โดยกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดิน วิธีการประมาณมูลค่าตลาดที่ดิน

คำนิยาม มูลค่าตลาด พล็อตที่ดินขึ้นอยู่กับหลักการดังต่อไปนี้

หลักการของยูทิลิตี้– ที่ดินที่ดินมีค่าที่ดินที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ใช้ (ผู้ใช้ที่มีศักยภาพ) ในช่วงเวลาหนึ่ง

หลักการอุปสงค์และอุปทาน– มูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตสร้างผลกระทบจากการมีปฏิสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดและลักษณะของการแข่งขันของผู้ขายและผู้ซื้อ

ความต้องการมักจะยอมรับว่ามีลักษณะจำนวนวัตถุที่ผู้ซื้อพร้อมหรือสามารถซื้อในช่วงระยะเวลาหนึ่งในช่วงเวลาตลาดปัจจุบัน ข้อเสนอนี้โดดเด่นด้วยจำนวนวัตถุที่เสนอขายในตลาดในขณะที่ราคาเฉพาะ อัตราส่วนของอุปทานและอุปทานกำหนดระดับราคาในตลาดที่ดินดุลยภาพ

มีสัดส่วนที่เป็นไปได้สามสถานะของความต้องการความต้องการ:

ความต้องการและข้อเสนอมีค่าเท่ากันอันเป็นผลมาจากการทำธุรกรรมในตลาดความสมดุลของราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์กำลังเกิดขึ้น

ความต้องการสูงกว่าอุปทานราคาตลาดกำลังเติบโตราคาเก็งกำไรจะเกิดขึ้นอันตรายจากการปกป้องและการทุจริตที่นำไปสู่การทำลายของตลาดเกิดขึ้น

ข้อเสนอที่เกินความต้องการราคาลดลงความซบเซาของตลาดเกิดขึ้น

ในประเทศที่มีภาวะเศรษฐกิจดุลยภาพรัฐเหล่านี้แทนที่กันเป็นระยะ ๆ ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับทั้งสถานะทั่วไปของเศรษฐกิจและสังคมประชากรศาสตร์และกระบวนการอื่น ๆ

ในสภาพที่ไม่มีคุณภาพของเศรษฐกิจการเปลี่ยนแปลงซึ่งเป็นลักษณะของรัสเซียหลักการนี้มักจะไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากความต้องการและข้อเสนอส่วนใหญ่ควบคุมการบริหารมักจะเป็นผลมาจากการดำเนินงานที่สำคัญของการจัดหาที่ดิน

หลักการทดแทน -มูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตอาจไม่เกินค่าใช้จ่ายที่เป็นไปได้มากที่สุดในการซื้อสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสาธารณูปโภคที่เทียบเท่า

หลักการนี้ถือว่าการปรากฏตัวของตัวเลือกสำหรับผู้ซื้อ I.e. ค่าใช้จ่ายของทรัพย์สิน (ที่ดินแปลง) ขึ้นอยู่กับว่ามีวัตถุหรือวัตถุที่คล้ายกันที่แทนที่นี้ หลักการแสดงให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายของวัตถุนี้ไม่ควรเกินค่าใช้จ่ายในการซื้อวัตถุที่คล้ายกันในตลาด (ที่ดิน) ดังนั้นค่าใช้จ่ายของพล็อตที่ดินเฉพาะจะถูกกำหนดโดยราคาต่ำสุดซึ่งคุณสามารถซื้อได้คล้ายกัน พล็อตที่ดินด้วยตัวบ่งชี้หลักเดียวกันรวมถึงยูทิลิตี้ที่มีศักยภาพและผลผลิต

ในมอสโกโดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคกลางของเมืองเช่นเดียวกับในเมืองอื่น ๆ ส่วนใหญ่ที่มีรูปลักษณ์ทางสถาปัตยกรรมที่จัดตั้งขึ้นในอดีต เอกลักษณ์ของแต่ละเว็บไซต์สร้างความยากลำบากบางอย่างในการดำเนินการในตลาดที่ดินการพัฒนาที่ตามมา แต่ก่อให้เกิดการก่อตัวของระดับสูงพอสมควร ราคาตลาด. มิฉะนั้นจะมีลักษณะสถานการณ์ตลาดในเมืองใหม่พื้นที่ของการพัฒนามวลชนใหม่ที่ระดับของการกำหนดมาตรฐานของการตัดสินใจในเมืองสถาปัตยกรรมสูงขึ้นดังนั้นจึงมีที่ดินชนิดเดียวกันมากขึ้น ที่นี่หลักการของการทดแทนมีการประจักษ์อย่างเต็มที่มีส่วนทำให้เสถียรของราคาตลาดในระดับที่ค่อนข้างต่ำ

หลักการของการรอคอย -ขนาดของมูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวังระยะเวลาและความน่าจะเป็นที่จะได้รับค่าเช่าจากมัน

ขนาดของมูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตขึ้นอยู่กับรายได้ที่เหลือหลังจากการชำระเงินของปัจจัยการผลิตที่ดึงดูดพล็อตที่ดินสำหรับ กิจกรรมทางธุรกิจ.

หลักการนี้แสดงให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายของทรัพย์สิน – มูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตทั้งหมดที่ได้รับจากการใช้งาน (รวมถึงการขายและต้นทุนของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ดิน) – การเติบโตอย่างต่อเนื่องเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์และข้อ จำกัด ข้อเสนอ

อย่างไรก็ตามหลักการนี้ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน) ในความหมายที่แท้จริงควรรอที่จะเพิ่มราคาของอสังหาริมทรัพย์หรือการทำกำไรจากการเช่ามัน มันสะท้อนให้เห็นว่าการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ดินเป็นพื้นฐานเป็นระยะยาว ดังนั้นเมื่อประมาณการทรัพย์สินจึงควรจำว่าค่าของมันไม่เท่ากับราคาเฉลี่ยที่พัฒนาขึ้นในตลาดสำหรับวัตถุที่คล้ายกันตามเวลาของการประเมินผล มูลค่าปัจจุบันของจำนวนเงินทั้งหมดอาจสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

หลักการของอิทธิพลภายนอก -มูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตขึ้นอยู่กับอิทธิพลของปัจจัยภายนอก

หลักการของความสอดคล้อง -วัตถุโดยประมาณ (ที่ดินแปลง) มีค่าใช้จ่ายสูงสุดภายใต้ความคล้ายคลึงกันกับวัตถุโดยรอบในการใช้งานขนาดและสไตล์โดยมีค่าใช้จ่ายน้อยที่สุดสำหรับการพัฒนา กล่าวอีกนัยหนึ่งหากปัจจัยทางเศรษฐกิจทั้งหมดส่งผลให้ยูทิลิตี้สูงสุดและผลผลิตของเว็บไซต์นี้มีความสมดุลในวิธีที่ดีที่สุด

ดังนั้นสำหรับที่ดินนี้และวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่หรือสร้างขึ้นตามเงื่อนไขของการปฏิบัติตามต้นทุนการได้มาและการพัฒนาและค่าใช้จ่ายหรือการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นในนั้นควรประสบความสำเร็จ หนึ่งในเกณฑ์สำหรับการตรวจสอบการปฏิบัติตามการประเมินที่ดินกับหลักการนี้ – ส่วนแบ่งของมูลค่าของที่ดินพล็อตจริงในมูลค่ารวมของทรัพย์สินที่อยู่ในนั้น

ในส่วนกลางของมอสโกอัตราส่วนนี้กำลังเข้าใกล้ตัวบ่งชี้ลักษณะของเมืองใหญ่อื่น ๆ ในโลก ดังนั้นศักยภาพในการเติบโตของราคาที่ดินในใจกลางเมืองมีขนาดค่อนข้างเล็ก (ไม่รวมที่ดินที่มีไว้สำหรับการก่อสร้างอาคารสูง) และอาจเกิดจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการก่อสร้างและ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในการปรับปรุงคุณสมบัติของผู้บริโภค

การดำเนินการตามหลักการนี้ช่วยให้สามารถจัดสรรจากมูลค่ารวมของต้นทุนวัตถุอสังหาริมทรัพย์ของที่ดินจริง

หลักการของการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด -มูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินถูกกำหนดบนพื้นฐานของการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

การใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดคือการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งเป็นไปได้ทางร่างกายที่เป็นไปได้อย่างสมเหตุสมผลเกี่ยวข้องกับความต้องการของกฎหมายที่เป็นไปได้ทางการเงินและเป็นผลมาจากมูลค่าของที่ดินที่ดินจะเป็น ขีดสุด. การใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดจะพิจารณาโดยคำนึงถึงแผนกที่สมเหตุสมผลเป็นไปได้ในแต่ละส่วนโดดเด่นด้วยรูปแบบมุมมองและลักษณะการใช้งาน การใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดอาจไม่ตรงกับการใช้งานในปัจจุบันของที่ดิน

ในการพิจารณาการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดมันจะถูกนำมาพิจารณา:

เป้าหมายและการใช้งานที่อนุญาต

วิธีการใช้ที่ดินในย่านที่ใกล้ที่สุดของที่ดินที่คาดการณ์ไว้

การเปลี่ยนแปลงที่คาดหวังในตลาดที่ดิน

การใช้งานที่มีอยู่ของที่ดิน

เมื่อประเมินพล็อตที่ดินจากตัวเลือกที่เป็นไปได้ทั้งหมด (อนุญาต) สำหรับการใช้งานที่ดีที่สุดและทำกำไรได้มากที่สุดและมันก็ใช้ในการประเมิน

ในเวลาเดียวกันดังที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้เฉพาะตัวเลือกการใช้งานเท่านั้นซึ่งประการแรกมีความสอดคล้องกับบรรทัดฐานทางกฎหมาย (รวมถึงข้อ จำกัด ในการวางผังเมือง, ข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม, อนุสาวรีย์ทางประวัติศาสตร์, สถาปัตยกรรม, ภูมิทัศน์ของดินแดนที่อยู่ติดกัน) การดำเนินการที่สอง เป็นไปได้ทางกายภาพและซึ่งประการที่สามนำรายได้ (ถ้ามาถึงประมาณการเชิงพาณิชย์) เป็นผลให้เลือกตัวเลือกการใช้งานที่สามารถรับราคาสูงสุดโดยคำนึงถึงการวางผังเมืองทั้งหมดการวางผังเมืองสิ่งแวดล้อมและข้อ จำกัด อื่น ๆ

หากพื้นที่ว่างจากอาคารมีการกำหนดว่าวัตถุใดที่สามารถสร้างขึ้นตามตัวเลือกของการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดของเว็บไซต์โดยคำนึงถึงข้อ จำกัด ที่มีอยู่ทั้งหมด

หากโครงสร้างในเว็บไซต์มีการวิเคราะห์จะดำเนินการไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายของเว็บไซต์เพื่อเพิ่มมูลค่าของโครงสร้างนี้หรือลดต้นทุนการรื้อถอนอาคารนี้ด้วยการใช้งานที่ดีที่สุดของการใช้ที่ดินนี้ แน่นอนว่าคำนึงถึงข้อ จำกัด ที่มีอยู่

หลักการนี้ได้รับการชื่นชมมากที่สุดในการประเมินที่ดินฟรี เพื่อประเมินแปลงที่ดินในตัวการใช้งานมีความซับซ้อนมากขึ้นเนื่องจากเป็นไปได้ที่จะจัดสรรต้นทุนของที่ดินทั้งหมดจากต้นทุนของคอมเพล็กซ์ทั้งหมด อาคารหรือการก่อสร้างที่อยู่บนที่ดินพล็อตไม่ได้มีค่าใช้จ่ายที่ยิ่งใหญ่ที่สุดเสมอไปหรือนำรายได้ที่ยิ่งใหญ่ที่สุด นอกจากนี้เมื่อเวลาผ่านไปอันเป็นผลมาจากการสึกหรอตามธรรมชาติของอาคารการเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์ตลาดและปัจจัยอื่น ๆ ต้นทุนของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดสามารถลดลงอย่างมีนัยสำคัญและมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินอาจยังคงอยู่ ไม่เปลี่ยนแปลงและเพิ่มขึ้น

ดังนั้นหลักการของการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดช่วยให้คุณประเมินมูลค่าสูงสุดที่เป็นไปได้ของการเช่าที่ดินจากพล็อตที่ดินนี้โดยไม่คำนึงถึงว่ามีการสร้างพล็อตหรือไม่และอาคารหรือการก่อสร้างอยู่ในเวลาของ การประเมิน

ควรให้ความสนใจกับความจริงที่ว่าหลักการนี้มีความสำคัญในการประเมินไม่เพียง แต่แปลงที่ดินแต่ละแปลงเท่านั้น แต่ยังมีอาณาเขตในเมืองขนาดใหญ่ การใช้งานช่วยให้คุณสามารถปรับนโยบายการวางแผนที่ดินและการวางแผนในเมืองให้เหมาะสมกับการคำนวณทางเศรษฐกิจอย่างเข้มงวด ก่อนอื่นมันเกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่ดินในเมืองเป็นเจ้าของโดยเมือง I.e. การเป็นเจ้าของที่ดินของเขา

ขนาดของมูลค่าตลาดของที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไปและกำหนดวันที่เฉพาะเจาะจง (วันที่ประเมิน)

หลังจากวิเคราะห์ศักยภาพของเว็บไซต์ที่ดินและการเลือก ตัวเลือกที่เป็นไปได้ การใช้ผู้ประเมินราคาควรเปลี่ยนเป็นการวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด (Nnei) นั่นคือมันเป็นไปได้ที่จะระบุการใช้งานดังกล่าวในทางเลือกที่สมเหตุสมผลและเป็นไปได้ซึ่งเป็นไปได้ทางกายภาพซึ่งเป็นไปได้ค่อนข้างสมเหตุสมผลและเป็นไปได้ทางการเงินและนำไปสู่มูลค่าที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของโลก

นอกเหนือจากการวิเคราะห์ของ NNEI เพื่อประเมินมูลค่าของพล็อตที่ดิน:

วิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ (SAP)

วิธีการประเมินค่าที่เหลืออยู่

วิธีการถ่ายโอน

วิธีการใช้เงินทุนของการเช่าที่ดิน

วิธีที่เหลือสำหรับโลก

การวิเคราะห์การใช้ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดมันให้การเปรียบเทียบไม้กว้างทางเลือก (การพัฒนา) ของพล็อตที่ดิน สำหรับแต่ละตัวเลือกการพัฒนามูลค่าที่เหลือของโลกจะถูกคำนวณ มูลค่าที่เหลือสูงสุดของที่ดินสอดคล้องกับตัวเลือกการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

ในขั้นตอนแรกของการวิเคราะห์การเลือกการใช้งานที่ดำเนินการอย่างสมเหตุสมผลโดยคำนึงถึงโอกาสทางการตลาดและข้อ จำกัด ของตลาด ศักยภาพของตำแหน่งถูกนำมาพิจารณาความต้องการของตลาดสิทธิ์ตามกฎหมายในการสร้าง ขั้นตอนนี้ช่วยให้คุณสามารถระบุเฉพาะตัวเลือกที่เหมาะสมสำหรับการใช้งานของโลกดังนั้นจึงต้องหายไปในการรวบรวมข้อมูลที่ไม่จำเป็น ดังนั้นหากบรรทัดฐานของการแบ่งเขต จำกัด การก่อสร้างของโลกโดยอาคารที่อยู่อาศัยเท่านั้นตัวเลือกสำหรับอาคารพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมไม่ได้รับการพิจารณาเลย อย่างไรก็ตามหากนักวิเคราะห์เชื่อว่าในอนาคตบรรทัดฐานการแบ่งเขตสำหรับไซต์นี้จะได้รับการแก้ไขดังนั้นข้อ จำกัด ปัจจุบันไม่ควรยกเว้นการพิจารณาของตัวเลือกการพัฒนาที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

ในขั้นตอนที่สองค่าใช้จ่ายของการสร้างสำหรับแต่ละกลยุทธ์ทางเลือกจะถูกกำหนด คุณภาพของทรัพยากรของพล็อตและความถูกต้องทางเทคโนโลยีของตัวเลือกการพัฒนาต่างๆถูกนำมาพิจารณา

ในขั้นตอนที่สามความถูกต้องทางการเงินของกลยุทธ์การพัฒนาที่เปิดเผยจะถูกกำหนด สำหรับการรวมกันแต่ละครั้งรายงานรายได้การพยากรณ์จะถูกดึงขึ้นมา สำหรับแต่ละกลยุทธ์การพัฒนาตามสมมติฐานและสมมติฐานเกี่ยวกับพฤติกรรมการตลาดในอนาคตรายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์จะถูกคำนวณ

ในขั้นตอนที่สี่การกระจายตัวของรายได้การดำเนินงานที่บริสุทธิ์ระหว่างที่ดินและอาคาร (โครงสร้าง) ทำขึ้น นักวิเคราะห์สามารถใช้ค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่กำหนดไว้บนพื้นฐานของข้อมูลตลาดที่มีอยู่หรือตามความคาดหวังของนักลงทุน สำหรับแต่ละตัวเลือกการพัฒนาอาจมีค่าสัมประสิทธิ์ของตัวเอง ค่าสัมประสิทธิ์ขึ้นอยู่กับระดับของความเสี่ยงระยะเวลาของการชำระเงินคืนทุนโครงสร้างทางการเงินและการเพิ่มขึ้นที่คาดหวังหรือลดมูลค่าของวัตถุ

วิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ (SAP)มันถือว่านิยามของมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงโดยการเปลี่ยนราคาขายพื้นที่เทียบเท่ากับมูลค่าตลาดของพื้นที่โดยประมาณ

ในเงื่อนไขของเราวิธีนี้สามารถใช้เพื่อกำหนดต้นทุนของพื้นที่สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแต่ละแห่งสวนและสวน

ตามทฤษฎีการประเมินเมื่อใช้วิธีนี้ผู้ประเมินราคาจะต้องใช้องค์ประกอบการเปรียบเทียบหกประการ:

เงื่อนไขการทำธุรกรรมทางการเงิน

เงื่อนไขในการขาย.

เวลาการขาย

ที่ตั้ง.

ลักษณะทางกายภาพ

ลักษณะรายได้

การแก้ไขที่เหมาะสมมีไว้สำหรับแต่ละองค์ประกอบการเปรียบเทียบ (ตารางที่ 8.1) ตามพื้นที่ที่เปรียบเทียบกันเพื่อให้คล้ายกับที่คาดการณ์ไว้

ลำดับของการแก้ไขมีดังนี้ ผู้ประเมินราคาได้รับตัวบ่งชี้ราคาระดับกลางและใช้การแก้ไขที่ตามมากับมูลค่าที่แก้ไขก่อนหน้านี้

ตารางที่ 8.1

ตารางการแก้ไขสำหรับการประเมินค่าใช้จ่ายของเว็บไซต์

เมื่อพิจารณาลักษณะทางกายภาพมีความจำเป็นต้องคำนึงถึงการแก้ไขสำหรับขนาดของไซต์ความไม่ถูกต้องของรูปร่างและตำแหน่งเชิงมุม

เป็นที่ทราบกันดีว่ายิ่งเว็บไซต์มีขนาดใหญ่กว่าราคาต่อหน่วยน้อยกว่าปกติ

ในประเทศเศรษฐกิจตลาดมีตารางพิเศษที่ให้เราคำนึงถึงผลกระทบของการรวมเว็บไซต์สำหรับมูลค่า ในเงื่อนไขของเราผู้ประเมินการวิเคราะห์ดังกล่าวต้องทำอย่างอิสระนั่นคือจำเป็นต้องสร้างตารางตัวอย่างเช่นการพึ่งพาของราคาขาย 1 ม. 2 หรือหนึ่งสานของพื้นดินจากพื้นที่ของพล็อต .

นอกจากนี้ยังเป็นที่รู้จักกันว่ามีพื้นที่เดียวกันบริเวณรูปสามเหลี่ยมคาดว่าจะอยู่ต่ำกว่ารูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าเนื่องจากความไม่สะดวกในการผลิตงาน เพื่อประเมินส่วนรูปสามเหลี่ยมผู้ประเมินราคามักจะใช้ "กฎ 65-35" ตามที่ค่าใช้จ่ายของพื้นที่สามเหลี่ยมที่มีฐานบนถนนด้านหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 65% ของต้นทุนของส่วนสี่เหลี่ยมผืนผ้า "

ในการประเมินส่วนที่ไม่ถูกต้องมันเป็นไปได้ที่จะใช้การรับสัญญาณเมื่อไซต์แบ่งออกเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าซึ่งมีการประเมินแยกต่างหากและมูลค่ารวมประกอบด้วยต้นทุนของแต่ละส่วน

ผลของการจัดเรียงเชิงมุมถูกกำหนดโดยพื้นที่ที่กำหนดในเชิงพาณิชย์ สำหรับร้านค้าและสถานีบริการน้ำมันสถานที่นี้ให้ข้อดีบางอย่างดังนั้นจึงจะสูงกว่าพวกเขา สำหรับสวนสวนและการก่อสร้างกระท่อมที่ตั้งเชิงมุมจะลดค่าใช้จ่ายของพวกเขา เพื่อประเมินตำแหน่งเชิงมุมคุณต้องกดสถิติการขายบางอย่างและทำการวิเคราะห์ที่เหมาะสมของเอฟเฟกต์นี้สำหรับส่วนต่าง ๆ ของวัตถุประสงค์ต่าง ๆ

วิธีการประเมินค่าที่เหลืออยู่ภายใต้วิธีนี้ค่าใช้จ่ายของอาคารจะถูกหักออกจากต้นทุนการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งให้การประมาณมูลค่าของที่ดินในมูลค่าที่เหลือ

เทคนิคนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งในพื้นที่ที่พัฒนามายาวนานเมื่อไม่มีการขายพื้นที่ว่าง วิธีการให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้นสำหรับพื้นที่ที่มีอาคารค่อนข้างใหม่ที่มีการประมาณการต้นทุน

หากมีข้อมูลที่ไม่เพียงพอเกี่ยวกับการขายการประเมินค่าผู้เชี่ยวชาญของมูลค่าสามารถใช้เป็นค่าเริ่มต้น ความถูกต้องของวิธีการขึ้นอยู่กับการประเมินผู้เชี่ยวชาญที่เชื่อถือได้และการคำนวณต้นทุนการก่อสร้าง

วิธีการถ่ายโอนสำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภทและภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่งมีความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าที่ดินกับต้นทุนอาคาร ดังนั้นหากในบางภูมิภาคมีจำนวนการขายที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาเพียงพอสามารถเลือกได้อย่างเพียงพอด้วยการทำธุรกรรมที่เพียงพอเพื่อพิจารณาความสัมพันธ์ทั่วไประหว่างมูลค่าของโลกและค่าใช้จ่ายของอาคารและการใช้งาน อัตราส่วนนี้ในการประเมินสำหรับภูมิภาค

ข้อได้เปรียบของวิธีการนี้คือไม่จำเป็นต้องใช้วิธีราคาทุนเพื่อกำหนดค่าใช้จ่ายของอาคาร

วิธีการใช้เงินทุนของการเช่าที่ดินวิธีนี้สามารถใช้เมื่อ Earth ถูกเช่าแยกต่างหากจากอาคารและโครงสร้าง

หากสรุปสัญญาเช่าได้รับการสรุปเมื่อเร็ว ๆ นี้หรือสะท้อนถึงสถานการณ์ปัจจุบันในตลาดเช่าจำนวนเงินของการให้เช่าสุทธิสามารถลงทุนโดยตรงในมูลค่าของการเป็นเจ้าของที่ดิน

ตัวอย่าง: พล็อตที่ดินเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้เช่าตามเงื่อนไขของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสำหรับผู้เช่า 100,000 รูเบิลต่อปีเป็นเวลา 10 ปี อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ - 15% กำหนดค่าใช้จ่ายของพล็อตที่ดิน

วิธีการแก้ปัญหา: 100000: 0.15 \u003d 666700 รูเบิล

วิธีที่เหลือสำหรับโลกวิธีนี้ขึ้นอยู่กับหลักการของผลผลิตเพิ่มเติม ต้นทุนที่ดินคำนวณเป็นสารตกค้างหลังจากคำนึงถึงการชำระเงินที่จำเป็นทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนแรงงานทุนและการจัดการ

ตัวอย่าง: มีความจำเป็นต้องประเมินพล็อตที่ดินของ 16 เฮกตาร์เน้นภายใต้อาคารที่อยู่อาศัยด้วยจำนวนที่อนุญาต 1 บ้านสำหรับ 10 เอเคอร์ เจ้าของขายแพลตฟอร์มที่มีขนาด 0.1 เฮกตาร์คำนึงถึงการปรับปรุงและการสื่อสารสำหรับ 175,000-20,000 รูเบิล (โดยเฉลี่ยสำหรับ 200,000 รูเบิล) ค่าใช้จ่ายในการฝึกอบรมเว็บไซต์การปรับปรุงและการสื่อสารจะต้องมีรูเบิล 1,40,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการออกแบบค่าใช้จ่ายในการบริหารต้นทุนการทำธุรกรรมและต้นทุนค่าใช้จ่ายอื่น ๆ โดยเฉลี่ยสำหรับโครงการดังกล่าว 25% ของราคาขายรวม ค่าธรรมเนียมสินเชื่อที่อนุญาตการบำรุงรักษาและผลกำไรจะเป็น 40% ของรายได้สุทธิ กำหนดค่าใช้จ่ายของพล็อตที่ดิน

1. ราคาที่คาดการณ์ไว้ของการขายแปลง 160 * 200000 \u003d 32 (ล้านรูเบิล)

2. ค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบ - 14 (ล้านรูเบิล)

3. ค่าใช้จ่ายทั่วไป (25%) - (8 ล้านรูเบิล)

4. รายได้สุทธิที่ไม่มีกำไร (P.1 - (หน้า 2 + หน้า 3)) - 10 (ล้านรูเบิล)

5. ค่าใช้จ่ายในการครอบครองและผลกำไร (40% ของ 10,000,000) - 4 (ล้านรูเบิล)

ค่าใช้จ่ายของที่ดินที่ไม่เหมาะคือ 6 (ล้านรูเบิล)

มูลค่าตลาดของที่ดินที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวังระยะเวลาและความน่าจะเป็นที่จะได้รับรายได้จากที่ดินเป็นระยะเวลาหนึ่งด้วยการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดโดยไม่คำนึงถึงรายได้จากปัจจัยอื่น ๆ ของการผลิตที่เกี่ยวข้องในที่ดิน สำหรับผู้ประกอบการ (ต่อไปนี้จะเรียกว่าจุดประสงค์ของคำแนะนำเหล่านี้ - เช่าที่ดิน) (หลักการของความคาดหวัง)

การปฏิบัติตามกฎหมายและการออกกฎหมาย - คำสั่งของกระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของสหพันธรัฐรัสเซีย 06.03.2002 N 568-P (ed. จาก 31.07.2002) "เมื่อพิจารณาถึงแนวทางการให้คำนิยามของมูลค่าตลาดที่ดิน"

สำหรับกลุ่มที่รวมถึงข้อมูลการเช่าที่ดินเพื่อการคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงดำเนินการโดยวิธีการแปลงสภาพของที่ดินตามวรรค 4 ของหัวหน้า IV ของข้อเสนอที่มีระเบียบสำหรับการกำหนดราคา ต้นทุนที่ดินได้รับการอนุมัติจากการสั่งซื้อของกระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียจาก 06.03 .2002 N 568-P (ต่อไปนี้ - แนวทาง เพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดิน)

การกำหนดมูลค่าของพล็อตที่ดินที่รวมอยู่ในประมาณ วิธีราคาแพง อสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับสมมติฐานของการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดฟรีจากการพัฒนา

ในการประเมินมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินคุณต้องมีข้อมูลต่อไปนี้:

• a) ชื่อทรัพย์สินและข้อมูลการลงทะเบียนบนที่ดินที่ดิน
• b) ลักษณะทางกายภาพของเว็บไซต์
• c) ข้อมูลเกี่ยวกับความสัมพันธ์ของส่วนที่มีสภาพแวดล้อม
• d) กองกำลังทางเศรษฐกิจการกำหนดลักษณะของพล็อต

แหล่งที่มาของข้อมูลนี้สามารถเป็นคณะกรรมการและค่าคอมมิชชั่นในเมืองเขตและหมู่บ้านที่ซึ่งธุรกรรมการจดทะเบียนกับแปลงที่ดิน บริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญในการทำธุรกรรมกับที่ดินแปลงที่ดินองค์กรสินเชื่อจำนอง บริษัท ประเมินผลและการพิมพ์เป็นระยะ

มีวิธีการพื้นฐานต่อไปนี้สำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย:

• 1. วิธีการขายที่เทียบเท่า
• 2. วิธีการแก้ไข (โอน)
• 3. การโอนทุนของการเช่าที่ดิน
• 4. วิธีการ "ตกค้างสำหรับโลก"
• 5. วิธีการพัฒนา (การเรียนรู้) ของที่ดินที่ดิน ฯลฯ
• 1. วิธีการขายที่เทียบเท่าคือการเปรียบเทียบและเปรียบเทียบข้อมูลในพื้นที่ฟรีที่คล้ายกันที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้และแก้ไขราคาขาย ผู้เชี่ยวชาญของผู้ประเมินราคาควรทราบว่าราคาที่ตีพิมพ์บ่อยครั้งสำหรับที่ดินในภูมิภาคมอสโก) เป็นราคาของผู้ขายที่เรียกว่าราคาธุรกรรมจริงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการเปรียบเทียบและการเปรียบเทียบ

ไม่เพียงพอสำหรับตลาดราคาที่ผู้บริหารท้องถิ่นขาย ไซต์เหล่านี้มักจะมีขนาดใหญ่และเกี่ยวข้องกับสิ่งนี้มีส่วนลดอย่างมีนัยสำคัญในราคาของพวกเขา

การเปรียบเทียบและการเปรียบเทียบพล็อตที่ดินโดยประมาณที่มีพื้นที่ว่างที่เทียบเคียงได้ดำเนินการในสององค์ประกอบ:

• a) โดยองค์ประกอบเปรียบเทียบ
• b) ในหน่วยเปรียบเทียบ

องค์ประกอบของการเปรียบเทียบเป็นปัจจัยเจ็ดประการ:

• 1. ความเป็นเจ้าของ
• 2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนการทำธุรกรรม
• 3. เงื่อนไขการขาย
• 4. เวลาการขายหรือวันที่ขาย
• 5. ที่ตั้ง
• 6. ลักษณะทางกายภาพ
• 7. ลักษณะของรายได้ที่ได้จากพล็อตที่ดิน

สิทธิในทรัพย์สินโดยประมาณ ใน สหพันธรัฐรัสเซีย ที่ดินที่ดินสามารถอยู่ด้านขวาของทรัพย์สินส่วนตัวได้รับการสืบทอดมาซึ่งเป็นเจ้าของตลอดชีวิต (เฉพาะสำหรับ บุคคล), ถาวร (ถาวร) ใช้, สัญญาเช่า, การใช้งานเร่งด่วนฟรี การปรับแต่งในภาระของสิทธิของผู้ซื้อโดยใช้หลักหรือสัญญาเช่าระยะยาว

เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน หากเงินกู้ 100% ถูกนำไปซื้อเว็บไซต์หรือเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนการทำธุรกรรม ได้แก่ เปอร์เซ็นต์การชำระเงินจำนวนมากการทำธุรกรรมดังกล่าวจะต้องวิเคราะห์อย่างรอบคอบและทำการแก้ไขราคาของธุรกรรมนี้อย่างรอบคอบ

เงื่อนไขในการขาย. การปรับสำหรับองค์ประกอบนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสัมพันธ์ที่ผิดปกติของความสัมพันธ์ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อรวมถึงสถานการณ์ที่พวกเขาตัดสินใจเกี่ยวกับการขายหรือซื้อที่ดิน ข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขการขายค่อนข้างยากที่จะได้รับ ปัญหาอื่นคือคำจำกัดความของการแก้ไขความแตกต่างบางอย่างในการขาย เห็นได้ชัดว่ากฎเห็นได้ชัดว่า: หากผู้เชี่ยวชาญของผู้ประเมินราคาเปิดเผยความแตกต่างในข้อตกลงที่เทียบเท่าและกำหนดขนาดของการแก้ไขเขาควรได้รับการแก้ไขนี้ หากเป็นการยากที่จะกำหนดขนาดของการแก้ไขเพิ่มเติมก็จำเป็นต้องปฏิเสธการเปรียบเทียบธุรกรรมนี้

เวลาการขาย เพื่อที่จะทำการแก้ไขราคาสำหรับการทำธุรกรรมที่เทียบเคียงได้มีความจำเป็นต้องทราบแนวโน้มราคาในตลาดที่ดินนั่นคือการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเป็นอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป ในสภาพรัสเซียมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นประจำปีของการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินความผันผวนของราคาตามฤดูกาลที่สำคัญต่อพวกเขา: ในราคาฤดูใบไม้ผลิเพิ่มขึ้นในฤดูหนาว โดยภูมิภาคมอสโกเช่นการแกว่งตามฤดูกาลในบางพื้นที่ถึง 15-20%

ผู้เชี่ยวชาญของผู้ประเมินราคาควรทำการวิเคราะห์อัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่ดินและระบุแนวโน้มที่ผู้ขายและผู้ซื้อ บางครั้งมันก็เกิดขึ้นว่าการยอมรับบิลหรือพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อพฤติกรรมของพวกเขาในตลาดที่ดิน

ที่ตั้ง. หากพื้นที่ที่เทียบเคียงได้อยู่ในพื้นที่เดียวกับที่ประเมินการปรับจะไม่ทำ หากพื้นที่ที่เทียบเคียงได้อยู่ในพื้นที่อื่นการวิเคราะห์ความแตกต่างที่เป็นไปได้ระหว่างพื้นที่เหล่านี้ควรได้รับการวิเคราะห์ ตัวอย่างเช่นด้วยอาคารที่อยู่อาศัยปัจจัยต่าง ๆ เช่นการเข้าถึงการขนส่งวิศวกรรมนิเวศวิทยาจะถูกนำมาพิจารณา องค์ประกอบสำคัญของการเปรียบเทียบยอดขายที่เทียบเท่าเป็นลักษณะทางกายภาพของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาสามารถเป็นพารามิเตอร์ดินขนาดของไซต์รูปร่าง (สี่เหลี่ยมหรือรูปหลายเหลี่ยม) การปรากฏตัวของการระบายน้ำมุมของความโน้มเอียงของเว็บไซต์ ฯลฯ

ในราคาของเว็บไซต์มีอิทธิพลบางอย่างมีระดับของกิจกรรมของตลาดที่ดินที่เกี่ยวข้องกับรายได้ที่ได้รับจากวัตถุ ตัวอย่างเช่นระดับของกิจกรรมของตลาดที่ดินในพื้นที่ 30 กิโลเมตรของภูมิภาคมอสโกสูงกว่าในโซนที่ถูกลบออกจากมอสโก ในเรื่องนี้ผู้ประเมินราคาควรทำการแก้ไของค์ประกอบการเปรียบเทียบการขายนี้

หน่วยเปรียบเทียบใช้หาก:

• ก) แปลงที่ดินรายได้แตกต่างกันในพื้นที่และในแง่ของการปรับปรุงที่มีอยู่
• b) ข้อมูลเบื้องต้นสำหรับผู้ซื้อเป็นสิ่งจำเป็น
• 2. วิธีการแก้ไข (วิธีการถ่ายโอน) วิธีนี้ การประมาณการของที่ดินที่มีการหารในการหารราคาขายรวมของคอมเพล็กซ์ที่เทียบเท่ารวมถึงวัตถุของอสังหาริมทรัพย์และที่ดินที่ดินสองชิ้น - ราคาของอาคารและราคาของที่ดินพล็อต นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญของผู้ประเมินราคาประเมินค่าใช้จ่ายของอาคารและโครงสร้างอื่น ๆ ในเว็บไซต์นี้และจากราคารวมของคอมเพล็กซ์ของอสังหาริมทรัพย์หักค่าใช้จ่ายของอาคารและโครงสร้างและได้รับมูลค่าของพล็อตที่ดิน วิธีการใช้ในกรณีที่มีการขายที่ดินในตลาดเทียบเท่าในตลาด มีการจัดตั้งขึ้นว่ามีการเชื่อมโยงที่มั่นคงระหว่างค่าใช้จ่ายของที่ดินและสร้างขึ้นบนอาคารและโครงสร้างที่สร้างขึ้นดังนั้นค่าใช้จ่ายของที่ดินสามารถประเมินได้จากการกระจายของราคารวมของการขายอาคารทรัพย์สินระหว่างสอง ส่วนประกอบ: โลกและอาคาร
• 3. วิธีการใช้เงินทุนของการเช่าที่ดิน การกำหนดมูลค่าของพล็อตที่ดินโดยใช้วิธีการแปลงสภาพของที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์จากรายได้ที่ได้รับจากการจ่ายค่าเช่า วิธีการที่เกี่ยวข้องกับการหารรายได้ไตไตรมาสต่อปีเป็นอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมซึ่งเป็นผลมาจากจำนวนรายได้เปลี่ยนเป็นมูลค่าของพล็อตที่ดิน

การคำนวณมูลค่าของที่ดินโดยวิธีการให้ทุนของที่ดินมีพื้นฐานมาจากการใช้สูตรต่อไปนี้:

4. วิธี "ตกค้างสำหรับโลก" ตามหลักการของผลผลิตที่เหลือของโลกอาคารและโครงสร้างที่สร้างขึ้นบนโลกเนื่องจากการดึงดูดทุน แรงงาน และการควบคุมจะให้ความสำคัญกับการกระจายรายได้ รายได้ที่เหลือหลังจากครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพื่อดึงดูดปัจจัยอื่น ๆ เกิดจากพล็อตที่ดิน

เงื่อนไขสำหรับการใช้วิธีการของรายได้สำหรับโลก:

วัตถุที่มีอยู่สอดคล้องกับตัวเลือกของการใช้ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

ค่าใช้จ่ายของอาคารและโครงสร้างที่อยู่ในแปลงที่ดินหรือค่าใช้จ่ายโดยประมาณของการก่อสร้างสามารถคำนวณได้อย่างแม่นยำอย่างแม่นยำว่าเป็นชีวิตของการดำเนินงาน

เป็นที่ทราบกันดีว่าเป็นรายได้จากการดำเนินงานสุทธิประจำปีจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ (แปลงที่ดินด้วยการปรับปรุง)

ขั้นตอนการคำนวณ:

• 1. กำหนดค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง
• 2. ขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่าและ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน กำหนดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (chod) ของทรัพย์สินทั้งหมด
• 3. กำหนด chod ที่กำลังจะมาถึงอาคาร
• 4. กำหนด chod ที่จะมาถึงโลก
• 5. กำหนดมูลค่าของโลกโดยการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้การดำเนินงานที่บริสุทธิ์ที่เกี่ยวข้องกับโลก
• 5. วิธีการพัฒนา (การเรียนรู้) ของพล็อตที่ดิน วิธีการพัฒนา (การพัฒนา) ของพล็อตที่ดินจะถูกใช้เมื่อจำเป็นต้องกำหนดค่าใช้จ่ายของพื้นที่ขนาดใหญ่ซึ่งจะต้องแบ่งออกเป็นส่วนต่าง ๆ แยกต่างหาก กรณีดังกล่าวค่อนข้างพบได้บ่อยในการปฏิบัติของรัสเซียในการประเมิน

วิธีการพัฒนาเว็บไซต์เกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้ของการประเมิน:

การกำหนดขนาดและจำนวนเว็บไซต์แต่ละแห่ง

การคำนวณมูลค่าของส่วนที่พัฒนาขึ้นด้วยวิธีการขายที่เทียบเท่า (จำนวนรายได้จากการขาย)

การคำนวณต้นทุนของการพัฒนาเว็บไซต์และการขายของพวกเขาวาดกำหนดการสำหรับการพัฒนาและระยะเวลาการขายที่ตั้งใจไว้

คำจำกัดความของมูลค่า กระแสเงินสด โดยการลบค่าใช้จ่ายทั้งหมดของพื้นที่การเรียนรู้จากมูลค่าของรายได้รวมจากการขายของแต่ละไซต์

การกำหนดอัตราคิดลด

การลดกระแสเงินสดที่คำนึงถึงเวลาของการพัฒนาและการขายที่ดินทุกแห่ง

ในการกำหนดขนาดของแต่ละเว็บไซต์มีความจำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยทางกายภาพกฎหมายและเศรษฐกิจที่มีผลต่อการยอมรับการตัดสินใจครั้งนี้

โลกถูกนำมาใช้ในหลายพื้นที่ของกิจกรรมของมนุษย์ (ชุมชน, การเมือง, เศรษฐกิจ, เกษตรกรรม ฯลฯ ) และเป็น ปัจจัยสำคัญ รักษาระดับเศรษฐกิจที่เหมาะสม

เนื่องจากที่ดินเป็นทรัพยากรที่หมดแล้วจึงอยู่ภายใต้การควบคุมที่เข้มงวด สิ่งนี้ใช้การประมาณการเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุ กระบวนการนี้มีลักษณะของตัวเองที่ควรสำรวจ

กฎระเบียบนิติบัญญัติของปัญหา

ในประเทศรัสเซีย กฎระเบียบนิติบัญญัติ ปัญหาการดำเนินงานที่ดินอยู่ในขั้นตอนแรก กฎระเบียบรับรองตามกฎหมายจัดตั้งทั้งหมด หลักการทั่วไป และแนวคิดในการประเมินมูลค่าของโลกซึ่งมีผลในเชิงบวกต่อสถานการณ์โดยรวม

ในระบบการกระทำของกฎระเบียบมี 4 ระดับ:

การนัดหมายและวิธีการดำเนินการ

การประเมินมีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดราคาของบางสิ่งบางอย่าง ดังนั้นการประเมินที่ดินพล็อตคือ กระบวนการของการกำหนดค่าใช้จ่าย ที่ดินในตลาด หลายคนได้พบกับการขายการซื้อที่ดินเนื่องจากมีมัลติฟังก์ชั่นมากในการรักษาธุรกิจของตนเอง

บ่อยครั้งที่การประเมินถูกใช้เพื่อกำหนดความน่าเชื่อถือของผู้กู้ (เมื่อทำการจำนอง) ด้วยเพื่อดึงดูดการลงทุนในการแบ่งทรัพย์สินสำหรับ การบัญชี เป็นต้น

ไฮไลท์ การประเมินสามประเภท ที่ดิน:

• เงิน. ใช้ในการกำหนดอัตราภาษีที่ดินเมื่อสรุปสัญญา ในทางกลับกันมีการประเมินทางการเงินสองประเภท: กฎระเบียบและการเงิน
• เศรษฐกิจ. ใช้เพื่อกำหนดความเหมาะสมของโลกสำหรับการเติบโตของวัฒนธรรมบางอย่างเมื่อวิเคราะห์การใช้งานที่มีเหตุผลมากที่สุดของโลก นำมาพิจารณาเมื่อดำเนินการประเมินกฎระเบียบของวัตถุ
• ดินสีน้ำตาล เป็นส่วนหนึ่งของสินค้าคงคลังที่ดินเป็นพื้นฐาน การประเมินผลทางเศรษฐกิจ ในทรงกลม การเกษตร; ใช้เพื่อกำหนดความเหมาะสมของดินเช่นเดียวกับการทำนายการสูญเสียในชนบทและป่าไม้

มีอยู่ สามสายพันธุ์ของที่ดิน: ตลาด, cadastral และกฎระเบียบ

มูลค่าตลาด - ราคาที่เป็นไปได้มากที่สุดที่ วัตถุโดยประมาณ สามารถนำเสนอในตลาดเปิด ในเวลาเดียวกันทั้งสองฝ่ายของการทำธุรกรรมเป็นเจ้าของข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดและสถานการณ์ฉุกเฉินไม่ส่งผลกระทบต่อราคา

หากไม่ได้ตั้งค่าเมื่อประเมิน มุมมองบางอย่าง ค่าใช้จ่ายของวัตถุจากนั้นราคาตลาดจะถูกตั้งค่า

cadastral ราคา มันถูกนำไปใช้กับวัตถุประสงค์ด้านภาษี ค่าใช้จ่ายประเภทนี้ถูกกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ของตลาด

เกี่ยวกับการกำกับดูแล - เริ่มต้นมูลค่าคงที่ที่กำหนดโดยรัฐในผลประโยชน์ของตัวเอง มันถูกใช้เมื่อไถ่ถอนที่ดินในทรัพย์สินส่วนตัวเมื่อเข้าสู่การสืบทอดหรือเมื่อส่งเป็นต้น มูลค่าการกำกับดูแลเป็นประจำทุกปีโดยรัฐบาลของสหพันธรัฐรัสเซีย

ราคากฎระเบียบในภูมิภาคอาจแตกต่างกันไปตามรัฐบาลของสหพันธรัฐรัสเซียขึ้นอยู่กับลักษณะของดินวัตถุตัวเอง แต่ราคาไม่ควรเกิน 75% ของมูลค่าตลาด มันสามารถเปลี่ยนได้โดยอวัยวะ รัฐบาลท้องถิ่น ในภูมิภาคที่เกี่ยวข้อง แต่ไม่เกิน 25% ของรัฐที่กำหนดโดยรัฐ

วิธีการและเกณฑ์ที่มีอยู่

การประมาณที่ดินของที่ดิน มันดำเนินการโดยหน่วยงานรัฐบาลกลางของ Cadastre ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์องค์กรระดับภูมิภาคองค์กรและองค์กรภายใต้การควบคุมของพวกเขา การทำงานในพื้นที่นี้มีสิทธิ์ที่จะเผชิญกับใบอนุญาตการประเมิน

มีอยู่ วิธีการประเมินโลกผู้ที่แบ่งออกเป็น 2 วิธี:

วิธีการทำกำไร รวมถึงวิธีการ

• การใช้งานที่ตั้งใจไว้;
• การใช้ประโยชน์จากการให้เช่าที่ดิน
• วิธีการสมดุล

วิธีการใช้งานตามต้องการ ใช้เพื่อกำหนดค่าใช้จ่ายของวัตถุ (การสร้างขึ้นและไม่ได้รับการแก้ไข) เพื่อให้ได้รายได้เนื่องจากการก่อสร้างการปรับปรุงเว็บไซต์

วิธีการใช้เงินทุนของที่ดินให้เช่า มันถูกใช้เพื่อประเมินวัตถุเพื่อรับการเช่าที่ดิน การประเมินผลสามารถยกได้ทั้งในตัวที่สร้างขึ้นและไม่สม่ำเสมอ เพื่อที่จะใช้วิธีนี้คุณต้องดำเนินการข้อมูลเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าที่ดินและสร้างต้นทุนในการให้เช่ารายได้ ขนาดของค่าเช่าจะถูกกำหนดโดยตำแหน่งของวัตถุขนาด, ฟังก์ชั่น, รูปแบบ, ความพร้อมของการสื่อสารความพร้อมใช้งาน ยานพาหนะการใช้ที่ดิน

วิธีการ มันถูกใช้เพื่อประเมินวัตถุที่ดินทำให้เป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้ นอกจากนี้เช่นเดียวกับในวิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งพื้นที่ที่ไม่ได้รับการแก้ไขสามารถประเมินได้ ในการใช้วิธีนี้ก่อนอื่นมีความจำเป็นต้องกำหนดมูลค่าของพล็อตที่ดินซึ่งสามารถปรับปรุงเพื่อผลกำไร ถัดไปรายได้จะเป็นตัวพิมพ์ใหญ่โดยการสร้างรายได้จากวัตถุและอาคาร

วิธีการเปรียบเทียบ รวมถึงวิธีการ

• การเลือก;
• การกระจาย;
• การเปรียบเทียบการขาย

วิธีการเลือก ใช้เพื่อประเมินแปลงที่ดินเพื่อตรวจสอบการปฏิบัติตามการปรับปรุงที่ดินด้วยการใช้งานที่ทำกำไรและมีประสิทธิภาพมากที่สุด วิธีนี้เหมาะสำหรับวัตถุที่สร้างขึ้น

วิธีการกระจาย มันถูกใช้เพื่อประเมินแปลงที่ดินเพื่อสร้างความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนที่ดินและอาคารที่สร้างขึ้น ใช้สำหรับวัตถุที่สร้างขึ้น เหมาะที่สุดสำหรับอาคารใหม่เนื่องจากพวกเขาจะต้องสอดคล้องกับการใช้งานที่มีประสิทธิภาพและเหตุผลของโลก ในการใช้วิธีการแจกจ่ายคุณต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของพื้นที่ที่มีอาคารที่สร้างขึ้น อย่างไรก็ตามผลลัพธ์จะไม่ถูกต้อง

วิธีการเปรียบเทียบการขาย ใช้เพื่อเปรียบเทียบราคาที่ดินที่คล้ายกัน มันเป็นหนึ่งในที่ง่ายและมีประสิทธิภาพมากที่สุด ให้ตัวชี้วัดที่แม่นยำพอสมควรในตลาด อย่างไรก็ตาม ตลาดรัสเซียซึ่งไม่ใช่ข้อมูลและการเปิดวิธีการกล่าวถึงไม่เหมาะสม มันได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ในตลาดที่ตั้งของวัตถุภูมิประเทศภูมิประเทศของดินตัวเลือกแอปพลิเคชันความเป็นเจ้าของ ฯลฯ

เกณฑ์การประเมิน ที่ดิน:

• ที่ตั้งของเว็บไซต์;
• ความพร้อมใช้งานของการสื่อสารและความเป็นไปได้ในการเชื่อมต่อพวกเขาในกรณีที่ไม่มี;
• การเข้าถึงการเดินทางไปยังที่ดินที่ดิน;
• วัตถุประสงค์ของการใช้งานและความสามารถในการเปลี่ยนปลายทาง
• ข้อมูลจากการศึกษาทางธรณีวิทยาและธรณีวิทยา

ขั้นตอนขั้นตอน

ตอนแรกแต่ง สนธิสัญญา. ในการทำเช่นนี้จำเป็นต้องระบุว่าจุดประสงค์ใดที่ไซต์จะถูกนำไปใช้ตัวเลือกคุณสมบัติคือการสร้างขึ้นเป็นต้น หลังจากขั้นตอนนี้วันที่กำหนดวันที่ดำเนินการนั่นคือเวลาที่การตรวจสอบจะดำเนินการ จำเป็นต้องรวบรวมเอกสารทั้งหมดต่อหน้าเขาคือลักษณะคำอธิบายของโลกคุณสมบัติการปรากฏตัวของแร่ธาตุใด ๆ ถัดไปวัตถุจะถูกดูหลังจากนั้นเอกสารจะถูกเก็บรวบรวมอีกครั้งในผลลัพธ์ของขั้นตอนที่ดำเนินการและตัวเลือกการประมาณการ (ตลาด, cadastral, กฎระเบียบ) ที่จัดตั้งขึ้น กระบวนการทั้งหมดได้รับการแก้ไข รายงานการจัดตั้งที่ดิน.

เอกสารที่จำเป็นในการประเมินอาจแตกต่างกันเล็กน้อยขึ้นอยู่กับประเภทของวัตถุไม่ว่าจะเป็นพล็อตที่ดินบ้านที่อยู่อาศัยหรืออพาร์ตเมนต์ (ห้อง)

เอกสารที่จำเป็นสำหรับการประเมินผู้เชี่ยวชาญ พล็อตที่ดิน:

รายการกระดาษที่จำเป็น อาคารที่อยู่อาศัย:

• สำเนา:
  • ใบรับรองการระบุของเจ้าของ;
  • หนังสือเดินทางเทคนิคของ BTI สำหรับอาคารที่พักอาศัย
  • พระราชบัญญัติของรัฐบนที่ดินแปลง

เพื่อกำหนดค่าใช้จ่ายของอพาร์ตเมนต์ (ห้อง) อ่าน:

• เอกสารยืนยันสิทธิในการครอบครอง (ทรัพย์สินเช่า);
• การระบุเจ้าของ
• สำเนาหนังสือเดินทางทางเทคนิค BTI

ราคาสำหรับการประเมินวัตถุ ผันผวนขึ้นอยู่กับ จุดสังคมองค์กรที่จัดการกับสิ่งนี้ ฯลฯ โดยเฉลี่ยแล้วจำนวนเงินอาจเป็น:

• 4,000 รูเบิล สำหรับพล็อตกับบ้าน
• 3000 ถู สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัย
• 2500 ถู - พล็อต

สำหรับกฎและความแตกต่างของขั้นตอนการตรวจสอบดูวิดีโอต่อไปนี้: