วิธีการในการกำหนดราคาตลาด วิธีการขั้นพื้นฐานสำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของวิธีอสังหาริมทรัพย์ในการคำนวณมูลค่าตลาด

เพื่อสร้างมูลค่าของสินค้างานหรือบริการเพื่อให้การเรียกร้องค่าใช้จ่ายของเจ้าหน้าที่ภาษีไม่เกิดขึ้น - งานนั้นเป็นสิ่งที่ไม่เป็นไรมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเรากำลังพูดถึงผลิตภัณฑ์ที่ไม่มี analogues ในตลาด

หลักการทั่วไปของการกำหนดราคาของการทำธุรกรรมใด ๆ เพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีเป็นการปฏิบัติตามระดับของราคาตลาด และดังกล่าวบนพื้นฐานของวรรค 4 ของมาตรา 40 รหัสภาษี ราคาที่พัฒนาขึ้นในปฏิสัมพันธ์ของอุปทานและอุปทานในตลาดเหมือนกัน (และการขาดงานของพวกเขาเป็นเนื้อเดียวกัน) ของสินค้างานบริการในสภาพเศรษฐกิจที่เทียบเคียงได้รับการยอมรับ

คุณสมบัติของการคำนวณราคาตลาดเช่นเดียวกับกรณีที่เจ้าหน้าที่ภาษีสามารถแทรกแซงกระบวนการกำหนดราคาได้ค่อนข้างชัดเจนในบทความที่กล่าวถึง อย่างไรก็ตามข้อพิพาทเกี่ยวกับการใช้บทบัญญัติบางอย่างไม่ได้หายาก และส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการกำหนดราคาตลาดของสินค้า

เรากำลังมองหาผลิตภัณฑ์ที่เหมือนกัน

ดังนั้นหากตลาดที่เกี่ยวข้องมีธุรกรรมที่มีสินค้าที่เหมือนกัน (เป็นเนื้อเดียวกัน) งานหรือบริการราคาตลาดของพวกเขาจะถูกกำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลที่ให้ไว้ในแหล่งที่มาอย่างเป็นทางการ (ข้อ 11 ของศิลปะ 40 NK) นี่อาจเป็นข้อมูลอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการเสนอราคาตลาดหลักทรัพย์ที่เว็บไซต์ของผู้ขายหรือผู้ซื้อรวมถึงคำพูดของกระทรวงการคลังเกี่ยวกับหลักทรัพย์และภาระผูกพันของรัฐ ข้อมูลยังเหมาะสมและข้อมูลจากหน่วยงานของรัฐเกี่ยวกับสถิติและหน่วยงานที่ควบคุมการกำหนดราคารวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับราคาตลาดที่ตีพิมพ์ สิ่งพิมพ์ที่พิมพ์ หรือสื่อ นอกจากนี้การประเมินราคาของตลาดสำหรับสินค้างานหรือบริการสามารถดำเนินการตามกฎหมาย 29 กรกฎาคม 1998 หมายเลข 135-FZ "ON กิจกรรมโดยประมาณ ในสหพันธรัฐรัสเซีย "ด้วยผู้ประเมินใบอนุญาต

ดังต่อไปนี้จากวรรค 9 ของบทความ 40 ของรหัสภาษีในการกำหนดราคาตลาดข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมกับสินค้าที่เหมือนกันหรือเป็นเนื้อเดียวกันจะถูกนำมาพิจารณาในเงื่อนไขที่เทียบเคียงได้ ซึ่งหมายความว่าเงื่อนไขการทำธุรกรรมดังกล่าวเนื่องจากจำนวนสินค้าที่ให้กำหนดกำหนดเวลาสำหรับการปฏิบัติตามภาระผูกพันเงื่อนไขการชำระเงินและเงื่อนไขอื่น ๆ ควรได้รับอิทธิพลจากการก่อตัวของราคา

ภาระผูกพันในการพิจารณาการทำธุรกรรมในการดำเนินการตามการควบคุมราคาได้รับการยืนยันจากการปฏิบัติอนุญาโตตุลาการ ภาษีส่วนใหญ่ของภาษีบนพื้นฐานของขนาดของราคาตลาดสูญหายไปยังหน่วยงานภาษีอย่างแม่นยำเพราะพวกเขาไม่สามารถให้หลักฐานที่ดีของความพร้อมใช้งานของการทำธุรกรรมที่เทียบเท่ากับผู้ชำระเงินของ บริษัท และการทำธุรกรรมเมื่อดำเนินการตลาด ราคา (ดูตัวอย่างเช่นพระราชกฤษฎีกาของเขตตะวันตกเฉียงเหนือของ 3 มิถุนายน 2548 ในกรณีที่ A56-43517 / 04 มติ FAS ของเขตไซบีเรียตะวันตกของวันที่ 12 มีนาคม 2551 ฉบับที่ F04-1672 / 2008 (1943-A03-42))

คืนทุนสำหรับ "เอกลักษณ์"

ปัญหาหลักในคำถามของการตรวจสอบราคาของการปฏิบัติตามระดับตลาดจะเกิดขึ้นจาก บริษัท ที่ใช้สินค้างานหรือบริการที่ไม่มี Anyogues หากไม่มีการทำธุรกรรมในตลาดที่เกี่ยวข้องสำหรับสินค้าที่เหมือนกันหรือคำจำกัดความของราคาตลาดเป็นไปไม่ได้เนื่องจากการขาดหรือไม่สามารถเข้าถึงแหล่งข้อมูลได้คำจำกัดความของราคาของการใช้งานที่ตามมาใช้เพื่อกำหนด

สาระสำคัญของราคาการดำเนินการตามมาคือการกำหนดราคาตลาดของมูลค่าที่เกิดขึ้นตามการจัดตั้งของผู้ซื้อของราคาขายในสูตรต่อไปนี้:

C1 \u003d C2 - (Z2 + P2),

c 1 - ราคาตลาดของสินค้า

c2 - ราคาของการขาย (ขายคืน) สินค้าไปยังผู้ซื้อที่ตามมา

Z2 - ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากผู้ซื้อสินค้าในการดำเนินการต่อไป (ขายคืน) และโปรโมชั่นต่อตลาด (โดยไม่คำนึงถึงราคาของการซื้อสินค้า);

p2 - ผลกำไรปกติของผู้ซื้อสินค้าในการดำเนินการต่อไป (ขายคืน)

ดังต่อไปนี้จากชื่อมากวิธีการของราคาของการใช้งานที่ตามมาสามารถใช้ได้เฉพาะในกรณีที่มีความเป็นจริงของการขายคืนสินค้างานหรือบริการ หากวิธีนี้ไม่สามารถใช้งานได้แล้ว "สำหรับเคส Extreme" จะมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากวิธีราคาทุน การใช้งานลงไปในนิยามของราคาตลาดของสินค้าดังนี้

c \u003d z + p,

ค. - ราคาตลาดของสินค้า

Z.- ค่าใช้จ่ายโดยตรงและทางอ้อมของผู้ขายสำหรับการผลิต (การซื้อกิจการ) และ (หรือ) การขายสินค้ารวมถึงต้นทุนการขนส่งการเก็บรักษาและค่าใช้จ่ายที่คล้ายคลึงกันอื่น ๆ

p- กำไรปกติของผู้ขาย

ควรสังเกตว่าวิธีการที่นำเสนอทั้งสองมีข้อเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญ: พวกเขาไม่คำนึงถึงอิทธิพลของเงินเฟ้อในระดับของราคาตลาด และในเงื่อนไขของการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของราคามูลค่าที่ได้รับจากการใช้วิธีการเหล่านี้ควรปรับเปลี่ยนดัชนีราคา อย่างไรก็ตามความเป็นไปได้ของการปรับตัวดังกล่าวไม่ได้จัดทำโดยรหัสภาษี อีก "บล็อกสะดุด" คือความจริงที่ว่าไม่มีคำจำกัดความที่ชัดเจนของข้อกำหนดดังกล่าวเป็น "ค่าใช้จ่ายปกติ" หรือ "ปกติสำหรับกิจกรรมประเภทนี้" ในการออกกฎหมายภาษี

ดูเหมือนว่าจะหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่เป็นไปได้ในการคำนวณอิสระของตัวบ่งชี้บางอย่าง บริษัท และในสถานการณ์นี้จะมีเหตุผลมากขึ้นที่จะติดต่อผู้ประเมินอิสระ อย่างไรก็ตามในจดหมายฉบับล่าสุดของเขาลงวันที่ 2 กรกฎาคม 2551 ฉบับที่ 03-02-07 / 1-243 กระทรวงการคลังผู้เชี่ยวชาญไม่ได้รับอนุญาตให้ทำเช่นนี้การแสดงความคิดเห็นที่ลงมาจากความจริงที่ว่าการประเมินราคาตลาด ของสินค้างานหรือบริการที่ไม่มีอะนาล็อกในตลาดผู้ประเมินราคาอิสระไม่สามารถทำได้

อย่างไรก็ตามคำอธิบายเดียวกันออกจากศาลสิทธิที่จะคำนึงถึงปัจจัยใด ๆ ที่สำคัญในการกำหนดผลการทำธุรกรรมไม่ จำกัด เฉพาะสถานการณ์ที่ระบุไว้ในข้อ 40 ของรหัสภาษีและสิ่งที่น่าสนใจในการสรุปที่คล้ายคลึงกันและ ผู้พิพากษาอนุญาโตตุลาการก่อนหน้านี้มา (ความละเอียดของ FAS ของเขต Ural ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2549 ฉบับที่ F09-2564 / 06-C6 ในกรณีที่ A76-5970 / 2005)

ดังนั้นแม้ว่า บริษัท จะต้องเผชิญกับการเรียกร้องของหน่วยงานภาษี "เพื่อทนกับชะตากรรม" หากไม่มีเหตุผลที่สำคัญไม่จำเป็นต้อง มีโอกาสที่จะปกป้องผลประโยชน์ของพวกเขาด้วยความช่วยเหลือของผู้พิพากษาซึ่งในคำถามของวิธีการในการกำหนดราคาตลาดเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีมักจะกลายเป็นด้านข้างของผู้เสียภาษี

ตั้งแต่ปี 1994 กฎหมายรัสเซีย อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน และสิ่งที่เชื่อมโยงกับพวกเขาอย่างแยกไม่ออก: สร้างขึ้นหรือสร้างขึ้นบนการก่อสร้างโลกอาคารที่ยากต่อการย้ายจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่งโดยไม่ทำให้พวกเขาเป็นอันตรายที่ไม่สามารถต้านทานได้ หมวดหมู่อสังหาริมทรัพย์นี้ได้รับการแก้ไขอย่างแท้จริง

วัตถุอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นทำขึ้น ที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ยานพาหนะ แบกผู้คนและขนส่งสินค้าในน้ำในอากาศและพื้นที่: เรือทะเลและเรือแม่น้ำ เครื่องบินดาวเทียมเทียมของโลก

หมวดหมู่พิเศษนี้มีคอมเพล็กซ์คุณสมบัติที่เกี่ยวข้องกับวงจรเทคโนโลยีเดียว - ผู้ประกอบการ. จากองค์กรที่ดำเนินงานบนฐานของพวกเขา (มักจะมีชื่อเดียวกัน) และผู้ประกอบการพวกเขาแตกต่างกันในสิ่งที่พวกเขาเป็นวัตถุและไม่ใช่เรื่องของกฎหมาย

แต่ละหมวดหมู่ที่ระบุไว้มีฐานข้อมูลทางกฎหมายแยกต่างหาก พบได้ทั่วไปในกลุ่มที่ระบุไว้ของวัตถุที่คล้ายคลึงกันของพวกเขาเช่นเดียวกับ วัตถุรัฐบาล: ทั้งหมดของพวกเขาจะต้องลงทะเบียนในที่เกี่ยวข้อง ร่างของรัฐ และติดอยู่กับสถานที่ลงทะเบียนอย่างถูกกฎหมายมีวัตถุประสงค์สำหรับการใช้งานหลายปี

ในความหมายทางบัญชีที่พวกเขาเป็นของ กองทุนหลักรวมอยู่ในต้นทุนการผลิตไม่ได้เป็นอย่างใดอย่างหนึ่ง กองทุนปัจจุบันแต่ตามค่าเสื่อมราคาคงค้าง รายการอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะเป็น วัตถุเครื่องแบบการมีค่าที่ไม่เทียบเท่ากับมูลค่าของมูลค่าของสิ่งที่พวกเขาประกอบด้วย

เมื่อประเมินวัตถุดังกล่าวสามารถคำนวณได้ ประเภทของมูลค่า:

ความสนใจมากที่สุดในหมู่ประชากรคือปัญหาการประเมินตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่ที่อยู่อาศัย. เหล่านี้เป็นอาคารที่อยู่อาศัยชิ้นส่วนของพวกเขาและคุณสมบัติทั้งหมดที่เชื่อมโยงกับที่อยู่อาศัยอย่างแยกไม่ออก: โครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ซื้อ, พื้นที่สีเขียว.

เมื่อประเมินพวกเขา มูลค่าตลาด สามารถสังเกตได้อย่างเต็มที่ที่สุด เงื่อนไขของตลาดเสรีข้อเสนอการแข่งขันที่ไม่ จำกัด และความต้องการไม่ จำกัด

ข้อมูลทั่วไป

สถานที่น่าสนใจ ผู้ประเมินราคา สำหรับการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์มักเป็นสิ่งจำเป็นในกรณีดังกล่าว:

1. หากอสังหาริมทรัพย์ถูกถอนออก
2. เมื่อพิจารณาธนาคารหรือผู้ให้กู้รายอื่นมูลค่าของเงินฝากตัวอย่างเช่นโดยมีจุดประสงค์ของการสรุป สัญญาจำนอง.
3. ในการคำนวณคุณสมบัติของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากเจ้าของฟรี
4. เพื่อนับมูลค่าทรัพย์สินล้มละลาย
5. เมื่อทำวัตถุใน ทุนจดทะเบียน บริษัท ในรูปแบบของการมีส่วนร่วมที่ไม่ใช่เงิน

การประมาณการตลาดแตกต่างกัน datamiตามที่จัดขึ้น:

มูลค่าตลาด จากมุมมองของผู้ประเมินราคา - ราคาโดยประมาณของการทำธุรกรรมเมื่อ:

1. ฝ่ายต่างๆมีข้อมูลที่ครอบคลุมเกี่ยวกับสถานะของวัตถุสถานการณ์ตลาดและคำนึงถึงข้อมูลนี้อย่างสมเหตุสมผล
2. ไม่จำเป็นต้องใช้ด้านใดด้านหนึ่ง ขาย วัตถุและอื่น ๆ ซื้อ.
3. วัตถุนี้จัดแสดงขายฟรีจากข้อเสนอสาธารณะ
4. คู่กรณีตกลงที่จะสร้างราคาที่ไม่มีการบีบบังคับ
5. ค่าธรรมเนียมสำหรับวัตถุนั้นก่อตั้งขึ้นเป็นเงินสด

วิธีการคืออะไร?

ต้นทุนของวัตถุ ผู้ประเมินราคากำหนดโดยใช้วิธีการที่แตกต่างกันสามวิธี

ค่าใช้จ่าย

สันนิษฐานว่าผู้ซื้อมีความสมเหตุสมผลและจะไม่ซื้อวัตถุสำหรับ จำนวนมากขึ้นสิ่งที่ใช้ในการสร้างวัตถุที่คล้ายกันอย่างอิสระสำหรับเวลาที่ยอมรับได้

เขาจะมีปัจจัยความแม่นยำที่สำคัญที่สุดสำหรับการก่อสร้างใหม่ การฟื้นฟู; วัตถุพิเศษที่มีตลาด จำกัด เป้าหมายการประกันภัย

ค่าสัมประสิทธิ์ลดลงเมื่อประเมินวัตถุที่เสื่อมสภาพทางร่างกายหรือทางศีลธรรม การประมาณที่ดิน วิธีนี้ดำเนินการแยกต่างหากจาก ประมาณการอาคาร บนมัน.

การเปรียบเทียบ

วิธีการคือการศึกษาผลลัพธ์ ข้อเสนอล่าสุด ด้วยวัตถุที่คล้ายกัน

ผู้ประเมินราคามาจากการอนุมัติที่ผู้ซื้อมีความสมเหตุสมผลและจะไม่จ่ายเกินกว่า วัตถุที่คล้ายกันนำเสนอในตลาดด้วย

ในกรณีนี้การนับต้นทุนจะดำเนินการโดยการแยกวัตถุไปยังองค์ประกอบที่คิดเป็นที่สุดเมื่อราคาถูกกำหนด ตัวอย่างเช่นในราคาของอพาร์ทเมนท์ บทบาทหลัก เล่นขนาดของพื้นที่ใช้สอยสถานที่ตั้งพื้นวัสดุที่สร้างบ้าน ตามที่ใกล้เคียงที่สุดของพวกเขาวัตถุรวมกันจะถูกกำหนดคล้ายกับมัน

ความแม่นยำของวิธีนี้ในตลาดรัสเซีย ที่ลดลง ความทึบที่แพร่หลายของการทำธุรกรรมจริง นอกจากนี้วิธีการที่ชัดเจน ไม่เหมาะสม เพื่อประเมินวัตถุพิเศษที่ไม่ได้นำเสนอหรือ จำกัด อยู่ที่ตลาด

วิธีการทำกำไร

ขึ้นอยู่กับวิทยานิพนธ์ที่วัตถุที่ได้มาควร ยกระดับตัวเอง รายได้ที่ได้รับจากการใช้งานในระยะเวลาที่ยอมรับได้ ตัวอย่างเช่นหากมีการซื้อที่อยู่อาศัย (อพาร์ทเมนต์) มีไว้สำหรับมีความจำเป็นต้องคำนวณผลประโยชน์ประเภทใด

หากสำหรับที่พัก - มันไม่สามารถทำกำไรได้มากขึ้นสำหรับจุดประสงค์นี้ ความเที่ยงธรรมของการประเมินดังกล่าววางอยู่บนความทึบของตลาดรัสเซียอีกครั้ง ราคาจริง สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อค้นหาไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณคิด รายได้ ต่อไปในอนาคต.

ด้วยวิธีนี้การคาดการณ์ยังจำเป็นในราคาที่จะเป็นไปได้ที่จะขายวัตถุนี้ในอนาคตราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กำลังเติบโตหรือลดลงตามที่จะเกิดขึ้นจะได้รับอิทธิพล สวมใส่วัตถุ.

เป็นธรรม มูลค่าตลาดได้รับการพิจารณาเมื่อ:

หลังจากการวิจัยโดยใช้วิธีการทั้งสามวิธีผู้ประเมินราคาจะแสดงให้เห็นถึงการจัดตั้งสัมประสิทธิ์ความสำคัญของพวกเขาอย่างเชี่ยวชาญหรือทางคณิตศาสตร์และแสดงถึง ผลสุดท้าย ในรูปแบบของตัวเลขเดียวหรือในรูปแบบของชุดตัวเลขที่สะท้อน ค่าสูงสุดและขั้นต่ำ มูลค่าตลาดขึ้นอยู่กับการกระทำที่ตั้งใจของปัจจัยบางประการ

การวิจัยของลูกค้า สามารถเลือก จากผลลัพธ์ที่เสนอสิ่งที่พบมากที่สุดในสถานการณ์จริงและที่สำคัญที่สุดของเขา ถูกต้อง ความตั้งใจที่อาจแตกต่างจากการกำหนดอย่างเป็นทางการในงานด้านเทคนิค

ขั้นตอน

มันมีขั้นตอน:

1. คำจำกัดความของเป้าหมายวันที่ประมาณค่ามูลค่าของมูลค่า
2. วาดผู้ประเมินราคากับลูกค้ารวมถึงการอนุมัติกำหนดการและแผนงานค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและมูลค่าของค่าตอบแทน
3. คอลเลกชันของข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุและสถานะตลาด
4. การวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดของวัตถุ
5. การกำหนดค่าใช้จ่ายสามวิธีแยกต่างหาก
6. การประสานงานของผลลัพธ์ของวิธีการที่แตกต่างกัน การสร้างความแม่นยำของแต่ละคนคำนวณมูลค่ารวม
7. การวาดภาพและการอนุมัติจากฝ่ายต่าง ๆ ของรายงาน

การประเมินราคาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร

ทำหน้าที่วิธีการต้นทุนผู้ประเมินราคาเป็นครั้งแรกกำหนด พล็อตราคาตลาดที่มีวัตถุที่ไม่ได้แต่งตัว

จากนั้นคำนวณ ต้นทุนวัสดุและงานจำเป็นต้องใช้ในวันที่ประเมินเพื่อสร้างวัตถุดังกล่าว

คำนวณด้วยการใช้มาตรฐานหรือผู้เชี่ยวชาญโดยร้อยละของสิ่งอำนวยความสะดวก กำหนด มูลค่าคงเหลือ วัตถุเป็นจำนวนเงินของมูลค่าของโลกอาคารค่าเสื่อมราคาน้อยลง

การแสดง วิธีการเปรียบเทียบผู้ประเมินราคาแยกต่างหากรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมกับพื้นที่ที่คล้ายกันของที่ดินจากนั้นข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่มีวัตถุที่คล้ายกันในพื้นที่อื่นน้อยกว่ามูลค่าของที่ดินภายใต้พวกเขา จากนั้นคำนวณ ผลเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก.

การเข้าใกล้ค่าใช้จ่ายของมูลค่าจากมุมมอง โอกาสในการรับรายได้ผู้ประเมินราคากำหนดรายได้เฉลี่ยต่อปีที่สามารถหาได้จากวัตถุนี้คำนวณอัตราดอกเบี้ยและการคาดการณ์ ในราคาเท่าไหร่ มันจะเป็นไปได้ในตอนท้ายของระยะเวลาการใช้งานโดยคำนึงถึงแนวโน้มการสึกหรอและการพัฒนาของตลาด ในตอนท้ายของงานผลเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักจะถูกกำหนดและเขียน รายงาน.

รวบรวมสำหรับคำศัพท์และนำโดยลูกค้า รายงาน มันเป็นหลักฐานของงานที่มีความขยันขันแข็ง ผู้ประเมินราคา ส่วนตัว ลงนามในรายงานและรับรอง ปะ.

วิธีการในการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอื่น ๆ ขึ้นอยู่กับข้อมูลประจำตัวของสินค้าและหลักการของการเปรียบเทียบเงื่อนไขการค้า ปัจจัยใดที่ควรคำนึงถึง มีวิธีการใดในวิธีการนี้ในการประเมินวัตถุ? พิจารณาตัวเลือกหลักสำหรับการคำนวณมูลค่าตลาด

คำนวณต้นทุนของวัตถุเพื่อให้ในอนาคตหน่วยงานควบคุมไม่รับรู้สัญญาที่ไม่ถูกต้องและฐานภาษีต่ำเกินไปหรือประเมินค่ามากเกินไป - งานที่ยากลำบาก การประเมินมูลค่าตลาดดำเนินการเพื่อแสดงให้เห็นถึงราคาของสัญญากับสภาวะปัจจุบันของตลาดผลิตภัณฑ์ที่เป็นเนื้อเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นการทำธุรกรรมทางธุรกิจในฐานะอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนหรือตระหนักถึงวัตถุอสังหาริมทรัพย์หรือการขาย เอกสารที่มีค่า ยังมีหลายสถานการณ์เมื่อคุณต้องการทราบราคา

มูลค่าตลาดกำหนดอย่างไรและทำไมไม่สามารถใช้ข้อมูลบัญชี cadastral? คำตอบนั้นง่ายมาก - จุดประสงค์ของราคาที่ระบุไว้ในเอกสาร Rosreestra หรือ BTI นั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงและจำเป็นสำหรับการจัดวางวัตถุสำหรับการบัญชีรวมถึงการเก็บภาษีที่ตามมา มูลค่าตลาดช่วยให้คุณสร้างราคาจริงของผลิตภัณฑ์ใด ๆ ในการเทียบเท่าทางการเงินสำหรับงวดปัจจุบัน ตัวบ่งชี้นี้อาจแตกต่างกันไปและก่อนอื่นขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในประเทศจากอุปสงค์และข้อเสนอที่มีอยู่

ให้คำจำกัดความที่แน่นอน มาตรฐานของรัฐบาลกลางซึ่งแสดงให้เห็นว่างานของการประเมินอาจเป็นคำจำกัดความของมูลค่าตลาดนั่นคือราคาที่เป็นไปได้มากที่สุดของการดำเนินการของสินทรัพย์ในขณะนี้ ในเวลาเดียวกันเงื่อนไขบังคับจะต้องได้พบ:

• เรื่องของสัญญามีให้อุทธรณ์ในตลาดเสรี
• ข้อตกลงนี้อยู่ในสภาพอาสาสมัครโดยไม่ต้องบีบบังคับต่อผู้ซื้อและ / หรือผู้ขาย
• ค่าใช้จ่ายในสัญญานี้ก่อตั้งขึ้นโดยไม่มีแรงกดดันจากสถานการณ์การบังคับเหตุสุดวิสัย
• ข้อมูลเกี่ยวกับสัญญาถือว่าครบถ้วนสมบูรณ์

ผลสุดท้ายของการคำนวณได้รับอิทธิพลจากปัจจัยหลายประการซึ่ง - สถานที่อาณาเขตของอสังหาริมทรัพย์; ความพร้อมใช้งานของการขนส่งการสื่อสารและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม สวัสดิการสิ่งแวดล้อมของพื้นที่สภาพขนาดและ ข้อมูลจำเพาะ คุณสมบัติ ฯลฯ

วิธีการในการกำหนดราคาตลาด:

1. เปรียบเทียบ - วิธีที่สะดวกและง่ายต่อการประเมินซึ่งอาร์เรย์ยอดขายทั้งหมดนั้นเป็นพื้นฐานสำหรับช่วงเวลาปัจจุบันของวัตถุที่เหมือนกัน ในระหว่างกิจกรรมขั้นตอนต่อไปนี้จะดำเนินการ - การวิจัยและการรวบรวมข้อมูลการวิเคราะห์และการเปรียบเทียบข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุพรอมต์การปรับตัวบ่งชี้ให้มีอิทธิพลต่อปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อ แหล่งข้อมูลสาธารณะนำมาซึ่งแหล่งข้อมูล: สิ่งพิมพ์ข้อมูลของรัฐฐานอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ เมื่อเลือกสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมือนกันผู้ประเมินราคามุ่งเน้นไปที่เกณฑ์ - โดยการเป็นเจ้าของสถานที่เงื่อนไขการดำเนินการตามสัญญาลักษณะทางกายภาพของทรัพย์สินสถานที่และ เวลาขาย หากจำเป็นการลดพิเศษจะถูกนำไปใช้หรือเพิ่มราคาของสัมประสิทธิ์รวมถึงการแก้ไขความเป็นจริงของตลาดในรัสเซีย
2. Costable - เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการวิเคราะห์ราคาของอสังหาริมทรัพย์ใหม่และเมื่อเร็ว ๆ นี้สำหรับการประกันการฟื้นฟูและการเลือกใช้ทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด มันขึ้นอยู่กับการประเมินค่าใช้จ่ายสะสมสำหรับการสร้างวัตถุที่เหมือนกัน ในกระบวนการหลักการทดแทนที่ใช้นั่นคือสมมติฐานที่ผู้ซื้อไม่ควรจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับวัตถุสำเร็จรูปหากสามารถรับเงินเดียวกันในการก่อสร้างใหม่และคล้ายกับพารามิเตอร์คุณภาพ มันให้การคำนวณราคาของโลก (การได้มาหรือเช่า) การประเมินจำนวนงานการฟื้นฟูที่จำเป็นการกำหนดการสึกหรอ (ร่างกายและการทำงานภายนอก) การคำนวณขั้นสุดท้ายของจำนวนมูลค่าที่มีการแก้ไข ปริมาณการสึกหรอ การประเมินแผนการประเมินผลเป็นอิสระจากอสังหาริมทรัพย์
3. การใช้ประโยชน์จากรายได้ (ค่าเช่า) - วิธีนี้ใช้เพื่อประเมินวัตถุที่มีอยู่แล้ว มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์คำนวณตามเงื่อนไขที่วัตถุไม่จำเป็นต้องมีการจัดหาเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับการฟื้นฟูและ / หรือซ่อมแซม ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่เป็นไปได้เมื่อเช่าอสังหาริมทรัพย์ การคำนวณจะดำเนินการโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์ทุนที่ได้รับบนพื้นฐานของข้อมูลตลาดปัจจุบันในปีแรกจากนั้นคาดว่าจะมีการคาดการณ์สำหรับงวดต่อไป วิธีการไม่สามารถพิจารณาได้ค่อนข้างน่าเชื่อถือสำหรับสภาพของรัสเซียในทางตรงกันข้ามกับโรคต่างประเทศเนื่องจากความทึบของตลาดในประเทศและการประกอบปัญหา ข้อมูลที่เป็นจริง. ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อพูดถึงเป็นเวลาหลายปีการคาดการณ์กลายเป็นญาติมาก

การกำหนดมูลค่าตลาดขององค์กร

กิจกรรมทางเศรษฐกิจสามารถนำเจ้าของธุรกิจที่น่าประหลาดใจที่แตกต่างกันซึ่งต้องการข้อมูลจริงเกี่ยวกับการวัดทางการเงินของวัตถุ คำจำกัดความของมูลค่าตลาดขององค์กรองค์กรเป็นสิ่งจำเป็นเมื่อทำธุรกรรมการขาย ในระหว่างการอนุญาตของข้อพิพาททรัพย์สินรวมถึงการดำเนินการตามกฎหมาย ในกระบวนการอนุมัติสินเชื่อจำนองหรือการลงทะเบียนของวงเงินสินเชื่อในสถาบันการเงิน ในกิจกรรมการปรับโครงสร้างองค์กร เพื่อดึงดูดการจัดหาเงินทุนของบุคคลที่สามของนักลงทุนเอกชนและในกรณีอื่น ๆ

ขั้นตอนการประเมินผลตามกฎแล้วดำเนินการ บริษัท ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินเฉพาะกับบทบัญญัติ รายงานอย่างเป็นทางการแต่ขึ้นอยู่กับเป้าหมายสูงสุดคุณสามารถทำการคำนวณที่จำเป็นด้วยตนเองยืนยันผลลัพธ์ ข้อมูลจริง. ในเวลาเดียวกันการประเมินธุรกิจโดยทั่วไปและวัตถุแยกต่างหากเช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่น ๆ คือการกำหนดราคาตลาดที่แท้จริงสำหรับช่วงเวลาปัจจุบันของเวลา ด้วยการเลือกวิธีที่ดีที่สุดคุณควรวิเคราะห์เงื่อนไขเริ่มต้นทั้งหมดและส่งผลกระทบต่อปัจจัย

การคำนวณมูลค่าตลาดของหุ้น

การกำหนดมูลค่าตลาดของหุ้นที่เชื่อถือได้สามารถพบได้ในการเปิดทรัพยากรอินเทอร์เน็ต เพื่อนำทางข้อมูลที่ได้รับโปรดจำไว้ว่าอัตราแคมเปญคำนวณโดยหนึ่งในวิธีการข้างต้นโดยคำนึงถึงตำแหน่งในตลาด ที่พบมากที่สุดคือวิธีราคาแพงซึ่งสินทรัพย์และภาระผูกพันของผู้ออกหลักทรัพย์มีการคำนวณและคำนวณกำไรต่อหุ้นสุทธิ ยังใช้ผลกำไร (คำนึงถึงรายได้ในอนาคต) และ วิธีการเปรียบเทียบ (เปรียบเทียบกับ analogues อื่น ๆ ) สำหรับ วิธีสุดท้าย ซื้อข้อมูลสาธารณะ

การคำนวณมูลค่าตลาดของพันธบัตร - สูตร

สูตรพิเศษใช้เพื่อรับข้อมูลเกี่ยวกับราคาตลาดจริงของพันธบัตร หนึ่งในนั้นแสดงอยู่ด้านล่าง:

ตลาดราคาพันธบัตร \u003d จำนวนของการชำระเงินคูปอง x ((1 - 1 / (1 + อัตราการตลาด บน ช่วงเวลานี้) ถึงองศา N) / อัตราการตลาด ณ เวลาปัจจุบัน + ค่าใช้จ่ายของพันธบัตร ณ ปัจจุบัน / (ปัจจุบัน 1 + อัตราการตลาด)

จำนวนการชำระเงินคูปอง \u003d อัตราคูปองของมูลค่า% x ของพันธบัตรที่ตราไว้หุ้นละ

n - เทอม (ปี) จนกระทั่งชำระหนี้

หากคุณพบข้อผิดพลาดโปรดเลือกส่วนข้อความและคลิก Ctrl + Enter.

คำนิยามของมูลค่าตลาดดำเนินการโดยคำนึงถึงปัจจัยทั้งหมดที่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญทั้งตลาดสำหรับทรัพย์สินโดยประมาณโดยรวมและโดยตรงตามมูลค่าของทรัพย์สินภายใต้การพิจารณา ในเวลาเดียวกันได้รับการพิจารณา วิธีการที่เป็นไปได้ การใช้ทรัพย์สินและเลือกเช่นที่ให้รายได้สูงสุด ในการทำเช่นนี้วิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด เมื่อได้รับการประเมินวิธีการทั่วไปจะใช้สำหรับคุณสมบัติทุกประเภท: ต้นทุนเปรียบเทียบกำไร

การใช้วิธีสามวิธีนำไปสู่ค่าที่แตกต่างกัน หลังจากวิเคราะห์ผลลัพธ์ที่ได้จากแนวทางที่แตกต่างกันมูลค่าตลาดของทรัพย์สินจะถูกจัดตั้งขึ้น

1. วิธีการของวิธีการต้นทุน:

วิธีการต้นทุนขึ้นอยู่กับสมมติฐานว่าค่าใช้จ่ายในการสร้างวัตถุเป็นเกณฑ์มาตรฐานที่ยอมรับได้สำหรับการกำหนดมูลค่าของมัน

วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับหลักการการทดแทนซึ่งระบุว่านักลงทุนที่มีความรู้จะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุจำนวนมากเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายในการทำสำเนา (การซื้อกิจการ) ของวัตถุที่คล้ายกันของยูทิลิตี้เดียวกันกับตัวบ่งชี้ด้านเทคนิคและการดำเนินงานที่คล้ายคลึงกัน

สูตรหลักสำหรับการคำนวณเกี่ยวกับวิธีการต้นทุนถูกเขียนดังนี้ (สูตร 2):

ค่าของการสึกหรอและวัตถุล้าสมัยของการประเมินจะถูกกำหนดโดยค่าของการสึกหรอทางกายภาพการทำงานและเศรษฐกิจและความล้าสมัยตามสูตร 3:

2. วิธีการของวิธีการเปรียบเทียบ:

แนวทางการประเมินในแง่ของการเปรียบเทียบการขายขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบโดยตรงของวัตถุโดยประมาณกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ขายหรือรวมอยู่ในรีจิสทรีการขาย มูลค่าตลาดของทรัพย์สินถูกกำหนดโดยราคาที่ผู้ซื้อทั่วไปจะจ่ายสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกในคุณภาพและยูทิลิตี้ที่คล้ายคลึงกัน

เป็นส่วนหนึ่งของวิธีการเปรียบเทียบวิธีการต่อไปนี้จะใช้:

วิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ (วิธีการเปรียบเทียบการขาย);

วิธีการวิเคราะห์ความสัมพันธ์และการถดถอย

วิธีการวิเคราะห์การขายเชิงเปรียบเทียบมีประสิทธิภาพมากที่สุดสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อมูลเพียงพอเกี่ยวกับการขายและการซื้อการซื้อล่าสุด หากไม่มีอสังหาริมทรัพย์ในตลาดการขายวิธีการเปรียบเทียบการขายไม่สามารถใช้งานได้ ความแตกต่างระหว่างเงื่อนไขสำหรับการขายวัตถุเปรียบเทียบจากสภาวะตลาดทั่วไปในวันที่ประเมินผลจะต้องคำนึงถึงเมื่อวิเคราะห์

การประยุกต์ใช้วิธีการเปรียบเทียบการขายประกอบด้วยการดำเนินการต่อไปนี้อย่างสม่ำเสมอ:

การวิจัยตลาดโดยละเอียดเพื่อให้ได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับปัจจัยทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับสิ่งอำนวยความสะดวกยูทิลิตี้ที่เทียบเคียงได้

การกำหนดหน่วยเปรียบเทียบที่เหมาะสมและการวิเคราะห์เปรียบเทียบแต่ละหน่วย

การเปรียบเทียบวัตถุภายใต้การศึกษากับวัตถุเปรียบเทียบที่เลือกเพื่อปรับราคาขายหรือข้อยกเว้นจากรายการที่เทียบเคียงได้

การนำจำนวนตัวบ่งชี้ของมูลค่าของวัตถุที่เทียบเท่ากับหนึ่งหรือไปยังช่วงของมูลค่าตลาดของวัตถุภายใต้การศึกษา

เมื่อปรับราคาขายของวัตถุเปรียบเทียบการแก้ไขทั้งหมดจะทำจากวัตถุเปรียบเทียบไปยังวัตถุโดยประมาณ

วิธีการวิเคราะห์ความสัมพันธ์และการถดถอยถูกนำไปใช้ในกรณีที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (มีนัยสำคัญทางสถิติที่สำคัญ) ของวัตถุประสงค์ที่คล้ายคลึงกันซึ่งรวมถึงข้อมูลที่เชื่อถือได้ในราคาของวัตถุและพารามิเตอร์การกำหนดราคา

3. วิธีการของวิธีการของรายได้:

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับความสามารถในการทำกำไรเป็นขั้นตอนการประมาณราคาตามการคาดการณ์ของผู้ซื้อนักลงทุนมุ่งเน้นไปที่ผลประโยชน์ในอนาคตจากการใช้งานและการแสดงออกในปัจจุบันในจำนวนเงินที่แน่นอน บทบัญญัติอีกประการหนึ่งของการประเมินผลกำไรคือหลักการของการทดแทนตามที่นักลงทุนที่มีศักยภาพจะไม่จ่ายค่าอสังหาริมทรัพย์มากกว่าค่าใช้จ่ายในการรับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มีความสามารถในการนำรายได้ที่คล้ายกัน

หลักการพื้นฐานของวิธีการของรายได้ - ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์กำหนดโดยรายได้ในอนาคตของเจ้าของ: นั่นคือการคำนวณใหม่ของกระแสเงินสดในอนาคตที่อสังหาริมทรัพย์ให้ราคาในขณะนี้

เนื่องจากพื้นฐานของวิธีการคือหลักการของการคาดการณ์ผลประโยชน์ในอนาคตนั่นคือสิทธิในการรับรายได้ปกติทั้งหมดในระหว่างการเป็นเจ้าของรวมถึงรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์หลังจากสิ้นสุดการเป็นเจ้าของ (การพลิกกลับ) ดังนั้นเมื่อการประเมินรายได้ของจริง อสังหาริมทรัพย์มีสองแหล่งรายได้:

ให้เช่าจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (รายได้จากการดำเนินงาน);

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์หลังจากกรรมสิทธิ์ (การพลิกกลับ)

ข้อ จำกัด ของวิธีการ - ด้วยข้อมูลที่ไม่สมบูรณ์และไม่น่าเชื่อถือเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์การประเมินวัตถุตามแนวทางที่เพิ่มขึ้นด้วยระดับความน่าเชื่อถือเพียงพอสามารถดำเนินการเฉพาะสำหรับสถานที่อยู่อาศัยและวัตถุเชิงพาณิชย์ของวัตถุประสงค์ที่ไม่ได้ผลิตที่ไม่ได้ผล ต้องการเงินลงทุนเพิ่มเติม มีความต้องการที่มั่นคงสำหรับสถานที่เหล่านี้และสามารถเปรียบเทียบกับพารามิเตอร์สำคัญจำนวนหนึ่งได้

ข้อดีของวิธีการประเมินที่ใช้ในกรอบของวิธีการของรายได้มีดังนี้

มีเพียงวิธีการรายได้เท่านั้นที่มุ่งเน้นไปที่อนาคตนั่นคือคำนึงถึงความคาดหวังในอนาคตเกี่ยวกับราคาต้นทุนการลงทุน ฯลฯ

มีการนำไปพิจารณาด้านตลาดเนื่องจากอัตราค่าสัมประสิทธิ์รายได้หรือค่าใช้จ่ายรายได้ที่จำเป็นคำนวณโดยใช้ข้อมูลตลาดจริง

วิธีการหารายได้ช่วยให้มั่นใจในการวัดความล้าสมัยทางเศรษฐกิจ

ข้อเสียของวิธีการรายได้นั้นยากที่จะทำนายเหตุการณ์ในอนาคต

ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินผลสำหรับ วิธีนี้:

1. การประเมินผลกำไรขั้นต้นที่อาจเกิดขึ้นในปีแรกเริ่มนับจากวันที่ประเมินตามการวิเคราะห์อัตราค่าเช่าปัจจุบันและภาษีศุลกากรในตลาดสำหรับวัตถุที่เทียบเคียงได้

2. การประเมินผลการสูญเสียการดาวน์โหลดที่ไม่สมบูรณ์ (ให้เช่า) และการจ่ายค่าเช่าที่ไม่ควรทำตามการวิเคราะห์ตลาดลักษณะของพลวัตที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณ มูลค่าที่คำนวณได้ในลักษณะนี้ถูกลบออกจากรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นและมีการกำหนดรายได้รวมที่ถูกต้อง

3. การคำนวณต้นทุนการประมาณการการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ต้นทุนจริงของเนื้อหาและ / หรือค่าใช้จ่ายทั่วไปในตลาดนี้ ค่าใช้จ่ายของต้นทุนรวมถึงการหักเงินที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์และการชำระเงินจำนองไม่รวมดอกเบี้ยและค่าเสื่อมราคา ต้นทุนต้นทุนจะถูกหักจากรายได้รวมจริงและจำนวนรายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์

4. RealCule ของรายได้สุทธิในมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ มีสองวิธีในการคำนวณรายได้สุทธิให้กับมูลค่าปัจจุบัน:

วิธีการลดกระแสเงินสดมีผลบังคับใช้กับสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างรายได้ด้วยรายได้และค่าใช้จ่ายที่ไม่แน่นอน

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงได้รับการชื่นชมต่อสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างรายได้ด้วยรายได้ที่คาดการณ์ได้อย่างมั่นคงและค่าใช้จ่าย

4. วิธีการลดกระแสเงินสด:

วิธีนี้ รับรองการใช้งานส่วนลดเป็นวิธีการของเงินทุนของรายได้ในอนาคตที่คาดหวังต่อมูลค่าปัจจุบัน

มูลค่าตลาดจะถูกกำหนดโดยมูลค่าปัจจุบันรวมของกระแสเงินสดคิดลดในช่วงระยะเวลาที่กำหนดในอัตราคิดลด ณ วันที่ประเมินผล

การลดกระแสเงินสดเป็นวิธีที่ใช้ในการแปลงรายได้ในอนาคตให้กับมูลค่าปัจจุบันโดยการลดรายรับรายได้ในอนาคตในอัตราที่สอดคล้องกันในอัตราที่สอดคล้องกันหรือตามอัตราโดยรวมที่กำหนดไว้ซึ่งกำหนดพลวัตของรายได้จากการลงทุนอย่างถูกต้อง ในมูลค่าและอัตรารายได้

การคำนวณต้นทุนปัจจุบันมีดังนี้ (สูตร 4):

วิธีการเป็นเทคนิคที่เปลี่ยนประโยชน์ในอนาคตที่นักลงทุนคาดว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงมูลค่าปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์

ประโยชน์เหล่านี้รวมกัน:

กระแสเงินสดเป็นระยะจากการเอารัดเอาเปรียบอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นรายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์หรือกระแสเงินสดสุทธิ พวกเขาไม่รวมค่าเสื่อมราคาหรือ ภาษีเงินได้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์

กระแสเงินสด จากการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาโดยประมาณของการเป็นเจ้าของซึ่งเป็นตัวแทนของรายรับขายคืนลบค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการออกแบบของการทำธุรกรรม

วัตถุประสงค์ของนักลงทุนคือเพื่อให้มั่นใจว่าต้นทุนปัจจุบันของการไหลของรายได้เป็นระยะบวกกับต้นทุนการพลิกกลับในปัจจุบันเกินขนาดของการลงทุนเริ่มต้น มีความจำเป็นต้องชั่งน้ำหนักความเสี่ยงของการลงทุนเมื่อเทียบกับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของพวกเขา

อัตรารายได้บางส่วนเป็นหน้าที่ของความเสี่ยงที่คาดหวัง หุ้นต่าง ๆ ของรายได้ในอนาคตที่คาดการณ์ไว้อาจมีความเสี่ยงที่แตกต่างกันดังนั้นจึงมีอัตราดอกเบี้ยต่าง ๆ

การใช้วิธีการใช้ความรู้:

ค่านิยมและพลวัตของรายได้ในอนาคต

เวลาที่ได้รับรายได้เหล่านี้

มูลค่าของต้นทุนของสินทรัพย์หรือมูลค่าการเปลี่ยนแปลง ณ จุดสิ้นสุดระยะเวลาการลงทุนของสินทรัพย์เวลาการใช้จ่ายที่คาดการณ์ไว้);

มูลค่าของอัตราการลงทุน (อัตราคิดลดอัตรากำไร);

ระดับความเสี่ยงเป็นลักษณะของการลงทุนสินทรัพย์ดังกล่าว

5. วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง:

การใช้ประโยชน์จากรายได้คือกระบวนการคำนวณการไหลของรายได้ในอนาคตเป็นมูลค่าปัจจุบันจำนวนหนึ่ง ในการใช้ประโยชน์จากวิธีนี้คุณต้องมีข้อมูลต่อไปนี้:

จำนวนเงินที่แน่นอนของรายได้ในอนาคต

ช่วงเวลาชั่วคราวในการรับรายได้เหล่านี้

ระยะเวลาของรายได้

กระบวนการคำนวณใหม่โดยสูตรที่ 5:

เมื่อใช้วิธีการจะถือว่าเวลาใบเสร็จรับเงินจะนานพอและการไหลของตัวเองมีความเสถียรหรือเปลี่ยนแปลงอย่างสม่ำเสมอ

เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของวัตถุการประเมินใช้วิธีการเปรียบเทียบ (วิธีการเปรียบเทียบการขาย)

มูลค่าสุดท้ายของขนาดของมูลค่าตลาดของวัตถุการประเมินที่ได้รับจากการประสานงานผลการประเมินวิธีการที่ได้รับบนพื้นฐาน

สามวิธีหลักในการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์มีความโดดเด่น: วิธีการเปรียบเทียบวิธีราคาทุนและวิธีการแปลงสภาพรายได้

วิธีการประเมินหลักคือวิธีการวิเคราะห์การขายเชิงเปรียบเทียบ (SAP) วิธีนี้ใช้งานได้ในกรณีที่มีตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มียอดขายที่แท้จริงเมื่อเป็นราคาในตลาดและภารกิจของผู้ประเมินราคาคือการวิเคราะห์ตลาดนี้เปรียบเทียบการขายที่คล้ายกันและทำให้ต้นทุนของ วัตถุโดยประมาณ วิธีนี้ถูกสร้างขึ้นเมื่อเปรียบเทียบวัตถุที่เสนอขายกับคู่ปรับ พบว่าการใช้งานที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในตะวันตก (90 เปอร์เซ็นต์ของกรณี) อย่างไรก็ตามงานนี้ต้องใช้ที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นแล้ว

วิธีการเปรียบเทียบการขายจะใช้ในการปรากฏตัวของข้อมูลการตลาดที่เชื่อถือได้เพียงพอเกี่ยวกับการซื้อและการขายสิ่งอำนวยความสะดวกที่คล้ายกับที่คาดการณ์ไว้ ในกรณีนี้เกณฑ์ในการเลือกวัตถุเปรียบเทียบนั้นใช้งานได้ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

วิธีการ SAP ยังสามารถเรียกว่าวิธีการวิเคราะห์การขายเชิงเปรียบเทียบโดยตรงวิธีการขายเปรียบเทียบวิธีการตลาดข้อมูลตลาดข้อมูล วิธี SAP ประกอบด้วยหลายขั้นตอน

ขั้นตอนแรก การขายล่าสุดของวัตถุที่เทียบเท่าในตลาดที่เกี่ยวข้องได้รับการจัดสรร แหล่งข้อมูลคือ: ผู้ประเมินราคาของตัวเอง, อินเทอร์เน็ต, ฐานอิเล็กทรอนิกส์ ข้อมูล บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไฟล์โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์คลังเก็บของสถาบันสินเชื่อ (จำนองธนาคาร), บริษัท ประกันภัย, บริษัท ก่อสร้างและการลงทุน, แผนกดินแดนสำหรับการล้มละลายและการล้มละลายการจัดการดินแดนของคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ฯลฯ

จุดสำคัญเมื่อใช้วิธี SAP คือการประสานงานของผลการเปรียบเทียบของอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณ ไม่อนุญาตค่าเฉลี่ยเลขคณิตของข้อมูลที่ได้รับ ขั้นตอนที่นำมาใช้คือการศึกษาผลการดำเนินงานของแต่ละผลและการตัดสินเนื่องจากการเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณ จำนวนเงินที่เล็กกว่าและมูลค่าของความถูกต้องของการแก้ไขน้ำหนักที่มากขึ้นมี การขายนี้ ในกระบวนการประสานงาน

ในฐานะหน่วยของการเปรียบเทียบเมตรที่จัดตั้งขึ้นตามธรรมเนียมในตลาดท้องถิ่น เพื่อประเมินวัตถุเดียวกันหน่วยการเปรียบเทียบหลายหน่วยสามารถใช้งานพร้อมกันได้

องค์ประกอบเปรียบเทียบรวมถึงลักษณะของอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ องค์ประกอบที่อยู่ภายใต้การบัญชีภาคบังคับรวมถึงองค์ประกอบของสิทธิ์ในทรัพย์สินที่โอนเงื่อนไขสำหรับการจัดหาเงินทุนการซื้อและการขายธุรกรรมสถานที่ลักษณะทางกายภาพ ลักษณะทางเศรษฐกิจลักษณะการใช้งาน

ขั้นตอนที่สอง การตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรม: การยืนยันการทำธุรกรรมหนึ่งในผู้เข้าร่วมหลัก (โดยผู้ซื้อหรือผู้ขาย) หรือตัวแทนของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ การตรวจหาเงื่อนไขการขาย

หากมีข้อมูลการตลาดที่เชื่อถือได้เพียงพอเพื่อกำหนดมูลค่าของวิธีการเปรียบเทียบการขายวิธีการของสถิติทางคณิตศาสตร์ได้รับอนุญาต

ขั้นตอนที่สาม การปรับค่าใช้จ่ายของวัตถุที่เทียบเคียงได้ การปรับสามารถทำในสามรูปแบบพื้นฐาน: ในแง่การเงินเปอร์เซ็นต์การจัดกลุ่มทั่วไป

ประการแรกการปรับเปลี่ยนมีความสัมพันธ์กับเงื่อนไขของการทำธุรกรรมและสถานะของตลาดซึ่งดำเนินการโดยใช้การปรับแต่ละครั้งต่อไปตามผลก่อนหน้า ประการที่สองการปรับแต่งโดยตรงกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผลิตขึ้นโดยใช้การปรับเปลี่ยนที่ระบุถึงผลที่ได้รับหลังจากการปรับสภาพตลาดในลำดับใด ๆ

วิธีการประเมินเกี่ยวกับต้นทุนภาคพื้นดินนั้นไม่สามารถใช้งานได้จริง สามารถใช้งานได้ในกรณีที่ยอดเยี่ยมของการประเมินที่ดินอย่างแยกไม่ออกจากการปรับปรุงที่เกิดขึ้น เป็นที่เชื่อกันว่าที่ดินคงที่และไม่บริโภคและใช้วิธีการราคาเพื่อประเมินวัตถุเทียมที่สร้างขึ้นโดยมนุษย์ เมื่อประเมินวิธีนี้ค่าใช้จ่ายของที่ดินมีความสอดคล้องกับต้นทุนการปรับปรุง (อาคารโครงสร้าง) และที่ดินประมาณแยกต่างหากด้วยวิธีอื่น

วิธีราคาทุนของการประเมินอสังหาริมทรัพย์รวมถึงต่อไปนี้:

การกำหนดมูลค่าของพล็อตที่ดินการกำหนดการลดลงหรือการทดแทนอาคารและสิ่งปลูกสร้างกำหนดมูลค่าของการสึกหรอของอาคารและโครงสร้างสะสมการกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ตามจำนวนมูลค่าของที่ดินและ บูรณะหรือเปลี่ยนมูลค่าอาคารและโครงสร้างที่อยู่เหนือการสึกหรอของการสะสม

ทางเลือกของวิธีการที่นำมาใช้ในการคำนวณวิธีการกำหนดมูลค่าของการก่อสร้างใหม่ของการปรับปรุงจะต้องมีความเหมาะสมอย่างเหมาะสม การใช้มูลค่าการทดแทนจะแนะนำในกรณีที่ยากที่จะกำหนดค่าใช้จ่ายของการสร้างสำเนาที่ถูกต้องของอาคารเนื่องจากประเภทของโครงสร้างอาคารที่ล้าสมัยและวิธีการก่อสร้างที่ใช้เมื่อสร้างวัตถุการประเมิน

ค่าใช้จ่ายที่สอดคล้องกับต้นทุนทดแทนหรือการทดแทนสำหรับการประมาณการอสังหาริมทรัพย์คำนวณเป็นผลรวมของต้นทุนโดยตรงค่าใช้จ่ายทางอ้อมและกำไรของผู้ประกอบการ

กำไรของผู้ประกอบการเป็นอัตราตลาดในปัจจุบันที่กระตุ้นให้ผู้ประกอบการลงทุนโครงการก่อสร้าง ขนาดของกำไรถูกกำหนดโดยวิธีการประเมินผู้เชี่ยวชาญตามข้อมูลการตลาด

การใช้วิธีราคาทุนเป็นสิ่งจำเป็นเมื่อวิเคราะห์การก่อสร้างใหม่ การสร้างอาคารใหม่ การประเมินผลเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี เพื่อตรวจจับส่วนขยายในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ เมื่อประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ในการประกัน ประมาณผลกระทบของภัยพิบัติทางธรรมชาติ การประเมินอาคารและสิ่งปลูกสร้างพิเศษ

ในเงื่อนไขของการเปลี่ยนแปลงเดียวกันกับสภาวะตลาดวิธีราคาทุนอยู่ในการประเมินความเด็ดขาดเนื่องจากการใช้วิธีการอื่นต้องมีข้อมูลการตลาดที่กว้างขวางซึ่งขาดไปจากตลาดที่ยังไม่ได้พัฒนา อย่างไรก็ตามควรจำไว้เสมอว่าค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างเป็นเพียงพื้นฐานมูลค่าตลาดและส่วนใหญ่มักจะมาหรือน้อยกว่าหรือน้อยกว่า

ปัจจุบันในรัสเซียช่วงเวลานี้มักจะคำนึงถึงเมื่อประเมินสินทรัพย์ถาวรขององค์กรที่ไม่เหมาะสมเนื่องจากการตีราคาใหม่ของพวกเขาดำเนินการเป็นหลัก วิธีราคาทุน และผู้ประเมินราคาควรจำไว้ว่ามูลค่าทางบัญชีของกองทุนหลักของผู้ประกอบการไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาดของพวกเขา

วิธีการประเมินต่อไปนี้ซึ่งใช้ได้กับรัสเซียเป็นวิธีการประเมินตามการวิเคราะห์การใช้งานอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดและการวิเคราะห์นี้เกี่ยวข้องกับคำจำกัดความของประเภทของการใช้งานที่เจ้าของจะนำรายได้สูงสุด มัน วิธีการของเงินทุนของรายได้

วิธีการของเงินทุนของรายได้ในการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดยการคาดการณ์รายได้ในอนาคต

การใช้ประโยชน์จากรายได้ในอนาคต

รายได้ในอนาคตที่เกิดจากเป้าหมายของอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นสองประเภท: รายได้จากกิจกรรมการดำเนินงานอันเป็นผลมาจากการค้าสัมพันธ์เชิงพาณิชย์และรายได้จากการพลิกกลับ

วิธีการที่จำเป็นเบื้องต้นเริ่มต้นของการใช้อักษรตัวใหญ่โดยตรงคือความมั่นคงและไม่มีที่สิ้นสุดของรายได้ที่เป็นตัวตน ในวิธีการของมูลค่าทุนโดยตรงมูลค่าปัจจุบันของกระแสรายได้ในอนาคตหมายถึงอัตราส่วนของรายได้ต่อปีที่จะมาถึงการเป็นเจ้าของหรือดอกเบี้ยเป็นอัตราส่วนเงินทุนสำหรับ ของสิทธินี้ ทรัพย์สินหรือดอกเบี้ย

การประเมินยังจำเป็นในกรอบนโยบายภาษีของภูมิภาค ทั่วทุกมุมโลกพื้นฐานของระบบการเก็บภาษีในท้องถิ่นเป็นภาษีอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากภาษีนี้ประมาณ 70 เปอร์เซ็นต์ของงบประมาณท้องถิ่นจะเกิดขึ้น แน่นอนว่าด้วยการพัฒนาของตลาดเองด้วยการถือกำเนิดของต้นทุนจริงการเปลี่ยนไปสู่ระบบภาษีดังกล่าวเป็นไปได้ซึ่งจะกระตุ้นการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์และให้แน่ใจว่าการเติมเต็มงบประมาณในท้องถิ่นจะช่วยให้มั่นใจได้ สิ่งนี้อธิบายและผลประโยชน์ที่ไม่มีเงื่อนไขในการประเมินผลโดยการบริหารงานท้องถิ่น

ค่าใช้จ่ายในการให้บริการประเมินมืออาชีพนั้นแตกต่างกันมากขึ้นอยู่กับประเภทของวัตถุที่คาดการณ์ความซับซ้อนของการทำงานและแน่นอนว่าผู้เชี่ยวชาญมีส่วนร่วมในการประเมิน โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายของบริการจะถูกวัดในชั่วโมงที่คูณด้วยอัตราการชำระเงินรายชั่วโมงหรือขึ้นอยู่กับมูลค่าของวัตถุ แต่ไม่เคยแนบกับค่า