Bozor narxini aniqlash usullari. Ko'chmas mulk qiymatini hisoblashning bozor qiymatini baholashning asosiy usullari

Soliq organlarining haqiqiyligi yuzaga kelmaydi, shunda tovarlar, ishlar yoki xizmatlarning qiymatini aniqlash - vazifa juda nondrisrial. Ayniqsa, agar biz bozorda o'xshash mahsulotlar bo'lmagan mahsulotlar haqida gapiradigan bo'lsak.

Soliq maqsadlari uchun har qanday bitim narxini aniqlashning umumiy printsipi bu bozor narxlarining narxiga muvofiqligi. Va 40-moddaning 4-bandi asosida Soliq kodi Taqqoslanadigan iqtisodiy sharoitlarda tovarlar, ishlar, ishlar, ishlar, xizmatlar, ishlarning hilliyalari, xizmatlari, xizmatlari, xizmatlari bilan o'zaro aloqada rivojlangan narx tan olinadi.

Bozor narxini hisoblashning xususiyatlari, shuningdek soliq organlari narxlash jarayoniga xalaqit beradigan holatlar ko'rsatilgan maqolada aniq ko'rsatilgan. Biroq, muayyan qoidalardan foydalanish to'g'risidagi nizolar kam uchraydi. Ularning aksariyati tovarlarning bozor narxini aniqlash tartibi bilan bog'liq.

Biz bir xil mahsulotlarni qidirmoqdamiz

Shunday qilib, agar tegishli bozor bir xil (bir hilli) tovarlar yoki xizmatlar bilan bitim bo'lsa, ularning bozor narxi rasmiy manbalarda ko'rsatilgan ma'lumotlar asosida aniqlanadi (11an 11-modda. 40 nk). Bu sotuvlar yoki xaridor, shuningdek, moliya vazirligining davlat qimmatli qog'ozlari va majburiyatlari bo'yicha kotirovkalar to'g'risidagi rasmiy ma'lumotlar bo'lishi mumkin. Shuningdek, ma'lumotlar statistika va narxlarni tartibga soluvchi davlat organlaridan, shuningdek, bozor narxlari to'g'risidagi ma'lumotlar to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bosma nashrlar yoki ommaviy axborot vositalari. Bundan tashqari, tovarlar, ish yoki xizmatlarning bozor narxini baholash 1998 yil 29 iyuldagi 135-fz № 135-FZ Qonuniga muvofiq amalga oshiriladi hisoblangan tadbirlar Rossiya Federatsiyasida "litsenziya baholovchilari bilan.

Soliq kodeksining 40-moddasi 9-bandiga binoan bozor narxlarini aniqlashda taqqoslanadigan sharoitlarda bir xil yoki bir hil mahsulotlar bilan bog'liq operatsiyalar to'g'risida ma'lumot olinadi. Bu shuni anglatadiki, bitimlarning bunday shartlari, etkazib beriladigan tovarlar miqdori, majburiyatlarning bajarilishi muddatlari, to'lovlar shartlari va boshqa shartlar narxlarning shakllanishi ta'sirida ta'sir qilishi kerak.

Narxlarni nazorat qilishda bitimlarni hisobga olish majburiyati hakamlik amaliyoti tomonidan tasdiqlanadi. Soliq soliqlarining aksariyati bozor narxlarining hajmi bo'yicha aniqroq, chunki ular kompaniya to'lovchi va bitimlar bozorini amalga oshirishda amalga oshirilgan bitimlarning taqqoslangan shartlari va bitimlarning taqqoslanadigan shartlari to'g'risida yaxshi dalillar keltira olmadilar Narxi (masalan, 2005 yil 3 iyunda Shimoli-G'arbiy tumanning 2005 yil 3 iyundagi qarori, 2008 yil 12 martdagi G'arbiy Sibir tumanining 2008 yil 12 martdagi fas fas fas fas fas fas fas fas fas fas fas fas fas fas faslari, 2008 yil 12 martdagi F24-1672-sonli qarori / 2008 (1943-A03-42)).

"O'ziga xoslik" uchun to'lov

Tekshirish masalasida asosiy qiyinchiliklar, tovarlar, ish yoki tegishli xizmatlarni amalga oshiradigan tovarlar, ishlar yoki xizmatlarni amalga oshiradigan kompaniyalar tomonidan paydo bo'ladi. Agar bir xil tovarlar uchun tegishli bozorda bitim bo'lmasa yoki axborot manbalari bo'lmaganligi yoki yo'qligi sababli bozor narxining ta'rifi amalga oshirilmaydi, so'ngra keyingi amalga oshirish narxini aniqlash uchun ishlatiladi.

Keyingi amalga oshirish narxining mohiyati quyidagi formulada qayta sotish narxini sotib olish asosida sotilgan qiymatlarning bozor bahosini aniqlashdir:

C1 \u003d C2 - (Z2 + P2),

C 1 - tovarlarning bozor narxi;

C2. keyingi xaridorlarga sotish (qayta sotish) narxi;

Z2. - tovarni xaridor tomonidan olib boriladigan xarajatlar, uni yanada joriy qilish (qayta sotish) va bozorga ko'tarishda (tovarlarni sotib olish narxini hisobga olmasdan);

P2. - qo'shimcha amalga oshirishda tovarlarni xaridorining odatiy foydasi (qayta sotish).

Nomning quyidagidan boshlab, keyingi amalga oshirish narxi faqat tovarlar, ishlar yoki xizmatlarni qayta sotish faktida qo'llanilishi mumkin. Agar bu usul qo'llanilmasa, "o'ta og'ir ish uchun" firmasi narxlar usulidan foydalanish huquqiga ega. Uningdan foydalanishda tovarlarning bozor narxining ta'rifiga quyidagicha pasayadi:

C \u003d z + p,

C. - tovarlarning bozor narxi;

Z.tovarni ishlab chiqarish (sotib olish) va (yoki) sotish uchun to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita xarajatlar, shuningdek transport, saqlash va boshqa xarajatlar xarajatlari;

Pechka- sotuvchining odatiy foydasi.

Shuni ham ta'kidlash kerakki, ikkala taklifning ikkalasi ham muhim kamchiliklarga ega: ular inflyatsiyaning bozor narxi darajasiga ta'sir ko'rsatmaydi. Va narxlarning sezilarli darajada o'sishi sharoitida ushbu usullardan foydalanib olingan qiymat narxlar indeksini o'zgartirish uchun sozlanishi kerak. Biroq, bunday sozlashning ehtimolligi soliq kodi tomonidan ta'minlanmaydi. Yana bir "qoqinadigan blok" - bu soliq qonunchiligidagi "normal xarajatlar" yoki "ushbu turdagi faoliyat uchun normal" kabi aniq ta'riflar mavjud emas.

Muayyan ko'rsatkichlarni mustaqil hisoblashda mumkin bo'lgan xatolardan qochish, kompaniya va ushbu vaziyatda mustaqil baholovchiga murojaat qilish uchun mantiqiy bo'lar edi. Biroq, 2008 yil 2 iyulda 2008 yil 2 iyulda 2008 yil 2 iyulda, Moliya mutaxassislari tomonidan amalga oshirilgan fikrni bildirgan holda, moliya vazirlari buni amalga oshirish taqiqlangan, deb taxmin qilish taqiqlangan, bu bozor narxini baholash uchun aytilgan. Bozorda o'xshash bo'lmagan tovarlar, ish yoki xizmatlar mustaqil baholovchilar mumkin emas.

Biroq, xuddi shu tushuntirishlar Soliq kodeksining 40-moddasida keltirilgan holatlar bilan cheklanmagan holda bitim natijalarini belgilash uchun zarur bo'lgan barcha omillarni hisobga olish huquqiga ega bo'lgan har qanday omillarni hisobga olish huquqiga ega. Va shunga o'xshash xulosalar uchun qiziqarli va Ilgari hakamlik hakamlik sudyalari (2006 yil 11 apreldagi F09-2564 / 06-C6-sonning 2005 yil 11 apreldagi F09-2564 / 06-C6-sonining qarori bilan keldilar.

Shunday qilib, agar kompaniya soliq organlarining da'volariga duch kelsa ham, "taqdirni qo'yish", agar jiddiy asoslar bo'lmasa, majburiy emas. Har doim ularning manfaatlarini himoya qilish imkoniyati mavjud bo'lib, ular soliq maqsadlari uchun bozor narxini aniqlash metodologiyasi bo'yicha ko'pincha soliq to'lovchining yon tomoni bo'lishadi.

1994 yildan beri. rossiya qonunchiligi Ko `chmas mulk yer Va ular bilan chambarchas bog'liq bo'lgan narsa: erdan qurilgan yoki yerdan qurilgan binolar, joylardan tortib olinadigan zarar, er osti boyliklari sababsiz joylashishiga olib keladigan binolar. Bu ko'chmas mulk toifasi haqiqatan ham o'rnatildi.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining yana bir toifasi ko'chmanchi transport vositasi Odamlar va yuklarni suvga, havoda olib yurish: dengiz va daryo tomirlari, havo kemalari, erning sun'iy yo'ldoshdoshlari.

Maxsus toifaga bitta texnologik tsikl bilan bog'liq mulk komplekslari mavjud - korxonalar. Ular o'zlarining bazasida ishlaydigan tashkilotlar (ko'pincha bir xil nomdan) va tadbirkorlar, ular qonunning predmeti emas, balki ob'ekt bo'lgan narsalardan farq qiladi.

Ro'yxatdan o'tgan har bir toifalar alohida yuridik ma'lumotlar bazasiga ega. Ularning o'xshash fazilatlari ko'rsatilganidek, ularning ro'yxatidagi guruhlarda keng tarqalgan hukumat ob'ektlari: Ularning barchasi tegishli ravishda ro'yxatdan o'tishi kerak davlat organlari va ro'yxatdan o'tish joyiga nisbatan qonuniy ravishda ko'p yillik foydalanish uchun mo'ljallangan.

Buxgalteriya hisobida ular tegishli asosiy fondlarishlab chiqarish narxiga butunlay emas joriy mablag'lar, ammo akkreditatsiya orqali. Ko'chmas mulk buyumlari deb baholanmoqda yagona narsalarular o'zlari bo'lgan narsalarning ahamiyatiga mos bo'lmagan qiymatga ega bo'lish.

Bunday ob'ektlarni baholashda hisoblash mumkin qiymat turlari:

Aholi o'rtasida eng katta qiziqish ko'chmas mulkni baholash masalalari hisoblanadi turar-joy sohasida. Bular turar-joy binolari, ularning qismlari va uy-joy bilan uzviy bog'liq bo'lgan barcha xususiyatlar: infratuzilma, xarid joylari, yashil bo'shliqlar.

Ularni baholashda bozor qiymati Eng to'liq kuzatilishi mumkin bepul bozor shartlari, Deyarli cheksiz raqobat takliflari va talab.

umumiy ma'lumot

Diqqatga sazovor joy baholovchi Ko'chmas mulkni bozorni baholash uchun odatda bunday holatlarda zarur:

1. Agar ko'chmas mulk olib tashlansa.
2. Bankni yoki boshqa qarz beruvchi, omonatning qiymati, masalan, xulosa qilish maqsadi bilan ipoteka shartnomasi.
3. Egasining egasi ozod qilingan ko'chmas mulk mulkini hisoblash.
4. Bankrot mulk qiymatini hisoblash.
5. Ob'ektni kiritishda vakolatli kapital Pulsiz omonat shaklida kompaniyalar.

Bozor smetasi boshqacha datmami., buning uchun u quyidagicha:

Bozor qiymati Baholash nuqtai nazaridan - tranzaktsiyaning taxminiy narxi:

1. Tomonlar ob'ektning ahvoli, bozor holati to'g'risida to'liq ma'lumotlarga ega va ushbu ma'lumotni hisobga oladi.
2. Bir tomoni talab qilinmaydi sotmoq Ob'ekt va boshqasi sotib olmoq.
3. Ob'ekt ommaviy taklif bilan bepul sotish uchun namoyish etiladi.
4. Tomonlar majburlovsiz narxni aniqlashga kelishib oldilar.
5. Ob'ekt uchun to'lov naqd pulda belgilangan.

Usul nima?

Ob'ektning narxi Baholovchi uchta turli xil yondashuvdan foydalanishni aniqlaydi.

Narx

Xaridoringiz oqilona va ob'ektni sotib olmaganligini taxmin qiladi katta miqdorShunga o'xshash ob'ektni o'z vaqti uchun maqbul ravishda yaratish uchun nima kerak.

U yangi qurilish uchun eng muhim aniqlik omillariga ega bo'ladi; Qayta tiklash; cheklangan bozorga ega bo'lgan maxsus ob'ektlar; Sug'urta maqsadlari.

Jismoniy yoki axloqiy jihatdan eskirgan narsalarni baholashda koeffitsient pasayadi. Erni baholash Ushbu usul alohida ravishda amalga oshiriladi binolarning hisob-kitoblari ustida.

Qiyosiy

Yondashuv natijalarni o'rganish so'nggi bitimlar Shunga o'xshash narsalar bilan.

Baholovchi buyurtmachining maqsadga muvofiqligi va bundan ortiq pul to'lamaydigan ma'qullagichdan keladi shunga o'xshash ob'ektShuningdek, bozorda ham taqdim etilgan.

Bunday holda, xarajatlarni hisoblash ob'ektni ajratilgan elementlarga ajratish orqali amalga oshiriladi. Masalan, kvartiraning narxida asosiy rol Yashash joyining o'lchamini, uning joylashuvi, qavat, uy qurilgan materialni o'ynang. Ularning eng yaqinlariga ko'ra, kombinatsiya ob'ektiga o'xshash aniqlanadi.

Rossiya bozorida ushbu usulning aniqligi pasaygan Haqiqiy bitimlarning keng tarqalganligi. Shuningdek, usul aniq tog'ri kelmaydi Bozor bilan taqdim etilmagan yoki cheklanmagan maxsus ob'ektlarni baholash.

Foydali yondashuv

Sotib olingan ob'ektga asoslangan tezis asosida o'zingizni yaxshilang Undan foydalanishdan olingan daromad maqbul davrda olingan. Masalan, uy-joy sotib olingan uy-joy (kvartira) mo'ljallangan bo'lsa, qanday foyda olish mumkinligini hisoblash kerak.

Agar turar joy uchun - bu maqsadga erishadigan narsa emas. Bunday baholarning ob'ektivligi yana Rossiya bozorining shaffofligi to'g'risida yana bir bor hisoblanadi. Haqiqiy narxlar Ko'chmas mulkni ijaraga olish oson emas. Ayniqsa agar siz taxmin qilsangiz daromad kelajakda.

Ushbu yondashuv bilan ushbu ob'ektni kelajakda sotish qanday narxda, ushbu hududda ko'chmas mulkning o'sishi yoki pasayishi mumkinligi haqida prognoz talab etiladi, chunki yaqinlashib kelayotgan ta'sir ko'rsatadi ob'ekt kiyish.

Asosli Bozor qiymati qachon ko'rib chiqiladi:

Barcha uchta yondashuvdan so'ng, baholovchining ahamiyatli koeffitsientlar va matematik va vakillik qilishini oqlaydi yakuniy natija bitta raqam yoki raqamlarni aks ettiruvchi raqamlar shaklida maksimal va minimal qiymatlar Ma'lum omillarning maqsadlariga qarab bozor qiymati.

Mijozlarni o'rganish tanlashi mumkin Taklif qilinayotgan natijalar bu haqiqiy vaziyatga duch keladigan va eng muhimi, bu yaroqli rasmiy ravishda texnik vazifa bilan ajralib turadigan niyatlar.

Tartib

Bu bosqichlarni o'z ichiga oladi:

1. Maqsad, sanalar, hisob-kitoblar, qiymatning qiymati.
2. Mijoz bilan baholovchini, shu jumladan jadval va ish rejasini tasdiqlash, ularning xulq-atvori xarajatlari va haq to'lashning qiymati.
3. Ob'ekt va bozor holati to'g'risidagi ma'lumotlarni to'plash.
4. Ob'ektning maqbul foydalanishini tahlil qilish.
5. Alohida uchta yondashuv narxini aniqlash.
6. Turli xil yondashuv natijalarini muvofiqlashtirish. Umumiy qiymatni hisoblash, ularning har birining to'g'riligini belgilash.
7. Hisobot taraflari chizish va tasdiqlash.

Turar joy ko'chmas mulk bozorining bozor narxini qanday baholaydi?

Xarajat yondoshuvini bajaruvchi, birinchi marta belgilaydi bozor narxi fitnasiBu erda echinish kabi ob'ekt mavjud.

Keyin hisoblaydi materiallar va ishlarning narxiBaholash sanasida bunday ob'ektni yaratish uchun talab qilinadi.

Standartlar yoki ekspertlar foizi bilan hisoblab chiqiladi. Aniqlaydi qoldiq qiymat Ob'ekt erning qiymati miqdori, binolar kamroq amortizatsiya.

Harakat qilmoq taqqoslash usuliBaholovchi alohida erlardagi operatsiyalar to'g'risida ma'lumot to'playdi, keyin boshqa joylarda o'xshash ob'ektlar bilan bog'liq operatsiyalar haqida ma'lumot ular ostidagi erning qiymatiga qaraganda kamroq. Keyin hisoblaydi vazni o'rtacha natijasi.

Nuqtai nazaridan qiymat narxiga yaqinlashish daromad olish istiqbollari, Baholovchi ushbu ob'ektdan o'rtacha yillik daromadni olish mumkinligini aniqlaydi, kapitallashuv darajasi va taxminlarni bashorat qiladi qanday narxda Foyda muddati tugashi bilan bozorning kiyish va rivojlanish istiqbollarini hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Ish oxirida og'irligi o'rtacha natijasi aniqlanadi va yozma. hisobot.

Muddatli va mijoz tomonidan qabul qilingan hisobot Bu vijdonli ishning dalilidir. Baholovchi shaxsan Hisobot imzolaydi va uni ishontiradi yamoq.

Ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatini aniqlash metodologiyasi tovarlarning identifikatsiyasi va tijorat shartlarining taqqoslanishi printsipiga asoslanadi. Qanday omillar hisobga olinishi kerak? Ushbu yondashuvda qanday usullar mavjud? Bozor qiymatini hisoblashning asosiy variantlarini ko'rib chiqing.

Kelgusida nazorat organlari kontraktni haqiqiy emasligini tan olmasliklari uchun ob'ekt narxini hisoblang va soliq solinadigan baza etarli emas yoki haddan tashqari ko'p - qiyin vazifa. Bozorning baholarini baholash shartnoma narxini bir hil mahsulot bozorining hozirgi sharoitlariga asoslash uchun amalga oshiriladi. Mulkekislik yoki ko'chmas mulk ob'ektlarini realizatsiya qilish yoki sotish sifatida biznes bitimlari qimmat materiallar Narxni bilishingiz kerak bo'lganda, hali ham ko'p vaziyatlar mavjud.

Bozor qiymati qanday aniqlanadi va nega kadastr buxgalteriya hisobi ma'lumotlaridan foydalana olmaydi? Javob juda oddiy - RodreestRabada ko'rsatilgan narxning maqsadi, ob'ektni buxgalteriya hisobi, keyinchalik soliq solishga, shuningdek soliq solish uchun mutlaqo boshqacha va zarur. Bozor qiymati sizga ushbu mahsulotning pul ekvivalentida haqiqiy narxini joriy davrda aniqlashni ta'minlaydi. Ushbu ko'rsatkich farq qilishi mumkin va, avvalambor, mamlakatdagi iqtisodiy vaziyatga, talab va mavjud takliflarga bog'liq.

Aniq ta'rif berilgan Federal standartlarQayerda baholash vazifasi bozor qiymatining aniqlanishi, ya'ni aktivning bajarilishining eng ehtimoliy narxi bo'lishi mumkinligi ko'rsatilgan. Shu bilan birga, majburiy shartlar bajarilishi kerak:

• Shartnoma predmeti bepul bozorga murojaat qilishda mavjud.
• Bitim xaridorga va / yoki sotuvchiga nisbatan majburiy shartlar bilan bog'liq.
• Shartnomadagi qiymati frantsuz holatlari bosimiisiz o'rnatiladi.
• Shartnoma haqida ma'lumot to'liq hisoblanadi.

Hisoblashning yakuniy natijasi ko'plab omillarga ta'sir qiladi, ular orasida ko'chmas mulkning hududiy joylashuvi; transport, aloqa va ijtimoiy infratuzilma mavjudligi; Kosmosning atrof-muhitning, ahvoli, hajmi va texnik xususiyatlari Mulk va boshqalar.

Bozor narxini aniqlash usullari:

1. Qiyosiy va baholashning eng qulay va oson usuli, shunda bir xil ob'ektlarning joriy davridagi asos sifatida qabul qilinadi. Tadbir davomida quyidagi bosqichlar amalga oshirilmoqda - tadqiqot va ma'lumotlarni to'plash, tezkor ob'ektlar, ta'sir ko'rsatuvchi omillarga ta'sir ko'rsatishi va taqqoslash. Ma'lumot manbalari uchun davlat resurslari quyidagilar uchun qabul qilinadi: nashrlar, davlat ma'lumotlari, ko'chmas mulk, ko'chmas mulk, ko'chmas mulk, shartnomani bajarish shartlari, mulkning jismoniy xususiyatlari, joyning fizik xususiyatlari va vaqtni sotish. Agar kerak bo'lsa, maxsus qisqarishlar koeffitsientlarning narxini oshirish, shuningdek, Rossiyadagi bozor voqeligini o'zgartirishlar kiritiladi.
2. Xizmat qilinadigan - yangi va yaqinda foydalanishga topshirilgan ko'chmas mulk narxini tahlil qilish, sug'urta, rekonstruktsiya qilish, rekonstruktsiya qilish va mulkni samarali ishlatishni tanlash uchun optimal ravishda mos keladi. U bir xil ob'ektni yaratish uchun kümul xarajatlarini baholashga asoslangan. Jarayonda almashtirish printsipi qo'llaniladi, ya'ni, agar u bir xil pulni qurish mumkin bo'lsa, u yangi bir narsaning qurilishi va sifat parametrlariga o'xshash bo'lishi mumkin. Unda erning (sotib olish yoki ijaraga berish) narxini hisoblash, kerakli dam olish va lizing miqdorini baholash, kiyish (fizik va funktsional, tashqi), unga o'zgartishlar kiritish hajmini hisoblash. kiyish miqdori. Sitalarni baholash ko'chmas mulkdan mustaqil ravishda amalga oshiriladi.
3. Daromadlarni kapitallashtirish (ijaraga berish) - mavjud ob'ektlarni baholash uchun qo'llaniladi. Ko'chmas mulkning bozor qiymati rekonstruktsiya qilish va / yoki ta'mirlash uchun ob'ektning qo'shimcha moliyalashtirishiga muhtoj emasligi shartlariga asoslanadi. Mulkni ijaraga berishda imtiyozlarning mumkin bo'lgan miqdorini aniqlash. Hisob-kitoblar birinchi yildagi joriy bozor ma'lumotlari asosida olingan kapitalizatsiya koeffitsienti yordamida amalga oshiriladi, so'ngra keyingi davrlar uchun prognozlar amalga oshiriladi. Usul rus sharoitlari uchun ichki bozorning shaffofligi va qishloqlar yig'inining shaffofligi tufayli xorijiy kasalliklardan farqli o'laroq, unchalik ishonchli deb hisoblanmaydi rostgo'y ma'lumot. Bundan tashqari, bir necha yil kelganida, prognozlar juda nisbiy bo'ladi.

Korxonaning bozor qiymatini aniqlash

Iqtisodiy faoliyat ob'ektlarni pul o'lchash bo'yicha real ma'lumotlarni talab qiladigan turli xil kutilmagan hodisalar egalarini olib kelishi mumkin. Sotuv operatsiyalarini amalga oshirishda korxona korxonasining bozor qiymatini aniqlash zarur; mulkiy nizolarni, shu jumladan sud ishlarini yuritish bo'yicha; ipoteka kreditini tasdiqlash yoki moliya institutida kredit liniyasini ro'yxatdan o'tkazish; Qayta tashkil etish faoliyatida; Xususiy sarmoyadorlarni uchinchi tomonni moliyalashtirish va boshqa ishlarda.

Baholash protsedura, qoida tariqasida, taqdim etiladigan ekspert kompaniyalarini ixtisoslashgan ekspert kompaniyalarini olib boradi rasmiy hisobotAmmo, yakuniy maqsadga qarab, siz natijalarni tasdiqlovchi kerakli hisob-kitoblarni amalga oshirishingiz mumkin haqiqiy ma'lumotlar. Shu bilan birga, umumiy biznesni va uning ob'ektlarini alohida baholash, boshqa har qanday mulk kabi alohida vaqtning haqiqiy narxini aniqlashdir. Optimal usulni tanlash orqali siz avval barcha dastlabki sharoitlarni tahlil qilishingiz va omillarga ta'sir qilishingiz kerak.

Aktsiyalarning bozor qiymatini hisoblash

Aktsiyalarning bozor qiymatini ishonchli Internet resurslaridan topish mumkin. Olingan ma'lumotlarni boshqarishni unutmang, kampaniya stavkasi bozordagi mavqeini hisobga olgan holda yuqoridagi usullardan biri bilan hisoblab chiqiladi. Eng keng tarqalgan, emitentning aktivlari va majburiyatlari hisobga olinadigan va har bir aktsiyaning sof foydasi qimmatga tushadi. Shuningdek, foydali (kelajakdagi daromadlarni hisobga olgan holda) va qiyosiy usullar (Boshqa analoglar bilan taqqoslash). Uchun so'nggi usul Ommaviy ma'lumotlarni sotib olish.

Bo'limning bozor qiymatini hisoblash - formula

Obligatsiyalarning haqiqiy bozor narxi haqida ma'lumot olish uchun maxsus formulalar qo'llaniladi. Ulardan biri quyida keltirilgan:

Narxlar bozori obligatsiyasi \u003d kupon to'lovlari x ((1 - 1 / (1 +) bozor kursi ustida bu lahzada) Debres-ga / bozorda bozor narxi + nominal / (1 + bozor kursi) bo'lgan obligatsiyaning narxi.

Kupon to'lovlari miqdori \u003d Obligatsiyaning% X ning foiz stavkasi.

rishtalarni to'lashgacha N - muddat (yillarda).

Agar siz xato topsangiz, iltimos, matnli bo'lakni tanlang va cherting Ctrl + Enter..

Bozor qiymatining ta'rifi butun mol-mulk turlari uchun ham, umuman mulkning hisoblangan mol-mulk turlari uchun ham, to'g'ridan-to'g'ri ko'rib chiqilayotgan mulkning qiymati bo'yicha sezilarli ta'sir ko'rsatadigan barcha omillarni hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Shu bilan birga ko'rib chiqiladi mumkin bo'lgan usullar Makerdan foydalanish va ularni maksimal daromad keltiradigan tanlaydi. Buning uchun eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qiladi. Baholanganda, oddiy yondashuvlar mulkning barcha turlari uchun qo'llaniladi: qiymati, qiyosiy, foydali.

Uchta yondashuvdan foydalanish turli xil qiymatlarga olib keladi. Turli xil yondashuvlar tomonidan olingan natijalarni tahlil qilgandan so'ng, mulkning bozor qiymati belgilanadi.

1. Xarajat yondoshuvining metodologiyasi:

Xarajat yondashuvi ob'ektni yaratish qiymati uning qiymatini aniqlash uchun maqbul ko'rsatkichdir degan taxminlarga asoslanadi.

Ushbu yondashuvni almashtirish printsipiga asoslanadi, bu ma'lumotga ega investor ob'ekt uchun taqqoslanadigan texnik va operatsion ko'rsatkichlar bilan bir xil yordam dasturining shunga o'xshash ob'ektini ko'paytirish (sotib olish) xarajatlari bilan solishtirganda ko'p miqdorda to'lanmaydi.

Kerakli yondashuvni hisoblashning asosiy formulasi quyidagicha yozilgan (2-formulalar):

Baholashning eskirishi va eskirgan ob'ektining qiymati 3-folulaga muvofiq jismoniy, funktsional va xo'jalik kiyimlari va eskirganlik qadriyatlari bilan belgilanadi:

2. Qiyosiy yondashuvning metodologiyasi:

Sotishni taqqoslash nuqtai nazaridan baholash bo'yicha yondashuv taxmin qilingan ob'ektni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash, sotilgan yoki savdo registriga kiritilgan boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari bilan to'g'ridan-to'g'ri taqqoslashga asoslangan. Mulkning bozor qiymati odatdagi xaridor sifat va kommunal ob'ektda shunga o'xshash narxni to'laydi.

Qiyosiy yondashuvning bir qismi sifatida quyidagi usullardan foydalaniladi:

Qiyosiy savdolarni tahlil qilish usuli (savdo taqqoslash usuli);

O'zaro bog'liqlik va regressiya tahlil usuli.

So'nggi sotuv va sotib olish bo'yicha bitimlar bo'yicha etarli miqdorda ma'lumot mavjud bo'lgan ko'chmas mulk uchun eng samarali bo'lgan qiyosiy savdolar tahlili. Agar savdo bozorida ko'chmas mulk bo'lmasa, savdo taqqoslash usuli qo'llanilmaydi. Tahlil qilinayotganda odatiy bozor sharoitlaridan taqqoslangan ob'ektni taqqoslangan ob'ektni sotish shartlari o'rtasidagi har qanday farqni tahlil qilishda hisobga olish kerak.

Sotish taqqoslash usuli quyidagi harakatlarning izchil bajarilishidan iborat:

Kommunal ob'ektlar bilan bog'liq barcha omillar to'g'risida ishonchli ma'lumotni batafsil o'rganish.

Har bir birlik uchun mos taqqoslash moslamalarini va qiyosiy tahlilni aniqlash.

Ob'ektni tanlangan taqqoslash ob'ekti bilan taqqoslanadigan narxlarni yoki istisnolarni taqqoslanadigan ro'yxatdan o'zgartirish uchun.

Taqsimot ob'ektining bir qator qiymatining bir qator ko'rsatkichlarini yoki o'quv ob'ektining bozor qiymatiga olib keladi.

Taqqoslash ob'ektlarining narxi narxini o'zgartirishda barcha o'zgartishlar taqqoslash ob'ektidan taxmin qilingan ob'ektga taqqoslash ob'ektidan amalga oshiriladi.

Ushbu yo'nalishda korrelyatsiya va regressiya tahlili usuli shunga o'xshash maqsad mavjud bo'lsa, unda ob'ektlar narxlari va ularni narxlari bo'yicha ishonchli ma'lumotlarni o'z ichiga olgan holda qo'llaniladi.

3. Daromad yondashuvining metodologiyasi:

Ko'chmas mulkni baholash uning daromadliligi bo'yicha xarajatlar kelajakda foyda keltirishi va mavjud ifodasidan ma'lum miqdordagi pulda qo'llaniladigan investor xaridorini kutishga asoslangan xarajatlar smetasi hisoblanadi. Uning rentabelligini baholashning yana bir usuli - bu o'zgaruvchan investor shu kabi daromadni olib keladigan boshqa ko'chmas mulkni sotib olish xarajatlaridan ko'ra ko'proq ko'chmas mulkka ko'proq pul to'lamaydi.

Daromadlar yondoshuvining asosiy printsipi - ko'chmas mulkning narxi uning egasining kelajakdagi daromadi bilan belgilanadi: ya'ni ko'chmas mulk bozorida kelajakdagi pul oqimlarini qayta hisoblash.

Yuvish asoslaridan beri kelajakda barcha muntazam daromadlarni kutish, bu mulkni (qaytish) tugashidan keyin mulkni sotishdan keyingi daromad olish, shuning uchun daromadlar realligini baholashdan keyin amalga oshiriladi Mulk, ikkita daromad manbai mavjud:

Ijara mulkidan ijaraga berish (foydalanishdan olingan daromad);

Egalikdan keyin mulkni sotishdan tushgan daromad (qaytish).

Yondashuvni cheklash - ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar to'g'risida to'liq va ishonchlilik to'g'risida etarlicha ishonchlilikka asoslangan ob'ektlarni baholash faqat turar-joy binolari va ishlab chiqaruvchi bo'lmagan maqsadlar ob'ektlari uchun amalga oshiriladi qo'shimcha kapital qo'yilmalarni talab qilish. Ushbu xonalarga barqaror talab bor va ular bir qator asosiy parametrlarga nisbatan taqqoslash mumkin.

Daromad yondashuv doirasida qo'llaniladigan baholash usullarining afzalliklari quyidagicha:

Faqat daromad yondashuvi kelajakka qaratilgan, ya'ni kelajakda narxlar, xarajatlar, investitsiyalar va hk.

Bozor jihatlari hisobga olinadi, chunki daromad darajasi yoki daromadlar kapitallashtirish koeffitsienti real bozor ma'lumotlari yordamida hisoblab chiqiladi;

Daromadlar yondashuvi iqtisodiy eskirganlikni o'lchashni ta'minlaydi.

Daromad yondashuvining kamchiliklari kelajakdagi voqealarni bashorat qilish qiyin.

Baholash tartibining asosiy bosqichlari bu yondashuv:

1. Birinchi yil uchun birinchi yil uchun, shuningdek, ijara stavkalari va taqqoslanadigan ob'ektlar uchun bozor tariflarini tahlil qilish asosida birinchi yil uchun yalpi daromadni baholash.

2. Bozor tahliliga binoan, bozorni tahlil qilish asosida, uning dinamikasining hisoblangan ko'chmas mulkka nisbatan o'zgarishi natijasida yo'qolgan to'lovlarni baholash. Ushbu yo'lda hisoblangan qiymat potentsial daromaddan olinadi va yalpi daromadli daromadlar aniqlanadi.

3. Ko'chmas mulkning operatsion hisob-kitoblarini hisoblash xarajatlarini hisoblash ushbu bozorda uning tarkibi va / yoki odatiy xarajatlarining haqiqiy xarajatlarini tahlil qilishga asoslanadi. Xarajatlarning xarajatlari faqat mulkni ekspluatatsiya qilish va ipoteka to'lovlari, foizlar va amortizatsiya xarajatlari kiritilmaydi. Xarajatlar narxi haqiqiy yalpi daromaddan va toza operatsion daromad miqdoridan olingan.

4. Nonning joriy qiymatiga sof operatsion daromadning realculate. Hozirgi qiymatga sof daromadni qayta ko'rib chiqish uchun ikkita usul mavjud:

Naqd pul mablag'larini diskontlash usuli beqaror daromad va xarajatlar bo'lgan daromad keltiradigan muassasalarga ko'proq qo'llanilishi mumkin;

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli daromad keltiradigan binolarni barqaror bashorat qilinadigan daromad va xarajatlar bilan eng qadrlanadi.

4. Naqd pul oqimi usuli:

Bu usul Cheklov operatsiyasidan foydalanishni hozirgi qiymatga kapitallashtirish usuli sifatida joriy etishni ta'minlaydi.

Bozor qiymati belgilangan muddatda baholash sanasida prognozning belgilangan davrida chegirmali pul oqimining umumiy qiymati hisobiga belgilanadi.

Naqd pul oqimi diskontlashi kelajakdagi daromadlarning har bir daromadining har birining har birining har birining har birining har birining har birining har bir qismiga kiritish, o'zgartirilgan daromad dinamikasini belgilab, belgilangan miqdordagi daromadni belgilash orqali amalga oshiradigan usuldir qiymat va daromad darajasi bo'yicha.

Amaldagi xarajatni hisoblash quyidagicha (Formula 4):

Usul - investor tomonidan kutilgan imtiyozlarni ko'chmas mulkning hozirgi qiymatiga qadar kelajakdagi mablag 'aylanib chiqaradigan usul.

Ushbu imtiyozlar kombinatsiyasi:

Sof operatsion daromad yoki sof pul oqimlari bo'lgan ko'chmas mulklardan foydalanishdan davriy pul mablag'lari oqimi. Ular amortizatsiya yoki daromad solig'i Ko'chmas mulk egasi.

Pul oqimi Ko'chmas mulkni sotishdan olingan mulkni qayta sotish daromadini aks ettirgan holda, bitim dizayni uchun o'rtacha xarajatlarni minus.

Sarmoyadorning maqsadi davriy daromad oqimining hozirgi narxi va joriy narxi boshlang'ich sarmoyalar hajmidan oshib ketishini ta'minlashdir. Investitsiya xavfini ularning imkoniyatlari oshishi bilan taqqoslaganda.

Daromad stavkalari qisman kutilgan xavflarning funktsiyasidir. Kelajakda kelajakdagi daromadlarning turli aktsiyalari har xil xavfga ega bo'lishi mumkin va shuning uchun daromadlarning turli xil sur'atlari.

Usuldan foydalanish bilinishni talab qiladi:

Kelajakdagi daromad qadriyatlari va dinamikasi;

Ushbu daromadni olish vaqti;

Aktivning narxi yoki o'zgartirilgan xarajat muddati tugaganida qiymat qiymatining qiymati yoki o'zgarishi qiymatlari);

Investitsion daromadlar stavkasining qiymati (diskont stavkasi, foyda stavkasi);

Xatarlar darajasi bunday aktivlarni investitsiya qilishning o'ziga xosdir.

5. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli:

Daromadlarni kapitallashtirish - bu kelajakdagi daromadlar oqimini hozirgi qiymatning bir miqdoriga qayta ko'rib chiqish jarayoni. Ushbu usuldan foydalanish uchun quyidagi ma'lumotlarga ega bo'lishingiz kerak:

Kelajakdagi daromadning mutlaq miqdori;

Ushbu daromadni vaqtincha olish;

Daromadning davomiyligi.

Qayta hisoblash jarayoni 5 formulalar tomonidan tavsiflanadi:

Usuldan foydalanganda, kvitansiya vaqtlari etarlicha uzoq vaqt davomida etarlicha uzoq vaqt bo'ladi, deb taxmin qilinadi va oqimning o'zi barqaror yoki bir tekis o'zgaradi.

Baholash ob'ekti bozor qiymatini hisoblashda qiyosiy yondashuv ishlatilgan (savdo taqqoslash usuli).

Baholash ob'ekti bozor qiymati bosqichining yakuniy qiymati asosida olingan yondashuvlarni baholash natijalarini muvofiqlashtirish orqali olingan.

Ko'chmas mulk bozorining bozor qiymatini baholashning uchta asosiy usullari, taqqoslash usuli, xarajatlar usuli va daromadlar kapitallashuv usuli.

Asosiy baholash usuli - qiyosiy savdolar tahlili (SAP) usulidir. Ushbu usul yer va ko'chmas mulk bozorida bo'lgan taqdirda qo'llanilishi mumkin, agar bozor narxlarini shakllantirsa, ushbu bozorni tahlil qilish, shunga o'xshash savdolarni tahlil qilish, shu bilan ham shunga o'xshash savdolarni tahlil qilishdir taxmin qilingan ob'ekt. Usul bozor hamkasblari bilan sotiladigan ob'ektni taqqoslashda qurilgan. U G'arbda eng katta foydalanishni topadi (holatlarning 90 foizi). Biroq, bu ish allaqachon shakllangan er va ko'chmas mulk bozorini talab qiladi.

Sotish taqqoslash usuli taxmin qilingan ob'ektlarni sotib olish va sotish bo'yicha etarli miqdordagi ishonchli ma'lumotlar mavjudligida qo'llaniladi. Bunday holda, taqqoslash ob'ektlarini tanlash bo'yicha mezon bir xil va eng samarali foydalanishdir.

SAP usuli, shuningdek, to'g'ridan-to'g'ri qiyosiy savdo tahlil qilish usuli, qiyosiy savdo usuli, bozor axborot bozori ma'lumot usuli deb atash mumkin. SAP usuli bir necha bosqichlardan iborat.

Birinchi bosqich. So'nggi paytlarda taqqoslanadigan ob'ektlarning tegishli bozorda sotilishi taqsimlanadi. Axborot manbalari: O'z baho beruvchisi, Internet, elektron bazasi Ma'lumot, ko'chmas mulk firmalari, ko'chmas mulk brokerlari, kredit tashkilotlari (ipoteka banklarining arxivi, qurilish korxonalari, qurilish va investitsiya kompaniyalari, davlat mulki qo'mitasining hududiy qo'mitasining hududiy qo'mitasi va boshqalar.

SAP usulidan foydalanishda muhim nuqta, hisoblangan ko'chmas mulkni taqqoslash natijalarini muvofiqlashtirishdir. Olingan ma'lumotlarning arifmetikasi olinmaydi. Qabul qilingan protsedura har bir natijani o'rganish va uning ko'chmas mulk bilan taqqoslashi kabi baho berish. O'zgarishlarning to'g'riligi va aniqligi qanchalik kichik bo'lsa, og'irligi katta ushbu sotuv muvofiqlashtirish jarayonida.

Taqqoslash birliklari sifatida, an'anaviy ravishda mahalliy bozorda tashkil etilgan hisoblagichlar olinadi. Xuddi shu ob'ektni baholash uchun bir vaqtning o'zida bir nechta taqqoslash birliklarini qo'llash mumkin.

Taqqoslash elementlari ko'chmas mulk narxlarining o'zgarishiga olib keladigan ko'chmas mulk va bitimlarning xususiyatlarini o'z ichiga oladi. Majburiy buxgalteriya hisobiga yuridik bo'lgan elementlar, pul o'tkazmalari va sotib olish bitimini, joylashuvi, fizik xususiyatlarini moliyalashtirish shartlarini o'z ichiga oladi iqtisodiy xususiyatlar, foydalanish tabiati.

Ikkinchi bosqich. Tranzaktsiyalar to'g'risida ma'lumotni tekshirish: Bitimni tasdiqlash (xaridor yoki sotuvchi tomonidan) yoki ko'chmas mulk kompaniyasining agenti tomonidan; Savdo shartlarini aniqlash.

Agar qancha miqdordagi ishonchli bozor ma'lumotlari bo'lsa, savdo taqqoslash usuli, matematik statistika usullari, matematik statistika usullariga yo'l qo'yiladi.

Uchinchi bosqich. Taqqoslanadigan ob'ektlar narxini o'zgartirish. Sozlash uchta asosiy shaklda amalga oshirilishi mumkin: pul ko'rinishida foiz shartlari, umumiy guruhlash.

Birinchidan, bitirilgan natijani avvalgi har bir o'zgartirish kiritish orqali amalga oshiriladigan bitim va bozorning holati shartlari bo'yicha tuzatishlar kiritiladi; Ikkinchidan, har qanday tartibda belgilangan natijaga erishilgan natijani qo'llagan holda ishlab chiqarilgan natijani qo'llagan holda ishlab chiqarilgan natijani qo'llagan holda amalga oshiriladi.

Erning xarajatlarini baholash usuli amalda qo'llanilmaydi. Buni faqat undan ishlab chiqarilgan yaxshilanishlardan ajratib turadigan alohida erlarni baholash holatlarida foydalanish mumkin. Er doimiy va iste'mol qilinmaydi, deb ishoniladi va xarajatlar usuli inson tomonidan yaratilgan sun'iy ob'ektlarni baholash uchun ishlatiladi. Ushbu usulni baholashda erning narxi yaxshilanishlar (binolar, inshootlar) narxiga mos keladi va er boshqa usullar bilan baholanadi.

Ko'chmas mulkni baholashning xarajatlari quyidagilarni o'z ichiga oladi:

er uchastkasining qiymatini aniqlash, binolar va inshootlarni sotish, bino va inshootlarning yig'ilishi, bino va inshootlarning umumiy iste'molini aniqlash, ko'chmas mulkning bozor qiymati miqdorini aniqlash va To'plangan kiyimning orqa tomonidagi bino va inshootlarning qiymatini tiklovchi yoki almashtirish.

Yangilanishning yangi qurilishi qiymatini aniqlash usulini hisoblash uchun qabul qilingan usulni tanlash mos ravishda asosli bo'lishi kerak. O'zgartirish qiymatini qo'llash, binoning aniq nusxalarini eskirgan turdagi turdagi turdagi turdagi turdagi turdagi turdagi turdagi turdagi turdagi turlar va baholash ob'ektini yaratishda ishlatilishi mumkinligini aniqlash tavsiya etiladi.

Ko'chmas mulk sxemalariga almashtirish yoki almashtirish narxiga mos keladigan xarajatlar to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar, bilvosita xarajatlar va tadbirkorning foydasi sifatida hisoblanadi.

Tadbirkorning daromadi - bu tadbirkorni qurilish loyihasiga sarmoya kiritishni rag'batlantiradigan bozor kursi. Foyda miqdori bozor ma'lumotlariga asoslangan ekspert baholash usuli bilan belgilanadi.

Narxlar usulidan foydalanish yangi qurilishni tahlil qilishda zarurdir; binolarni qayta qurish; soliqqa tortish uchun baholash; ko'chmas mulkni baholashda uzaytirishni aniqlash; sug'urta maqsadlarini baholashda; tabiiy ofatlarning ta'sirini baholash; Maxsus binolar va inshootlarni baholash.

Bozor sharoitlariga bir xil o'tish sharoitida xarajatlar hal qiluvchi sharoitda hal qiluvchi ahamiyatga ega, chunki boshqa usullardan foydalanish rivojlanmagan bozor tufayli mavjud bo'lgan keng qamrovli bozor haqidagi keng bozor ma'lumotlarini talab qiladi. Biroq, qurilish xarajatlari faqat bozor qiymati va ko'pincha kelib chiqishi yoki kamroq yoki kamroq yoki undan kamroq ekanligini yodda tutish kerak.

Hozirgi vaqtda Rossiyada ushbu lahza ko'pincha korxonalarning asosiy aktivlarini noto'g'ri baholashda hisobga olinadi, chunki ularni qayta sotish asosan amalga oshiriladi xarajat usuli Va baholovchini esda tutish kerakki, korxonalarning asosiy mablag'larining kitob qiymati ularning bozor qiymatiga mos kelmaydi.

Rossiyaga nisbatan qo'llaniladigan quyidagi baholash usuli - bu ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanish tahlili asosida baholash usuli va bu tahlil vositasi maksimal daromad keltiradigan foydalanish turini aniqlash bilan bog'liq, ya'ni Daromadlarni kapitallashtirish usuli.

Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda daromadlarni kapitallashtirish usuli kelajakdagi daromadlar prognozlash orqali amalga oshiriladi,

kelgusidagi daromadlar kapitallashuvi.

Ko'chmas mulk ob'ekti tomonidan kelib chiqadigan kelajak ikki turga bo'linadi: resurslararo munosabatlar va qayta tiklanish natijasida olingan daromadlar.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuvning boshlang'ich sharti kapitallashtirilgan daromadning doimiyligi va cheksizdir. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv usulida kelajakdagi daromad oqimining hozirgi qiymatiga egalik yoki foizlarga keladigan yillik daromadlar nisbati uchun kapitallashuv nisbatiga nisbati sifatida belgilanadi bu huquqdan mulk yoki qiziqish.

Baholash mintaqaviy soliq siyosatining doirasida ham zarur. Dunyo bo'ylab mahalliy soliq tizimining asosi ko'chmas mulk solig'i - bu soliq hisobiga, mahalliy byudjetning qariyb 70 foizi tashkil etilgan. Albatta, bozorning o'zini rivojlanishi bilan, ko'chmas mulk bozorini rivojlantirishni rag'batlantiradigan va mahalliy byudjetni to'ldirishni ta'minlaydigan soliq tizimiga o'tish mumkin. Bu mahalliy ma'muriyat tomonidan namoyon bo'ladigan baholashga va so'zsiz foizlarni tushuntiradi.

Professional baholash xizmatlarining narxi taxmin qilingan ob'ektlarning turiga, ishning murakkabligi va, albatta, ekspertlar tomonidan baholashda ishtirok etayotganiga qarab juda farq qiladi. Odatda, xizmatlarning narxi soat davomida soat davomida o'lchanadi yoki ob'ektning qiymatiga bog'liq, ammo hech qachon uning qiymatiga bog'liq emas.