Методи за определяне на пазарната цена. Основни методи за оценка на пазарната стойност на метода на недвижими имоти за изчисляване на пазарната стойност

Да се \u200b\u200bустанови стойността на стоките, работата или услугите, така че исковете за неговата валидност на данъчните органи да не се случват - задачата е много невивна. Особено, ако говорим за продукти, които нямат аналози на пазара.

Общият принцип за определяне на цената на всяка сделка за данъчни цели е спазването на нивото на пазарни цени. И такива въз основа на член 4 от параграф 4 Данъчен кодекс Цената, която е разработена в взаимодействието на доставките и предлагането на пазара, идентични (и с тяхното отсъствие е хомогенна) на стоки, работи, услугите в сравними икономически условия се признават.

Характеристики на изчисляването на пазарната цена, както и случаите, при които данъчните органи могат да се намесват в процеса на ценообразуване, са съвсем ясно посочени в посочения член. Споровете за използването на определени разпоредби обаче не са редки. И повечето от тях са свързани с процедурата за определяне на пазарната цена на стоките.

Търсим идентични продукти

Така че, ако съответният пазар има сделка с идентични (хомогенни) стоки, произведения или услуги, пазарната им цена се определя въз основа на информация, предоставена в официални източници (клауза 11 от чл. 40 NK). Това може да бъде официална информация за борсовите цитати на мястото на продавача или купувача, както и кавичките на Министерството на финансите по държавните ценни книжа и задължения. Информацията е подходяща и информация от държавни органи относно статистиката и органите, регулиращи ценообразуването, както и информация за пазарни цени, публикувани в отпечатани публикации или медии. Освен това оценката на пазарната цена за стоки, работа или услуги може да се извърши в съответствие със закона от 29 юли 1998 г. № 135-FZ "на очаквани дейности В Руската федерация "с оценител на лиценз.

Както следва от член 40 от чл. 40 от Данъчния кодекс, при определяне на пазарните цени, информацията за сделките с идентични или хомогенни стоки се взема предвид при сходни условия. Това означава, че тези условия на сделки като размер на доставените стоки, сроковете за изпълнение на задълженията, условията на плащанията и други условия следва да бъдат повлияни от формирането на цени.

Задължението за отчитане на сделките при прилагането на ценовия контрол се потвърждава от арбитражната практика. Повечето от данъците на данъците въз основа на размера на пазарните цени бяха загубени за данъчните власти именно, тъй като не могат да предоставят добри доказателства за наличието на сравними сделки, извършени от платеца на дружеството и сделки, при прилагането на пазар Цена (вж. Например, указ на северозападния район на 3 юни 2005 г. в случай № A56-43517 / 04, резолюция на ССС на западния сибирски район на 12 март 2008 г. № F04-1672 / 2008 (1943-A03-42)).

Възвръщаемост за "уникалност"

Основните трудности по въпроса за проверка на цената на нейното спазване на пазара на пазара ще възникнат от дружества, които прилагат стоки, произведения или услуги, които нямат аналози. Ако не съществува сделка на съответния пазар за идентични стоки, или определението за пазарна цена е невъзможно поради липсата или недостъпността на източниците на информация, след това се използва определението за цената на последващото прилагане.

Същността на цената на последващото прилагане е да се определи пазарната цена на реализираните ценности, основани на създаването на купувача на цената на препродажбата им в следната формула: \\ t

C1 \u003d C2 - (Z2 + P2), \\ t

C 1. - пазарна цена на стоките;

C2. - цена на продажбите (препродажба) стоки до последващи купувачи;

Z2. - разходите, направени от купувача на стоките в по-нататъшното му прилагане (препродажба) и насърчаване на пазара (без да се вземат предвид цената на закупуването на стоки);

P2. - обичайната печалба на купувача на стоките в по-нататъшното му прилагане (препродажба).

Както следва от името, методът на цената на последващото прилагане може да се използва само в случай на препродажба на стоки, произведения или услуги. Ако този метод не може да бъде приложен, тогава "за крайния случай" има право да се възползва от метода на разходите. Използването му се свежда до определението за пазарната цена на стоките, както следва: \\ t

C \u003d z + p,

° С. - пазарна цена на стоките;

Z.- преки и непреки разходи на продавача за производство (придобиване) и (или) продажбата на стоки, както и разходите за транспортиране, съхранение и други подобни разходи;

Пс- обичайната печалба на продавача.

Трябва също да се отбележи, че и двата представени метода имат значителен недостатък: те не вземат предвид влиянието на инфлацията върху нивото на пазарните цени. И в условия на значително увеличение на цените, получената стойност, използваща тези методи, трябва да се коригира, за да се промени ценовия индекс. Въпреки това, възможността за такова приспособяване не се предоставя от данъчния кодекс. Друг "препъване" е фактът, че няма ясни определения на такива термини като "нормални разходи" или "нормални за този вид дейност" в данъчното законодателство.

Изглежда, че избягва възможните грешки в независимото изчисляване на някои показатели, компанията и в тази ситуация би било по-логично да се свържете с независим оценител. Въпреки това, в неотдавнашното си писмо от 2 юли 2008 г. № 03-02-07 / 1-243, Министерството на финансите бяха забранени да направят това, изразявайки мнението, което се свежда до факта, че оценява пазарната цена на стоки, работа или услуги, които не са имали аналози на пазара, независимите оценители не могат.

Въпреки това, същите обяснения оставят на Съда право да вземат предвид всички фактори, които са важни за определяне на резултатите от сделката, които не са ограничени до обстоятелствата, изброени в член 40 от Данъчния кодекс. И какво е интересно за подобни заключения и Донесоха по-ранни арбитражни съдии (резолюция на ПС на област Урал от 11 април 2006 г. No. F09-2564 / 06-C6 в случай на номер A76-5970 / 2005).

Така, дори ако компанията трябва да се изправи пред претенциите на данъчните власти, "да се примири със съдбата", ако няма значителни основания, а не непременно. Винаги има възможност да защитават своите интереси с помощта на съдии, която по въпроса за методологията за определяне на пазарната цена за данъчни цели често се оказва, че е страна на данъкоплатеца.

От 1994 г. насам. руското законодателство Недвижим имот земя И всичко, което е неразривно свързано с тях: построени или изградени върху строителството на земята, сгради, които са трудни за преместване от място, без да ги причиняват за непогасещи вреди, парцели от подизпълнители. Тази категория за недвижими имоти е наистина фиксирана.

Друга категория предмети за недвижими имоти подвижен превозни средства Носещи хора и товари на вода, във въздуха и пространството: морски и речни плавателни съдове, самолета, изкуствени спътници на земята.

Специалната категория включва сложни комплекси, свързани с един технологичен цикъл - предприятия. От организациите, работещи по тяхната база (често от едно и също име) и предприемачите, те се различават по това, че те са предмет, а не предметът на закона.

Всяка от изброените категории има отделна правна база данни. Често срещани групи от предмети, подобни качества като правителствени обекти: Всички те трябва да бъдат регистрирани в съответните държавни органи и законно прикрепени към мястото на регистрация, са предназначени за много години на употреба.

В счетоводния смисъл те принадлежат основни фондовеса включени в цената на производството не са изцяло като текущи фондове, но чрез амортизация на натрупването. Изделия от недвижими имоти се оценяват като единни обектиКато стойност, която не е еквивалентна на стойността на стойността на нещата, от които се състоят.

При оценката на такива обекти могат да бъдат изчислени видове стойност:

Най-голям интерес сред населението са въпроси на пазарната оценка на недвижимите имоти в жилищната зона. Това са жилищни сгради, техните части и всички свойства, които са неразривно свързани с жилището: инфраструктура, области за закупуване, зелени пространства.

При оценката им пазарна стойност Най-напълно може да се наблюдава напълно условия на свободния пазар, Практически неограничени конкурентни оферти и търсене.

Главна информация

Атракция оценител За пазарна оценка на недвижимите имоти обикновено е необходимо в такива случаи:

1. Ако недвижимите имоти са оттеглени.
2. При определяне на банката или друг заемода, стойността на депозита, например с цел приключване ипотечен договор.
3. Да се \u200b\u200bизчисли имота на недвижими имоти, получени от собственика безплатно.
4. Да преброи стойността на фалиралата собственост.
5. Когато правите обект в уставният капитал Компании под формата на непарителна принос.

Прогнозата за пазара е различна datami., според това, което се държи:

Пазарна стойност От гледна точка на оценителя - очакваната цена на сделката, когато:

1. Страните имат изчерпателна информация за състоянието на обекта, пазарната ситуация и разумно вземат предвид тази информация.
2. Не се изисква едната страна продава обект, а другият купува.
3. Обектът е изложен за безплатна продажба с публична оферта.
4. Страните се съгласиха да установят цената без принуда.
5. Таксата за обекта е установена в брой.

Какъв е методът?

Цена на обекта Оценителят определя използването на три различни подхода.

Цена

Предполага, че купувачът е разумно и няма да купува обект сума по-голямаКакво е необходимо, за да създадете подобен предмет независимо за времето си приемливо.

Той ще има най-значимите фактори за точност за ново строителство; реконструкция; специални обекти с ограничен пазар; Застрахователни цели.

Коефициентът се намалява при оценката на физически или морално износени предмети. Оценка на земята Този метод се провежда отделно от оценки на сградите върху него.

Сравнителен

Подходът е да се проучат резултатите скорошни сделки С подобни обекти.

Оценителят идва от одобрението, че купувачът е разумно и няма да плаща повече от подобен обектПредставени и на пазара.

В този случай броят на разходите се извършва чрез разделяне на обекта към елементите, които са най-много, когато цената се предписва. Например, в цената на апартамента главна роля Възпроизвеждане на размера на жилищната площ, местоположението, пода, материала, от който е построен къщата. Според най-близкия им, комбинацията се определя подобна на нея.

Точността на този метод на руския пазар намален Широко разпространената непрозрачност на реалните транзакции. Също така, методът е ясно неподходящ Да оценят специалните обекти, които не са представени или ограничени до пазара.

Печеливш подход

Въз основа на тезата, че придобитят обект трябва подобряване на себе си Приходите, получени от използването му в приемлив период. Например, ако закупеният корпус (апартамент) е предназначен за това, е необходимо да се изчисли какви ползи могат да бъдат получени.

Ако за настаняване - това е не по-печеливша за тази цел. Обективността на такава оценка отново се основава на непрозрачността на руския пазар. Реални цени Недвижими имоти под наем не е лесно. Особено ако приемете доход в бъдеще.

С този подход прогнозата е необходима и на каква цена ще бъде възможно да се продаде този обект в бъдеще, цената на недвижимите имоти в района нараства или намалява, тъй като предстоящото ще бъде повлияно носете обект.

Оправдан Пазарната стойност се счита за:

След проучване, използвайки трите подхода, оценителят оправдава създаването на своите коефициенти на значимост, които умело или математически и представлява краен резултат под формата на една цифра или под формата на набор от номера, отразяващи максимални и минимални стойности Пазарна стойност в зависимост от предвиденото действие на някои фактори.

Изследване на клиенти може да изберете от предложените резултати този, който най-много отговаря на реалната ситуация и най-важното, неговата валидна намеренията, които могат да се различават от официално посочени в техническата задача.

Процедура

Тя включва етапи:

1. Определение за цел, дати, оценки, стойност на стойността.
2. Изготвяне на оценител с клиента, включително одобрението на графика и работния план, разходите за тяхното поведение и стойността на възнаграждението.
3. Събиране на информация за обекта и пазарния статус.
4. Анализ на оптималното използване на обекта.
5. Определяне на разходите за три подхода поотделно.
6. Координиране на резултатите от различни подходи. Установяване на точността на всяка от тях, изчисляваща общата стойност.
7. Рисуване и одобрение от страните на доклада.

Как е оценката на пазарната цена на жилищните имоти?

Като действа разходен подход, оценителят първо определя пазарна цена Паркъдето има обект като съблечен.

След това изчислява разходи за материали и произведенияизисква се на датата на оценяване за създаване на такъв обект.

Изчислява с използването на стандарти или експертно от процента съоръжения. Определя остатъчна стойност Обект като размер на стойността на земята, сградите по-малко амортизация.

Действащ метод за сравнениеОценката отделно събира информация за сделки с подобни области на земята, след това информация за сделки с подобни обекти в други области по-малко от стойността на земята под тях. След това изчислява среднопретегления резултат.

Приближаване към цената на стойността от гледна точка перспективи за получаване на доход, оценителят определя кой средногодишен доход може да бъде получен от този обект, изчислява степента на капитализация и прогнози на каква цена В края на срока на употреба ще бъде възможно да се вземат предвид перспективите за износване и развитие на пазара. В края на работата среднопретегленият резултат се определя и написал. доклад.

Съставен за термина и приет от клиента доклад Това е доказателство за добросъвестна работа. Оценител лично Подписва доклад и гарантира, че пластир.

Методологията за определяне на пазарната стойност на обекта на недвижими имоти и друга собственост се основава на самоличността на стоките и принципа на съпоставимост на търговските условия. Какви фактори трябва да се вземат предвид? Какви методи съществуват в този подход за оценка на обектите? Обмислете основните възможности за изчисления на пазарната стойност.

Изчислете цената на обекта, така че в бъдеще контролните органи да не признават договора, а данъчната основа се подценява или надценява - трудна задача. Оценката на пазарната стойност се извършва, за да се обоснове цената на договора към настоящите условия на хомогенния продуктов пазар. Дали бизнес транзакциите като комплекс или реализация на обекти или продажба на недвижими имоти ценни книжа Все още има много ситуации, когато трябва да знаете цената.

Как се определя пазарната стойност и защо не може да използва кадастрални счетоводни данни? Отговорът е много прост - целта на цената, посочена в документацията на Rosreestra или BTI, е напълно различна и необходима за поставянето на обекта за счетоводство, както и последващо данъчно облагане. Пазарната стойност ви позволява да установите реалната цена на всеки продукт в паричния еквивалент за текущия период. Този показател може да варира и преди всичко зависи от икономическата ситуация в страната, от търсенето и съществуващите предложения.

Дадено е точното определение Федерални стандарти, когато е посочено, че задачата на оценката може да бъде определението за пазарна стойност, т.е. най-вероятната цена на изпълнението на актива в момента. В същото време трябва да бъдат изпълнени задължителните условия:

• Предмет на договора е на разположение за обжалване на свободния пазар.
• Сделката се крие на доброволните условия, без принуда към купувача и / или продавача.
• Разходите в договора се установяват без натиск върху форсмажорните обстоятелства.
• Информация за договора се счита за изчерпателна.

Крайният резултат от изчисленията се влияе от много фактори, сред които - териториалното местоположение на недвижимия имот; Наличие на транспорт, комуникации и социална инфраструктура; Благосъстоянието на околната среда на пространството, състоянието, размера и спецификации Собственост и др.

Методи за определяне на пазарната цена:

1. Сравнителен - удобен и лесен начин за оценка, в който цялата масив за продажба се приема като основа за текущия период на идентични обекти. По време на събитието се извършват следните стъпки - Събиране на научни изследвания и данни, анализ и сравнение на информация за бързи обекти, коригиране на индикатори за влияние върху факторите. Публичните ресурси са взети за източници на данни: публикации, държавна информация, бази за недвижими имоти и др. При избора на идентични съоръжения, оценителят е фокусиран върху критерии - от собственост, местоположение, условия за изпълнение на договора, физически характеристики на собственост, място и. \\ T време за продажба. Ако е необходимо, се прилагат специални намаления или повишаване на цените на коефициентите, както и изменения на реалностите на пазара в Русия.
2. Изходящ - оптимално подходящ за анализ на цената на нов и наскоро поръчан недвижим имот, за застраховка, реконструкция и избор на най-ефективното използване на имота. Тя се основава на оценката на кумулативните разходи за създаване на идентичен предмет. В процеса се използва принципът на заместване, т.е. предположението, че купувачът не трябва да се излива за готовия обект, ако може да получи за същите пари, изграждането на нова и подобна в качествени параметри. Тя предвижда изчисляване на цената на Земята (придобиване или лизинг), оценка на сумите на необходимите възстановителни работи, определяне на износване (физическо и функционално външно), окончателното изчисляване на стойността с изменения на количество износване. Оценката на парцелите се прави независимо от недвижими имоти.
3. Капитализация на дохода (наем) - този метод се прилага, за да се оценят вече съществуващите обекти. Пазарната стойност на недвижимите имоти се изчислява въз основа на условията, които обектът не се нуждае от допълнително финансиране за реконструкция и / или ремонт. Въз основа на възможното количество ползи при наемане на имоти. Изчисленията се извършват, като се използва коефициентът на капитализация, получен въз основа на текущите пазарни данни през първата година, а след това се правят прогнози за следващите периоди. Методът не може да се счита за доста надежден за руските условия, за разлика от чуждестранните заболявания, дължащи се на непрозрачността на вътрешния пазар и затруднения истинна информация. Освен това, когато става въпрос за няколко години, прогнозите стават много относителни.

Определяне на пазарната стойност на предприятието

Икономическите дейности могат да донесат различни изненади собственици на бизнес, които изискват реални данни за паричното измерване на обектите. Определянето на пазарната стойност на предприятието предприятие е необходимо при извършване на търговски сделки; по време на разрешението на имуществени спорове, включително съдебни производства; в процеса на одобрение на ипотечния кредит или регистрацията на кредитната линия във финансовата институция; в дейностите по реорганизация; Да привлече финансиране от трети лица на частни инвеститори и в много други случаи.

Процедура за оценка, като правило, провеждане на специализирани експертни дружества за оценка с разпоредба официален докладНо, в зависимост от крайната цел, можете сами да извършите необходимите изчисления, потвърждавате резултатите действителна информация. В същото време оценката на бизнеса като цяло и нейните предмети отделно, като всеки друг имот, е да определи реалната пазарна цена за текущия период от време. Избирайки оптималния метод, първо трябва да анализирате всички първоначални условия и да повлияете на факторите.

Изчисляване на пазарната стойност на акциите

Надеждно определяне на пазарната стойност на акциите може да бъде намерено в отворени интернет ресурси. За да навигирате предоставените данни, не забравяйте, че скоростта на кампанията се изчислява от един от горните методи, като се вземат предвид позицията на пазара. Най-често срещаният е скъп метод, в който се вземат предвид активите и задълженията на емитента, и се изчисляват нетният доход на акция. Също се прилагат печеливши (като се вземат предвид бъдещите приходи) и сравнителни методи (Сравнение с други аналози). За последния метод Закупуване на обществени данни.

Изчисляване на пазарната стойност на облигацията - формула

Специални формули се използват за получаване на информация за действителната пазарна цена на облигациите. Един от тях е показан по-долу:

Ценови пазар Bond \u003d Количество на купонните плащания X ((1 - 1 / (1 +) пазарна ставка на този момент) До stegrees n) / пазарен курс в текущото време + цената на облигацията в номинален / (1 + пазарен курс понастоящем).

Размерът на плащанията на купон \u003d талон за купон в% x стойност на облигацията в ал.

n - срок (в години) до погасяване на облигациите.

Ако сте намерили грешка, моля, изберете фрагмента на текста и кликнете върху Ctrl + Enter..

Определението за пазарна стойност се извършва, като се вземат предвид всички фактори, които значително засягат както пазара за прогнозните видове собственост като цяло, така и пряко върху стойността на разглежданото имущество. В същото време се разглеждат възможни методи Използването на собственост и избира такова, което дава максималния доход. За да направите това, анализира най-добрата и най-ефективна употреба. Когато се оценяват, се използват общи подходи за всички видове собственост: разходи, сравнителни, печеливши.

Използването на три подходи води до различни стойности на стойността. След анализ на резултатите, получени от различни подходи, се създава пазарна стойност на имота.

1. Методологията на подхода на разходите:

Подходът на разходите се основава на предположението, че цената на създаването на обект е приемлив бенчмарк за определяне на нейната стойност.

Този подход се основава на принципа на заместване, който гласи, че информиран инвеститор няма да плати за обекта голяма сума, в сравнение с разходите за възпроизвеждане (придобиване) на подобен предмет на същата полезност със сравними технически и оперативни показатели.

Основната формула за изчисления върху подхода на разходите се записва както следва (Формула 2):

Стойността на износването и остаряването обект на оценката се определя от стойностите на физическото, функционалното и икономическото износване и остаряло съгласно формула 3:

2. Методология на сравнителен подход:

Подходът към оценката по отношение на сравняването на продажбите се основава на пряко сравнение на очаквания обект с други обекти на недвижими имоти, които са били продадени или включени в регистъра за продажби. Пазарната стойност на имота се определя от цената, която типичният купувач ще плати за подобно качество и комунални съоръжения.

Като част от сравнителен подход се използват следните методи:

Метод за сравнителен анализ на продажбите (метод за сравнение на продажбите);

Метод за корелация и регресия.

Методът на сравнителен анализ на продажбите е най-ефективен за съоръженията за недвижими имоти, за които има достатъчно информация за последните продажби и сделки за покупка. Ако няма недвижим имот на пазара на продажби, методът за сравнение на продажбите не е приложим. При анализа трябва да се вземе предвид всяка разлика между условията за продажба на сравнение от типични пазарни условия на датата на оценяване.

Прилагането на метода за сравнение на продажбите се състои в последователно прилагане на следните действия: \\ t

Подробни пазарни проучвания, за да се получи надеждна информация за всички фактори, свързани със сравними комунални съоръжения.

Определяне на подходящи средства за сравнение и сравнителен анализ за всяка единица.

Сравнение на обекта, който е в процес на изследване с избрани обекти за сравнение, за да се коригират продажните им цени или изключения от съпоставимия списък.

Въвеждане на редица показатели за стойността на съпоставими обекти към един или към обхвата на пазарната стойност на изучаването на обекта.

При коригиране на продажните цени на сравнителните обекти, всички изменения се правят от обекта за сравнение към очаквания обект.

Корелацията и методът за анализ на регресия се прилага в случая, когато има обширна (статистически значима) база данни за недвижими имоти с подобна цел, която включва надеждна информация по цените на обектите и техните ценови параметри.

3. Методология на подхода на доходите:

Оценката на недвижимите имоти относно неговата рентабилност е процедура за оценка на разходите, основана на очакванията на купувача на инвеститора, ориентирани към бъдещи ползи от използването и текущия им израз в определена сума пари. Друга разпоредба на оценката на неговата рентабилност е принципът на заместване, според който потенциалният инвеститор няма да плати за недвижими имоти повече от разходите за придобиване на друг недвижим имот, който може да доведе до сходни доходи.

Основният принцип на подхода на доходите - цената на недвижимите имоти се определя от бъдещия доход на неговия собственик: т.е. преизчислението на бъдещите парични потоци, които недвижимите имоти дава цената в момента.

Тъй като основата на подхода е принципът на очакване на бъдещите обезщетения, т.е. правото да получават всички редовни доходи по време на собствеността, както и доход от продажбата на имоти след края на собствеността (реверсия), следователно, когато оценяват приходите реални Имоти, има два източника на доходи:

Отдаване под наем (доход от експлоатация);

Приходи от продажба на имоти след собственост (реверсия).

Ограничаването на подхода - с непълна и ненадеждна информация за сделките с недвижими имоти, оценката на обектите, основаваща се на нарастващ подход с достатъчна степен на надеждност, може да се извърши само за жилищни помещения и търговски обекти на непроизводствени цели, които не са \\ t изискват допълнителни капиталови инвестиции. Има стабилно търсене на тези помещения и те могат да бъдат сравнени с редица ключови параметри.

Предимствата на методите за оценка, използвани в рамките на подхода на доходите, са следните: \\ t

Само подходът на доходите е насочен към бъдещето, т.е. отчита бъдещите очаквания по отношение на цените, разходите, инвестициите и др.;

Пазарният аспект се взема предвид, тъй като необходимия коефициент на произход или коефициент на капитализация на доходите се изчислява с помощта на реални пазарни данни;

Подходът на доходите осигурява измерването на икономическото остаряване.

Недостатъците на подхода на доходите са трудни за предсказване на бъдещите събития.

Основните етапи на процедурата за оценка за този подход:

1. Оценка на потенциалния брутен доход за първата година, считано от датата на преценка, въз основа на анализа на текущите наемни цени и пазарни тарифи за сравними обекти.

2. Оценка на загубата на непълна изтегляне (отдаване под наем) и неплатещи плащания въз основа на пазарния анализ, естеството на нейната динамика по отношение на очакваното недвижимо имущество. Стойността, изчислена по този начин, се изважда от потенциален брутен доход и се определя валидният брутен доход.

3. Изчисляване на разходите за оперативни оценки на недвижимите имоти се основава на анализа на действителните разходи за неговото съдържание и / или типични разходи на този пазар. Разходите за разходите включват само удръжки, свързани с дейността на имота и ипотечните плащания, лихвите и амортизацията не са включени. Разходите за разходи се приспадат от действителния брутен доход и се получава количеството чист оперативен доход.

4. Реалност на нетните оперативни доходи в текущата стойност на обекта. Има два метода за преизчисляване на нетния доход до текущата стойност:

Методът за дисконтиране на паричните потоци е по-приложим за съоръженията за генериране на доходи с нестабилни приходи и разходи;

Начинът на директна капитализация е най-оцен на съоръжения, генериращи доходи със стабилни предсказуеми доходи и разходи.

4. Метод на отстъпка за парични потоци:

Този метод Осигурява използването на дисконтираща операция като метод за капитализация на очаквания бъдещ доход към текущата стойност.

Пазарната стойност се определя от общата текуща стойност на дисконтираните парични потоци през определения период на прогнозата при дисконтовия процент на датата на оценката.

Дисконията на паричния поток са метод, използван за превръщане на бъдещите приходи към текущата стойност, като дисконтира всеки от бъдещите приходи от доходите по съответния доход или при предварително определен общ ставка, който точно определя динамиката на приходите от инвестиции, промяна в стойност и скорост на доходите.

Изчисляването на текущите разходи е както следва (формула 4):

Методът е техника, която превръща бъдещите ползи, очаквани от инвеститора да инвестират в недвижими имоти, до текущата стойност на недвижимите имоти.

Тези ползи се комбинират:

Периодични парични потоци от експлоатация на недвижими имоти, които са чист оперативен доход или нетни парични потоци. Те не включват амортизация или данъци Собственик на недвижими имоти.

Паричен поток От продажбата на недвижими имоти в края на очаквания период на собственост, представляващи приходите от препродажба минус всички разходи за проектиране на сделката.

Целта на инвеститора е да гарантира, че текущите разходи за периодичния поток на доходите плюс настоящите разходи за реверсия надвишават размера на първоначалната инвестиция. Необходимо е да се прецени рискът от инвестиции в сравнение с потенциалното им увеличение на стойността.

Цените на доходите са частично функция на очакваните рискове. Различни акции на предсказания бъдещи доходи могат да имат различна степен на риск и следователно различни нива на доходи.

Използването на метода изисква знания:

Ценностите и динамиката на бъдещите доходи;

Времето на получаване на тези доходи;

Стойности на цената на актив или стойност на промяна в края на инвестиционния период на прогнозирания период на разходите);

Стойности на процента на приходи от инвестиции (дисконтов процент, печалба);

Нивото на риск е характерно за инвестиране на такива активи.

5. Метод на пряка капитализация:

Капитализацията на доходите е процесът на преизчисляване на потока от бъдещи доходи в един размер на текущата стойност. За да се възползвате от този метод, трябва да имате следните данни:

Абсолютни суми на бъдещи доходи;

Временни периоди на получаване на тези доходи;

Продължителност на приходите.

Процесът на преизчисляване е описан с формула 5:

Когато се използва методът, се предполага, че времето за получаване ще бъде достатъчно дълго, а самият поток е стабилен или равномерно смяна.

При оценката на пазарната стойност на обекта за оценка беше използван сравнителен подход (метод за сравнение на продажбите).

Крайната стойност на пазарната стойност на пазарния обект е получена чрез координиране на резултатите от оценката на получените въз основа на подходите.

Различават се трите основни метода за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти: методът за сравнение, методът на разходите и метода на капитализация на доходите.

Основният метод за оценка е метод за сравнителен анализ на продажбите (SAP). Този метод е приложим в случая, когато има пазар на земя и недвижими имоти, има реални продажби, когато това е пазарът на цените, а задачата на оценителите е да анализира този пазар, да сравни подобни продажби и по този начин да получи цената на очаквания обект. Методът е изграден при сравнение на предложения обект за продажба с пазарни колеги. Той намира най-голямата употреба на Запад (90 процента от случаите). Тази работа обаче изисква вече образуван пазар на земя и недвижими имоти.

Методът за сравнение на продажбите се използва в присъствието на достатъчен брой надеждна пазарна информация за покупката и продажбата на съоръжения, подобни на оценката. В този случай критерият за избор на обекти за сравнение е същата най-добра и най-ефективна употреба.

Методът на SAP може също да се нарича подход за сравнителен анализ на продажбите, сравнителен метод на продажбите, метод за информация за пазара на пазара на пазара. Методът на SAP се състои от няколко етапа.

Първия етап. Разпределят се последните продажби на сравними обекти на съответния пазар. Източници на информация са: собствено досие на оценителя, интернет, електронна база Данни, фирми за недвижими имоти, брокери на недвижими имоти, архиви на кредитни институции (ипотечни банки), застрахователни компании, строителни и инвестиционни дружества, териториални отдели за несъстоятелност и несъстоятелност, териториално управление на комисията по неплатежоспособност и др.

Важен момент при използването на метода на SAP е координацията на резултатите от сравнението на очакваните недвижими имоти. Не се разрешава аритметичното осредняване на получените данни. Приетата процедура е изследването на всеки резултат и вземане на решение като съпоставимост с очакваните недвижими имоти. Колкото по-малък е сумата и стойността на точността на измененията, толкова по-голямо е теглото тази продажба в процеса на координация.

Като комбинирани единици са взети изтребите традиционно създадени на местния пазар. За да се оцени един и същ обект, могат да се прилагат няколко средства за сравнение едновременно.

Елементите за сравнение включват характеристиките на недвижими имоти и сделки, които причиняват промяна в цените на недвижимите имоти. Елементи, подлежащи на принудително счетоводство, включват състава на прехвърлените права на собственост, условията за финансиране на сделката за покупка и продажба, местоположение, физически характеристики, икономически характеристики, естеството на ползването.

Второ място. Проверка на информация за транзакции: потвърждение на сделката Един от основните участници (от купувача или продавача) или агент на компанията за недвижими имоти; Откриване на условия на продажби.

Ако има достатъчен брой надеждна пазарна информация, за определяне на стойността на метода за сравнение на продажбите, са разрешени методи на математическа статистика.

Трето място. Корекция на разходите за сравними обекти. Корекцията може да бъде направена в три основни форми: в парични условия, процент, обща група.

Първо, са направени корекции, свързани с условията на сделката и състоянието на пазара, които се извършват чрез прилагане на всяка последваща корекция към предишния резултат; Второ, корекциите се правят директно към обекта на недвижими имоти, които са произведени чрез прилагане на посочените корекции в резултата, получен след корекция на пазарните условия, в произволен ред.

Методът за оценка на земните разходи е практически не е приложим. Тя може да се използва само в изключителни случаи на оценка на земята неразривно от произведените върху него подобрения. Смята се, че земята е постоянна и не се консумира, а методът на разходите се използва за оценка на изкуствените обекти, създадени от човека. При оценката на този метод цената на земята е в съответствие с разходите за подобрения (сгради, структури) и земята се оценява отделно по други методи.

Начинът на разходите за оценка на недвижимите имоти включва следното:

определяне на стойността на земния парцел, определяне на редукцията или подмяна на сгради и структури, определяне на стойността на натрупаното износване на сгради и структури, определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти като размер на стойността на земята и. \\ T възстановително или подмяна на стойността на сградите и структурите над задната част на натрупаното износване.

Изборът на метода, приет за изчисляване на метода за определяне на стойността на новото изграждане на подобрения, трябва да бъде подходящо обоснован. Прилагането на стойността на заместването е препоръчително в случаите, когато е трудно да се определи цената на ерекция на точното копие на сградата поради остарели видове строителни конструкции и методи за строителство, използвани при създаването на обект за оценка.

Разходите, съответстващи на разходите за подмяна или замяна на оценки на недвижимите имоти, се изчисляват като сума от преките разходи, косвените разходи и печалбата на предприемача.

Печалбата на предприемача е текущ пазарен курс, който стимулира предприемач за инвестиране на строителен проект. Мащабът на печалбата се определя от метода на експертни оценки въз основа на пазарната информация.

Използването на метода на разходите е необходимо при анализиране на ново строителство; Реконструкция на сгради; оценка за данъчни цели; за откриване на разширяване при оценката на недвижимите имоти; при оценяване за застрахователни цели; оценка на ефектите от природни бедствия; Оценка на специални сгради и структури.

В условията на същия преход към пазарните условия, методът на разходите е в оценката на решаването, тъй като използването на други методи изисква обширна пазарна информация, която липсва поради неразвития пазар. Въпреки това, винаги трябва да се помни, че разходите за строителство са само база пазарна стойност и най-често идват или повече, или по-малко.

В момента в Русия този момент често се взема предвид при неправилна оценка на дълготрайните активи на предприятията, тъй като преоценката им се извършва главно от метод на разходите И оценителят трябва да бъде запомнен, че балансовата стойност на основните фондове на предприятията не съответства на пазарната им стойност.

Следният метод за оценка, който е приложим за Русия, е методът за оценка, основан на анализа на най-ефективното използване на недвижими имоти и този анализ е свързан с определението за вида употреба, който собственикът ще доведе до максимален доход, IE. Метод на капитализация на доходите.

Методът за капитализация на доходите при оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти се осъществява чрез прогнозиране на бъдещи доходи, \\ t

капитализация на бъдещите доходи.

Бъдещите приходи, генерирани от обекта на недвижими имоти, са разделени на два вида: приходи от оперативни дейности в резултат на търговски наемни отношения и приходи от връщане.

Първоначалният предпоставтичен метод за пряка капитализация е постоянството и безкрайността на капитализирания доход. В метода на пряката капитализация настоящата стойност на бъдещия поток от доходи се определя като съотношение на годишния доход, който идва в собствеността или лихвата, до съотношението капитализация за на това право собственост или интерес.

Оценката е необходима и в рамките на регионалната данъчна политика. По целия свят, основата на системата на местното данъчно облагане е данък върху недвижимите имоти, поради този данък се формира около 70% от местния бюджет. Разбира се, с развитието на самия пазар, с появата на реални разходи, е възможна преход към такава данъчна система, която ще стимулира развитието на пазара на недвижими имоти и да гарантира, че местното бюджетно попълване ще гарантира. Това обяснява и безусловния интерес към оценката, проявен от местните администрации.

Цената на услугите за професионална оценка е значително различна в зависимост от видовете прогнозни обекти, сложността на работата и, разбира се, от кои експерти участват в оценката. Обикновено цената на услугите се измерва или в часове, умножено по размер на почасовото плащане, или зависи от стойността на обекта, но никога не е прикрепена към нейната стойност.