คำอธิบายวิธีการในการกำหนดมูลค่าตลาดที่ดิน ขั้นตอนการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน

มูลค่าตลาดของที่ดินเป็นอย่างไร การทอผ้าโลกเท่าไหร่? เป็นไปได้ไหมที่จะเรียนรู้มูลค่าตลาดของที่ดินในหมายเลข Cadastral?

เมื่อขายผลิตภัณฑ์หรือบริการใด ๆ เราแสดงราคาที่ฉันพิจารณาอย่างยุติธรรม เมื่อต้องการทำเช่นนี้เราพบโฆษณาที่คล้ายกันและเปรียบเทียบกับของคุณเอง อย่างไรก็ตามนี่เป็นไปไม่ได้เสมอไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับวัตถุการขายที่ผิดปกติตัวอย่างเช่นสำหรับบางคน ที่ดินที่ดิน.

ชื่อของฉันคือ Valery Chemakin ในฐานะที่ปรึกษากฎหมายในบทความนี้ฉันจะพูดถึงมูลค่าตลาดของที่ดิน

ฉันจะพูดถึงตำแหน่งที่และวิธีการสั่งซื้อมูลค่าตลาดของโลก

1. มูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตคืออะไรและทำไมจึงจำเป็นต้องรู้

ในเงื่อนไขของการหมุนเวียนเชิงพาณิชย์ฟรีของที่ดินราคาสำหรับเว็บไซต์ที่เกิดขึ้นจากตลาด ส่วนใหญ่มักจะมีวัตถุชนิดเดียวกันในพื้นที่เฉพาะมีค่าประมาณเดียวกัน นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าตลาดมีความสามารถในการควบคุมตนเองแม้จะมีความวุ่นวายที่มองเห็นได้

ขึ้นอยู่กับข้างต้นเรากำหนดคำนิยาม

นี่คือราคาที่สามารถรับรู้ได้ภายในเวลาที่เหมาะสมในตลาดเสรีเมื่อความพึงพอใจร่วมกันกับผลการทำธุรกรรมของทั้งสองฝ่าย

จะหามูลค่าตลาดของที่ดินได้ที่ไหน ในกรณีส่วนใหญ่คำตอบสำหรับคำถามนี้ชัดเจน มันเพียงพอที่จะเปิดเว็บไซต์ใด ๆ ที่มีโฆษณาและสำรวจข้อเสนอในพื้นที่ตั้งที่ดิน อย่างไรก็ตามหากไม่มีการขายเว็บไซต์ดังกล่าวคุณจะต้องใช้ความช่วยเหลือจากผู้ประเมินราคา

หากคุณต้องการความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญอย่างเป็นทางการตัวอย่างเช่นสำหรับศาลจึงดำเนินการเป็นอิสระ ในสาระสำคัญของแนวคิดนี้ให้อ่านบทความพิเศษของเรา ผู้เชี่ยวชาญในการพิจารณามูลค่าตลาดของเว็บไซต์ใช้วิธีการประเมินต่าง ๆ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของที่ดิน

ตัวอย่างเช่นด้วยที่ดินที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการเกษตรในสูตรปัจจัยกำไรที่อาจเกิดขึ้น การเกษตร หรือการผลิตสินค้าโภคภัณฑ์ การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่ดินของวัตถุประสงค์อุตสาหกรรมยังคำนึงถึงรายได้ที่อาจเกิดขึ้น แต่จากกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่น ๆ

2. การทอผ้าเท่าไหร่ - ภาพรวมของปัจจัยหลักที่มีผลต่อมูลค่าตลาดของเว็บไซต์

หากไม่มีขั้นตอนการประเมินมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินฉันโปรดทราบว่ามีปัจจัยหลายสิบปัจจัยที่มีผลต่อการก่อตัวของมัน

นี่คือหลักของพวกเขา

ปัจจัย 1. ที่ตั้งของเว็บไซต์

นี่เป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดเนื่องจากเป็นไปได้ว่าเขามีผลอย่างเด็ดขาดในการก่อตัวของราคา ยิ่งโลกใกล้กับเมืองใหญ่มากเท่าไหร่ก็ยิ่งมีราคาแพงกว่า

ตัวอย่าง

เมื่อเร็ว ๆ นี้ฉันขายพล็อตจากพื้นที่ 17 เอเคอร์ในพื้นที่ชนบทกับการสื่อสารที่ด้อยสิทธิ แต่ 200 กม. จากเมืองใหญ่ที่ใกล้ที่สุดเพียง 100,000 รูเบิล ทันทีหลังจากนั้นฉันซื้อที่ดิน 20 เอเคอร์ภายใน Tyumen แม้ว่าจะไม่มีการสื่อสาร แต่สำหรับ 1.5 ล้านรูเบิล

นี่คือเพนนีเมื่อเทียบกับราคาของโลกในเขตชานเมืองของมอสโก แม้ในขอบเขตของเขตเมืองหลวงแห่งหนึ่งซึ่งเป็นราคาของพื้นที่เดียวกันนั้นค่อนข้างแตกต่างกันในพื้นที่แม้จะมีความคล้ายคลึงกัน ขึ้นอยู่กับลักษณะของแต่ละบุคคลที่ระบุในส่วนย่อยต่อไปนี้

ปัจจัย 2. สภาพดินและภูมิประเทศ

ผู้คนได้รับที่ดินไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะสร้างบ้าน แต่เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจต่อไป ดังนั้นพล็อตจะต้องโปรดคนที่มีเขา สายพันธุ์ภายนอก, ความใกล้ชิดกับป่า, แม่น้ำหรือทะเลสาบ, ความอุดมสมบูรณ์ของดิน ตัวเรือน, คูและรูปแบบการบรรเทาทุกข์อื่น ๆ ที่ไม่พึงประสงค์ลดค่าใช้จ่ายเช่นดินแอ่งน้ำหรือดินเค็ม

ปัจจัย 3. ความพร้อมใช้งานบนเว็บไซต์ของอาคารและสภาพของพวกเขา

มูลค่าตลาดของที่ดินที่ดินที่มีบ้านพักอาศัยสูงกว่ามาก ท้ายที่สุดมันรวมถึงราคาของโครงสร้างนั้นแม้ว่ามันจะเป็นบ้านที่ชำรุดทรุดโทชที่จะต้องรื้อถอน อย่างไรก็ตามสถานะของการก่อสร้างก็มีความสำคัญเช่นกัน เห็นได้ชัดว่าพล็อตที่มีกระท่อมมีค่ามากกว่ากับยุ้งฉาง

ปัจจัย 4. การเชื่อมต่อเครือข่ายการสื่อสาร

บ่อยครั้งที่เทศบาลการเงินการก่อสร้างการสื่อสารทางวิศวกรรมในพื้นที่สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยรายบุคคล (IZHS) ดำเนินการไฟฟ้าก๊าซและน้ำประปาเพิ่มมูลค่าของโลกอย่างมาก

ตัวอย่าง

พล็อตที่ฉันได้รับจากฉันไม่มีการสื่อสารและแม้กระทั่งรถแล่นเพื่อให้มีค่าใช้จ่าย 1.5 ล้านรูเบิล ที่ดินดังกล่าวในการตั้งถิ่นฐานที่ถูกจับได้แล้วอย่างน้อย 3 ล้านรูเบิล ดังนั้นฉันมีโอกาสได้รับ กำไรที่ดี หลังจากสรุปเครือข่ายวิศวกรรม

ปัจจัย 5. ความน่าจะเป็นของกำไรสำหรับช่วงเวลาหนึ่งจากการใช้งานของเว็บไซต์

ดินแดนเกษตรกรรมหรือการก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมีไว้สำหรับการผลิตสินค้าวัสดุจากนั้นพวกเขาสามารถทำกำไรได้ แปลงใกล้เส้นทางถนนของรัฐบาลกลางมีมูลค่าโดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายได้ที่มีศักยภาพนี้ยังถูกวางไว้ในมูลค่าตลาดของเว็บไซต์ดังกล่าว

3. ใครบ้างที่มีส่วนร่วมในนิยามของมูลค่าตลาดของโลก - ภาพรวมของตัวเลือกพื้นฐานสำหรับผู้ประเมินราคา

สำหรับการกระทำที่สำคัญตามกฎหมายใด ๆ มันไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะรู้ราคาของเว็บไซต์ของคุณ จำเป็นต้องได้รับข้อสรุปอย่างเป็นทางการจากผู้ประเมินราคามืออาชีพที่ออกให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติการประเมินผล

ลองดูผู้ที่มีการจัดตั้งมูลค่าตลาดของที่ดินที่ดินตามที่กำหนดไว้และที่จำเป็นต้องติดต่อ

ตัวเลือก 1. สำนักโดยประมาณเฉพาะ

วันนี้มีสำนักงานพาณิชย์หลายแห่งมีส่วนร่วม สปีชีส์ต่าง ๆ กิจกรรมการประเมินราคา เงื่อนไขบังคับ - พวกเขาควรประกอบด้วยองค์กรกำกับดูแลตนเอง (SRO) บริษัท เหล่านี้ผลิตการกระทำการประเมินเท่านั้น แต่ไม่ได้ให้บริการอื่น ๆ เช่นกฎหมาย

ตัวเลือก 2. ผู้ประเมินราคาเอกชนอิสระ

กฎหมายไม่ได้รับอนุญาตให้มีส่วนร่วมในกิจกรรมการประเมินรายบุคคลดังนั้นคุณสามารถค้นหาผู้ประเมินราคาส่วนตัว ใช้หลักการประเมินเดียวกันในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินเป็นพนักงานของ บริษัท ใด ๆ ผู้ประเมินราคาส่วนตัวอยู่ภายใต้กฎหมายการประเมินเดียวกัน

ตัวเลือก 3. หน่วยงานอสังหาริมทรัพย์

หน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ มีผู้ประเมินราคาในพนักงาน ดังนั้นหากคุณตัดสินใจที่จะขายที่ดินที่ดินผ่านหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์และไม่ทราบว่าราคาที่จะตั้งค่าพวกเขาอยู่ที่บริการของคุณ มันสะดวกมากเนื่องจากงานของพวกเขาจะได้รับเงินจากคณะกรรมการ

ตัวเลือก 4. บริษัท กฎหมาย

บริษัท กฎหมายจำนวนมากไม่ จำกัด เพียงความช่วยเหลือทางกฎหมายให้กับลูกค้า พวกเขามีความเชี่ยวชาญและบริการประเมินผล ขอแนะนำให้ติดต่อสำนักงานดังกล่าวเมื่อคุณไม่เพียงต้องการค้นหาค่าใช้จ่ายของวัตถุ แต่ยังเพื่อรับความช่วยเหลือทางกฎหมาย ตัวอย่างเช่นจำเป็นต้องแบ่งทรัพย์สินกับคู่สมรสเดิม แต่คุณไม่เห็นด้วยกับการประเมินของเขา

การอุทธรณ์ของศาลเป็นเรื่องปกติโดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อลดต้นทุน Cadastral เพื่อจ่ายภาษีน้อยลง ในการทำเช่นนี้ดำเนินการตามขั้นตอนการท้าทายหลังจากนั้น แต่เป็นการดีกว่าที่คุณจะอ่านในบทความพิเศษของเรา

4. วิธีการหามูลค่าตลาดของที่ดินพล็อต - คำแนะนำทีละขั้นตอน

หากคุณไม่ทราบว่ามูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินมีการคำนวณอย่างไร แต่คุณต้องการเพียงเพื่อการอ้างอิงและไม่ให้การกระทำที่สำคัญตามกฎหมายจากนั้นใช้ไหวพริบหนึ่งครั้ง ตอนนี้รัฐพยายามที่จะนำมูลค่า Cadastral ไปสู่ตลาดเพื่อเก็บภาษีมากขึ้น ข้อมูลเกี่ยวกับค่า Cadastral อยู่ในฐาน Rosreestra

ดังนั้นใช้จ่ายการคำนวณมูลค่าตลาดโดยประมาณของพล็อตที่ดินโดยใช้หมายเลข Cadastral เมื่อต้องการทำเช่นนี้เยี่ยมชมเว็บไซต์ Rosreestra หรือ บริษัท ผู้ไกล่เกลี่ยใด ๆ และป้อนหมายเลขในแบบฟอร์มการค้นหาพิเศษ แทนที่จะเป็นหมายเลข cadastral มันได้รับอนุญาตให้ทำที่อยู่ แต่ถ้ามีอยู่อย่างเป็นทางการแล้ว

เมื่อคุณต้องการกระดาษอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินเพื่อดำเนินการให้เช่าถูกต้องจากนั้นติดต่อผู้ประเมินราคามืออาชีพ วิธีการทำ - อ่านต่อ

ขั้นตอนที่ 1 เลือก บริษัท ประเมินผล

ขึ้นอยู่กับปริมาณและความซับซ้อนของงานให้เลือกผู้ประเมินราคาอิสระหรือติดต่อ บริษัท โดยประมาณ สำหรับ ทางเลือกที่เหมาะสม บริษัท แรกวางเมาส์เหนือทั้งหมดที่มีอยู่ในพื้นที่ของคุณ

ประเมินคนรู้จักเพื่อนและเพื่อนบ้าน ทันใดนั้นมีคนเพิ่งใช้บริการของผู้ประเมินราคา อ่านฟอรัม เป็นผลให้มีความจำเป็นต้องเลือก บริษัท ที่เหมาะสมและคุณภาพของ บริษัท ที่ให้ไว้

ขั้นตอนที่ 2 กำหนดคำถามจำนวนหนึ่งสำหรับผู้เชี่ยวชาญ

ก่อนที่จะเข้าสู่ข้อตกลงคุณต้องตัดสินใจคำถามที่คุณต้องการถามผู้เชี่ยวชาญ ขอแนะนำให้ตั้งค่าความแตกต่างทั้งหมดกับเขาทันที

คำถามผู้เชี่ยวชาญ:

• เขาจะออกจากพล็อตหรือประเมินเอกสาร
• สิ่งที่รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายของบริการ
• วิธีการที่จะประเมินเว็บไซต์
• เวลาเท่าไหร่ที่เขาจะต้องทำงาน

อย่าลืมดูเขาตัวอย่างของการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน เมื่อมองมาที่เขาคุณจะเข้าใจว่าผู้ประเมินราคารับผิดชอบอย่างรับผิดชอบและระมัดระวังและรายงานแบบฟอร์มรายงานการเรียกร้องของรายงาน

ขั้นตอนที่ 3 เราให้เอกสารที่จำเป็น

ในการดำเนินงานผู้ประเมินราคาจะต้องใช้เอกสารทางเทคนิคสำหรับพล็อตรวมถึงเอกสารยืนยันการเป็นเจ้าของของคุณ

หากคุณไม่ได้กลายเป็นบางสิ่งบางอย่างคุณสามารถสั่งซื้อเครือข่ายที่หายไปของ USRP 365 ได้เสมอพอที่จะไปที่พอร์ทัลนี้และคุณจะเห็นเอกสารที่พวกเขาเตรียม ในสถานที่เดียวกันในรูปแบบของการค้นหาทำให้จำนวน Cadastral ของเว็บไซต์และรับข้อมูลจากการลงทะเบียนของรัฐแบบครบวงจรของอสังหาริมทรัพย์ (EGRN) นั่นฟรี.

ต้องการใบรับรอง Cadastral อย่างเป็นทางการ, สารสกัดจาก Egrn หรือเอกสารทางเทคนิคสำหรับพล็อต - จ่ายเงินและคุณจะถูกส่งไปยังทั้งหมดนี้กับผู้ให้บริการจัดส่ง การอ้างอิงอย่างเป็นทางการและเอกสารอื่น ๆ มีการกด Rosreestra หากไม่จำเป็นต้องปิดผนึกค่าใช้จ่ายของบริการเป็นลำดับของขนาดที่ต่ำกว่า

ขั้นตอนที่ 4 เราจ่ายค่าบริการและสรุปสัญญา

หลังจากเอกสารทั้งหมดพร้อมแล้วสรุปข้อตกลงและชำระค่าบริการ อย่าลืมอ่านข้อกำหนดของสัญญาอย่างรอบคอบ มันควรจะสะกดความรับผิดชอบของผู้ประเมินราคาสำหรับปัญหาที่เกิดขึ้นจากความผิดพลาดเนื่องจากการประเมินมูลค่าตลาดที่ไม่เหมาะสมของพล็อตที่ดิน

ขั้นตอนที่ 5. ประสานงานวันที่และเวลาของการประเมิน

เนื่องจากเป็นส่วนใหญ่สำหรับการประเมินความรู้และการประเมินที่ถูกต้องที่จะตรวจสอบโดยเว็บไซต์นั้นเห็นด้วยกับผู้เชี่ยวชาญล่วงหน้ากับผู้เชี่ยวชาญและวันที่ของเหตุการณ์นี้ ท้ายที่สุดหลังจากการถือครองของเขาเขาจะสามารถดำเนินการคำนวณได้โดยตรง โดยวิธีการถามคุณล่วงหน้าว่าการออกเดินทางของเขารวมอยู่ในราคาบริการทั้งหมดหรือไม่ ถ้าไม่เช่นนั้นจะต้องค้นหาทันทีต้องจ่ายหรือจากนั้น

ขั้นตอนที่ 6 เรากำลังรอการมาถึงของผู้เชี่ยวชาญ

ในวันที่ได้รับการแต่งตั้งและหนึ่งชั่วโมงในการติดตั้งผู้เชี่ยวชาญและใช้งานบนวัตถุ ในระหว่างการตรวจสอบคุณอยู่ใกล้ บางทีอาจจะมีปัญหาที่ชัดเจนเกี่ยวกับลักษณะส่วนบุคคลของเว็บไซต์ มันอาจจะเป็นคุณภาพของดินระดับของน้ำท่วมในฤดูใบไม้ผลิการปรากฏตัวของปัจจัยที่ซ่อนอยู่อื่น ๆ ซึ่งคุณคิดว่าจำเป็น

ขั้นตอนที่ 7

รายงานเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตประกอบด้วยข้อมูลการติดตั้งของเจ้าของวัตถุและผู้ประเมินราคา องค์ประกอบที่สำคัญของรายงานเป็นคำอธิบายของเทคนิคและการให้เหตุผลทางกฎหมาย

ตัวอย่างเช่นการใช้วิธีการประเมินจำนวนมากในการพิจารณามูลค่าตลาดของที่ดินแปลงได้เฉพาะกับที่ดินทั่วไปสำหรับการก่อสร้างภายในสาขาการตั้งถิ่นฐาน

วิธีการที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงใช้ในการจัดตั้งมูลค่าตลาดของกองทุนที่ดินที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่ดินภายใต้โรงงานอุตสาหกรรมรวมถึงแปลงที่ดินแบบไม่เป็นปกติ รายงานใด ๆ ที่ได้รับการดูโดยข้อสรุปที่ระบุมูลค่าตลาด

หากคุณต้องการปรึกษาปัญหากฎหมายเหล่านี้หรืออื่น ๆ ในรายละเอียดเพิ่มเติมให้ไปที่เว็บไซต์ของกฎหมาย ที่นั่นคุณจะได้พบกับรูปแบบที่สะดวกสบาย ข้อเสนอแนะผ่านซึ่งถามคำถามกับทนายความ

กำหนดปัญหาของคุณสั้น ๆ และชัดเจน เป็นผลให้ตอบสนองอย่างละเอียดด้วยอัลกอริทึมการดำเนินการเฉพาะเพื่อแก้ปัญหา ค่าใช้จ่ายของการให้คำปรึกษาออนไลน์นี้น้อยกว่า 1,000 รูเบิล

5. ความช่วยเหลือระดับมืออาชีพในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินพล็อต - ทบทวน 3 อันดับแรกของ บริษัท โดยประมาณ

หันไปหา บริษัท โดยประมาณเราต้องมั่นใจในความเป็นมืออาชีพของผู้เชี่ยวชาญ นอกจากนี้เราไม่ต้องการจ่ายเงินมากเกินไป

ด้านล่างนี้ฉันขอเสนอภาพรวมของ 3 บริษัท การประเมินที่มีชื่อเสียงซึ่งประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินที่ดินจะมีราคาไม่แพง

บริษัท นี้มีส่วนร่วมในการประเมินอสังหาริมทรัพย์สำหรับธนาคาร หากคุณต้องการเงินกู้เกี่ยวกับความปลอดภัยของเว็บไซต์ของคุณและมูลค่า Cadastral นั้นต่ำเกินไปกรุณาติดต่อ Yurdis มันทำงานร่วมกับธนาคารรัสเซียใหญ่ส่วนใหญ่ พวกเขาเชื่อใจเธอดังนั้นให้แน่ใจว่าเว็บไซต์ของคุณจะขอบคุณอย่างเพียงพอและคุณจะได้รับเงินกู้ที่ต้องการ

ที่นี่เป็นไปได้ที่จะสั่งซื้อคุณต้องการใช้เป็นหลักประกัน ผู้ประเมินราคาของ บริษัท พร้อมที่จะคำนวณต้นทุนการชำระบัญชีของวัตถุซึ่งต่ำกว่าตลาด 20% จำเป็นสำหรับการขายด่วน บริการดังกล่าวมีค่าใช้จ่ายเพียง 4 พันรูเบิลซึ่งต่ำกว่าคู่แข่งมาก

บริษัท ให้บริการประเมินทุกประเภท ที่ดินที่ดินได้รับการประเมินโดยสามวิธีในการประสานงานกับลูกค้า: ด้วยการตรวจสอบหรือไม่มีการตรวจสอบวัตถุโดยการออกความเห็นของผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับมูลค่าของโลกโดยไม่มีการประเมินผลการประเมินผล

อะไรคือข้อดีของ บริษัท "ปรึกษาเกี่ยวกับการประเมิน":

№	ความได้เปรียบ	ประโยชน์
1	กองกฎหมาย	รายงานจะได้รับการยอมรับในศาลใด ๆ ธนาคารและหน่วยงานของรัฐ
2	ความรู้เกี่ยวกับการเชื่อมต่อตลาดของมอสโก	เรียกคืนความสงบเสงี่ยมของพื้นที่สร้างความหนาแน่นปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม
3	ความน่าเชื่อถือ	บรรลุผลเนื่องจากการวิเคราะห์อย่างรอบคอบของสถานการณ์ตลาดในเวลาที่กำหนดในเวลา
4	ความสะดวก	บริการเป็นไปได้ที่จะสั่งซื้อผ่านเว็บไซต์คำนึงถึงความปรารถนาทั้งหมดของลูกค้า
5	เกี่ยวกับการปฏิบัติ	งานทั้งหมดดำเนินการโดยเร็วที่สุด

ในเว็บไซต์ของ บริษัท มีการเสนอให้สร้างบัญชีส่วนบุคคลซึ่งสะดวกมากในการติดตามการดำเนินงานของบริการประเมินที่ดิน มันง่ายต่อการติดตามประวัติการสั่งซื้อของฉัน รายงานทั้งหมดเกี่ยวข้องกับกฎหมายอย่างเต็มที่ซึ่งรับประกันการยอมรับของพวกเขาในธนาคารศาลและหน่วยงานราชการผู้เชี่ยวชาญดำเนินการคำนวณโดยใช้โปรแกรมพิเศษซึ่งช่วยลดความน่าจะเป็นของข้อผิดพลาดให้น้อยที่สุด

บนเว็บไซต์มีแม้กระทั่ง เครื่องคิดเลขออนไลน์ซึ่งคุณสามารถทำการประมาณค่าฟรีสำหรับวัตถุบางอย่าง ผู้ประเมินราคาทำงานได้ตลอดเวลาและพร้อมที่จะปฏิบัติตามคำสั่งเร่งด่วนแม้ในวันหยุดสุดสัปดาห์ บริษัท เสนอเงื่อนไขที่ดีมากขึ้นสำหรับความร่วมมือกับลูกค้าประจำ

ขั้นตอนการประเมินประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้:

• 1. สรุปข้อตกลงการประเมิน;
• 2. การรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการประเมินผล
• 3. การประยุกต์ใช้วิธีการประเมินรวมถึงวิธีการเลือกวิธีการประเมินและดำเนินการคำนวณที่จำเป็น
• 4. การประสานงาน (ลักษณะทั่วไป) ของผลการยื่นวิธีการประเมินและกำหนดมูลค่ารวมของมูลค่าของวัตถุการประเมิน
• 5. วาดรายงานการประเมิน

ขั้นตอนที่ 1. สรุปข้อตกลงการประเมิน

ในขั้นตอนนี้ผู้ประเมินราคาตั้งค่าพารามิเตอร์คะแนนต่อไปนี้:

• ·วัตถุประสงค์ของการประเมิน;
• ·มาตรฐานการประเมินผลตามที่กำหนดต้นทุน
• ·ระบอบการปกครองทางกฎหมายและขอบเขตของสิทธิในที่ดิน

ในการประเมินพล็อตที่ดินจำเป็นต้องกำหนดคุณสมบัติต่อไปนี้อย่างชัดเจนว่ามีการกำหนดโหมดการใช้งานตามกฎหมายของการใช้งาน:

• ·หมวดหมู่ที่ดินในขอบเขตที่ที่ดินตั้งอยู่ สำหรับดินแดนในเมืองรวมถึงประเภทของเขตดินแดนและเขตเศรษฐกิจ: ที่อยู่อาศัยสังคมและธุรกิจการผลิตวิศวกรรมและโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งการพักผ่อนหย่อนใจการใช้งานทางการเกษตรสถานที่ทางทหาร ฯลฯ
• ·การใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต;
• ·ประเภทของการเป็นเจ้าของ;
• ·หมายเลข cadastral;
• พ่อค้าและข้อ จำกัด ของอารมณ์วัสดุบนที่ดินแปลง;
• ·การปรากฏตัวของการพัฒนา
• ·กำหนดวันที่ของการประเมิน วันที่กำหนดมูลค่าของพล็อตที่ดินตามกฎไม่ควรในภายหลังวันที่ของการตรวจสอบครั้งสุดท้ายโดยผู้ประเมินราคา;
• ·วาดสัญญาการประเมิน

ขั้นตอนที่ 2 การรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการประเมินผล

ผู้ประเมินราคารวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการประเมินวัตถุการประเมินและจำเป็นในการกำหนดมูลค่าของวัตถุการประเมินการศึกษาลักษณะเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพของวัตถุการประเมินวิเคราะห์ปัจจัยทางการเมืองเศรษฐกิจสังคมและอื่น ๆ ที่มีอิทธิพลต่อคุณค่าของ วัตถุการประเมินการวิเคราะห์ตลาดวัตถุ

ข้อมูลที่ใช้ในการประเมินสามารถแบ่งออกเป็นสามัญและพิเศษ การรวบรวมข้อมูลทั่วไปเกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์ข้อมูลลักษณะปัจจัยทางธรรมชาติเศรษฐกิจสังคมและอื่น ๆ ที่มีผลต่อมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินทั่วพื้นที่ของสถานที่ตั้ง

การรวบรวมข้อมูลพิเศษเกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์ข้อมูลรายละเอียดที่เกี่ยวข้องกับวัตถุโดยประมาณ ข้อมูลเหล่านี้ใช้ในรายงานการประเมินผลสำหรับลักษณะของวัตถุของการประเมินศักยภาพของสถานที่การวิเคราะห์สถานการณ์ในภูมิภาคที่มีลักษณะของสถานะของที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อเลือกวิธีการประเมินผล ฯลฯ เมื่อรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลความสนใจเป็นพิเศษจะจ่ายเป็นหกส่วนด้านล่าง

• 1. คำอธิบายทางกฎหมาย และข้อมูลการลงทะเบียน:
  • ก) สัญญาการโอนชื่ออสังหาริมทรัพย์
  • b) เอกสารที่อธิบายขอบเขตของเว็บไซต์และรับรองพื้นที่
  • c) ข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของหรือผู้เช่า
  • d) ลักษณะของ servitudes;
  • e) กฎสำหรับการแบ่งเขตและใช้งานได้
  • e) ข้อกำหนดการวางแผนในเมืองสำหรับการใช้ที่ดิน (ระเบียบการวางผังเมือง, ข้อกำหนดของมาตรฐานการวางผังเมืองของรัฐและกฎ ฯลฯ )
  • g) ของข้อ จำกัด ประเภทต่าง ๆ : นิติบัญญัติการบริหารสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อมและการพักผ่อนหย่อนใจ; ชุมชนข้อ จำกัด แต่การจัดหาความร้อนน้ำประปาอุปทานก๊าซและแหล่งจ่ายไฟการสื่อสารสิ่งปฏิกูลและอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับพลังของเครือข่ายวิศวกรรมที่มีอยู่และโครงสร้างพื้นฐานเมื่อเชื่อมต่อกับพวกเขา
• 2. ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน ขนาดและรูปร่างของพล็อตที่ดินมีขนาดเส้นขอบด้านหน้าความกว้างและความลึกและยังบ่งชี้ถึงข้อดีหรือข้อเสียที่เกี่ยวข้องกับลักษณะทางกายภาพ ผู้ประเมินราคาอธิบายเว็บไซต์และวิเคราะห์ว่ารูปแบบและขนาดของมันมีผลต่อต้นทุนของทรัพย์สินอย่างไร ความสนใจเป็นพิเศษจะจ่ายให้กับลักษณะที่ผิดปกติสำหรับพื้นที่นี้ อิทธิพลของขนาดและรูปร่างของพื้นที่โดยประมาณนั้นแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับจุดหมายปลายทางที่เป็นไปได้ ตัวอย่างเช่นพล็อตของรูปแบบที่ผิดปกติสามารถเหมาะสำหรับบ้านพักตากอากาศ แต่ไม่เหมาะสมสำหรับการดำเนินงานของกิจกรรมเชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมบางประเภท ชายแดนหน้าผากเป็นส่วนหนึ่งของเว็บไซต์ที่วัดเป็นเมตรมองเห็นถนนรถไฟแม่น้ำหรือมีคุณสมบัติทางภูมิศาสตร์อื่น ๆ ที่ได้รับการยอมรับจากตลาด

บ่อยครั้งที่เว็บไซต์มีค่ามากกว่าหรือน้อยกว่าซึ่งส่งผลกระทบต่อต้นทุนและพิจารณาในการวิเคราะห์การใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด ยูทิลิตี้การทำงานของไซต์มักเกี่ยวข้องกับขนาดที่เหมาะสมและอัตราส่วนของขอบด้านหน้าและความลึก ผู้ประเมินราคาควรคำนึงถึงสถานการณ์นี้ในระหว่างการกำหนดต้นทุนของพื้นที่ที่มีรูปแบบหรือขนาดที่ผิดปกติ แนวโน้มต้นทุนสามารถตรวจพบได้ตีพิมพ์เกี่ยวกับการขายในตลาดหรือจากส่วนการให้เช่าขนาดต่างๆ

ลักษณะทางกายภาพทั่วไปของที่ดินรวมถึง:

• a) ขนาด (พื้นที่);
• b) แบบฟอร์ม (การกำหนดค่า);
• c) ภูมิประเทศ (บรรเทา);
• d) ภูมิทัศน์;
• e) วิศวกรรมและสภาพทางธรณีวิทยาสำหรับการพัฒนาผลของงานวิศวกรรมและการสำรวจ (หากดำเนินการ);
• e) สถานะของเว็บไซต์ (ไม่ได้ออกแบบให้ล้างมีการลงจอด ฯลฯ )
• 3. คำอธิบายของอาคารอาคารโครงสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานด้านวิศวกรรมที่ตั้งอยู่ภายในที่ดินแปลงรวมถึงการวางแผนปริมาณและลักษณะการออกแบบ (วัสดุผนังหลังคาอายุรัฐ ฯลฯ )
• 4. ลักษณะของสถานที่ตั้งและดินแดนที่อยู่ติดกัน:
  • a) การใช้ไซต์ที่อยู่ติดกัน (ที่อยู่อาศัยการบริหารอาคารพาณิชย์อาคารอุตสาหกรรม ฯลฯ );
  • b) การปฐมนิเทศการปรับปรุงการปรากฏตัวของการพัฒนาในพื้นที่ที่อยู่ติดกัน
  • c) ความพร้อมของถนนตรอกซอกซอยเส้นทางการขนส่งสาธารณะ
  • d) ความเป็นไปได้ของทางเข้าโดยตรงกับเว็บไซต์คุณภาพ

และสภาพของถนน

• e) ความใกล้ชิดและความเข้มของการเคลื่อนไหวของการจราจรระดับเสียงรบกวน
• e) การปรากฏตัวของพืชพันธุ์สีเขียว (ประเภทอายุรัฐ);
• g) รัฐสิ่งแวดล้อม
• h) ผลกระทบด้านลบของปัจจัยทางธรรมชาติสิ่งแวดล้อมและสังคม:
  • ·ธรรมชาติ - การสัมผัสกับพื้นที่ของสถานที่ตั้งของน้ำท่วมดินถล่มแผ่นดินไหวการกราวด์ของน้ำบาดาล
  • ·สิ่งแวดล้อม - การเปลี่ยนแปลงคุณสมบัติทางเคมีของบรรยากาศดินและน้ำรังสีแม่เหล็กไฟฟ้าและรังสี ฯลฯ
  • 5. การวิเคราะห์ปัจจัยทางเศรษฐกิจ:
    • a) ราคาของเว็บไซต์ใกล้เคียง
  • b) ความพร้อมใช้งานของการสื่อสารทางวิศวกรรม (ใต้ดินและค่าใช้จ่าย) หรือความเป็นไปได้ของปะเก็นของพวกเขามูลค่าของการสร้าง (เครือข่ายไฟฟ้า, น้ำประปา, น้ำเสีย, ท่อส่งก๊าซ, เครื่องทำความร้อน, เครือข่ายโทรศัพท์ ฯลฯ );
  • c) ข้อมูลเกี่ยวกับการขายที่ดินที่คล้ายกัน
  • d) ข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนของการเช่าที่ดิน
  • e) ข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างใหม่หรือเพื่อปรับปรุงวัตถุเพื่อใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพ (เพื่อให้การก่อสร้างของวัตถุเสร็จสมบูรณ์และการดำเนินงานปกติ);
  • e) ข้อมูลรายได้และการใช้ต้นทุน
  • g) เวที วงจรชีวิต แปลงที่ดินโดยประมาณ:
    • ·กำลังดำเนินการ
    • ·ไม่ดำเนินการชั่วคราว
    • ·ที่ดินที่ดินเตรียมขายหรือส่ง
• 6. ปัจจัยพิเศษที่เกิดขึ้นจากตำแหน่งของพื้นที่เฉพาะ ผู้ประเมินราคานำเสนอแผนที่พื้นที่แสดงเว็บไซต์และที่ตั้งรวมถึงภาพถ่ายของที่ดินแปลงและการปรับปรุง

แหล่งข้อมูล

• 1. การตรวจสอบโดยตรงของพล็อตที่ดินและดินแดนที่อยู่ติดกันและเอกสารการศึกษาเพื่อระบุวัตถุการประเมิน I.e. สร้างเอกลักษณ์ระหว่างสิ่งที่บันทึกไว้ในเอกสารและผู้ที่มีอยู่จริง
• 2. รับข้อมูลจากเจ้าของวัตถุและตัวแทนของบริการการดำเนินงาน
• 3. การศึกษาตลาดที่ดินและการปฏิบัติขาย

ขั้นตอนที่ 3 การประยุกต์ใช้วิธีการประเมินรวมถึงวิธีการเลือกวิธีการประเมินและดำเนินการคำนวณที่จำเป็น

มูลค่าตลาดของที่ดินถูกกำหนดบนพื้นฐานของการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด I.e. มีแนวโน้มที่จะใช้ที่ดินที่เป็นไปได้ซึ่งเป็นไปได้ทางร่างกายเป็นธรรมทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับความต้องการของกฎหมายที่เป็นไปได้ทางการเงินและเป็นผลมาจากมูลค่าโดยประมาณของพล็อตที่ดินจะสูงสุด NEI ถือเป็นทั้งจากมุมมองของสถานะ "ที่ว่างตามเงื่อนไข" ของที่ดินของที่ดินและคำนึงถึงตัวเลือกสำหรับการปรับปรุงลักษณะของวัตถุที่มีอยู่ในเว็บไซต์ ที่ดินในที่ดินถูกกำหนดโดยคำนึงถึงการแยกส่วนต่าง ๆ ที่เป็นไปได้ของชิ้นส่วนที่แยกต่างหากโดดเด่นด้วยแบบฟอร์มประเภทและลักษณะการใช้งาน

การใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดอาจไม่ตรงกับการใช้งานในปัจจุบันของที่ดิน เป็นไปได้ที่จะเติมข้อมูลการใช้พล็อตหรือการรื้อถอนวัตถุที่มีอยู่อีกครั้งโดยไม่ต้องใช้ความเสียหายต่อสิ่งแวดล้อม เมื่อพิจารณา NEIS จะนำมาพิจารณา:

• ·เป้าหมายและการใช้งานที่อนุญาต
• ·การใช้วิธีการใช้ที่ดินในละแวกใกล้เคียงของที่ดินโดยประมาณ
• ·การใช้ที่ดินในปัจจุบัน
• ·กลุ่มเป้าหมายเพื่อการพัฒนาพื้นที่ที่ตั้งอยู่ที่ที่ดิน
• ·การเปลี่ยนแปลงที่คาดหวังในตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

ตามกฎหมายของรัฐบาลกลางเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2541 หมายเลข 135-FZ "ในกิจกรรมการประเมินผลในสหพันธรัฐรัสเซีย" ผู้ประเมินราคาใช้งาน (หรือแสดงให้เห็นถึงการปฏิเสธที่จะใช้) ต้นทุนเปรียบเทียบและผลกำไรในการประเมิน มันเป็นตัวกำหนดวิธีการประเมินวิธีเฉพาะในแต่ละวิธีในการประเมิน มันคำนึงถึงระดับเสียงและความแม่นยำที่สามารถใช้งานนี้หรือวิธีการของข้อมูลการตลาด

การเปรียบเทียบการขาย

• ·การเลือก;
• ·การกระจาย;
• ·เงินทุนเช่าที่ดิน
• สารตกค้าง;
• ·การใช้งานโดยประมาณ

วิธีการเปรียบเทียบการขายการคายประจุและการกระจายจะขึ้นอยู่กับวิธีการเปรียบเทียบ ในวิธีการรายได้วิธีการของการใช้ประโยชน์จากการให้เช่าที่ดินสมดุลและการใช้งานตามที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบของวิธีการต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินในวิธีการกำจัดและวิธีการคัดเลือก

แต่ละวิธีเหล่านี้สามารถนำไปสู่ค่าต่าง ๆ ของมูลค่าที่ดิน การวิเคราะห์เปรียบเทียบเพิ่มเติมช่วยให้คุณสามารถชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียของวิธีการแต่ละวิธีที่ใช้และเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ผลลัพธ์ของมูลค่าของโลกตามข้อมูลที่เหมาะสมที่สุดและเชื่อถือได้ ขนาดรวมของมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินควรแสดงในรูเบิลในรูปแบบของขนาดเดียวถ้ามีให้ในข้อตกลงการประเมิน (ตัวอย่างเช่นการคำนวณค่าของค่า)

ขั้นตอนที่ 4 การประสานงาน (ลักษณะทั่วไป) ของผลการใช้วิธีการในการประเมินและกำหนดมูลค่ารวมของมูลค่าของวัตถุการประเมิน

ในขั้นตอนนี้ผลลัพธ์ที่ได้รับจากวิธีการประเมินที่หลากหลายได้รับการประสานงานและสรุปมูลค่าขั้นสุดท้ายของมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณนั้นได้รับการคัดสรร

ข้อสรุปขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุการประเมินจะทำขึ้นบนพื้นฐานของการวางนัยทั่วไปที่:

• ·การตรวจสอบข้อมูลขั้นสุดท้ายที่การประเมินเป็นไปตาม;
• ·ตรวจสอบความถูกต้องของสมมติฐานตามการประเมิน;
• ·ตรวจสอบความถูกต้องของการคำนวณ
• ·การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการที่แตกต่างกันและข้อสรุปสุดท้ายเกี่ยวกับมูลค่าตลาด

ขึ้นอยู่กับ สถานการณ์เฉพาะขอบเขตของผลลัพธ์ของข้อมูลแหล่งที่มาที่ได้รับการใช้แต่ละวิธีสามวิธีอาจแตกต่างจากกันไปในระดับที่มีขนาดใหญ่หรือน้อยกว่า การวิเคราะห์เปรียบเทียบเพิ่มเติมช่วยให้คุณสามารถชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียของวิธีการแต่ละวิธีที่ใช้และเพื่อให้ได้มูลค่าขั้นสุดท้ายของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของข้อมูลที่เหมาะสมที่สุดและเชื่อถือได้มากที่สุด โดยทั่วไปแล้วตัวบ่งชี้ค่าใช้จ่ายที่ได้รับจากแนวทางที่แตกต่างกันจะลดลงตามรูปร่างตารางเพื่อให้น้ำหนักบางอย่างและบนพื้นฐานนี้ทำให้การสรุปมูลค่ารวมของค่าใช้จ่าย

มูลค่ารวมของมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ควรแสดงในรูเบิลในรูปแบบของมูลค่าเดียวหากมีการระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลงการประเมิน (ตัวอย่างเช่นการคำนวณค่าของค่า)

ขั้นตอนที่ 5. วาดรายงานการประเมิน ผลการประเมินจะต้องตกแต่งในรูปแบบของรายงานการประเมินผลเป็นลายลักษณ์อักษร รายงานการประเมินเป็นเอกสารของหลักฐานที่มีไว้สำหรับลูกค้าบริการประเมินผลและอื่น ๆ ที่สนใจในผลการประเมินที่มีข้อสรุปสุดท้ายเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุการประเมิน ข้อกำหนดที่สำคัญสำหรับเนื้อหาของรายงานเกี่ยวกับการประมาณมูลค่าตลาดของที่ดินที่กำหนดไว้ในเอกสารดังต่อไปนี้

• 1. กฎหมายของรัฐบาลกลาง ลงวันที่ 29 กรกฎาคม 2541 หมายเลข 135 "ในการประเมินผลกิจกรรมในสหพันธรัฐรัสเซีย"
• 2. มาตรฐานของรัฐบาลกลางการประมาณการ: "แนวคิดแนวคิดแนวคิดทั่วไปวิธีการประเมินและข้อกำหนดการประเมินผล" (FSO ฉบับที่ 1) "วัตถุประสงค์ของการประเมินและมูลค่าของมูลค่า" (FSO หมายเลข 2) "ข้อกำหนดสำหรับรายงานการประเมิน" (FSO) (FSO) ลำดับที่ 3) อนุมัติคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจและการค้า 20 กรกฎาคม 2550 ฉบับที่ 254--256
• 3. คำแนะนำที่มีระเบียบในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ดิน คำสั่งของกระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-P
• 4. คำแนะนำที่ใช้ในการพิจารณามูลค่าตลาดของสิทธิในการเช่าที่ดิน คำสั่งของกระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียลงวันที่ 10 เมษายน 2546 ฉบับที่ 1102-P ในขณะที่การปฏิบัติแสดงรูปแบบการแสดงข้อมูลที่กำหนดไว้และเนื้อหาของรายงานยังไม่ได้รับการจัดตั้งขึ้นไม่เพียง แต่ในขอบเขตการประเมินที่ดิน แต่ยังประเมินของอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป โครงสร้างและโครงสร้างการประเมินผลที่แตกต่างกันใช้รายงานรูปแบบต่าง ๆ และเนื้อหาของรายงานเหล่านี้เกี่ยวกับความสมบูรณ์ของข้อมูลและวัตถุประสงค์การทำงานอาจแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ บทบัญญัตินี้ทำให้ยากต่อการรับรู้ข้อมูลที่นำเสนอและไม่อนุญาตให้ลูกค้าประเมินความถูกต้องของผลลัพธ์ที่ได้รับเสมอไป

องค์ประกอบของข้อมูลรายละเอียดและความลึกของการวิจัยที่ดำเนินการและเนื้อหาของรายงานจะต้องเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้ รายงานควรตั้งค่าข้อมูลทั้งหมดที่สำคัญจากมุมมองของมูลค่าของวัตถุการประเมิน (หลักการของความสำคัญ) รายงานควรมีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อให้รายงานของรายงานสามารถ:

• - เข้าใจเนื้อหาของรายงานและวิธีการที่ใช้โดยผู้ประเมินราคาระบุแหล่งที่มาของข้อมูลที่ใช้โดยพวกเขาและระดับความน่าเชื่อถือของดังกล่าว
• - ตรวจสอบการคำนวณ (ทั้งผลการประเมินระดับกลางและขั้นสุดท้าย) และทำซ้ำพวกเขาสำหรับการรวมข้อมูลต้นฉบับอื่น ๆ
• ·ข้อมูลที่ให้ไว้ในรายงานการประเมินที่ได้รับจากที่ได้รับจากการคำนวณในระหว่างการประเมินผลที่สำคัญจากมุมมองของมูลค่าของวัตถุการประเมินจะต้องได้รับการยืนยัน (หลักการของการพิสูจน์) ข้อมูลมีความเป็นธรรมหากมันสอดคล้องกับความถูกต้องจริงและอนุญาตให้ผู้ใช้รายงานการประเมินเพื่อให้ข้อสรุปที่ถูกต้องเกี่ยวกับลักษณะที่ศึกษาผู้ประเมินราคาในกระบวนการประเมินและกำหนดมูลค่ารวมของมูลค่าของวัตถุการประเมินและ ทำการตัดสินใจอย่างชาญฉลาดขึ้นอยู่กับข้อสรุปเหล่านี้
• ·เนื้อหาของรายงานการประเมินไม่ควรเป็นผู้ใช้ที่ทำให้เข้าใจผิดของรายงานการประเมินผลรวมถึงอนุญาตการตีความที่ไม่ชัดเจน (หลักการของความไม่น่าสงสัย) ข้อกำหนดที่ใช้ในรายงานไม่อนุญาตให้มีการตีความสองทาง คำศัพท์พิเศษทั้งหมดที่ใช้ในข้อความรายงานต้องอธิบาย
• ·องค์ประกอบและลำดับของวัสดุที่นำเสนอในรายงานและคำอธิบายของกระบวนการประเมินผลควรอนุญาตให้ทำซ้ำการคำนวณต้นทุนอย่างเต็มที่และนำผู้ใช้ไปสู่ผลลัพธ์ที่คล้ายกัน (หลักการของการตรวจสอบ)
• ·รายงานการประเมินผลไม่ควรมีข้อมูลที่ไม่ได้ใช้เมื่อดำเนินการประเมินในการกำหนดผลลัพธ์ระดับกลางและขั้นสุดท้ายหากไม่ได้บังคับ (หลักการของความพอเพียง) ข้อมูลเพียงพอหากการใช้ข้อมูลเพิ่มเติมไม่ได้นำไปสู่การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในลักษณะที่ใช้ในการประเมินผลและยังไม่นำไปสู่การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในมูลค่ารวมของมูลค่าของวัตถุการประเมิน เมื่อวาดรายงานเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินขอแนะนำให้นำทาง ข้อกำหนดต่อไป:
• ·การรวบรวมในเวลาที่เหมาะสมในการเขียนและโอนไปยังลูกค้าของรายงานการประเมินของรัฐถูกดำเนินการอย่างเหมาะสมโดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับมอบหมายให้ทำสัญญา
• ·รายงานระบุวันที่ของการประเมินที่ดินมาตรฐานการประเมินมูลค่าวัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของที่ดินและยังให้ข้อมูลอื่น ๆ ที่จำเป็นสำหรับการตีความที่เต็มไปด้วยความเต็มรูปแบบของผลการประเมินของที่ดิน สะท้อนให้เห็นในรายงาน;
• ·หากไม่มีมูลค่าตลาดในระหว่างการประเมินพล็อตที่ดินและมูลค่าประเภทอื่น ๆ รายงานควรระบุถึงเกณฑ์ในการกำหนดการประเมินที่ดินและสาเหตุของการเบี่ยงเบนจากความเป็นไปได้ในการกำหนดมูลค่าตลาดของ พล็อตที่ดิน;
• ·รายงานอาจมีข้อมูลอื่น ๆ ที่เป็นไปตามผู้ประเมินราคาอย่างมีนัยสำคัญจากมุมมองของการพิสูจน์ตัวตนที่สมบูรณ์ของวิธีการคำนวณมูลค่าของพล็อตที่ดินเฉพาะที่ใช้
• ·สำหรับการประเมินแปลงที่ดินโดยกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียแบบฟอร์มพิเศษอาจมีให้
• ·รายงานการประเมินควรมีหมายเลขเป็นการส่วนตัวและเย็บ รายงานของตัวเองถูกลงนามโดยผู้ประเมินราคาและได้รับมอบหมายให้พิมพ์หากมีการประเมินอิสระหรือการพิมพ์และลายเซ็นของหัวของนิติบุคคลที่ผู้ประเมินราคาได้ทำสัญญาจ้าง

งาน

มูลค่าตลาดที่ดินที่ดิน

กำหนดมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดิน ค่าใช้จ่ายของอาคารตั้งอยู่ที่ 3,000,000 รูเบิลระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจคือ 25 ปี อัตราการชำระเงินคืนทุนถูกกำหนดโดยวิธีการของเส้นเลือด อัตรารายได้จากการลงทุนคือ 18% รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากโรงงานในปีแรกของการดำเนินงานมีจำนวน 700,000 รูเบิล

d z \u003d กับ zd * ถึง ul

ถึง ul \u003d r n + nk \u003d 0.18 + 1/25 \u003d 0.22

D Z \u003d 3000 * 0,22 \u003d 660,000 รูเบิล

• 1. D EMD \u003d 700-660 \u003d 40,000 รูเบิล
• 2. จากโลก \u003d 40 / 0.18 \u003d 222,000 รูเบิล

คำตอบ: มูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตคือ 222,000 รูเบิล

กระทรวงการคลังของสหพันธรัฐรัสเซีย
ใบสั่ง
ลงวันที่ 6 มีนาคม 2002 № 568-P
"เมื่อพิจารณาถึงแนวทางปฏิบัติ
โดยการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดิน "
(ตามที่ได้รับการแก้ไขตามคำสั่งของกระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2545 ฉบับที่ 2314-P)

ตามพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียที่ 06.07.2001 ฉบับที่ 519 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินผล" (การประชุมกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย 2544 เลขที่ 29 ศิลปะ 3026):

รัฐมนตรี
f.r. gazizullin

ได้รับการอนุมัติ
ใบสั่ง
กระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย
จาก 06.03.2002 № 568-P

I. บทบัญญัติทั่วไป

คำแนะนำวิธีการเหล่านี้ในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงการคลังของรัสเซียตามพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียในวันที่ 6 กรกฎาคม 2544 ครั้งที่ 519 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินผล"

คำแนะนำที่มีระเบียบสามารถใช้เพื่อประเมินที่ดินที่ไม่มีที่ดิน (วัตถุโดยประมาณ) ซึ่งเกิดขึ้น (หรือสามารถเกิดขึ้นได้) ตามกฎหมาย (ต่อไปนี้จะเรียกว่า "ที่ดิน")

ครั้งที่สอง มูลนิธิวิธีการสำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน

มูลค่าตลาดมีแปลงที่ดินที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ใช้ (ผู้ใช้ที่มีศักยภาพ) ในช่วงเวลาหนึ่ง (หลักการของยูทิลิตี้)

มูลค่าตลาดของที่ดินขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานของตลาดและลักษณะของการแข่งขันของผู้ขายและผู้ซื้อ (หลักการของอุปสงค์และอุปทาน)

มูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตอาจไม่เกินค่าใช้จ่ายที่เป็นไปได้มากที่สุดสำหรับการซื้อวัตถุของยูทิลิตี้ที่เทียบเท่า (หลักการทดแทน)

มูลค่าตลาดของที่ดินที่ดินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่คาดหวังระยะเวลาและความน่าจะเป็นที่จะได้รับรายได้จากที่ดินเป็นระยะเวลาหนึ่งด้วยการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดโดยไม่คำนึงถึงรายได้จากปัจจัยอื่น ๆ ของการผลิตที่เกี่ยวข้องในที่ดิน สำหรับผู้ประกอบการ (ต่อไปนี้จะเรียกว่าจุดประสงค์ของคำแนะนำเหล่านี้ - เช่าที่ดิน) (หลักการของความคาดหวัง)

มูลค่าตลาดของที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงในเวลาและกำหนดในวันที่เฉพาะเจาะจง (หลักการของการเปลี่ยนแปลง)

มูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงในวัตถุประสงค์การใช้งานที่ได้รับอนุญาตสิทธิของบุคคลอื่นในแปลงที่ดินการแบ่งสิทธิอสังหาริมทรัพย์ไปยังดินแดน

มูลค่าตลาดของที่ดินพล็อตขึ้นอยู่กับที่ตั้งและอิทธิพลของปัจจัยภายนอก (หลักการของอิทธิพลภายนอก)

มูลค่าตลาดของที่ดินถูกกำหนดบนพื้นฐานของการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดนั่นคือการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งเป็นไปได้ทางร่างกายเป็นธรรมทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับความต้องการของกฎหมายที่เป็นไปได้ทางการเงินและเป็น ผลลัพธ์ที่มูลค่าโดยประมาณของพล็อตที่ดินจะสูงสุด (หลักการของการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด) การใช้พล็อตที่ดินที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดมุ่งมั่นที่จะพิจารณาการแยกส่วนที่เป็นไปได้ของชิ้นส่วนแยกต่างหากซึ่งโดดเด่นด้วยรูปแบบสปีชีส์และลักษณะการใช้งาน การใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดอาจไม่ตรงกับการใช้งานในปัจจุบันของที่ดิน

ในการพิจารณาการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดมันจะถูกนำมาพิจารณา:

• เป้าหมายและการใช้งานที่อนุญาต
• วิธีการใช้ที่ดินในย่านที่ใกล้ที่สุดของที่ดินที่คาดการณ์ไว้
• โอกาสในการพัฒนาพื้นที่ที่ตั้งพล็อตที่ดิน
• การเปลี่ยนแปลงที่คาดหวังในตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
• การใช้ที่ดินในปัจจุบัน

แนะนำให้ทำการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงที่ดินตามฐานรากตามระเบียบวิธีด้านบน

วันที่ประเมินมูลค่าของพล็อตที่ดินตามกฎไม่ควรในภายหลังวันที่การตรวจสอบครั้งสุดท้ายของผู้ประเมินราคา

เมื่อได้รับการประเมินผู้ประเมินราคาจะต้องใช้ข้อมูลที่รับรองความถูกต้องของรายงานการประเมินผลเป็นเอกสารที่มีข้อมูลของหลักฐาน จำนวนข้อมูลที่ใช้ในการประเมินผลการเลือกแหล่งข้อมูลและขั้นตอนการใช้ข้อมูลจะถูกกำหนดโดยผู้ประเมินราคา เมื่อพิจารณามูลค่าตลาดของที่ดินแปลงข้อมูลที่ได้รับในขั้นตอนการดำเนินการประเมิน Cadastral ของรัฐสามารถใช้งานได้ (ตามคำสั่งที่แก้ไขของกระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของสหพันธรัฐรัสเซียที่ 31.07.2002 n 2314-p) (ดูข้อความในฉบับก่อนหน้า)

ผลการประเมินจะต้องตกแต่งในรูปแบบของรายงานการประเมินผลเป็นลายลักษณ์อักษร

รายงานการประเมินผลอาจมีแอปพลิเคชันองค์ประกอบที่กำหนดโดยผู้ประเมินราคาโดยคำนึงถึงข้อกำหนดที่ให้ไว้ในเงื่อนไขของข้อตกลงการประเมิน

รายงานการประเมินผลทั้งหมดจะต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อแสดงให้เห็นถึงมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดิน ควรหลีกเลี่ยงการประเมินผลการประเมินวัสดุและข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องกับคำนิยามของมูลค่าตลาด

รายงานเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินเพื่อรวม:

• คำอธิบายของที่ดินที่ดินรวมถึงวัตถุประสงค์เป้าหมายและการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตสิทธิของบุคคลอื่นในที่ดินแปลงที่ดินส่วนของสิทธิในการปลูกที่ดิน
• คำอธิบายของอาคารอาคารโครงสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานด้านวิศวกรรมที่ตั้งอยู่ภายในที่ดินที่ดินรวมถึงผลการทำงานและผลกระทบต่อมานุษยวิทยาที่เปลี่ยนแปลงลักษณะเชิงคุณภาพของพล็อตที่ดิน (ต่อไปนี้ - เพื่อปรับปรุงที่ดิน);
• รูปถ่ายของที่ดินที่ดินและการปรับปรุง
• ลักษณะของสถานะของตลาดและตลาดอสังหาริมทรัพย์
• กำหนดตัวเลือกในการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

มูลค่ารวมของมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินควรแสดงในรูเบิลในรูปแบบของขนาดเดียวหากสัญญาการประเมินไม่ได้ให้ไว้เป็นอย่างอื่น (ตัวอย่างเช่นในข้อตกลงการประเมินผลอาจเป็นที่กำหนดไว้ว่ามูลค่ารวม ของพล็อตที่ดินแสดงเป็นช่วงของปริมาณ)

IV วิธีการประเมินผล

ผู้ประเมินราคาในระหว่างการประเมินมีหน้าที่ต้องใช้ (หรือแสดงให้เห็นถึงการปฏิเสธการใช้งาน) มีค่าใช้จ่ายสูงเปรียบเทียบและผลกำไรในการประเมิน ผู้ประเมินราคามีสิทธิที่จะกำหนดวิธีการประเมินเฉพาะในแต่ละวิธีในการประเมิน มันคำนึงถึงระดับเสียงและความแม่นยำที่สามารถใช้งานนี้หรือวิธีการของข้อมูลการตลาด

ตามกฎเมื่อประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินวิธีการเปรียบเทียบการขายวิธีการจัดสรรวิธีการจัดจำหน่ายวิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของการเช่าที่ดินวิธีการสมดุลใช้วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้

วิธีการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับวิธีการเปรียบเทียบการขายวิธีการจัดสรรวิธีการกระจาย วิธีการกำไรขึ้นอยู่กับวิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของการเช่าที่ดินวิธีการสมดุลวิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบของวิธีการต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงที่ดินในวิธีการกำจัดและวิธีการคัดเลือก

ต่อไปนี้เป็นเนื้อหาของวิธีการตามรายการที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินที่ดินที่มีส่วนร่วมในอาคารอาคารโครงสร้างหรือที่มีไว้สำหรับการจัดวางรวมถึงคุณสมบัติของการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ในกรณีที่ใช้วิธีการอื่นในรายงานการประเมินผลขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาของพวกเขาและแสดงให้เห็นถึงการใช้งาน

1. วิธีการเปรียบเทียบการขาย

วิธีการใช้ในการประเมินแปลงที่ดินทั้งสองมีส่วนร่วมในอาคารอาคารและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้ - แปลงที่ดิน) และที่ดินที่ไม่ได้ครอบครองโดยอาคารอาคารและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าสหรัฐฯ . เงื่อนไขสำหรับการใช้วิธีการ - ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมกับที่ดินซึ่งเป็น analogues ของประมาณการ ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของการทำธุรกรรมกับที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ใช้ข้อเสนอราคา (ความต้องการ)

• คำจำกัดความขององค์ประกอบที่วัตถุของวัตถุการประเมินถูกเปรียบเทียบกับวัตถุ - analogues (ต่อไปนี้จะเรียกว่าองค์ประกอบเปรียบเทียบ);
• นิยามสำหรับแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอักขระและขอบเขตของความแตกต่างของแต่ละอะนาล็อกจากที่ดินที่คาดการณ์ไว้;
• นิยามสำหรับแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบการปรับราคาของอะนาล็อกที่สอดคล้องกับลักษณะและขอบเขตของความแตกต่างระหว่างแต่ละอะนาล็อกจากที่ดินที่คาดการณ์ไว้
• การปรับตัวของแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบราคาของแต่ละอนาล็อกทำให้ความแตกต่างของพวกเขาราบรื่นจากที่ดินที่คาดการณ์ไว้
• การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่ดินโดยทั่วไปที่สมเหตุสมผลของราคาที่ถูกต้องของอะนาล็อก

องค์ประกอบเปรียบเทียบรวมถึงปัจจัยของมูลค่าของวัตถุการประเมิน (ปัจจัยการเปลี่ยนแปลงที่มีผลต่อมูลค่าตลาดของวัตถุการประเมินผล) และความท้าทายในการไหลของการทำธุรกรรมที่ดินในตลาด

มากที่สุด ปัจจัยสำคัญ ค่าใช้จ่ายตามกฎคือ:

• ที่ตั้งและสิ่งแวดล้อม
• เป้าหมายการใช้งานที่ได้รับอนุญาตสิทธิของบุคคลอื่นในที่ดินที่ดิน;
• ลักษณะทางกายภาพ (บรรเทาพื้นที่การกำหนดค่า ฯลฯ );
• การเข้าถึงการขนส่ง;
• โครงสร้างพื้นฐาน (ความพร้อมใช้งานหรือความใกล้ชิดของเครือข่ายวิศวกรรมและเงื่อนไขสำหรับการเชื่อมต่อกับพวกเขาสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ )

ลักษณะของการทำธุรกรรมกับที่ดินรวมถึง:

• เงื่อนไขสำหรับการทำธุรกรรมทางการเงินที่มีแปลงที่ดิน (อัตราส่วนของกองทุนของตัวเองและยืมเงื่อนไขสำหรับการให้เงินกู้ยืมที่ยืมมา);
• เงื่อนไขการชำระเงินเมื่อทำธุรกรรมกับแปลงที่ดิน (การชำระเงินด้วยเงินการคำนวณบิลญาติแลกเปลี่ยน ฯลฯ );
• สถานการณ์ของการทำธุรกรรมกับที่ดินที่ดิน (ไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่เป็นตัวแทนในตลาดเปิดในรูปแบบของข้อเสนอสาธารณะซึ่งเป็นพันธมิตรของผู้ซื้อและผู้ขายการขายภายใต้เงื่อนไขการล้มละลาย ฯลฯ );
• เปลี่ยนราคาแปลงที่ดินสำหรับงวดนับจากวันที่สรุปของการทำธุรกรรมกับอะนาล็อกจนถึงวันที่ประเมิน

ธรรมชาติและระดับของความแตกต่างระหว่างอะนาล็อกจากพล็อตที่ดินที่วัดได้ตั้งอยู่ในบริบทขององค์ประกอบการเปรียบเทียบโดยการทำให้แต่ละคู่กับวัตถุการประเมินโดยตรง สันนิษฐานว่าข้อตกลงกับวัตถุของการประเมินจะดำเนินการบนพื้นฐานของลักษณะของการทำธุรกรรมกับที่ดินในตลาด

การปรับราคาของอะนาล็อกมากกว่าองค์ประกอบการเปรียบเทียบสามารถกำหนดเป็นหน่วยราคาของการวัดแบบอะนาล็อก (ตัวอย่างเช่นเฮกตาร์ ตารางเมตร) และสำหรับราคาอะนาล็อกโดยรวม การปรับราคาสามารถคำนวณได้ในเงินหรือเปอร์เซ็นต์

ค่าของการปรับราคามักจะถูกกำหนดโดยวิธีต่อไปนี้:

• การเปรียบเทียบการจับคู่โดยตรงของราคาอะนาล็อกที่แตกต่างกันจากกันและกันเพียงหนึ่งองค์ประกอบการเปรียบเทียบและคำจำกัดความบนฐานข้อมูลของข้อมูลการปรับที่ได้รับตามองค์ประกอบการเปรียบเทียบนี้
• การเปรียบเทียบการเปรียบเทียบโดยตรงของรายได้ของ analogues สองตัวที่แตกต่างกันจากกันและกันเพียงองค์ประกอบเดียวของการเปรียบเทียบและคำจำกัดความโดยการใช้ประโยชน์จากความแตกต่างของรายได้ของการปรับโครงสร้างการเปรียบเทียบนี้
• ความสัมพันธ์ - การวิเคราะห์การถดถอยของความสัมพันธ์ระหว่างการเปลี่ยนแปลงในองค์ประกอบการเปรียบเทียบและการเปลี่ยนแปลงในราคาของ analogues (ราคาของหน่วยของการวัด analogues) และการกำหนดสมการของการสื่อสารระหว่างมูลค่าขององค์ประกอบการเปรียบเทียบและมูลค่า ของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ดิน;
• การกำหนดค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนลักษณะขององค์ประกอบการเปรียบเทียบตามที่อะนาล็อกแตกต่างจากวัตถุประมาณ;
• ผู้เชี่ยวชาญการปรับปรุงการปรับราคาของ analogues

อันเป็นผลมาจากการกำหนดและทำการปรับราคาของอะนาล็อก (หน่วยของการวัด Analogues) ตามกฎควรอยู่ใกล้กัน ในกรณีที่มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในราคาที่ถูกต้องของอะนาล็อกขอแนะนำให้เลือก analogues อื่น ๆ องค์ประกอบที่การเปรียบเทียบดำเนินการ; ค่าการแก้ไข

2. วิธีการแยก

เงื่อนไขการใช้วิธีการ:

วิธีการถือว่าลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

• การคำนวณต้นทุนการเปลี่ยนหรือค่าใช้จ่ายในการทำสำเนาการปรับปรุงที่ดินที่คาดการณ์ไว้
• การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่คาดการณ์โดยการลบออกจากมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวซึ่งรวมถึงที่ดินโดยประมาณค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนหรือค่าใช้จ่ายในการทำสำเนาการปรับปรุงที่ดิน

จำนวนค่าใช้จ่ายในการสร้างการปรับปรุงที่ดินสามารถกำหนดได้โดยใช้ตัวบ่งชี้ค่าธาตุที่ขยายและ (หรือ)

ตัวบ่งชี้ค่าที่ขยายใหญ่ขึ้นรวมถึงตัวบ่งชี้ทั้งสองลักษณะที่อธิบายถึงพารามิเตอร์ของวัตถุโดยรวม - สี่เหลี่ยมจัตุรัส, ลูกบาศก์, Mesmer, และตัวบ่งชี้สำหรับคอมเพล็กซ์และประเภทของงาน

ตัวบ่งชี้ค่าองค์ประกอบรวมถึงราคาและอัตราธาตุที่ใช้ในการกำหนดจำนวนค่าใช้จ่ายในการสร้างการปรับปรุง

ตัวบ่งชี้ต้นทุนขยายและต้นทุนเบื้องต้นที่คำนวณในระดับราคาที่บันทึกในวันที่เฉพาะ (ระดับราคาพื้นฐาน) สามารถคำนวณใหม่ในระดับราคาของวันที่ประเมินผลโดยใช้ดัชนีการจัดทำดัชนีในปัจจุบันและการคาดการณ์ของต้นทุนการก่อสร้าง

การคำนวณจำนวนค่าใช้จ่ายสำหรับการสร้างการปรับปรุงโดยใช้ตัวบ่งชี้ค่าเบ็ดเตล็ดสามารถดำเนินการโดยใช้วิธีการทรัพยากรและดัชนีทรัพยากร วิธีการ (ดัชนีทรัพยากร) คือการคำนวณในราคาปัจจุบัน (การพยากรณ์) และภาษีของทรัพยากรทั้งหมด (องค์ประกอบต้นทุน) ที่จำเป็นในการสร้างการปรับปรุง

ในการกำหนดต้นทุนของการสร้างการปรับปรุงในแปลงที่ดินควรมีการทำกำไรของนักลงทุน - ขนาดของค่าตอบแทนที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดในการลงทุนในการสร้างการปรับปรุง กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณได้ว่าเป็นความแตกต่างระหว่างราคาขายและต้นทุนการสร้างวัตถุที่คล้ายกัน กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณได้ว่าเป็นผลตอบแทนจากเงินทุนที่มีแนวโน้มมากที่สุดคล้ายกับความเสี่ยงด้านการลงทุน

เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนหรือค่าใช้จ่ายในการทำสำเนามูลค่าของการสึกหรอของการปรับปรุงที่สะสมจะถูกนำมาพิจารณา

การสึกหรอของการสึกหรอสะสมสามารถกำหนดได้โดยรวมหรือเป็นเงื่อนไขทางการเงินเป็นผลรวมของร่างกายการทำงานและส่วนหนึ่งของการสึกหรอทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุง

การสึกหรอทางกายภาพคือการสูญเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่เกิดจากการเสื่อมสภาพของคุณสมบัติทางกายภาพของพวกเขา

การสึกหรอใช้งานได้คือการสูญเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงเนื่องจากความไม่สอดคล้องกันของปริมาณการวางแผนการวางแผนวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์วิศวกรรมของการปรับปรุงคุณภาพของการผลิต งานก่อสร้าง หรือลักษณะอื่น ๆ ของการปรับปรุงให้ทันสมัย ความต้องการของตลาดนำเสนอต่อการปรับปรุงประเภทนี้

การสึกหรอทางเศรษฐกิจคือการสูญเสียมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวเนื่องจากผลกระทบเชิงลบของปัจจัยภายนอกที่เกี่ยวข้องกับมัน

การสึกหรอทางกายภาพและการทำงานสามารถถูกกำจัดและไม่เกี่ยวข้อง การสึกหรอทางเศรษฐกิจตามกฎแล้วไม่เกี่ยวข้อง ในกรณีนี้การสึกหรอจะถูกกำจัดหากค่าใช้จ่ายในการกำจัดน้อยกว่าการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินอันเป็นผลมาจากการกำจัด

3. วิธีการจัดจำหน่าย

วิธีการใช้ในการประเมินแปลงที่ดินในตัว

เงื่อนไขการใช้วิธีการ:

• ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับราคาธุรกรรมที่มีคุณสมบัติสมมุติฐานคล้ายกับวัตถุเดียวของอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยพล็อตที่ดินโดยประมาณ ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของการทำธุรกรรมการใช้คำแนะนำ (ความต้องการ);
• ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับส่วนแบ่งที่เป็นไปได้มากที่สุดของพล็อตที่ดินในมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียว
• การปฏิบัติตามการปรับปรุงแปลงที่ดินเพื่อการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

วิธีการถือว่าลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

• คำจำกัดความขององค์ประกอบที่เปรียบเทียบกับคุณสมบัติเดียวที่เปรียบเทียบซึ่งรวมถึงที่ดินที่คาดการณ์กับวัตถุที่มีวัตถุ - analogues;
• คำจำกัดความของแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบอักขระและขอบเขตของความแตกต่างระหว่างแต่ละอะนาล็อกจากอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรวมถึงที่ดินที่คาดการณ์ไว้
• คำนิยามของแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบการปรับราคาของอะนาล็อกที่สอดคล้องกับลักษณะและขอบเขตของความแตกต่างของแต่ละอะนาล็อกจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวซึ่งรวมถึงที่ดินที่คาดการณ์ไว้
• การปรับสำหรับแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบราคาของอะนาล็อกแต่ละอันทำให้ความแตกต่างของพวกเขาราบรื่นจากวัตถุเดียวของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรวมถึงที่ดินที่คาดการณ์ไว้
• การคำนวณมูลค่าตลาดของวัตถุเดียวของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรวมถึงพล็อตที่ดินโดยประมาณผ่านทั่วไปที่สมเหตุสมผลของราคาที่ถูกต้องของ analogues;
• การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินโดยประมาณโดยการคูณมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวซึ่งรวมถึงที่ดินโดยประมาณสำหรับมูลค่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของส่วนแบ่งของที่ดินที่ดินในมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เดียว วัตถุ.

4. วิธีการใช้เงินทุนของที่ดินให้เช่า

วิธีการใช้ในการประเมินที่ดินในตัวและไม่ปรานี เงื่อนไขการใช้วิธีการเป็นไปได้ที่จะได้รับการเช่าที่ดินจากที่ดินที่คาดการณ์ไว้

วิธีการถือว่าลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

• การคำนวณที่ดินที่เกิดจากพล็อตที่ดิน
• การกำหนดมูลค่าของค่าสัมประสิทธิ์ทุนที่สอดคล้องกันของการเช่าที่ดิน

ภายใต้การโอนทุนของที่ดินหมายถึงคำนิยามในวันที่ประเมินมูลค่าของอนาคตทั้งหมดเท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงมูลค่าของการเช่าที่ดินต่อช่วงเวลาที่เท่าเทียมกัน การคำนวณทำโดยการหารขนาดของการเช่าที่ดินเป็นครั้งแรกหลังจากวันที่การประเมินระยะเวลาในอัตราส่วนเงินทุนที่สอดคล้องกันของผู้ประเมินราคาบางราย

ภายในกรอบของวิธีนี้ขนาดของที่ดินเช่าสามารถคำนวณเป็นรายได้จากการเช่าที่ดินตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในตลาดที่ดิน

วิธีการหลักในการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ของตัวพิมพ์ใหญ่คือ:

• ส่วนของขนาดของที่ดินให้เช่าที่ดินที่คล้ายกันในราคาขาย
• การเพิ่มอัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยงจากเงินทุนให้กับจำนวนรางวัลสำหรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนของเงินลงทุนเป็นพล็อตที่ดินโดยประมาณ

ในขณะเดียวกันภายใต้อัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยงจากเงินทุนอัตราการคืนสินค้าเป็นที่เข้าใจกับการลงทุนที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดของเงินทุน (เช่นอัตราผลตอบแทนจากเงินฝากของธนาคารในหมวดที่สูงที่สุดของความน่าเชื่อถือสูงสุดหรืออัตรา ผลตอบแทนจากหลักทรัพย์ของรัฐ)

5. วิธีการตกค้าง

วิธีการใช้ในการประเมินที่ดินในตัวและไม่ปรานี เงื่อนไขในการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ของการสร้างพล็อตที่ดินโดยประมาณโดยการปรับปรุงที่นำมาซึ่งรายได้

วิธีการถือว่าลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

• การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิในการปรับปรุงเป็นระยะเวลาหนึ่งเป็นผลงานของต้นทุนการทำสำเนาหรือเปลี่ยนการปรับปรุงค่าสัมประสิทธิ์การแปลงสภาพที่เหมาะสมของรายได้จากการปรับปรุง
• การคำนวณขนาดของการเช่าที่ดินเป็นความแตกต่างในรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่จะดีขึ้นเพื่อปรับปรุงระยะเวลาที่สอดคล้องกัน
• การคำนวณมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินโดยการโอนทุนของที่ดินให้เช่า

วิธีการนี้ยังยอมรับลำดับต่อไปนี้ของการกระทำ:

• การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนแปลงของการปรับปรุงที่สอดคล้องกับการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดของพล็อตที่ดิน
• การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามอัตราตลาด
• การคำนวณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวโดยการใช้ประโยชน์จากรายได้สุทธิในช่วงระยะเวลาหนึ่ง
• การคำนวณมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินโดยการลบออกจากมูลค่าตลาดของวัตถุเดียวของอสังหาริมทรัพย์ของต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนแปลงของการปรับปรุง

รายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์เท่ากับความแตกต่างในรายได้รวมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ถูกต้อง ในเวลาเดียวกันเฉพาะค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานซึ่งตามกฎแล้วให้เจ้าของที่ดินถูกหักจากรายได้รวมจริง

รายได้รวมที่ถูกต้องเท่ากับความแตกต่างของรายได้และผลขาดทุนรวมที่อาจเกิดขึ้นจากสถานที่หยุดทำงานและขาดทุนจากการไม่จ่ายเงินให้เช่า

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นเท่ากับรายได้ที่สามารถรับได้จากการจ่ายทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรให้เช่าในกรณีที่ไม่มีผลขาดทุนจากการไม่จ่ายค่าเช่า ในการประเมินพล็อตที่ดินอัตราค่าเช่าสำหรับการใช้งานอสังหาริมทรัพย์เพียงครั้งเดียวคำนวณบนพื้นฐานของอัตราการตลาดของค่าเช่า (อัตราค่าเช่าที่เป็นไปได้มากที่สุดตามที่วัตถุการประเมินสามารถเช่าในตลาดเปิดในการแข่งขันเมื่อ ฝ่ายต่าง ๆ ของการทำธุรกรรมอย่างชาญฉลาดมีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดและที่ขนาดของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์ฉุกเฉินใด ๆ )

สำหรับพื้นที่ที่ว่างเปล่าและมือสองอัตราการตลาดค่าเช่าจะใช้สำหรับความต้องการของตนเอง รายได้ที่มีศักยภาพรวมถึงรายได้อื่นที่ได้รับจากการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่แยกกันไม่ได้ แต่ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานกำหนดตามเงื่อนไขของตลาดสำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่สม่ำเสมอ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแบ่งออกเป็น: ค่าคงที่ - เป็นอิสระจากระดับการกรอกข้อมูลในอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรของอสังหาริมทรัพย์ตัวแปร - ขึ้นอยู่กับระดับของการกรอกข้อมูลในอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรของอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในการแทนที่องค์ประกอบของการปรับปรุงด้วยเงื่อนไขการใช้งาน น้อยกว่าการใช้การปรับปรุงโดยทั่วไป (ต่อไปนี้จะอ้างถึง) ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานไม่รวมถึงการหักค่าเสื่อมราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในการให้บริการภาระหนี้อสังหาริมทรัพย์

การคำนวณค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบของการปรับปรุงด้วยเวลาอันสั้นทำขึ้นโดยการหารปริมาณต้นทุนเพื่อสร้างองค์ประกอบข้อมูลของการปรับปรุงการใช้งาน ในกระบวนการของการคำนวณข้อมูลการดำเนินการขอแนะนำให้คำนึงถึงความเป็นไปได้ของเปอร์เซ็นต์ของเงินสดเพื่อแทนที่องค์ประกอบด้วยการใช้งานระยะสั้น

ต้นทุนการจัดการจะรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานโดยไม่คำนึงถึงผู้ที่จัดการเป้าหมายของอสังหาริมทรัพย์ - เจ้าของหรือผู้จัดการ

เมื่อคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์จากการปรับปรุงแปลงที่ดินอัตราการเปลี่ยนแปลงของรายได้มากที่สุดจากการปรับปรุงและการเปลี่ยนแปลงต้นทุนการปรับปรุงที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดควรคำนึงถึง (ตัวอย่างเช่นด้วยการลดลงของต้นทุนการปรับปรุง - ลดลง พิจารณาผลตอบแทนของเงินทุนที่ลงทุนในการปรับปรุง)

6. วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้

วิธีการใช้ในการประเมินที่ดินในตัวและไม่ปรานี

เงื่อนไขการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ในการใช้ที่ดินตามวิธีการนำรายได้

วิธีการถือว่าลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

• การกำหนดจำนวนเงินและโครงสร้างชั่วคราวของต้นทุนที่จำเป็นในการใช้ที่ดินตามตัวเลือกการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด (เช่นค่าใช้จ่ายในการสร้างการปรับปรุงที่ดินหรือค่าใช้จ่ายในการแยกพล็อตที่ดินออกเป็นชิ้นส่วนแยกเป็นชิ้นส่วน โดดเด่นด้วยรูปแบบสปีชีส์และลักษณะการใช้งาน);
• การกำหนดมูลค่าและโครงสร้างชั่วคราวของรายได้จากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด
• การกำหนดมูลค่าและโครงสร้างชั่วคราวของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นเพื่อให้ได้รายได้จากการใช้ส่วนที่ดินที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด
• การกำหนดมูลค่าของอัตราคิดลดที่สอดคล้องกับระดับความเสี่ยงของเงินลงทุนในที่ดินที่คาดการณ์ไว้
• การคำนวณมูลค่าของพล็อตที่ดินโดยการลดรายได้และค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน

ในเวลาเดียวกันส่วนลดคือกระบวนการในการนำรายได้และค่าใช้จ่ายในอนาคตไปจนถึงวันที่ประเมินผลในอัตราการประเมินที่เฉพาะเจาะจงของการลดราคา

เพื่อให้รายได้และค่าใช้จ่ายในอนาคตทั้งหมดจนถึงวันที่ประเมินอัตราคิดลดตามการวิเคราะห์อัตราผลตอบแทนของเงินทุนที่คล้ายคลึงกันในระดับความเสี่ยงของการลงทุน

แหล่งที่มาของรายได้อาจเช่าการใช้งานทางเศรษฐกิจของที่ดินหรือวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวหรือการขายที่ดินที่ดินหรือวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวในเวลาที่มีแนวโน้มมากที่สุดในมูลค่าตลาด

การคำนวณรายได้ในรุ่นของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าควรรวมถึงการบัญชีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เพียงครั้งเดียวในตอนท้ายของระยะเวลาการคาดการณ์

V. คุณสมบัติของการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

การประเมินที่ดินที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการเกษตรที่ได้รับอนุญาตไม่สิ้นสุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดโดยคำนึงถึงลักษณะของภูมิภาคเกษตรกรรมของดินแดน

สำหรับการประเมินผลภายในขอบเขตของที่ดินพล็อตของวัตถุประสงค์ทางการเกษตรตามการอธิบายของมันจะถูกจัดสรร:

• ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (Pashnya, Senokos, ทุ่งหญ้า, เงินฝากและพืชยืนต้น);
• ที่ดินที่ทำงานโดยอาคารอาคารโครงสร้างที่ใช้สำหรับการผลิตการจัดเก็บและการประมวลผลหลักของสินค้าเกษตร
• โลกมีส่วนร่วมในถนนเส้นเลือด, การสื่อสาร, ไม้พุ่มไม้ที่ออกแบบมาเพื่อให้แน่ใจว่าการป้องกันที่ดินกับผลกระทบของปรากฏการณ์เชิงลบ (เป็นอันตราย) ธรรมชาติ anthropogenic และ technogenic phenomena, อ่างเก็บน้ำที่ปิด

มูลค่าตลาดของที่ดินที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางการเกษตรจะถูกกำหนดบนพื้นฐานของการประเมินองค์ประกอบของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่ดินประกอบในอาคารอาคารโครงสร้างที่ใช้สำหรับการผลิตการจัดเก็บและการประมวลผลหลักของสินค้าเกษตร ในกรณีนี้มูลค่าตลาดของที่ดินที่คาดการณ์ไว้โดยคำนึงถึงลักษณะของดินแดนที่มีส่วนร่วมในถนนภายในการสื่อสารพืชไม้ไม้พุ่มไม้ออกแบบมาเพื่อให้แน่ใจว่าการปกป้องที่ดินจากผลกระทบของธรรมชาติที่ไม่เอื้ออำนวย และ phenomena technogenic, อ่างเก็บน้ำที่ปิดที่ไม่สามารถใช้สำหรับกิจกรรมทางธุรกิจ

ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและอ่างเก็บน้ำแบบปิดที่สามารถใช้สำหรับผู้ประกอบการ (ตัวอย่างเช่นการจัดการการประมง) ได้รับการประเมินตามกฎโดยการเปรียบเทียบวิธีการขายหรือการไต่สวน

Earths มีส่วนร่วมในอาคารอาคารโครงสร้างที่ใช้สำหรับการผลิตการจัดเก็บและการประมวลผลหลักของผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรได้รับการประเมินโดยวิธีการประเมินการสร้างขึ้นหรือมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างแปลงที่ดิน โลกภายใต้อาคารทางเศรษฐกิจ (โรงเก็บของและโครงสร้างที่ไม่ใช่ทุนอื่น ๆ ) ที่ตั้งอยู่ในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้รับการประเมินเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

เมื่อประเมินมูลค่าตลาดที่ดินเพื่อเกษตรกรรมวิธีการเปรียบเทียบการขายและวิธีการให้เช่าที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยต้นทุนควรคำนึงถึงความอุดมสมบูรณ์ของพล็อตที่ดินรวมถึงอิทธิพลของปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม ปัจจัยหลักที่กำหนดความอุดมสมบูรณ์ของที่ดินโดยเฉพาะรวมถึง: ลักษณะเชิงคุณภาพของชั้นดินของที่ดินเนื้อที่ (ปริมาณสารอาหาร, การจัดหาความชื้น, การเติมอากาศ, องค์ประกอบทางกล, องค์ประกอบโครงสร้าง, ความเป็นกรด, ฯลฯ ), บรรเทา, microclimate

เมื่อประมาณมูลค่าตลาดของที่ดินเกษตรวิธีการให้เช่าที่ดินมีคุณสมบัติของการคำนวณค่าเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้องกับระบบที่นำมาใช้เพื่อคำนึงถึงความอุดมสมบูรณ์ของที่ดิน

การเช่าที่ดินคำนวณเป็นผลต่างระหว่างรายได้รวมและต้นทุนการผลิตทางการเกษตรโดยคำนึงถึงผลกำไรของผู้ประกอบการ รายได้รวมคำนวณสำหรับหน่วยที่ดินเป็นผลิตภัณฑ์ของผลผลิตเชิงบรรทัดฐานของวัฒนธรรมการเกษตรในราคาตลาด

ผลตอบแทนการปกครองของวัฒนธรรมการเกษตรจะถูกกำหนดโดยความอุดมสมบูรณ์ของพล็อตที่ดินที่วัดในคะแนน Bonitte

ทางเลือกของพืชขั้นพื้นฐานและมาพร้อมกับการคำนวณที่ดินที่มีการคำนวณจากชุดของวัฒนธรรมของการปลูกฝังโดยทั่วไปหรือแบบดั้งเดิมที่ทำเลที่ตั้งของแผ่นดิน ในเวลาเดียวกันเกณฑ์เกณฑ์และการสลับของพวกเขาคือการจัดหารายได้ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดและการอนุรักษ์ความอุดมสมบูรณ์ของดิน

ต้นทุนวัสดุสำหรับการผลิตทางการเกษตรจะถูกกำหนดบนพื้นฐานของแผนที่เทคโนโลยีการสร้างต้นทุนการกำกับดูแลของเมล็ดเชื้อเพลิง - น้ำมันหล่อลื่นปุ๋ย ฯลฯ ในแง่กายภาพ

การคำนวณต้นทุนในแง่การเงินดำเนินการขึ้นอยู่กับที่ตั้งของราคาที่ดินของราคาตลาดในพื้นที่

เมื่อคำนวณค่าใช้จ่ายระดับของการจัดการวิศวกรรมของที่ดินจะถูกนำมาพิจารณารวมถึงความหนาแน่นของเครือข่ายถนนค่าใช้จ่ายของถนนความใกล้ชิดกับทางหลวงขนส่งจุดของการแปรรูปวัตถุดิบทางการเกษตรและศูนย์กลางของ วัสดุและอุปทานทางเทคนิค

เมื่อคำนวณรายได้รวมจากที่ดินเพาะปลูกความเป็นไปได้ที่จะได้รับผลตอบแทนหลายอย่างเป็นเวลาหนึ่งฤดูกาลสำหรับผลิตภัณฑ์ผักและผลิตภัณฑ์ของพืชสมุนไพรสามารถนำมาพิจารณาได้

เงินฝากคาดว่าโดยวิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้โดยคำนึงถึงความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจของการโอนไปยังอีกประเภทหนึ่ง (สปีชีส์) ของที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

เมื่อคำนวณรายได้รวม Hayfields และทุ่งหญ้าควรดำเนินการจากผลตอบแทนกฎระเบียบของพวกเขา ผลตอบแทนกฎเกณฑ์ของ Hayfields และทุ่งหญ้าถูกกำหนดโดยการคำนวณใหม่สู่ Centres of Feed Units (หน่วยฟีดเมนเนี้ยนเนอร์ 1 ตัวเท่ากับ 1 ศูนย์ข้าวโอ๊ต) ในกรณีนี้มูลค่าของรายได้รวมจะถูกกำหนดบนพื้นฐานของ ราคาตลาด ข้าวโอ้ต.

เมื่อคำนวณรายได้รวมสวนยืนต้นแนะนำให้ดำเนินการต่อจากความถี่ของการส่งผลและผลผลิตของผลิตภัณฑ์ผลไม้และผลไม้ มันคำนึงถึง:

• อายุของพืชยืนต้น
• องค์ประกอบพันธุ์พันธุ์พันธุ์ของสวนยืนต้น
• คุณสมบัติของการจัดวางเชิงพื้นที่ของสวนไม้ยืนต้นภายในขอบเขตของที่ดินที่ดิน;
• ความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้จากผลิตภัณฑ์เพิ่มเติมที่ได้จากก้านของสวนและไร่องุ่น

ทดสอบ

วิธีการประมาณมูลค่าตลาดที่ดิน

1. การจำแนกประเภทของวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

ที่ดินประมาณการ

การประเมินที่ดินแบ่งออกเป็นจำนวนมากการประเมินที่ดินของที่ดินและ การประมาณการตลาด ดินแดนเดียว

วัตถุประสงค์ของการประเมิน CADASTRAL คือนิยามพร้อมกันของมูลค่า Cadastral ของที่ดินทั้งหมดภายในขอบเขตของหน่วยงานบริหารและดินแดน (ภูมิภาคพื้นที่เมืองการตั้งถิ่นฐาน ฯลฯ ) บนโซนโดยประมาณ (กลุ่มที่เหมาะสมของดิน) สำหรับ วันที่เฉพาะเจาะจง ในรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียเป็นที่ยอมรับว่ามูลค่า Cadastral ควรเป็นพื้นฐานของการเก็บภาษีทรัพย์สินที่ดิน

จุดประสงค์ของการประเมินครั้งเดียวคือการกำหนดตลาดหรือมูลค่าอื่น ๆ ของที่ดินเดี่ยวในวันที่ประเมินโดยผู้ประเมินราคาอิสระตามมาตรฐานและวิธีการประเมินที่จัดทำขึ้น

การประเมิน Cadastral และหน่วยของโลกจะดำเนินการบนพื้นฐานของการใช้งานแบบบูรณาการของสามวิธี: รายได้เปรียบเทียบและมีราคาแพง ในประเทศที่มีเศรษฐกิจตลาดมีการใช้วิธีการทั้งสามอย่างเมื่อประเมินที่ดิน

มูลค่าขั้นสุดท้ายของมูลค่าโดยประมาณของที่ดินได้มาจากผลการดำเนินงานที่ได้จากวิธีการต่าง ๆ เมื่อเปรียบเทียบข้อมูลเหล่านี้การตั้งค่าจะแนะนำให้ให้ประมาณการตามข้อมูลที่สมบูรณ์และเชื่อถือได้มากขึ้น ความแตกต่างที่สำคัญในมูลค่าที่ดินคำนวณโดยวิธีการที่แตกต่างกันระบุข้อผิดพลาดในการประมาณการหรือต่อความไม่สมดุลของตลาดที่ดิน

ในทฤษฎีการประเมินอสังหาริมทรัพย์มีการใช้วิธีการแบบครบวงจรจำนวนหนึ่งเพื่อกำหนดมูลค่าของโลก พวกเขาเป็นเทคนิควิธีการทั่วไปและเทคโนโลยีการประเมินผลที่สามารถนำไปใช้เพื่อประเมินแปลงที่ดินด้วยการใช้ที่ดินทุกประเภท ความแตกต่างในการประยุกต์ใช้ในการประเมินที่ดินประเภทต่าง ๆ เพื่อคำนวณวิธีการ ตัวบ่งชี้แหล่งที่มาตัวอย่างเช่นรายได้จากป่าไม้หรือรายได้จากการเกษตรเช่นเดียวกับการเลือกองค์ประกอบของการเปรียบเทียบและปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าที่ดิน ความเป็นไปได้และความเป็นไปได้ในการใช้วิธีการขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การประเมินผลเช่นอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณความพร้อมใช้งานของข้อมูลพื้นฐาน เงื่อนไขบังคับสำหรับการกำหนดมูลค่าตลาดของโลกโดยวิธีการใด ๆ คือการใช้ข้อมูลตลาด

ในคำแนะนำวิธีการในการประเมินมูลค่าของที่ดินที่ได้รับอนุมัติจากกระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียการจำแนกวิธีการประเมินแปลงที่ดินโดยทั่วไปการจำแนกประเภทที่เกี่ยวข้องและเนื้อหาของวิธีการประเมินโลกที่เกี่ยวข้องแนะนำ มาตรฐานสากล ประมาณการ คำแนะนำกล่าวถึงวิธีการประเมินวิธีการประเมินที่ดินต่อไปนี้:

วิธีการเปรียบเทียบการขาย

วิธีการแจกจ่าย (สอดคล้องกับวิธีการแยก);

วิธีการจัดสรร (สอดคล้องกับวิธีการสกัด);

วิธีการใช้เงินทุนของการให้เช่าที่ดิน (สอดคล้องกับวิธีการของเงินทุนของค่าเช่าพล็อตฟรี);

วิธีการลดลงสำหรับโลก

วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ (สอดคล้องกับวิธีการพัฒนาอาณาเขต)

วิธีการเปรียบเทียบเป็นไปตามวิธีการเปรียบเทียบการขายวิธีการจัดสรรวิธีการกระจาย วิธีการของรายได้ตาม: วิธีการแปลงสภาพเงินทุนวิธีการสมดุลวิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้ องค์ประกอบของวิธีการของต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนการปรับปรุงของพล็อตที่ดินในวิธีการตกค้างวิธีการแยกวิธีการจัดจำหน่าย

คำแนะนำที่ใช้ในการพิจารณามูลค่าตลาดของที่ดินเป็นข้อเสนอแนะ ในกรณีที่ใช้วิธีการอื่นในรายงานการประเมินผลขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาของพวกเขาและแสดงให้เห็นถึงการใช้งาน

เพื่อประเมินมูลค่าของโลกวิธีการหนึ่งวิธีการใช้งานตัวอย่างเช่นวิธีการเปรียบเทียบหรือรายได้รวมถึงวิธีการที่แสดงถึงการรวมกันของวิธีการที่แตกต่างกันส่วนใหญ่รายได้และราคาแพงเปรียบเทียบและมีราคาแพง นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าเป็นวิธีการต้นทุนในการประเมินมูลค่าของพล็อตที่ดินไม่ได้ใช้ (มีข้อยกเว้นที่หายาก) คำอธิบายของมุมมองนี้สามารถพบได้ในความเข้าใจแบบคลาสสิกของมูลค่าของวัตถุของการประเมินเกี่ยวกับวิธีการต้นทุนเป็นผลรวมของค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการสืบพันธุ์ (สันทนาการ) ของวัตถุการประเมิน เนื่องจาก Earth เป็นทรัพยากรธรรมชาติที่ไม่ใช่แบบแมนนวลจึงไม่ได้สร้างขึ้นโดยบุคคลและเป็นพรจากมุมมองของค่าใช้จ่ายของบุคคลสำหรับการสร้างโลกเป้าหมายของมูลค่านี้ไม่มีสิ่งนั้นจากจุด มุมมองของยูทิลิตี้และมูลค่าของโลกไม่ถูกต้อง

เป้าหมายของการประเมินคุณค่าของโลกสามารถทำหน้าที่เป็นที่ดินที่ปราศจากที่ดินดังนั้นที่ดินที่ดิน (ที่ดินจริง) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนหรืออสังหาริมทรัพย์ คุณลักษณะของการประเมินมูลค่าตลาดของโลกคือพล็อตที่ดินใด ๆ ที่ถือว่าเป็นอิสระโดยมีเงื่อนไขหรือไม่ได้ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างอาคารหรือวัตถุอื่น ๆ ของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจไม่สอดคล้องกับการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด นั่นคือถ้าหลังจากวิเคราะห์ NNEI ผู้ประเมินราคาเชื่อว่าอาคารปัจจุบันของที่ดินที่ไม่ได้ผลก็สามารถพิจารณาที่ดินนี้ได้ฟรีตามเงื่อนไข (ไม่มีอาคาร)

ดังนั้นในคำแนะนำวิธีการมันจะแสดงให้เห็นว่าส่วนใหญ่หกวิธีในการประเมินแปลงที่ดินสามารถใช้ได้ทั้งเพื่อประเมินแปลงที่ดินที่มีส่วนร่วมในอาคารอาคารและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้ - แปลงที่ดิน) และ ประเมินแปลงที่ดินอาคารที่ไม่ได้รับการแก้ไขอาคารและโครงสร้าง (หรือ) (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้สำรวจ) ตารางต่อไปนี้ 1 กล่าวถึงวิธีการหลักทั้งหกวิธีในการคำนวณมูลค่าของที่ดินที่มีแอปพลิเคชันที่พบมากที่สุด

ตารางที่ 1.วิธีการที่ใช้ในการประเมินแปลงที่ดินในการปฏิบัติของการประเมิน

ไม่ p / pnoninationoblishals1methods ของการเปรียบเทียบการขายสามารถใช้เพื่อประเมินหน่วยความจำในตัวและไม่ได้รับการแก้ไข ส่วนใหญ่มักใช้ในการประเมิน ไม่ชำนาญ ศีรษะ. การกำหนดค่าใช้จ่าย: ค่าใช้จ่ายถูกกำหนดโดยการปรับค่าของส่วนที่คล้ายกันเลือกวิธีการ เฉพาะ เพื่อประเมินหน่วยความจำในตัว การกำหนดต้นทุน: ค่าใช้จ่ายของหน่วยความจำเกิดจากการลบออกจากมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยว (พร้อมหน่วยความจำ) ของค่าทดแทนหรือค่าใช้จ่ายในการทำสำเนาการปรับปรุงวิธีการแจกแจง เฉพาะ เพื่อประเมินหน่วยความจำในตัว การคำนวณ: ค่าใช้จ่ายของการซูมคือการคูณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เดียว (มีหน่วยความจำ) สำหรับมูลค่าที่เป็นไปได้มากที่สุดของส่วนแบ่งของหุ้นในมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรของโทรศัพท์พื้นฐานของเงินบ้าน ให้เช่า (รายได้) ใช้เพื่อประเมินหน่วยความจำที่สร้างขึ้นและไม่ได้บันทึกไว้ ส่วนใหญ่มักใช้ในการประเมิน ไม่ชำนาญศีรษะ. การคำนวณ: การคำนวณทำโดยการหารที่ดินให้เช่าเป็นครั้งแรกหลังจากวันที่ระยะเวลาการประเมินผลการประเมินอัตราดอกเบี้ยเงินทุน 5METHOD ที่เหลือเพื่อประเมินหน่วยความจำในตัวและ unaccounted ส่วนใหญ่มักใช้ในการประเมิน สร้างขึ้น ศีรษะ. การคำนวณ: การคำนวณทำโดยการหารรายได้ที่เหลือจากที่ดินแปลง (กำหนดโดยการลบจาก chod จากวัตถุเดียวของรายได้อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการปรับปรุงเท่านั้น) ในอัตราการเป็นทุนของพล็อตที่ดิน 6Metod ของการใช้งานที่ถูกกล่าวหาคือ ใช้เพื่อประเมินหน่วยความจำในตัวและ unaccounted ส่วนใหญ่มักใช้ในการประเมิน ไม่ชำนาญ Zu มีโอกาสบังคับใช้การเรียนรู้ทันทีหรือในอนาคตอันใกล้ การกำหนดค่าใช้จ่าย: การคำนวณมูลค่าของหน่วยความจำทำโดยการลดรายได้และค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการใช้หน่วยความจำที่ตั้งใจไว้

อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติพล็อตที่ดินหายากซึ่งสามารถประเมินได้โดยวิธีการที่เป็นไปได้ทั้งหมด การรวมกันอย่างยั่งยืนที่ใช้กันอย่างยั่งยืนที่สุดที่ช่วยให้เราสามารถประเมินพล็อตที่ดินภายใต้ข้อมูลที่ จำกัด สำหรับการคำนวณ โดยพื้นฐานแล้วการรวมกันเหล่านี้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และงานของการประเมินและเฉพาะของพล็อตที่ดินโดยประมาณเป็นหลักว่ามีอาคารและ / หรือโครงสร้างในที่ดินนี้

ตัวอย่างเช่นหากการประเมินขึ้นอยู่กับดินแดนที่สร้างขึ้นจากนั้นการรวมกันของวิธีการแยกและวิธีการของสารตกค้างสำหรับโลกส่วนใหญ่มักใช้ อีกวิธีหนึ่งวิธีการแจกจ่ายสามารถเพิ่มในการคำนวณนี้อย่างไรก็ตามในกิจกรรมที่ใช้งานได้จริงวิธีนี้ไม่ค่อยได้ใช้เนื่องจากความซับซ้อนในการกำหนดส่วนแบ่งของสัดส่วนการถือหุ้นในมูลค่ารวมของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน

หากตามงานในการประเมินมีความจำเป็นต้องกำหนดต้นทุนของพล็อตที่ดินที่ไม่ได้รับการพัฒนาโดยไม่มีโอกาสที่ไม่ชัดเจนสำหรับการพัฒนาต่อไปก็เป็นไปได้ที่จะใช้การรวมกันของวิธีการเปรียบเทียบการขายและการใช้ประโยชน์จากที่ดิน อย่างไรก็ตามในกรณีนี้ความยากลำบากที่สำคัญในการใช้งานจะเป็นการตั้งถิ่นฐานที่ถูกต้องของการเช่าที่ดิน

อีกสถานการณ์หนึ่งเกี่ยวข้องกับคำจำกัดความของมูลค่าของพล็อตที่ดินยังคงเป็นอิสระ แต่มีการวางแผนที่จะสร้างขึ้นในอนาคตอันใกล้ ในกรณีนี้มันจะเห็นได้ชัดว่าจำเป็นต้องใช้วิธีการใช้งานที่ตั้งใจซึ่งสะท้อนถึงต้นทุนของที่ดินที่ถูกต้องที่สุด ในหลักการวิธีการจัดสรรและสารตกค้างสำหรับโลกนอกจากนี้ยังสามารถใช้งานได้ แต่ในกรณีนี้ความสำคัญของเอกสารเริ่มต้นที่จำเป็นในการประเมินโดยไม่มีการประเมินนี้จะเป็นไปไม่ได้ นั่นคืออาจกล่าวได้ว่าการประเมินสถานการณ์นี้ลูกค้าจะต้องได้รับการเปลี่ยนแปลงอย่างสมบูรณ์และโปร่งใสสำหรับการใช้ที่ดินที่ตั้งใจไว้ เร็ว ๆ นี้นอกจากนี้แผนจะต้องได้รับการยืนยันจากเอกสารจริงเกี่ยวกับการพัฒนาพล็อตที่ดิน ตัวอย่างเช่นจำนวนเอกสารเหล่านี้อาจรวมถึงใบอนุญาตก่อสร้างการสนับสนุนเอกสารสำหรับพล็อตที่ดินแผนการวางผังเมืองของพล็อตที่ดินวัสดุที่มีอยู่ใน เอกสารประกอบโครงการ เป็นต้น

ในขณะเดียวกันก็ควรสังเกตว่าเราได้พิจารณากรณีทั่วไปทั่วไปจากการปฏิบัติของการประเมินและการตัดสินใจที่เสนอข้างต้นไม่ถูกต้องชัดเจนในทุกกรณีของการประเมิน ในที่สุดการเลือกวิธีการเฉพาะสำหรับการประเมินพล็อตที่ดินขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการประเมินที่หลากหลาย: จากวัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของการประเมินเกี่ยวกับลักษณะของวัตถุตัวเองจากการปรากฏตัวหรือไม่มีข้อมูลแหล่งที่มาสำหรับการประเมินคุณภาพ ของข้อมูลเหล่านี้และสิ่งอื่น ๆ และมักจะเป็นสถานการณ์เมื่อชุดสถานการณ์ที่เป็นเอกลักษณ์จะต้องใช้รูปแบบการดำเนินการอื่นจากผู้ประเมินราคา

นอกจากนี้ในวรรณคดีการฝึกอบรมวิธีการในการคำนวณต้นทุนของแปลงที่ดินยังพบเพิ่มเติมเป็น: วิธีการพัฒนาต้นทุนค่าใช้จ่ายของต้นทุนการทำสำเนาโครงสร้างพื้นฐานและวิธีการของสัญญาการลงทุนแบบจำลอง

2. วิธีการเปรียบเทียบการขาย

สาระสำคัญของวิธีการประกอบด้วยในการกำหนดมูลค่าของพล็อตที่ดินโดยการเปรียบเทียบราคาขายล่าสุดที่เทียบเท่ากับพื้นที่โดยประมาณหลังจากทำการปรับเปลี่ยนที่คำนึงถึงความแตกต่างของพวกเขา

เนื่องจากไม่มีไซต์ที่เหมือนกันสองแห่งในทุกประการจากนั้นการปรับราคาขายที่เหมาะสมของพื้นที่เทียบเคียงซึ่งอาจเป็นไปได้ในเชิงบวกและด้วยเครื่องหมายลบ ราคาที่ถูกต้องสำหรับวัตถุที่เทียบเคียงได้ช่วยให้เราสามารถสรุปมูลค่าตลาดของที่ดินที่คาดการณ์ไว้

ตาม คำแนะนำที่มีระเบียบ โดยการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ได้รับอนุมัติจากการสั่งซื้อของกระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของสหพันธรัฐรัสเซียในวันที่ 6 มีนาคม 2545 ครั้งที่ 568-P การใช้วิธีการวิเคราะห์เปรียบเทียบ (SAP) สอดคล้องกับการดำเนินการต่อไปนี้:

การวิเคราะห์ส่วนตลาดที่ดินที่เกี่ยวข้องซึ่งพื้นที่โดยประมาณเป็นของการระบุตัวตนและการเลือกพื้นที่ที่เทียบเคียงได้ (อะนาล็อก) ในการทำธุรกรรมล่าสุดที่ได้จากแหล่งต่าง ๆ

รวบรวมข้อมูลที่จำเป็นสำหรับแต่ละพื้นที่เทียบเคียงและระบุองค์ประกอบการเปรียบเทียบ สำหรับการวิเคราะห์อาจเพียงพอที่จะได้รับข้อมูลที่ครอบคลุม 3-5 แปลงที่ดินที่คล้ายคลึงกัน

องค์ประกอบเปรียบเทียบรวมถึงปัจจัยของมูลค่าของวัตถุการประเมิน (ปัจจัยการเปลี่ยนแปลงที่มีผลต่อมูลค่าตลาดของวัตถุการประเมินผล) และความท้าทายในการไหลของการทำธุรกรรมที่ดินในตลาด

ปัจจัยต้นทุนที่สำคัญที่สุดมักจะ:

ที่ตั้งและสิ่งแวดล้อม

การใช้งานที่กำหนดเป้าหมายการใช้งานที่ได้รับอนุญาตสิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน

ลักษณะทางกายภาพ (บรรเทาพื้นที่การกำหนดค่า ฯลฯ );

การเข้าถึงการขนส่ง;

โครงสร้างพื้นฐาน (ความพร้อมใช้งานหรือความใกล้ชิดของเครือข่ายวิศวกรรมและเงื่อนไขสำหรับการเชื่อมต่อกับพวกเขาสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ )

ลักษณะของการทำธุรกรรมกับที่ดินรวมถึง:

เงื่อนไขการทำธุรกรรมทางการเงินกับแปลงที่ดิน (อัตราส่วนของเงินทุนของตัวเองและยืมเงื่อนไขสำหรับการสำรองเงินที่ยืมมา)

เงื่อนไขการชำระเงินเมื่อทำธุรกรรมกับที่ดินแปลง (การจ่ายเงินสดการคำนวณบิลญาติแลกเปลี่ยน ฯลฯ );

สถานการณ์ของการทำธุรกรรมกับแปลงที่ดิน (ไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่ดินเป็นตัวแทนในตลาดเปิดในรูปแบบของข้อเสนอสาธารณะซึ่งเป็นพันธมิตรของผู้ซื้อและผู้ขายขายภายใต้การล้มละลาย ฯลฯ );

การเปลี่ยนราคาแปลงที่ดินสำหรับงวดนับจากวันที่สรุปของการทำธุรกรรมกับอะนาล็อก ณ วันที่ประเมินผล

ธรรมชาติและระดับของความแตกต่างระหว่างอะนาล็อกจากพล็อตที่ดินที่วัดได้ตั้งอยู่ในบริบทขององค์ประกอบการเปรียบเทียบโดยการทำให้แต่ละคู่กับวัตถุการประเมินโดยตรง สันนิษฐานว่าข้อตกลงกับวัตถุของการประเมินจะดำเนินการบนพื้นฐานของลักษณะของการทำธุรกรรมกับที่ดินในตลาด

การตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมกับพื้นที่ที่เลือกสำหรับการเปรียบเทียบตามพื้นที่โดย:

การยืนยันหนึ่งในคู่กรณีกับธุรกรรมหรือตัวแทน

การระบุข้อกำหนดของการทำธุรกรรมซึ่งเป็นเรื่องปกติการขาดงาน สัมผัสใกล้ชิด ด้านข้าง (หัวหน้าและ บริษัท ย่อย, ญาติ, บุคคลที่ขึ้นอยู่กับ), ขาดสถานการณ์พิเศษ ฯลฯ

การแก้ไขความแตกต่างระหว่างประมาณและแต่ละพื้นที่เทียบเคียง เป็นผลให้ราคาขายของแต่ละไซต์ที่เทียบเท่านั้นถูกกำหนดในกรณีที่มีพารามิเตอร์เดียวกันกับพื้นที่โดยประมาณ

หากพล็อตที่ดินที่คาดว่าจะแตกต่างกันราคาของหลังจะต้องมีการแก้ไขเพื่อกำหนดราคาที่สามารถขายได้หากมีลักษณะเดียวกันกับพื้นที่โดยประมาณ เมื่อปรับราคาขายจริงของวัตถุเปรียบเทียบการแก้ไขจะเกิดขึ้นในราคาของเว็บไซต์ที่เทียบเท่าในนี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำเป็นต้องตอบคำถาม: "สำหรับราคาที่ดินที่เทียบเท่าจะขายได้มีลักษณะเดียวกันกับ พื้นที่ประมาณ? " ตัวอย่างเช่นเมื่อพล็อตที่ดินที่น่าเชื่อถือด้อยกว่าพื้นที่โดยประมาณราคาขายจริงของครั้งแรกจะต้องเพิ่มขึ้นเป็นขนาดนั้นซึ่งจะขายมีลักษณะที่สูงขึ้นของพล็อตที่ดินโดยประมาณ

เมื่อประเมินโลกการแก้ไขควรดำเนินการในลักษณะพื้นฐานทั้งหมดที่ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่าย: ขนาดที่ตั้งระยะทางจากเมืองและถนนรูปร่างและความลึกของเว็บไซต์สถานที่เชิงมุมชนิดของดินบรรเทาทุกข์เศรษฐกิจ เป็นต้น

ใช้หน่วยการเปรียบเทียบต่อไปนี้:

ราคาสำหรับ 1 เฮกตาร์ - สำหรับอาร์เรย์ขนาดใหญ่ของการเกษตรอุตสาหกรรมหรือการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ราคาต่อ 1 m2 - ในศูนย์ธุรกิจของเมืองสำหรับสำนักงานร้านค้า ฯลฯ

ราคาสำหรับ 1 Meter Frontal - เพื่อการใช้งานเชิงพาณิชย์ในเมืองในเมือง ค่าใช้จ่ายของเว็บไซต์เป็นสัดส่วนกับความยาวของชายแดนตามถนนหรือทางหลวงด้วยความลึกมาตรฐานของเว็บไซต์ซึ่งบัญชีสำหรับส่วนเล็ก ๆ ของค่าใช้จ่าย

ราคาสำหรับล็อตเป็นมาตรฐานในรูปแบบและขนาดของแปลงในพื้นที่ที่อยู่อาศัยอาคารประเทศ ฯลฯ

ราคาต่อหน่วยของความหนาแน่นเป็นค่าสัมประสิทธิ์ทัศนคติของพื้นที่ก่อสร้างไปยังพื้นที่ของที่ดินพล็อต (ไฟหน้า - ชั้น, โซน, ทัศนคติ) กฎการแบ่งเขตมักจะ จำกัด ขนาดของอาคารโดยค่าสัมประสิทธิ์นี้ ตัวอย่างเช่นหากไฟหน้าคือ 3 พื้นที่ทั้งหมดของทุกชั้นไม่ควรสูงกว่าพื้นที่ทั้งหมดของที่ดินทั้งหมด ซึ่งหมายความว่าคุณสามารถสร้างอาคาร 3 ชั้นบนพล็อตทั้งหมด, 6 ชั้น - ครึ่งหนึ่งของเว็บไซต์ที่พล็อต 12 ชั้นที่ 0.25

ส่วนใหญ่มักจะใช้การประเมินสองตัวชี้วัดแรกที่ใช้ - 1 เฮกตาร์และ 1 ตร.ม. ตัวบ่งชี้ที่สาม 1 มิเตอร์ด้านหน้าไม่ค่อยใช้และในเมืองใหญ่เท่านั้น สำหรับตัวบ่งชี้ที่สี่และห้าพวกเขาได้รับการเผยแพร่มากที่สุดในการปฏิบัติต่างประเทศและรัสเซียไม่ได้ใช้

การปรับราคาขายของพื้นที่ที่ไม่ได้กำหนดเทียบเคียงได้ดำเนินการตามองค์ประกอบการเปรียบเทียบดังต่อไปนี้:

สิทธิในทรัพย์สิน: ภาระของสัญญาเช่าที่มีเงื่อนไขที่ไม่เกี่ยวข้องกับตลาดขาดกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ฯลฯ

เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน: ใช้เมื่อซื้อทรัพยากรเครดิตตามเงื่อนไขที่ไม่เกี่ยวข้องกับตลาดการชำระเงินผ่อนชำระ ฯลฯ

เงื่อนไขการชำระเงิน: การชำระเงินด้วยเงินสดเงินสดตั๋วสัญญาใชรงตำแหน่ง ฯลฯ

เงื่อนไขการทำธุรกรรม: ข้อตกลงที่ไม่ใช่ความโกรธของการทำธุรกรรมเช่นความสัมพันธ์สัมพัทธ์ของผู้ซื้อและผู้ขายขายในเงื่อนไขการล้มละลาย ฯลฯ

เวลาการทำธุรกรรมกับวัตถุอะนาล็อก;

ที่ตั้งและสิ่งแวดล้อม

ข้อ จำกัด ทางกฎหมายและในเมืองเกี่ยวกับประเภทของการใช้งานและการพัฒนาของที่ดินที่ดิน;

บริการสาธารณูปโภคที่มีอยู่ (การปรากฏตัวหรือความใกล้ชิดของเครือข่ายวิศวกรรมเงื่อนไขสำหรับการเชื่อมต่อกับพวกเขา ฯลฯ )

การแก้ไขราคาของพื้นที่เทียบเคียงในห้าองค์ประกอบแรกของการเปรียบเทียบจะดำเนินการตามเกณฑ์ที่ต้องต่อกันอย่างสม่ำเสมอคือการปรับแต่ละครั้งที่ตามมาจะดำเนินการบนพื้นฐานของผลลัพธ์ของก่อนหน้านี้ ในกรณีนี้ลำดับการแก้ไขในเรื่องความคิดเห็นของเราการปรับครั้งแรกคือองค์ประกอบการเปรียบเทียบที่สำคัญที่สุด

การแก้ไขราคาของพื้นที่เทียบเท่าสำหรับส่วนที่เหลือขององค์ประกอบการเปรียบเทียบจะดำเนินการตามเกณฑ์อิสระดังนี้

จำนวนการแก้ไขพีชคณิตในนิพจน์ที่แน่นอนหรือสัมพัทธ์ (เปอร์เซ็นต์)

จำนวนนี้ใช้เพื่อทำการแก้ไขในราคาของอะนาล็อกที่ได้รับหลังจากแก้ไของค์ประกอบการเปรียบเทียบห้าครั้งแรก

ดังนั้นด้วยความช่วยเหลือของวิธีการแก้ไขเพิ่มเติมเราสามารถคำนึงถึงความแตกต่างระหว่างสองกลุ่มหลักของการแก้ไข: กลุ่มแรก (5 การแก้ไข) - การแก้ไขเพิ่มเติมเกี่ยวกับเงื่อนไขการขายวัตถุเปรียบเทียบครั้งที่สอง กลุ่ม (4 การแก้ไข) - การแก้ไขลักษณะคุณสมบัติของที่ดินของตัวเองเป็นการเปรียบเทียบวัตถุพล็อต

ในการกำหนดขนาดของการแก้ไขสำหรับพารามิเตอร์แต่ละรายการจะใช้วิธีการต่อไปนี้:

การเปรียบเทียบการจับคู่โดยตรงของราคาอะนาล็อกที่แตกต่างกันจากแต่ละองค์ประกอบการเปรียบเทียบและคำจำกัดความบนฐานข้อมูลของข้อมูลการปรับที่ได้รับตามองค์ประกอบการเปรียบเทียบนี้

คู่โดยตรงเปรียบเทียบรายได้ของอนาล็อกสองตัวแตกต่างจากกันเพียงองค์ประกอบเดียวของการเปรียบเทียบและคำจำกัดความโดยการใช้ประโยชน์จากความแตกต่างในการปรับการปรับในองค์ประกอบการเปรียบเทียบนี้

ความสัมพันธ์ - การวิเคราะห์การถดถอยของความสัมพันธ์ระหว่างการเปลี่ยนแปลงในองค์ประกอบการเปรียบเทียบและการเปลี่ยนแปลงราคาของ analogues (ราคาของหน่วยการวัดของ analogues) และการกำหนดสมการของการสื่อสารระหว่างมูลค่าขององค์ประกอบการเปรียบเทียบและ ขนาดของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ดิน;

การพิจารณาค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนลักษณะขององค์ประกอบการเปรียบเทียบตามที่อะนาล็อกแตกต่างจากวัตถุของการประเมิน;

การปรับความยุติธรรมของผู้เชี่ยวชาญในการปรับราคาของ analogues

อันเป็นผลมาจากการกำหนดและทำการปรับราคาของอะนาล็อก (หน่วยของการวัด Analogues) ตามกฎควรอยู่ใกล้กัน ในกรณีที่มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในราคาที่ถูกแก้ไขของอะนาล็อกขอแนะนำให้เลือกอะนาล็อกหรือองค์ประกอบอื่น ๆ ซึ่งการเปรียบเทียบทำหรือแก้ไขค่าของการปรับเปลี่ยน

โดยสรุปมีความจำเป็นต้องกำหนดมูลค่าขั้นสุดท้ายของวัตถุการประเมินโดยการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนักและค้นหามูลค่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของวิธีการแปลงที่ดินโดยการเปรียบเทียบยอดขาย

เมื่อทำการปรับเปลี่ยนมีความเป็นไปได้ที่เหตุผลวัตถุประสงค์ปัจจัยการกำหนดราคาบางอย่างไม่มีเหตุผล ในการกำหนดต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของที่ดินมีความจำเป็นต้องกำหนดน้ำหนักของผลลัพธ์ที่ได้รับหลังจากปรับราคาขายที่ดิน analogues น้ำหนักที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่แนบมากับพล็อตที่ดินซึ่งในพารามิเตอร์นั้นใกล้เคียงกับพื้นที่โดยประมาณที่สุด ระดับของความใกล้ชิดสามารถกำหนดได้จากจำนวนการปรับราคาที่ปรับได้ เป็นที่เชื่อกันว่าการปรับแต่ละครั้งจะดำเนินการด้วยข้อผิดพลาด ดังนั้นการปรับราคาของอะนาล็อกมากขึ้นจึงมีน้ำหนักน้อยลงในการก่อตัวของมูลค่ารวมของวัตถุการประเมิน

มีความจำเป็นต้องคำนึงถึงว่าวิธีการเปรียบเทียบการขายให้ผลลัพธ์ที่ไม่น่าพอใจในเงื่อนไขของอัตราเงินเฟ้อที่สูงโดยไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับการขายของตลาดของวัตถุที่เทียบเท่าหรือความน่าเชื่อถือต่ำของพวกเขารวมถึงการเปลี่ยนแปลงที่คมชัดในสภาพเศรษฐกิจ

3. วิธีการจัดจำหน่าย

หากการขายแปลงที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาไม่เพียงพอที่จะใช้วิธีการเปรียบเทียบจำเป็นต้องอ้างถึงวิธีการทางอ้อมและน้อยลงโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับวิธีการแจกจ่ายสำหรับการใช้งานที่ประสบความสำเร็จซึ่งจำเป็นต้องมีการวิเคราะห์ข้อมูลแหล่งที่มาอย่างละเอียด และประสบการณ์ผู้ประเมินราคาบางอย่าง

วิธีการแจกจ่ายขึ้นอยู่กับคำจำกัดความของความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าของโลกและค่าใช้จ่ายของอาคารที่สร้างขึ้น ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ แบ่งออกเป็นสองส่วน - ต้นทุนของอาคารและค่าใช้จ่ายของที่ดินที่ดิน

สำหรับอาคารที่ดินแต่ละประเภทในภูมิภาคที่เฉพาะเจาะจงมีสัดส่วนที่มั่นคงระหว่างมูลค่าที่ดินและต้นทุนของโครงสร้าง

หากไม่มียอดขายที่ดินที่ไม่ได้รับการพัฒนาเพียงพอในพื้นที่พื้นที่ที่เทียบเคียงได้กับยอดขายที่มีอยู่ของที่ดินในตัวและที่ดินที่ไม่สามารถเลือกได้ เมื่อพิจารณาถึงความสัมพันธ์ทั่วไประหว่างมูลค่าของโลกและต้นทุนรวมของอสังหาริมทรัพย์ (ส่วนแบ่งของโลก) จะถูกโอนไปยังการวิเคราะห์ยอดขายที่ดินที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่ที่มีการประเมิน

ดังนั้นจากความสัมพันธ์นี้คุณสามารถถอนสูตรต่อไปนี้สำหรับการคำนวณมูลค่าของพล็อตที่ดิน

V. L. \u003d l * v อสังหาริมทรัพย์. \u003d (1 - b) * v อสังหาริมทรัพย์.

โดยที่ l คือส่วนแบ่งของที่ดินในมูลค่าของเป้าหมายทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์;

B - ส่วนแบ่งของอาคารในมูลค่าของทรัพย์สินของอสังหาริมทรัพย์

V. จริงใจ

ในการใช้วิธีการแจกจ่ายช่วงของเงื่อนไขที่จำเป็น:

ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับส่วนแบ่งที่เป็นไปได้มากที่สุดของที่ดินในมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียว

การปฏิบัติตามการปรับปรุงที่ดินเพื่อการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

วิธีการแจกจ่ายเกี่ยวข้องกับลำดับการกระทำต่อไปนี้:

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่คาดการณ์ไว้โดยการคูณมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวซึ่งรวมถึงพล็อตที่ดินโดยประมาณในมูลค่าที่เป็นไปได้มากที่สุดของส่วนแบ่งที่ดินในมูลค่าตลาดของจริง วัตถุอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตามวิธีการที่ระบุไว้ที่ดูเหมือนง่ายมากสำหรับการใช้งานจริงเป็นกำลังใจให้กับปัญหาร้ายแรงที่เกี่ยวข้องกับปัญหาการสร้างส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ความจริงก็คือข้อมูลจริงเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่ดินนั้นขาดหายไปดังนั้นการคำนวณพารามิเตอร์ของตลาดที่จำเป็นโดยตรงสำหรับการคำนวณเป็นไปไม่ได้ วงกลมที่น่าหลงใหลเกิดขึ้น: ในมือข้างหนึ่งเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของโลกคุณจำเป็นต้องรู้ว่าส่วนแบ่งที่เป็นไปได้มากที่สุดของโลกในมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ในทางกลับกันเพื่อตรวจสอบส่วนแบ่งดังกล่าวข้างต้น คุณต้องทราบมูลค่าตลาดของที่ดินที่ดิน ดังนั้นวิธีการกำหนดมูลค่าของพล็อตที่ดินในทางปฏิบัติสามารถดำเนินการได้ด้วยความยากลำบากมากเนื่องจากการคำนวณมูลค่าโดยตรงของหุ้นดังกล่าวต้องใช้มูลค่าของมูลค่าตลาดที่ดินและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์สม่ำเสมอ วัตถุกับพวกเขา

การออกจากวงกลมนี้สามารถพบได้หากค่าของการแชร์นี้แสดงเสถียรภาพในชุดที่ดินที่แตกต่างกันและวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันกว่าโซนโดยประมาณภายใต้การพิจารณา (ดินแดนที่ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวสามารถพิจารณาได้เหมือนกัน ภายในความไม่แน่นอนที่มีอยู่ในราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่) ในกรณีนี้การเลือกการฝึกอบรมจะเกิดขึ้นบนพื้นฐานของข้อมูลทางสถิติเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่รู้จักกันดีกับวัตถุที่อาจอยู่ที่อื่นและการคำนวณค่าของส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้ในกรอบของการศึกษาที่กว้างขึ้น ซึ่งรวมถึงช่วงทางภูมิศาสตร์ที่หลากหลาย

พิจารณาตัวอย่างของการกำหนดมูลค่าของพล็อตที่ดินโดยวิธีการกระจาย (ตารางที่ 2)

ใน Microdistrict ในเมืองหนึ่งเมืองอาคารที่อยู่อาศัยเก่าไม่มียอดขายที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา มีข้อมูลในอาคารที่อยู่อาศัยอีกสามแห่งในเขตราคาที่เทียบเท่า

ตารางที่ 2.การคำนวณมูลค่าของพล็อตที่ดินโดยใช้วิธีการจัดจำหน่าย

จำนวนอัตราดอกเบี้ยที่ดินพันรูเบิลค่าใช้จ่ายทั้งหมดของพื้นที่ในตัวของที่ดินพันรูเบิลของที่ดินของที่ดินในมูลค่ารวมของโรงงานแห่งเดียว 11,080,200,200,200,090,00,00,250,090,250

ส่วนแบ่งที่ดินในมูลค่ารวมของวัตถุเดียวคืออัตราส่วนของมูลค่าเฉลี่ยของโลกกับมูลค่ารวมของพื้นที่ในตัว:

0: 80,0 = 0,200

0: 90,0 = 0,222

0: 120,0 = 0,250

เรากำหนดอัตราส่วนทั่วไปของมูลค่าของโลกเป็นมูลค่ารวมของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

(0,200 + 0.222 + 0,250) / 3 \u003d 0,224 - ส่วนแบ่งเลขคณิตเฉลี่ยของโลก

Earth Cost \u003d 2 00.0 × 0,224 \u003d 44.8 พันรูเบิล

4. วิธีการแยก

วิธีนี้กำหนดมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินเป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของวัตถุทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ I.e. ที่ดินพร้อมการปรับปรุงและค่าใช้จ่ายในการฟื้นฟูสมรรถภาพการปรับปรุงลบการสึกหรอของพวกเขา

ความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับราคาธุรกรรมที่มีคุณสมบัติสม่ำเสมอคล้ายกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวซึ่งรวมถึงที่ดินโดยประมาณ ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของการทำธุรกรรมการใช้คำแนะนำ (ความต้องการ);

การปฏิบัติตามการปรับปรุงที่ดินเพื่อการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

V. L. \u003d V จริงใจ - V. B.

ที่ V B. - ความจุของการสืบพันธุ์ (การทดแทน) ของอาคาร;

V. จริงใจ - มูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมด (อสังหาริมทรัพย์)

วิธีการถือว่าลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การกำหนดองค์ประกอบที่เปรียบเทียบของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวเปรียบเทียบซึ่งรวมถึงพล็อตที่ดินโดยประมาณกับวัตถุ - analogues;

ความมุ่งมั่นสำหรับแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบของตัวละครและขอบเขตของความแตกต่างระหว่างแต่ละอะนาล็อกจากวัตถุเดียวของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรวมถึงที่ดินที่คาดการณ์ไว้

ความมุ่งมั่นสำหรับแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบการปรับราคาของ analogues ที่สอดคล้องกับลักษณะและขอบเขตของความแตกต่างระหว่างแต่ละคู่จากวัตถุอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรซึ่งรวมถึงที่ดินที่คาดการณ์ไว้

การปรับตัวของแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบราคาของอะนาล็อกแต่ละอันทำให้ความแตกต่างของพวกเขาราบรื่นจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวซึ่งรวมถึงที่ดินที่คาดการณ์ไว้

การคำนวณมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวซึ่งรวมถึงพล็อตที่ดินโดยประมาณผ่านการวางนัยทั่วไปของราคาที่ถูกต้องของ analogues;

การคำนวณต้นทุนการแทนที่หรือค่าใช้จ่ายในการทำสำเนาการปรับปรุงที่ดินโดยประมาณ

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่คาดการณ์โดยการลบออกจากมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวซึ่งรวมถึงที่ดินโดยประมาณค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนหรือค่าใช้จ่ายในการทำสำเนาการปรับปรุงที่ดิน

จำนวนค่าใช้จ่ายในการสร้างการปรับปรุงที่ดินสามารถกำหนดได้โดยใช้ตัวบ่งชี้ค่าธาตุที่ขยายและ (หรือ)

ตัวบ่งชี้ค่าที่ขยายใหญ่ขึ้นรวมถึงตัวบ่งชี้ทั้งสองลักษณะที่อธิบายถึงพารามิเตอร์ของวัตถุโดยรวม - สี่เหลี่ยมจัตุรัส, ลูกบาศก์, Mesmer, และตัวบ่งชี้สำหรับคอมเพล็กซ์และประเภทของงาน

ตัวบ่งชี้ต้นทุนขยายและต้นทุนเบื้องต้นที่คำนวณในระดับราคาที่บันทึกในวันที่เฉพาะ (ระดับราคาพื้นฐาน) สามารถคำนวณใหม่ในระดับราคาของวันที่ประเมินผลโดยใช้ดัชนีการจัดทำดัชนีในปัจจุบันและการคาดการณ์ของต้นทุนการก่อสร้าง

การคำนวณจำนวนค่าใช้จ่ายสำหรับการสร้างการปรับปรุงโดยใช้ตัวบ่งชี้ค่าเบ็ดเตล็ดสามารถดำเนินการโดยใช้วิธีการทรัพยากรและดัชนีทรัพยากร วิธีการ (ดัชนีทรัพยากร) คือการคำนวณในราคาปัจจุบัน (การพยากรณ์) และภาษีของทรัพยากรทั้งหมด (องค์ประกอบต้นทุน) ที่จำเป็นในการสร้างการปรับปรุง

เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายของค่าใช้จ่ายในการสร้างการปรับปรุงที่ดินควรได้รับการพิจารณา นักลงทุนทำกำไร - ขนาดของค่าตอบแทนที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดในการลงทุนในการสร้างการปรับปรุง กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณได้ว่าเป็นความแตกต่างระหว่างราคาขายและต้นทุนการสร้างวัตถุที่คล้ายกัน กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณได้ว่าเป็นผลตอบแทนจากเงินทุนที่มีแนวโน้มมากที่สุดคล้ายกับความเสี่ยงด้านการลงทุน เมื่อพิจารณา ต้นทุนการทดแทน หรือค่าใช้จ่ายในการทำสำเนาคำนึงถึงมูลค่าของการสึกหรอที่สะสมของการปรับปรุง

ข้อเสียของวิธีการจัดสรร:

สามารถประเมินมูลค่าอาคารและโครงสร้างที่มีอคติอายุที่เกิน 10 ปีเนื่องจากความน่าจะเป็นของการสืบพันธุ์ของทรัพย์สินที่ล้าสมัยลดลงและความซับซ้อนของการคำนวณการสึกหรอที่สะสมเพิ่มขึ้น

ในอัตราเงินเฟ้อสูงมันเป็นเรื่องยากที่จะคำนวณต้นทุนของต้นทุนการทำสำเนาอาคารและสิ่งปลูกสร้าง

5. วิธีการใช้เงินทุนของที่ดินให้เช่า

วิธีการใช้ในการประเมินที่ดินในตัวและไม่ปรานี เงื่อนไขการใช้วิธีการเป็นไปได้ที่จะได้รับการเช่าที่ดินจากที่ดินที่คาดการณ์ไว้

วิธีการถือว่าลำดับของการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณที่ดินที่เกิดจากพล็อตที่ดิน

การพิจารณามูลค่าของอัตราดอกเบี้ยทุนที่สอดคล้องกัน

ถ้าขนาดของรายได้บริสุทธิ์จากโลกเป็นที่รู้จัก (I L. ) และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของพล็อตที่ดิน (R L. ) จากนั้นคุณสามารถกำหนดค่าของโลก (v L. ) ตามสูตร:

V. L. \u003d I. L. / อาร์ L. ,

ผม. L. - เช่าที่ดิน (รายได้ค่าเช่าจากโลก);

อาร์ L. - อัตราการแปลงสภาพสำหรับที่ดิน

การให้ทุนของการให้เช่าที่ดินเป็นคำนิยามของวันที่ประเมินมูลค่าของอนาคตที่เท่าเทียมกันหรือเปลี่ยนแปลงมูลค่าของการเช่าที่ดินต่อช่วงเวลาที่เท่าเทียมกันฉัน การคำนวณใหม่ของการไหลของรายได้ในอนาคตในปริมาณของมูลค่าปัจจุบันของโลก

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของที่ดินที่ดินเพื่อเช่าที่ดิน (รายได้ค่าเช่า):

รายได้ค่าเช่าการชำระเงินเพื่อประเมินที่ดินเกษตรและป่าไม้

 Land Rent (Absolute Meter) เพื่อประเมินการตั้งถิ่นฐานของที่ดิน

ส่วนหนึ่งของรายได้จากคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์ซึ่งมาถึงดินแดนที่สร้างขึ้น

รายละเอียดของ Bole Land Rent ถือเป็นวรรค 1.3 มาตรา II ของคู่มือนี้

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ - อัตราการทำกำไรที่นักลงทุนต้องการได้รับเงินลงทุน ก่อนอื่นต้องคำนึงถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับวัตถุของการเป็นเจ้าของ ด้วยอัตรานี้การเปลี่ยนแปลงจากมูลค่าของกำไรสุทธิในปัจจุบันจากพล็อตที่ดินเป็นมูลค่าดำเนินการ

ควรสังเกตว่าอัตราดอกเบี้ยทุนใช้ทั้งเพื่อคำนวณต้นทุนของที่ดินฟรี (วิธีการให้เช่าที่ดิน) และคำนวณมูลค่าของพล็อตที่ดินในตัว (วิธีที่เหลือสำหรับโลก) ในเวลาเดียวกันวิธีการคำนวณอัตราเหล่านี้จะแตกต่างกันรวมถึงอัตราที่ได้รับเนื่องจากมีระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกันของที่ดินฟรีและสร้างขึ้น

พิจารณาวิธีการคำนวณอัตราดอกเบี้ยสำหรับพล็อตที่ดินฟรี

ปัจจุบันมีสี่วิธีในการคำนวณอัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับโลกที่พัฒนาขึ้นในระดับโลกเพื่อการใช้ประโยชน์จากการใช้ประโยชน์จากที่ดิน

วิธีแรก - การพิจารณาแปลงที่ดินเป็นเงินทุนหลากหลายประเภทและดังนั้นการคำนวณอัตราดอกเบี้ยเงินทุนตามลักษณะของตลาดเงิน ณ วันที่ของการประเมิน หลักเกณฑ์ในการลงทุนของเงินลงทุนเป็นอัตราดอกเบี้ยในการลงทุนที่มีระดับความเสี่ยงเทียบเคียงได้ ในประเทศที่พัฒนาแล้วส่วนใหญ่การลงทุนในที่ดินถือว่าไม่เสี่ยงมากและเท่ากับความเสี่ยงจากการลงทุนในหลักทรัพย์ของรัฐ

แนวทางที่สอง - การใช้อักษรตัวพิมพ์ตามเงื่อนไขตามดัชนีที่กำหนดโดยรัฐ วิธีนี้ใช้กันอย่างแพร่หลายในหลายประเทศสำหรับการประเมิน Cadastral ของหมวดหมู่ที่ดินต่าง ๆ เหนือสิ่งอื่นใดการเกษตรและป่าไม้ ปัจจุบันวิธีนี้ใช้ในการประเมิน Cadastral ในรัสเซีย มูลค่า Cadastral ของที่ดินเกษตร 1 ไร่คำนวณโดยการคูณรายได้ค่าเช่าโดยประมาณที่ได้มาจากการผลิตพืชเป็นเวลา 33 ปีและ 1 เฮกตาร์ของกองทุนป่าไม้ - โดยการคูณรายได้ค่าเช่าที่ประมาณจากการเก็บเกี่ยวไม้เป็นเวลา 50 ปี อย่างไรก็ตามในการปฏิบัติของการประเมินวิธีนี้ไม่แพร่หลาย

วิธีที่สาม - การคำนวณอัตราดอกเบี้ยเงินทุนโดยการสร้างแบบจำลองสะสม (รวม) ที่เพิ่มขึ้นในการเพิ่มขึ้นของอัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง (พื้นฐาน) จากจำนวนรางวัลสำหรับความเสี่ยงต่อพล็อตที่ดินโดยประมาณ ในเวลาเดียวกันความแตกต่างหลักระหว่างการคำนวณอัตราดอกเบี้ยของที่ดินฟรีในการคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับวัตถุทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์คือ ส่วนใหญ่มักจะ เมื่อสร้างโมเดลสะสมอัตราการให้สัตยาบันผลตอบแทนจะไม่ถูกนำมาพิจารณา (ดูย่อหน้า 6.5 ในรายละเอียดเพิ่มเติมของคู่มือนี้)

ในเวลาเดียวกันเชื่อกันว่าอัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับโลกควรเท่ากับบรรทัดฐานของการทำกำไรต่อการลงทุนทางเลือกโดยไม่คำนึงถึงบรรทัดฐานของเงินทุนชำระเงินทุนดังนั้นดินแดนจึงไม่ "สวม" นั่นคือไม่ สูญเสียคุณสมบัติของมันกับเวลาและดังนั้นสามารถนำรายได้และสร้างมูลค่าให้กับช่วงเวลาที่ไม่มีที่สิ้นสุด จากที่นี่อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับโลกควรจะเท่ากับอัตราคิดลดหากสอดคล้องกับอัตราผลตอบแทนที่จัดตั้งขึ้นในการลงทุนหรือความสามารถในการทำกำไรของการลงทุนทางเลือก ดังนั้นอัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับพล็อตที่ดินฟรีได้รับการยอมรับว่าเป็นอัตราคิดลดที่เท่าเทียมกันสำหรับเว็บไซต์เดียวกัน วิธีการสะสมในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินทุน (ส่วนลด) คือการเพิ่มการชดเชยความเสี่ยงที่สอดคล้องกับอัตราความเสี่ยง อัตราคิดลด (R) คำนวณดังนี้

r \u003d r. f. + อาร์ 1 + อาร์ 2 + อาร์ 3,

ที่ไหน f. - อัตรารายได้ที่ปราศจากความเสี่ยง

อาร์ 1 - รางวัลเพื่อความเสี่ยงของการลงทุนในที่ดินที่ดิน;

อาร์ 2 - พรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำของที่ดินที่ดิน;

อาร์ 3 - รางวัลสำหรับการจัดการการลงทุน

ประเภทหลักของความเสี่ยงที่นำมาพิจารณาในรูปแบบของเบี้ยประกันภัยอาจมีความเสี่ยงจากการลงทุนในวัตถุโดยประมาณความเสี่ยงของสภาพคล่องต่ำความเสี่ยงของการจัดการการลงทุน

เช่น เดิมพันที่ปราศจากความเสี่ยง อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนด้วยการลงทุนที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดเช่นอัตราผลตอบแทนจากเงินฝากของธนาคารของหมวดหมู่สูงสุดของความน่าเชื่อถือเช่น Sberbank ของรัสเซียหรืออัตราผลตอบแทนจากหลักทรัพย์ของรัฐ รับภาระผูกพันของสินเชื่อของรัฐบาลกลาง (จาก) หรือ Eurobonds ได้รับการยอมรับ ในฐานะที่เป็นอัตราความเสี่ยงที่ปราศจากความเสี่ยงจากความเสี่ยงของประเทศคุณสามารถใช้เดิมพัน LIBOR ซึ่งมักจะทำหน้าที่เป็นสถานที่สำคัญขั้นพื้นฐานสำหรับการทำธุรกรรมระหว่างประเทศ ส่วนใหญ่มักจะใช้อัตราผลตอบแทนจากการชำระคืนหลักทรัพย์ของรัฐ การแก้ไขความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นเนื่องจากสิ่งที่แนบมาในที่ดินมีความเสี่ยงบางอย่าง ตามด้วยกฎ: ยิ่งมีความเสี่ยงมากเท่าใดอัตราดอกเบี้ยทุนจะสูงขึ้นควรได้รับการแก้ไข ความเสี่ยงของการลงทุนในพล็อตที่ดินแบ่งออกเป็นสองประเภท ครั้งแรกคือความเสี่ยงที่เป็นระบบและไม่ใช่ระบบที่สอง - คงที่และแบบไดนามิก

ตัวอย่างของการคำนวณเบี้ยประกันภัยเพื่อความเสี่ยงของการลงทุนในวัตถุโดยประมาณ (r 1) นำเสนอในตารางที่ 3

ตารางที่ 3ตัวอย่างของการคำนวณเบี้ยประกันภัยเพื่อความเสี่ยงของการลงทุนในที่ดิน

ชนิดและชื่อของ riskaKategoriya riska12345678910Sistematichesky riskUhudshenie situatsiidinamichny เศรษฐกิจทั่วไป 1 การเพิ่มจำนวนของการแข่งขัน obektovdinamichny 1 การเปลี่ยนแปลงใน zakonodatelstvadinamichny รัฐบาลกลางหรือท้องถิ่น 1 ระเบียบ riskPrirodnye และที่มนุษย์สร้างเหตุฉุกเฉิน situatsiistatichny 1 เร่งรัดค่าเสื่อมราคา zdaniyastatichny 1 ไม่ได้รับการ platezheydinamichny เช่า 1 menedzhmentdinamichny ไม่ได้ผล 1 Criminogenic faktorydinamichny 1 การเงิน proverkidinamichny 1 การดำเนินการที่ไม่เหมาะสมของสัญญา arendydinamichny 1 จำนวนการสังเกต 0034300000 ผลลัพธ์ที่มองเห็นได้ 009161500000summage 40 nity ของ factors10pravka เพื่อความเสี่ยงของการลงทุนในวัตถุอสังหาริมทรัพย์% 4.0

อัตราการแก้ไขตัวพิมพ์ใหญ่ใน ความเสี่ยงของสภาพคล่องต่ำ ในตลาดที่ดินเกิดขึ้นจากการสูญเสียที่เป็นไปได้ในการดำเนินการตามพล็อตที่ดินและเป็นการแก้ไขเพื่อการเปิดเผยที่ยาวนานเมื่อขายวัตถุ ในการคำนวณการแก้ไขนี้มีความจำเป็นต้องกำหนดวันที่นิทรรศการทั่วไปในวันที่ประเมินผลสำหรับพล็อตที่ดินโดยประมาณ การแก้ไขการจัดการการลงทุนคือการจัดการของอสังหาริมทรัพย์และขึ้นอยู่กับวัตถุของการลงทุนและคุณภาพของการควบคุมมันคือ 1-3% ในกรณีส่วนใหญ่มีการประเมินวิธีผู้เชี่ยวชาญ

ข้อเสียเปรียบหลักของวิธีการสะสมของการสร้างอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (ส่วนลด) เป็นลักษณะส่วนตัวของการกำหนดเบี้ยประกันที่ส่วนใหญ่ก่อตั้งขึ้นอย่างเชี่ยวชาญ ดังนั้นค่าของอัตราดอกเบี้ยเงินทุน (ส่วนลด) ที่ได้จากวิธีนี้จึงเป็นเรื่องยากหรือเป็นไปไม่ได้ที่จะพิสูจน์ แนวทางที่สี่ ขึ้นอยู่กับวิธีการ การสกัดตลาด (การแช่แข็งตลาด) หรือการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ วิธีนี้ไม่จำเป็นต้องมีการคำนวณทางการเงินที่ซับซ้อนหรือการประเมินผู้เชี่ยวชาญ แต่เป็นไปไม่ได้หากไม่มีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับการขายที่ดินที่เทียบเท่า นอกจากนี้ยังเสนอวิธีการคำนวณที่คล้ายกันเพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์เดียวในวรรค 3.2 ส่วนที่ฉัน "การประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์"

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะถูกกำหนดโดยการหารขนาดของที่ดินเช่าซื้อ (รายได้) สำหรับที่ดินที่คล้ายคลึงกันในราคาขายของพวกเขา สาระสำคัญของวิธีการประกอบด้วยเมื่อเปรียบเทียบกับพล็อตที่ดินโดยประมาณที่มีอะนาล็อกเนื่องจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันของอัตราการใช้อักษรตัวใหญ่นั้นเหมือนกันหรือญาติ สิ่งสำคัญคือการเลือกพื้นที่ (วัตถุ) - analogues บนสัญญาณของความคล้ายคลึงกัน ด้วยความคล้ายคลึงกันขนาดใหญ่ของพื้นที่เปรียบเทียบคุณไม่สามารถทำการปรับเปลี่ยนที่สำคัญกับตัวบ่งชี้ พิจารณาตัวอย่างที่มีระเบียบเล็กน้อยในการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่แสดงในตารางที่ 4

ตารางที่ 4.การกำหนดอัตราดอกเบี้ยในการเปรียบเทียบตลาด

การขายราคา Q22341 ของพื้นที่ U..10080120,0952., 023 ค่า subservient ของสัมประสิทธิ์ \u003d 16.8% (SUM ตัวบ่งชี้ 5)

บันทึก: ผลของแถวที่ 5 คือผลิตภัณฑ์ของสตริงที่ 3 และ 4 ค่าสัมประสิทธิ์ถ่วงน้ำหนักในตารางสะท้อนถึงระดับของความคล้ายคลึงกันของ analogues ที่มีพื้นที่โดยประมาณตามปัจจัยการขึ้นรูปราคาหลัก ด้วยความคล้ายคลึงกันขนาดใหญ่ของส่วนโดยประมาณและเปรียบเทียบได้อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถกำหนดได้โดยอะนาล็อกเดียว

6. ยังคงวิธีการ

ในกรณีทั่วไปวิธีการสมดุลจะขึ้นอยู่กับหลักการของผลผลิตที่เหลือและ NNEI และช่วยให้คุณกำหนดค่าใช้จ่ายของส่วนประกอบต่าง ๆ ของรายได้อสังหาริมทรัพย์ - ผลประโยชน์ทางกายภาพกฎหมายและการเงิน สาระสำคัญของวิธีการคือการใช้ประโยชน์จากรายได้การดำเนินงานที่บริสุทธิ์ที่เกี่ยวข้องกับการเปรียบเทียบหนึ่งครั้งเมื่อค่าใช้จ่ายของส่วนประกอบอื่น ๆ (ผลประโยชน์) เป็นที่รู้จักกัน

เมื่อใช้วิธีที่เหลือให้กับโลกควรเป็นที่รู้จัก:

ต้นทุนอาคาร (โครงสร้าง) บนที่ดินนี้

รายได้จากการดำเนินงานที่สะอาดดำเนินการโดยที่ดินและอาคาร (โครงสร้าง);

อัตราการใช้ประโยชน์จากที่ดินและอาคาร (โครงสร้าง);

อัตราการแปลงสภาพสำหรับที่ดิน

ในเวลาเดียวกันการแปลงที่ดินในตัวเองควรได้รับการพิจารณาและประเมินว่ามีเงื่อนไขฟรีเมื่อใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด

วิธีการปรับสมดุลถือว่าลำดับการกระทำดังต่อไปนี้:

การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนแปลงของการปรับปรุงที่สอดคล้องกับการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดของที่ดินที่คาดการณ์ไว้

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามอัตราตลาด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิในการปรับปรุงเป็นระยะเวลาหนึ่งเป็นผลิตภัณฑ์ของต้นทุนการทำสำเนาหรือเปลี่ยนการปรับปรุงอัตราดอกเบี้ยรายได้ที่เหมาะสมจากการปรับปรุง

การคำนวณขนาดของที่ดินให้เช่าเป็นความแตกต่างในรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่จะดีขึ้นสำหรับช่วงเวลาที่สอดคล้องกัน

การคำนวณมูลค่าตลาดของพล็อตที่ดินโดยการโอนทุนของที่ดิน

รายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์เท่ากับความแตกต่างในรายได้รวมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ถูกต้อง ในเวลาเดียวกันเฉพาะค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานซึ่งตามกฎแล้วให้เจ้าของที่ดินถูกหักจากรายได้รวมจริง

รายได้รวมที่ถูกต้องเท่ากับความแตกต่างของรายได้และผลขาดทุนรวมที่อาจเกิดขึ้นจากสถานที่หยุดทำงานและขาดทุนจากการไม่จ่ายเงินให้เช่า

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นเท่ากับรายได้ที่สามารถรับได้จากการจ่ายทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรให้เช่าในกรณีที่ไม่มีผลขาดทุนจากการไม่จ่ายค่าเช่า ในการประเมินพล็อตที่ดินอัตราค่าเช่าสำหรับการใช้งานอสังหาริมทรัพย์เพียงครั้งเดียวคำนวณบนพื้นฐานของอัตราการตลาดของค่าเช่า (อัตราค่าเช่าที่เป็นไปได้มากที่สุดตามที่วัตถุการประเมินสามารถเช่าในตลาดเปิดในการแข่งขันเมื่อ ฝ่ายต่าง ๆ ของการทำธุรกรรมอย่างชาญฉลาดมีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดและที่ขนาดของอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์ฉุกเฉินใด ๆ )

ในรายละเอียดเพิ่มเติมคำจำกัดความของรายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์จากทรัพย์สินเดียวถูกกำหนดไว้ในวรรค 3.2 ส่วนที่ฉัน "การประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์"

เมื่อประเมินมูลค่าของแปลงที่ดินในตัวอัตราดอกเบี้ยของ 2 ประเภทโดยตรง: อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับโลกและอัตราดอกเบี้ยสำหรับการปรับปรุงและคำนึงถึงอัตราการใช้อักษรตัวใหญ่ทางอ้อมสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ .

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุงจะถูกนำไปใช้ในกรอบของวิธีการสมดุลสำหรับโลกเมื่อความต้องการเกิดขึ้นเพื่อแจกจ่ายรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่สร้างขึ้นโดยวัตถุประสงค์หลักของอสังหาริมทรัพย์จากรายได้จากที่ดินและรายได้จากอาคาร ในกรณีนี้จากรายได้รวมที่สร้างขึ้นโดยวัตถุเดียวของรายได้จากการหักอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบไปด้วยสิ่งที่เกิดจากอาคารและคำนวณโดยการคูณมูลค่าการทำสำเนา (การทดแทน) ในอัตราดอกเบี้ยสำหรับการปรับปรุง

ดังนั้นเมื่อใช้วิธีนี้มีความจำเป็นในการแบ่ง (การกระจาย) ของอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์เดียวเป็นสององค์ประกอบ: อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุงและอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับโลก

ในการคำนวณอัตราดอกเบี้ยสำหรับการปรับปรุงโดยการกระจายคุณสามารถใช้อัลกอริทึมของวิธีการจัดจำหน่ายโดยเฉพาะอย่างยิ่งสูตร 3 และส่วนแบ่งที่ดิน (หรือสัดส่วนการปรับปรุง) ควรเป็นที่รู้จักในอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร

อาร์ อสังหาริมทรัพย์. \u003d อาร์ L. * l + r B. * B. อสังหาริมทรัพย์. \u003d อาร์ L. * l + (r L. ±δ) * B

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการคำนวณอัตราดอกเบี้ยสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวให้ดูวรรค 3.2 ส่วนที่ฉัน "การประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์"

เกี่ยวกับอัตราการใช้อักษรตัวใหญ่สำหรับโลกวิธีการคำนวณได้รับการพิจารณาในวรรค 7.5 มาตรา II ของคู่มือนี้ ควรสังเกตว่าอัตรานี้มักจะน้อยกว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เดียวโดยขนาดของอัตราการส่งคืนของทุนที่ดึงดูดในการปรับปรุง นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าต้องคำนึงถึงบรรทัดฐานของผลตอบแทนเงินทุนที่เกิดขึ้นในกรณีของการประเมินสภาพอากาศที่มีอายุการตากแด่มีอายุการใช้งานขั้นสุดท้ายของวัตถุ เนื่องจากพล็อตที่ดินไม่ลดลงโดยไม่ได้อยู่ภายใต้การสึกหรอทางกายภาพ (คำพูดที่สำคัญ - ภายใต้เงื่อนไขการดำเนินงานที่มีความสามารถของพล็อตที่ดิน) จากนั้นไม่จำเป็นต้องเลื่อนเงินสำหรับการทำสำเนา (การชดใช้ทางกายภาพ) ดังนั้นและ อัตราการส่งคืนจะไม่ถูกนำมาพิจารณา

ดังนั้นเมื่อประเมินพล็อตที่ดินในตัวเพื่อคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่จำเป็นเป็นหนึ่งในตัวเลือกลำดับต่อไปนี้สามารถใช้งานได้ (หากวิธีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวโดยคำนึงถึงการชำระเงินคืน ของต้นทุนเงินทุน):

อัตราคิดลดลง (อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนของตัวเอง) สำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียว

อัตราการให้สัตยาบันผลตอบแทนจะถูกกำหนดสำหรับการปรับปรุง

อัตราการเป็นทุนจะถูกกำหนดไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เดียวของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับอัตราการเติบโตหรือลดต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ (สูตร 3.9 ของวรรค 3.2 ส่วนที่ฉัน "การประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์")

ส่วนแบ่งของที่ดินและการปรับปรุงในอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์เดียวถูกกำหนด

ตามสูตร 9. อัตราการคำนวณสำหรับพล็อตที่ดินคำนวณ

ตามสูตร 10. อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คำนวณสำหรับการปรับปรุง

พิจารณาตัวอย่างเกี่ยวกับการคำนวณมูลค่าตลาดของโลกโดยวิธีที่เหลือ

ตัวอย่างของการคำนวณมูลค่าตลาดของโลกโดยวิธีการกำจัด

เงื่อนไข. มูลค่าตลาดของอาคารที่สร้างขึ้นคือ 2,680,000 เหรียญสหรัฐ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์เดียวคือ 0.1753 อัตราการคืนเงินทุนคือ 0.01 รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากการดำเนินงานของที่ดินที่มีอาคารมี 4,600,000 เหรียญสหรัฐ ส่วนแบ่งการตลาดเฉลี่ยของพล็อตที่ดินในองค์ประกอบของวัตถุแบบครบวงจรของอสังหาริมทรัพย์คือ 0.6 การแก้ปัญหาจะถูกนำเสนอในตารางที่ 5

ตารางที่ 5ตัวอย่างของการคำนวณมูลค่าของพล็อตที่ดินโดยวิธีที่เหลือสำหรับโลก

No. p / p / pnnaamination synamesnews, u.e. promplex1connery การดำเนินงาน incomenoi4 600 ogo- ยอมแพ้วิธีการพักผ่อนของอสังหาริมทรัพย์ของการปรับปรุง B. 2,680,000 วิธีการป้องกันการประเมินอสังหาริมทรัพย์ (ต้นทุนของการทำสำเนาหรือการทดแทน) 3 ตัวพิมพ์ใหญ่หมายถึงวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียว อสังหาริมทรัพย์. 0,1753 แนวทางการป้องกันการประมาณการของอสังหาริมทรัพย์ 5) สถานีพิมพ์ใหญ่สำหรับที่ดินพล็อต B. 0.1713r L. \u003d อาร์ อสังหาริมทรัพย์. ±δ * B 0.1753 + 0.01 * 0.4 \u003d 0,17138 การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่มาตรฐานสำหรับการปรับปรุง B. 0.1813r B. \u003d อาร์ L. ±≤ 0,1713 + 0.01 \u003d 0.18139) B. 518 518p 2 * หน้า 7 2 680 000 * 0,1813 \u003d 518 51810odrode บนบก L. 4 081 482p 1 - หน้า 9 4 600 000 - 518 518 \u003d 4,081 48211 ต้นทุนของที่ดิน L. 23 826 515p 10 / p 7 4 081 482 / 0.1713 \u003d 23 826 515 บันทึก:เมื่อใช้วิธีการที่เหลือสำหรับโลกมันเป็นไปได้ที่จะได้รับมูลค่าลบของรายได้ที่เหลือจากโลก นี่อาจส่งสัญญาณว่าอาคารมีการปรับปรุงซ้ำซ้อนสำหรับเว็บไซต์นี้

7. วิธีการใช้งานที่ตั้งใจไว้

วิธีการใช้ในการประเมินแปลงที่ดินในตัวที่ไม่ได้สร้างขึ้น

ในขณะเดียวกันการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงดำเนินการโดยเปลี่ยนเป็นต้นทุนปัจจุบันของการเช่าที่ดินที่คาดหวังในรูปแบบของการจ่ายค่าเช่าหรือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิสำหรับการเป็นเจ้าของที่ดินและรายได้จากการขายต่อ ของพล็อตหรือวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียว วิธีนี้ใช้กันอย่างแพร่หลายในการประเมินแปลงที่ดินของอุตสาหกรรมเหมืองแร่ที่มีแร่ธาตุ

ด้วยเทคนิค, I.e. มุมมองทางคณิตศาสตร์ของอัตราคิดลดเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการคำนวณกระแสรายได้ในอนาคต (อาจมีหลายรายการ) เป็นค่าเดียวของค่าใช้จ่ายปัจจุบัน (วันนี้) ซึ่งเป็นฐานสำหรับการกำหนดมูลค่าตลาดของ สิ่งอำนวยความสะดวก. ในแง่เศรษฐกิจอัตราคิดลดเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต้องการในการใช้งาน ตัวเลือกทางเลือก เงินลงทุนที่มีระดับความเสี่ยงเทียบเคียงได้ในวันที่ประเมินผล โดยคำนึงถึงที่ดินการคำนวณอัตราคิดลดนั้นเหมือนกับการคำนวณอัตราคิดลดสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งดูในส่วนที่เกี่ยวข้อง ตัวอย่างเช่นตามรูปแบบการก่อสร้างที่สะสมอัตราคิดลดสำหรับพล็อตที่ดินส่งจำนวนเดิมพันที่ปราศจากความเสี่ยงและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน: ความเสี่ยงของการลงทุนในวัตถุการประเมินความเสี่ยงของสภาพคล่องและความเสี่ยงต่ำ สำหรับการจัดการการลงทุน ในกรณีนี้การคำนวณการแก้ไขความเสี่ยงในหลักการไม่แตกต่างจากการคำนวณที่เสนอให้กับอาคารในขณะที่ความเสี่ยงควรได้รับการประเมินบนพื้นฐานของความเสี่ยงของที่ดินแปลงเป็นวัตถุลงทุน

คำแนะนำที่มีระเบียบสำหรับการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินของกระทรวงอสังหาริมทรัพย์ของสหพันธรัฐรัสเซียในวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-P ให้ลำดับการดำเนินการต่อไปนี้เพื่อลดรายได้และค่าใช้จ่ายตามการใช้ที่ดินที่ตั้งใจไว้

การกำหนดจำนวนเงินและโครงสร้างของต้นทุนที่จำเป็นในการใช้ที่ดินตามตัวเลือกการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด (เช่นค่าใช้จ่ายในการสร้างการปรับปรุงที่ดินหรือค่าใช้จ่ายในการแยกพล็อตที่ดินออกเป็นส่วนต่าง ๆ โดดเด่นด้วยรูปแบบสปีชีส์และการใช้อักขระ);

การกำหนดมูลค่าและโครงสร้างรายได้ชั่วคราวจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

การกำหนดมูลค่าและโครงสร้างชั่วคราวของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นเพื่อให้ได้รายได้จากการใช้งานส่วนที่มีประสิทธิภาพสูงสุดของที่ดิน

การกำหนดมูลค่าของอัตราคิดลดที่สอดคล้องกับระดับความเสี่ยงของการลงทุนในแปลงที่ดินโดยประมาณ

การคำนวณมูลค่าของพล็อตที่ดินโดยการลดรายได้และค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน

อัตราคิดลดลงเป็นอัตรากำไรเฉลี่ยซึ่งนักลงทุนคาดว่าจะได้รับการลงทุนในวัตถุที่คล้ายกัน ตั้งแต่ในการประเมินแปลงที่ดินอัตราคิดลดเท่ากับอัตราการแปลงสภาพเป็นไปได้ที่จะใช้วิธีการในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ในวรรค 7.5 เพื่อคำนวณมูลค่านี้ มาตรา II ของคู่มือนี้ ส่วนใหญ่มักใช้วิธีการสร้างอัตราคิดลด

มูลค่าปัจจุบันของอนาคตทั้งหมด กระแสเงินสด และการพลิกกลับและจะเป็นค่าใช้จ่ายของที่ดิน

ในขั้นตอนการประเมินมีความจำเป็นต้องคำนึงถึงว่ามีอัตราที่น้อยและจริง การเสนอราคาเล็กน้อยรวมถึงส่วนประกอบเงินเฟ้อ อัตราที่แท้จริงของส่วนประกอบเงินเฟ้อไม่รวม อัตราคิดลดที่แท้จริงจะใช้เมื่อประเมินต้นทุนในราคาที่บริสุทธิ์จากอัตราเงินเฟ้อเล็กน้อย - เมื่อประมาณค่าใช้จ่ายในราคาปัจจุบันและการคาดการณ์รวมถึงเงินเฟ้อ

ในการคำนวณอัตราคิดลดที่แท้จริงจะใช้ Formula Fisher ในรายละเอียดเพิ่มเติมกลไกในการคำนวณอัตราส่วนลดที่แท้จริงและน้อยกว่ากำหนดไว้ในวรรค 3.3 ส่วนที่ฉัน "การประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์"

วิธีการกำหนดต้นทุนการพัฒนา

วิธีการกำหนดต้นทุนการพัฒนาที่ใช้ในการประเมินอาร์เรย์ที่ไม่ได้รับการรับรองจากโลกและช่วยให้คุณกำหนดมูลค่ารวมของโลกขึ้นอยู่กับการแยกเป็นแปลงที่ดินแยกต่างหากซึ่งจะขาย จากรายได้เงินสดจากการขายแปลงค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการพัฒนาของพวกเขากำไรผู้ประกอบการจะถูกหักและกำหนดค่าใช้จ่ายของที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา

วิธีการกำหนดต้นทุนการพัฒนาจะใช้หากการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดคือการแยกจากอาร์เรย์ที่ดินออกเป็นพื้นที่แยกต่างหาก รายละเอียดของอาร์เรย์ที่ดินขนาดใหญ่เป็นส่วนที่แยกต่างหากเป็นวิธีปฏิบัติที่แพร่หลายเนื่องจากมีส่วนช่วยในการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นของโลก ปัญหาการกำหนดมูลค่าของที่ดินที่มีไว้สำหรับการแยกมีความเกี่ยวข้องกับเมืองหรือหมู่บ้านที่กำลังเติบโตและใช้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือประเทศจำนวนมาก

กระบวนการแยกของโลกเป็นหลักรวมถึงอุตสาหกรรมและ ประกอบกิจการค้า. เมื่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยมีผลกระทบอย่างมากต่อสิ่งแวดล้อม

ขั้นตอนของการกำหนดต้นทุนการพัฒนา

เวที. การกำหนดขนาดของแต่ละเว็บไซต์และระดับของการปรับปรุงบนพื้นฐานของความสามารถทางกฎหมายและทางกายภาพรวมถึงความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจ มิติและการปรับปรุงที่ดินที่ดินต้องเป็นไปตามมาตรฐานการตลาดของภูมิภาคนี้

เวที. การคำนวณราคาขายของส่วนที่พัฒนาแล้วดำเนินการหรือวิเคราะห์พื้นที่ที่เทียบเท่าซึ่งเพิ่งมีความเชี่ยวชาญในทำนองเดียวกันหรือบนพื้นฐานของวิธีการเปรียบเทียบการขาย

เวที. การคำนวณต้นทุนการพัฒนาทั้งหมด:

ค่าใช้จ่ายในการซื้ออาร์เรย์ที่ดินและเอกสาร

ค่าใช้จ่ายด้านวิศวกรรมสำหรับการหักบัญชีมาร์กอัปและการเตรียมการสุดท้ายของที่ดิน

ค่าใช้จ่ายบนอุปกรณ์, ทางเท้า, การระบายน้ำ, วิศวกรรมและโครงสร้างชุมชน

ภาษีการชำระเงิน, ประกันภัย,

กำไรและผู้รับเหมาเหนือศีรษะ;

เวที. การคำนวณมูลค่าที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาโดยหักค่าใช้จ่ายในการพัฒนาและผลกำไรของผู้ประกอบการจากรายได้ทางการเงินที่ถูกกล่าวหาจากการขายพื้นที่

เวที. กำหนดระยะเวลาที่ต้องใช้สำหรับการพัฒนาและการขาย ทางเลือกของอัตราคิดลดซึ่งสะท้อนถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับช่วงเวลาของการพัฒนาและการขายที่ตั้งใจไว้รวมถึงขนาดของเงินทุนล่วงหน้า การลดจำนวนเงินที่ได้จากการขายแปลงที่ดินลดต้นทุนและผลกำไรของผู้ประกอบการน้อยลงตามระยะเวลาการขายที่ดินเพื่อให้ได้มูลค่าปัจจุบันของที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา

วิธีการพิจารณาต้นทุนการทำสำเนาหรือการทดแทนโครงสร้างพื้นฐาน

การประเมินการตั้งถิ่นฐานของที่ดินสามารถดำเนินการบนพื้นฐานของต้นทุนการทำสำเนาหรือการทดแทนโครงสร้างพื้นฐาน I.e คำนวณมูลค่าของต้นทุนของการทำสำเนาการปรับปรุงที่ดินในเมือง (โครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมทั้งหมดของเมืองหรือหมู่บ้านที่มีการเปิดตัวส่วนแบ่งต่อพล็อตที่ดินโดยประมาณ)

ค่าใช้จ่ายในการทำสำเนารวมถึงค่าใช้จ่ายของเครือข่ายลำตัวและสิ่งอำนวยความสะดวกของหัวของระบบประปาน้ำเสีย, การจัดหาความร้อน, แหล่งจ่ายไฟ, แหล่งจ่ายก๊าซ, เครือข่ายกลางแจ้ง ฯลฯ

จำเป็นต้องคำนึงถึงว่าในเงื่อนไขของอัตราเงินเฟ้อสูงมันเป็นเรื่องยากที่จะคำนวณต้นทุนของต้นทุนการสร้างและทำซ้ำโครงสร้างพื้นฐานมันง่ายกว่าที่จะกำหนดค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ของเมืองตามการบูรณาการ ตัวบ่งชี้

ต้นทุนการทดแทนถือเป็นค่าใช้จ่ายในการสร้างระบบการปรับปรุงที่คล้ายคลึงกันในดินแดนเมืองตามมาตรฐานที่ทันสมัยซึ่งคำนวณจากราคาวัสดุในปัจจุบันของวัสดุอุปกรณ์และต้นทุนแรงงานในดินแดนของอาคารที่อยู่อาศัยหลายชั้น อัลกอริทึมสำหรับการประมาณดินแดนในเมืองเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการชำระเงินคืนโครงสร้างพื้นฐาน:

เวที. การกำหนดพื้นที่ของอาคารที่อยู่อาศัยซึ่งรวมถึงพื้นที่ของย่านที่อยู่อาศัยลบที่ดินที่มีอยู่ภายใต้การบริการในประเทศ

เวที. การกำหนดต้นทุนการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย 1 ตารางเมตรตามโครงการทั่วไป

เวที. ขึ้นอยู่กับพื้นที่ทดแทนที่ได้รับและต้นทุนเฉลี่ยของการก่อสร้างทั่วไปหลายชั้นค่าใช้จ่ายโดยประมาณของการแทนที่อาคารที่อยู่อาศัยทั้งหมดจะถูกกำหนด

เวที. ขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าของอาคารที่อยู่อาศัยหลายชั้นและส่วนแบ่งของต้นทุนเงินทุนของเมืองเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเช่นในมอสโกจาก 30 ถึง 40% ของค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารที่พักอาศัย การประเมินช่วงเวลาของค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนโครงสร้างพื้นฐานของเมืองบนที่ดินของอาคารที่พักอาศัยคำนวณ

เวที. ขึ้นอยู่กับการประมาณช่วงเวลาของค่าใช้จ่ายในการแทนที่โครงสร้างพื้นฐานของเมืองของอาคารที่พักอาศัยหลายชั้นและพื้นที่ทั้งหมดเราได้รับการประเมินค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนการปรับปรุง 1 เฮกตาร์ดินแดนแห่งอาคารที่อยู่อาศัยหลายชั้น

วิธีการสำหรับสัญญาการลงทุนทั่วไป

การประเมินที่ดินในเมืองตามเงื่อนไขของสัญญาการลงทุนมาตรฐานใช้เพื่อประเมินดินแดนในเมืองในเมืองใหญ่

ตัวอย่างเช่นในมอสโกสองประเภทของการจัดหาที่ดินในระยะยาวที่ใช้ในการก่อสร้างเชิงพาณิชย์

ก) โดย redeceve สิทธิในการเช่าระยะยาวในการแข่งขันที่ดิน

ข) ขึ้นอยู่กับข้อสรุปของสัญญาการลงทุน

อย่างไรก็ตามด้วยการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2549 ขั้นตอนการจัดหาแปลงที่ดินเพื่อการพัฒนาในมอสโกความเกี่ยวข้องของวิธีการนี้สำหรับการประเมินของโลกมอสโกเกือบจะหายไปเกือบจะหายไป อย่างไรก็ตามเราให้สาระสำคัญของวิธีการนี้ที่กล่าวถึงในโรคเอดส์อื่น ๆ อีกมากมาย

วิธีนี้เกิดขึ้นเนื่องจากการจัดหาที่ดินตามเงื่อนไขของส่วนที่ตามมาของวัตถุที่สร้างขึ้นหรือสร้างขึ้นใหม่ที่ค่าใช้จ่ายของกองทุนของนักลงทุนระหว่างเมือง - เจ้าของโครงสร้างพื้นฐานของโลกและวิศวกรรมและนักลงทุน - ผู้เช่า - ผู้เช่า ที่ดินแปลง เงื่อนไขทั่วไปของสัญญาการลงทุนคือการเปลี่ยนแปลง 20-30% ของพื้นที่ของสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้นเพื่อความเป็นเจ้าของของหน่วยงานเมือง ดังนั้นการชำระเงินจริงของการซื้อสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวที่เหมาะสมจะดำเนินการในรูปแบบ ค่าใช้จ่ายในการให้เช่าระยะยาวเป็นสัดส่วนกับพื้นที่ของอาคารและภาระในโครงสร้างพื้นฐานที่สร้างขึ้น

ค่าใช้จ่ายของพล็อตที่ดินหมายถึงมูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินสำหรับที่ดินโดยทั่วไปตามเงื่อนไขของสัญญาการลงทุนนี้ เพื่อกำหนดค่าใช้จ่ายของการเช่าที่ดินระยะยาวของที่ดินจำเป็นต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับ:

ที่ดินที่ดิน

พื้นที่ที่คาดการณ์ของสถานที่ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

การก่อสร้างและการดำเนินงานของโครงการ

การปรากฏตัวและค่าใช้จ่ายของภาระผูกพัน

ข้อมูลเหล่านี้มีอยู่ในการเริ่มต้นและใบอนุญาตสำหรับการออกแบบและการก่อสร้างในมอสโก

อัลกอริทึมในการประเมินค่าใช้จ่ายของสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวที่มีให้กับการก่อสร้างและการฟื้นฟูอาคารพาณิชย์และโครงสร้างการค้าทุนดังต่อไปนี้

เวที. ลักษณะของอาคารที่วางแผนไว้สำหรับการก่อสร้างบนที่ดินนี้ (มีประโยชน์และพื้นที่รวมพื้น ฯลฯ )

เวที. ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญาการลงทุนจำนวนพื้นที่ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่ส่งโดยเมืองที่ผ่านการคำนวณ ในมอสโกอัตราส่วนที่เป็นแบบอย่างในการกระจายพื้นที่ก่อสร้างอาคารระหว่างเมืองและนักลงทุนคือ 30/70 ในเขตปกครองส่วนกลางนอกเขตนี้ - 20/80

เวที. ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของพื้นที่ของอาคารซึ่งควรผ่านเมืองหลังจากเสร็จสิ้นการก่อสร้างตามเงื่อนไขของสัญญาการลงทุนจะถูกกำหนด

เวที. ปรับแต่งระยะเวลาการดำเนินโครงการการลงทุนโดยประมาณ

เวที. ระยะเวลาที่เป็นไปได้ที่จำเป็นสำหรับการขายส่วนแบ่งของพื้นที่ที่มีประโยชน์ของอาคารซึ่งต้องผ่านเมืองหลังจากเสร็จสิ้นการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์

เวที. คำนวณอัตราคิดลดลง

เวที. ค่าใช้จ่ายในปัจจุบันของการชำระเงินในอนาคตในประเภท (ขั้นตอนที่ 4) คำนวณโดยคำนึงถึงเวลาก่อสร้าง (ขั้นตอนที่ 5) การขาย (ขั้นตอนที่ 6) และส่วนลด (ขั้นตอนที่ 7)

ค่าใช้จ่ายในปัจจุบันของการชำระเงินในอนาคตในรูปแบบธรรมชาติหมายถึงมูลค่าการลงทุนของพล็อตที่ดินโดยประมาณในกรณีที่ไม่มีภาระผูกพันใด ๆ

ในมอสโกในการปรากฏตัวของภาระผูกพันต้นทุนของพวกเขาจะถูกหักออกจากมูลค่าปัจจุบันของพื้นที่ที่ได้รับการเอาชนะเมือง ภาระผูกพันทั่วไปรวมถึงค่าใช้จ่าย: การก่อสร้างและการสร้างใหม่ของการสื่อสารและโครงสร้างทางวิศวกรรมทั่วเมือง เมื่อรื้อถอนอาคารที่มีอยู่ที่เป็นของเมือง; ในการตั้งถิ่นฐานใหม่ของผู้อยู่อาศัยจากอาคารพังยับเยิน ในการย้ายถิ่นฐาน ผู้ประกอบการอุตสาหกรรม และค่าใช้จ่ายประเภทอื่น ๆ ที่จัดทำขึ้นโดยการออกกฎหมายในปัจจุบันของมอสโก

วรรณคดี

1. ทุกอย่างเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่อยู่อาศัยรอง; จองตามความต้องการ - มอสโก, 2555 - 176 ค.

ทุกอย่างเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่อยู่อาศัยรอง; Peter - Moscow, 2012 - 176 c.

การกำหนดพื้นที่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ Lan - มอสโก, 2013 - 112 c.

การประเมินค่าทรัพย์สิน; การเงินและสถิติ -, 2007. - 560 c.

การจัดการความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ Avenue - Moscow, 2012 - 424 c.

กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการจำนอง (จำนำทรัพย์สิน)"; Omega-L - มอสโก, 2012 - 819 c.

และ V. A เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ Goreminkkin; Yurait - มอสโก, 2012 - 928 c.

Ardzinov V. D. , Alexandrov V. T. คุณสมบัติสำหรับการก่อสร้างและการประเมินอสังหาริมทรัพย์ Peter - Moscow, 2013 - 384 c.

Asaul A. N. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์; สำนักพิมพ์ของสมาคมการก่อสร้างมหาวิทยาลัย SPBGAS - มอสโก 2547 - 384 ค.

Bushchevsky M. Yu ทุกอย่างเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์; AST มอสโก, Astr, Astrel - มอสโก, 2009 - 224 c.

Varlamov A. A. , Komarov S. I. การประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์; ฟอรั่ม - มอสโก, 2010 - 288 c.

Varlamov A. A. , Sevostyanov A. V. Land Cadastre ใน 6 เล่ม เล่ม 5. การประมาณที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ Colossus - Moscow, 2008. - 265 c.

MRIBOVSKY S. V. การประมาณมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ Moshair - Moscow, 2009 - 432 c.

Vadim บาร์เรลขาย / ซื้ออสังหาริมทรัพย์บนข้อบกพร่อง ปากกา - มอสโก, 2013. - 200 c.

Zolotov E. V. การวัดสถาปัตยกรรมสมัยใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ สถาปัตยกรรม -C - มอสโก, 2009. - 112 C.

Ivanitskaya I. P. , Yakovlev A. E. บทนำสู่เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ Knorus - Moscow, 2010 - 240 c.

Ivanova E. N. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ คอลเลกชันของงาน; Knorus - Moscow, 2009. - 272 c.

Kers David Perfect Shine of Real; Ganges - Moscow, 2008 - 384 c.

Litovchenko V. A. , Nanazashvili V. I. Cadastre การตรวจสอบและประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ โรงเรียนมัธยม - มอสโก 2552 - 432 ค.

Nanazashvili I. KH. Litovchenko V. A. การประเมินอสังหาริมทรัพย์; สถาปัตยกรรม -C - มอสโก, 2005 - 200 c.

Petrov V. N. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์; วิทยาศาสตร์ -, 2003 - 176 c.

แก้ไขโดย Belokrylova O. S. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์; ฟีนิกซ์ - มอสโก, 2009 - 384 c.

งานที่คล้ายกันโดยวิธีการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน

ในแง่เศรษฐกิจการประเมินของโลกอาจอยู่ในการประเมินสิทธิในทรัพย์สินให้กับมัน เช่นนี้อาจเป็นเช่นสถานที่ให้เช่าหรือให้เช่า

วิธีการเลือก

ประเมินหน่วยความจำที่สร้างขึ้นและหากมีข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนของการทำธุรกรรมที่มีพื้นที่ใกล้เคียงกัน วิธีการประเมินนี้ดำเนินการในลำดับที่เฉพาะเจาะจง:

1. องค์ประกอบเปรียบเทียบของวัตถุจะถูกกำหนด
2. ความแตกต่างระหว่างแต่ละวัตถุที่คล้ายกันจากการวัด;
3. สำหรับแต่ละองค์ประกอบการปรับการปรับ;
4. มูลค่าตลาดของวัตถุทั้งหมดจะปรากฏขึ้นบนพื้นฐานของข้อมูลที่แก้ไขในการทำธุรกรรมที่คล้ายกัน
5. คำนวณต้นทุนการปรับปรุง
6. ค่าใช้จ่ายถูกกำหนด

นอกจากนี้ยังใช้เมื่อไม่มีกิจกรรมมาตรฐานในตลาด

วิธีการ

ประเมินพื้นที่ที่สามารถปรับปรุงได้โดยอาคารและรับกำไรสูงสุดจากนี้

วิธีนี้ดำเนินการตามแผนนี้:

1. รายได้จากวัตถุคำนวณตามจำนวนค่าเช่าตลาดและค่าใช้จ่ายตามแผน
2. ข้อบกพร่องรายได้จากอาคาร
3. รายได้จากหน่วยความจำดังกล่าวเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ในราคาตามมาตรฐาน

วิธีการฝากเงิน

ใช้เมื่อแบ่งที่ดินออกเป็นส่วนเล็ก ๆ มันดำเนินการในลำดับดังกล่าว:

1. กำหนดจำนวนและขนาดของส่วนในอนาคต
2. ราคาของหน่วยความจำที่หลากหลายโดยการเปรียบเทียบจะถูกกำหนด;
3. การคำนวณค่าใช้จ่ายจะดำเนินการกำหนดการของการพัฒนาจะถูกดึงขึ้นตามเวลาการขายโดยประมาณจะคำนวณกำไร;
4. คำนวณกำไรสุทธิหลังการขายทุกส่วน
5. เลือกราคาส่วนลดซึ่งจะสะท้อนถึงความเสี่ยงในระหว่างการทำงานเกี่ยวกับการพัฒนาและการขาย

เพื่อที่จะควบคุมโลกค่าใช้จ่ายต่อไปนี้มักจะคำนึงถึง:

• การล้างดินแดนเลย์เอาต์และการแยกไปยังแปลง;
• การก่อสร้างเครือข่ายวิศวกรรมถนน;
• นักออกแบบและแรงงานเงินเดือนประกันภาษี
• โฆษณาและการตลาด.

กิจกรรมการประเมินราคาสามารถมีส่วนร่วมเพียงประมาณการ (Jur. และ Piz บุคคล - IP) ขั้นตอนทั้งหมดแบ่งออกเป็นหลายขั้นตอน

• สัญญาสรุปในการคอมไพล์ผู้ประเมินราคาควรเป็นเจ้าของข้อมูลต่อไปนี้:
  • วัตถุประสงค์ของการประเมิน;
  • มาตรฐานการประเมินผล;
  • ประเภทที่ดิน;
  • ประเภทของการใช้งานที่ได้รับอนุญาต;
  • ประเภทของทรัพย์สิน;
  • การปรากฏตัวของข้อ จำกัด ในการกำจัดทรัพย์สินกับเจ้าของ
  • ข้อมูลที่ดินที่ดิน
  • การปรากฏตัวของอาคาร;
  • ศึกษาวันที่ของการประเมิน
• การวิเคราะห์และวิเคราะห์ข้อมูลที่มีอยู่จะดำเนินการรวมถึง:
  • เอกสารทางกฎหมายและข้อมูลการลงทะเบียนในอสังหาริมทรัพย์
  • ลักษณะทางกายภาพของหน่วยความจำ;
  • คำอธิบายของอาคารและการสื่อสารทางวิศวกรรม
  • คำอธิบายของที่ตั้งของหน่วยความจำและวัตถุที่อยู่ติดกัน
  • คุณสมบัติของหน่วยความจำที่เกี่ยวข้องกับตำแหน่ง
  • วิเคราะห์ปัจจัยทางเศรษฐกิจ
• การตรวจสอบโดยตรงของวัตถุและอาณาเขตที่อยู่ติดกันจะดำเนินการ
• ต้องใช้ข้อมูลที่จำเป็นและเอกสารจากเจ้าของเว็บไซต์และบริการปฏิบัติการ
• การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และการปฏิบัติของยอดขายดังกล่าวดำเนินการ
• การกำหนดวิธีการประเมิน
• การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้รับ
• การรวบรวมรายงาน

รายงานครั้งสุดท้าย

ผลลัพธ์จะถูกดึงขึ้นในรูปแบบของรายงานที่เป็นลายลักษณ์อักษรและเป็นเอกสารหลักฐานสำหรับผู้มีส่วนได้เสีย รูปแบบและเนื้อหาของรายงานจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมายของรัฐบาลกลาง ในทางปฏิบัติยังไม่มีรูปแบบรายงานเดียวดังนั้น บริษัท ประเมินผลที่แตกต่างกันสามารถให้รายงานเกี่ยวกับงานที่ดำเนินการในรูปแบบที่แตกต่างกันและเนื้อหาที่ยอดเยี่ยม แต่ข้อมูลที่มีอยู่ในพวกเขารูปแบบของการวิจัยและข้อสรุปสุดท้ายจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดบางประการ:

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุ. ความพร้อมใช้งานของข้อมูลที่ลูกค้าสามารถ:

• ทำความเข้าใจเนื้อหาและวิธีการประเมินผล
• ตรวจสอบผลการประเมินระดับกลางและขั้นสุดท้าย
  • ข้อมูลในรายงานต้องได้รับการยืนยันและสมเหตุสมผล
  • เนื้อหาจะต้องปฏิบัติตามหลักการของความไม่น่าิวจอกและไม่ทำให้ความเข้าใจเป็นคู่เขียน ควรตีความเทอร์มินัมพิเศษ
  • การปฏิบัติตามหลักการของการตรวจสอบได้ (เกี่ยวกับการคำนวณที่ได้รับทั้งหมด);
  • ข้อมูลตัวเลือกกลางไม่ควรอยู่ในรายงาน

เมื่อวาดรายงานการประเมินผลผู้รับเหมาควร:

• ดำเนินการตามเวลาและโอนรายงานการประเมินผลให้กับลูกค้า
• ระบุในรายงานวันที่มาตรฐานการประเมินผลวัตถุประสงค์ของการประเมินและข้อมูลอื่น ๆ ที่ไม่อนุญาตให้ Bofully ตีความผลการประเมิน
• เมื่อตั้งค่าในกระบวนการประเมินค่าใช้จ่ายใด ๆ (ยกเว้นตลาด) หลักเกณฑ์ของมันจะถูกระบุเช่นเดียวกับเหตุผลที่การประเมินดังกล่าวดำเนินการ;
• รายงานอาจมีข้อมูลที่ตามที่ผู้รับเหมามีความจำเป็นต้องส่งไปยังรายงานไปยังแอปพลิเคชันที่สมบูรณ์เพิ่มเติมของวิธีการหรืออื่น
• หมายเลขและบทที่รายงานลงนามด้วยตัวเองและรับรองตราประทับ

ค่าใช้จ่าย

ค่าใช้จ่ายในการประเมินผลการดำเนินงานขึ้นอยู่กับพื้นที่ของหน่วยความจำตำแหน่งและภารกิจที่กำหนดให้กับนักแสดง

ในภูมิภาคต่าง ๆ ของรัสเซียค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกัน แต่โดยเฉลี่ยการประเมินความจำอาจน้อยที่สุด จาก 2 พันรูเบิลและสูงกว่า เวลาของการประเมินมักจะไม่เกิน 5 วันทำการ

ด้วยการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียเจ้าของหน่วยความจำรู้สึกว่าจำเป็นต้องจัดการกับคุณค่าของการประเมินที่ถูกต้องของอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม

เป็นไปไม่ได้ที่จะใช้วิธีการต้นทุนสู่โลกเนื่องจากไม่สามารถทำซ้ำได้ (ถ้ามีความหมายเพียงโลกที่ไม่มีอาคาร) สำหรับการประเมินตนเองคุณสามารถใช้ผลกำไรหรือ วิธีการเปรียบเทียบ. วิธีการหารายได้ค่อนข้างสมบูรณ์มากขึ้นดังนั้นขอแนะนำให้ผู้ประเมินราคาสำหรับการกำหนดมูลค่าเริ่มต้นของโลกเพื่อใช้วิธีนี้

การใช้วิธีการเปรียบเทียบมีให้กับผู้เข้าร่วมในตลาดเกือบทุกรายสามารถดำเนินการได้ในหลายขั้นตอน:

1. มีการศึกษาตลาดข้อเสนอในพื้นที่ที่น่าสนใจ ส่วนที่คล้ายกันจะถูกทำเครื่องหมายขาย
2. สำหรับแต่ละไซต์ที่เลือกค่าใช้จ่ายจะถูกคำนวณสำหรับการทอผ้า 1 ครั้ง จำนวนเงินที่เกิดขึ้นควรลดลงประมาณ 5% - นี่คือจำนวนส่วนลดโดยประมาณเมื่อสิ้นสุดการทำธุรกรรม
3. คำนวณต้นทุนเฉลี่ยต่อ 1 การทอจากผลที่ได้รับ
4. มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยสำหรับ 1 ทอเพื่อคำนวณต้นทุนของเว็บไซต์

ความซับซ้อนหลักในวิธีนี้ประกอบด้วยการเลือกที่ถูกต้องของข้อเสนอที่คล้ายกันแล้ว - คณิตศาสตร์อย่างง่าย

เป็นที่น่าสังเกตว่าการประเมินดังกล่าวไม่สามารถใช้งานได้ตามกฎหมายสำหรับการนำเสนอเช่นธนาคารเมื่อทำเงินกู้จำนอง เอกสารทางกฎหมายสามารถทำการประเมินและจัดทำขึ้นเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ประเมินราคา

เมื่อความต้องการคือการประเมินความจำของหน่วยความจำนั้นตัวบ่งชี้ดังกล่าวจะถูกนำไปใช้เป็นตำแหน่งและนิเวศวิทยา ตลาดจะแสดงค่าใช้จ่ายที่เป็นไปได้มากที่สุดของเว็บไซต์เพราะมันจะไม่เหมือนจริงที่จะขายแพงกว่ามากในภาคอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน

มูลค่าตลาดของโลกขึ้นอยู่กับผลรวมของกำไรที่น่าจะเป็นและเวลาของใบเสร็จรับเงิน. เมื่อเวลาผ่านไปมันสามารถเปลี่ยนแปลงได้ดังนั้นควรทำการประเมินทันทีก่อนที่จะสรุปการทำธุรกรรม มูลค่าตลาดสามารถเปลี่ยนแปลงได้และเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของเป้าหมาย

การประเมินทรัพย์สินส่วนตัวในการเป็นหุ้นส่วนในสวนและประเทศดำเนินการโดยคำนึงถึงราคาของวัตถุที่คล้ายคลึงกันที่ขายหรือไม่ได้รับการแก้ไข ค่าใช้จ่ายในกรณีเหล่านี้ขึ้นอยู่กับการปรากฏตัวและความเข้มของการเชื่อมโยงการขนส่งตั้งแต่การปรากฏตัวของไฟฟ้าและก๊าซและส่วนใหญ่มาจากสภาพแวดล้อม