Shovqin. tej ilm-fan
ANF-RATGE MChJ bosh direktori

Bozor qazib olish usuli ko'chmas mulk uchun kapitallashuv koeffitsiyasining eng munosib qiymatini aniqlaydi.

Ma'lumki, kapitalizatsiya koeffitsienti:

qayerda:
K - kapitallashtirish koeffitsienti;
CHOD 1 - toza operatsion daromadning bashoratli miqdori;
Baholash kunidagi mulkni 0 baholash bilan;
CHOD 0 - baholash sanasidagi toza operatsion daromadlarning hozirgi miqdori;
t - sof operatsion daromadning yillik o'sish sur'atlari.

Sof operatsion daromadning bozor qiymatlari to'g'risidagi ma'lumotlar, qoida tariqasida, arzon baholovchida mavjud emasligi sababli, siz bozorni ajratish summasidan foydalanishingiz kerak. Bunday holda, taxminiy munosabatlar shaklga ega:

qayerda:
Va 1I - ko'chmas mulkning I-yillari uchun eng yaxshi ijara summasi;
Va 0I - baholash kunidagi ko'chmas mulkning i--ob'ekti uchun ijara summasi;
0I bilan - baholash sanasida ko'chmas mulkning I--ob'ekti narxi
va 1 - ko'chmas mulk ob'ektini taqdim etishning o'rtacha bozor koeffitsienti;
va 2 - ijara xarajatlarining o'rtacha narxining o'rtacha bozor qiymati;
N - bozor ekstrıraladigan ma'lumotlarga ko'ra, ko'chmas mulk ob'ektlari soni.

Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1 …3 oy).

Bozor qiymatini aniqlashda, operatsion xarajatlarning ijara haqini ijaraga olish odatda yodda tutish kerak kommunal xizmatlar Ijaradan to'liq yoki qisman to'lanadi. Elektr va aloqa xizmatlari ko'pincha zaryadlanadi. Qattiq gapirish, operatsion xarajatlarda, amalda, qoida tariqasida kapital ta'mirlash uchun ajratilganlikni hisobga olish kerak.

Yalpi buyrak mulkipsieri (BPM) - bu potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadga nisbatan bozor narxi. muayyan ko'rinish Mulk.

Buyum, o'rtacha (bozor) qiymatini hisoblab chiqilganda, ko'chmas mulk bozorining tegishli segmenti uchun qiymatni hisoblashda shuni ko'rsatadiki. BPM ta'rifiga baholangan qaramlik shakli mavjud:

qayerda:
BPM uchun - Sotuv narxlarining narxlari va ko'chmas mulk ob'ektlari uchun ijara stavkalari parametrlariga qarab tuzatish koeffitsienti;
P0 bilan - ko'chmas mulk ob'ektlarini sotishning o'rtacha narxi;
P0 - ko'chmas mulk uchun o'rtacha ijara stavkasi.
VRM koeffitsientining qiymati ijara stavkalari va ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatiga bog'liq va jadvalda keltirilgan. biri.

Jadval. 1. Koeffitsientlarning VRMga bo'lgan qiymatlari

BPMni aniqlash uchun taxmin qilingan qaramlik, kapitallashuv koeffitsientini hisoblash uchun o'xshashlik (1) ga o'xshash tarkibga ega. BPM B uchun berilgan shunga o'xshash dalillarni o'tkazish, bosh harf koeffitsienti koeffitsientini aniqlash uchun quyidagi hisob-kitoblarga ega bo'lishingiz mumkin:

Shu bilan birga, K koeffitsientining qiymatlari jadvalda keltirilgan. 2, bu jadvalning qiymatlarining fitrixi. biri.

Jadval. 2. Koeffitsientlarning qiymatlari

So'nggi aloqani hisobga olgan holda kapitalizatsiya koeffitsientini aniqlashning taxminiy bog'liqligi shaklni oladi:

Olingan hisob-kitobning xususiyati shundaki, u ko'chmas mulk bozorining tegishli segmentini tavsiflovchi faqat o'lchovsiz parametrlarni o'z ichiga oladi.

Jadval. 2. XRM uchun x ga koeffitsientlarning kattaligi

Shu bilan birga, namunaning kichik bir namunasi bilan tavsiflanadigan bozorning etarlicha tor qismiga, uni x ga bpm / 1 uchun qiymat (xatti-harakati bilan) deb taxmin qilish mumkin. 10% dan oshmasligi kerak, bo'yalgan).

Kelgusida ko'chmas mulkning taxminiy ob'ektining hisob-kitoblari omili, masalan, halqa usuli bilan olingan kapitalizatsiya koeffitsientidan rentabellik (chegirma) stavkasi bilan belgilanishi mumkin.

Yuqoridagi munosabatlar ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini hisoblashda quyidagi usullar (algoritmlar) ni ishlatishga imkon beradi:

• ko'chmas mulk bozorining tegishli segmenti uchun bozor ma'lumotlari asosida kapitallashuv (chegirma darajasi) kadrlar koeffitsienti (chegirma stavkasi) koeffitsioni aniqlash;
• daromadlar yondoshuv doirasida jami qurilish va bozor ekstrakti bilan belgilanadigan qiymatlarni muvofiqlashtirish va bozorlarni qazib olish usuli bilan muvofiqlashtirish;
• qiyosiy yondashuv doirasida BPMni aniqlash yoki olingan VRMni bozor ma'lumotlari asosida belgilanadigan qiymat bilan koordinatadan foydalanish.

Shuni ta'kidlash kerakki, bpm va kapitalizatsiya qiymatlari ma'lum bo'lmagan taxminiy ob'ektni tavsiflaydi, ammo hisobdorlik doirasida bozor segmentidagi hozirgi vaziyatni belgilaydi. Shuning uchun ularni hisoblashda, analog ob'ektlarning tuzatilgan qiymat xususiyatlaridan foydalanish mumkin emas va ko'rib chiqilayotgan bozor segmentida mavjud ma'lumotlarni foydalanish kerak emas. Shu bilan birga, ijara va xarajatlarning asl qiymatlarini hisoblashda ishlatiladigan ijaraga olish uchun bozor segmenti qandaydir tarzda, masalan, turar-joy binolarining 1-qavatida joylashgan Moskva metro bekati sohasida. Moskva. Bozorning "hizalanishi" uchun yagona cheklov - bu namunaning o'lchami bo'lib, ular odatda 7 ... 8 elementdan kam bo'lmasligi kerak.

Topilmalar:

1. Bu bozorni qazib olish bo'yicha kapitallashtirishning asosiy qismini kapitallashtirish koeffitsienti doirasidagi o'rtacha sotuv narxlari va ijara stavkalaridan foydalanishga asoslanadi, bu esa bozorni qazib olish imkoniyatini sezilarli darajada kengaytiradi Ushbu usul.

2. Faollashtirish koeffitsienti va yalpi faktori o'rtasidagi bog'liqlik bu qadriyatlar bozorini baholashda ushbu qiymatlarni aniqlash imkoniyatlarini kengaytirish imkoniyatlarini kengaytirmoqda.

Adabiyot

1. Mulkni baholash. Ed. A. Greyaznova, M. A. Fedotova. M., Moliya va statistika, 2005
2. Esipov V. E., Maxovikov G, A, Terxova V. V. V. V. V. V. 2-nashr. C-Pb, Butrus, 2006
3. dictionary.finam.ru/diyaryary
4. Fomenko A. N.

Bozor qazib olish usuli

Bozor qazib olish usuli. Bozor qazib olish usuli investorlarning ham shunga o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlariga sarmoyalar kiritilganda investorlar tomonidan olingan haqiqiy pul unvonini tahlil qilish asosida diskont stavkasini baholashni anglatadi. Bu usul Xavflarni engib o'tish va ko'chmas mulkka rentabellik miqdorini hisoblash, taqqoslanadigan ob'ektlar to'g'risida ishonchli ma'lumotlarni olish kerak.

Ma'lumotlarda baholangan ob'ekt tomonidan tahlil qilinadigan davrga nisbatan taqqoslanadigan vaqtning yillik segmentiga taqqoslanadigan vaqtning yillik segmentining yillik daromadlari to'g'risidagi ma'lumotlar bo'lishi kerak. Taxminiy ob'ekt bilan o'xshash o'xshashlikning taqqoslanishini oshiradigan kerakli tuzatishlarni amalga oshirgandan so'ng, IRR asl ko'rsatkichini hisoblash kerak. Ushbu ko'rsatkich - bu dissertlangan daromad miqdorini, shu jumladan ko'chmas mulkka kiritilgan investitsiyalar miqdorini tenglashtiradigan, shu jumladan ko'chmas mulkka investitsiyalar kiritilganligi sababli investorning hosili sifatida ko'rib chiqilishi mumkin. Hisoblangan ob'ekt uchun chegirma stavkasi tanlangan analoglarni hisoblash uchun tanlangan o'rtacha qiymatdir.

Biroq, ko'chmas mulkni baholashda ichki daromad stavkasini hisoblash usuli yordamida, ko'chmas mulkni baholashda chegirma stavkasini hisoblash uchun ushbu ko'rsatkichning quyidagi kamchiliklari muqarrar ekanligi yodda tutish kerakki, ushbu ko'rsatkichning quyidagi kamchiliklari muqarrar:

• 1) takrorlanadigan katta oqimlar uchun bir nechta qiymat pul ob'ektlar bo'yicha;
• 2) investitsiyalarni yo'qotish darajasini aks ettirishi mumkin bo'lgan zararni keltirib chiqaruvchi salbiy irm kattalikni olish imkoniyati;
• 3) infning taxminiy stavkasida shunga o'xshash ob'ektlardan daromadlarni qayta investitsiyalash ehtimoli;
• 4) agar ob'ektlar bank krediti ishtirokida o'z kapitalining minimal ulushi bilan bank krediti bilan sotib olinsa, indikatorni qo'llashning murakkabligi. Ijobiy moliyaviy vositalar ob'ektning haqiqiy rentabelligini sezilarli darajada buzishi mumkin;
• 5) Hisoblangan ko'chmas mulk uchun tanlangan pul oqimi turi va rentabellikning ichki stavkasini hisoblash uchun ishlatiladigan pul oqimi turi. Ko'chmas mulkni baholash pul oqimi asosida soliq chegirmalariga pul oqimi asosida amalga oshiriladi va irri odatda tasodifiy ittifoq asosida hisoblanadi.

Shu bilan birga, tanlangan analoglar to'g'risidagi ma'lumotlarni professional foydalanish yaxshi natijalarni berishi va ob'ektiv ravishda rentabellik darajasini baholashga imkon beradi.

Yig'ish usuli

Yig'ish usuli. Yükma qurilish usuli taxmin qilingan ob'ektda aniqlangan xatarlarni izchil taqsimlash (qo'shimcha) tomonidan izlanishlar miqdorini sezilarli darajada belgilaydi. Yükral qurilish usuli universaldir va turli xil mulk ob'ektlarini - biznes, nomoddiy aktivlar - biznes, nomoddiy aktivlar va boshqalarni baholash uchun foydalaniladi, ammo, mukofotlarning tarkibi individualdir. Aktsiyalar taxminiy ob'ekt, likvidlilik darajasi, investitsiyalarni boshqarish uchun investitsiya xavfi uchun hisoblanadi.

i \u003d r. b. + R.1 + R.2 + R.3 + S.,

qayerda R. b. - risksiz rentabellik darajasi: R1 - likvidlik uchun mukofot; R2 - taxmin qilingan ob'ektga investitsiya xavfi uchun mukofot; R3 - Investitsiyalarni boshqarish bo'yicha mukofot.

Hisoblangan ob'ektga investitsiya xavfi uchun mukofot. Muayyan ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi uchun mukofot iste'molchilarning mulkini yo'qotish tufayli kelajakda ob'ektning qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga oladi.

Kapitalizatsiya nisbati yillik daromadni narxga aylantirish uchun foydalaniladigan foiz stavkasi hisoblanadi. Iqtisodiy nuqtai nazardan kapitallashtirish darajasi investorning rentabelligi kursini aks ettiradi, bu ob'ekt xavfini va kelajakda ob'ektning qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga olgan holda.

Kapitalizatsiya stavkasini aniqlash uchun bozorni qazib olish usuli ishlatilgan. Ushbu usulda kapitalga kapital va daromadlarni kapitalga qaytarish tezligini va kelajakda ko'chmas mulk ob'ektining narxining ulushi foydalanadigan va xavf-xatarlardan foydalanib, ulardan foydalaniladi.

Qayerda Noi I. - Sof operatsion daromad i.- analog ob'ekti; V I. - Ibtoni sotish narxi - Analog; n.- ko'chmas mulkdagi shunga o'xshash ob'ektlar soni.

Bozor qazib olishni qurish uchun analog sifatida, baholash ob'ekti (bizning ishimizda, idoralar ob'ektlarida) tanlangan xonalar tanlangan (bizning holatimizda, idora ob'ektlari), bu asosli rejalashtirish xususiyatlari va baholashdan eng yaxshi foydalanish maqsadida asoslanadi ob'ekt. Kapitalizatsiya koeffitsientini hisoblash uchun o'xshash ob'ektlarni tanlash Tijorat ko'chmas mulk ma'lumotlari, "Bahoot" axborot-tahlil bo'limi ma'lumotlar bazasi asosida olib borildi. Hisoblash ob'ektlarini tanlashning asosiy shartlari quyidagilardan iborat:

1. ob'ektlar sotuvda ham, ijaraga olish bo'yicha ham bozorda taqdim etiladi;

2. Ob'ekt bir vaqtni sotish / ijaraga berish taklif qilindi.

3. Ko'rib chiqilayotgan juftliklar soni 5 dan kam bo'lmasligi kerak

Hisob-kitoblar uchun "Beftinglash uchun chegirma", "Noto'g'ri vaqtni yo'qotish" ("Noto'g'ri ishsiz"), operatsion xarajatlarni hisobga olish kerak.

Ekaterinburgda ko'chmas mulk agentliklari vakillari bilan maslahatlashuvlar asosida Yekaterinburgda savdo va ofis ko'chmas mulkini ijaraga berish va sotish bo'yicha shartnomalarni hal qilish uchun o'rtacha chegirmalar tahlili. Tahlil natijasida bargdagi bir qator chegirmalar 5 - 15% ni sotishda aniqlandi, bu o'rtacha qiymat 8% ni, savdo va ofisni ijaraga olishda savdo qilish uchun chegirmalar hajmi 8% ni, savdo va ofisni ijaraga olishda chegirmalar oralig'ini tashkil etdi Ko'chmas mulk 2 - 11%, o'rtacha qiymat 6% ni tashkil qiladi.

Hisoblangan ko'chmas mulk faoliyatining taxminiy xarajatlari hisoblanadi. Ob'ektning normal ishlashini ta'minlash va daromadlarning normal ishlashini ta'minlash uchun davriy xarajatlar operatsion xarajatlar deb ataladi. Umuman olganda, operatsion xarajatlarni amaliy tushunish binolarni saqlash xarajatlarini o'z ichiga oladi. Avvalo, hududni tozalash, hududni tozalash, hududni tozalash, hududni tozalash, shu kabi ob'ektlarga ko'ra ijaraga olinmaydi, shu sababli operatsion xarajatlarni amalga oshirib bo'lmadi operatsion xarajatlarning ta'sirini ikki baravar oshirish uchun Chi-ni hisoblashda. Bozor segmentini tahlil qilish asosida, bunday ob'ektlarning kapitallashuv koeffitsienti koeffitsientlarining har birida, odatiy koeffitsienti yoki foydali xarajatlarni ijaraga olish uchun odatiy til segmenti qo'llaniladi. Sof operatsion iste'molning asosini aniqlashda, bo'shashishlar qiymati PVDning 10% miqdorida va ish haqining 18% miqdorida hisobga olindi Ko'chmas mulk agentliklari va bir qator menejment kompaniyalari bilan muzokaralar olib boradi.

8. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlashning foydali usuli

Pul oqimlarini diskontlash. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish

Foydali yondashuv (DP)

Daromadni kapitallashtirish usuli kelajakdagi imtiyozlarning joriy (bugungi) narxiga asoslanadi, bu kelajakdagi ko'chmas mulkni amalga oshirish va amalga oshirish uchun sotilishi kutilmoqda.

Daromadlarni kapitallashtirish - bu kelajakdagi daromadlar oqimini hozirgi xarajatlarning yig'indisiga teng cheklash uchun qayta ko'rib chiqish. Ushbu qiymatlar hisobga olinadi:

1) kelajakdagi daromadlar summasi;

2) daromad olish kerak bo'lganda;

3) daromad olish muddati. DP asosidagi tamoyillar:

♦ umidlar;

♦ almashtirish.

Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni baholashda ishlatiladigan ikkita asosiy usul mavjud:

1) to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya;

2) pul oqimlarini diskontlash.

Ikkala usulning asosiy tushunchalari toza operatsion daromad (garchi yoki N.OI oi.) va kapitallashtirish koeffitsientini R..

DP-ni qo'llashda egasining moliyaviy hisoboti qo'llaniladi:

♦ soddalashtirilgan qoldiq;

♦ pul oqimi va hisob-kitoblar tomonidan daromad va xarajatlarni iqtisodiy tahlil qilish maqsadlari uchun baholovchi tomonidan qayta qurish.

Naqd pul oqimi bo'yicha tuzatilgan hisobot to'rtta daromad darajasiga ega.

1. Potentsial yalpi daromad (PVD):

♦ Yuklab olish va to'lovlarni yig'ishda yo'qotish darajasiga minus o'zgartirishlar kiritish;

♦ Plus, mulkning normal ishlashi bilan bog'liq boshqa daromadlar.

2. Haqiqiy samarali yalpi daromad (DVD):

The Minus Amaldagi operatsion xarajatlar (TOR);

♦ O'zgartirish uchun minus zaxiralari (RZ). (Tor + Rz \u003d yoki - operatsion xarajatlar).

3. Sof operatsion daromad (garov):

♦ Minus Qarzli Xizmat (OD) - foizni to'lash va asosiy miqdorni to'lash;

♦ Kapitalning asosiy xarajatlari (KZ):

♦ mukammal ta'mirlash;

♦ KATTA QARShI;

♦ ijaraga berish tugashi;

♦ Komissiyaning brokerlari ijaraga olish uchun.

4. O'z kapitalining (DSC) soliqqa tortish uchun pul mablag'lari (PND).

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli (IPC)

Ob'ektning narxi formula bilan belgilanadi

qayerda men sof daromad (gard), v - mulk ob'ektining narxi; R kapitalizatsiya koeffitsienti.

MPK ilova sxemasi:

1) 1 yil davomida barqarorlashtirilgan garov miqdorini aniqlash (qoida tariqasida bir necha yil ichida o'rtacha daromad bilan),

2) Kapitalizatsiya koeffitsientining qiymatini aniqlash R.,

3) formula bo'yicha r nig-da ajratish.

IPCning afzalliklari:

♦ oson aholi punktlari,

♦ Taxminlar;

♦ bozor holatini aks ettirish;

The Kichik xatarlar (bitta ijara va uzoq muddatli ijaraga ega bo'lgan bino) ko'chmas mulkning barqaror ishlashi uchun juda yaxshi natijalarni beradi.

IPC qachon ishlatilmasligi kerak:

♦ Bozor bo'yicha bitimlar to'g'risida ma'lumot yo'q; R ni aniqlashning iloji bo'lmagan nazariy usullar;

♦ Ob'ekt barqaror rejimda emas (qurilish yoki qayta qurish),

The ob'ekt tabiiy ofat yoki yong'in natijasida jiddiy vayronagarchilikka taqdim etildi.

Kapitallashuv koeffitsientini aniqlash usullari:

1. Bozor qazib olish usuli (Bozor ekstrakti).

2. Tahliliy usuli (r).

3. Ipoteka investitsiyalarni tahlil qilish usullari (qarzga olingan kapitaldan foydalanganda).

4. Tekshiruv usuli (ko'chmas mulk bozorida mutaxassislarni o'rganish).

Kapitalizatsiya koeffitsientining tuzilishi

R \u003d Ron + rof,

bu erda Ron kapitalning daromad darajasi - kapitallashuv nisbati (kapitalni qaytarish).

Ronda jami kapital qurilish r omillari hisobga olinadi:

♦ Xatarsiz suyuq investitsiyalar uchun kompensatsiya (shu jumladan inflyatsiya),

The Xataning (shu jumladan) kompensatsiya qilish;

♦ Kam likvidlik uchun kompensatsiya,

♦ Investitsiyalarni boshqarish uchun kompensatsiya;

♦ aktivning qiymatini bashorat qilingan yoki kamayishi uchun manrel.

To'liqlash usullari

1. To'g'ri (halqali usul).

2. Investitsiya fondini shakllantirishda yagona annuitet (Jon usulida).

Risksiz foiz stavkasi bo'yicha kompensatsiya fondini shakllantirishda bir xil iqtisodiy (Xioscold usuli). Kapitalizatsiya koeffitsientini aniqlashning umumiy formulasi:

R \u003d y o + d o (SFF (Y; N),

bu erda y investitsiyalar bo'yicha daromad darajasi; d 0 - xarajatlarni o'zgartirish omili; To'lovni qaytarish fondini shakllantirishda daromadning foiz stavkasini; N OJRABLARNING KUTUBXONASI, SFF () To'lovni qaytarish fondi hisoblanadi.

Naqd pulni diskontlash usuli

Mulkning narxi formula bilan belgilanadi

bu erda N pul oqimining ketma-ketligi; n. \u003d 0 ..., n; CF N - pul oqimi n.- th davri; i. - chegirma stavkasi.

Usuldan foydalanish sxemasi:

1. Ko'chmas mulkning taxminiy ob'ektining ishlash muddati davomida naqd pul oqimlarini oldindan o'ylab ko'ring (prognoz davrida).

2. Qayta foydalanish qiymati - nutq davrining oxirida mulkni qayta sotishdan tushgan daromad miqdorini belgilaydi.

3. Chegirma stavkasini ko'rib chiqing.

4. Chiqarilgan pul oqimi va qaytarish mol-mulkning hozirgi qiymatidagi xarajatlarni (baholash vaqtida) amalga oshiradi.

Usulning foydasi:

♦ eng yaxshi nazariy usul hisoblanadi;

♦ bozor dinamikasini hisobga oladi,

♦ daromad va xarajatlarning notekis tarkibini hisobga oladi;

♦ daromad va bozor beqaror bo'lganda ishlaydi;

♦ ob'ekt qurilishi yoki rekonstruktsiya qilinayotganda ishlaydi.

Kamchiliklari:

Prognatozda xato ehtimolligi;

♦ etarli murakkablik;

♦ Jumlani "xayrixohlik" baholovchi.

Kapitalizatsiya narxlari, chegirma

Kapitalizatsiya darajasi R o. Formulaga muvofiq to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulida ishlatiladi:

bu erda V xarajatlari; NO'Y - bu sof operatsion yillik daromad (gard).

Kapitalizatsiya stavkasi kapitalga (sarflangan mablag'lar yoki boshlang'ich investitsiyalar) va dastlabki investitsiya qilingan mablag'larning kompensatsiyasini hisobga oladigan daromad stavkasi mavjud.

Har qanday daromad stavkasi singari, kapitallashtirish darajasi, birinchi navbatda, ushbu aktivga mablag 'sarflanadigan mablag'larga duchor bo'lgan xatarlarni aks ettiradi. Ko'chmas mulkni olib keladigan daromadlar iqtisodiy manfaatlarning ikki guruhiga javob berishi kerak: jismoniy qiziqishlar (er, yaxshilashlar) va moliyaviy manfaatlar (o'z kapitali, qarzga olingan kapital). Olingan mablag'lar ko'chmas mulk shaklida aktiv shaklida ishtirok etganda moliyaviy iqtisodiy vaziyatni aks ettiradi. Shunga ko'ra, daromad ko'chmas mulkni tahlil qilishda har biri kapitallashuv darajasiga to'g'ri keladi.

Kapitalizatsiya stavkalari

Chegirma darajasi (Foyda darajasi, daromadlilik darajasi) Ikkinchi kapitallashuv usulida qo'llaniladi - diskontlangan pul oqimi usuli. Narxni aniqlash uchun umumiy ifoda quyidagicha:

qayerda i. - chegirma stavkasi;

Fv mulkchilik davri oxirida qayta sotish xususiyatlarining narxi (qaytish);

n multi kunlik davri;

l. - to'lov davri raqami.

Xarajat har bir davr uchun daromadlarning joriy xarajatlari yig'indisi sifatida belgilangan stavkada hisoblangan. Chegirma darajasi i. aks holda, investitsiyalarni qaytarish tezligi deyiladi. Ushbu qiymat shuningdek investitsiyalarning samaradorligini tavsiflaydi. Bu vaqt va xavf omillari, boshlang'ich investitsiyalar, boshlang'ich investitsiyalar va amalga oshirilgan iqtisodiy samaralar bo'yicha butun jami daromadlar (aktiv qiymatidagi daromadlar bo'yicha daromadlar. Kapital bozori, qimmatli qog'ozlar bozori va ko'chmas mulk bozori bo'lganligini hisobga olgan holda, chegirma stavkasi hisobga olinishi kerak birlashgan tizim investitsiya vositalari. Ushbu tizimning, xususan, yagona tanlov mezonlari bilan belgilanadi: xavf va hosil. Ushbu mezonlar daromad stavkalarini (xususan, kapitallashtirish darajasi va chegirma darajasi), ularning vazifalari bilan aks ettiradi. Chegirma stavkasini tanlash Taqqoslanadigan risklar darajasiga ega bo'lgan muqobil investitsiya imkoniyatlarini tahlil qilishga asoslangan, i.e. Bu stavka alternativ kapital qiymati hisoblanadi.

Kapitalizatsiya darajasi singari, umuman investitsiya loyihasi uchun foyda olish darajasi katta moliyaviy manfaatlarni hisobga olish kerak. Ushbu manfaatlarning har biri uning foyda darajasi:

Y 0 - daromad stavkasi (daromad darajasi), investitsiyalarning butun miqdori uchun daromadni hisobga olgan holda;

Y e - bu kapital kapitalga keladigan daromadlarni hisobga oladigan foyda darajasi;

Y m - qarz mablag'lari (foizli to'lovlar), aks holda kredit bo'yicha foiz stavkasini hisobga olgan holda daromad keltiradi.

Qayta ishlash darajasi yoki shunchaki qaytish darajasi chegirma stavkasi sifatida ko'rib chiqiladi, qayta ko'rib chiqilayotgan davr uchun boshlang'ich kapitalni hisobga oladi va boshlang'ich kapitalning o'zgarishini hisobga oladi, shuning uchun bu qiymat ham yakuniy qaytish deb nomlanadi. Kapitalizatsiya darajasi va chegirma stavkasi mustaqil parametrlar bo'lsa-da, muayyan sharoitlarda ular o'rtasida funktsional aloqadir.