върху нея. Използва се за застроени обекти. Най-подходящи за нови сгради, тъй като те трябва да отговарят на ефективни и рационално използванеземя. За да използвате метода на разпределение, е необходимо да имате информация за съотношението между цената на парцела и издигнатите върху него сгради. Резултатът обаче няма да е точен.

Метод за сравнение на продажбите използвани за сравняване на цените на подобна земя. Той е един от най-простите и ефективни. Дава доста точни пазарни показатели. Въпреки това за руски пазар, който не е информационно отворен, посоченият метод не е подходящ. Използването му се влияе от пазарната ситуация, местоположението на площадката, терена, свойствата на почвата, възможностите за приложение, собствеността и др.

Критерии за оценяванеземи:

• местоположение на обекта;
• наличие на комуникации и възможност за свързването им, ако липсват;
• транспортна достъпност до парцела;
• предназначение и възможност за промяна на предназначението му;
• данни от геолого-геодезически проучвания.

Процедура

Първоначално компилиран споразумение. За целта е необходимо да посочите с каква цел ще се използва обекта, вид на собственост, дали се разработва и др. След тази процедура се определя дата за приключване на работата, т.е. часът, в който ще се извърши проверката. Преди него е необходимо да се съберат всички документи, а именно характеристиките, описанието на земята, нейните свойства, наличието на всякакви полезни изкопаеми. След това се извършва оглед на обекта, след което отново се събира документация въз основа на резултатите от процедурата и се установява опцията за оценка (пазарна, кадастрална, регулаторна). Целият процес се консолидира доклад за оценка на земята.

Необходимите документи за оценка могат леко да варират в зависимост от вида на имота, било то парцел, жилищна сграда или апартамент (стая).

Необходими документи за експертна оценка поземлен имот:

Списък на документите, необходими за оценка жилищна сграда:

• копия:
  • лична карта на собственика;
  • ОТИ технически паспорт за жилищна сграда;
  • държавен акт за поземлен имот.

За определяне на цената на апартамент (стая)ще имаш нужда:

• документ, потвърждаващ правото на собственост (собственост, лизинг);
• лична карта на собственика;
• копие от техническия паспорт на BTI.

Цени за оценка на имотаварират в зависимост от селище, организацията, участваща в това и т.н. Средно сумата може да бъде:

• 4000 rub. за парцел с къща;
• 3000 rub. за жилищна сграда;
• 2500 рубли – парцел.

За правилата и нюансите на провеждане на обсъжданата процедура вижте следния видеоклип: