สีเทียน คน วิทยาศาสตร์
ผู้อำนวยการทั่วไปของ ANF-Rating LLC

วิธีการสกัดตลาดจะปรากฏขึ้นเพื่อกำหนดมูลค่าที่เพียงพอของค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอสังหาริมทรัพย์

เช่นเดียวกับที่ทราบค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวใหญ่คือ:

ที่ไหน:
k - ค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรส่วนตัว
Chod 1 - จำนวนการคาดการณ์ของรายได้การดำเนินงานที่บริสุทธิ์;
ด้วยการประมาณ 0 การประมาณทรัพย์สิน ณ วันที่ของการประเมิน;
Chod 0 เป็นจำนวนเงินปัจจุบันของรายได้การดำเนินงานที่บริสุทธิ์ในวันที่ประเมิน;
t - อัตราการเติบโตต่อปีของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

เนื่องจากความจริงที่ว่าข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของรายได้การดำเนินงานที่บริสุทธิ์ตามกฎแล้วจะหายไปในผู้ประเมินราคาไม่แพงจากนั้นสำหรับการสกัดตลาดคุณต้องใช้จำนวนเงินค่าเช่า ในกรณีนี้ความสัมพันธ์ที่คาดว่าจะได้รับแบบฟอร์ม:

ที่ไหน:
และ 1i - จำนวนการเช่าที่คาดการณ์สำหรับวัตถุที่ I-TH ของอสังหาริมทรัพย์;
และ 0i - จำนวนค่าเช่าสำหรับวัตถุที่ I-TH ของอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่ของการประเมิน;
ด้วย 0i - ค่าใช้จ่ายของวัตถุ I-TH ของอสังหาริมทรัพย์ในวันที่ของการประเมิน
และ 1 - ค่าสัมประสิทธิ์ตลาดเฉลี่ยของการส่งวัตถุอสังหาริมทรัพย์;
และ 2 - มูลค่าตลาดเฉลี่ยของอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานให้เช่า
N - จำนวนวัตถุอสังหาริมทรัพย์ตามข้อมูลเกี่ยวกับการสกัดตลาดที่ดำเนินการ

การแก้ไขเพิ่มเติมเกี่ยวกับการสูญเสียในการจัดเก็บค่าเช่ามักจะไม่ถูกนำมาพิจารณาเนื่องจากในปัจจุบันในกรณีส่วนใหญ่ที่ครอบงำการดำเนินการชาร์จเงินล่วงหน้าจากผู้เช่าหรือการก่อตัวของกองทุนผลตอบแทนเนื่องจากผู้เช่าใน จำนวนค่าเช่าระยะเวลาหนึ่ง (ปกติ 1 ... 3 เดือน)

เมื่อพิจารณามูลค่าตลาดการจัดอันดับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานให้เช่าควรเป็นภาระในใจที่มักจะ ค่าสาธารณูปโภค จ่ายอย่างเต็มที่หรือบางส่วนมากกว่าค่าเช่า บริการไฟฟ้าและการสื่อสารส่วนใหญ่จะถูกเรียกเก็บเงิน การพูดอย่างเคร่งครัดในการดำเนินงานมีความจำเป็นต้องคำนึงถึงการหักเงินเพื่อยกเครื่องซึ่งในทางปฏิบัติตามกฎแล้วไม่ได้ผลิต

Gross Renal Multiplier (BPM) เป็นราคาตลาดเฉลี่ยที่มีศักยภาพหรือรายได้รวมที่มีความสามารถ มุมมองบางอย่าง คุณสมบัติ.

แสดงให้เห็นว่าเมื่อคำนวณมูลค่าของมูลค่าการเช่า BPM ค่าเช่าเฉลี่ย (ตลาด) สำหรับส่วนงานที่เกี่ยวข้องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง การพึ่งพาโดยประมาณสำหรับคำจำกัดความของ BPM มีรูปแบบ:

ที่ไหน:
ถึง BPM - ค่าสัมประสิทธิ์การแก้ไขขึ้นอยู่กับพารามิเตอร์ของตัวอย่างมูลค่าการขายและอัตราค่าเช่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์
ด้วย P0 - ต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ย
P0 เป็นอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์
มูลค่าของค่าสัมประสิทธิ์เป็น VRM ขึ้นอยู่กับขอบเขตของตัวอย่างของมูลค่าของอัตราค่าเช่าและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์และได้รับในตาราง หนึ่ง.

โต๊ะ. 1. ค่าของค่าสัมประสิทธิ์ไปยัง VRM

การพึ่งพาโดยประมาณสำหรับการกำหนด BPM มีโครงสร้างที่คล้ายกันกับการพึ่งพา (1) เพื่อคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ การดำเนินการอาร์กิวเมนต์ที่คล้ายกันที่ให้ไว้สำหรับ BPM B การพึ่งพาการคำนวณต่อไปนี้สามารถรับได้เพื่อกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ของตัวพิมพ์ใหญ่:

ในเวลาเดียวกันค่าของสัมประสิทธิ์กับ K จะถูกนำเสนอในตาราง 2 ซึ่งเป็นเมทริกซ์แบบ transposed ของค่าของตาราง หนึ่ง.

โต๊ะ. 2. ค่าของค่าสัมประสิทธิ์ถึง

คำนึงถึงความสัมพันธ์หลังการพึ่งพาโดยประมาณเพื่อกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์จากรูปแบบ:

คุณสมบัติของการพึ่งพาการตั้งถิ่นฐานที่ได้รับคือมันมีพารามิเตอร์แบบไร้มิติเพียงขนาดเดียวที่อธิบายถึงส่วนที่สอดคล้องกันของตลาดอสังหาริมทรัพย์

โต๊ะ. 2. ขนาดของค่าสัมประสิทธิ์ถึง x ถึง VRM

ในเวลาเดียวกันสำหรับส่วนที่แคบเพียงพอของตลาดซึ่งมีลักษณะของตัวอย่างเล็ก ๆ ของตัวอย่างมันสามารถสันนิษฐานว่าค่า k ถึง x เป็น bpm \u003d 1 (ช่วงของเซลล์ที่มีข้อผิดพลาด ไม่เกิน 10% สามารถใช้เงื่อนไขนี้ทาสี)

ในอนาคตปัจจัยของกองทุนเงินชดเชยสำหรับวัตถุโดยประมาณของอสังหาริมทรัพย์ตัวอย่างเช่นโดยวิธีการแหวนสามารถกำหนดได้ตามอัตราการทำกำไร (ลดราคา) จากค่าสัมประสิทธิ์การแปลงสภาพที่ได้รับ

ความสัมพันธ์ข้างต้นอาจทำให้สามารถใช้วิธีการต่อไปนี้ (อัลกอริทึม) เมื่อประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์:

• เป็นส่วนหนึ่งของวิธีการหารายได้เพื่อกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (อัตราคิดลด) ตามข้อมูลของตลาดสำหรับส่วนงานที่เกี่ยวข้องของตลาดอสังหาริมทรัพย์
• เป็นส่วนหนึ่งของวิธีการรายได้ให้ใช้มูลค่าของค่าสัมประสิทธิ์ทุน (อัตราคิดลด) ที่ได้รับจากการประสานงานมูลค่าที่กำหนดโดยการก่อสร้างสะสมและวิธีการสกัดตลาด
• ภายในกรอบของวิธีการเปรียบเทียบเพื่อใช้อัตราคิดลดที่สร้างขึ้นเพื่อกำหนด BPM หรือประสานงาน VRM ที่ได้รับด้วยค่าที่กำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลตลาด

ควรเน้นว่าค่าของ BPM และค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นลักษณะของวัตถุที่ไม่ได้ระบุเฉพาะ แต่สถานการณ์ปัจจุบันในส่วนของตลาดภายใต้การพิจารณา ดังนั้นเมื่อคำนวณพวกเขามันเป็นที่ยอมรับไม่ได้ที่จะใช้คุณสมบัติที่ปรับค่าของวัตถุอะนาล็อกและจำเป็นต้องใช้ข้อมูลที่มีอยู่ในส่วนของตลาดภายใต้การพิจารณา ในเวลาเดียวกันเพื่อลดขอบเขตของการใช้งานที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าต้นฉบับของค่าเช่าและค่าใช้จ่ายส่วนตลาดอาจเป็นตัวอย่างเช่นพื้นที่สำนักงานในชั้น 1 ของอาคารที่พักอาศัย ในพื้นที่ของสถานีรถไฟใต้ดินมอสโกมอสโก ข้อ จำกัด เดียวสำหรับ "การจัดตำแหน่ง" ของตลาดคือขนาดของตัวอย่างซึ่งมักไม่ควรน้อยกว่า 7 ... 8 องค์ประกอบ

สรุป:

1. มันขึ้นอยู่กับความรับผิดชอบของการใช้ราคาขายเฉลี่ยและอัตราค่าเช่าภายในกรอบของส่วนงานตลาดที่เกี่ยวข้องสำหรับการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์ทุนของอสังหาริมทรัพย์โดยการสกัดตลาดซึ่งทำให้สามารถขยายความเป็นไปได้อย่างมีนัยสำคัญ วิธีนี้

2. การพึ่งพาซึ่งกันและกันระหว่างค่าสัมประสิทธิ์การโอนทุนและปัจจัยไตของไตกำลังขยายความเป็นไปได้ของการชี้แจงมูลค่าเหล่านี้สำหรับส่วนงานที่เกี่ยวข้องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการประเมิน

วรรณคดี

1. การประเมินค่าทรัพย์สิน เอ็ด A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova M. การเงินและสถิติ 2005
2. Esipov V. E. , Makhovikov G, A, Terekhova V. V. การประเมินผลของธุรกิจ ฉบับที่ 2 C-PB, Peter, 2006
3. พจนานุกรม. finam.ru/dictionary
4. Fomenko A. N.

วิธีการสกัดตลาด

วิธีการสกัดตลาด วิธีการสกัดตลาดหมายถึงการประเมินอัตราส่วนลดตามการวิเคราะห์ผลตอบแทนที่แท้จริงของนักลงทุนเมื่อนักลงทุนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน วิธีนี้ อนุญาตให้ใช้อย่างเป็นกลางมากที่สุดในการประเมินความเสี่ยงและคำนวณอัตราการทำกำไรสำหรับอสังหาริมทรัพย์มีความจำเป็นต้องได้รับข้อมูลที่เชื่อถือได้ในวัตถุที่เปรียบเทียบได้

ข้อมูลควรมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาซื้อมูลค่าของรายได้ต่อปีต่อส่วนงานของเวลาที่เทียบเท่ากับระยะเวลาการวิเคราะห์โดยวัตถุโดยประมาณเช่นเดียวกับราคาของการขายครั้งต่อไป หลังจากทำการปรับเปลี่ยนที่จำเป็นซึ่งจะเพิ่มการเปรียบเทียบของ analogues ที่มีวัตถุโดยประมาณมีความจำเป็นต้องคำนวณตัวบ่งชี้ IRR เนื่องจากตัวบ่งชี้นี้เป็นอัตราคิดลดจำนวนเงินส่วนลดให้เท่ากันรวมถึงการกลับรายการโดยมีการลงทุนครั้งแรกในอสังหาริมทรัพย์อาจถือได้ว่าเป็นผลผลิตของนักลงทุน อัตราคิดลดสำหรับวัตถุโดยประมาณเป็นค่าเฉลี่ยสำหรับการเลือกสำหรับการคำนวณแบบอะนาล็อก

อย่างไรก็ตามการใช้วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เพื่อคำนวณอัตราคิดลดในการประเมินผลอสังหาริมทรัพย์ควรจำไว้ว่าข้อเสียดังต่อไปนี้ของตัวบ่งชี้นี้หลีกเลี่ยงไม่ได้:

• 1) หลายค่าสำหรับการไหลออกครั้งใหญ่ซ้ำ ๆ เงิน บนวัตถุ;
• 2) ความเป็นไปได้ของการได้รับขนาด IRR เชิงลบซึ่งไม่สามารถใช้ในการวิเคราะห์ต่อไปเนื่องจากสะท้อนให้เห็นถึงระดับของการสูญเสียเงินลงทุน
• 3) สมมติฐานของการลงทุนใหม่ของรายได้จากวัตถุที่คล้ายกันในอัตราโดยประมาณของ IRR;
• 4) ความซับซ้อนของแอปพลิเคชันของตัวบ่งชี้หากวัตถุถูกซื้อด้วยการมีส่วนร่วมของเงินกู้ธนาคารที่มีสัดส่วนขั้นต่ำของเงินทุนของตนเอง การใช้ประโยชน์ทางการเงินในเชิงบวกสามารถบิดเบือนความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงของวัตถุอย่างมีนัยสำคัญ
• 5) ความไม่ลงรอยกันของกระแสเงินสดที่เลือกไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณและประเภทของกระแสเงินสดที่ใช้ในการคำนวณอัตราภายในของการทำกำไร การประเมินอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการบนพื้นฐานของกระแสเงินสดเพื่อการหักภาษีและ IRR มักจะคำนวณในข้อกล่าวหาแบบสุ่ม

ในเวลาเดียวกันการใช้ข้อมูลอย่างมืออาชีพเกี่ยวกับอะนาล็อกที่เลือกสามารถให้ผลลัพธ์ที่ดีและจะช่วยให้สามารถประเมินระดับความสามารถในการทำกำไรที่ต้องการ

วิธีการก่อสร้างสะสม

วิธีการก่อสร้างสะสม. วิธีการก่อสร้างสะสมกำหนดจำนวนเงินส่วนลดโดยการสะสมที่สม่ำเสมอ (เพิ่ม) ความเสี่ยงที่เปิดเผยในวัตถุโดยประมาณ วิธีการก่อสร้างสะสมเป็นสากลและใช้ในการประเมินสิ่งอำนวยความสะดวกด้านอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ - ธุรกิจสินทรัพย์ไม่มีตัวตน ฯลฯ อย่างไรก็ตามองค์ประกอบของเบี้ยประกันภัยเป็นรายบุคคล โปรโมชั่นคำนวณจากความเสี่ยงของการลงทุนในวัตถุโดยประมาณระดับสภาพคล่องการจัดการการลงทุน

i \u003d R b. + อาร์1 + อาร์2 + อาร์3 + S.,

ที่ไหน อาร์ b. - อัตราการทำกำไรที่ปราศจากความเสี่ยง: r1 - รางวัลสำหรับสภาพคล่อง r2 - เบี้ยประกันภัยเพื่อความเสี่ยงของการลงทุนในวัตถุโดยประมาณ r3 - รางวัลสำหรับการจัดการการลงทุน

รางวัลเพื่อความเสี่ยงของการลงทุนในวัตถุโดยประมาณ. รางวัลสำหรับความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจงคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้ในมูลค่าของวัตถุในอนาคตเนื่องจากการสูญเสียทรัพย์สินของผู้บริโภค

อัตราส่วนเงินทุนเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการแปลงรายได้ต่อปีให้กับราคา จากมุมมองทางเศรษฐกิจอัตราการแปลงสภาพสะท้อนให้เห็นถึงอัตราการทำกำไรของนักลงทุนโดยคำนึงถึงความเสี่ยงของวัตถุและการเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้ในมูลค่าของโรงงานในอนาคต

เพื่อกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ใช้วิธีการสกัดตลาด ในวิธีนี้จะไม่ได้รับการจัดสรรเพื่อคำนวณอัตราการคืนเงินทุนและรายได้เป็นทุนและข้อมูลการตลาดในวัตถุที่เทียบเคียงได้และต่อส่วนแบ่งของต้นทุนของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตและความเสี่ยง

ที่ไหน Noi I. - รายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์ ผม.-to วัตถุอะนาล็อก; v ฉัน - ราคาขายวัตถุ i-th - อะนาล็อก; น.- จำนวนวัตถุที่คล้ายกันในอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะที่เป็นอะนาล็อกเพื่อสร้างการสกัดตลาดสถานที่ที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การนัดหมายของการประเมินถูกเลือก (ในกรณีของเราวัตถุของสถานที่ของสำนักงาน) ซึ่งเป็นธรรมตั้งแต่มุมมองของลักษณะการวางแผนเชิงสร้างสรรค์และการใช้งานที่ดีที่สุดของการประเมิน วัตถุ. การเลือกวัตถุของ analogues ในการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ดำเนินการบนพื้นฐานของฐานข้อมูลของวัตถุของข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และแผนกวิเคราะห์ "Estimatika" เงื่อนไขหลักสำหรับการเลือกวัตถุสำหรับการคำนวณคือ:

1. นำเสนอวัตถุในตลาดทั้งในการขายและให้เช่า

2. วัตถุถูกเสนอขาย / เช่าเป็นครั้งเดียว

3. จำนวนคู่ที่อยู่ระหว่างการพิจารณาไม่ควรน้อยกว่า 5

สำหรับการคำนวณมีความจำเป็นต้องใช้การปรับจำนวนมากเช่น "ส่วนลดสำหรับการต่อรอง", "การบัญชีของการสูญเสียจากการหยุดทำงาน" ("การเชื่อมโยง") ต้นทุนการดำเนินงาน

การวิเคราะห์ส่วนลดเฉลี่ยสำหรับการต่อรองเมื่อเช่าและขายอสังหาริมทรัพย์ของการค้าและสำนักงานใน Yekaterinburg ตามการปรึกษาหารือกับตัวแทนของหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ อันเป็นผลมาจากการวิเคราะห์ส่วนลดในบาร์กส์ถูกกำหนดไว้เมื่อขายการค้าและสำนักงานอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็น 5 - 15% มูลค่าเฉลี่ยคือ 8% ช่วงของส่วนลดสำหรับการต่อรองเมื่อเช่าการค้าและสำนักงาน อสังหาริมทรัพย์คือ 2 - 11% มูลค่าเฉลี่ย 6%

ค่าใช้จ่ายโดยประมาณของการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณจะคำนวณ ค่าใช้จ่ายเป็นระยะเพื่อให้แน่ใจว่าการทำงานปกติของวัตถุและการทำสำเนารายได้ปกติเรียกว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน โดยทั่วไปความเข้าใจในทางปฏิบัติของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสถานที่ ก่อนอื่นค่าใช้จ่ายของค่าสาธารณูปโภคทำความสะอาดดินแดน ฯลฯ พิจารณาว่าค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ในสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีระบบควบคุมการจัดระเบียบเดียวไม่รวมอยู่ในระดับการเช่าจากนั้นตามวัตถุดังกล่าวค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจะไม่ถูกลบออก เมื่อคำนวณไคเพื่อหลีกเลี่ยงการบัญชีผลกระทบของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเป็นสองเท่า ขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ของกลุ่มตลาดที่เกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์ที่เลือกของค่าสัมประสิทธิ์การใช้สอยของวัตถุดังกล่าวส่วนหนึ่งของวัตถุทั่วไปจะถูกนำไปใช้กับอัตราส่วนความไม่สมบูรณ์และอัตราค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสำหรับการให้เช่าที่มีประโยชน์ เมื่อพิจารณาการบริโภคการดำเนินงานสุทธิ (chod) โดยมีการปรับปรุงการดำเนินงานที่บริสุทธิ์มูลค่าของการขาดทุนที่ไม่ได้ใช้งานจะคิดเป็นจำนวน 10% ของ PVD และจำนวนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานในจำนวน 18% ของ PCD ตามการเจรจากับหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์และ บริษัท จัดการจำนวนมาก

8. วิธีการทำกำไรในการกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

การลดกระแสเงินสด การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

วิธีการทำกำไร (DP)

วิธีการของเงินทุนของรายได้ขึ้นอยู่กับการประเมินต้นทุนปัจจุบัน (วันนี้) ของผลประโยชน์ในอนาคตซึ่งคาดว่าจะนำมาซึ่งการดำเนินงานและการขายที่เป็นไปได้ในอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

การใช้ประโยชน์จากรายได้คือกระบวนการคำนวณการไหลของรายได้ในอนาคตเป็นการคำนวณมูลค่าที่ จำกัด เท่ากับผลรวมของต้นทุนปัจจุบันของพวกเขา ค่าเหล่านี้คำนึงถึง:

1) ผลรวมของรายได้ในอนาคต

2) เมื่อควรได้รับรายได้

3) ระยะเวลาของการรับรายได้ หลักการพื้นฐาน DP:

♦ความคาดหวัง;

♦การทดแทน

มีสองวิธีพื้นฐานที่ใช้ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่นำรายได้:

1) การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

2) การลดกระแสเงินสด

แนวคิดหลักของทั้งสองวิธีคือรายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์ (chod หรือ น.oi) และค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรส่วนตัว อาร์.

เมื่อใช้ DP รายงานทางการเงินของเจ้าของจะใช้:

♦สมดุลที่เรียบง่าย;

♦รายงานกระแสเงินสดสร้างขึ้นใหม่โดยผู้ประเมินราคาเพื่อการวิเคราะห์ทางเศรษฐกิจของรายได้และค่าใช้จ่าย

รายงานที่ถูกต้องเกี่ยวกับกระแสเงินสดมีระดับรายได้สี่ระดับ

1. รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (PVD):

♦ลบการแก้ไขในระดับของการดาวน์โหลดและการสูญเสียเมื่อเก็บการชำระเงิน;

♦บวกรายได้อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการทำงานปกติของคุณสมบัติ

2. รายได้รวมที่มีประสิทธิภาพจริง (DVD):

♦ลบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปัจจุบัน (TOR);

♦ลบสำรองสำหรับการทดแทน (RZ) (TOR + RZ \u003d หรือ - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน)

3. รายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์ (Chod):

♦ลบหนี้บริการ (OD) - การชำระเงินค่าร้อยละและการชำระคืนเงินต้น

♦ลบค่าใช้จ่ายเงินทุน (KZ):

♦ยกเครื่อง;

♦ทุนสำรอง;

♦เสร็จสิ้นการเช่า;

♦สำนักงานนายหน้าให้เช่า

4. กระแสเงินสดเพื่อภาษีอากร (PNDS) ในส่วนของทุน (DSC)

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง (IPC)

ค่าใช้จ่ายของวัตถุถูกกำหนดโดยสูตร

ที่ฉันมีรายได้ที่บริสุทธิ์ (Chod), V - ค่าใช้จ่ายของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ R เป็นค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวใหญ่

โครงการแอปพลิเคชัน MPK:

1) กำหนดขนาดของ chod ที่มีเสถียรภาพเป็นเวลา 1 ปี (ตามกฎของรายได้เฉลี่ยในหลายปี)

2) กำหนดมูลค่าของค่าสัมประสิทธิ์การโอนทุน อาร์,

3) แบ่ง chod บน r ตามสูตร

ข้อดีของ IPC:

♦การตั้งถิ่นฐานง่าย

♦สมมติฐานน้อย;

♦การสะท้อนสถานะของตลาด;

♦ให้ผลลัพธ์ที่ดีโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับวัตถุที่ใช้งานได้อย่างต่อเนื่องของอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงเล็ก ๆ น้อย ๆ (อาคารที่มีผู้เช่ารายเดียวและสัญญาเช่าระยะยาว)

ไม่ควรใช้ IPC เมื่อ:

♦ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมในตลาด; วิธีการทางทฤษฎีที่ไม่เกี่ยวข้องสำหรับการพิจารณา r;

♦วัตถุไม่ได้อยู่ในโหมดที่เสถียร (การก่อสร้างหรือการสร้างใหม่)

♦วัตถุถูกส่งไปยังการทำลายที่ร้ายแรงอันเป็นผลมาจากภัยพิบัติทางธรรมชาติหรือไฟไหม้

วิธีการในการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่:

1. วิธีการสกัดตลาด (สารสกัดจากตลาด)

2. วิธีการวิเคราะห์ (สร้างโครงสร้างสะสม R)

3. วิธีการวิเคราะห์การลงทุนจำนอง (เมื่อใช้เงินทุนยืม)

4. วิธีการตรวจสอบ (การสำรวจผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์)

โครงสร้างสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวใหญ่

r \u003d ron + rof,

ที่รอนเป็นอัตรารายได้ของเงินทุน ROF เป็นอัตราส่วนทุน (ผลตอบแทนของทุน)

เมื่อการก่อสร้างสะสม R ในรอนปัจจัยต่อไปนี้ถูกนำมาพิจารณา:

♦การชดเชยสำหรับการลงทุนของเหลวปลอดความเสี่ยง (รวมถึงอัตราเงินเฟ้อ),

♦การชดเชยความเสี่ยง (รวมถึงประเทศ);

♦การชดเชยสภาพคล่องต่ำ

♦การชดเชยการจัดการการลงทุน

♦ Mandrel เพิ่มขึ้นหรือลดมูลค่าของสินทรัพย์

วิธีการรวมตัวอย่าง

1. ตรง (วิธีแหวน)

2. เงินรายปีสม่ำเสมอในการก่อตั้งกองทุนพิจารณาค่าตอบแทนในอัตราการลงทุน (วิธีการยกเลิก)

3. เงินรายปีอย่างสม่ำเสมอในการก่อตัวของกองทุนชดเชยสำหรับอัตราดอกเบี้ยที่ปราศจากความเสี่ยง (วิธี Xioscold) สูตรทั่วไปสำหรับการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่:

r \u003d y o + d o (sff (y; n),

ที่ Y เกี่ยวกับคืออัตรารายได้จากการลงทุน D 0 - ปัจจัยการเปลี่ยนแปลงต้นทุน; ในอัตราร้อยละของรายได้ในการก่อตัวของปัจจัยกองทุนคืนเงิน N คือจำนวนระยะเวลารายได้ SFF () เป็นปัจจัยกองทุนคืนเงิน

วิธีการลดกระแสเงินสด

ค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินถูกกำหนดโดยสูตร

โดยที่ n คือหมายเลขลำดับของระยะเวลาการไหลของเงินสด น. \u003d 0 ... , n; CF N - กระแสเงินสดใน น.- ระยะเวลา; ผม. - อัตราคิดลด

วิธีการใช้วิธีการ:

1. พิจารณาการคาดการณ์และจำลองกระแสเงินสดตลอดระยะเวลาทั้งหมดของการทำงานของวัตถุโดยประมาณของอสังหาริมทรัพย์ (สำหรับระยะเวลาการคาดการณ์ที่เรียกว่า)

2. งวงค่าตอบแทนการพลิกกลับ - ขนาดรายได้จากการขายคืนทรัพย์สิน ณ สิ้นรอบระยะเวลาการพูด

3. พิจารณาอัตราคิดลด

4. ส่วนลดกระแสเงินสดและต้นทุนการพลิกกลับในมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน (ณ เวลาที่ประเมิน)

ประโยชน์ของวิธีการ:

♦ถือเป็นวิธีการทางทฤษฎีที่ดีที่สุด;

♦คำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาด

♦คำนึงถึงโครงสร้างรายได้และค่าใช้จ่ายที่ไม่สม่ำเสมอ

♦ทำงานเมื่อรายได้และตลาดไม่เสถียร

♦ทำงานเมื่อวัตถุอยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือการสร้างใหม่

ข้อเสีย:

♦ความน่าจะเป็นของข้อผิดพลาดในการพยากรณ์;

♦ความซับซ้อนเพียงพอ;

♦ Silent "Sympathy" Appraiser

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ลด

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ r o. ใช้ในวิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงตามสูตร:

โดยที่ v คือค่าใช้จ่าย; NOI เป็นมูลค่าตัวแทนของรายได้ต่อปีในการดำเนินงานสุทธิที่คาดหวัง (Chod)

อัตราดอกเบี้ยทุนรวมถึงอัตราดอกเบี้ยของเงินทุน (ลงทุนกองทุนหรือการลงทุนครั้งแรก) และอัตราผลตอบแทนที่คำนึงถึงค่าตอบแทนของเงินลงทุนเดิม

เช่นเดียวกับอัตรารายได้ใด ๆ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นอันดับแรกของทั้งหมดสะท้อนถึงความเสี่ยงที่ถูกลงทุนในสินทรัพย์นี้ รายได้ที่นำมาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ควรเป็นไปตามผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจสองกลุ่ม: ผลประโยชน์ทางกายภาพ (ที่ดินปรับปรุง) และผลประโยชน์ทางการเงิน (เงินทุนของตัวเองยืมทุน) ผลประโยชน์ทางการเงินสะท้อนให้เห็นถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจตามธรรมชาติเมื่อเงินกู้ยืมที่ยืมมามีส่วนร่วมในรูปแบบของสินทรัพย์ในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นในการวิเคราะห์รายได้อสังหาริมทรัพย์มีความจำเป็นในการประเมินผลประโยชน์เหล่านี้ซึ่งกันและกันซึ่งสอดคล้องกับอัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

อัตราคิดลด (อัตรากำไรอัตราผลตอบแทน) ใช้ในวิธีการใช้อักษรตัวครั้งที่สอง - วิธีการลดกระแสเงินสด นิพจน์โดยรวมเพื่อกำหนดต้นทุนมีดังนี้:

ที่ไหน ผม. - อัตราคิดลด;

fv - ราคาของทรัพย์สินขายคืนเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาของการเป็นเจ้าของ (การพลิกกลับ);

n เป็นช่วงเวลาของการเป็นเจ้าของ;

l. - ระยะเวลาการชำระเงิน

ต้นทุนหมายถึงผลรวมของต้นทุนปัจจุบันของรายได้ในแต่ละงวดและการกลับรายการที่คำนวณในอัตราที่สอดคล้องกัน อัตราคิดลด ผม. มิฉะนั้นจะเรียกว่าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน ค่านี้ยังเป็นลักษณะประสิทธิผลของการลงทุน ต้องคำนึงถึงรายได้สะสมทั้งหมด (รายได้จากการลงทุนและรายได้จากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของสินทรัพย์) ตามเวลาและปัจจัยเสี่ยงเงินลงทุนเบื้องต้นและผลกระทบทางเศรษฐกิจที่ดำเนินการตามหลักเกณฑ์ อัตราคิดลดควรพิจารณาคำนึงถึงความจริงที่ว่าตลาดทุนตลาดหลักทรัพย์และตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบบรวม เครื่องมือการลงทุน ความสามัคคีของระบบนี้โดยเฉพาะกำหนดโดยเกณฑ์การคัดเลือกสม่ำเสมอ: ความเสี่ยงและผลผลิต เกณฑ์เหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงอัตรากำไร (โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราดอกเบี้ยทุนและอัตราคิดลด) เป็นหน้าที่ของพวกเขา การเลือกอัตราคิดลดเป็นไปตามการวิเคราะห์ตัวเลือกการลงทุนทางเลือกที่มีอยู่ด้วยระดับความเสี่ยงที่เทียบเคียงได้เช่น อัตรานี้ถือเป็นมูลค่าเงินทุนอื่น

เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ยเงินทุนอัตรากำไรสำหรับโครงการลงทุนโดยรวมควรคำนึงถึงผลประโยชน์ทางการเงินส่วนบุคคลที่รวมอยู่ในโครงสร้างเงินทุน แต่ละความสนใจเหล่านี้คืออัตรากำไร:

Y 0 - อัตรากำไร (หดตัว) คำนึงถึงรายได้จากการลงทุนทั้งหมด

Y E คืออัตรากำไรซึ่งคำนึงถึงรายได้ที่มาถึงทุน

Y M เป็นอัตรากำไรซึ่งคำนึงถึงรายได้ซึ่งตกอยู่ในกองทุนที่ยืมมา (จ่ายดอกเบี้ยเท่านั้น) มิฉะนั้นเรียกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้

อัตราผลตอบแทนหรือเพียงแค่ผลตอบแทนที่ถือเป็นอัตราคิดลดคำนึงถึงรายได้และการเปลี่ยนแปลงในเงินทุนเริ่มต้นตลอดระยะเวลาภายใต้การตรวจสอบดังนั้นคุณค่านี้เรียกว่าการคืนเงินที่ดีที่สุด แม้ว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และอัตราคิดลดเป็นพารามิเตอร์อิสระภายใต้เงื่อนไขบางอย่างมีการเชื่อมต่อระหว่างกัน