Cand. Tehn. agham
Pangkalahatang direktor ng ANF-RATCH LLC.

Ang pamamaraan ng pagkuha ng merkado ay lilitaw upang matukoy ang pinaka-sapat na halaga ng capitalization koepisyent para sa real estate.

Tulad ng kilala, ang koepisyent ng capitalization ay:

saan:
K - capitalization coefficient;
Chod 1 - ang predictive na halaga ng purong kita sa pagpapatakbo;
Na may 0 pagtatantya ng ari-arian sa petsa ng pagtatasa;
Ang Chod 0 ay ang kasalukuyang halaga ng purong kita sa pagpapatakbo sa petsa ng pagsusuri;
t - Taunang paglago rate ng net operational income.

Dahil sa ang katunayan na ang data sa mga halaga ng merkado ng purong kita sa pagpapatakbo, bilang isang panuntunan, ay wala sa isang abot-kayang appraiser, pagkatapos ay para sa pagkuha ng merkado kailangan mong gamitin ang halaga ng rental fee. Sa kasong ito, ang tinatayang relasyon ay nakakuha ng form:

saan:
At 1i - ang predictive na halaga ng upa para sa I-Th object ng real estate;
At 0i - ang halaga ng upa para sa I-Th object ng real estate sa petsa ng pagtatasa;
May 0i - ang halaga ng I-Th object ng real estate sa petsa ng pagtatasa
at 1 - ang average na coefficient ng merkado ng pagsumite ng real estate object;
at 2 - ang average na halaga ng pamilihan ng ratio ng mga gastusin sa pagpapatakbo para sa upa;
n - Ang bilang ng mga bagay sa real estate, ayon sa impormasyon tungkol sa kung aling pagkuha ng merkado ay isinasagawa.

Ang susog para sa pagkalugi sa koleksyon ng rental ay karaniwang hindi isinasaalang-alang, dahil sa kasalukuyan, sa napakaraming kaso, ang pagsasagawa ng pagsingil ng mga pagbabayad na maaga mula sa nangungupahan, o ang pagbuo ng pondo ng pagbalik, dahil sa nangungupahan, sa Ang halaga ng mga bayarin sa rental para sa isang tiyak na panahon (karaniwang 1 ... 3 buwan).

Kapag tinutukoy ang halaga ng pamilihan, ang rating ng mga gastos sa pagpapatakbo sa upa ay dapat na isipin na karaniwan mga Utilidad Ganap o bahagyang binabayaran sa upa. Ang mga serbisyo ng koryente at komunikasyon ay kadalasang sinisingil. Mahigpit na pagsasalita, sa mga gastos sa pagpapatakbo na kinakailangan upang higit pang isasaalang-alang ang mga pagbabawas para sa pagsusuri, na sa pagsasagawa, bilang isang panuntunan, ay hindi ginawa.

Ang gross renal multiplier (BPM) ay ang average na presyo ng merkado na may kaugnayan sa potensyal o wastong kabuuang kita. tiyak na pagtingin Ari-arian.

Ipinakikita na kapag kinakalkula ang halaga ng BPM, na-average na halaga ng rental at halaga para sa may-katuturang segment ng real estate market ay maaaring gamitin. Ang tinatayang pagtitiwala para sa kahulugan ng BPM ay may form:

saan:
Sa BPM - pagpaparusa koepisyent depende sa mga parameter ng mga sample ng mga halaga ng mga presyo ng benta at mga rate ng rental para sa mga bagay sa real estate;
Na may P0 - ang average na gastos ng mga benta ng mga bagay sa real estate;
Ang P0 ay ang average na rate ng rental para sa real estate.
Ang halaga ng koepisyent sa VRM ay depende sa saklaw ng mga halimbawa ng mga halaga ng mga rate ng rental at ang halaga ng mga bagay sa real estate at ibinibigay sa mesa. isa.

Talahanayan. 1. Ang mga halaga ng mga coefficients sa VRM.

Ang tinatayang pag-asa para sa pagtukoy ng BPM ay may katulad na istraktura na may dependency (1) upang kalkulahin ang capitalization koepisyent. Ang pagsasagawa ng mga katulad na argumento na ibinigay para sa BPM B, ang sumusunod na pagkalkula ng pagkalkula ay maaaring makuha upang matukoy ang koepisyent ng capitalization:

Kasabay nito, ang mga halaga ng koepisyent sa K ay iniharap sa mesa. 2, na kung saan ay isang transposed matrix ng mga halaga ng talahanayan. isa.

Talahanayan. 2. Ang mga halaga ng mga coefficients sa.

Isinasaalang-alang ang huli na kaugnayan, ang tinatayang pagtitiwala upang matukoy ang capitalization koepisyent ay nakakuha ng form:

Ang tampok ng nakuha na pag-aayos ng pag-areglo ay kasama lamang ang mga dimensyong parameter na nagpapakilala sa kaukulang segment ng real estate market.

Talahanayan. 2. Ang magnitude ng coefficients sa x sa VRM

Kasabay nito, para sa isang sapat na makitid na segment ng merkado, na kung saan ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang maliit na sample ng sample, maaari itong assumed na ang halaga K sa X sa BPM \u003d 1 (ang hanay ng mga cell na kung saan may isang error ng Hindi hihigit sa 10% ang maaaring makuha ang kundisyong ito, ipininta).

Sa hinaharap, ang kadahilanan ng pondo ng pagbabayad para sa tinantyang bagay ng real estate, halimbawa, sa pamamagitan ng paraan ng singsing, ay maaaring matukoy ng rate ng kakayahang kumita (diskwento) mula sa nakuha na capitalization koepisyent.

Ang mga relasyon sa itaas ay posible na gawing posible na gamitin ang mga sumusunod na pamamaraan (mga algorithm) kapag tinantiya ang halaga ng mga bagay sa real estate:

• bilang bahagi ng diskarte sa kita, upang matukoy ang koepisyent ng capitalization (diskwento rate) batay sa data ng merkado para sa may-katuturang segment ng merkado ng real estate;
• bilang bahagi ng isang diskarte sa kita, gamitin ang halaga ng capitalization koepisyent (diskwento rate), na nakuha sa pamamagitan ng coordinating ang mga halaga na tinutukoy ng pinagsama-samang konstruksiyon at ang paraan ng pagkuha ng merkado;
• sa loob ng balangkas ng comparative approach, upang magamit ang isang cumulatively built discount rate upang matukoy ang BPM o coordinate ang nakuha VRM na may halaga na tinutukoy batay sa data ng merkado.

Dapat itong bigyang diin na ang mga halaga ng BPM at ang capitalization koepisyent ay nagpapakilala sa di-tiyak na tinantyang bagay, ngunit ang kasalukuyang sitwasyon sa segment ng merkado ay isinasaalang-alang. Samakatuwid, kapag kinakalkula ang mga ito, hindi katanggap-tanggap na gamitin ang mga nababagay na katangian na katangian ng mga analog na bagay, at ito ay kinakailangan upang gamitin ang magagamit na data sa segment ng merkado sa ilalim ng pagsasaalang-alang. Kasabay nito, upang mabawasan ang saklaw ng rental na ginagamit sa mga kalkulasyon ng orihinal na mga halaga ng upa at gastos, ang segment ng merkado ay maaaring kahit papaano halimbawa, halimbawa, puwang ng opisina sa 1st floors ng mga gusali ng tirahan Sa lugar ng Moscow Metro Station. Moscow. Ang tanging paghihigpit para sa "pagkakahanay" ng merkado ay ang sukat ng sample, na karaniwang hindi dapat mas mababa sa 7 ... 8 elemento.

Mga konklusyon:

1. Ito ay batay sa admissibility ng paggamit ng mga average na presyo ng benta at mga rate ng rental sa loob ng balangkas ng may-katuturang segment ng merkado para sa pagkalkula ng capitalization koepisyent ng mga bagay sa real estate sa pamamagitan ng pagkuha ng merkado, na ginagawang posible upang makabuluhang palawakin ang posibilidad ng pag-aaplay ang pamamaraang ito.

2. Ang functional na pagtutulungan sa pagitan ng capitalization koepisyent at ang gross renal factor ay nagpapalawak ng mga posibilidad ng pagpapaliwanag sa mga halagang ito para sa mga kaugnay na segment ng real estate market sa pagtatasa.

Literatura

1. Ari ng ari-arian. Ed. A. G. GRYAZNOVA, M. A. FEDOTOVA. M., Pananalapi at Istatistika, 2005.
2. Esipov V. E., Makhovikov G, A, Terekhova V. V. Pagsusuri ng negosyo. 2nd edition. C-PB, Peter, 2006.
3. dictionary.finam.ru/dictionary.
4. Fomenko A. N.

Paraan ng pagkuha ng merkado

Paraan ng pagkuha ng merkado. Ang paraan ng pagkuha ng merkado ay nagpapahiwatig ng isang pagtatasa ng isang diskwento rate batay sa pagtatasa ng aktwal na ani na nakuha ng mga mamumuhunan kapag mamumuhunan pamumuhunan sa katulad na mga bagay sa real estate. Ang paraan na ito Pinapayagan ang pinaka-talaga upang masuri ang mga panganib at kalkulahin ang rate ng kakayahang kumita para sa real estate, gayunpaman, ito ay kinakailangan upang makakuha ng maaasahang impormasyon sa mga maihahambing na bagay.

Ang impormasyon ay dapat maglaman ng impormasyon tungkol sa presyo ng pagbili, ang halaga ng taunang kita sa bawat segment ng oras na maihahambing sa pinag-aralan na panahon ng tinatayang bagay, pati na rin ang presyo ng susunod na pagbebenta. Matapos gawin ang mga kinakailangang pagsasaayos na nagdaragdag ng paghahambing ng mga analogue sa tinatayang bagay, kinakailangan upang kalkulahin ang IRR indicator. Dahil ang tagapagpahiwatig na ito ay isang diskwento rate na equalizes ang halaga ng diskwento kita, kabilang ang pagbaliktad, na may paunang mga pamumuhunan sa real estate, maaari itong ituring bilang isang ani ng mamumuhunan. Ang diskwento rate para sa tinatayang bagay ay isang average na halaga para sa napili para sa pagkalkula ng analog.

Gayunpaman, gamit ang paraan ng pagkalkula ng panloob na rate ng pagbalik (IRR), upang kalkulahin ang diskwento rate sa pagsusuri ng real estate, dapat tandaan na ang mga sumusunod na disadvantages ng tagapagpahiwatig na ito ay hindi maiiwasan:

• 1) Maramihang halaga para sa paulit-ulit na malalaking outflows pera sa mga bagay;
• 2) ang posibilidad ng pagkuha ng isang negatibong IRR Magnitude, na hindi maaaring gamitin sa karagdagang pagsusuri, dahil ito ay sumasalamin sa antas ng pagkawala ng pamumuhunan;
• 3) ang palagay ng reinvestment ng kita mula sa mga katulad na bagay sa tinatayang rate ng IRR;
• 4) ang pagiging kumplikado ng aplikasyon ng tagapagpahiwatig, kung ang mga bagay ay nakuha sa paglahok ng isang pautang sa bangko na may pinakamababang sukat ng kanilang sariling kapital. Ang positibong pananalapi na pagkilos ay maaaring makabuluhang papangitin ang tunay na kakayahang kumita ng bagay;
• 5) walang katarungan ng uri ng cash flow na pinili para sa tinatayang real estate at ang uri ng cash flow na ginagamit upang kalkulahin ang panloob na rate ng kakayahang kumita. Ang pagtatasa ng real estate ay isinasagawa batay sa cash flow sa mga pagbabawas sa buwis, at ang IRR ay karaniwang kinakalkula sa isang random na paratang.

Kasabay nito, ang propesyonal na paggamit ng impormasyon sa mga napiling analogues ay maaaring magbigay ng mahusay na mga resulta at magpapahintulot talaga upang suriin ang kinakailangang antas ng kakayahang kumita.

Paraan ng pinagsama-samang konstruksiyon

Paraan ng pinagsama-samang konstruksiyon. Ang paraan ng pinagsama-samang konstruksiyon ay tumutukoy sa halaga ng diskwento rate sa pamamagitan ng patuloy na cumulation (pagdaragdag) ang mga panganib na ipinahayag sa tinantyang bagay. Ang paraan ng pinagsama-samang konstruksiyon ay unibersal at ginagamit upang suriin ang iba't ibang mga pasilidad ng ari-arian - negosyo, hindi madaling unawain na mga ari-arian, atbp Gayunpaman, ang komposisyon ng mga premium ay indibidwal. Ang mga promosyon ay kinakalkula para sa panganib ng pamumuhunan sa isang tinantyang bagay, antas ng pagkatubig, pamamahala ng pamumuhunan.

i \u003d R. b. + R.1 + R.2 + R.3 + S.,

saan R. b. - Panganib-Libreng rate ng kakayahang kumita: R.1 - premyo para sa pagkatubig; R.2 - Premium para sa panganib ng pamumuhunan sa tinantyang bagay; R.3 - Prize para sa pamamahala ng pamumuhunan.

Premyo para sa panganib ng pamumuhunan sa tinantyang bagay. Ang premyo para sa panganib ng pamumuhunan sa partikular na real estate ay isinasaalang-alang ang posibleng mga pagbabago sa halaga ng bagay sa hinaharap, dahil sa pagkawala ng mga katangian ng consumer.

Ang ratio ng capitalization ay ang rate ng interes na ginagamit upang i-convert ang taunang kita sa presyo. Mula sa isang pang-ekonomiyang pananaw, ang rate ng capitalization ay sumasalamin sa rate ng kakayahang kumita ng mamumuhunan, isinasaalang-alang ang mga panganib ng bagay at ang posibleng pagbabago sa halaga ng pasilidad sa hinaharap.

Upang matukoy ang rate ng capitalization, ginamit ang isang paraan ng pagkuha ng merkado. Sa pamamaraang ito, hindi ito inilaan upang kalkulahin ang rate ng pagbabalik ng kabisera at kita sa kapital, at ang data ng merkado sa mga bagay na maihahambing at ang bahagi ng halaga ng real estate object sa hinaharap ay ginagamit at panganib.

Saan Noi I. - Pure operating income. i.-Upang analog na bagay; V I. - Presyo ng pagbebenta ng I-Th object - analogue; n.- Bilang ng mga katulad na bagay sa real estate.

Bilang analogs upang bumuo ng pagkuha ng merkado, ang mga lugar na nararapat sa appointment object ng pagtatasa ay pinili (sa aming kaso, mga bagay ng patutunguhang opisina), na kung saan ay makatwiran, mula sa punto ng view ng constructively pagpaplano ng mga katangian at ang pinakamahusay na paggamit ng pagtatasa bagay. Ang pagpili ng mga bagay ng analogues upang kalkulahin ang capitalization koepisyent ay isinasagawa batay sa database ng mga bagay ng komersyal na impormasyon sa real estate at analytical department "estimatika". Ang mga pangunahing kondisyon para sa pagpili ng mga bagay para sa mga kalkulasyon ay:

1. Ang mga bagay ay iniharap sa merkado parehong sa pagbebenta at para sa upa;

2. Ang bagay ay ibinibigay upang magbenta / lease para sa isang panahon.

3. Ang bilang ng mga pares na isinasaalang-alang ay hindi dapat mas mababa sa 5

Para sa mga kalkulasyon, kinakailangan upang mag-apply ng isang bilang ng mga pagsasaayos, tulad ng "diskwento sa bargaining", "accounting ng pagkawala mula sa downtime" ("hindi nababagabag"), mga gastos sa pagpapatakbo.

Isang pagtatasa ng average na mga diskwento para sa bargaining kapag nag-upa at nagbebenta ng real estate ng kalakalan at opisina sa Yekaterinburg batay sa mga konsultasyon sa mga kinatawan ng iba't ibang mga ahensya ng real estate. Bilang resulta ng pag-aaral, ang isang hanay ng mga diskwento sa isang barg ay tinukoy kapag nagbebenta ng kalakalan at real estate sa opisina, na 5- 15%, ang average na halaga ay 8%, ang hanay ng mga diskwento para sa bargaining kapag nag-upa ng kalakalan at opisina Ang real estate ay 2 - 11%, ang average na halaga ay 6%.

Ang tinatayang gastos ng pagpapatakbo ng tinatayang real estate ay kinakalkula. Periodic expenses upang matiyak ang normal na paggana ng bagay at pagpaparami ng kita ay tinatawag na mga gastos sa pagpapatakbo. Sa pangkalahatan, ang praktikal na pag-unawa sa mga gastusin sa pagpapatakbo ay kinabibilangan ng mga gastos sa pagpapanatili ng mga lugar. Una sa lahat, ang mga gastos ng mga singil sa utility, paglilinis ng teritoryo, atbp., Isinasaalang-alang na ang karamihan sa mga gastos sa mga pasilidad na may isang organisadong sistema ng kontrol ay hindi kasama sa antas ng rental, pagkatapos ay ayon sa naturang mga bagay, ang mga gastos sa pagpapatakbo ay hindi binabawasan Kapag kinakalkula ang Chi upang maiwasan ang double accounting ang mga epekto ng mga gastos sa pagpapatakbo. Batay sa pagtatasa ng segment ng merkado, na may paggalang sa bawat isa sa mga napiling coefficients ng capitalization koepisyent ng naturang mga bagay, isang tipikal na lap segment ay inilalapat para sa isang incompreit ratio at isang operating expense rate para sa isang kapaki-pakinabang na isa para sa upa. Kapag tinutukoy ang netong paggamit ng pagpapatakbo (CHOD), na may isang pagpapatunay ng purong pagpapatakbo pagkonsumo, ang halaga ng idle pagkalugi ay isinasaalang-alang sa halagang 10% ng PVD at ang halaga ng mga gastos sa pagpapatakbo sa halagang 18% ng PCD ayon sa negosasyon sa mga ahensya ng real estate at isang bilang ng mga kumpanya sa pamamahala.

8. Pinakamahusay na paraan para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng real estate

Discounting cash flows. Direktang capitalization

Kumikitang diskarte (dp)

Ang paraan ng capitalization ng kita ay batay sa pagtatasa ng kasalukuyang (ngayon) na halaga ng mga benepisyo sa hinaharap, na inaasahang magdadala ng operasyon at posibleng pagbebenta sa real estate sa hinaharap.

Ang capitalization ng kita ay ang proseso ng pag-recalculate ng daloy ng hinaharap na kita sa isang may hangganan na halaga na katumbas ng kabuuan ng kanilang mga kasalukuyang gastos. Isinasaalang-alang ang mga halagang ito:

1) ang kabuuan ng kita sa hinaharap;

2) kapag ang kita ay dapat matanggap;

3) Tagal ng pagtanggap ng kita. Ang mga prinsipyo na nakapailalim sa DP:

♦ mga inaasahan;

♦ pagpapalit.

Mayroong dalawang pangunahing pamamaraan na ginagamit sa pagtatasa ng real estate na nagdudulot ng kita:

1) direktang capitalization;

2) discounting cash flows.

Ang mga pangunahing konsepto ng parehong mga pamamaraan ay purong kita ng operating (chod o N.Oi.) at capitalization koepisyent. R..

Kapag nag-aaplay ng DP, ginagamit ang mga ulat sa pananalapi ng may-ari:

♦ Pinapayak na balanse;

♦ Ang ulat ng daloy ng salapi, na muling itinayo ng appraiser para sa mga layunin ng pagtatasa ng ekonomiya ng kita at gastos.

Ang naitama na ulat sa cash flow ay may apat na antas ng kita.

1. Potensyal na Gross Income (PVD):

♦ Minus amendment sa antas ng pag-download at pagkawala kapag kumukuha ng mga pagbabayad;

♦ Plus, iba pang kita na nauugnay sa normal na paggana ng ari-arian.

2. Aktwal na Epektibong Gross Income (DVD):

♦ minus kasalukuyang mga gastos sa pagpapatakbo (tor);

♦ Minus Reserve for substitution (RZ). (Tor + Rz \u003d o - Operating expenses).

3. PURE OPERATING INCOME (CHOD):

♦ minus na serbisyo sa utang (OD) - ang porsyento na pagbabayad at pagbabayad ng prinsipal na halaga;

♦ minus capital cost (kz):

♦ mag-overhaul;

♦ mga reserbang kabisera;

♦ pag-aayos;

♦ Komisyon broker para sa upa.

4. Cash flow sa pagbubuwis (PNDs) kita sa equity capital (DSC).

Direct Capitalization Method (IPC)

Ang halaga ng bagay ay tinutukoy ng formula

kung saan ako ay purong kita (chod), v - ang halaga ng object ng ari-arian; R ay ang koepisyent ng capitalization.

MPK application scheme:

1) matukoy ang laki ng isang nagpapatatag na chod para sa 1 taon (bilang isang panuntunan sa pamamagitan ng pag-average ng kita sa ilang taon),

2) Tukuyin ang halaga ng capitalization koepisyent. R.,

3) Hatiin ang chod sa R \u200b\u200bsa pamamagitan ng formula.

Ang Mga Bentahe ng IPC:

♦ Madaling pag-aayos,

♦ ilang pagpapalagay;

♦ pagmuni-muni ng kalagayan ng merkado;

♦ Nagbibigay ng mahusay na mga resulta para sa isang steadily function na bagay ng real estate na may maliit na panganib (gusali na may isang nangungupahan at pang-matagalang lease).

Ang IPC ay hindi dapat gamitin kapag:

♦ Walang impormasyon sa mga transaksyon sa merkado; Di-naaangkop na mga pamamaraan ng teoretikal para sa pagtukoy ng r;

♦ Ang bagay ay wala sa matatag na mode (konstruksiyon o pagbabagong-tatag),

♦ Ang bagay ay isinumite sa malubhang pagkawasak bilang resulta ng isang natural na kalamidad o sunog.

Mga pamamaraan para sa pagtukoy sa koepisyent ng capitalization:

1. Paraan ng pagkuha ng merkado (extract ng merkado).

2. Analytical method (cumulative construct r).

3. Mga Paraan ng Pagtatasa ng Mortgage Investment (kapag gumagamit ng hiniram na kabisera).

4. Paraan ng pagsusuri (survey ng mga eksperto sa merkado ng real estate).

Istraktura ng capitalization koepisyent.

R \u003d ron + rof,

kung saan ang Ron ay isang rate ng kita ng kabisera, ang ROF ay ang ratio ng capitalization (pagbabalik ng kabisera).

Kapag ang pinagsama-samang konstruksiyon r sa Ron, ang mga sumusunod na kadahilanan ay isinasaalang-alang:

♦ kabayaran para sa mga investment na walang panganib na likido (kabilang ang implasyon),

♦ kabayaran para sa panganib (kabilang ang bansa);

♦ kabayaran para sa mababang pagkatubig,

♦ Compensation para sa pamamahala ng pamumuhunan;

♦ Mandrel sa hinulaang pagtaas o pagbaba sa halaga ng asset.

Recompligilization methods.

1. Straight (paraan ng singsing).

2. Uniform annuity sa pagbuo ng isang kompensasyon pondo sa isang investment rate rate (invud paraan).

3. Uniformly annuity sa pagbuo ng pondo ng kompensasyon para sa panganib-libreng interes rate (Xioscold paraan). Pangkalahatang formula para sa pagtukoy ng koepisyent ng capitalization:

R \u003d y o + d o (sff (y; n),

kung saan ang tungkol sa rate ng kita sa pamumuhunan; D 0 - Pagbabago ng gastos factor; sa isang porsyento ng kita sa pagbuo ng isang factor fund factor; n ay ang bilang ng mga kita ng kita, ang SFF () ay ang factor fund foctor.

Paraan ng Discounting Discounting Cash.

Ang halaga ng ari-arian ay tinutukoy ng formula

kung saan n ang pagkakasunud-sunod bilang ng panahon ng daloy ng salapi; n. \u003d 0 ..., n; Cf n - cash flow in. n.- th panahon; i. - Discount rate.

Paraan ng paggamit ng pamamaraan:

1. Isaalang-alang ang forecast at gayahin ang mga daloy ng salapi para sa buong panahon ng paggana ng tinatayang bagay ng real estate (para sa tinatawag na panahon ng forecast).

2. Patuluyin ang gastos sa pagbalik - ang laki ng kita mula sa muling pagbebenta ng ari-arian sa dulo ng panahon ng pagsasalita.

3. Isaalang-alang ang isang diskwento rate.

4. Discount cash flows at reversion costs sa kasalukuyang halaga ng ari-arian (sa oras ng pagtatasa).

Mga benepisyo ng paraan:

♦ ay itinuturing na pinakamahusay na paraan ng teoretikal;

♦ isinasaalang-alang ang dinamika sa merkado,

♦ isinasaalang-alang ang hindi pantay na istraktura ng kita at gastusin;

♦ gumagana kapag ang kita at merkado ay hindi matatag;

♦ Gumagana kapag ang bagay ay nasa ilalim ng pagtatayo o pagbabagong-tatag.

Mga disadvantages:

♦ ang posibilidad ng pagkakamali sa pagtataya;

♦ sapat na kumplikado;

♦ Tahimik na "simpatiya" na appraiser.

Mga rate ng capitalization, discounting.

Rate ng capitalization R o Ginagamit sa direktang paraan ng capitalization alinsunod sa formula:

kung saan v ay ang gastos; Ang Noi ay isang kinatawan na halaga ng inaasahang netong taunang kita (chod).

Kasama sa rate ng capitalization ang isang rate ng kita sa kabisera (namuhunan pondo, o paunang puhunan) at ang return rate, na isinasaalang-alang ang kabayaran ng mga orihinal na pondo na namuhunan.

Tulad ng anumang rate ng kita, ang rate ng capitalization, una sa lahat, ay sumasalamin sa mga panganib na napapailalim sa mga pondo na namuhunan sa asset na ito. Ang mga kita na nagdadala ng real estate ay dapat matugunan ang dalawang grupo ng mga pang-ekonomiyang interes: pisikal na interes (lupa, pagpapabuti) at pinansiyal na interes (sariling kapital, hiniram na kapital). Ang mga interes sa pananalapi ay nagpapakita ng natural na sitwasyon sa ekonomiya kapag ang mga hiniram na pondo ay kasangkot sa anyo ng isang asset sa anyo ng real estate. Alinsunod dito, sa pagtatasa ng real estate ng kita, kailangang suriin ang mga interes na ito, ang bawat isa ay tumutugma sa rate ng capitalization nito.

Capitalization Rates.

Discount rate. (Rate ng kita, return rate) ay ginagamit sa pangalawang paraan ng capitalization - ang paraan ng diskwento na cash flow. Ang pangkalahatang pagpapahayag upang matukoy ang gastos ay ang mga sumusunod:

saan i. - Discount rate;

FV. - ang presyo ng mga pag-aari ng muling pagbibili sa dulo ng panahon ng pagmamay-ari (pagbabalik);

n ay isang panahon ng pagmamay-ari;

l. - Numero ng panahon ng pagbabayad.

Ang gastos ay tinukoy bilang kabuuan ng kasalukuyang mga gastos ng mga kita para sa bawat panahon at pagbalik na kinakalkula sa kaukulang rate. Discount rate. i. kung hindi, ito ay tinatawag na rate ng return on investment. Kinikilala din ng halaga na ito ang pagiging epektibo ng pamumuhunan. Kinakailangan ang buong pinagsama-samang kita (kita sa pamumuhunan at kita mula sa pagbabago sa halaga ng asset), alinsunod sa mga oras at panganib na mga kadahilanan, mga paunang pamumuhunan at ang ipinatupad na pang-ekonomiyang epekto. Ang diskwento ay dapat isaalang-alang na isinasaalang-alang ang katotohanan na ang merkado ng kabisera, ang mga securities market at ang real estate market ay pinag-isang sistema Mga tool sa pamumuhunan. Ang pagkakaisa ng sistemang ito, sa partikular, ay tinutukoy ng pamantayan sa pagpili ng uniporme: Panganib at ani. Ang mga pamantayan na ito ay nagpapakita ng mga rate ng kita (sa partikular, ang rate ng capitalization at rate ng diskwento), pagiging kanilang mga function. Ang pagpili ng diskwento rate ay batay sa pagtatasa ng magagamit na alternatibong mga pagpipilian sa pamumuhunan na may maihahambing na antas ng panganib, i.e. Ang rate na ito ay itinuturing bilang isang alternatibong halaga ng kapital.

Tulad ng rate ng capitalization, ang rate ng kita para sa proyekto ng pamumuhunan bilang isang kabuuan ay dapat isaalang-alang ang mga indibidwal na interes sa pananalapi na kasama sa istraktura ng kabisera. Ang bawat isa sa mga interes na ito ay ang halaga ng kita:

Y 0 - Rate ng kita (recoil), isinasaalang-alang ang kita para sa buong halaga ng pamumuhunan;

Y e ay ang rate ng kita, na isinasaalang-alang ang kita na dumarating sa kabisera ng equity;

Ang y m ay ang kita rate, na isinasaalang-alang ang kita, na bumagsak sa mga hiniram na pondo (mga pagbabayad ng interes lamang), kung hindi man ay tinatawag na rate ng interes sa utang.

Ang rate ng pagbabalik, o lamang ang pagbabalik, itinuturing bilang isang diskwento rate, ay isinasaalang-alang ang kita at pagbabago sa unang kabisera para sa buong panahon sa ilalim ng pagsusuri, kaya ang halaga na ito ay tinatawag ding ultimate return. Kahit na ang rate ng capitalization at ang diskwento rate ay mga independiyenteng parameter, sa ilalim ng ilang mga kondisyon ay may isang functional na koneksyon sa pagitan ng mga ito.