Paglalarawan ng mga pamamaraan para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng lupa. Pamamaraan para sa pagtantya sa halaga ng merkado ng lupain

Paano ang halaga ng merkado ng lupa? Magkano ang paghabi sa lupa? Posible bang matutunan ang halaga ng merkado ng lupa sa numero ng Cadastral?

Kapag nagbebenta ng anumang produkto o serbisyo, ipinapakita namin ang presyo na itinuturing kong patas. Upang gawin ito, nakita namin ang mga katulad na ad at ihambing ang mga ito sa iyong sarili. Gayunpaman, hindi ito laging posible. Lalo na para sa hindi pangkaraniwang mga bagay sa pagbebenta, halimbawa, para sa ilan lupa plots.

Ang pangalan ko ay Valery Chemakin. Bilang isang legal na consultant, sa artikulong ito ay sasabihin ko ang halaga ng merkado ng lupa.

Makikipag-usap pa rin ako tungkol sa kung saan at kung paano mag-order ng isang pagtatantya ng halaga ng merkado ng Earth.

1. Ano ang halaga ng pamilihan ng lupa at kung bakit kailangang malaman

Sa mga kondisyon ng libreng komersyal na paglilipat ng lupa, ang mga presyo para sa mga site ay nabuo sa merkado. Kadalasan, ang parehong uri ng mga bagay sa isang partikular na lugar ay halos pareho. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang merkado ay may kakayahang mag-regulasyon sa sarili, sa kabila ng nakikitang chaoticism.

Batay sa itaas, binubuo namin ang kahulugan.

Ito ang presyo na kung saan ito ay maisasakatuparan sa loob ng makatwirang oras sa libreng merkado kapag ang kasiyahan ng kapwa sa mga resulta ng transaksyon ng parehong partido.

Saan malaman ang halaga ng pamilihan ng lupa ng lupa? Sa karamihan ng mga kaso, ang sagot sa tanong na ito ay halata. Ito ay sapat na upang buksan ang anumang site na may mga ad at galugarin ang mga alok sa lugar ng lokasyon ng lupa. Gayunpaman, kung walang ganitong site sa pagbebenta, kailangan mong magsagawa ng tulong ng mga appraiser.

Kung kailangan mo ng isang opisyal na opinyon ng ekspertong, halimbawa, para sa hukuman, ito rin ay isinasagawa nang malaya. Sa kakanyahan ng konsepto na ito, basahin ang aming espesyal na artikulo. Ang mga eksperto para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng site ay gumagamit ng iba't ibang mga pamamaraan sa pagtatasa, depende sa layunin ng lupa.

Halimbawa, sa isang lupain ng lupa ng mga layuning pang-agrikultura sa formula, ang isang potensyal na kadahilanan ng kita ay ginagamit mula sa agrikultura o produksyon ng kalakal. Ang pagkalkula ng halaga ng merkado ng lagay ng lupa ng pang-industriya na layunin ay isinasaalang-alang din ang potensyal na kita, ngunit mula sa iba pang mga pang-ekonomiyang gawain.

2. Magkano ang paghabi sa Earth - isang pangkalahatang ideya ng mga pangunahing kadahilanan na nakakaapekto sa halaga ng pamilihan ng site

Nang walang malalim sa pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng lagay ng lupa, tandaan ko na may mga dose-dosenang mga kadahilanan na nakakaapekto sa pagbuo nito.

Narito ang pangunahing sa kanila.

Factor 1. Lokasyon ng site

Ito ang pinakamahalagang kadahilanan, dahil ito ay mayroon siyang isang tiyak na epekto sa pagbuo ng presyo. Ang mas malapit sa lupa sa mga pangunahing lungsod, mas mahal ito.

Halimbawa

Kamakailan lamang, nagbebenta ako ng isang balangkas ng 17 acres sa mga rural na lugar na may subordinated na komunikasyon, ngunit 200 km mula sa pinakamalapit na pangunahing lungsod para sa 100 libong rubles. Kaagad pagkatapos nito, binili ko ang 20 acres ng lupa sa loob ng Tyumen, bagaman walang komunikasyon, ngunit para sa 1.5 milyong rubles.

Ito ay isang penny kumpara sa presyo ng lupa sa mga elite suburbs ng Moscow. Kahit na sa loob ng mga hangganan ng isang distrito ng cadastral, ang presyo ng parehong lugar ay medyo naiiba sa lugar, sa kabila ng katulad. Depende ito sa mga indibidwal na katangian na tinukoy sa sumusunod na subseksiyon.

Factor 2. Lupa Kondisyon at Terrain.

Ang mga tao ay nakakuha ng lupa na hindi madaling bumuo ng isang bahay, ngunit para sa karagdagang aktibong libangan. Dahil dito, ang balangkas ay dapat mangyaring isang tao sa kanyang panlabas na species, malapit sa kagubatan, ilog o lawa, pagkamayabong ng lupa. Ang mga raistter, ditches at iba pang mga hindi gustong mga pormularyo ng relief ay nagbabawas sa gastos, tulad ng isang lumubog o inasnan na lupa.

Factor 3. availability sa site ng mga gusali at ang kanilang kalagayan

Ang halaga ng merkado ng lupa plots na may tirahan bahay ay mas mataas. Pagkatapos ng lahat, kabilang dito ang presyo ng istraktura mismo, kahit na ito ay isang lumang sira-sira bahay na kailangang buwagin. Gayunpaman, mahalaga din ang estado ng konstruksiyon. Malinaw, ang isang balangkas na may isang maliit na bahay ay mas mahalaga kaysa sa isang kamalig.

Factor 4. Pagkonekta ng mga network ng komunikasyon

Kadalasan, ang mga munisipyo ay nagtutustusan ng pagtatayo ng mga komunikasyon sa engineering sa mga lugar para sa indibidwal na pagtatayo ng pabahay (Izhs). Ang kuryente, gas at supply ng tubig ay malakas na nadaragdagan ang halaga ng lupa.

Halimbawa

Ang balangkas na nakuha ko ay walang mga komunikasyon at kahit na mga daanan, kaya nagkakahalaga ng 1.5 milyong rubles. Ang gayong lupain sa malapit na nahuli na kasunduan ay hindi bababa sa 3 milyong rubles. Kaya may pagkakataon akong makuha magandang kita Pagkatapos summing up engineering network.

Kadahilanan 5. Probability ng kita para sa isang tiyak na panahon mula sa paggamit ng site

Ang lupa ng agrikultura sa lupa o sa ilalim ng pagtatayo ng mga pang-industriya na pasilidad ay inilaan para sa produksyon ng mga materyal na kalakal, pagkatapos ay makikinabang sila. Ang mga plots na malapit sa mga pederal na ruta ng kalsada ay lalong pinahahalagahan. Ang potensyal na kita ay inilalagay din sa halaga ng pamilihan ng naturang mga site.

3. Sino ang nakikibahagi sa kahulugan ng halaga ng pamilihan ng Earth - isang pangkalahatang-ideya ng mga pangunahing pagpipilian para sa mga appraiser

Para sa anumang mga legal na makabuluhang pagkilos, hindi sapat na madaling malaman ang presyo ng iyong site. Kinakailangan upang makakuha ng isang opisyal na konklusyon mula sa mga propesyonal na appraiser, na ibinigay alinsunod sa pagkilos ng pagsusuri.

Tingnan natin kung kanino ang halaga ng pamilihan ng lupa ay itinatag, tulad ng tinukoy at kung saan kinakailangan upang makipag-ugnay.

Pagpipilian 1. Espesyal na Tinantyang Bureau.

Ngayon may maraming mga komersyal na tanggapan na nakikibahagi sa. iba't ibang uri ng hayop mga gawain sa pagtasa. Ang ipinag-uutos na kondisyon - dapat silang binubuo sa mga organisasyon ng self-regulatory (sro). Ang mga kumpanya ay gumagawa lamang ng mga aksyon sa pagtatasa, ngunit hindi nagbibigay ng iba pang mga serbisyo, halimbawa, legal.

Pagpipilian 2. Independent Private Appraiser.

Ang batas ay hindi ipinagbabawal na makisali sa mga indibidwal na gawain na gawain, upang makahanap ka ng isang pribadong appraiser. Ginagamit nito ang parehong mga prinsipyo ng pagtatasa sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng lupa plot bilang isang empleyado ng anumang kumpanya. Ang pribadong appraiser ay napapailalim sa parehong batas sa pagtatasa.

Pagpipilian 3. Real Estate Agency.

Ang anumang ahensiya ng real estate ay naglalaman ng mga appraiser sa kawani nito. Samakatuwid, kung magpasya kang magbenta ng isang lupang balangkas sa pamamagitan ng ahensiya ng real estate at hindi alam kung anong presyo ang itatakda, sila ay nasa iyong serbisyo. Ito ay napaka-maginhawa, dahil ang kanilang trabaho ay babayaran mula sa komisyon.

Pagpipilian 4. Law Firm.

Maraming mga kumpanya ng batas ay hindi limitado sa legal na tulong sa mga customer. Nag-aalok sila ng mga serbisyo ng kadalubhasaan at pagsusuri. Iminumungkahi na makipag-ugnay sa gayong mga tanggapan kapag kailangan mo hindi lamang malaman ang halaga ng bagay, kundi pati na rin upang makakuha ng legal na tulong. Halimbawa, kinakailangan na hatiin ang ari-arian sa dating asawa, ngunit hindi ka sumasang-ayon sa kanyang pagtatasa.

Ang apela ng korte ay karaniwang karaniwan upang mabawasan ang cadastral cost upang magbayad ng mas kaunting buwis. Upang gawin ito, magsagawa ng isang pamamaraan ng hamon pagkatapos, ngunit ito ay mas mahusay para sa iyo na basahin sa aming mga espesyal na artikulo.

4. Paano Alamin ang Halaga ng Market ng Land Plot - Hakbang sa Mga Tagubilin sa Hakbang

Kung hindi mo alam kung paano kinakalkula ang halaga ng merkado ng lupa, ngunit kailangan mo ito para sa reference, at hindi upang gumawa ng mga legal na makabuluhang pagkilos, pagkatapos ay gamitin ang isang tuso. Ngayon ang estado ay naghahanap upang dalhin ang halaga ng cadastral sa merkado upang mangolekta ng mga buwis nang higit pa. Ang impormasyon tungkol sa halaga ng Cadastral ay nasa base ng Rosreestra.

Samakatuwid, gugulin ang pagkalkula ng online na tinatayang halaga ng merkado ng balangkas ng lupa gamit ang cadastral number nito. Upang gawin ito, bisitahin ang site ng Rosreestra o anumang kumpanya ng tagapamagitan at ipasok ang numero sa isang espesyal na form sa paghahanap. Sa halip na ang cadastral number, pinapayagan na gumawa ng isang address, ngunit kung ito ay opisyal na umiiral.

Kapag kailangan mo ng opisyal na papel tungkol sa halaga ng merkado ng lagay ng lupa, halimbawa, upang maisagawa ang rental right, pagkatapos ay makipag-ugnay sa mga propesyonal na appraiser. Paano ito gawin - basahin sa.

Hakbang 1. Piliin ang kumpanya ng pagsusuri

Depende sa lakas ng tunog at pagiging kumplikado ng trabaho, pumili ng isang independiyenteng appraiser o makipag-ugnay sa isang tinantyang kumpanya. Para sa tamang pagpili First first, hover sa lahat ng magagamit sa iyong lugar.

Tayahin ang mga kakilala, mga kaibigan at mga kapitbahay. Biglang ginamit ng isang tao ang mga serbisyo ng appraiser. Basahin ang mga forum. Bilang isang resulta, kinakailangan upang piliin ang pinakamainam at kalidad ng kumpanya na ibinigay.

Hakbang 2. Tukuyin ang isang bilang ng mga tanong para sa eksperto

Bago pumasok sa isang kasunduan, kailangan mong magpasya sa mga tanong na nais mong hilingin sa isang dalubhasa. Inirerekomenda na agad na bayaran ang lahat ng mga nuances sa kanya.

Mga eksperto sa tanong:

• mag-iiwan siya para sa isang balangkas o suriin ang mga dokumento;
• ano ang kasama sa gastos ng mga serbisyo;
• anong paraan ito susuriin ang site;
• gaano karaming oras ang kailangan niyang magtrabaho.

Huwag kalimutan na tumingin sa kanya ng anumang halimbawa ng pagtatasa ng halaga ng merkado ng lupa. Sa pagtingin sa kanya, mauunawaan mo kung gaano responsable at maingat na gumagana ang appraiser at ang ulat ng ulat na inaangkin ng ulat.

Hakbang 3. Nagbibigay kami ng kinakailangang dokumentasyon

Upang magsagawa ng trabaho, ang appraiser ay nangangailangan ng teknikal na dokumentasyon para sa balangkas, pati na rin ang mga dokumento na nagpapatunay sa iyong pagmamay-ari.

Kung hindi ka pa naging isang bagay, maaari mong palaging mag-order ng nawawalang network ng USRP 365. sapat na upang pumunta sa portal na ito, at makikita mo kung anong mga dokumento ang naghahanda. Sa parehong lugar sa anyo ng paghahanap, gawin ang cadastral na bilang ng site at makakuha ng impormasyon mula sa Unified State Register of Real Estate (Egrn). Ito'y LIBRE.

Kailangan mo ng opisyal na cadastral certificate, isang extract mula sa egrn o teknikal na dokumentasyon para sa balangkas - magbayad ng pera, at ibibigay ka sa lahat ng ito sa isang courier. Ang mga opisyal na sanggunian at iba pang mga dokumento ay may pindutin ng Rosreestra. Kung ang selyo ay hindi kinakailangan, ang halaga ng serbisyo ay isang order ng magnitude na mas mababa.

Hakbang 4. Nagbabayad kami para sa serbisyo at tapusin ang isang kontrata

Matapos ang lahat ng mga dokumento ay handa na, tapusin ang isang kasunduan at magbayad para sa serbisyo. Huwag kalimutang maingat na basahin ang mga tuntunin ng kontrata. Dapat itong i-spell ang responsibilidad ng appraiser para sa mga problema na nagmumula sa kasalanan nito dahil sa hindi tamang pagtatasa ng halaga ng pamilihan ng lupa.

Hakbang 5. Coordinate ang petsa at oras ng pagtatasa

Dahil ito ay madalas para sa literate at tamang pagtatasa upang masuri ng site mismo, pagkatapos ay sumang-ayon sa isang espesyalista nang maaga sa isang espesyalista at petsa ng kaganapang ito. Pagkatapos ng lahat, pagkatapos lamang ang kanyang paghawak, maaari siyang magpatuloy nang direkta sa mga kalkulasyon. Sa pamamagitan ng paraan, hilingin sa iyo nang maaga kung ang kanyang pag-alis ay kasama sa presyo ng buong serbisyo. Kung hindi, pagkatapos ay malaman, agad na kailangang magbayad o pagkatapos.

Hakbang 6. Naghihintay kami para sa pagdating ng isang espesyalista

Sa itinalagang araw at isang oras upang mag-install ng isang espesyalista at gastusin sa bagay. Sa panahon ng inspeksyon, malapit ka. Marahil ay magkakaroon ng anumang mga isyu sa pagpapaliwanag na may kaugnayan sa mga indibidwal na katangian ng site. Maaaring ito ang kalidad ng lupa, ang antas ng baha sa tagsibol, ang pagkakaroon ng iba pang mga nakatagong mga kadahilanan, na itinuturing mong kinakailangan.

Hakbang 7.

Ang isang ulat sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng balangkas ng lupa ay naglalaman ng data ng pag-install ng may-ari ng bagay at ng appraiser. Ang isang mahalagang bahagi ng ulat ay isang paglalarawan ng pamamaraan at ang legal na pagbibigay-katarungan nito.

Halimbawa, ang paggamit ng isang paraan ng pagtatasa ng masa sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng mga plots ng lupa ay pinahihintulutan lamang tungkol sa tipikal na lupain para sa pagtatayo sa loob ng larangan ng mga pamayanan.

Ang isang ganap na iba't ibang mga pamamaraan ay ginagamit sa pagtatatag ng halaga ng merkado ng mga pondo sa lupa, agrikultura lupa, lupa sa ilalim ng pang-industriya pasilidad, pati na rin ang anumang mga nonypical plots lupa. Anumang ulat ay pinapanood ng konklusyon kung saan ipinahiwatig ang halaga ng pamilihan.

Kung nais mong kumonsulta sa mga ito o iba pang mga legal na isyu nang mas detalyado, pumunta sa website ng batas. Doon ay makikita mo ang isang komportableng form. puna.Kung saan magtanong sa isang abogado.

Bumalangkas nang maikli at malinaw ang iyong problema. Bilang resulta, kumuha ng isang kumpletong tugon sa isang partikular na algorithm ng pagkilos upang malutas ang problema. Ang halaga ng online na konsultasyon na ito ay mas mababa sa 1000 rubles.

5. Propesyonal na tulong sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng lupa plot - suriin ang nangungunang 3 tinatayang kumpanya

Pag-on sa isang tinantyang kumpanya, dapat tayong magtiwala sa propesyonalismo ng mga espesyalista. Bilang karagdagan, hindi namin nais na overpay.

Sa ibaba nag-aalok ako ng isang pangkalahatang-ideya ng 3 kilalang mga kumpanya ng pagtatasa kung saan ang pagtatantya ng halaga ng pamilihan ng balangkas ng lupa ay nagkakahalaga ng gastos sa inexpensively.

Ang kumpanya na ito ay nakikibahagi sa pagtatasa ng real estate para sa mga bangko. Kung nais mong makakuha ng utang sa seguridad ng iyong site, at ang halaga ng Cadastral ay masyadong underestimated, mangyaring makipag-ugnay sa Yurdis. Gumagana ito sa karamihan ng mga pangunahing bangko ng Russia. Pinagkakatiwalaan nila siya, kaya siguraduhin na ang iyong site ay pinahahalagahan nang sapat, at makakakuha ka ng ninanais na pautang.

Narito posible na mag-order na nais mong gamitin bilang isang collateral. Ang mga appraiser ng kumpanya ay handa na upang kalkulahin ang gastos ng likidasyon ng bagay, na mas mababa kaysa sa merkado ng 20%. Ito ay kinakailangan para sa mabilisang pagbebenta. Ang mga naturang serbisyo ay nagkakahalaga lamang ng 4 na libong rubles, na mas mababa kaysa sa mga kakumpitensya.

Ang kumpanya ay nagbibigay ng lahat ng uri ng mga serbisyo sa pagtatasa. Ang mga plots ng lupa ay sinusuri ng tatlong iba't ibang paraan sa koordinasyon sa customer: na may inspeksyon o walang inspeksyon ng bagay, sa pamamagitan ng pagbibigay ng isang ekspertong opinyon sa halaga ng Earth nang walang mga pagkilos sa pagsusuri.

Ano ang mga pakinabang ng kumpanya "Kumonsulta tungkol sa pagtatantya":

№	Kalamangan	Benepisyo
1	Legal na puwersa	Ang ulat ay tatanggapin sa anumang hukuman, bangko at ahensiya ng pamahalaan
2	Kaalaman ng merkado conjuncture ng Moscow.	Alalahanin ang prestigestivity ng lugar, pagbuo ng density, kapaligiran mga kadahilanan
3	Kahusayan	Nakamit dahil sa maingat na pagtatasa ng sitwasyon sa merkado sa isang partikular na punto sa oras
4	Kaginhawahan	Ang serbisyo ay posible upang mag-order sa pamamagitan ng site, isaalang-alang ang lahat ng mga kagustuhan ng customer
5	Pagpapatakbo	Lahat ng trabaho ay gumanap sa lalong madaling panahon

Sa website ng kumpanya, iminungkahi na lumikha ng isang personal na account, kung saan ito ay maginhawa upang masubaybayan ang pagpapatupad ng serbisyo sa pagtatasa ng lupa. Madaling subaybayan ang kasaysayan ng aking mga order. Ang lahat ng mga ulat ay ganap na may kaugnayan sa batas, na garantiya sa kanilang pag-aampon sa mga bangko, mga korte at mga ahensya ng gobyerno, ang mga eksperto ay nagsasagawa ng mga kalkulasyon gamit ang mga espesyal na programa, na binabawasan ang posibilidad ng error sa isang minimum.

Sa site ay may kahit na online Calculator.Kung saan maaari kang gumawa ng isang libreng pagtatantya para sa ilang mga bagay. Gumagana ang mga appraiser sa anumang oras at handa na upang matupad ang kagyat na order kahit na sa katapusan ng linggo. Nag-aalok ang kumpanya ng mga espesyal na mas kanais-nais na kondisyon para sa pakikipagtulungan sa mga regular na customer.

Kasama sa pamamaraan ng pagtatasa ang mga sumusunod na hakbang:

• 1. Konklusyon ng isang kasunduan sa pagtatasa;
• 2. Koleksyon at pagtatasa ng impormasyon na kinakailangan para sa pagsusuri;
• 3. Application ng mga diskarte sa pagtatasa, kabilang ang pagpili ng mga pamamaraan para sa pagtatasa at pagpapatupad ng mga kinakailangang kalkulasyon;
• 4. Koordinasyon (generalisasyon) ng mga resulta ng pag-aaplay ng mga diskarte sa pagtatasa at pagtukoy ng kabuuang halaga ng halaga ng object ng pagtatasa;
• 5. Pagguhit ng isang ulat sa pagtatasa.

Stage 1. Konklusyon ng isang kasunduan sa pagtatasa.

Sa yugtong ito, itinatakda ng appraiser ang mga sumusunod na parameter ng rating:

• · Ang layunin ng pagtatasa;
• · Mga pamantayan sa pagsusuri, alinsunod sa kung saan ang gastos ay tinutukoy;
• · Legal na rehimen at saklaw ng mga karapatan sa lupa.

Sa pagtatasa ng lagay ng lupa, kinakailangan upang malinaw na tukuyin ang mga sumusunod na tampok na nagpapakilala sa legal na paraan ng paggamit nito:

• · Kategorya ng lupa, sa mga hangganan kung saan matatagpuan ang lupa ng lupa. Para sa mga lupang lunsod, pati na rin ang uri ng teritoryal at pang-ekonomiyang zone: tirahan, panlipunan at negosyo, pagmamanupaktura, engineering at transportasyon na imprastraktura, libangan, paggamit ng agrikultura, mga pasilidad ng militar, atbp;
• · Pinahihintulutang paggamit ng lupa;
• · Uri ng pagmamay-ari;
• · Cadastral number;
• · Mga negosyante at mga paghihigpit sa materyal na pagkasubo sa lupa;
• · Ang pagkakaroon ng pag-unlad;
• · Pagtukoy sa petsa ng pagtatasa. Ang petsa ng pagtukoy sa halaga ng lupa ng lupa, bilang isang patakaran, ay hindi dapat mamaya ang petsa ng kanyang huling inspeksyon ng appraiser;
• · Pagguhit ng kontrata sa pagtatasa.

Stage 2. Collection and analysis ng impormasyon na kinakailangan para sa pagsusuri.

Kinokolekta at pinag-aaralan ng appraiser ang impormasyon na kinakailangan para sa pagtatasa ng object ng pagtatasa at mahalaga upang matukoy ang halaga ng object ng pagtatasa, pag-aaral ng dami at husay na katangian ng object ng pagtatasa, pinag-aaralan ang halaga ng pampulitika, pang-ekonomiya at iba pang mga kadahilanan na nakakaimpluwensya sa halaga ng Ang object ng pagtatasa, object ng pagtatasa ng pagtatasa ng merkado.

Ang data na ginagamit upang suriin ay maaaring nahahati sa karaniwan at espesyal. Ang pagkolekta ng pangkalahatang data ay nagsasangkot ng pagtatasa ng impormasyon na lumilikha ng natural, pang-ekonomiya, panlipunan at iba pang mga kadahilanan na nakakaapekto sa halaga ng pamilihan ng isang lupang balangkas sa lugar ng lokasyon nito.

Ang espesyal na koleksyon ng data ay nagsasangkot ng pagtatasa ng detalyadong impormasyon na may kaugnayan sa tinatayang bagay. Ang mga data na ito ay ginagamit sa ulat ng pagsusuri para sa mga katangian ng bagay ng pagtatasa, ang potensyal ng lokasyon nito, ang pagtatasa ng sitwasyon sa rehiyon na may katangian ng estado ng lupa at real estate market, upang piliin ang mga pamamaraan ng pagsusuri , atbp. Kapag nangongolekta at pinag-aaralan ang impormasyon, ang espesyal na pansin ay binabayaran sa anim na seksyon sa ibaba.

• 1. Legal na paglalarawan at data ng pagpaparehistro:
  • a) ang kontrata para sa paglipat ng pamagat ng ari-arian;
  • b) Mga dokumento na naglalarawan sa mga hangganan ng site at nagpapatunay sa lugar nito;
  • c) Impormasyon tungkol sa may-ari o nangungupahan;
  • d) ang mga katangian ng mga servitudes;
  • e) Mga panuntunan para sa zoning at functional na paggamit;
  • e) Mga kinakailangan sa pagpaplano ng lunsod para sa paggamit ng lupa (mga regulasyon sa pagpaplano ng lunsod, mga kinakailangan ng mga pamantayan at panuntunan sa pagpaplano ng lunsod, atbp.)
  • g) ng iba't ibang uri ng mga paghihigpit: Pambatasan, administratibo, sanitary at kapaligiran at libangan; Communal, mga paghihigpit ngunit supply ng init, supply ng tubig, supply ng gas at supply ng kuryente, komunikasyon, dumi sa alkantarilya, at iba pa na nauugnay sa kapangyarihan ng mga umiiral na network ng engineering at imprastraktura kapag kumokonekta sa kanila.
• 2. Mga pisikal na katangian ng lupain. Ang sukat at hugis ng lupa ng lupain ay kinabibilangan ng mga sukat nito, frontal border, lapad at lalim, at nagpapahiwatig din ng anumang mga pakinabang o disadvantages na nauugnay sa mga pisikal na katangian. Inilalarawan ng appraiser ang site at pinag-aaralan kung paano nakakaapekto ang form at laki nito sa halaga ng ari-arian. Ang espesyal na pansin ay binabayaran sa mga katangian na hindi pangkaraniwang para sa lugar na ito. Ang impluwensiya ng laki at hugis ng tinatayang lugar ay nag-iiba depende sa malamang na patutunguhan nito. Halimbawa, ang isang balangkas ng isang hindi pangkaraniwang anyo ay maaaring angkop para sa isang holiday home, ngunit hindi angkop para sa pagpapatupad ng ilang mga uri ng komersyal o pang-industriya na gawain. Ang frontal border ay isang bahagi ng site na sinusukat sa metro, tinatanaw ang kalye, railway, isang ilog o pagkakaroon ng anumang iba pang tampok na geographic na kinikilala ng merkado.

Kadalasan ang site ay mas malaki kaysa sa o mas mababa kalapit, na nakakaapekto sa gastos at isinasaalang-alang sa pagtatasa ng pinaka mahusay na paggamit. Ang functional utility ng site ay madalas na nauugnay sa pinakamainam na sukat at ang ratio ng front border at ang lalim. Dapat isaalang-alang ng appraiser ang pangyayari na ito sa kurso ng pagtukoy sa gastos ng mga lugar na may di-pangkaraniwang anyo o sukat. Ang mga uso sa gastos ay maaaring makita na nai-publish sa mga benta sa merkado o mula sa pag-upa ng mga seksyon ng iba't ibang laki.

Kasama sa karaniwang pisikal na katangian ng lupa ang:

• a) laki (lugar);
• b) form (configuration);
• c) topographiya (lunas);
• d) landscape;
• e) engineering at geological kondisyon para sa pag-unlad, ang mga resulta ng engineering at survey trabaho (kung sila ay isinasagawa);
• e) Ang estado ng site (hindi dinisenyo, na-clear, may mga landings, atbp.).
• 3. Paglalarawan ng mga gusali, mga gusali, mga istruktura, mga kagamitan sa imprastraktura sa engineering na matatagpuan sa loob ng lupain ng lupa, kabilang ang pagpaplano ng lakas ng tunog at mga katangian ng disenyo (materyal sa dingding, bubong, edad, estado, atbp.).
• 4. Ang katangian ng lokasyon at katabing teritoryo:
  • a) Ang paggamit ng mga katabing site (pabahay, administratibo, komersyal, pang-industriya na mga gusali, atbp.);
  • b) Ang oryentasyon ng mga pagpapabuti, ang pagkakaroon ng pag-unlad sa mga katabing lugar;
  • c) ang pagkakaroon ng mga kalye, alley, mga ruta ng pampublikong transportasyon;
  • d) ang posibilidad ng isang entrance nang direkta sa site, kalidad

at ang kalagayan ng kalsada;

• e) ang kalapitan at intensity ng kilusan ng trapiko, antas ng ingay;
• e) ang pagkakaroon ng berdeng plantings (uri, edad, estado);
• g) Environmental State;
• h) negatibong epekto ng natural, kapaligiran at panlipunang mga kadahilanan:
  • · Natural - pagkakalantad sa lugar ng lugar ng mga baha, landslide, lindol, malapit na saligan ng tubig sa lupa,
  • · Environmental - pagbabago sa mga kemikal na katangian ng kapaligiran, lupa at tubig, electromagnetic at radiation radiation, atbp.
  • 5. Pagsusuri ng mga pang-ekonomiyang kadahilanan:
    • a) ang mga presyo ng kalapit na mga site;
  • b) Pagkakaroon ng mga komunikasyon sa engineering (underground at overhead) o ang posibilidad ng kanilang gasket, ang halaga ng kanilang paglikha (mga de-koryenteng network, supply ng tubig, dumi sa alkantarilya, gas pipeline, heating, network ng telepono, atbp.);
  • c) data sa mga benta ng mga katulad na plots ng lupa;
  • d) data sa gastos ng lupa lease;
  • e) data sa gastos ng bagong konstruksiyon o upang mapabuti ang bagay upang epektibong gamitin ito (upang makumpleto ang pagtatayo ng bagay at normal na operasyon nito);
  • e) Data ng kita at paggamit ng gastos;
  • g) yugto cycle ng Buhay Tinatayang Land Plot:
    • · Ay operasyon,
    • · Pansamantalang hindi pinatatakbo,
    • · Mga plots ng lupa na inihanda para sa pagbebenta o paghahatid.
• 6. Mga espesyal na kadahilanan na nagmumula sa lokasyon ng isang partikular na lugar. Nalalapat ang appraiser ng mapa ng lugar, na nagpapakita ng site at lokasyon nito, pati na rin ang mga larawan ng lagay ng lupa at mga pagpapabuti nito.

Mga mapagkukunan ng impormasyon

• 1. Direktang inspeksyon ng lagay ng lupa at katabing teritoryo at pag-aaral ng dokumentasyon para sa pagtukoy ng isang pagtatasa ng bagay, i.e. Pagtatatag ng pagkakakilanlan sa pagitan ng kung ano ang naitala sa mga dokumento, at ang mga aktwal na umiiral.
• 2. Pagtanggap ng impormasyon mula sa may-ari ng bagay at mga kinatawan ng mga serbisyo ng pagpapatakbo,
• 3. Pag-aaral ng merkado ng lupa at pagsasanay sa pagbebenta.

Stage 3. Paggamit ng mga diskarte sa pagtatasa, kabilang ang pagpili ng mga pamamaraan para sa pagtatasa at pagpapatupad ng mga kinakailangang kalkulasyon.

Ang halaga ng merkado ng lupa ay tinutukoy batay sa pinaka mahusay na paggamit nito, i.e. Ang pinaka-malamang na gamitin ang lupang balangkas, na posible sa pisikal, ekonomiya na makatwiran, na may kaugnayan sa mga iniaatas ng batas, pinansiyal na magagawa, at bilang resulta ng kung saan ang tinatayang halaga ng lupang balangkas ay magiging maximum. Ang Nei ay itinuturing na parehong mula sa pananaw ng "kondisyon na bakanteng" estado ng lupa at isinasaalang-alang ang mga opsyon para sa pagpapabuti ng mga katangian ng isang umiiral na bagay sa site. Ang lupa ng Nai ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang posibleng makatwirang paghihiwalay ng mga hiwalay na bahagi nito, nailalarawan sa pamamagitan ng mga form, uri at likas na katangian ng paggamit.

Ang pinaka mahusay na paggamit ay maaaring hindi magkasabay sa kasalukuyang paggamit ng lupa. Posible na muling i-refill ang likas na katangian ng paggamit ng isang balangkas o demolisyon ng mga umiiral na bagay nang hindi nag-aaplay ng anumang pinsala sa kapaligiran. Kapag tinutukoy ang Neis ay isinasaalang-alang:

• · Target at pinapayagan ang paggamit;
• · Mga paraan ng paggamit ng lupa sa lupa sa pinakamalapit na kapitbahayan ng tinatayang balangkas ng lupa;
• · Kasalukuyang paggamit ng lupa ng lupa;
• · Mga prospect para sa pagpapaunlad ng lugar kung saan matatagpuan ang lupa ng lupa;
• · Inaasahang pagbabago sa merkado ng lupa at iba pang real estate.

Alinsunod sa pederal na batas ng Hulyo 29, 1998 No. 135-FZ "sa mga aktibidad sa pagsusuri sa Russian Federation", ang isang appraiser ay gumagamit (o nagbibigay-katwiran pagtanggi na gamitin) gastos, comparative at kumikitang mga diskarte sa pagtatasa. Ito ay nakapag-iisa na tumutukoy sa mga tiyak na pamamaraan ng pagsusuri sa loob ng bawat paraan sa pagtatasa. Kinakailangan ang volume at katumpakan na magagamit upang gamitin ito o ang paraan ng impormasyon sa merkado.

mga paghahambing ng benta;

• · Pinili;
• · Pamamahagi;
• · Land rent capitalization;
• · Residue;
• · Tinatayang paggamit.

Ang mga pamamaraan ng paghahambing ng mga benta, paglabas at pamamahagi ay batay sa isang comparative approach. Sa diskarte sa kita, ang mga pamamaraan ng capitalization ng lupa upa, balanse at nilalayon na paggamit ay batay. Ang mga elemento ng diskarte sa gastos sa mga tuntunin ng pagkalkula ng gastos ng pagpaparami o kapalit ng mga pagpapabuti ng lupa ay ginagamit sa paraan ng remover at paraan ng pagpili.

Ang bawat isa sa mga pamamaraan na ito ay maaaring humantong sa iba't ibang mga halaga ng halaga ng lupa. Ang isang karagdagang pagtatasa ng comparative ay nagbibigay-daan sa iyo upang timbangin ang mga pakinabang at disadvantages ng bawat isa sa mga pamamaraan na ginagamit at upang makuha ang halaga ng kinalabasan ng halaga ng Earth batay sa pinaka-angkop at maaasahang data. Ang kabuuang magnitude ng halaga ng pamilihan ng balangkas ng lupa ay dapat ipahayag sa mga rubles sa anyo ng isang magnitude, kung ibigay sa kasunduan sa pagtatasa (halimbawa, ang pagkalkula ng mga halaga ng mga halaga).

Stage 4. Coordination (generalisasyon) ng mga resulta ng paglalapat ng mga diskarte sa pagtatasa at pagpapasiya ng kabuuang halaga ng halaga ng object ng pagtatasa.

Sa yugtong ito, ang mga resulta na nakuha sa pamamagitan ng iba't ibang mga diskarte sa pagtatasa ay pinagsama-sama, at ang pagtatapos ng huling halaga ng halaga ng pamilihan ng tinantyang bagay sa real estate ay napatunayan.

Ang huling konklusyon sa halaga ng object ng pagtatasa ay ginawa batay sa isang generalisation kung saan:

• · Ang huling pag-verify ng data kung saan batay ang pagtatasa;
• · Suriin ang bisa ng mga pagpapalagay batay sa pagtatasa;
• · Sinusuri ang katumpakan ng mga kalkulasyon;
• · Koordinasyon ng mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga diskarte at isang solong pangwakas na konklusyon tungkol sa halaga ng pamilihan.

Depende sa tiyak na sitwasyon, ang saklaw ng mga resulta ng impormasyon ng pinagmulan na nakuha gamit ang bawat isa sa tatlong mga diskarte ay maaaring naiiba mula sa bawat isa sa isang malaki o mas maliit na lawak. Ang isang karagdagang pagtatasa ng comparative ay nagbibigay-daan sa iyo upang timbangin ang mga pakinabang at disadvantages ng bawat isa sa mga pamamaraan na ginagamit at upang makuha ang huling halaga ng halaga ng real estate sa batayan ng pinaka-angkop at maaasahang data. Kadalasan, ang mga tagapagpahiwatig ng gastos na nakuha ng iba't ibang mga diskarte ay nabawasan sa hugis ng talahanayan upang bigyan sila ng ilang mga timbang, at sa batayan na ito ay gumawa ng isang konklusyon sa kabuuang halaga ng gastos.

Ang kabuuang halaga ng halaga ng pamilihan ng real estate ay dapat ipahayag sa mga rubles sa anyo ng isang solong halaga, kung ibigay sa kasunduan sa pagtatasa (halimbawa, ang pagkalkula ng mga halaga ng mga halaga).

Stage 5. Pagguhit ng isang ulat sa pagtatasa. Ang mga resulta ng pagtatasa ay dapat na pinalamutian sa anyo ng isang nakasulat na ulat ng pagsusuri. Ang ulat ng pagtatasa ay isang dokumento ng katibayan, na inilaan para sa mga customer ng mga serbisyo sa pagsusuri at iba pang interesado sa mga resulta ng pagtatasa, na naglalaman ng huling konklusyon tungkol sa halaga ng object ng pagtatasa. Ang mga pangunahing kinakailangan para sa nilalaman ng ulat tungkol sa pagtatantya ng halaga ng merkado ng lagay ng lupa ay nakalagay sa mga sumusunod na dokumento.

• 1. ang pederal na batas Petsa ng Hulyo 29, 1998 No. 135 "sa mga aktibidad sa pagtasa sa Russian Federation".
• 2. Pederal na pamantayan ng pagtatantya: "Pangkalahatang konsepto ng paniwala, mga diskarte sa pagtatasa at mga kinakailangan sa pagsusuri" (FSO No. 1), "layunin ng pagtatasa at halaga ng halaga" (FSO No. 2), "mga kinakailangan para sa isang ulat ng pagtatasa" (FSO Hindi. 3). Naaprubahan na mga order ng Ministry of Economic Development at Trade of Hulyo 20, 2007 No. 254--256.
• 3. Mga rekomendasyon sa pamamaraan para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng mga plots ng lupa. Order ng Ministry of Property of Russia na may petsang Marso 6, 2002 No. 568-p.
• 4. Mga rekomendasyon sa pamamaraan para sa pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng karapatang mag-upa ng lupa. Order ng Ministri ng Ari-arian ng Russia na may petsang Abril 10, 2003 Hindi. 1102-p. Bilang mga palabas sa pagsasanay, ang itinatag na anyo ng representasyon ng data at ang nilalaman ng ulat ay hindi pa itinatag, hindi lamang sa saklaw ng pagtatasa ng lupa, kundi pati na rin sa pagtatasa ng mga bagay sa real estate sa pangkalahatan. Ang iba't ibang mga kumpanya at mga istraktura ng pagsusuri ay naglalapat ng iba't ibang anyo ng mga ulat, at ang nilalaman ng mga ulat na ito sa pagkakumpleto ng impormasyon at ang functional na layunin ay maaaring magkakaiba. Ang probisyon na ito ay makabuluhang ginagawang mahirap na makita ang data na ipinakita at hindi palaging pinapayagan ang customer na suriin ang katumpakan ng mga resulta na nakuha.

Ang komposisyon ng impormasyon, ang detalye at lalim ng pananaliksik na isinagawa at ang nilalaman ng ulat ay dapat matugunan ang mga sumusunod na prinsipyo. Ang ulat ay dapat itakda ang lahat ng impormasyon, makabuluhan mula sa punto ng view ng halaga ng object ng pagtatasa (ang prinsipyo ng materyalidad). Ang ulat ay dapat maglaman ng lahat ng kinakailangang data upang ang ulat ng ulat ay maaaring:

• - Unawain ang nilalaman ng ulat at ang mga pamamaraan na inilalapat ng appraiser, kilalanin ang mga mapagkukunan ng impormasyong ginagamit ng mga ito at ang antas ng pagiging maaasahan ng naturang;
• - Suriin ang mga kalkulasyon (parehong intermediate at pangwakas na resulta ng pagsusuri) at kopyahin ang mga ito para sa iba pang mga kumbinasyon ng data ng pinagmulan.
• · Ang impormasyong ibinigay sa ulat ng pagtatasa na ginamit ng PL na natanggap bilang isang resulta ng mga kalkulasyon sa panahon ng pagtatasa, makabuluhang mula sa punto ng view ng halaga ng object ng pagtatasa, ay dapat kumpirmahin (ang prinsipyo ng pagpapatunay). Ang impormasyon ay makatwiran kung tumutugma ito sa tunay na bisa at pinapayagan ang gumagamit ng ulat ng pagtatasa upang gumawa ng tamang konklusyon sa mga katangian na nag-aral ng appraiser sa proseso ng pagtatasa at pagtukoy sa kabuuang halaga ng halaga ng object ng pagtatasa, at sa Gumawa ng matalinong mga pagpapasya batay sa mga konklusyon na ito.
• · Ang nilalaman ng ulat ng pagtatasa ay hindi dapat mapanlinlang ang mga gumagamit ng ulat ng pagsusuri, pati na rin ang isang hindi maliwanag na interpretasyon (ang prinsipyo ng unambiguity). Ang mga terminong ginamit sa ulat ay hindi dapat pahintulutan ang isang interpretasyon ng dalawang paraan. Dapat ipaliwanag ang lahat ng mga espesyal na termino sa teksto ng ulat.
• · Ang komposisyon at pagkakasunud-sunod ng mga materyales na ipinakita sa ulat at isang paglalarawan ng proseso ng pagtatasa ay dapat pahintulutan na ganap na kopyahin ang pagkalkula ng gastos at dalhin ang gumagamit sa mga katulad na resulta (ang prinsipyo ng napapatunayan).
• · Ang ulat ng pagsusuri ay hindi dapat maglaman ng impormasyon na hindi ginagamit kapag nagsasagawa ng pagtatasa sa pagtukoy ng intermediate at pangwakas na mga resulta, kung hindi ito sapilitan (ang prinsipyo ng kasapatan). Ang impormasyon ay sapat na kung ang paggamit ng karagdagang impormasyon ay hindi humantong sa isang makabuluhang pagbabago sa mga katangian na ginagamit sa pagsusuri, at hindi rin humantong sa isang makabuluhang pagbabago sa kabuuang halaga ng halaga ng object ng pagtatasa. Kapag gumuhit ng isang ulat tungkol sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng lagay ng lupa, ito ay maipapayo na magabayan susunod na mga kinakailangan:
• · Ang napapanahong compilation sa pamamagitan ng pagsulat at paglipat sa customer ng ulat ng pagtatasa ng estado ay angkop na isinasagawa ng appraiser ng kanilang mga tungkulin na itinalaga sa kontrata;
• · Ang ulat ay nagpapahiwatig ng petsa ng pagtatasa ng balangkas ng lupa, ang mga pamantayan ng pagtatasa, layunin at layunin ng lupa ng lupa, at nagbibigay din ng iba pang impormasyon na kinakailangan para sa buong at hindi malinaw na interpretasyon ng mga resulta ng pagtatasa ng lupa na makikita sa ulat;
• · Kung walang halaga sa pamilihan sa panahon ng pagtatasa ng lupa ng lupa, at iba pang mga uri ng halaga, dapat ipahiwatig ng ulat ang pamantayan para sa pagtatatag ng isang pagtatasa ng lupa ng lupa at ang mga sanhi ng mga deviations mula sa posibilidad ng pagtukoy sa halaga ng merkado ng ang lupa ng lupa;
• · Ang ulat ay maaari ring maglaman ng iba pang impormasyon na, ayon sa appraiser, malaki mula sa punto ng view ng kumpletong pagpapatibay ng paraan ng pagkalkula ng halaga ng isang partikular na lagay ng lupa na inilapat nito;
• · Para sa pagtatasa ng mga plots ng lupa sa pamamagitan ng batas ng Russian Federation, ang mga espesyal na form ay maaaring ibigay.
• · Ang ulat ng pagtatasa ay dapat na bilangin nang personal at stitched. Ang ulat mismo ay nilagdaan ng appraiser at itinalaga sa kanyang pag-print kung sinusuri nito ang malaya, o pag-print at lagda ng ulo ng isang legal na entity na kung saan ang appraiser ay pumasok sa isang kontrata sa trabaho.

Isang gawain

market Value Land Plot.

Matukoy ang halaga ng merkado ng balangkas ng lupa. Ang halaga ng mga gusali na matatagpuan dito ay 3000 libong rubles, ang termino ng buhay pang-ekonomiya ay 25 taong gulang. Ang rate ng pagbabayad ng kabisera ay tinutukoy ng paraan ng rectilinear. Ang rate ng kita ng pamumuhunan ay 18%. Ang net operating income mula sa pasilidad sa unang taon ng operasyon ay umabot sa 700 libong rubles.

D z \u003d may zd * sa ul.

Sa ul \u003d r n + nk \u003d 0.18 + 1/25 \u003d 0.22

D z \u003d 3000 * 0,22 \u003d 660 libong rubles.

• 1. D EMD \u003d 700-660 \u003d 40 libong rubles.
• 2. Mula sa lupa \u003d 40 / 0.18 \u003d 222 libong rubles.

Sagot: Ang halaga ng pamilihan ng lupa ay 222 libong rubles.

Ministri ng ari-arian relasyon ng Russian Federation.
Utos
na may petsang Marso 6, 2002 № 568-P.
"Sa pag-apruba ng mga alituntunin
Sa pamamagitan ng pagtukoy sa halaga ng merkado ng mga plots ng lupa "
(bilang susugan ng mga order ng Ministri ng ari-arian ng Russian Federation ng Hulyo 31, 2002 No. 2314-P)

Alinsunod sa atas ng pamahalaan ng Russian Federation ng 06.07.2001 No. 519 "sa pag-apruba ng mga pamantayan ng pagsusuri" (pulong ng batas ng Russian Federation, 2001, No. 29, Art. 3026):

Ministro
F.r. Gazizullin.

Naaprubahan
utos
Ministry of Property of Russia.
mula 06.03.2002 № 568-R.

I. Mga pangkalahatang probisyon

Ang mga rekomendasyon sa methodological na ito para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng mga plots ng lupa ay binuo ng Ministri ng Ari-arian ng Russia alinsunod sa atas ng Pamahalaan ng Russian Federation ng Hulyo 6, 2001 No. 519 "sa pag-apruba ng mga pamantayan ng pagsusuri".

Ang mga rekomendasyon sa pamamaraan ay maaaring gamitin upang suriin ang walang lupa na lupa (tinatayang bagay), na nabuo (o maaaring mabuo) alinsunod sa batas (simula dito tinutukoy bilang "lupa plots").

II. Methodological foundations para sa pagtantya sa halaga ng merkado ng lupa

Ang halaga ng pamilihan ay may mga plots ng lupa na nakakatugon sa mga pangangailangan ng gumagamit (potensyal na gumagamit) para sa isang tiyak na oras (ang prinsipyo ng utility).

Ang halaga ng merkado ng lupa ay nakasalalay sa demand at supply ng merkado at ang likas na katangian ng kumpetisyon ng mga nagbebenta at mga mamimili (ang prinsipyo ng supply at demand).

Ang halaga ng merkado ng balangkas ng lupa ay hindi maaaring lumampas sa posibleng mga gastos para sa pagbili ng isang bagay na katumbas na utility (ang prinsipyo ng pagpapalit).

Ang halaga ng merkado ng balangkas ng lupa ay nakasalalay sa inaasahang halaga, ang termino at posibilidad ng pagkuha ng kita mula sa lupa para sa isang tiyak na tagal ng panahon na may pinakamabisang paggamit nito nang hindi isinasaalang-alang ang mga kita mula sa iba pang mga kadahilanan ng produksyon na kasangkot sa lupa Para sa entrepreneurship (simula dito tinutukoy bilang mga layunin ng mga rekomendasyong ito - Land Rent) (prinsipyo ng pag-asa).

Ang halaga ng merkado ng lupa ay iba-iba sa oras at tinutukoy sa isang tiyak na petsa (ang prinsipyo ng pagbabago).

Ang halaga ng merkado ng balangkas ng lupa ay nakasalalay sa pagbabago sa layunin nito, ang pinahihintulutang paggamit, ang mga karapatan ng iba pang mga tao sa lupa ng lupa, ang dibisyon ng mga karapatan sa ari-arian sa lupain.

Ang halaga ng merkado ng balangkas ng lupa ay nakasalalay sa lokasyon nito at ang impluwensya ng mga panlabas na kadahilanan (ang prinsipyo ng panlabas na impluwensya).

Ang halaga ng merkado ng balangkas ng lupa ay tinutukoy batay sa pinakamainam na paggamit nito, iyon ay, ang pinaka-malamang na paggamit ng lupang lagay ng lupa, na pisikal na posible, ang ekonomiya ay makatwiran, na may kaugnayan sa mga pangangailangan ng batas, pananalapi na magagawa at bilang Ang resulta ng kung saan ang tinatayang halaga ng balangkas ng lupa ay magiging maximum (ang prinsipyo ng pinaka mahusay na paggamit). Ang pinaka mahusay na paggamit ng lupa plot ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang posibleng makatwirang paghihiwalay ng mga hiwalay na bahagi nito, nailalarawan sa pamamagitan ng mga form, species at likas na katangian ng paggamit. Ang pinaka mahusay na paggamit ay maaaring hindi magkasabay sa kasalukuyang paggamit ng lupa.

Sa pagtukoy ng pinaka mahusay na paggamit, ito ay isinasaalang-alang:

• target at pinapayagan ang paggamit;
• umiiral na mga paraan ng paggamit ng lupa sa pinakamalapit na kapitbahayan ng tinatayang balangkas ng lupa;
• ang mga prospect para sa pagpapaunlad ng lugar kung saan matatagpuan ang lupa ng lupa;
• inaasahang pagbabago sa merkado ng lupa at iba pang real estate;
• kasalukuyang paggamit ng lupa.

Ang pagtatasa ng halaga ng merkado ng mga plots ng lupa ay inirerekomenda na isagawa alinsunod sa mga methodological foundation sa itaas.

Ang petsa ng pagtatasa ng halaga ng balangkas ng lupa, bilang isang panuntunan, ay hindi dapat mamaya ang petsa ng kanyang huling inspeksyon ng appraiser.

Kapag nasuri, ang appraiser ay obligadong gumamit ng impormasyon na nagsisiguro sa katumpakan ng ulat ng pagsusuri bilang isang dokumento na naglalaman ng impormasyon ng katibayan. Ang halaga ng impormasyon na ginagamit sa pagsusuri, ang pagpili ng mga mapagkukunan ng impormasyon at ang pamamaraan para sa paggamit ng impormasyon ay tinutukoy ng appraiser. Kapag tinutukoy ang halaga ng merkado ng mga plots ng lupa, ang impormasyon na nakuha sa proseso ng pagsasagawa ng pagtatasa ng Cadastral ng estado ay maaaring gamitin. (bilang susugan ng mga order ng Ministri ng ari-arian ng Russian Federation ng 31.07.2002 N 2314-P) (tingnan ang teksto sa nakaraang edisyon)

Ang mga resulta ng pagtatasa ay dapat na pinalamutian sa anyo ng isang nakasulat na ulat ng pagsusuri.

Ang ulat ng pagsusuri ay maaaring maglaman ng mga aplikasyon, ang komposisyon nito ay tinutukoy ng appraiser, isinasaalang-alang ang mga iniaatas na ibinigay ng mga tuntunin ng kasunduan sa pagtatasa.

Ang lahat ng mga ulat sa pagsusuri ay dapat na naglalayong i-justify ang halaga ng merkado ng lupa plot. Dapat itong iwasan sa isang ulat sa pagtatasa ng mga materyales at impormasyon na hindi nauugnay sa kahulugan ng halaga ng pamilihan.

Ang ulat tungkol sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng lagay ng lupa ay inirerekomenda na isama ang:

• paglalarawan ng Land Plot, kabilang ang target na layunin at ang pinahihintulutang paggamit ng lagay ng lupa, ang mga karapatan ng iba pang mga tao sa lupa ng lupa, ang dibisyon ng mga karapatan sa ari-arian sa lupa ng lupa;
• paglalarawan ng mga gusali, mga gusali, mga istruktura, mga kagamitan sa imprastraktura ng engineering na matatagpuan sa loob ng lagay ng lupa, pati na rin ang mga resulta ng trabaho at anthropogenic impacts na nagbabago sa mga katangian ng husay ng lupa (simula dito - upang mapabuti ang lupa ng lupa);
• mga larawan ng lagay ng lupa at mga pagpapabuti nito;
• paglalarawan ng estado ng merkado at real estate market;
• itakda ang pagpipilian ng pinaka mahusay na paggamit ng lupa.

Ang kabuuang halaga ng halaga sa pamilihan ng balangkas ng lupa ay dapat ipahayag sa mga rubles sa anyo ng isang magnitude, kung ang kontrata ng pagtatasa ay hindi nagbibigay para sa kung hindi man (halimbawa, sa kasunduan sa pagtatasa, maaari itong maitatag na ang kabuuang halaga ng balangkas ng lupa ay ipinahayag bilang isang hanay ng mga dami).

IV. Pagsusuri ng mga pamamaraan

Ang isang appraiser sa panahon ng pagtatasa ay obligadong gamitin (o bigyang-katwiran ang pagtanggi ng paggamit) na mahal, comparative at kumikitang mga diskarte sa pagtatasa. Ang appraiser ay may karapatan na malaya na matukoy ang mga tiyak na pamamaraan ng pagsusuri sa bawat paraan sa pagtatasa. Kinakailangan ang volume at katumpakan na magagamit upang gamitin ito o ang paraan ng impormasyon sa merkado.

Bilang isang panuntunan, kapag sinusuri ang halaga ng merkado ng mga plots ng lupa, ang paraan ng paghahambing ng benta, ang paraan ng paglalaan, paraan ng pamamahagi, ang paraan ng pag-capitalize ng lupa, ang paraan ng balanse, ang paraan ng paggamit ay ginagamit.

Ang comparative approach ay batay sa paraan ng paghahambing ng benta, paraan ng paglalaan, paraan ng pamamahagi. Ang diskarte sa kita ay batay sa paraan ng capitalization ng upa ng lupa, ang paraan ng balanse, ang paraan ng nilalayon na paggamit. Ang mga elemento ng diskarte sa gastos sa mga tuntunin ng pagkalkula ng gastos ng pagpaparami o kapalit ng mga pagpapabuti ng lupa ay ginagamit sa paraan ng remover at paraan ng pagpili.

Ang mga sumusunod ay ang nilalaman ng mga nakalistang pamamaraan na may kaugnayan sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng mga plots ng lupa na nakikibahagi sa mga gusali, mga gusali, istruktura o inilaan para sa kanilang pagkakalagay, pati na rin ang mga tampok ng pagtatasa ng halaga ng merkado ng lupang pang-agrikultura.

Sa kaso ng paggamit ng iba pang mga pamamaraan sa ulat ng pagsusuri, maipapayo na ibunyag ang kanilang nilalaman at bigyang-katwiran ang paggamit.

1. Paraan ng paghahambing ng benta

Ang pamamaraan ay ginagamit upang suriin ang mga plots ng lupa, parehong nakikibahagi sa mga gusali, mga gusali at (o) mga istraktura (simula dito - built-up lupa plots) at lupa plots hindi inookupahan ng mga gusali, mga gusali at (o) istraktura (simula dito tinutukoy bilang United lupa ). Ang mga kondisyon para sa paglalapat ng paraan - ang pagkakaroon ng impormasyon sa mga transaksyon sa mga plots ng lupa, na kung saan ay analogues ng tinatayang. Sa kawalan ng impormasyon tungkol sa mga presyo ng mga transaksyon sa lupa na pinapayagan, ang paggamit ng mga nag-aalok ng presyo (demand) ay pinapayagan.

• ang kahulugan ng mga elemento kung saan ang bagay ng object ng pagsusuri ay inihambing sa mga bagay - analogues (simula dito tinutukoy bilang mga elemento ng paghahambing);
• kahulugan para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng karakter at ang lawak ng mga pagkakaiba ng bawat analogue mula sa tinatayang lupain ng lupa;
• kahulugan para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng mga pagsasaayos ng presyo ng analog na naaayon sa kalikasan at ang lawak ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue mula sa tinatayang lupain ng lupa;
• pagsasaayos para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng mga presyo ng bawat analog, smoothing ang kanilang mga pagkakaiba mula sa tinatayang lupain ng lupa;
• pagkalkula ng halaga ng pamilihan ng balangkas ng lupa sa pamamagitan ng makatwirang generalisasyon ng mga naitama na presyo ng analog.

Kabilang sa mga elemento ng paghahambing ang mga kadahilanan ng halaga ng object ng pagtatasa (ang mga kadahilanan, ang pagbabago na nakakaapekto sa halaga ng merkado ng object ng pagtatasa) at ang mga hamon ng daloy ng mga transaksyon sa lupa sa merkado.

Karamihan mahalagang mga kadahilanan Gastos, bilang isang panuntunan, ay:

• lokasyon at kapaligiran;
• target, pinahihintulutang paggamit, mga karapatan ng iba pang mga tao sa lupa plot;
• pisikal na katangian (lunas, lugar, pagsasaayos, atbp.);
• transportasyon;
• imprastraktura (availability o kalapitan ng mga network ng engineering at kondisyon para sa pagkonekta sa kanila, mga pasilidad ng panlipunan imprastraktura, atbp.).

Ang mga katangian ng mga transaksyon na may mga plots ng lupa, kabilang ang:

• mga kondisyon para sa mga transaksyon sa pagtustos sa mga plots ng lupa (ang ratio ng sariling at hiniram na mga pondo, ang mga kondisyon para sa pagkakaloob ng mga hiniram na pondo);
• kondisyon ng pagbabayad kapag gumagawa ng mga transaksyon sa mga plots ng lupa (pagbabayad sa pamamagitan ng pera, ang pagkalkula ng mga bill, kamag-anak, barter, atbp.);
• ang mga kalagayan ng transaksyon sa lupa plots (kung ang lupa ay kinakatawan sa isang bukas na merkado sa anyo ng isang pampublikong alok, ang kaakibat ng mamimili at ang nagbebenta, na nagbebenta sa ilalim ng mga kondisyon ng bangkarota, atbp.);
• pagbabago ng mga presyo para sa mga plots ng lupa para sa panahon mula sa petsa ng pagtatapos ng transaksyon na may analogue sa petsa ng pagtatasa.

Ang kalikasan at antas ng mga pagkakaiba sa pagitan ng analogue mula sa nasusukat na lupain ng balangkas ay naka-set sa konteksto ng mga elemento ng paghahambing sa pamamagitan ng direktang paggawa ng bawat katumbas na may object sa pagtatasa. Ipinapalagay na ang pakikitungo sa bagay ng pagtatasa ay isasagawa batay sa mga katangian ng mga transaksyon sa lupa sa merkado.

Ang mga pagsasaayos ng mga presyo ng analogs sa mga elemento ng paghahambing ay maaaring tinukoy bilang para sa yunit ng presyo ng analog pagsukat (halimbawa, ektarya, metro kwadrado) at para sa presyo ng analogue bilang isang buo. Ang mga pagsasaayos ng presyo ay maaaring kalkulahin sa pera o porsyento.

Ang mga halaga ng mga pagsasaayos ng presyo ay karaniwang tinutukoy ng mga sumusunod na paraan:

• direktang pagpapares paghahambing ng mga presyo ng analogs, naiiba mula sa bawat isa lamang sa pamamagitan ng isang halimbawa ng paghahambing, at ang kahulugan sa database ng impormasyon sa pagsasaayos na nakuha ayon sa paghahambing elementong ito;
• direct pairwise paghahambing ng kita ng dalawang analogues, naiiba mula sa bawat isa lamang ng isang elemento ng paghahambing, at mga kahulugan sa pamamagitan ng pag-capitalize ng pagkakaiba sa kita ng pagsasaayos para sa paghahambing elementong ito;
• ugnayan - Pagsusuri ng pagbabalik ng relasyon sa pagitan ng pagbabago sa paghahambing elemento at ang pagbabago sa mga presyo ng analogues (mga presyo ng mga yunit ng pagsukat ng analogues) at ang pagpapasiya ng equation ng komunikasyon sa pagitan ng halaga ng paghahambing elemento at ang halaga ng halaga ng merkado ng lagay ng lupa;
• pagtukoy sa mga gastos na nauugnay sa pagbabago ng mga katangian ng elemento ng paghahambing, ayon sa kung saan ang analogue ay naiiba mula sa object ng pagtatantya;
• dalubhasa sa pagsasaayos ng mga pagsasaayos sa presyo ng mga analogue.

Bilang resulta ng pagtukoy at paggawa ng mga pagsasaayos sa presyo ng analogs (mga yunit ng pagsukat ng mga analogue), bilang isang patakaran, ay dapat na malapit sa bawat isa. Sa kaso ng mga makabuluhang pagkakaiba sa mga naitama na presyo ng analog, ipinapayong pumili ng iba pang mga analogue; mga elemento kung saan isinasagawa ang paghahambing; Mga halaga ng pagwawasto.

2. Paraan ng paghihiwalay

Mga tuntunin ng paggamit ng paraan:

Ipinapalagay ng paraan ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

• pagkalkula ng gastos ng pagpapalit o ang gastos ng pagpaparami ng mga pagpapabuti ng tinatayang balangkas ng lupa;
• pagkalkula ng halaga ng merkado ng tinatayang balangkas ng lupa sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa halaga ng pamilihan ng isang solong real estate object, na kinabibilangan ng tinatayang balangkas ng lupa, ang halaga ng pagpapalit o ang gastos ng pagpaparami ng mga pagpapabuti ng lupa.

Ang halaga ng mga gastos para sa paglikha ng mga pagpapabuti ng balangkas ng lupa ay maaaring matukoy gamit ang pinalaki at (o) elemental value indicator.

Kabilang sa pinalaki na mga tagapagpahiwatig ng halaga ang parehong mga tagapagpahiwatig na nagpapakilala sa mga parameter ng bagay bilang isang buo - isang parisukat, kubiko, mesmer meter, at mga tagapagpahiwatig para sa mga kumplikado at uri ng trabaho.

Kabilang sa mga tagapagpahiwatig ng elemental na halaga ang mga elemental na presyo at mga rate na ginagamit sa pagtukoy ng halaga ng mga gastos para sa paglikha ng mga pagpapabuti.

Ang pinalaki at mga tagapagpahiwatig ng gastos sa elementarya na kinakalkula sa antas ng presyo na naitala sa isang partikular na petsa (antas ng presyo ng baseline) ay maaaring muling pagkalkula sa antas ng presyo ng petsa ng pagsusuri gamit ang kasalukuyang at forecast index index ng gastos sa pagtatayo.

Pagkalkula ng halaga ng mga gastos para sa paglikha ng mga pagpapabuti gamit ang mga tagapagpahiwatig ng elementarya ay maaari ring isagawa gamit ang mapagkukunan at mapagkukunan-index na pamamaraan. Ang mapagkukunan (mapagkukunan-index) na paraan ay upang makalkula sa kasalukuyang (forecast) na mga presyo at mga taripa ng lahat ng mga mapagkukunan (mga elemento ng gastos) na kinakailangan upang lumikha ng mga pagpapabuti.

Sa pagtukoy sa gastos ng gastos ng paglikha ng mga pagpapabuti sa lupa ng balangkas, ang kita ng mamumuhunan ay dapat isaalang-alang - ang magnitude ng pinaka-malamang na kabayaran para sa pamumuhunan kapital sa paglikha ng mga pagpapabuti. Ang kita ng mamumuhunan ay maaaring kalkulahin bilang isang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at ang gastos ng paglikha ng mga katulad na bagay. Ang kita ng mamumuhunan ay maaari ring kalkulahin bilang isang return on capital sa posibleng katulad ng mga panganib sa pamumuhunan.

Kapag tinutukoy ang halaga ng kapalit o ang halaga ng pagpaparami, ang halaga ng naipon na pagsusuot ng mga pagpapabuti ay isinasaalang-alang.

Ang naipon na wear wear ay maaaring matukoy bilang isang buo o sa mga tuntunin ng pera bilang kabuuan ng pisikal, functional at bahagi ng pang-ekonomiyang wear, na may kaugnayan sa mga pagpapabuti.

Ang pisikal na wear ay ang pagkawala ng gastos ng mga pagpapabuti na dulot ng pagkasira ng kanilang pisikal na mga katangian.

Ang functional wear ay ang pagkawala ng gastos ng mga pagpapabuti, dahil sa hindi pagkakapare-pareho ng volume-planning solution, mga materyales sa gusali at kagamitan sa engineering ng mga pagpapabuti, ang kalidad ng ginawa konstruksyon ng trabaho o iba pang mga katangian ng mga pagpapabuti sa modernong mga kinakailangan sa merkadoipinakita sa ganitong uri ng pagpapabuti.

Ang pang-ekonomiyang wear ay ang pagkawala ng halaga ng isang solong real estate object, dahil sa mga negatibong epekto ng panlabas na mga kadahilanan na may kaugnayan dito.

Maaaring alisin at walang kaugnayan ang pisikal at functional wear. Ang pang-ekonomiyang wear, bilang isang panuntunan, ay walang kaugnayan. Sa kasong ito, ang wear ay inalis kung ang gastos ng pag-aalis ay mas mababa kaysa sa pagtaas sa halaga ng ari-arian bilang resulta ng pag-aalis nito.

3. Pamamahagi ng pamamahagi

Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang built-up land plots.

Mga tuntunin ng paggamit ng paraan:

• ang pagkakaroon ng impormasyon sa mga presyo ng transaksyon na may mga pare-parehong katangian na katulad ng isang bagay ng real estate na binubuo ng tinatayang balangkas ng lupa. Sa kawalan ng impormasyon tungkol sa mga presyo ng mga transaksyon, ang paggamit ng mga suhestiyon (demand) ay pinapayagan;
• pagkakaroon ng impormasyon tungkol sa pinaka-malamang na bahagi ng lupa plot sa halaga ng merkado ng isang solong real estate object;
• pagsunod sa pagpapabuti ng lupa plot sa kanyang pinaka mahusay na paggamit.

Ipinapalagay ng paraan ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

• ang kahulugan ng mga elemento kung saan ang paghahambing ng isang solong ari-arian ay inihambing, na kinabibilangan ng tinantyang balangkas ng lupa, na may mga bagay - analogues;
• ang kahulugan ng bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng karakter at ang lawak ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue mula sa pinag-isang ari-arian ng real estate, na kinabibilangan ng tinatayang lupain ng lupa;
• ang kahulugan ng bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng mga pagsasaayos ng presyo ng mga analog na naaayon sa kalikasan at ang lawak ng mga pagkakaiba ng bawat analogue mula sa isang solong bagay ng real estate, na kinabibilangan ng tinatayang balangkas ng lupa;
• pagsasaayos para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng presyo ng bawat analog, smoothing ang kanilang mga pagkakaiba mula sa isang solong bagay ng real estate, na kinabibilangan ng tinatayang balangkas ng lupa;
• pagkalkula ng halaga ng pamilihan ng isang solong bagay ng real estate, na kinabibilangan ng tinatayang balangkas ng lupa, sa pamamagitan ng makatwirang generalisasyon ng mga naitama na presyo ng mga analogue;
• pagkalkula ng halaga ng pamilihan ng tinatayang balangkas ng lupa sa pamamagitan ng pagpaparami ng halaga sa pamilihan ng isang solong real estate object, na kinabibilangan ng tinatayang balangkas ng lupa, para sa pinaka-malamang na halaga ng bahagi ng lupa plot sa halaga ng merkado ng isang solong real estate bagay.

4. Paraan ng Capitalization of Land Rent

Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang built-up at underaked land. Ang kondisyon para sa paggamit ng paraan ay ang posibilidad ng pagkuha ng renta ng lupa mula sa tinatayang balangkas ng lupa.

Ipinapalagay ng paraan ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

• pagkalkula ng lupa na nabuo sa pamamagitan ng lupa plot;
• pagpapasiya ng halaga ng kaukulang koepisyent ng capitalization ng rental ng lupa;

Sa ilalim ng capitalization ng land rental ay nangangahulugang ang kahulugan sa petsa ng pagtatasa ng halaga ng lahat ng hinaharap na katumbas o pagbabago ng mga halaga ng rental ng lupa sa bawat pantay na panahon. Ang pagkalkula ay ginawa sa pamamagitan ng paghahati ng magnitude ng upa ng lupa para sa unang matapos ang petsa ng pagtatasa ng panahon sa isang katumbas na ratio ng capitalization ng isang tiyak na appraiser.

Sa loob ng balangkas ng pamamaraang ito, ang magnitude ng rent ng lupa ay maaaring kalkulahin bilang kita mula sa pagpapaupa ng lupa sa mga kondisyon na itinatag sa merkado ng lupa.

Ang mga pangunahing paraan ng pagtukoy ng koepisyent ng capitalization ay:

• dibisyon ng magnitude ng lupa upa sa katulad na lupa sa presyo ng kanilang pagbebenta;
• ang pagtaas ng walang panganib na rate ng return on capital sa halaga ng award para sa panganib na nauugnay sa pamumuhunan ng kabisera sa isang tinatayang balangkas ng lupa.

Kasabay nito, sa ilalim ng walang panganib na rate ng return on capital, ang rate ng return ay nauunawaan na may hindi bababa sa peligrosong pamumuhunan ng kabisera (halimbawa, ang rate ng return sa mga deposito ng mga bangko ng pinakamataas na kategorya ng pagiging maaasahan o ang rate ng pagbalik sa mga securities ng estado).

5. Paraan ng residue

Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang built-up at underaked land. Ang kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang posibilidad ng pagbuo ng isang tinatayang balangkas ng lupa sa pamamagitan ng mga pagpapabuti na nagdudulot ng kita.

Ipinapalagay ng paraan ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

• pagkalkula ng net operational income sa pagpapabuti, para sa isang tiyak na tagal ng panahon bilang ang gawain ng gastos ng pagpaparami o palitan ang mga pagpapabuti sa naaangkop na capitalization koepisyent ng kita mula sa mga pagpapabuti;
• ang pagkalkula ng magnitude ng lupa upa bilang ang pagkakaiba sa net operational kita mula sa isang solong ari-arian ng real estate para sa isang tiyak na tagal ng panahon at net operational kita pagdating upang mapabuti para sa kaukulang tagal ng panahon;
• pagkalkula ng halaga ng merkado ng lagay ng lupa sa pamamagitan ng capitalization ng lupa upa.

Ang pamamaraan ay admits din ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

• pagkalkula ng gastos ng pagpaparami o kapalit ng mga pagpapabuti na tumutugma sa pinaka mahusay na paggamit ng tinatayang balangkas ng lupa;
• pagkalkula ng net operational income mula sa isang solong real estate object para sa isang tiyak na tagal ng panahon batay sa mga rate ng merkado;
• pagkalkula ng halaga ng merkado ng isang solong real estate object sa pamamagitan ng capitalizing net operational income para sa isang tiyak na tagal ng panahon;
• pagkalkula ng halaga ng merkado ng balangkas ng lupa sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa halaga ng pamilihan ng isang solong bagay ng real estate ng gastos ng pagpaparami o pagpapalit ng mga pagpapabuti.

Ang purong operating income ay katumbas ng pagkakaiba sa wastong kabuuang kita at operating gastos. Kasabay nito, tanging ang mga gastos sa operating, na, bilang isang panuntunan, dalhin ang may-ari ay ibinawas mula sa aktwal na kabuuang kita.

Ang wastong kabuuang kita ay katumbas ng pagkakaiba sa mga potensyal na kabuuang kita at pagkalugi mula sa mga lugar ng downtime at pagkawala mula sa di-pagbabayad para sa upa.

Ang potensyal na kabuuang kita ay katumbas ng kita na maaaring makuha mula sa pagpasa sa buong lugar ng pinag-isang ari-arian para sa upa sa kawalan ng pagkalugi mula sa di-pagbabayad ng upa. Sa pagtatasa ng lupang balangkas, ang mga rate ng rental para sa paggamit ng isang bagay ng real estate ay kinakalkula batay sa mga rate ng merkado ng upa (ang pinaka-malamang na mga rate ng rental, ayon sa kung saan ang pagtatasa ng bagay ay maaaring maupa sa bukas na merkado sa kumpetisyon, kailan Ang mga partido ng transaksyon ay may intelligenteng, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at sa magnitude ng rate ng rental ay hindi nagpapakita ng anumang mga pangyayari sa emerhensiya).

Para sa walang laman at ginamit na mga lugar, ang mga rate ng upa ng merkado ay ginagamit din para sa kanilang sariling mga pangangailangan. Kasama sa potensyal na kita ang iba pang mga kita na natanggap mula sa hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti ng real estate, ngunit hindi kasama sa upa.

Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay tinutukoy batay sa mga kondisyon ng merkado para sa lease ng mga pare-parehong katangian. Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay nahahati sa: Constant - independiyenteng sa antas ng punan ang pinag-isang ari-arian ng real estate, mga variable - depende sa antas ng punan ang pinag-isang bagay ng real estate at ang mga gastos ng pagpapalit ng mga elemento ng mga pagpapabuti sa isang termino ng paggamit mas mababa kaysa sa paggamit ng mga pagpapabuti sa pangkalahatan (simula dito tinutukoy). Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay hindi kasama ang mga pagbabawas ng pamumura para sa real estate at ang mga gastos ng mga obligasyon sa utang ng ari-arian.

Pagkalkula ng mga gastos para sa pagpapalit ng mga elemento ng mga pagpapabuti sa isang maikling oras ng paggamit ay ginawa sa pamamagitan ng paghahati ng halaga ng mga gastos upang lumikha ng mga elemento ng data ng mga pagpapabuti para sa kanilang paggamit. Sa proseso ng pagsasagawa ng mga kalkulasyon ng data, maipapayo na isaalang-alang ang posibilidad ng porsyento ng cash upang palitan ang mga elemento na may maikling paggamit.

Ang mga gastos sa pamamahala ay kasama sa mga gastos sa pagpapatakbo, hindi alintana kung sino ang namamahala sa bagay ng real estate - ang may-ari o tagapamahala.

Kapag kinakalkula ang capitalization koepisyent para sa pagpapabuti ng lupa plot, ang pinaka-malamang na rate ng pagbabago ng kita mula sa pagpapabuti at ang pinaka-malamang na pagbabago sa gastos ng mga pagpapabuti ay dapat na isinasaalang-alang (halimbawa, na may pagbawas sa gastos ng mga pagpapabuti - kumuha Sa account ang pagbalik ng kapital na namuhunan sa pagpapabuti).

6. paraan ng nilalayon na paggamit

Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang built-up at underaked land.

Ang mga kondisyon para sa paggamit ng paraan ay ang posibilidad ng paggamit ng isang lupang balangkas sa pamamagitan ng isang paraan na nagdadala ng kita.

Ipinapalagay ng paraan ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

• ang pagpapasiya ng halaga at temporal na istraktura ng mga gastos na kinakailangan upang gamitin ang lagay ng lupa alinsunod sa opsyon ng kanyang pinaka mahusay na paggamit (halimbawa, ang gastos ng paglikha ng mga pagpapabuti ng lupa o ang gastos ng paghihiwalay sa lupa plot sa magkakahiwalay na bahagi, nailalarawan sa pamamagitan ng mga form, species at likas na katangian ng paggamit);
• pagtukoy sa halaga at pansamantalang istraktura ng mga kita mula sa pinaka mahusay na paggamit ng lagay ng lupa;
• pagtukoy sa halaga at pansamantalang istraktura ng mga gastos sa pagpapatakbo na kinakailangan upang makakuha ng kita mula sa pinaka mahusay na paggamit ng seksyon ng lupa;
• pagtukoy sa halaga ng diskwento rate na naaayon sa antas ng panganib ng kapital na pamumuhunan sa tinatayang balangkas ng lupa;
• pagkalkula ng halaga ng balangkas ng lupa sa pamamagitan ng pagbawas sa lahat ng kita at gastos na may kaugnayan sa paggamit ng lupa.

Kasabay nito, ang diskwento ay ang proseso ng pagdadala ng lahat ng kita at gastos sa hinaharap sa petsa ng pagsusuri sa isang partikular na rate ng pagsusuri ng discounting.

Upang dalhin ang lahat ng kita at gastos sa hinaharap sa petsa ng pagtatasa, ang mga rate ng diskwento ay ginagamit batay sa pagtatasa ng mga rate ng pagbalik ng kabisera na katulad sa panganib na antas ng pamumuhunan.

Ang pinagmumulan ng kita ay maaaring maibalik, pang-ekonomiyang paggamit ng isang lagay ng lupa o isang solong real estate object o ang pagbebenta ng isang lupang balangkas o isang solong real estate object sa pinaka-malamang na oras sa halaga ng merkado.

Ang pagkalkula ng mga kita sa bersyon ng Lease Estate ay dapat isama ang accounting para sa kita mula sa pagbebenta ng isang solong real estate object sa dulo ng forecast period.

V. Mga Tampok ng pagtatasa ng halaga ng merkado ng lupang pang-agrikultura

Ang pagsusuri ng mga plots ng lupa ng mga layuning pang-agrikultura ay ginawa batay sa kanilang pinahihintulutan, hindi mauubos at pinakamainam na paggamit, isinasaalang-alang ang mga katangian ng agrikultura regionalization ng teritoryo.

Para sa pagsusuri sa loob ng mga hangganan ng lupa ng lupa ng mga layuning pang-agrikultura alinsunod sa eksplikasyon nito, inilalaan ito:

• agrikultura lupa (Pashnya, Senokos, pastulan, deposito at pangmatagalan plantings);
• lupa na nagtatrabaho sa mga gusali, mga gusali, mga istruktura na ginagamit para sa produksyon, imbakan at pangunahing pagproseso ng mga produktong pang-agrikultura;
• ang mga lupa ay nakikibahagi sa mga intravenial na kalsada, komunikasyon, kahoy-palumpong ng mga halaman, na idinisenyo upang matiyak ang proteksyon ng lupa laban sa epekto ng negatibong (nakakapinsala) natural, anthropogenic at technogenic phenomena, sarado na mga reservoir.

Ang halaga ng merkado ng lupa ng lupa ng mga layuning pang-agrikultura ay natutukoy batay sa pagtatasa ng komposisyon ng agrikultura at lupa na nakikibahagi sa mga gusali, mga gusali, mga istruktura na ginagamit para sa produksyon, imbakan at pangunahing pagproseso ng mga produktong pang-agrikultura. Sa kasong ito, ang halaga ng pamilihan ng tinatayang balangkas ng lupa ay tinutukoy, isinasaalang-alang ang mga katangian ng mga lupain nito na nakikibahagi sa mga panloob na kalsada, komunikasyon, kahoy-shrub na mga halaman, na dinisenyo upang matiyak ang proteksyon ng lupa mula sa epekto ng masamang natural, anthropogenic at technogenic phenomena, closed reservoirs na hindi maaaring gamitin para sa mga aktibidad sa negosyo.

Ang agrikultura lupa at sarado reservoirs na maaaring magamit para sa entrepreneurship (halimbawa, pamamahala ng pangisdaan) ay sinusuri, bilang isang panuntunan, sa pamamagitan ng paghahambing ng mga benta o reentalization paraan.

Ang mga lupa na nakikibahagi sa mga gusali, mga gusali, mga istruktura na ginagamit para sa produksyon, imbakan at pangunahing pagproseso ng mga produktong pang-agrikultura ay sinusuri ng mga pamamaraan ng pagtatasa ng built-up o nilayon upang bumuo ng mga plots ng lupa. Ang Earth Under Economic Buildings (sheds at iba pang mga di-kapital na istruktura) na matatagpuan sa lupang pang-agrikultura ay sinusuri bilang lupang pang-agrikultura.

Kapag sinusuri ang halaga ng merkado ng lupang pang-agrikultura, ang paraan ng paghahambing ng benta at ang paraan ng pag-aarkila ng lupa bilang bahagi ng pag-upa ng lupa bilang bahagi ng mga kadahilanan sa gastos ay dapat isaalang-alang ang pagkamayabong ng lupa, pati na rin ang impluwensya ng mga kadahilanan sa kapaligiran. Ang pangunahing mga kadahilanan na nagtatakda ng pagkamayabong ng lupa ng lupa, sa partikular, ay kinabibilangan ng: Ang mga katangian ng kwalitat ng lupa ng lupa (nutrient na nilalaman, supply ng kahalumigmigan, aeration, mekanikal na komposisyon, estruktural komposisyon, kaasiman, atbp.), Tulong, microclimate.

Kapag tinantiya ang halaga ng merkado ng lupang pang-agrikultura, ang paraan ng pag-aarkila ng lupa ay umiiral ang mga tampok ng pagkalkula ng mga rents ng lupa na nauugnay sa pinagtibay na sistema para sa pagkuha ng account sa pagkamayabong ng lupa.

Ang upa sa lupa ay kinakalkula bilang ang pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang kita at gastos ng produksyon ng agrikultura, isinasaalang-alang ang kita ng negosyante. Ang kabuuang kita ay kinakalkula para sa isang yunit ng lupa plot bilang isang produkto ng normatibong ani ng kultura ng agrikultura sa presyo ng merkado nito.

Ang regulasyon na ani ng agrikultura kultura ay natutukoy sa pamamagitan ng pagkamayabong ng lupa plot sinusukat sa Bonitte puntos.

Ang pagpili ng mga pangunahing at kasamang pananim, ayon sa kung saan ang renta ng lupa ay kinakalkula ay isinasagawa mula sa isang hanay ng mga kultura ng tipikal o tradisyonal na nilinang sa lokasyon ng lupa. Kasabay nito, ang pamantayan ng pamantayan at ang kanilang mga alternasyon ay ang pagkakaloob ng pinakadakilang kita at pangangalaga ng pagkamayabong ng lupa.

Ang mga gastos sa materyal para sa produksyon ng agrikultura ay natutukoy batay sa teknolohikal na mga mapa na nagtatatag ng mga gastos sa regulasyon ng mga buto, gasolina - lubricants, fertilizers, atbp. Sa mga pisikal na termino.

Ang pagkalkula ng mga gastos sa mga tuntunin ng pera ay isinasagawa batay sa lokasyon ng plot ng lupa ng mga presyo ng merkado sa lugar.

Kapag kinakalkula ang mga gastos, ang antas ng pag-aayos ng engineering ng lupang balangkas ay isinasaalang-alang, kabilang ang density ng network ng kalsada, ang gastos ng mga kalsada, kalapitan sa mga highway ng transportasyon, ang mga punto ng pagproseso ng mga materyales sa agrikultura at ang mga sentro ng materyal at teknikal na supply.

Kapag kinakalkula ang kabuuang kita mula sa maaararong lupa, ang posibilidad ng pagkuha ng ilang mga ani para sa isang panahon para sa mga produkto ng gulay at mga produkto ng mga nakapagpapagaling na halaman ay maaaring isaalang-alang.

Ang deposito ay tinatantya ng paraan ng nilalayon na paggamit, isinasaalang-alang ang posibilidad ng ekonomiya ng paglipat nito sa ibang uri (species) ng agrikultura.

Kapag ang pagkalkula ng kabuuang kita, ang mga hayfield at pastulan ay dapat na magpatuloy mula sa kanilang regulatory ani. Ang regulasyon na ani ng hayfields at pastulan ay tinutukoy ng muling pagkalkula nito sa mga sentro ng mga yunit ng feed (1 sentimo feed unit ay katumbas ng 1 sentimo ng oats). Sa kasong ito, ang halaga ng gross income ay tinutukoy batay sa presyo ng merkado oats.

Kapag kinakalkula ang kabuuang kita, ang mga plantasyon ng pangmatagalan ay inirerekomenda upang magpatuloy mula sa dalas ng kanilang fruiting at ang regulatory ani ng prutas at mga produkto ng baya. Kinakailangan nito:

• edad ng pangmatagalan plantings;
• ang lahi-varietary komposisyon ng pangmatagalan plantations;
• mga tampok ng spatial placement ng perennial plantations sa loob ng mga hangganan ng lupa plot;
• ang posibilidad ng pagkuha ng kita mula sa mga karagdagang produkto na nakuha mula sa pamalo ng mga hardin at mga ubasan.

Pagsusulit

Mga pamamaraan para sa pagtantya sa halaga ng merkado ng lupa

1. Pag-uuri ng mga pamamaraan sa pagtatasa ng lupa

estimation land.

Ang pagtatasa ng lupa ay nahahati sa isang mass cadastral assessment ng lupa plots at pagtatantya sa merkado Single land.

Ang layunin ng Cadastral Assessment ay ang sabay-sabay na kahulugan ng halaga ng cadastral ng lahat ng mga plots ng lupa sa loob ng mga hangganan ng mga entidad ng administratibo at teritoryo (mga rehiyon, mga lugar, mga lungsod, mga pamayanan, atbp.) Sa tinatayang mga zone (assertive groups ng lupa) para sa isang tiyak na petsa. Sa tax code ng Russian Federation ito ay itinatag na ang halaga ng cadastral ay dapat na batayan ng buwis sa ari-arian ng lupa.

Ang layunin ng isang pagtatasa ay upang tukuyin ang isang merkado o iba pang halaga ng isang solong balangkas ng lupa sa petsa ng pagsusuri ng mga independiyenteng appraiser alinsunod sa mga itinatag na pamantayan at mga pamamaraan sa pagtatasa.

Ang Cadastral at Unit Assessment ng Earth ay isinasagawa batay sa pinagsamang paggamit ng tatlong pamamaraan: kita, comparative at mahal. Sa mga bansa na may ekonomiya ng merkado, ang lahat ng tatlong mga diskarte ay ginagamit kapag sinusuri ang lupain.

Ang huling halaga ng tinatayang halaga ng lupa ay nagmula batay sa mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga pamamaraan. Kapag inihambing ang mga data na ito, ang kagustuhan ay maipapayo upang bigyan ang mga pagtatantya batay sa mas kumpletong at maaasahang impormasyon. Ang mahahalagang pagkakaiba sa halaga ng lupa, na kinakalkula ng iba't ibang mga pamamaraan, ay nagpapahiwatig ng alinman sa mga pagkakamali sa mga pagtatantya, o sa hindi balanse ng merkado ng lupa.

Sa teorya ng pagtatasa ng real estate, ang isang bilang ng mga pinag-isang pamamaraan ay ginagamit upang matukoy ang halaga ng Earth. Ang mga ito ay pangkalahatang pamamaraan ng pamamaraan at mga teknolohiya sa pagsusuri na maaaring magamit upang suriin ang mga plots ng lupa na may anumang uri ng paggamit ng lupa. Ang mga pagkakaiba sa kanilang aplikasyon upang suriin ang iba't ibang uri ng lupa ay upang makalkula ang mga pamamaraan mga tagapagpahiwatig ng pinagmulan, halimbawa, kita o kita ng kagubatan mula sa agrikultura, gayundin sa pagpili ng mga elemento ng paghahambing at mga kadahilanan na nakakaapekto sa halaga ng lupa. Ang posibilidad at pagiging posible ng pag-aaplay ng isang paraan ay depende sa mga layunin ng pagsusuri, tulad ng tinatayang real estate, ang pagkakaroon ng baseline data. Ang ipinag-uutos na kondisyon para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng Earth sa anumang paraan ay ang paggamit ng data ng merkado.

Sa mga rekomendasyon sa methodological para sa pagtantya sa halaga ng mga plots ng lupa na inaprubahan ng Ministri ng Pag-aari ng Russia, ang pag-uuri ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng mga plots ng lupa, sa pangkalahatan, ang may-katuturang pag-uuri at nilalaman ng mga pamamaraan sa pagtatasa ng lupa ay inirerekomenda International Standards. Mga pagtatantya. Ang mga rekomendasyon ay tinatalakay ang mga sumusunod na pamamaraan ng pagsusuri ng lupa:

 paraan ng paghahambing ng benta;

 paraan ng pamamahagi (tumutugma sa paraan ng paghihiwalay);

 pamamaraan ng paglalaan (tumutugma sa paraan ng pagkuha);

 paraan ng capitalization ng upa ng lupa (tumutugma sa paraan ng capitalization ng upa para sa libreng balangkas);

 Paraan ng Remium para sa lupa;

 Ang paraan ng nilalayon na paggamit (tumutugma sa paraan ng pag-unlad ng teritoryo).

Ang comparative approach ay batay: ang paraan ng paghahambing ng benta, paraan ng paglalaan, paraan ng pamamahagi. Ang diskarte sa kita ay batay: ang paraan ng pag-capitalize ng kita, ang paraan ng balanse, ang paraan ng nilalayon na paggamit. Ang mga elemento ng diskarte sa gastos sa mga tuntunin ng pagkalkula ng gastos ng pagpaparami o pagpapalit ng mga pagpapabuti ng balangkas ng lupa ay ginagamit sa paraan ng residue, paraan ng paghihiwalay, paraan ng pamamahagi.

Ang mga rekomendasyon sa pamamaraan para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng mga plots ng lupa ay isang rekomendatoryo. Sa kaso ng paggamit ng iba pang mga pamamaraan sa ulat ng pagsusuri, maipapayo na ibunyag ang kanilang nilalaman at bigyang-katwiran ang paggamit.

Upang tantyahin ang halaga ng Earth, ang mga pamamaraan ng isang diskarte ay maaaring gamitin, halimbawa, isang comparative o kita diskarte, pati na rin ang mga pamamaraan na kumakatawan sa isang kumbinasyon ng iba't ibang mga diskarte, madalas na kita at mahal, comparative at mahal. Ito ay dahil sa ang katunayan na dahil ang isang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng halaga ng lupa balangkas ay hindi inilapat (na may bihirang pagbubukod). Ang isang paliwanag sa puntong ito ay matatagpuan sa klasikal na pag-unawa sa halaga ng bagay ng pagtatasa sa diskarte sa gastos bilang ang mga kabuuan ng lahat ng mga gastos na nauugnay sa pagpaparami (libangan) ng object ng pagtatasa. Dahil ang lupa ay isang non-manu-manong likas na mapagkukunan, hindi nilikha ng isang tao, at pagiging isang pagpapala, pagkatapos, mula sa pananaw ng mga gastos ng isang tao para sa paglikha ng lupa, ang bagay na ito ng halaga ay walang na mula sa punto ng Ang pagtingin sa utility at halaga ng Earth ay hindi tama.

Ang layunin ng pagtatasa ng halaga ng lupa ay maaaring kumilos bilang mga plots ng lupa na walang lupa, kaya ang mga plots ng lupa (aktwal na lupain) bilang bahagi ng isang solong pag-aari o bagay na real estate. Ang isang tampok ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng mundo ay ang anumang lagay ng lupa ay itinuturing na walang bayad, o hindi inookupahan ng mga gusali, istruktura, mga gusali o iba pang mga bagay ng real estate, na hindi maaaring sumunod sa pinakamainam na paggamit nito. Iyon ay, kung matapos na pag-aralan ang Nnei, naniniwala ang appraiser na ang kasalukuyang gusali ng lupang lagay ng lupa ay hindi epektibo, maaari itong isaalang-alang ang balangkas ng lupa na ito bilang walang bayad (walang gusali).

Kaya, sa mga rekomendasyon ng methodological, ipinahiwatig na ang karamihan sa nakalistang anim na pamamaraan para sa pagtatasa ng mga plots ng lupa ay maaaring gamitin kapwa upang masuri ang mga plot ng lupa na nakikibahagi sa mga gusali, mga gusali at (o) mga istruktura (simula pa - built-up land plots) at sa Suriin ang mga plots ng lupa, hindi nalutas na mga gusali, mga gusali at (o) mga istraktura (simula dito tinutukoy bilang unexplored land). Tinatalakay ng sumusunod na talahanayan ang lahat ng anim na pangunahing pamamaraan para sa pagkalkula ng halaga ng mga plots ng lupa, na may mga pinaka-karaniwang application.

Table 1.Ginamit na mga pamamaraan para sa pagtatasa ng mga plots sa lupa sa pagsasagawa ng pagtatasa

Hindi. P / Paminationobhishals1Methods ng paghahambing ng mga benta ay maaaring gamitin upang masuri ang built-up at hindi nalutas na memorya. Kadalasang ginagamit upang suriin unsine Ulo. Pagpapasiya ng gastos: Ang gastos ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagsasaayos ng halaga ng mga katulad na seksyon. Napili ang mga pamamaraan. lamang Upang masuri ang built-up memory. Pagpapasiya ng gastos: Ang halaga ng memorya ay dahil sa pagbabawas mula sa halaga ng pamilihan ng isang solong real estate object (na may memorya) ng kapalit na halaga o ang gastos ng pagpaparami ng mga pagpapabuti. Ang mga pamamaraan ay ipinamamahagi. lamang Upang masuri ang built-up memory. Pagkalkula: Ang halaga ng zoom ay sa pamamagitan ng pagpaparami ng halaga ng pamilihan ng isang solong real estate object (na may memorya) para sa pinaka-malamang na halaga ng bahagi ng bahagi sa halaga ng pinag-isang ari-arian ng landline ng capitalization ng lupa Ang upa (kita) ay ginagamit upang masuri ang built-up at hindi nakikitang memorya. Kadalasang ginagamit upang suriin unsineUlo. Pagkalkula: Ang pagkalkula ay ginawa sa pamamagitan ng paghahati sa upa sa lupa para sa unang matapos ang petsa ng panahon ng pagtatasa sa isang tiyak na appraiser ng rate ng capitalization. 5Method tira upang masuri ang built-up at hindi nakikitang memorya. Kadalasang ginagamit upang suriin built-up Ulo. Pagkalkula: Ang pagkalkula ay ginawa sa pamamagitan ng paghahati ng natitirang kita mula sa lupa ng lupa (tinutukoy ng pagbabawas mula sa chod mula sa isang bagay ng kita ng real estate na inilapat lamang sa pagpapabuti) sa capitalization rate ng lupa plot. 6METOD ng pinaghihinalaang paggamit ay ginagamit upang masuri ang built-up at hindi nakikitang memorya. Kadalasang ginagamit upang suriin unsine Zu, na may sapilitang pag-asa ng mastering agad o sa malapit na hinaharap. Pagpapasiya ng gastos: Pagkalkula ng halaga ng memorya ay ginawa sa pamamagitan ng pagbawas sa lahat ng kita at gastos na may kaugnayan sa nilalayon na paggamit ng memorya.

Gayunpaman, sa pagsasagawa, ang isang lagay ng lupa ay bihira, na maaaring tasahin ng lahat ng posibleng pamamaraan. Ang pinaka karaniwang ginagamit na napapanatiling mga kumbinasyon ng mga pamamaraan na nagbibigay-daan sa amin upang tasahin ang balangkas ng lupa sa ilalim ng limitadong impormasyon para sa pagkalkula. Talaga, ang mga kumbinasyon na ito ay nakasalalay sa layunin at gawain ng pagtatasa at ang mga detalye ng tinatayang lupain ng lupa, lalo na kung may mga gusali at / o mga istruktura sa lupaing ito.

Halimbawa, kung ang pagtatasa ay napapailalim sa built-up na lupain, pagkatapos ay ang kumbinasyon ng paraan ng paghihiwalay at ang paraan ng nalalabi para sa lupa ay kadalasang ginagamit. Bilang kahalili, ang paraan ng pamamahagi ay maaaring idagdag sa pagkalkula na ito, gayunpaman, sa mga praktikal na gawain, ang pamamaraang ito ay bihirang ginagamit dahil sa pagiging kumplikado ng pagtukoy sa bahagi ng taya sa kabuuang halaga ng kumplikadong bagay sa real estate.

Kung, ayon sa isang gawain sa pagtatasa, kinakailangan upang matukoy ang halaga ng isang libre, hindi maunlad na lagay ng lupa na may mga hindi malinaw na prospect para sa karagdagang pag-unlad, posible na mag-aplay ng kumbinasyon ng mga paraan ng paghahambing ng mga benta at capitalization ng upa ng lupa. Gayunpaman, sa kasong ito, ang pangunahing kahirapan sa paggamit ay ang tamang pag-areglo ng upa sa lupa.

Ang isa pang sitwasyon ay nagsasangkot sa kahulugan ng halaga ng lagay ng lupa ay libre pa rin, ngunit na pinlano na magtayo sa malapit na hinaharap. Sa kasong ito, ito ay nagiging malinaw na kailangan upang ilapat ang paraan ng nilalayon na paggamit, na kung saan ang pinaka-tumpak na sumasalamin sa gastos ng tulad ng isang lupang balangkas. Sa prinsipyo, ang mga pamamaraan ng paglalaan at nalalabi para sa lupa ay maaari ding gamitin, ngunit sa kasong ito ang kahalagahan ng unang dokumentasyon na kinakailangan upang suriin, nang hindi imposible ang pagtatasa na ito. Iyon ay, maaari itong sabihin na upang suriin sa sitwasyong ito ang customer ay dapat na ibinigay na ganap na tumpak at transparent na mga plano para sa inilaan na paggamit ng lupa sa sa lalong madaling panahonBukod dito, ang mga plano ay dapat kumpirmahin ng mga tunay na dokumento sa pag-unlad ng lagay ng lupa. Halimbawa, ang bilang ng mga dokumentong ito ay maaaring kabilang ang: permit ng konstruksiyon, pagtataguyod ng mga dokumento para sa lupa ng lupa, plano sa pagpaplano ng lunsod ng lupa, mga materyales na nakapaloob sa dokumentasyon ng proyekto atbp.

Kasabay nito, dapat tandaan na itinuturing nating tipikal, pinakakaraniwang mga kaso mula sa pagsasagawa ng pagtatasa at ang mga desisyon na iminungkahi sa itaas ay hindi malinaw na tama sa lahat ng mga kaso ng pagtatasa. Sa huli, ang pagpili ng mga tiyak na pamamaraan para sa pagtantya ng isang lagay ng lupa ay depende sa iba't ibang mga kondisyon ng pagtatasa: mula sa layunin at mga layunin ng pagtatasa, sa mga katangian ng bagay mismo, mula sa pagkakaroon o kawalan ng pinagmulan ng data para sa pagsusuri, ang kalidad ng mga data at iba pang mga bagay. At ito ay madalas na isang sitwasyon kapag ang isang natatanging hanay ng mga pangyayari ay nangangailangan ng isa pang pamamaraan ng pagkilos mula sa appraiser.

Bilang karagdagan, sa panitikan sa pagsasanay, ang mga pamamaraan na ito para sa pagkalkula ng gastos ng mga plots ng lupa ay din na natagpuan bilang: isang paraan ng gastos sa pag-unlad, ang gastos ng mga gastos sa pagpaparami ng imprastraktura at isang paraan ng mga kontrata ng investment ng modelo.

2. Paraan ng paghahambing ng benta

Ang kakanyahan ng pamamaraan ay binubuo sa pagtukoy sa halaga ng balangkas ng lupa sa pamamagitan ng paghahambing ng mga presyo ng mga kamakailang benta na maihahambing sa mga tinantyang lugar pagkatapos gumawa ng mga pagsasaayos na isinasaalang-alang ang mga pagkakaiba sa pagitan nila.

Dahil walang dalawang ganap na magkaparehong mga site sa lahat ng respeto, pagkatapos ay angkop na pagsasaayos ng mga presyo ng benta ng mga maihahambing na lugar, na maaaring may positibo, at may negatibong tanda. Ang mga naitama na presyo para sa mga katulad na bagay ay nagbibigay-daan sa amin upang tapusin ang tungkol sa halaga ng pamilihan ng tinatayang balangkas ng lupa.

Alinsunod sa Mga rekomendasyon sa pamamaraan Sa pamamagitan ng pagtukoy sa halaga ng merkado ng mga plots ng lupa na inaprubahan ng pagkakasunud-sunod ng Ministri ng ari-arian ng Russian Federation ng Marso 6, 2002 No. 568-P, ang paggamit ng isang comparative analysis method (SAP) ay pare-pareho sa mga sumusunod na pagkilos:

Pagsusuri ng may-katuturang segment ng merkado ng lupa na kung saan ang tinatayang lugar ay kabilang sa pagkakakilanlan at pagpili ng mga maihahambing na lugar (analog) sa mga kamakailang mga transaksyon na nagmula sa iba't ibang mga mapagkukunan.

Kolektahin ang kinakailangang impormasyon para sa bawat maihahambing na lugar at pagkilala sa mga elemento ng paghahambing. Para sa pagtatasa, maaaring sapat na upang makakuha ng komprehensibong data ng 3-5 katulad na mga plots ng lupa.

Kabilang sa mga elemento ng paghahambing ang mga kadahilanan ng halaga ng object ng pagtatasa (ang mga kadahilanan, ang pagbabago na nakakaapekto sa halaga ng merkado ng object ng pagtatasa) at ang mga hamon ng daloy ng mga transaksyon sa lupa sa merkado.

Ang pinakamahalagang mga kadahilanan sa gastos ay karaniwang:

 lokasyon at kapaligiran;

 target na paggamit, awtorisadong paggamit, mga karapatan ng iba pang mga tao sa lupa;

 pisikal na katangian (lunas, lugar, pagsasaayos, atbp.);

 transportasyon access;

 imprastraktura (availability o kalapitan ng mga network ng engineering at kondisyon para sa pagkonekta sa kanila, mga pasilidad ng panlipunan imprastraktura, atbp.).

Ang mga katangian ng mga transaksyon na may mga plots ng lupa, kabilang ang:

 kondisyon para sa mga transaksyon sa pagtustos sa mga plots ng lupa (ang ratio ng sariling at hiniram na mga pondo, ang mga kondisyon para sa pagkakaloob ng mga hiniram na pondo);

 Mga kondisyon ng pagbabayad kapag gumagawa ng mga transaksyon sa mga plots ng lupa (cash payment, ang pagkalkula ng mga bill, kamag-anak, barter, atbp.);

 mga kalagayan ng transaksyon sa lupa plots (kung ang lupa plot ay kinakatawan sa bukas na merkado sa anyo ng isang pampublikong alok, ang kaakibat ng mamimili at ang nagbebenta, na nagbebenta sa ilalim ng bangkarota, atbp.);

 pagbabago ng mga presyo para sa lupa plots para sa panahon mula sa petsa ng pagtatapos ng transaksyon na may analogue sa petsa ng pagsusuri.

Ang kalikasan at antas ng mga pagkakaiba sa pagitan ng analogue mula sa nasusukat na lupain ng balangkas ay naka-set sa konteksto ng mga elemento ng paghahambing sa pamamagitan ng direktang paggawa ng bawat katumbas na may object sa pagtatasa. Ipinapalagay na ang pakikitungo sa bagay ng pagtatasa ay isasagawa batay sa mga katangian ng mga transaksyon sa lupa sa merkado.

Sinusuri ang katumpakan ng impormasyon tungkol sa mga transaksyon sa mga napiling lugar para sa paghahambing ng mga lugar sa pamamagitan ng:

 kumpirmasyon ng isa sa mga partido sa transaksyon o ahente;

 Pagtukoy sa mga tuntunin ng transaksyon, ang tipikal, kawalan nito malapit na ugnayan panig (mga kumpanya ng ulo at subsidiary, mga kamag-anak, mga nakasalalay na tao), kakulangan ng mga espesyal na pangyayari, atbp.

Mga susog sa mga pagkakaiba sa pagitan ng tinatayang at bawat maihahambing na lugar. Bilang isang resulta, ang pagbebenta ng presyo ng bawat isa sa mga maihahambing na mga site ay tinutukoy, sa kaganapan na ito ay may parehong mga parameter bilang ang tinatayang lugar.

Kung ang isang tinatayang balangkas ng lupa ay naiiba mula sa maihahambing, pagkatapos ay ang presyo ng huli ay kailangang susugan upang matukoy kung aling presyo ang maaaring ibenta kung mayroon silang parehong mga katangian bilang tinatayang lugar. Kapag nag-aayos ng aktwal na mga presyo ng pagbebenta ng mga inihambing na bagay, ang mga susog ay ginawa sa presyo ng isang maihahambing na site. Sa partikular na ito ay kinakailangan upang sagutin ang tanong: "Para sa kung anong presyo ang maihahambing na lupa ng lupa ay ibebenta, pagkakaroon ng parehong mga katangian bilang ang tinatayang lugar? ". Halimbawa, kapag ang isang compasable land plot ay mas mababa sa tinatayang lugar, ang aktwal na presyo ng pagbebenta ng una ay dapat na tumaas sa magnitude na iyon, na ibebenta, pagkakaroon ng mas mataas na katangian ng tinatayang lupain ng lupa.

Kapag sinusuri ang Earth, ang susog ay dapat isagawa sa lahat ng mga pangunahing katangian na para sa mga mamimili ay may isang gastos: laki, lokasyon, distansya mula sa lungsod at mga kalsada, hugis at lalim ng site, angular na lokasyon, uri ng lupa, lunas, pang-ekonomiyang kondisyon, atbp.

Ilapat ang sumusunod na mga yunit ng paghahambing:

Presyo para sa 1 ektarya - para sa mga malalaking arrays ng agrikultura, pang-industriya o para sa pagbuo ng pabahay.

Presyo bawat 1 m2 - sa mga sentro ng negosyo ng mga lungsod, para sa mga tanggapan, tindahan, atbp.

Presyo para sa 1 frontal meter - para sa komersyal na paggamit ng lupa sa mga lungsod. Ang halaga ng site ay proporsyonal sa haba ng hangganan nito sa kahabaan ng kalye o highway na may karaniwang lalim ng site, na mga account para sa isang maliit na bahagi ng gastos.

Ang presyo para sa lot ay karaniwang sa form at laki ng mga plots sa mga lugar ng tirahan, gusali ng bansa, atbp.

Ang presyo sa bawat yunit ng density ay ang koepisyent ng saloobin ng lugar ng konstruksiyon sa lugar ng lupa plot (headlights - sahig, zone, saloobin). Ang mga panuntunan sa pag-zoning ay karaniwang limitahan ang magnitude ng gusali sa koepisyent na ito. Halimbawa, kung ang headlight ay 3, ang kabuuang lugar ng lahat ng sahig ay hindi dapat higit sa 3 beses na mas mataas kaysa sa kabuuang lugar ng lupa. Nangangahulugan ito na maaari kang bumuo ng isang 3-storey na gusali sa buong balangkas, 6-storey - sa kalahati ng site, isang 12-palapag sa 0.25 na balangkas.

Kadalasan sa pagsasagawa ng pagtatasa, ang unang dalawang tagapagpahiwatig ay ginagamit - 1 ektarya at 1 sq.m. Ang ikatlong tagapagpahiwatig 1 front meter ay bihirang ginagamit at lamang sa mga malalaking lungsod. Tulad ng sa ika-apat at ikalimang tagapagpahiwatig, natanggap nila ang pinaka-disseminated sa dayuhang kasanayan, at Russia ay hindi ginagamit.

Pagsasaayos ng mga presyo ng benta ng mga maihahambing na hindi nalutas na lugar ay isinasagawa ayon sa mga sumusunod na elemento ng paghahambing:

Mga Karapatan sa Ari-arian: Ang pasanin ng mga kasunduan sa pag-upa sa mga kondisyon na hindi nauugnay sa merkado, kakulangan ng pagmamay-ari ng lupa, atbp;

Mga kondisyon ng financing: Gamitin kapag bumibili ng mga mapagkukunan ng kredito sa mga kondisyon na hindi nauugnay sa mga pagbabayad ng merkado, mga pagbabayad sa pag-install, atbp;

Mga Tuntunin sa Pagbabayad: Mga pagbabayad ng cashless, cash, promissory, kamag-anak, atbp;

Mga kondisyon ng paggawa ng isang transaksyon: di-pique tuntunin ng transaksyon, halimbawa, ang kamag-anak relasyon ng mamimili at ang nagbebenta, pagbebenta sa mga kondisyon ng bangkarota, atbp;

Oras ng transaksyon na may isang bagay-analogue;

Lokasyon at kapaligiran;

Legal at mga paghihigpit sa lunsod sa uri ng paggamit at pag-unlad ng lupa ng lupa;

Magagamit na mga serbisyo ng utility (ang presensya o kalapitan ng mga network ng engineering, ang mga kondisyon para sa pagkonekta sa kanila, atbp.).

Ang mga susog sa presyo ng mga maihahambing na lugar sa unang limang elemento ng paghahambing ay ginagawa sa isang nakasalalay na batayan nang tuluyan, katulad: ang bawat kasunod na pagsasaayos ay isinagawa batay sa resulta ng nakaraang isa. Sa kasong ito, ang pagkakasunud-sunod ng pagwawasto sa aming mga bagay na opinyon, ang unang pagsasaayos ay ang pinakamahalagang elemento ng paghahambing.

Ang mga susog sa mga presyo ng mga maihahambing na lugar para sa natitirang mga elemento ng paghahambing ay ginaganap sa isang independiyenteng batayan tulad ng sumusunod:

Ang algebraic na halaga ng mga susog sa isang absolute o kamag-anak (porsyento) na pagpapahayag ay tinutukoy;

Ang halagang ito ay ginagamit upang gumawa ng mga susog sa presyo ng analogue na nakuha pagkatapos na i-amending ang unang limang mga elemento ng paghahambing.

Kaya, sa tulong ng isang iba't ibang diskarte sa mga susog, maaari naming isaalang-alang ang mga pagkakaiba sa pagitan ng dalawang pangunahing grupo ng mga susog: Ang unang grupo (5 mga susog) - mga susog na may kaugnayan sa mga tuntunin ng pagbebenta ng object ng paghahambing, ang pangalawang Group (4 amendments) - Mga susog na nagpapakilala sa mga katangian ng lupa mismo ang paghahambing ng bagay.

Upang matukoy ang magnitude ng mga susog para sa mga indibidwal na parameter, ginagamit ang mga sumusunod na pamamaraan:

 direktang paghahambing ng pagpapares ng mga presyo ng analog, naiiba mula sa bawat isa sa pamamagitan ng isang halimbawa ng paghahambing, at ang kahulugan sa database ng impormasyon sa pagsasaayos na nakuha ayon sa paghahambing elementong ito;

 direktang mga pares ng paghahambing ng kita ng dalawang analog, naiiba mula sa bawat isa lamang ang isang elemento ng paghahambing, at mga kahulugan sa pamamagitan ng pag-capitalize ng pagkakaiba sa pagsasaayos ng pagsasaayos sa paghahambing elementong ito;

 ugnayan - Pagsusuri ng pagbabalik ng kaugnayan sa pagitan ng pagbabago sa sangkap ng paghahambing at pagbabago sa presyo ng analogues (mga presyo ng mga yunit ng pagsukat ng analogues) at ang pagpapasiya ng equation ng komunikasyon sa pagitan ng halaga ng elemento ng paghahambing at ang magnitude ng halaga ng merkado ng lagay ng lupa;

 Pagtukoy sa mga gastos na nauugnay sa pagbabago ng mga katangian ng sangkap ng paghahambing, ayon sa kung saan ang analogue ay naiiba mula sa bagay ng pagtatasa;

 dalubhasang pagbibigay-katwiran ng mga pagsasaayos sa presyo ng analogues.

Bilang resulta ng pagtukoy at paggawa ng mga pagsasaayos sa presyo ng analogs (mga yunit ng pagsukat ng mga analogue), bilang isang patakaran, ay dapat na malapit sa bawat isa. Sa kaso ng mga makabuluhang pagkakaiba sa mga naitama na presyo ng analog, ipinapayong pumili ng iba pang analog o elemento kung saan ang paghahambing ay ginawa o binago ang mga halaga ng mga pagsasaayos.

Sa konklusyon, kinakailangan upang matukoy ang pangwakas na halaga ng object ng pagtatasa sa pamamagitan ng pagkalkula ng mga coefficients ng timbang at paghahanap ng timbang na average na halaga ng paraan ng plot ng lupa sa pamamagitan ng paghahambing ng mga benta.

Kapag gumaganap ng mga pagsasaayos, may posibilidad na sa mga layunin na dahilan, ang ilang mga kadahilanan sa pagpepresyo ay hindi makatwiran. Upang matukoy ang average na average na halaga ng lagay ng lupa, kinakailangan upang matukoy ang bigat ng mga resulta na nakuha pagkatapos ng pag-aayos ng mga presyo ng mga benta ng mga analog na plots ng lupa. Ang pinakadakilang timbang ay naka-attach sa lupa plot, na sa mga parameter nito ay ang pinakamalapit sa tinatayang lugar. Ang antas ng kalapitan ay maaaring matukoy ng bilang ng mga nababagay na pagsasaayos ng presyo nito. Ito ay pinaniniwalaan na ang bawat pagsasaayos ay ginaganap sa isang error. Dahil dito, ang higit pang mga pagsasaayos sa presyo ng analogue, mas mababa ang timbang nito sa pagbuo ng kabuuang halaga ng object ng pagtatasa.

Kinakailangan na isaalang-alang na ang paraan ng paghahambing ng benta ay nagbibigay hindi kasiya-siya na mga resulta sa mga kondisyon ng mataas na antas ng implasyon, na may kakulangan ng impormasyon tungkol sa mga benta sa merkado ng mga maihahambing na mga pagbabago sa mga kondisyon ng ekonomiya.

3. Pamamahagi ng pamamahagi

Kung ang mga benta ng hindi paunlad na plots ng lupa ay hindi sapat upang gamitin ang paraan ng paghahambing, kinakailangan upang sumangguni sa hindi direktang at mas maaasahang mga pamamaraan, lalo na sa pamamahagi ng paraan, para sa matagumpay na aplikasyon kung saan ang isang masusing pag-aaral ng impormasyon ng pinagmulan ay kinakailangan at isang partikular na karanasan sa appraiser.

Ang pamamahagi ng paraan ay batay sa kahulugan ng relasyon sa pagitan ng halaga ng Earth at ang halaga ng mga gusali na itinayo dito. Presyo Pagbebenta ng Real Estate. nahahati sa dalawang bahagi - Ang halaga ng mga gusali at ang halaga ng lupa ng lupa.

Para sa bawat uri ng gusali ng lupa sa isang partikular na rehiyon, may matatag na proporsyon sa pagitan ng halaga ng lupa at gastos ng mga istruktura.

Kung walang sapat na benta ng mga hindi maunlad na plots sa lupa sa lugar, ang isang maihahambing na lugar na may umiiral na mga benta ng parehong built-up at unfaged land plots ay dapat mapili. Ang pagkakaroon ng determinado ang tipikal na relasyon sa pagitan ng halaga ng lupa at ang kabuuang halaga ng ari-arian (bahagi ng lupa), ito ay inilipat sa pagtatasa ng mga benta ng katulad na lupain sa lugar kung saan ang pagtatasa ay ginawa.

Alinsunod dito, mula sa relasyon na ito, maaari mong bawiin ang sumusunod na formula para sa pagkalkula ng halaga ng balangkas ng lupa.

V. L. \u003d L * V. real estate. \u003d (1 - b) * V. real estate.

kung saan ang l ay ang bahagi ng lupa plot sa halaga ng buong bagay ng real estate;

B - ang bahagi ng gusali sa halaga ng ari-arian ng ari-arian;

V. realestate.

Upang ilapat ang pamamahagi ng paraan, ang isang hanay ng mga kondisyon ay kinakailangan:

 pagkakaroon ng impormasyon tungkol sa pinaka-malamang na bahagi ng lupa plot sa halaga ng merkado ng isang solong real estate object;

 Pagsunod sa mga pagpapabuti ng lupa plot sa kanyang pinaka mahusay na paggamit.

Ang pamamahagi ng paraan ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

 Pagkalkula ng halaga ng pamilihan ng tinatayang lagay ng lupa sa pamamagitan ng pagpaparami ng halaga ng pamilihan ng isang solong real estate object, na kinabibilangan ng tinatayang lagay ng lupa, sa posibleng halaga ng bahagi ng lupa sa merkado ng isang tunay na halaga estate object.

Gayunpaman, ang nakabalangkas na paraan na tila sobrang simple para sa praktikal na aplikasyon ay naghihikayat sa malubhang kahirapan na nauugnay sa problema ng pagtatatag ng posibleng ibahagi. Ang katotohanan ay ang tunay na data sa mga transaksyon sa lupa ay halos wala sa pagkalkula ng mga parameter ng merkado nang direkta para sa mga kalkulasyon ay hindi posible. Ang Enchanted Circle ay nangyayari: Sa isang banda, upang matukoy ang halaga ng merkado ng Earth, kailangan mong malaman ang malamang na bahagi ng Earth sa halaga ng pamilihan ng real estate, sa kabilang banda, upang matukoy ang nabanggit na bahagi , kailangan mong malaman ang halaga ng merkado ng lagay ng lupa. Kaya, ang isang paraan upang matukoy ang halaga ng balangkas ng lupa sa pagsasanay ay maaaring ipatupad na may mahusay na mga paghihirap, dahil para sa direktang pagkalkula ng halaga ng nasabing bahagi ay nangangailangan ng halaga ng halaga ng merkado ng mga plots ng lupa at ang halaga ng unipormeng real estate mga bagay sa kanila.

Ang exit mula sa bilog na ito ay matatagpuan kung ang halaga ng pagbabahagi na ito ay nagpapakita ng katatagan sa isang mas malawak na hanay ng magkakaibang lupain at mga bagay sa real estate kaysa sa mga tinatayang zone sa ilalim ng pagsasaalang-alang (teritoryo, kung saan ang halaga ng naturang mga bagay sa real estate ay maaaring isaalang-alang ang parehong Sa loob ng kawalan ng katiyakan na likas sa presyo ng real estate na matatagpuan sa lokasyon). Sa kasong ito, ang pagpili ng pagsasanay ay nabuo batay sa statistical data sa mga kilalang transaksyon na may mga bagay na maaaring sa ibang lugar, at ang pagkalkula ng mga halaga ng malamang na bahagi ay maaaring isagawa sa loob ng balangkas ng mas malawak na pag-aaral na kasama ang iba't ibang mga heyograpikong saklaw.

Isaalang-alang ang isang halimbawa ng pagtukoy sa halaga ng balangkas ng lupa sa pamamagitan ng pamamahagi ng paraan (Table 2).

Sa isang microdistrict ng lungsod, ang lunsod ng n old residential building walang mga benta ng hindi maunlad na lupain. May mga data sa tatlong iba pang mga gusali ng tirahan sa isang maihahambing na zone ng presyo.

Table 2.Pagkalkula ng halaga ng balangkas ng lupa gamit ang paraan ng pamamahagi

Bilang ng lupain ng lupa, isang libong rubles. Ang kabuuang halaga ng built-up area, isang libong rubles ng lupain ng lupa sa kabuuang halaga ng isang pasilidad116,080.00,200,200,090,00,250,00,250

Ang bahagi ng lupa sa kabuuang halaga ng isang bagay ay ang ratio ng average na halaga ng Earth sa kabuuang halaga ng built-up area:

0: 80,0 = 0,200

0: 90,0 = 0,222

0: 120,0 = 0,250

Tinutukoy namin ang karaniwang ratio ng halaga ng Earth sa kabuuang halaga ng bagay sa real estate.

(0,200 + 0.222 + 0,250) / 3 \u003d 0,224 - Ang average na arithmetic share ng Earth

Earth cost \u003d 2. 00.0 × 0,224 \u003d 44.8. libong rubles.

4. Paraan ng paghihiwalay

Ang pamamaraan na ito ay tumutukoy sa halaga ng merkado ng lagay ng lupa bilang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng pamilihan ng buong bagay ng real estate, i.e. Ang lupa na may mga pagpapabuti at mga gastos sa rehabilitasyon ng mga pagpapabuti ay minus ang kanilang pagsusuot.

 Pagkakaroon ng impormasyon tungkol sa mga presyo ng transaksyon na may mga pare-parehong katangian na katulad ng isang solong real estate object, na kinabibilangan ng tinatayang lupain. Sa kawalan ng impormasyon tungkol sa mga presyo ng mga transaksyon, ang paggamit ng mga suhestiyon (demand) ay pinapayagan;

 Pagsunod sa mga pagpapabuti ng lupa plot sa kanyang pinaka mahusay na paggamit.

V. L. \u003d V. realestate. - V. B.

kung saan V. B. -Ang kapasidad ng pagpaparami (pagpapalit) ng gusali;

V. realestate. - Ang halaga ng buong ari-arian (real estate).

Ipinapalagay ng paraan ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

 Pagtukoy sa mga elemento kung saan ang paghahambing ng isang solong layunin ng real estate ay inihambing, na kinabibilangan ng tinatayang lupang balangkas, na may mga bagay - analogues;

 pagpapasiya para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng karakter at ang lawak ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue mula sa isang solong bagay ng real estate, na kinabibilangan ng tinatayang balangkas ng lupa;

 Pagpapasiya para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng mga pagsasaayos ng presyo ng mga analogues na naaayon sa kalikasan at ang lawak ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat katumbas mula sa pinag-isang bagay na Ari-arian, na kinabibilangan ng tinantyang balangkas ng lupa;

 Pagsasaayos para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng presyo ng bawat analog, smoothing ang kanilang mga pagkakaiba mula sa isang solong real estate object, na kinabibilangan ng tinatayang lupa plot;

 pagkalkula ng halaga ng pamilihan ng isang solong layunin ng real estate, na kinabibilangan ng tinatayang balangkas ng lupa, sa pamamagitan ng makatwirang generalisasyon ng mga naitama na presyo ng analogues;

 pagkalkula ng gastos ng pagpapalit o ang gastos ng pagpaparami ng mga pagpapabuti ng tinatayang balangkas ng lupa;

 Pagkalkula ng halaga ng pamilihan ng tinatayang balangkas ng lupa sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa halaga ng pamilihan ng isang solong real estate object, na kinabibilangan ng tinatayang balangkas ng lupa, ang gastos ng pagpapalit o ang gastos ng pagpaparami ng mga pagpapabuti ng lupain.

Ang halaga ng mga gastos para sa paglikha ng mga pagpapabuti ng balangkas ng lupa ay maaaring matukoy gamit ang pinalaki at (o) elemental value indicator.

Kabilang sa pinalaki na mga tagapagpahiwatig ng halaga ang parehong mga tagapagpahiwatig na nagpapakilala sa mga parameter ng bagay bilang isang buo - isang parisukat, kubiko, mesmer meter, at mga tagapagpahiwatig para sa mga kumplikado at uri ng trabaho.

Ang pinalaki at mga tagapagpahiwatig ng gastos sa elementarya na kinakalkula sa antas ng presyo na naitala sa isang partikular na petsa (antas ng presyo ng baseline) ay maaaring muling pagkalkula sa antas ng presyo ng petsa ng pagsusuri gamit ang kasalukuyang at forecast index index ng gastos sa pagtatayo.

Pagkalkula ng halaga ng mga gastos para sa paglikha ng mga pagpapabuti gamit ang mga tagapagpahiwatig ng elementarya ay maaari ring isagawa gamit ang mapagkukunan at mapagkukunan-index na pamamaraan. Ang mapagkukunan (mapagkukunan-index) na paraan ay upang makalkula sa kasalukuyang (forecast) na mga presyo at mga taripa ng lahat ng mga mapagkukunan (mga elemento ng gastos) na kinakailangan upang lumikha ng mga pagpapabuti.

Kapag tinutukoy ang gastos ng gastos ng paglikha ng mga pagpapabuti ng lupa ay dapat isaalang-alang profit Investor. - Ang magnitude ng pinaka-malamang na kabayaran para sa pamumuhunan kapital sa paglikha ng mga pagpapabuti. Ang kita ng mamumuhunan ay maaaring kalkulahin bilang isang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at ang gastos ng paglikha ng mga katulad na bagay. Ang kita ng mamumuhunan ay maaari ring kalkulahin bilang isang return on capital sa posibleng katulad ng mga panganib sa pamumuhunan. Kapag tinutukoy gastos ng pagpapalit O ang gastos ng pagpaparami ay isinasaalang-alang ang halaga ng naipon na pagsusuot ng mga pagpapabuti.

Mga disadvantages ng paraan ng paglalaan:

 Maaari itong magbigay ng isang biased pagtatasa ng halaga ng mga gusali at istraktura, ang edad na lumampas sa 10 taon, dahil sa paglipas ng panahon ang posibilidad ng pagpaparami ng isang hindi napapanahong ari-arian ay bumababa, at ang pagiging kumplikado ng pagkalkula ng natipon na pagtaas ng wear;

 Sa mataas na implasyon, mahirap tumpak na kalkulahin ang halaga ng gastos ng pagpaparami ng mga gusali at istruktura.

5. Paraan ng Capitalization of Land Rent

Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang built-up at underaked land. Ang kondisyon para sa paggamit ng paraan ay ang posibilidad ng pagkuha ng renta ng lupa mula sa tinatayang balangkas ng lupa.

Ipinapalagay ng paraan ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

 pagkalkula ng lupa na nabuo sa pamamagitan ng lupa plot;

 Pagtukoy sa halaga ng kaukulang rate ng capitalization;

Kung ang magnitude ng dalisay na kita mula sa lupa ay kilala (i L. ) at ang rate ng capitalization ng lupa plot (r L. ), pagkatapos ay maaari mong matukoy ang halaga ng lupa (v L. ) ayon sa formula:

V. L. \u003d I. L. / R. L. ,

I. L. - Land Rent (rental income mula sa Earth);

R. L. - Rate ng Capitalization para sa Land Plot.

Ang capitalization ng lupa upa ay ang kahulugan ng petsa ng pagtatasa ng halaga ng lahat ng hinaharap pantay o pagbabago ng mga halaga ng land rental bawat pantay na panahon ng oras, i.e. Recalculation ng daloy ng hinaharap na kita sa halaga ng kasalukuyang halaga ng Earth.

Depende sa layunin ng lupa plot bilang isang upa sa lupa (kita ng rental):

 Settlement rental income para sa pagtatasa ng mga lupang pang-agrikultura at kagubatan;

 Land Rent (absolute meter) upang masuri ang mga settlement ng lupa;

 bahagi ng kita mula sa complex ng ari-arian, na dumarating sa built-up na lupain.

Bole detalye Ang renta ng lupa ay isinasaalang-alang sa talata 1.3. Seksyon II ng manwal na ito.

Rate ng capitalization - ang rate ng kakayahang kumita na nais ng mamumuhunan na makatanggap ng invested money. Una sa lahat, ito ay isinasaalang-alang ang mga panganib na nauugnay sa bagay ng pagmamay-ari. Sa rate na ito, ang paglipat mula sa halaga ng kasalukuyang netong kita mula sa balangkas ng lupa sa halaga nito ay isinasagawa.

Dapat pansinin na ang rate ng capitalization ay ginagamit pareho upang kalkulahin ang gastos ng libreng lupa plot (ang paraan ng pag-rental ng lupa) at upang kalkulahin ang halaga ng built-up na lupa plot (ang labi ng lupa para sa lupa). Kasabay nito, ang mga pamamaraan para sa pagkalkula ng mga rate na ito ay magkakaiba, pati na rin ang nakuha na mga rate, dahil sa iba't ibang antas ng ridiness ng libre at built-up lupa plots.

Isaalang-alang kung paano kalkulahin ang rate ng capitalization para sa libreng lupa plot.

Sa kasalukuyan, mayroong apat na diskarte sa pagkalkula ng rate ng capitalization para sa lupa na orihinal na binuo sa pagsasanay sa mundo para sa capitalization ng lupa upa.

Unang diskarte - Pagsasaalang-alang ng lupa plot bilang varieties ng pera kabisera at, naaayon, ang pagkalkula ng rate ng capitalization batay sa mga katangian ng merkado ng pera sa petsa ng pagtatasa. Ang criterion para sa pagiging epektibo ng pamumuhunan sa kapital ay ang rate ng interes sa mga pamumuhunan na nailalarawan sa pamamagitan ng maihahambing na antas ng panganib. Sa karamihan ng mga binuo bansa, ang mga pamumuhunan sa lupa ay itinuturing na hindi masyadong mapanganib at katumbas ng mga panganib ng mga pamumuhunan sa mga mahalagang papel ng gobyerno.

Ikalawang diskarte - Conditional capitalization batay sa index na itinatag ng estado. Ang pamamaraan na ito ay malawakang ginagamit sa maraming mga bansa para sa cadastral pagtatasa ng iba't ibang mga kategorya ng lupa, higit sa lahat, agrikultura at panggugubat. Sa kasalukuyan, ang pamamaraan na ito ay ginagamit sa Cadastral Assessment sa Russia. Ang halaga ng cadastral ng 1 ektarya ng lupang pang-agrikultura ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagpaparami ng tinantyang kita ng rental na nakuha mula sa produksyon ng mga pananim sa loob ng 33 taon, at 1 ektarya ng Forest Fund - sa pamamagitan ng pagpaparami ng tinatayang kita ng rental mula sa pag-aani ng kahoy sa loob ng 50 taon. Gayunpaman, sa pagsasagawa ng pagtatasa, ang pamamaraan na ito ay hindi laganap.

Ikatlong diskarte - Pagkalkula ng mga rate ng capitalization sa pamamagitan ng pagbuo ng isang pinagsama-samang (kabuuang) modelo na nagbibigay para sa isang pagtaas sa panganib-free (basic) rate ng return sa halaga ng award para sa panganib sa tinatayang lupa plot. Kasabay nito, ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng pagkalkula ng rate ng capitalization para sa libreng lupa sa pagkalkula ng rate ng capitalization para sa buong bagay ng real estate ay iyon madalas Kapag nagtatayo ng isang pinagsama-samang modelo, ang rate ng return ratification ay hindi isinasaalang-alang (tingnan ang talata 6.5 nang mas detalyado. Ng manwal na ito).

Kasabay nito, pinaniniwalaan na ang rate ng capitalization para sa lupa ay dapat na katumbas ng pamantayan ng kakayahang kumita sa mga alternatibong pamumuhunan nang hindi isinasaalang-alang ang pamantayan ng pagbabayad ng kabisera, kaya ang lupa ay hindi "suot", ibig sabihin, ay hindi Mawawala ang mga katangian nito sa oras at, nang naaayon, maaaring magdala ng kita at lumikha ng halaga para sa walang katapusang tagal ng panahon. Mula dito, ang rate ng capitalization para sa Earth ay dapat na katumbas ng diskwento rate, kung ito ay tumutugma sa itinatag na rate ng return on capital o kakayahang kumita ng alternatibong pamumuhunan. Kaya, ang rate ng capitalization para sa libreng lupa ng lupa ay kinikilala bilang isang pantay na diskwento rate para sa parehong site. Ang pinagsama-samang paraan para sa pagtukoy ng rate ng capitalization (discounting) ay upang magdagdag ng kabayaran para sa mga kaukulang panganib sa walang panganib na rate. Ang diskwento rate (R) ay kinakalkula bilang mga sumusunod:

r \u003d R. f. + R. 1 + R. 2 + R. 3,

saan f. - Panganib na rate ng kita;

r. 1 - Prize para sa panganib ng pamumuhunan sa lupa plot;

r. 2 - Premium para sa mababang likido ng lupa plot;

r. 3 - Prize para sa pamamahala ng pamumuhunan.

Ang mga pangunahing uri ng panganib na isinasaalang-alang sa anyo ng mga premium ay maaaring: ang panganib ng pamumuhunan sa tinantyang bagay, ang panganib ng mababang pagkatubig, ang panganib ng pamamahala ng pamumuhunan.

As panganib-Libreng Taya Ang rate ng return on capital na may hindi bababa sa peligrosong pamumuhunan, halimbawa, ang rate ng return sa mga deposito ng mga bangko ng pinakamataas na kategorya ng pagiging maaasahan, halimbawa, SBerbank ng Russia, o isang rate ng pagbalik sa mga mahalagang papel ng estado, halimbawa, sa Tinatanggap ang mga bono ng isang pederal na pautang (OFS) o Eurobonds. Bilang isang panganib na walang panganib, purified mula sa panganib ng bansa, maaari mong gamitin ang libor taya, na karaniwang nagsisilbing isang pangunahing palatandaan para sa internasyonal na mga transaksyon. Kadalasan ay karaniwang ginagamit ang rate ng pagbabalik sa pagbabayad ng mga securities ng estado. Ang mga susog sa posibleng mga panganib ay kinakailangan, dahil ang mga attachment sa lupa ay may isang tiyak na panganib. Sinundan ito ng panuntunan: Mas malaki ang panganib, mas mataas ang rate ng capitalization ay dapat na itama. Ang mga panganib ng pamumuhunan sa lupa ng lupa ay nahahati sa dalawang uri. Ang una ay sistematiko at di-sistematikong mga panganib, ang pangalawang - static at dynamic.

Isang halimbawa ng pagkalkula ng premium para sa panganib ng mga pamumuhunan sa tinatayang bagay (r 1) Nagtatanghal sa Table 3.

Table 3.Isang halimbawa ng pagkalkula ng premium para sa panganib ng pamumuhunan sa lupain

Ang uri at pangalan ng riskaKategoriya riska12345678910Sistematichesky riskUhudshenie pangkalahatang pang-ekonomiyang situatsiidinamichny 1 pagtaas sa ang bilang ng mga kakumpetensyang obektovdinamichny 1 Mga pagbabago sa mga pederal o lokal na zakonodatelstvadinamichny 1 maparaan riskPrirodnye at gawa ng tao emerhensiya situatsiistatichny 1 Pinabilis na pamumura zdaniyastatichny 1 Non-pagtanggap ng rental platezheydinamichny 1 Hindi epektibo menedzhmentdinamichny 1 criminogenic faktorydinamichny 1 financial proverkidinamichny 1 hindi wastong pagpapatupad ng mga kontrata arendydinamichny 1 bilang ng mga obserbasyon 0034300000 nakikitang kinalabasan 009161500000summage 40 nity of factors10pravka para sa panganib ng mga pamumuhunan sa object ng ari-arian,% 4.0

Mga rate ng susog ng capitalization sa. panganib ng mababang pagkatubig Sa merkado ng lupa arises bilang isang resulta ng posibleng pagkalugi sa pagpapatupad ng lupa plot at ay isang pagwawasto para sa isang mahabang pagkakalantad kapag nagbebenta ng isang bagay. Upang makalkula ang susog na ito, kinakailangan upang matukoy ang tipikal na petsa ng pagsasaysay sa petsa ng pagsusuri para sa tinatayang balangkas ng lupa. Ang isang susog sa pamamahala ng pamumuhunan ay ang pamamahala ng bagay ng real estate at, depende sa bagay ng mga pamumuhunan at ang kalidad ng kontrol, ito ay 1-3%. Sa karamihan ng mga kaso, ang isang ekspertong pamamaraan ay tinasa.

Ang pangunahing kawalan ng pinagsama-samang paraan ng pagbuo ng isang rate ng capitalization (diskwento) ay ang subjective na likas na katangian ng pagpapasiya ng mga premium ng panganib na halos itinatag expertly. Samakatuwid, ang mga halaga ng rate ng capitalization (diskwento) na nakuha ng pamamaraang ito ay mahirap o imposible na bigyang-katwiran. Ikaapat na diskarte Batay sa pamamaraan pagkuha ng merkado (Pagpapalamig ng merkado), o pagtatasa ng mga comparative sales. Ang pamamaraan na ito ay hindi nangangailangan ng kumplikadong mga kalkulasyon sa pananalapi o mga pagtatasa ng dalubhasa, ngunit imposible nang walang maaasahang impormasyon tungkol sa mga maihahambing na benta ng mga plots ng lupa. Ang isang katulad na paraan ng pagkalkula ay iminungkahi din upang matukoy ang rate ng capitalization para sa isang solong ari-arian sa talata 3.2. Seksyon i "pagtatasa ng halaga ng mga bagay sa real estate".

Ang rate ng capitalization ay tinutukoy sa pamamagitan ng paghahati ng magnitude ng upa ng lupa (kita) para sa katulad na lupain sa presyo ng kanilang pagbebenta. Ang kakanyahan ng pamamaraan ay binubuo kumpara sa tinatayang balangkas ng lupa na may analog, na ibinigay na ang mga katulad na mga bagay sa real estate ng mga rate ng capitalization ay magkapareho o kamag-anak. Ang pangunahing bagay ay ang pumili ng mga lugar (mga bagay) - analogues sa mga palatandaan ng pagkakatulad. Sa isang malaking pagkakatulad ng mga lugar ng paghahambing, hindi ka maaaring gumawa ng mga makabuluhang pagsasaayos sa mga tagapagpahiwatig. Isaalang-alang ang isang maliit na paraan ng pamamaraan ng pagtukoy ng rate ng capitalization na ipinapakita sa Table 4.

Talahanayan 4.Pagpapasiya ng mga rate ng capitalization sa pamamagitan ng paghahambing ng merkado

Q22341 presyo balangkas balangkas, u..10080120,0952 kinakalkula kita, c.u.1712,521,514,253 pamantayan ng kapital, pagkatunaw, deli0,0,150,30,155 Vali0.40,150,30,0230,0540, 023 Ang subservient na halaga ng koepisyent \u003d 16.8% (kabuuan Mga tagapagpahiwatig 5)

Tandaan: Ang resulta ng hilera 5 ay ang produkto ng mga string 3 at 4. Ang mga tinimbang na coefficients sa talahanayan ay nagpapakita ng antas ng pagkakatulad ng mga analogue na may tinatayang lugar ayon sa pangunahing mga kadahilanan na bumubuo ng presyo. Sa isang malaking pagkakatulad ng tinatayang at maihahambing na mga seksyon, ang rate ng capitalization ay maaaring matukoy ng isang analogue.

6. Manatiling pamamaraan

Sa pangkalahatang kaso, ang paraan ng balanse ay batay sa prinsipyo ng tira ng pagiging produktibo at Nnei at nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang gastos ng iba't ibang mga bahagi ng real estate sa kita - pisikal, legal at pinansiyal na interes. Ang kakanyahan ng pamamaraan ay upang mapakinabangan ang isang dalisay na kita sa pagpapatakbo na may kaugnayan sa isa sa paghahambing, kapag ang halaga ng iba pang mga bahagi (interes) ay kilala.

Kapag ang paglalapat ng nalabi na pamamaraan para sa Earth ay dapat kilalanin:

 gastos ng mga gusali (mga istruktura) sa balangkas ng lupa na ito;

 Malinis na kita sa pagpapatakbo, na dinala ng lupa at mga gusali (mga istruktura);

 mga rate ng kapitalisasyon para sa lupa at mga gusali (mga istruktura);

 rate ng capitalization para sa lagay ng lupa.

Kasabay nito, ang mga built-up na plots ng lupa ay dapat isaalang-alang at masuri bilang kondisyon na libre kapag ang mga ito ay pinaka mahusay na paggamit.

Ipinapalagay ng paraan ng balanse ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos:

 pagkalkula ng gastos ng pagpaparami o kapalit ng mga pagpapabuti na tumutugma sa pinaka mahusay na paggamit ng tinatayang balangkas ng lupa;

 pagkalkula ng net operational income mula sa isang solong real estate object para sa isang tiyak na tagal ng panahon batay sa mga rate ng merkado;

 pagkalkula ng net operational income sa pagpapabuti, para sa isang tiyak na tagal ng panahon bilang isang produkto ng gastos ng pagpaparami o palitan ang mga pagpapabuti sa naaangkop na rate ng kita ng kita mula sa mga pagpapabuti;

 pagkalkula ng magnitude ng lupa upa bilang ang pagkakaiba sa net operational kita mula sa isang solong ari-arian ng real estate para sa isang tiyak na tagal ng panahon at net operational kita pagdating upang mapabuti para sa kaukulang tagal ng panahon;

 Pagkalkula ng halaga ng merkado ng lagay ng lupa sa pamamagitan ng capitalization ng lupa upa.

Ang purong operating income ay katumbas ng pagkakaiba sa wastong kabuuang kita at operating gastos. Kasabay nito, tanging ang mga gastos sa operating, na, bilang isang panuntunan, dalhin ang may-ari ay ibinawas mula sa aktwal na kabuuang kita.

Ang wastong kabuuang kita ay katumbas ng pagkakaiba sa mga potensyal na kabuuang kita at pagkalugi mula sa mga lugar ng downtime at pagkawala mula sa di-pagbabayad para sa upa.

Ang potensyal na kabuuang kita ay katumbas ng kita na maaaring makuha mula sa pagpasa sa buong lugar ng pinag-isang ari-arian para sa upa sa kawalan ng pagkalugi mula sa di-pagbabayad ng upa. Sa pagtatasa ng lupang balangkas, ang mga rate ng rental para sa paggamit ng isang bagay ng real estate ay kinakalkula batay sa mga rate ng merkado ng upa (ang pinaka-malamang na mga rate ng rental, ayon sa kung saan ang pagtatasa ng bagay ay maaaring maupa sa bukas na merkado sa kumpetisyon, kailan Ang mga partido ng transaksyon ay may intelligenteng, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at sa magnitude ng rate ng rental ay hindi nagpapakita ng anumang mga pangyayari sa emerhensiya).

Sa mas detalyado, ang kahulugan ng purong kita sa pagpapatakbo mula sa isang solong ari-arian ay naka-set sa talata 3.2. Seksyon i "pagtatasa ng halaga ng mga bagay sa real estate".

Kapag tinatasa ang halaga ng built-up na lupa plots, ang mga rate ng capitalization ng 2 uri ay ginagamit nang direkta: ang rate ng capitalization para sa Earth at ang rate ng capitalization para sa mga pagpapabuti, at hindi direktang isinasaalang-alang ang rate ng capitalization para sa isang solong real estate object .

Ang rate ng capitalization para sa mga pagpapabuti ay inilalapat sa balangkas ng paraan ng balanse para sa Earth, kapag kailangan ang arises upang ipamahagi ang net operating income, na nilikha ng isang solong bagay ng real estate sa kita mula sa lupa at kita mula sa mga gusali. Sa kasong ito, mula sa kabuuang kita na nilikha ng isang bagay na binabawasan ng kita ng real estate, na kung saan ay conventionally na maiugnay sa mga gusali at kinakalkula sa pamamagitan ng pagpaparami ng kanilang halaga ng pagpaparami (pagpapalit) sa rate ng capitalization para sa mga pagpapabuti.

Samakatuwid, kapag nagpapatupad ng pamamaraang ito, may pangangailangan na hatiin (pamamahagi) ng mga rate ng capitalization para sa isang solong real estate object sa dalawang bahagi: isang rate ng capitalization para sa mga pagpapabuti at isang rate ng capitalization para sa Earth.

Upang makalkula ang rate ng capitalization para sa pagpapabuti sa pamamagitan ng pamamahagi, maaari mong gamitin ang algorithm ng pamamahagi ng paraan, sa partikular na formula 3, at ang bahagi ng lupa (o ang proporsyon ng mga pagpapabuti) ay dapat kilalanin sa pinag-isang ari-arian.

R. real estate. \u003d R. L. * L + R. B. * B. real estate. \u003d R. L. * L + (R. L. ± δ) * B.

Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa pagkalkula ng rate ng capitalization para sa isang solong real estate object, tingnan ang talata 3.2. Seksyon i "pagtatasa ng halaga ng mga bagay sa real estate".

Tungkol sa rate ng capitalization para sa lupa, ang mga pamamaraan ng pagkalkula ay isinasaalang-alang sa talata 7.5. Seksyon II ng manwal na ito. Dapat pansinin na ang rate na ito ay karaniwang mas mababa kaysa sa rate ng capitalization para sa isang solong real estate object sa pamamagitan ng magnitude ng return rate ng kabisera na naaakit sa pagpapabuti. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang pangangailangan na isaalang-alang ang pamantayan ng kabisera ay nangyayari sa mga kaso ng pagsusuri ng weathered, aging, pagkakaroon ng huling buhay ng serbisyo ng mga bagay. Dahil ang balangkas ng lupa ay hindi pag-ubos, hindi napapailalim sa pisikal na wear (mahalagang pangungusap - lamang sa ilalim ng mga kondisyon ng karampatang operasyon ng lupa plot), pagkatapos ay hindi kinakailangan upang ipagpaliban ang pera para sa pagpaparami nito (pisikal na indemnity), samakatuwid, at Ang rate ng return return ay hindi isinasaalang-alang.

Kaya, kapag sinusuri ang built-up na lupain ng lupa upang kalkulahin ang mga kinakailangang rate ng capitalization, bilang isa sa mga pagpipilian, ang sumusunod na pagkakasunud-sunod ay maaaring gamitin (kung ang paraan ng pagtukoy sa rate ng capitalization para sa isang solong real estate object, isinasaalang-alang ang reimbursement ng mga gastos sa kabisera):

Tinutukoy ang diskwento rate (ang rate ng return sa sarili nitong kabisera) para sa isang solong real estate object.

Ang rate ng retification return ay tinutukoy para sa mga pagpapabuti.

Ang rate ng capitalization ay tinutukoy para sa isang pag-aari ng real estate, depende sa rate ng paglago o pagbawas ng halaga ng real estate (Formula 3.9. Ng talata 3.2. Seksyon I "pagtatasa ng halaga ng mga bagay sa real estate").

Ang bahagi ng lupa at mga pagpapabuti sa isang solong layunin ng real estate ay tinutukoy.

Ayon sa Formula 9. Ang rate ng pagkalkula para sa lupa ng lupa ay kinakalkula.

Ayon sa Formula 10. Ang rate ng capitalization ay kinakalkula para sa mga pagpapabuti.

Isaalang-alang ang isang halimbawa sa pagkalkula ng halaga ng pamilihan ng Earth sa pamamagitan ng nalalabi na pamamaraan.

Isang halimbawa ng pagkalkula ng halaga ng merkado ng Earth sa pamamagitan ng paraan ng remover.

Kondisyon. Ang halaga ng pamilihan ng built building ay 2,680,000 USD. Ang rate ng capitalization para sa isang solong layunin ng real estate ay 0.1753, ang rate ng pagbalik ng kabisera ay 0.01. Ang net operating income mula sa pagpapatakbo ng lupa ng lupa sa gusali ay 4,600,000 USD. Ang average na bahagi ng merkado ng lupa plot sa komposisyon ng pinag-isang bagay ng real estate ay 0.6. Ang solusyon ng problema ay iniharap sa Table 5.

TALAAN 5.Isang halimbawa ng pagkalkula ng halaga ng balangkas ng lupa sa pamamagitan ng nalalabi na pamamaraan para sa lupa

Hindi. P / Pnaamination SynamesNews, U.e. Promplex1Connery Operational Incomenoi4 600 OGO-Surrender Approach sa Real Estate Restability ng mga pagpapabuti B. 2,680 000 proteksiyon diskarte sa real estate pagtatasa (gastos ng pagpaparami o pagpapalit) 3 capitalization ay kumakatawan sa isang solong real estate object real estate. 0,1753 Proteksiyon na diskarte sa pagtatantya ng real estate5) Capitalization Station para sa Land Plot B. 0.1713r. L. \u003d R. real estate. ± δ * B 0.1753 + 0.01 * 0.4 \u003d 0,17138 Standard capitalization para sa mga pagpapabuti B. 0.1813r. B. \u003d R. L. ± δ 0,1713 + 0.01 \u003d 0.18139) B. 518 518p. 2 * p. 7 2 680 000 * 0,1813 \u003d 518 51810Odrode sa lupa L. 4 081 482p. 1 - p. 9 4 600 000 - 518 518 \u003d 4,081 48211mnotent gastos ng lupa L. 23 826 515p. 10 / p. 7 4 081 482 / 0.1713 \u003d 23 826 515 Tandaan:Kapag nag-aaplay ng natitirang pamamaraan para sa lupa, posible na makakuha ng negatibong halaga ng natitirang kita na nauugnay sa Earth. Ito ay maaaring magpahiwatig na ang gusali ay kalabisan pagpapabuti para sa site na ito.

7. paraan ng nilalayon na paggamit

Ang pamamaraan ay ginagamit upang masuri ang built-up at unsaked land plots na nagdudulot ng kita.

Kasabay nito, ang pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng balangkas ng lupa ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagbabago sa kasalukuyang halaga ng inaasahang upa sa lupa sa anyo ng mga pagbabayad sa rental o netong kita sa pagpapatakbo para sa panahon ng pagmamay-ari ng lupa at kita mula sa muling pagbibili ng isang balangkas o isang solong real estate object. Ang pamamaraan na ito ay malawakang ginagamit sa pagtatasa ng mga plots ng lupa ng mga industriya ng pagmimina na naglalaman ng mga mineral.

May teknikal, i.e. Ang matematiko punto ng view ng diskwento rate ay ang rate ng interes na ginagamit upang muling pagkalkula sa hinaharap na mga stream ng kita (maaaring may ilan sa mga ito) sa isang solong halaga ng kasalukuyang (ngayon) gastos, na kung saan ay ang base para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng pasilidad. Sa pang-ekonomiyang kahulugan, ang diskwento rate ay ang kinakailangang rate ng kita sa magagamit mga alternatibong opsyon Mga pamumuhunan na may maihahambing na antas ng panganib sa petsa ng pagsusuri. Tungkol sa lupa, ang pagkalkula ng diskwento rate ay magkapareho sa pagkalkula ng diskwento rate para sa real estate object, na kung saan ay tiningnan sa may-katuturang seksyon. Halimbawa, ayon sa pinagsama-samang modelo ng konstruksiyon, ang diskwento sa antas ng lupa ay nagsusumite ng halaga ng walang panganib na taya at mga panganib na nauugnay sa balangkas ng lupa: ang panganib ng pamumuhunan sa object ng pagtatasa, ang panganib ng mababang pagkatubig at panganib para sa pamamahala ng pamumuhunan. Sa kasong ito, ang pagkalkula ng mga susog sa panganib sa prinsipyo ay hindi naiiba mula sa pagkalkula na iminungkahi para sa mga gusali, habang ang mga panganib ay dapat na tinantiya batay sa mga panganib ng lagay ng lupa bilang isang investment object.

Ang mga rekomendasyon sa pamamaraan para sa pagtukoy sa halaga ng merkado ng mga plots ng lupa ng Ministri ng ari-arian ng Russian Federation ng Marso 6, 2002 No. 568-P ay nagbibigay ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga pagkilos upang mabawi ang kita at gastos sa nilalayon na paggamit ng lupa:

 Pagtukoy sa halaga at temporal na istraktura ng mga gastos na kinakailangan upang gamitin ang lagay ng lupa alinsunod sa opsyon ng kanyang pinaka mahusay na paggamit (halimbawa, ang gastos ng paglikha ng mga pagpapabuti ng lupa o ang mga gastos ng paghihiwalay ng lupa plot sa magkakahiwalay na mga bahagi na nailalarawan sa pamamagitan ng mga form, species at paggamit ng character);

 Pagtukoy sa halaga at pansamantalang istraktura ng kita mula sa pinaka mahusay na paggamit ng lupa;

 Pagtukoy sa halaga at pansamantalang istraktura ng mga gastusin sa pagpapatakbo na kinakailangan upang makakuha ng mga kita mula sa pinaka mahusay na paggamit ng seksyon ng lupa;

 pagtukoy sa halaga ng diskwento rate na naaayon sa antas ng panganib ng kapital na pamumuhunan sa tinatayang balangkas ng lupa;

 Pagkalkula ng halaga ng balangkas ng lupa sa pamamagitan ng pagbawas sa lahat ng kita at gastos na may kaugnayan sa paggamit ng lupa.

Ang diskwento rate ay pinili bilang ang average na rate ng kita, na inaasahan ng mamumuhunan na makatanggap ng mga pamumuhunan sa mga katulad na bagay. Dahil, sa pagtatasa ng mga plots ng lupa, ang diskwento rate ay katumbas ng rate ng capitalization, posible na gamitin ang mga pamamaraan para sa pagtukoy ng rate ng capitalization na nakalagay sa talata 7.5 upang makalkula ang halagang ito. Seksyon II ng manwal na ito. Kadalasan ay ginagamit ang paraan ng pinagsama-samang pagtatayo ng diskwento.

Kasalukuyang halaga ng lahat ng hinaharap cash streams. at pagbalik at magiging halaga ng lagay ng lupa.

Sa proseso ng pagtatasa, kinakailangan upang isaalang-alang na may mga nominal at tunay na mga rate. Kasama sa nominal na bid ang bahagi ng implasyon. Ang tunay na rate ng inflation constituent ay hindi kasama. Ang tunay na diskwento rate ay ginagamit kapag tinantiya ang gastos sa mga presyo purified mula sa inflation, nominal - kapag tinantiya ang gastos sa kasalukuyan at forecast presyo, kabilang ang implasyon.

Upang makalkula ang tunay na rate ng diskwento, ginagamit ang Formula Fisher. Sa mas detalyado, ang mekanismo para sa pagkalkula ng tunay at nominal na diskwento ay naka-set sa talata 3.3. Seksyon i "pagtatasa ng halaga ng mga bagay sa real estate".

Paraan para matukoy ang gastos ng pag-unlad

Ang paraan ng pagtukoy sa mga gastos sa pag-unlad ay ginagamit sa pagtatasa ng mga hindi sinasadyang arrays ng mundo at nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang kabuuang halaga ng Earth, napapailalim sa paghihiwalay nito sa magkahiwalay na plots ng lupa, na ibebenta. Mula sa kita ng salapi mula sa pagbebenta ng mga plots, ang lahat ng mga gastos para sa kanilang pag-unlad, ang kita ng entrepreneurial ay ibinawas, at sa gayon ay tinutukoy ang halaga ng hindi maunlad na lupain.

Ang pamamaraan para sa pagtukoy sa mga gastos sa pag-unlad ay ginagamit kung ang pinaka mahusay na paggamit ay ang paghihiwalay ng array ng lupa sa magkahiwalay na lugar. Ang pagkasira ng isang malaking array ng lupa sa magkahiwalay na mga seksyon ay isang malawakang kasanayan, dahil ito ay nag-aambag sa mas mahusay na paggamit ng Earth. Ang problema ng pagtukoy sa halaga ng lupa na inilaan para sa paghihiwalay ay may kaugnayan sa anumang lumalagong lungsod o nayon at ginagamit para sa mass residential o bansa na pag-unlad.

Ang proseso ng paghihiwalay ng Earth ay pangunahing kasama ang pang-industriya at mga pagpapatakbo ng kalakalan. Kapag ang pagbuo ng mga gusali ng tirahan ay may malaking epekto ng kapaligiran.

Mga yugto ng pagtukoy sa gastos ng pag-unlad.

Yugto. Pagpapasiya ng laki ng mga indibidwal na mga site at ang antas ng kanilang pagpapabuti sa batayan ng legal at pisikal na kakayahan, pati na rin ang pagiging posible sa ekonomiya. Ang mga sukat at pagpapabuti ng mga plots ng lupa ay dapat matugunan ang mga pamantayan ng merkado ng rehiyong ito.

Yugto. Ang pagkalkula ng presyo ng pagbebenta ng mga binuo seksyon ay isinasagawa o sa pamamagitan ng pag-aaral ng mga maihahambing na lugar, na kung saan ay kamakailan lamang ay pinagkadalubhasaan, o batay sa paraan ng paghahambing ng benta.

Yugto. Pagkalkula ng lahat ng gastos ng pag-unlad:

gastos para sa pagbili ng mga arrays at dokumento ng lupa;

mga gastos sa engineering para sa pag-clear, markup at pangwakas na paghahanda ng lupa;

gastos sa device, sidewalks, paagusan, engineering at communal structures;

mga buwis sa pagbabayad, seguro,

profit at overhead contractor;

Yugto. Pagkalkula ng halaga ng hindi maunlad na lupain sa pamamagitan ng pagbawas sa gastos ng pag-unlad at mga kita sa entrepreneurial mula sa diumano'y kita mula sa pagbebenta ng mga lugar.

Yugto. Pagtukoy sa panahon ng oras na kinakailangan para sa pag-unlad at pagbebenta. Ang pagpili ng diskwento rate, na sumasalamin sa panganib na nauugnay sa panahon ng inilaan na pag-unlad at pagbebenta, pati na rin ang magnitude ng advance capital. Ang pagbawas ng kabuuan ng pera na nakuha mula sa pagbebenta ng lupa ay mas mababa ang mga gastos at mga kita sa entrepreneurial batay sa panahon ng pagbebenta ng mga plots ng lupa upang makuha ang kasalukuyang halaga ng hindi maunlad na lupain.

Paraan para sa pagtukoy ng mga gastos sa pagpaparami o pagpapalit ng imprastraktura

Ang pagtatantya ng mga settlement ng lupa ay maaaring isagawa batay sa mga gastos sa pagpaparami o pagpapalit ng imprastraktura, i.e. Kalkulahin ang halaga ng mga gastos ng pagpaparami ng mga pagpapabuti ng mga lupang lunsod (ang buong imprastraktura ng engineering ng lungsod o ang nayon na may release ng pagbabahagi sa bawat tinantyang balangkas ng lupa).

Kabilang sa mga gastos ng pagpaparami ang mga gastos ng mga network ng puno ng kahoy at mga pasilidad ng ulo ng mga sistema ng supply ng tubig, dumi sa alkantarilya, supply ng init, supply ng kuryente, supply ng gas, panlabas na network, atbp.

Ito ay kinakailangan upang isaalang-alang na sa mga kondisyon ng mataas na implasyon, ito ay mahirap na kalkulahin ang gastos ng gastos ng paglikha at reproducing ang imprastraktura, mas madaling matukoy ang gastos ng pagpapalit ng umiiral na imprastraktura ng lungsod ayon sa Insintined Mga tagapagpahiwatig.

Ang gastos ng pagpapalit ay itinuturing na ang halaga ng paglikha ng isang katulad na sistema ng pagpapabuti sa mga lupang lunsod batay sa mga modernong pamantayan, kinakalkula batay sa kasalukuyang mga presyo ng mga materyales, kagamitan at mga gastos sa paggawa sa mga lupain ng mga gusali ng multi-storey na tirahan. Algorithm para sa pagtantya ng mga lupain ng lunsod sa gastos ng pagbayad ng imprastraktura:

Yugto. Pagpapasiya ng lugar ng tirahan, na kinabibilangan ng mga lugar ng mga kapitbahay sa tirahan na minus na nagtatrabaho sa ilalim ng mga pasilidad ng domestic service.

Yugto. Pagpapasiya ng gastos ng pagtatayo ng 1 m2 na lugar ng mga gusali ng tirahan ayon sa isang tipikal na proyekto.

Yugto. Batay sa nakuha na lugar ng pagpapalit at ang average na gastos ng multi-storey tipikal na konstruksiyon, ang tinatayang gastos ng pagpapalit ng lahat ng mga gusali ng tirahan ay tinutukoy.

Yugto. Batay sa pagtatantya ng halaga ng kapalit ng mga multi-storey na mga gusali ng tirahan at ang bahagi ng mga gastos sa kabisera ng lungsod upang lumikha ng isang imprastraktura, halimbawa, sa Moscow mula 30 hanggang 40% ng gastos ng pagtatayo ng tirahan, ang Ang pagtatantya ng agwat ng gastos ng kapalit ng imprastraktura ng lunsod sa mga lupain ng mga gusali ng tirahan ay kinakalkula.

Yugto. Batay sa pagtatantya ng agwat ng gastos ng pagpapalit ng imprastraktura ng lungsod ng multi-storey residential building at ang kabuuang lupain, nakakuha kami ng pagtatasa ng gastos ng pagpapalit ng pagpapabuti ng isang ektibong lupain ng isang multi-storey na tirahan.

Paraan para sa mga tuntunin ng tipikal na kontrata sa pamumuhunan

Ang pagsusuri ng mga lupang lunsod sa ilalim ng mga tuntunin ng karaniwang mga kontrata sa pamumuhunan ay ginagamit upang masuri ang mga lupang lunsod sa malalaking lungsod.

Halimbawa, sa Moscow, dalawang uri ng probisyon ng lupa sa pangmatagalang rental sa ilalim ng komersyal na konstruksiyon ay ginamit:

a) sa pamamagitan ng redeve ang karapatan ng pang-matagalang lease sa mga paligsahan sa lupa;

b) Batay sa pagtatapos ng mga kontrata sa pamumuhunan.

Gayunpaman, may pagbabago mula Hulyo 1, 2006, ang pamamaraan para sa pagbibigay ng mga plots ng lupa para sa pag-unlad sa Moscow ang kaugnayan ng pamamaraang ito para sa pagtatasa ng Moscow Earth ay halos nawala. Gayunpaman, binibigyan namin ang kakanyahan ng pamamaraang ito na tinalakay sa maraming iba pang mga pantulong sa pagtuturo.

Ang pamamaraang ito ay lumitaw dahil sa pagkakaloob ng mga plots ng lupa sa ilalim ng mga tuntunin ng kasunod na seksyon ng bagay na binuo o muling itinayo sa kapinsalaan ng mga pondo ng mamumuhunan sa pagitan ng lungsod - ang nangungupahan ng Earth at Engineering Infrastructure at ang Investor - ang nangungupahan ng Land plot. Ang isang tipikal na kondisyon ng mga kontrata sa pamumuhunan ay ang paglipat ng 20-30% ng lugar ng constructed pasilidad sa pagmamay-ari ng mga awtoridad ng lungsod. Kaya, ang aktwal na pagbabayad ng pagbili ng tamang pangmatagalang lease ng lupa ng lupa ay isinasagawa sa uri. Ang halaga ng karapatan ng pang-matagalang lease ay proporsyonal sa lugar ng gusali at ang pag-load sa imprastraktura na lumilikha nito.

Ang gastos ng lagay ng lupa ay tinukoy bilang kasalukuyang halaga ng pagbabayad para sa lupa sa pangkalahatang anyo sa ilalim ng mga tuntunin ng kontrata sa pamumuhunan na ito. Upang matukoy ang halaga ng karapatan ng pang-matagalang lease ng lupa, kinakailangang magkaroon ng impormasyon tungkol sa:

land plot;

inaasahang mga lugar ng residential at non-residential premises;

konstruksiyon at pagpapatupad ng proyekto;

ang presensya at gastos ng mga encumbrances.

Ang mga data na ito ay nakapaloob sa paunang at permit para sa disenyo at pagtatayo sa Moscow.

Ang algorithm para sa pagtantya sa gastos ng karapatan ng pang-matagalang lease ng lupa plots na ibinigay sa konstruksiyon at pagbabagong-tatag ng mga capital commercial gusali at istraktura, ang mga sumusunod.

Yugto. Ang katangian ng gusali na binalak para sa pagtatayo sa lupaing ito ng lupa (kapaki-pakinabang at kabuuang lugar, sahig, atbp.) Ay tinutukoy.

Yugto. Batay sa mga kondisyon ng kontrata sa pamumuhunan, ang bilang ng mga residential at non-residential area na ipinadala ng lungsod ay kinakalkula. Sa Moscow, isang kapuri-puri ratio sa pamamahagi ng mga constructed lugar ng mga gusali sa pagitan ng lungsod at ang mamumuhunan ay 30/70 sa gitnang distrito ng administrasyon, sa labas ng distrito na ito - 20/80.

Yugto. Ang kabuuang halaga ng lugar ng gusali, na dapat dumaan sa lungsod pagkatapos ng pagkumpleto ng konstruksiyon sa ilalim ng mga tuntunin ng kontrata sa pamumuhunan ay natutukoy.

Yugto. Pinuhin ang tinantyang panahon ng pagpapatupad ng proyekto ng pamumuhunan.

Yugto. Ang isang posibleng panahon na kinakailangan para sa pagbebenta ng bahagi ng kapaki-pakinabang na lugar ng gusali, na dapat dumaan sa lungsod pagkatapos matukoy ang pagkumpleto ng konstruksiyon.

Yugto. Kinakalkula ang diskwento.

Yugto. Ang kasalukuyang gastos ng hinaharap na pagbabayad sa uri (ika-apat na yugto) ay kinakalkula, isinasaalang-alang ang oras ng pagtatayo (ika-5 yugto), benta (ika-6 na yugto) at mga rate ng diskwento (ika-7 yugto).

Ang kasalukuyang gastos ng pagbabayad sa hinaharap sa likas na anyo ay kumakatawan sa halaga ng pamumuhunan ng tinatayang balangkas ng lupa sa kawalan ng anumang mga encumbrances.

Sa Moscow, sa pagkakaroon ng mga encumbrances, ang kanilang gastos ay ibabawas mula sa kasalukuyang halaga ng lugar na napipigilan ang lungsod. Ang karaniwang mga encumbrances ay kinabibilangan ng mga gastos: ang pagtatayo at pagbabagong-tatag ng mga komunikasyon at istruktura ng engineering ng lungsod; sa demolisyon ng mga umiiral na gusali na kabilang sa lungsod; sa resettlement ng mga residente mula sa mga demolished na gusali; Sa relocation industrial Enterprises. at iba pang mga uri ng mga gastos na ibinigay ng kasalukuyang batas ng Moscow.

Literatura

1. Lahat ng tungkol sa real estate. Secondary housing market; Libro sa demand - Moscow, 2012. - 176 c.

Lahat ng tungkol sa real estate. Secondary housing market; Peter - Moscow, 2012. - 176 c.

Pagpapasiya ng mga lugar ng mga bagay sa real estate; LAN - Moscow, 2013. - 112 c.

Ari ng ari-arian; Pananalapi at istatistika -, 2007. - 560 c.

Pamamahala ng panganib sa real estate; Avenue - Moscow, 2012. - 424 c.

Pederal na batas "sa mortgage (property pledge)"; Omega-l - Moscow, 2012. - 819 c.

At V. A, Goreminkkin real estate economics; Yurait - Moscow, 2012. - 928 c.

Ardzinov V. D., Alexandrov V. T. Ari-arian para sa pagtatasa at real estate assessment; Peter - Moscow, 2013. - 384 c.

Asaul A. N. real estate economics; Publisher ng Association of Construction Universities, SPBGAS - Moscow, 2004. - 384 c.

Bushchevsky M. Yu. Lahat ng tungkol sa real estate; AST Moscow, AST, Astrel - Moscow, 2009. - 224 c.

Varlamov A. A., Komarov S. I. Pagtatasa ng mga bagay sa real estate; Forum - Moscow, 2010. - 288 c.

Varlamov A. A., Sevostyanov A. V. Land Cadastra. Sa 6 na volume. Dami 5. Pagtantya ng lupa at iba pang real estate; Colossus - Moscow, 2008. - 265 c.

Mribovsky S. V. Estimation ng halaga ng real estate; Moshair - Moscow, 2009. - 432 c.

Vadim barrels para sa pagbebenta / pagbili ng real estate sa mga bug; Pen - Moscow, 2013. - 200 c.

Zolotov E. V. Modern architectural measurements ng mga bagay sa real estate; Arkitektura-C - Moscow, 2009. - 112 c.

Ivanitskaya I. P., Yakovlev A. E. Panimula sa ekonomiya ng real estate; Knorus - Moscow, 2010. - 240 c.

Ivanova E. N. Real Estate Value Assessment. Koleksyon ng mga gawain; Knorus - Moscow, 2009. - 272 c.

Kers David perpektong shine ng real estate; Ganges - Moscow, 2008. - 384 c.

Litovchenko V. A., Nanazashvili V. I. Cadastre, pagsusuri at pagtatasa ng mga bagay sa real estate; Mas mataas na paaralan - Moscow, 2009. - 432 c.

Nanazashvili I. Kh., Litovchenko V. A. Real Estate Assessment; Arkitektura-C - Moscow, 2005. - 200 c.

Petrov V. N. real estate economics; Science -, 2003. - 176 c.

Na-edit ng Belokrylova O. S. Real Estate Economics; Phoenix - Moscow, 2009. - 384 c.

Katulad na mga gawa sa pamamagitan ng - mga pamamaraan para sa pagtantya sa halaga ng merkado ng lupa

Sa mga pang-ekonomiyang termino, ang pagtatasa ng Earth ay maaaring sa pagtatasa ng mga karapatan sa ari-arian dito. Ito ay maaaring, halimbawa, ari-arian, o upa.

Paraan ng pagpili

Tinatasa ang memorya na itinayo at kung may impormasyon tungkol sa mga halaga ng mga transaksyon na may katulad na mga lugar. Ang pamamaraan ng pagtatasa ay ginaganap sa isang partikular na pagkakasunud-sunod:

1. Determinado ang mga comparative elemento ng mga bagay;
2. Ang mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat isa sa mga katulad na bagay mula sa sinusukat;
3. Para sa bawat elemento, kinakalkula ang pagsasaayos;
4. Ang halaga ng pamilihan ng buong bagay ay ipinapakita batay sa naitama na data sa mga katulad na transaksyon;
5. Ang gastos ng mga pagpapabuti ay kinakalkula;
6. Tinutukoy ang gastos.

Nalalapat din ito kapag walang karaniwang aktibidad sa merkado.

Mananatiling pamamaraan

Sinusuri ang mga lugar na maaaring mapabuti ng mga gusali at makuha ang maximum na kita mula dito.

Ang pamamaraan ay isinasagawa ng planong ito:

1. Ang kita mula sa bagay ay tinutukoy batay sa dami ng upa sa merkado at nakaplanong gastos;
2. Depekto kita mula sa mga gusali;
3. Ang kita mula sa memorya ay naka-capitalize sa presyo ayon sa mga pamantayan.

Paraan ng deposito

Ginagamit kapag naghahati ng lupa sa maliliit na seksyon. Ito ay isinasagawa sa naturang pagkakasunud-sunod:

1. Ang bilang at laki ng mga seksyon sa hinaharap ay tinutukoy;
2. Ang presyo ng sari-sari na memorya sa pamamagitan ng paghahambing ay tinutukoy;
3. Ang pagkalkula ng mga gastos ay isinasagawa, ang isang iskedyul ng pag-unlad ay inilabas, ang isang tinatayang oras sa pagbebenta ay tinutukoy, ang kita ay kinakalkula;
4. Kinakalkula ang netong kita pagkatapos magbenta ng lahat ng mga seksyon;
5. Ang diskwento rate ay napili, na kung saan ay sumasalamin sa mga panganib sa panahon ng trabaho sa pag-unlad at benta.

Upang makabisado ang lupa, ang mga sumusunod na gastos ay karaniwang isinasaalang-alang:

• Pag-clear ng teritoryo, layout at paghihiwalay sa mga plots;
• Konstruksiyon ng mga network ng engineering, mga kalsada;
• Suweldo designer at manggagawa, seguro, buwis;
• Advertising at marketing.

Ang mga aktibidad sa pagtasa ay maaaring nakikibahagi lamang sa mga pagtatantya (Jur. At Piz. Mga Tao - IP). Ang buong pamamaraan ay nahahati sa maraming yugto.

• Ang kontrata ay concluded.Upang itala ito, ang appraiser ay dapat magkaroon ng sumusunod na impormasyon:
  • Ang layunin ng pagtatasa;
  • Mga pamantayan ng pagsusuri;
  • Kategorya ng lupa;
  • Uri ng pinahihintulutang paggamit;
  • Uri ng ari-arian;
  • Ang pagkakaroon ng mga paghihigpit sa pagtatapon ng ari-arian sa may-ari;
  • Land Cadastre data;
  • Ang pagkakaroon ng mga gusali;
  • Pag-aaral sa petsa ng pagtatasa.
• Ang pagtatasa at pagtatasa ng magagamit na impormasyon ay isinasagawa.Kabilang dito ang:
  • Legal na mga dokumento at data ng pagpaparehistro sa ari-arian;
  • Pisikal na katangian ng memorya;
  • Paglalarawan ng mga gusali at komunikasyon sa engineering;
  • Paglalarawan ng lokasyon ng memorya at katabing mga bagay;
  • Mga tampok ng memorya na nauugnay sa lokasyon nito;
  • Sinuri ang mga pang-ekonomiyang kadahilanan.
• Isang direktang inspeksyon ng bagay at ang katabing teritoryo ay isinasagawa.
• Ay nangangailangan ng kinakailangang impormasyon at dokumentasyon mula sa may-ari ng mga serbisyo ng site at pagpapatakbo.
• Ang pagtatasa ng merkado ng real estate at mga gawi ng naturang mga benta ay isinasagawa.
• Pagtukoy sa paraan ng pagtatasa.
• Koordinasyon ng mga resulta na nakuha.
• Compilation ng isang ulat.

Huling ulat

Ang mga resulta ay inilabas sa anyo ng isang nakasulat na ulat at isang dokumento ng evidentiary para sa mga stakeholder. Ang form at nilalaman ng ulat ay dapat sumunod sa mga kinakailangan ng pederal na batas. Sa pagsasagawa, wala pang isang solong form ng ulat, samakatuwid, iba't ibang mga kumpanya ng pagsusuri ay maaaring magbigay ng mga ulat sa trabaho na isinagawa sa iba't ibang anyo at mahusay na nilalaman. Ngunit ang impormasyon na nakapaloob sa kanila, ang anyo ng pananaliksik at pangwakas na konklusyon ay dapat matugunan ang ilang mga kinakailangan:

Pagkakaroon ng impormasyon tungkol sa halaga ng bagay. Ang pagkakaroon ng impormasyon kung saan nakuha ng customer ang:

• Maunawaan ang nilalaman at paraan ng pagsusuri;
• Suriin ang mga resulta ng intermediate at pangwakas na pagsusuri.
  • Ang impormasyon sa ulat ay dapat kumpirmahin at makatwiran;
  • Ang nilalaman ay dapat sumunod sa prinsipyo ng unambiguity at huwag maging sanhi ng duality ng pang-unawa na nakasulat. Ang mga espesyal na terminam ay dapat bigyang-kahulugan;
  • Pagsunod sa prinsipyo ng napapatunayan (tungkol sa lahat ng ibinigay na mga kalkulasyon);
  • Ang intermediate opsyonal na impormasyon ay hindi dapat nakapaloob sa ulat.

Kapag gumuhit ng isang ulat sa pagtatasa, dapat ang kontratista:

• Napapanahong execute at ilipat ang ulat ng pagsusuri sa customer;
• Tukuyin sa ulat ang petsa, mga pamantayan ng pagsusuri, ang layunin ng pagtatasa at iba pang data na hindi nagpapahintulot ng boffully upang bigyang-kahulugan ang mga resulta ng pagtatasa;
• Kapag nagtatakda sa proseso ng pagtatasa ng anumang gastos (maliban sa merkado), ang pamantayan nito ay ipinahiwatig, pati na rin ang mga dahilan kung bakit natupad ang naturang pagtatasa;
• Ang ulat ay maaaring maglaman ng impormasyon na, ayon sa kontratista, ay kinakailangan upang isumite sa isang ulat sa isang mas kumpletong aplikasyon ng isang paraan o iba pa;
• Numero at kabanata ang ulat, lagdaan mo ang iyong sarili at tiyakin ang stamp.

Gastos

Ang gastos ng pagganap ng mga gawa sa pagsusuri ay depende sa lugar ng memorya, ang lokasyon nito at ang mga gawain na nakatalaga sa tagapalabas.

Sa iba't ibang rehiyon ng Russia, ang gastos ay maaaring magkaiba, ngunit karaniwan, ang pagsusuri ng memorya ay maaaring minimal mula sa 2 libong rubles at mas mataas. Ang tiyempo ng pagtatasa ay karaniwang hindi lalagpas sa 5 araw ng trabaho.

Sa pag-unlad ng real estate market sa Russia, ang mga may-ari ng memorya ay nadama ang pangangailangan upang harapin ang halaga ng tamang pagtatasa ng umiiral na real estate.

Imposibleng gamitin ang diskarte sa gastos sa lupaDahil hindi ito maaaring kopyahin (kung ito ay nangangahulugang lamang ang lupa nang walang mga gusali). Para sa self-evaluation, maaari mong gamitin ang kapaki-pakinabang o comparative methods.. Ang pamamaraan ng kita ay medyo mas kaakit-akit, kaya ang mga appraiser ay inirerekomenda para sa unang pagpapasiya ng halaga ng Earth upang ilapat ang pamamaraang ito.

Ang paggamit ng isang comparative approach ay magagamit sa halos bawat kalahok sa merkado, maaari itong maisagawa sa maraming yugto:

1. Ang merkado ng mga panukala sa lugar ng interes ay pinag-aralan. Ang mga katulad na seksyon ay minarkahan para sa pagbebenta.
2. Para sa bawat isa sa mga napiling site, ang gastos ay kinakalkula para sa 1 paghabi. Ang nagresultang halaga ay dapat mabawasan ng tungkol sa 5% - ito ang tinatayang halaga ng diskwento kapag tinatapos ang transaksyon.
3. Kalkulahin ang average na gastos sa bawat 1 paghabi mula sa mga resulta na nakuha.
4. Ang pagkakaroon ng isang average na gastos para sa 1 paghabi upang kalkulahin ang gastos ng site nito.

Ang pangunahing kumplikado sa pamamaraang ito ay binubuo sa tamang pagpili ng mga katulad na panukala, at pagkatapos - simpleng matematika.

Ito ay nagkakahalaga ng noting na ang naturang pagtatasa ay hindi maaaring legal na tunog para sa pagtatanghal, halimbawa, sa bangko kapag gumagawa ng isang mamimili ng isang mortgage loan. Ang legal na dokumento ay maaari lamang maging isang pagtatasa na isinasagawa at ibinigay sa pamamagitan ng pagsulat ng isang kumpanya ng pagtatasa.

Kapag ang pangangailangan ay isang karampatang pagsusuri ng memorya, ang mga tagapagpahiwatig ay kinuha bilang lokasyon at ekolohiya. Ipapakita ng merkado ang pinaka-malamang na halaga ng site, dahil hindi ito makatotohanang magbenta ng mas mahal sa parehong sektor ng real estate.

Ang halaga ng pamilihan ng Earth ay nakasalalay sa kabuuan ng malamang na kita at ang tiyempo ng resibo nito. Sa paglipas ng panahon, maaari itong baguhin, kaya ang pagtatasa ay dapat na isagawa kaagad bago ang pagtatapos ng transaksyon. Maaaring mabago ang halaga ng merkado at dahil sa mga pagbabago sa target.

Ang pagtatasa ng mga pribadong ari-arian sa hardin at pakikipagtulungan ng bansa ay isinasagawa nang isinasaalang-alang ang mga presyo ng mga katulad na bagay na ibinebenta o hindi nalutas na mga lugar. Ang gastos sa mga kasong ito ay lubos na nakasalalay sa presensya at intensity ng link sa transportasyon, mula sa pagkakaroon ng kuryente at gas at higit sa lahat mula sa estado ng kapaligiran.