Erning bozor qiymatini aniqlash usullarining tavsifi. Erning bozor qiymatini baholash tartibi

Er uchastkasining bozor qiymati qanday? Yerni to'qish qancha? Kadastr sonida erning bozor qadriyatini o'rganish mumkinmi?

Har qanday mahsulot yoki xizmatni sotishda biz adolatli deb hisoblagan narxni namoyish etamiz. Buning uchun biz o'xshash reklamalarni topamiz va ularni o'zingiz bilan taqqoslaymiz. Biroq, bu har doim ham mumkin emas. Ayniqsa, atipik savdo ob'ektlari, masalan, ba'zilari uchun er uchastkalari.

Mening ismim Valeriy Chemakin. Ushbu maqolada yuridik maslahatchi sifatida men erning bozor qiymati haqida gapirib beraman.

Men hali ham erning bozor qadriyatini baholashni buyuraman.

1. Er uchastkasining bozor qiymati va nima uchun bilish kerak?

Erning erkin tijorat aylanmasi sharoitida, saytlar narxi bozor tomonidan shakllantiriladi. Ko'pincha ma'lum bir sohada bir xil ob'ektlar taxminan bir xil. Buning sababi, ehtimol, ko'rinadigan tartibsizlikka qaramay, bozorni boshqarish qobiliyatiga ega.

Yuqorida aytilganlarga asoslanib, biz ta'rifni shakllantiramiz.

Bu ikkala tomon bitim natijalari bilan o'zaro mamnuniyat bilan erkin bozorda oqilona bozorda oqilona vaqt ichida amalga oshirilishi mumkin bo'lgan narx.

Er uchastkasining bozor qiymatini qayerdan bilish mumkin? Aksariyat hollarda, bu savolga javob aniq. Har qanday saytni reklama bilan ochish va quruq joylashuvi hududida takliflarni o'rganishingiz kifoya. Biroq, agar sotuvda bunday sayt bo'lmasa, siz baholovchilar yordamida murojaat qilishingiz kerak bo'ladi.

Agar sizga rasmiy ekspert xulosasi kerak bo'lsa, masalan, sud uchun ham mustaqil amalga oshiriladi. Ushbu tushunchaning mohiyatiga binoan, bizning maqolamizni o'qing. Saytning bozor qiymatini aniqlash bo'yicha mutaxassislar erning maqsadlariga qarab turli baholash usullaridan foydalanadilar.

Masalan, formulada qishloq xo'jaligi maqsadlari mavjud bo'lgan holda, potentsial foyda omilidan foydalaniladi qishloq xo'jaligi yoki tovar ishlab chiqarish. Sanoat maqsadlari bozorining bozor qiymatini hisoblash, shuningdek, potentsial daromadni hisobga oladi, ammo boshqa iqtisodiy faoliyatdan ham.

2. Yerni to'qish qancha turadi - saytning bozor qiymatiga ta'sir etuvchi asosiy omillar haqida umumiy ma'lumot

Er uchastkasining bozor qiymatini baholash tartibiga kirmasdan, uning shakllanishiga ta'sir qiluvchi o'nlab omillar mavjudligini ta'kidlayman.

Bu erda ularning asosiylari.

Faktor 1. Saytning joylashuvi

Bu eng muhim omil, chunki u narxni shakllantirishga qat'iy ta'sir ko'rsatadi. Yerni yirik shaharlarga yaqinroq, u qimmatroq.

Misol

Yaqinda men qishloq joylarda, quyi aloqalari bilan, ammo eng yaqin yirik shahardan 200 km masofada 100 ming rublgacha bo'lgan 17 gektar maydonni sotdim. Shu zahotiyoq, men hech qanday aloqasiz bo'lsam ham, Tyumen ichida 20 gektar er sotib oldim, ammo 1,5 million rublni sotib oldim.

Bu Moskvaning elita shaharlarida erning narxi bilan solishtirganda bir tiyin. Shunga o'xshashlarga qaramay, bitta kadastr chegarasi chegaralarida ham shu hududda bir xil hududning narxi juda farq qiladi. Bu quyidagi kichik bo'limda ko'rsatilgan individual xususiyatlarga bog'liq.

2. Tuproqning holati va er maydoni

Odamlar erni qurish oson emas, balki yanada faol dam olish uchun. Binobarin, fitnachi o'zi bilan bir kishini xursand qilishi kerak tashqi turlarO'rmon, daryo yoki ko'lga, tuproq unumdorligi. Raislar, ariqlar va boshqa istalmagan yordam shakli, botqoq yoki tuzlangan tuproq kabi xarajatni kamaytiradi.

3-omil 3. Binolar joyida va ularning holati mavjudligi

Turar-joy uyi bo'lgan er uchastkalarining bozor qiymati ancha yuqori. Axir, u buzilishi kerak bo'lgan eski eskirgan uy bo'lsa ham, bu tuzilishning o'zi narxini o'z ichiga oladi. Biroq, qurilish holati ham muhimdir. Shubhasiz, bir yozgi uy egasi omborga qaraganda ancha qadrli.

4-omil 4. Aloqa tarmoqlarini ulash

Ko'pincha, munitsipalitetlar yakka tartibda uy-joy qurish uchun muhandislik kommunikatsiyalarini (IAHS) moliyalashtiradi. Kazmlashtirilgan elektr energiyasi, gaz va suv ta'minoti Yer qiymatini kuchli oshiradi.

Misol

Men olgan syujet hech qanday aloqa va hatto yo'llar yo'q, shuning uchun u 1,5 million rubl turadi. Yaqin atrofdagi bunday erlar allaqachon qamrab olingan aholi soni kamida 3 million rubl. Shuning uchun men olishim uchun imkoniyatim bor yaxshi foyda Muhandislik tarmoqlarini sarhisob qilgandan keyin.

5. Fakt 1. Saytdan foydalanishdan ma'lum bir muddat uchun foyda ehtimoli

Er qishloq xo'jaligi erlari yoki sanoat ob'ektlari qurilishi sharoitida moddiy mahsulotlar ishlab chiqarish uchun mo'ljallangan, keyin ular foyda olishlari mumkin. Federal yo'l yo'nalishlari yaqinidagi uchastkalar ayniqsa qadrlanadi. Bunday saytlarning bozor qiymati ham ushbu potentsial daromad ham belgilanadi.

3. Yerning bozor qiymatini aniqlash bilan shug'ullanadigan kimlar - baholovchilar uchun asosiy variantlarning umumiy ko'rinishi

Har qanday qonuniy ahamiyatga ega harakatlar uchun saytingiz narxini bilish oson emas. Baholash aktiga muvofiq chiqarilgan professional baholovchilardan rasmiy xulosa chiqarish kerak.

Keling, er uchastkasining bozorning bozor qiymati aniqlanganidek va u bilan bog'lanish kerak bo'lgan narsani ko'rib chiqaylik.

Variant 1. Ixtisoslashgan byurosi

Bugungi kunda tijorat ofislari mavjud turli xil turlar Baholash faoliyati. Majburiy shart - ular o'z-o'zini tartibga soluvchi tashkilotlarga (SRO) iborat bo'lishi kerak. Ushbu firmalar faqat baholash harakatlarini keltirib chiqaradilar, ammo boshqa xizmatlarni, masalan, huquqiy ravishda taqdim etmaydilar.

Variant 2. Mustaqil xususiy baholovchi

Shaxsiy baholovchini topishingiz mumkin, shuning uchun siz xususiy baholovchi topishingiz mumkin. Bu har qanday kompaniyaning xodimi sifatida er uchastkasining bozor qiymatini aniqlashda bir xil baholash tamoyillaridan foydalanadi. Xususiy baholovchi bir xil baholash to'g'risidagi qonunga bo'ysunadi.

Variant 3. Ko'chmas mulk agentligi

Har qanday ko'chmas mulk agentligi o'z xodimlariga baholovchilar mavjud. Shuning uchun, agar siz ko'chmas mulk agentligi orqali er uchastkasini sotishga qaror qilsangiz va ular sizning xizmatingizda nima narxini bilmasangiz, ular sizning xizmatingizda. Bu juda qulay, chunki ularning ishi komissiyadan to'lanadi.

Variant 4. qonunchilik firmasi

Ko'pgina huquq firmalari mijozlarga yuridik yordam bilan cheklanmaydi. Ular ekspertiza va baholash xizmatlarini taklif qiladilar. Bunday ofislarga, balki qonunning narxini bilish, balki huquqiy yordam olish uchun zarur bo'lganda, bunday ofislarga murojaat qilish tavsiya etiladi. Masalan, mol-mulkni sobiq turmush o'rtog'i bilan taqsimlash talab etiladi, ammo siz uning bahosi bilan rozi bo'lmaysiz.

Sudning apellyationasi kam soliq to'lash uchun kadastr narxini kamaytirishda keng tarqalgan. Buning uchun, keyin qiyinchiliklarni amalga oshirish uchun, ammo o'zingizning maqolada o'qiganingiz yaxshiroqdir.

4. Er uchastkasining bozor qiymatini qanday aniqlash - qadam-qadamlar bo'yicha ko'rsatmalar

Agar siz er uchastkasining bozor qiymati qanday hisoblanadi, ammo sizga shunchaki ma'lumot berish uchun kerak, ammo qonuniy ahamiyatga ega harakatlarni amalga oshirmaslik uchun kerak emas, keyin bir ayyorlikdan foydalaning. Endi davlat soliqlarni yig'ish uchun kadastr qiymatini bozorga bozorga olib kelishga intiladi. Kadastr qiymati haqidagi ma'lumotlar Rosreestra bazasida.

Shuning uchun, kadastr sonidan foydalanib, er uchastkasining taxminiy bozor qiymati hisobini hisoblash. Buning uchun Rosreestra saytiga yoki har qanday vositachi kompaniyasiga tashrif buyuring va o'z nomini maxsus qidiruv shaklida kiriting. Kadastr raqamining o'rniga, manzilni amalga oshirishiga ruxsat beriladi, ammo agar u allaqachon allaqachon mavjud bo'lsa.

Yer uchastkasining bozor qiymati haqida rasmiy hujjat kerak bo'lsa, masalan, ijara haqini bajarish uchun, keyin professional baholovchilarga murojaat qiling. Buni qanday qilish kerak - o'qing.

1-qadam. Baholash kompaniyasini tanlang

Ishning ovozi va murakkabligiga qarab, mustaqil baholovchini tanlang yoki hisoblangan kompaniya bilan bog'laning. Uchun to'g'ri tanlov Avval firmalar, sizning mintaqangizda mavjud bo'lgan barcha narsalarni boshdan kechirishadi.

Tanishlar, do'stlar va qo'shnilarni baholang. To'satdan kimdir baholovchining xizmatlaridan foydalangan. Forumlarni o'qing. Natijada, kompaniyaning eng maqbul va sifatini tanlash kerak.

2-qadam. Ekspert uchun bir qator savollarni aniqlang

Shartnomaga kirishdan oldin, siz mutaxassis so'ramoqchi bo'lgan savollar haqida qaror qabul qilishingiz kerak. U bilan birga barcha nuanslarni hal qilish tavsiya etiladi.

Savollar bo'yicha savollar:

• u hujjatlarni baholaydi yoki baholaydi;
• xizmatlar narxiga kiritilgan narsa;
• saytni qanday usulni baholaydi;
• u qancha vaqt ishlashi kerak bo'ladi.

Unga erning bozor qiymatini baholashning namunasini ko'rib chiqishni unutmang. Unga qarash, baholovka va diqqat bilan baholovka ishini qanday mas'uliyatli va diqqat bilan tushunasiz va hisobotning ta'kidlashicha.

3-qadam. Biz kerakli hujjatlarni taqdim etamiz

Ishni bajarish uchun baholovchi fitna uchun texnik hujjatlar, shuningdek o'z mulkingizni tasdiqlovchi hujjatlarni talab qiladi.

Agar biron bir narsa bo'lishga kelmagan bo'lsangiz, siz har doim USRP 365-ning yo'qolgan tarmog'iga buyurtma berishingiz mumkin. Ushbu portalga borish uchun etarli va siz ular qanday hujjatlarni tayyorlashni ko'rasiz. Izlash shaklida bir joyda saytning kadastr raqamini tuzing va ko'chmas mulkning yagona davlat reestridan ma'lumot oling (EGNN). Bu Bepul.

Rasmiy kadastr sertifikati, ekstrakt yoki syujet uchun texnik hujjatlar - pul to'lash uchun pul to'lash va siz bularning barchasiga kuryer bilan topshirasiz. Rasmiy ma'lumotnomalar va boshqa hujjatlar RosreestRabe matbuotiga ega. Agar muhr kerak bo'lmasa, xizmat narxi pastroq kattalik tartibidir.

4-qadam. Biz xizmat uchun to'laymiz va shartnoma tuzamiz

Barcha hujjatlar tayyor bo'lsa, shartnomani tuzing va xizmat uchun to'lash. Shartnoma shartlarini diqqat bilan o'qishni unutmang. Bu yer uchastkasining bozor qiymatini noto'g'ri baholash tufayli uning aybidan kelib chiqadigan muammolar uchun baholovchilarning javobgarligi to'g'risida bayon qilinishi kerak.

5-qadam. Baholash sanasi va vaqtini muvofiqlashtiradi

Ko'pincha savodli va to'g'ri baholash uchun ko'pchilik, keyin ushbu tadbirning mutaxassis va sanasi bilan oldindan kelishib olish uchun mutaxassisga rozilik bildirasiz. Axir, faqat ushlab turganidan keyin u to'g'ridan-to'g'ri hisob-kitoblarga o'tishi mumkin. Aytgancha, uning ketishi butun xizmat narxiga kiritilganmi yoki yo'qligini oldindan so'rang. Agar yo'q bo'lsa, bilib oling, darhol to'lashingiz yoki keyin.

6-qadam. Biz mutaxassisning kelishini kutmoqdamiz

Belgilangan kun va mutaxassisni o'rnatish va ob'ektga sarflash uchun bir soat. Tekshiruv davomida siz yaqinsiz. Ehtimol, saytning individual xususiyatlariga tegishli har qanday aniqlik muammolar mavjud. Bu tuproqning sifati, bahorda suv toshqini darajasi, siz uni zarur deb hisoblagan boshqa yashirin omillar mavjud bo'lishi mumkin.

7-qadam.

Er uchastkasining bozor qiymatini baholash to'g'risidagi hisobot ob'ekt egasi va baholovchining manzilini o'rnatish ma'lumotlarini o'z ichiga oladi. Hisobotning muhim tarkibiy qismi texnikaning tavsifi va uning huquqiy asosidir.

Masalan, er uchastkalarining bozorning bozor qiymatini aniqlashda ommaviy baholash usulidan foydalanish faqat hisob-kitoblar sohasida oziq-ovqat eriga nisbatan qo'llaniladi.

Yer fondlari, qishloq xo'jaligi erlarining bozor hisobini, sanoat ob'ektlari, shuningdek, boshqa uy-joy uchastkalarining bozor qiymatini shakllantirishda umuman boshqacha usullardan foydalaniladi. Har qanday hisobot bozor qiymati ko'rsatilgan xulosa bilan kuzatiladi.

Agar siz ushbu yoki boshqa huquqiy masalalar bo'yicha batafsilroq ma'lumot berishni istasangiz, batafsilroq ma'lumotga ega bo'ling. U erda siz qulay shaklni topasiz. fikr-mulohazaBu orqali advokat bilan savol berishadi.

Muammoning qisqa va ravshanligini shakllantirish. Natijada muammoni hal qilish uchun aniq harakat algoritmi bilan to'liq javob oling. Ushbu onlayn maslahat xarajatlari 1000 rubldan kam.

5. Er uchastkasining bozor qiymatini aniqlashda professional yordam - Taxminiy 3 ta kompaniya

Hisoblangan kompaniyaga murojaat qilish, biz mutaxassislarning professionalligiga ishonch hosil qilishimiz kerak. Bundan tashqari, biz ortiqcha to'lovni xohlamaymiz.

Quyida men yer uchastkasining bozor qiymati baholanadigan 3 ta taniqli baholash kompaniyalari haqida umumiy ma'lumot taklif qilaman.

Ushbu kompaniya banklar uchun ko'chmas mulkni baholash bilan shug'ullanadi. Agar siz saytingiz xavfsizligidan kredit olishni istasangiz, va kadastr qiymati juda kamdan-kam uchraydi, iltimos, Yuris bilan bog'laning. U yirik Rossiya banklarining aksariyat qismida ishlaydi. Ular unga ishonishadi, shuning uchun saytingiz etarli darajada qadrlashiga ishonch hosil qiling va siz kerakli kreditni olasiz.

Bu erda sizga garov sifatida foydalanishni xohlashingiz mumkin. Kompaniya baholovchilari bozordan 20 foizga past bo'lgan ob'ektning tugatish qiymatini hisoblashga tayyor. Tez sotish uchun kerak. Bunday xizmatlarga ega bo'lgan atigi 4 ming rubl turadi, bu raqobatchilarnikidan ancha past.

Kompaniya barcha turdagi baholarni taqdim etadi. Er uchastkalari mijoz bilan kelishilgan holda uchta turli xil usul bilan baholanadi: inspektsiya yoki ob'ektni tekshirish bilan, uni baholash harakatlarisiz ekspert xulosasini berish orqali baholanadi.

"Smetmiya haqida maslahatlash" kompaniyasining afzalliklari nimada:

№	Afzallik	Foyda keltirmoq
1	Yuridik kuch	Hisobot har qanday sudda, bank va davlat idorasida qabul qilinadi
2	Moskvadagi Bovarundy Bo'lagichni bilish	Maydoni, zichlik zichligi, ekologik omillarni eslash
3	Ishonchlilik	Vaqt o'tishi bilan bozor sharoitini sinchkovlik bilan tahlil qilish tufayli erishildi
4	Qulaylik	Xizmatni sayt orqali buyurtma qilish mumkin, mijozning barcha istaklarini hisobga oling
5	Tezkor	Barcha ishlar imkon qadar tezroq bajarilgan

Kompaniya veb-saytida, bu shaxsiy hisobni yaratish taklif etiladi, bu orqali erni baholash xizmatining bajarilishini nazorat qilish juda qulay bo'lgan. Mening buyurtmalar tarixini kuzatish juda oson. Barcha hisobotlar banklar, sudlar va davlat idoralariga qabul qilishni kafolatlaydigan qonunga to'liq bog'liq bo'lib, ekspertlar maxsus dasturlardan foydalangan holda hisob-kitoblarni amalga oshiradilar, bu esa minimal dastur ehtimolini minimal darajaga kamaytiradi.

Saytda ham bor onlayn kalkulyatorBa'zi ob'ektlar uchun bepul taxmin qilishingiz mumkin. Baholovchilar istalgan vaqtda ishlaydi va hatto dam olish kunlari ham shoshilinch buyurtmani bajarishga tayyor. Kompaniya muntazam mijozlar bilan hamkorlik qilish uchun yanada qulay sharoitlar yaratadi.

Baholash tartibi quyidagi bosqichlarni o'z ichiga oladi:

• 1. Baholash shartnomasini tuzish;
• 2. Baholash uchun zarur bo'lgan ma'lumotlarni to'plash va tahlil qilish;
• 3. Baholash yondashuvlarini qo'llash, shu jumladan zarur hisob-kitoblarni baholash va amalga oshirish usullarini tanlash;
• 4. Baholash uchun yondashuvlarni qo'llash va baholash ob'ekti qiymatining umumiy qiymatini aniqlash natijalarini muvofiqlashtirish (umumlashtirish);
• 5. Baholash hisobotini tuzish.

Birinchi bosqich 1. Baholash shartnomasini tuzish.

Ushbu bosqichda baholovchi quyidagi reyting parametrlarini belgilaydi:

• · Baholashning maqsadi;
• · Baholash standartlari, xarajatlar aniqlanadi;
• · Huquqiy rejim va mamlakatga huquqlar sohasi.

Er uchastkasini baholashda uning foydalanish rejimini tavsiflovchi quyidagi xususiyatlarni aniq belgilash kerak:

• Er uchastkasining chegaralarida joylashgan. Shahar erlari, shuningdek hududiy va iqtisodiy zona turi: turar-joy, ijtimoiy va biznes, ishlab chiqarish, mashinasozlik, mashinasozlik, qishloq xo'jaligi, harbiy ob'ektlar va boshqalar;
• Erdan ruxsat berish;
• Mulkchilik turi;
• Kadastr soni;
• Bu er uchastkasida savdogarlar va materiallarning cheklovlari;
• Tadqiqot borligi;
• Baholash sanasini belgilash. Yer uchastkasining qiymatini aniqlash sanasi, qoida tariqasida, oxirgi tekshirish sanasidan keyinchalik baholovchi tomonidan oxirgi tekshirish sanasidan keyin bo'lmasligi kerak;
• · Baholash shartnomasini rasmiylashtirish.

2 bosqich. Baholash uchun zarur bo'lgan ma'lumotlarni to'plash va tahlil qilish.

Baholovchi baholovchi ob'ektni baholash va baholash ob'ektining qiymatini aniqlash uchun zarur bo'lgan ma'lumotlarni yig'adi va baholash ob'ektini baholash, baholash ob'ektining miqdoriy va sifat ko'rsatkichlarini o'rganadi, bu qiymatiga ta'sir ko'rsatadigan siyosiy, iqtisodiy, ijtimoiy va boshqa omillarni tahlil qiladi Baholash ob'ekti, bozorni tahlil qilish Baholash ob'ekti.

Baholash uchun ishlatiladigan ma'lumotlar umumiy va maxsuslarga bo'linishi mumkin. Umumiy ma'lumot to'plash o'z joyining hududiy qiymati bo'ylab er uchastkasining bozor qiymatiga ta'sir etuvchi tabiiy, iqtisodiy, ijtimoiy va boshqa omillarni tavsiflovchi axborotni tahlil qilishni o'z ichiga oladi.

Maxsus ma'lumotlar to'plami taxmin qilingan ob'ekt bilan bog'liq batafsil ma'lumotni tahlil qilishni o'z ichiga oladi. Ushbu ma'lumotlar baholash ob'ekti, uning joylashgan joyi, mintaqadagi vaziyatning holati va ko'chmas mulk bozori xarakteri bo'lgan mintaqadagi vaziyatni tahlil qilishda amalga oshiriladi. , va boshqalar. Ma'lumotni yig'ish va tahlil qilishda, quyida keltirilgan oltita bo'limga alohida e'tibor beriladi.

• 1. Huquqiy tavsif va ro'yxatdan o'tish ma'lumotlari:
  • a) mulk unvoni berish shartnomasi;
  • b) sayt chegarasini tavsiflovchi hujjatlar va uning hududini tasdiqlovchi hujjatlar;
  • c) egasi yoki ijarachi haqidagi ma'lumotlar;
  • d) xizmat ko'rsatuvchilarning xususiyatlari;
  • e) rayonlashtirish va funktsional foydalanish qoidalari;
  • e) erdan foydalanish uchun shahar-rejalashtirish talablari (shaharsozlik qoidalari, davlat shaharsozlik standartlari va qoidalari va boshqalar).
  • g) har xil cheklovlar: qonuniy, ma'muriy, sanitariya va atrof-muhit va dam olish; Kommunal, cheklovlar, lekin issiqlik ta'minoti, suv ta'minoti, gaz ta'minoti va elektr ta'minoti, elektr ta'minoti, aloqa, kanalizatsiya, boshqalarga ulanishda mavjud bo'lgan zamonaviy muhandislik tarmoqlari va infratuzilmasi bilan bog'liq.
• 2. Erning fizik xususiyatlari. Er uchastkasining o'lchami va shakli uning o'lchamlari, frontal chegarasi, kengligi va chuqurligini o'z ichiga oladi, shuningdek jismoniy xususiyatlar bilan bog'liq bo'lgan barcha afzalliklar yoki kamchiliklarni ko'rsatadi. Baholovchi saytni tasvirlaydi va uning shakli va o'lchamlari mol-mulkning narxiga qanday ta'sir qiladi. Ushbu sohada g'ayrioddiy xususiyatlarga alohida e'tibor beriladi. Hisoblangan hududning o'lchami va shakli ta'siri ehtimolga qarab farq qiladi. Masalan, g'ayrioddiy shaklning fitnasi dam olish uchun mos bo'lishi mumkin, ammo ba'zi tijorat yoki sanoat faoliyatining ayrim turlarini amalga oshirish uchun yaroqsiz. Frontal chegarasi - bu ko'cha, temir yo'l, daryoni yoki bozor tomonidan tan olingan boshqa har qanday geografik xususiyatga ega bo'lgan plitalarda o'lchanadigan saytning bir qismi.

Ko'pincha sayt narxga ta'sir qiladi yoki eng samarali foydalanish tahlili tahlilida ko'rib chiqiladi. Saytning funktsional ta'minoti ko'pincha optimal o'lcham va oldingi chegaraning nisbati va chuqurligi bilan bog'liq. Baholovchi ushbu holatni g'ayrioddiy shakl yoki o'lchamdagi hududlarning narxini aniqlash jarayonida hisobga olishi kerak. Xarajat tendentsiyalari bozor savdolarida yoki turli o'lchamdagi qismlarni ijaraga berishda e'lon qilinishi mumkin.

Erning odatiy jismoniy xususiyatlariga quyidagilar kiradi:

• a) o'lcham (maydoni);
• b) shakl (konfiguratsiyani);
• c) topografiya (relef);
• d) landshaft;
• e) rivojlanish uchun muhandislik va geologik sharoitlar, muhandislik va tadqiqotlar natijalari (agar ular o'tkazilgan bo'lsa);
• e) Saytning holati (ishlab chiqilmagan, tozalanmagan, qo'nish va hokazolar).
• 3. Er uchastkasida joylashgan binolar, binolar, inshootlar, muhandislik infratuzilmasi inshootlari, shu jumladan hajmni rejalashtirish va dizayn xususiyatlari (devor materiali, tomi, davlat va boshqalar).
• 4. Joylashuv va qo'shni hududning tavsifi:
  • a) qo'shni saytlardan foydalanish (uy-joy, ma'muriy, tijorat, sanoat va boshqalar);
  • b) yaxshilanishning yo'nalishi, qo'shni hududlarda rivojlanish istiqbollari;
  • c) ko'chalar, xiyobonlar, jamoat transporti yo'nalishlarining mavjudligi;
  • d) Kirish joyini bevosita saytga, sifatga ega bo'lish imkoniyati

va yo'lning holati;

• e) yo'l harakati harakatining yaqinligi va intensivligi, shovqin darajasi;
• e) yashil daraxtlar (turi, yoshi, holati) mavjudligi;
• g) atrof-muhit holati;
• z) tabiiy, ekologik va ijtimoiy omillarning salbiy ta'siri:
  • Tabiiy - toshqinlar, ko'chkilar, zilzilalar, er osti suvlarining yaqin makonining joylashgan joylashuvi hududining hududiga ta'sir qilish
  • Atrof-muhit - atmosfera, tuproq va suv, elektromagnit va radiatsiya nurlanishining kimyoviy xususiyatlarini o'zgartirish.
  • 5. Iqtisodiy omillar tahlili:
    • a) qo'shni saytlarning narxi;
  • b) muhandislik kommunikatsiyalari (er osti va haddan tashqari) yoki ularning qo'shilishi ehtimoli (elektr tarmoqlari, suv ta'minoti, kanalizatsiya, gaz quvuri, isitish, telefon tarmog'i va boshqalar) mavjudligi;
  • c) shunga o'xshash er uchastkalarini sotish to'g'risidagi ma'lumotlar;
  • d) yerni ijaraga berish qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar;
  • e) yangi qurilish qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar yoki undan samarali foydalanish uchun ob'ektni yaxshilash (ob'ektning qurilishi va uning normal ishlashini yakunlash uchun);
  • e) daromadlar to'g'risidagi ma'lumotlar va xarajatlardan foydalanish;
  • g) bosqich hayot sikli Taxminiy er uchastkasi:
    • Ishlatilgan,
    • Agar vaqtincha ishlamayapti
    • Er uchastkalari sotuvga yoki uzatishga tayyor.
• 6. ma'lum bir hududning joylashgan joyidan kelib chiqadigan maxsus omillar. Baholovchi hudud xaritasini, sayt va uning joylashuvi, shuningdek, er uchastkasining fotosuratlari va uning yaxshilanishlarini ko'rsatadigan hudud xaritasini qo'llaydi.

Axborot manbalari

• 1. Er uchastkasini va qo'shni hududni to'g'ridan-to'g'ri tekshirish va baholash ob'ektini aniqlash uchun hujjatlarni o'rganish, i.e. Hujjatlarda nima yozilganligi va aslida mavjud bo'lgan narsalar o'rtasida shaxsni yaratish.
• 2. Ob'ekt egasi va operatsion xizmatlarning vakillaridan ma'lumot olish,
• 3. Er bozori va savdo amaliyotini o'rganish.

3 bosqich. Baholash yondashuvlarini qo'llash, shu jumladan zarur hisob-kitoblarni baholash va amalga oshirish usullarini tanlash.

Erning bozor qiymati eng samarali foydalanish asosida belgilanadi, i.e. Jismoniy jihatdan, qonunchilikning talablariga muvofiq, moliyaviy jihatdan oqilona oqlangan, moliyaviy jihatdan oqilona oqlanadi, bunda er uchastkasining taxminiy qiymati maksimal darajada oqlanadi. Nei er uchastkaning "shartli bo'sh" holati nuqtai nazaridan, shuningdek, mavjud ob'ektning xususiyatlarini yaxshilash uchun variantlarni hisobga olgan holda hisobga olinadi. NAi erlari foydalanish shakllari, turi, turi va xususiyati bilan tavsiflanadigan alohida qismlarini oqilona ajratilishini hisobga olgan holda aniqlanadi.

Eng samarali foydalanish erning hozirgi foydalanishiga to'g'ri kelmasligi mumkin. Atrof-muhitga zarar etkazmasdan, mavjud ob'ektlarning uchastkasidan foydalanish yoki buzish xususiyatini qayta to'ldirish mumkin. Neisni aniqlashda quyidagilar hisobga olinadi:

• · Maqsad va foydalanishga ruxsat berilgan;
• Er uchastkasining eng yaqin atrofidagi eng yaqin erdan foydalanish usullari;
• · Yer uchastkasidan foydalanish;
• Er uchastkasi joylashgan hududni rivojlantirish istiqbollari;
• · Yer bozorida va boshqa ko'chmas mulkdagi o'zgarishlar.

1998 yil 29 iyulda "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyatida" 2008 yil 135-FZ-№ 135-FZ-№ 135-FZ-ni baholovchi, baholash, qiyosiy va foydali yondashuvlarni baholashdan voz kechish. Bu baholashning har bir yondashuvlarning har bir yonidagi aniq usullarini mustaqil ravishda belgilaydi. Bu yoki bozor ma'lumotlarining ushbu usulidan foydalanish uchun mavjud bo'lgan ovoz va aniqlikni hisobga oladi.

sotish taqqoslashlari;

• ·
• Tartibsizlik;
• · Erni ijaraga olish kapitallashuvi;
• · Qo'riqchi;
• · Taxminan foydalanish.

Sotish, tushirish va tarqatishni taqqoslash usullari qiyosiy yondashuvga asoslanadi. Daromad yondashuvi, erni ijaraga berish, balans va maqsadli foydalanish usullari asoslanadi. Qayta tiklash yoki erni yaxshilashni ko'paytirish narxini hisoblash nuqtai nazaridan xarajatlar yondoshish elementlari qayta ishlash usuli va selektsiya usuli qo'llaniladi.

Ushbu usullarning har biri er qiymatining turli qiymatlariga olib kelishi mumkin. Keyingi qiyosiy tahlil sizga ishlatiladigan har bir usulning afzalliklari va kamchiliklarini va eng munosib va \u200b\u200bishonchli ma'lumotlarga asoslangan erning qiymatining natijalarini olish imkonini beradi. Yer uchastkasining bozor qiymatining umumiy qiymati bir kattalik shaklida, agar baholash shartnomasida boshqacha nazarda tutilgan bo'lsa (masalan, qiymatlarning qiymatlarini hisoblash).

Bosqich olish natijalarini baholash ob'ekti qiymatining umumiy qiymatini baholash va aniqlash natijalarini muvofiqlashtirish (umumjagini muvofiqlashtirish).

Ushbu bosqichda turli baholash yondashuvi natijasida olingan natijalar kelishilgan va hisoblangan ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymati yakuniy qiymati asoslanadi.

Baholash ob'ekti qiymati bo'yicha yakuniy xulosa umumiylashtirish asosida amalga oshiriladi:

• · Baholash bo'yicha yakuniy ma'lumotlarni tekshirish;
• · Baholash asosida taxminlarning haqiqiyligini tekshirish;
• Hisob-kitoblarning to'g'riligini tekshirish;
• Turli xil yondashuvlar va bozor qiymati haqida yagona yakuniy xulosalar olib borilayotgan natijalar bo'yicha muvofiqlashtirish.

Ga qarab muayyan vaziyat, uchta yondashuvning har biri yordamida olingan manbalarning miqdori bir-biridan katta yoki kamroq darajada farq qilishi mumkin. Keyingi qiyosiy tahlil sizga eng mos va ishonchli ma'lumotlar asosida ko'chmas mulk qiymatining yakuniy qiymatini olish va ko'chmas mulk qiymatining yakuniy qiymatini olish imkonini beradi. Odatda, turli xil yondashuvlar bilan olingan xarajatlar jadval shaklida, ularga ma'lum bir og'irliklarni berish uchun stol shaklida kamayadi va shu asosda xarajatlarning umumiy qiymatida xulosa chiqaradi.

Ko'chmas mulkning bozor qiymatining umumiy qiymati, agar baholash shartnomasida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lsa (masalan, qiymatlarning qiymatlarini hisoblash).

5 bosqich. Baholash hisobotini tuzish. Baholash natijalari yozma baholash to'g'risidagi hisobot shaklida bezatilishi kerak. Baholash to'g'risidagi hisobot - bu baholash xizmatlarini va baholash natijalari uchun mo'ljallangan yoki boshqa xulosani baholash ob'ekti qiymati to'g'risida yakuniy xulosani o'z ichiga olgan dalillar hujjati. Liti uchastkasining bozor qiymatini baholash to'g'risidagi hisobot tarkibiga asosiy talablar quyidagi hujjatlarda belgilangan.

• 1. Federal qonun 1998 yil 29 iyulda "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyatida" 135-son.
• Baholash 2. Federal FAROVONLIGI: "General fikr tushunchalar, baholash yondashuvlari va baholash talablariga", (FSO 1-sonli) "bir baholash hisoboti uchun talablar" (FSO № 2), «baholash va qiymati qiymati maqsadi" (FSO № 3). Iqtisodiy rivojlanish va 2012 yil 20 iyuldagi Iqtisodiy rivojlanish va 2012 yil 20 iyuldagi 254--256 yillarda tasdiqlangan buyruqlar.
• 3. er uchastkalarining bozor qiymatini aniqlash bo'yicha uslubiy tavsiyalar. Rossiya Mulkini 2002 yil 6 martdagi 568-p Buksiya tartibi
• 4. Erni ijaraga berish huquqining bozor qiymatini aniqlash bo'yicha uslubiy tavsiyalar. Rossiya Respublikasi mulki va 2003 yil 10 apreldagi 1102-bet. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, ma'lumotlar taqdimoti va hisobotning mazmuni nafaqat erni baholash sohasida, balki umuman ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashda ham aniqlanmagan. Turli firma va baholash tuzilmalari hisobotlarning turli shakllariga amal qiladi va axborotning to'liqligi va funktsional maqsadlar bo'yicha ushbu hisobotlarning mazmuni juda jihatdan farq qilishi mumkin. Ushbu qoidalar taqdim etilgan ma'lumotlarni sezilarli darajada sezadi va har doim ham mijozga olingan natijalarning to'g'riligini baholashga imkon bermaydi.

Axborotning tarkibi, bajarilgan tadqiqotlar tafsilotlari va chuqurligi va hisobot mazmuni quyidagi printsiplarga javob berishi kerak. Hisobotni baholash ob'ekti (moddiylik printsipi) nuqtai nazaridan sezilarli barcha ma'lumotlar o'rnatilishi kerak. Hisobotda hisobotning hisobotini quyidagilar bo'lishi uchun barcha kerakli ma'lumotlar bo'lishi kerak:

• - hisobotning mazmunini va baholovchi tomonidan qo'llaniladigan usullarini tushuning, ular qo'llaniladigan ma'lumot manbalarini va bunday ishonchlilik darajasini aniqlang;
• - hisob-kitoblarni tekshiring (oraliq va yakuniy baholash natijalarini tekshiring) va ularni manbali ma'lumotlarning boshqa kombinatsiyalari uchun takrorlang.
• Hisobot natijalari natijasida olingan ma'lumotni baholash ob'ekti qiymati nuqtai nazaridan sezilarli baholash natijasida olingan ma'lumotlar (asossizlantirish printsipini) tasdiqlanishi kerak. Agar u haqiqiy huquqliligiga to'g'ri kelsa va baholash ob'ekti qiymatining umumiy qiymatini baholash va aniqlash jarayonida baholovchini o'rgangan xususiyatlar bo'yicha baho berishsa, ma'lumotlar oqlanadi. ushbu xulosalarga asoslanib xabardor qilingan qarorlar qabul qilinadi.
• Baholash to'g'risidagi hisobotning mazmuni baholash hisobotidan foydalanmaydigan, shuningdek noaniq talqin qilish uchun (birbaqa printsipi). Hisobotda ishlatiladigan atamalar ikki tomonlama talqin qilishga imkon bermasligi kerak. Hisobot matnida ishlatiladigan barcha maxsus shartlarni tushuntirish kerak.
• Hisobotda taqdim etilgan materiallarning tarkibi va ketma-ketligi va baholash jarayonining tavsifi narxni hisoblashni to'liq qaytarish va foydalanuvchiga shunga o'xshash natijalarga olib kelishi kerak (tekshirish printsipi).
• Ilohiy baholash to'g'risidagi hisobotda agar majburiy bo'lmagan bo'lsa, o'rta va yakuniy natijalarni aniqlashda foydalanilmaydigan ma'lumotlar bo'lmasligi kerak (boylik printsipi). Qo'shimcha ma'lumotlardan foydalanishni baholashning o'ziga xos o'zgarishiga olib kelmasa, ma'lumotni baholashning o'ziga xos o'zgarishiga olib kelmasa, bu etarli emas, shuningdek baholash ob'ekti qiymatidagi sezilarli o'zgarishlarga olib kelmaydi. Er uchastkasining bozor qiymatini baholash to'g'risida hisobotni tuzishda buning tavsiya etiladi keyingi talablar:
• · O'zingizning davlat baholash to'g'risidagi hisobotning mijoziga yozma ravishda kompilyatsiyasi o'z vazifalariga yuklatilgan vazifalarini baholovchi tomonidan bajarilgan;
• · Hisob-kitob er uchastkasini baholash sanasi, er uchastkasining maqsadi va maqsadini baholash sanasi va shuningdek, er uchastkasini baholash natijalarini to'liq va o'zaro talqin qilish uchun zarur bo'lgan boshqa ma'lumotlarni taqdim etadi hisobotda aks ettirilgan;
• Agar er uchastkasini baholash paytida bozor qiymati va boshqa turdagi qiymat mavjud bo'lmasa, hisobot er uchastkasini baholash mezonlari va tashqi qiymatini aniqlash imkoniyatlari to'g'risida mezonlarni ko'rsatishi kerak er uchastkasi;
• Ilohiy hisobotda baholovchining so'zlariga ko'ra, unda qo'llaniladigan ma'lum bir uchastkaning qiymatini hisoblash usulini hisoblash usulini hisoblash usulidan ancha jiddiy;
• Rossiya Federatsiyasi qonunlarida er uchastkalarini baholash uchun maxsus shakllar berilishi mumkin.
• Baholash to'g'risidagi hisobotni shaxsan va tikilgan bo'lishi kerak. Hisobotning o'zi baholovchi tomonidan imzolanadi va agar u biladigan yuridik shaxs rahbarining mustaqilligi yoki matbaa va imzolansa, uni bosma, matbaa bilan shartnoma tuzgan bo'lsa.

Vazifa

bozor qiymati

Er uchastkasining bozor qiymatini aniqlang. Ushbu binolarning narxi 3000 ming rubl, iqtisodiy hayot muddati 25 yoshda. Kapital qoplash darajasi to'g'ri yo'l bilan belgilanadi. Investitsion daromadlar darajasi 18% ni tashkil qiladi. Amalga oshirilgan birinchi yildagi inshootdan sof operatsion daromad 700 ming rublni tashkil etdi.

D z \u003d zd * ga

Ul \u003d r n + nk \u003d 0,18 + 1/25 \u003d 0.22

D z \u003d 3000 * 0,22 \u003d 660 ming rubl.

• 1. D EMD \u003d 700-660 \u003d 40 ming rubl
• 2. Yerdan \u003d 40/0.18 \u003d 222 ming rubl.

Javob: Yer uchastkasining bozor qiymati 222 rublni tashkil etadi.

Rossiya Federatsiyasining Mulko'l munosabatlari vazirligi
Tartib
2002 yil 6 mart № 568-p
"Ko'rsatmalarni tasdiqlash to'g'risida
Er uchastkalarining bozor qiymatini aniqlash orqali "
(Rossiya Federatsiyasi Respublikasi Federatsiyasi 2002 yil 31 iyuldagi 2314-p) ning buyrug'i bilan o'zgartirildi.

Rossiya Federatsiyasi hukumati qaroriga binoan 06.07.2001 yil 519-sonli "Baholash standartlarini tasdiqlash to'g'risida" (Rossiya Federatsiyasi, 2001 yil 29-modda, 29-modda):

Vazir
F.r. Gazizar

Tasdiqlangan
tartib
Rossiya mulki vazirligi
06.03.2002 yillarda 568-r

I. Umumiy qoidalar

Er uchastkalarining bozorning bozor qiymatini aniqlash bo'yicha ushbu uslubiy tavsiyalar Rossiya Mulk vazirligi tomonidan Rossiya Federatsiyasi hukumatining 2001 yil 6 iyuldagi 519-son Farmoniga muvofiq ishlab chiqilgan. "Baholash standartlarini tasdiqlash to'g'risida".

Kersoniy tavsiyalar qonunga muvofiq shakllangan erlarning (yoki shakllantirilgan) shakllanmagan (yoki shakllanishi) ni baholash uchun ishlatilishi mumkin (bundan keyin "er uchastkalari").

II. Erning bozor qiymatini baholash uchun uslubiy asoslar

Bozorning qiymati ma'lum bir vaqt uchun foydalanuvchi (potentsial foydalanuvchining) ehtiyojlarini qondira oladigan er uchastkalariga ega (foydali dastur printsipi).

Erning bozor qiymati bozorning talab va qon bilan ta'minlashiga va sotuvchilar va xaridorlarning tanlovi (taklif va talab tamoyillari) ga bog'liq.

Er uchastkasining bozor qiymati ekvivalent yordam ob'ektini sotib olish uchun eng ehtimoliy qiymatidan oshmasligi kerak (almashtirish printsipi).

Er uchastkasining bozor qiymati ma'lum bir vaqtga qadar samarali foydalanishga bog'liq, bu er uchastkasidagi mahsulotning boshqa omillaridan olingan daromadlarni hisobga olmagan holda eng samarali foydalanishga bog'liq Tadbirkorlik uchun (bundan keyin ushbu tavsiyalar - erni ijaraga berish) uchun (kutish printsipi).

Erning bozor qiymati o'z vaqtida xilma-xil va ma'lum bir sana bo'yicha aniqlanadi (o'zgartirish printsipi).

Yer uchastkasining bozor qiymati uning maqsadi o'zgarishi, ruxsat etilgan foydalanish, boshqa shaxslarning er uchastkasiga bo'lgan huquqlari, erlarga mulkiy huquqlar bo'limi.

Er uchastkasining bozor qiymati uning joyiga va tashqi omillarning ta'siriga bog'liq (tashqi ta'sir printsipi).

Er uchastkasining bozor qiymati eng samarali foydalanish asosida, ya'ni jismoniy jihatdan samarali, bu qonunchilikning talablariga muvofiq, moliyaviy jihatdan, moliyaviy jihatdan va Natijada er uchastkasining taxminiy qiymati maksimal darajada (eng samarali foydalanish printsipi). Er uchastkasidan eng samarali foydalanish, foydalanish shakllari, turlari va foydalanish tabiati bilan tavsiflanadigan alohida qismlarini oqilona ajratilishini hisobga olgan holda belgilanadi. Eng samarali foydalanish erning hozirgi foydalanishiga to'g'ri kelmasligi mumkin.

Eng samarali foydalanishni aniqlashda u hisobga olinadi:

• maqsad va foydalanishga ruxsat berilgan;
• er uchastkasining eng yaqin atrofidagi erdan foydalanish usullarini boshdan kechirish;
• er uchastkasi joylashgan hududni rivojlantirish istiqbollari;
• er va boshqa ko'chmas mulk bozorida kutilayotgan o'zgarishlar;
• erdan hozirgi foydalanish.

Er uchastkalarining bozor qiymatini baholash yuqoridagi uslubiy asoslarga muvofiq amalga oshirish tavsiya etiladi.

Yer uchastkasining qiymatini baholash sanasi, qoida tariqasida, oxirgi tekshirish sanasidan keyinchalik baholovchi tomonidan oxirgi tekshirish sanasidan keyin bo'lmasligi kerak.

Baholanganda baholovchi dalillar to'g'risidagi hisobotni o'z ichiga olgan hujjat sifatida amalga oshiradigan ma'lumotlardan foydalanishga majburdir. Baholashda ishlatiladigan ma'lumotlar miqdori, axborot manbalarini tanlash va ma'lumotlardan foydalanish tartibi baholovchi tomonidan belgilanadi. Er uchastkalarining bozor qadriyatini aniqlashda davlat kadastrini o'tkazish jarayonida olingan ma'lumotlar ishlatilishi mumkin. (Rossiya Federatsiyasi Respublikasi Mulkini Rossiya Federatsiyasi N 2314-P) Rossiya Federatsiyasi tomonidan 2314-p) (oldingi tahrirda qarang)

Baholash natijalari yozma baholash to'g'risidagi hisobot shaklida bezatilishi kerak.

Baholash to'g'risidagi hisobotda quyidagilar baholash shartnomasi shartlariga muvofiq belgilangan talablarni hisobga olgan holda belgilab qo'yilgan talabnomalar bo'lishi mumkin.

Barcha baholash hisobotlari er uchastkasining bozor qiymatini oqlashga qaratilgan bo'lishi kerak. Bu bozor qiymati aniqlanishi bilan bog'liq bo'lmagan materiallar va ma'lumotlarning baholanishi haqidagi hisobotga kirish kerak.

Yer uchastkasining bozor qiymatini baholash to'g'risidagi hisobotni quyidagilarni o'z ichiga olishi tavsiya etiladi:

• er uchastkasining tavsifi, shu jumladan quruqlikning maqsadli maqsadi va ruxsat etilgan foydalanish, er uchastkasiga bo'lgan boshqa shaxslarning huquqi, er uchastkasiga mulkchilik taqsimoti;
• er uchastkasida joylashgan binolar, binolar, inshootlar, muhandislik infratuzilmasi inshootlari, shuningdek, er uchastkasining sifat ko'rsatkichlarini o'zgartiradigan ish va antropogen ta'sirlar natijalari (bundan keyin - er uchastkasini yaxshilash);
• er uchastkasining fotosuratlari va uni takomillashtirish;
• bozor va ko'chmas mulk bozorining tavsifi;
• erdan eng samarali foydalanish variantini belgilang.

Yer uchastkasining bozor qiymatiga umumiy qiymati, agar baholash shartnomasi boshqacha ko'rsatmasa, bitta kattalik shaklida ifodalanishi kerak (masalan, baholash shartnomasida, umumiy qiymati belgilanishi mumkin er uchastkasidan bir qator miqdor sifatida ifodalanadi).

IV. Usullarni baholash

Baholash paytida baholovchi, baholashning narxi, qiyosiy, qiyosiy va foydali usullaridan foydalanishga majburdir. Baholovchi baholashning har bir yondashuvlarning har bir yonida baholash usullarini mustaqil ravishda aniqlash huquqiga ega. Bu yoki bozor ma'lumotlarining ushbu usulidan foydalanish uchun mavjud bo'lgan ovoz va aniqlikni hisobga oladi.

Odatda, er uchastkalarining bozor ahamini, savdo taqqoslash usuli, taqsimot usuli, taqsimot usuli, balans usuli, maqsadli foydalanish usuli qo'llaniladi.

Qiyosiy yondashuv savdo taqqoslash usuli, taqsimot usuli, tarqatish usuli. Force yondoshish er ijarasi, balans usuli, maqsadli foydalanish usuli uchun kapitalizatsiya usuliga asoslanadi. Qayta tiklash yoki erni yaxshilashni ko'paytirish narxini hisoblash nuqtai nazaridan xarajatlar yondoshish elementlari qayta ishlash usuli va selektsiya usuli qo'llaniladi.

Quyida binolar, binolar, inshootlar, inshootlar, inshootlarda joylashtirilgan yoki ularni joylashtirish uchun mo'ljallangan er uchastkalarining bozor ahamlarini baholashda keltirilgan usullar tarkibi, shuningdek qishloq xo'jaligi erlarining bozor qiymatini baholash xususiyatlari.

Baholash hisobotida boshqa usullardan foydalangan holda, ularning tarkibini oshkor qilish va foydalanishni oqlash tavsiya etiladi.

1. Sotish taqqoslash usuli

Usul binolar, binolar va (yoki) tuzilmalar bilan shug'ullanadigan er uchastkalarini va binolar, binolar, binolar va (yoki) tomonidan band bo'lmagan er uchastkalari bilan shug'ullanish uchun ishlatiladi ). Mashg'ulotni qo'llash shartlari - taxmin qilinganlarning o'xshashligi bo'lgan er uchastkalari bo'lgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarning mavjudligi. Erga ruxsat berilgan erlar bilan bitimlar narxi bo'lmaganda, narx takliflari (talab) dan foydalanishga ruxsat beriladi.

• baholash ob'ekti ob'ekti ob'ektlar bilan taqqoslanadigan elementlarning ta'rifi (bundan keyin taqqoslash elementlari deb ataladigan);
• xarakterni taqqoslashning har bir elementlari va har bir analog farqlarining taxminiy uchastkasining farqlanishi;
• hisoblangan er uchastkasining har bir analoglari o'rtasidagi farqlarga mos keladigan analoglarning narxi va doirasiga mos keladigan analoglarning narxini taqqoslashning har bir elementini aniqlash;
• har bir analog narxlarini taqqoslangan er uchastkasidan ayrilish, har bir analog narxlarini taqqoslash elementlarining har birini sozlash;
• analoglarning tuzatilgan narxlarini oqilona ravishda umumlashtirish bo'yicha er uchastkasining bozor qiymatini hisoblash.

Taqqoslash elementlari baholash ob'ekti qiymatining omillarini (omillar, o'zgarishi, bozorning bozor qiymatiga ta'sir qiladigan o'zgarishlar) va bozorda erdagi bitimlarning oqim muammolari.

Eng ko'p muhim omillar Narx, qoida tariqasida:

• joylashuv va atrof-muhit;
• maqsad, ruxsat berish, ruxsat berish, boshqa shaxslarning er uchastkasida bo'lgan huquqlari;
• jismoniy xususiyatlar (yengillik, maydon, konfiguratsiya va boshqalar);
• transportning foydalanish imkoniyati;
• infratuzilmasi (muhandislik tarmoqlari yoki yaqinligi yoki yaqinligi, ularga ulanish uchun sharoitlar, ijtimoiy infratuzilma va boshqalar).

Er uchastkalari bilan bitimlarning xususiyatlari, shu jumladan:

• er uchastkalari bilan operatsiyalarni moliyalashtirish shartlari (o'z va qarz mablag'larining nisbati, qarz mablag'larini taqdim etish shartlari);
• er uchastkalari bilan operatsiyalarni amalga oshirishda to'lov shartlari (pul bilan to'lash, qonunlar, qarindoshlar, barter va boshqalar);
• er uchastkalari bilan bitimning holati (jamoat taklifi shaklida, xaridorning va sotuvchisining filialida, sotuvchi va boshqalar);
• analog bilan tanish bo'lgan tranzaktsiya tuzilgan kundan boshlab er uchastkalariga narxlarni o'zgartirishni baholash sanasiga qarab o'zgartirish.

O'lchovli er uchastkasidan analog orasidagi farqlar va taqqoslash elementlarining kontragentini baholash ob'ekti bilan taqqoslashning kontekstida o'rnatiladi. Baholash ob'ekti bilan bitim bozordagi erlar bilan bitimlar xususiyatlari asosida amalga oshiriladi deb taxmin qilinadi.

Taqqoslash elementlari bo'yicha analog narxlarning narxlanishi analog o'lchov birligi (masalan, gektar, kvadrat metr) va umuman analog narxi uchun. Narxlarni sozlash pul yoki foiz nisbatida hisoblash mumkin.

Narxlarni sozlash qiymatlari odatda quyidagi yo'llar bilan belgilanadi:

• faqat bir-biridan farq qiladigan analoglarning narxlarini to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash faqat bitta taqqoslash elementi bilan va ushbu taqqoslash elementi bo'yicha olingan sozlash to'g'risidagi ma'lumotlar bazasidagi ta'rif;
• ikki o'xshashlik daromadini to'g'ri taqqoslash, bir-biridan farqli ravishda taqqoslashning faqat bitta elementi va ushbu taqqoslash elementi uchun tuzatish daromadlari o'zgarishi bilan farq qiladi;
• taqqoslash elementining o'zgarishi va analogchilarning narxlarining o'zgarishi o'rtasidagi munosabatlar va taqqoslash elementi va qiymati o'rtasidagi aloqa tenglamasini aniqlash er uchastkasining bozor qiymati;
• taqqoslash elementi xususiyatlarini o'zgartirish bilan bog'liq xarajatlarni aniqlash, unga ko'ra, analog taxminiy ob'ektdan farq qiladi;
• analog narxlarga moslashuvni ekspertizadan o'tkazish.

Analoglarning narxini aniqlash va tuzatishlar natijasida (analoglarni o'lchash birliklari), qoida tariqasida bir-biriga yaqin bo'lishi kerak. Analoglarning tuzatilgan narxlarida sezilarli farqlar yuzaga kelganda, boshqa analoglarni tanlash tavsiya etiladi; taqqoslashning elementlari; Tuzatish qiymatlari.

2. izolyatsiya usuli

Usuldan foydalanish shartlari:

Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini oladi:

• hisoblangan er uchastkasini takomillashtirishni ko'paytirish xarajatlari yoki qiymatini hisoblash;
• hisoblangan er uchastkasini o'z ichiga olgan yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatiga ega bo'lgan yagona ko'chmas mulk qiymatiga olib keladigan, er uchastkasini o'z ichiga olgan yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatiga olib keladigan bozorning bozor qiymatini hisoblash.

Er uchastkasini takomillashtirish xarajatlari miqdori kattalashtirilgan va (yoki) elementar qiymat ko'rsatkichlaridan foydalangan holda belgilanishi mumkin.

Kattalangan qiymat ko'rsatkichlari ikkala ob'ektning parametrlarini - kvadrat, kub, mesmer metr va kompleks va ish turlari bo'yicha ko'rsatkichlarga ega.

Elementar qiymati ko'rsatkichlariga takomillashtirish xarajatlarini yaratish xarajatlari miqdorini aniqlashda ishlatiladigan elementar narx va stavkalar kiradi.

Belgilangan sanadagi narxlar darajasida hisoblangan kengaygan va boshlang'ich xarajatlar (dastlabki narx darajasi) qurilish qiymati indeksining joriy va prognozlash indeksidan foydalangan holda baholash sanasining narx darajasida qayta hisoblab chiqilishi mumkin.

Boshlang'ich qiymat ko'rsatkichlaridan foydalangan holda yaxshilanishlar sonini hisoblash resurs va resurslar indeksi usullaridan foydalangan holda ham amalga oshirilishi mumkin. Resurs (resurs-indeks) usuli - bu yaxshilanishlarni yaratish uchun zarur bo'lgan barcha manbalar (prognoz) narxlari va narxlari (prognoz) narxlari va tariflarida hisoblash.

Er uchastkasida takomillashtirish xarajatlarini aniqlashda investorning foydasi hisobga olinishi kerak - bu rivojlanishni tashkil etishda kapital sarmoya kiritish uchun eng katta haq miqdori. Investorning foydasi sotish narxi va shunga o'xshash ob'ektlarni yaratish xarajatlari o'rtasidagi farq sifatida hisoblanishi mumkin. Investorning daromadi, shuningdek, investitsiya xatarlariga o'xshash kapitalni qaytarish sifatida hisoblash mumkin.

O'zgartirish narxini aniqlash yoki takrorlash qiymati, yig'ishning to'plangan dam olish qiymati hisobga olinadi.

Yig'ilgan eshigi kiyimlari umuman yoki pullik nuqtai nazaridan yaxshilanishga tegishli iqtisodiy, funktsional va ichki qismining yig'indisi deb belgilanishi mumkin.

Jismoniy kiyimlar jismoniy xususiyatlarining yomonlashishining yomonlashishidan kelib chiqadigan takomillashtirish xarajatlarini yo'qotishdir.

Funktsional kiyim - bu obodonlashtirish echimlari, ishlab chiqarish materiallari va muhandislik uskunalari, ishlab chiqarish sifati, ishlab chiqarish sifati, ishlab chiqarish materiallari va muhandislik uskunalari tufayli takomillashtirish xarajatlarini yo'qotishdir qurilish ishlari yoki zamonaviy yaxshilanishlarning boshqa xususiyatlari bozor talablariushbu turdagi takomillashtirishga taqdim etiladi.

Iqtisodiy kiyim - bu tashqi omillarning unga nisbatan salbiy ta'siri tufayli yagona ko'chmas mulk ob'ektining qiymatini yo'qotishdir.

Jismoniy va funktsional kiyim yo'q qilinishi va bog'liq emas. Iqtisodiy kiyim, qoida tariqasida, bog'liq emas. Bunday holda, agar bartaraf etish qiymati mol-mulkning qiymatini bartaraf etish natijasida kamaygan bo'lsa, bu kiyim yo'q qilinadi.

3. Distribyutorlik usuli

Usul yer uchastkalarini baholash uchun ishlatiladi.

Usuldan foydalanish shartlari:

• hisoblangan er uchastkasini o'z ichiga olgan yagona ko'chmas mulk ob'ektiga o'xshash yagona xususiyatlarga o'xshash tranzaktsiya narxlari to'g'risida ma'lumot mavjudligi. Bitimlar narxi bo'lmaganda, takliflardan (talab) foydalanishga ruxsat beriladi;
• yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymati bo'yicha yer uchastkasining ulushi to'g'risidagi ma'lumotlarning mavjudligi;
• er uchastkasini yaxshilashning eng samarali foydalanishga muvofiqligi.

Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini oladi:

• bitta mulkni taqqoslash, ob'ektlar bilan taqqoslaganda taqqoslanadigan elementlarning ta'rifi, ob'ektlar bilan taqqoslangan;
• taxminiy er uchastkasini o'z ichiga olgan ko'chmas mulkning yagona mulki va har bir analog o'rtasidagi farqni har bir farqning ta'rifi;
• hisoblangan er uchastkasini o'z ichiga olgan har bir Aalogning har bir analogchalarining xususiyatlariga va har bir analog ob'ektlarining turli ob'ektlaridan bo'lgan turli xil ob'ekt ob'ektidan narxlarni narxlarini taqsimlash elementlarining har birining ta'rifi;
• har bir analogni har bir analogni taqqoslashning har bir turini, ularning ya'ni er uchastkasini o'z ichiga olgan ko'chmas mulkning yagona ob'ekti tomonidan to'g'rilash;
• analoglarga nisbatan tuzatilgan narxlarning oqlangan narxlarini aniqlash orqali hisoblangan er uchastkasini o'z ichiga olgan ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatini hisoblash;
• yagona ko'chmas mulk ulushi bozorining bozor ulushining bozor ulushi bo'lgan yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatiga ko'paytirish orqali hisoblangan er uchastkasining bozor qiymatini hisoblash ob'ekt.

4. Er ijarasini kapitallashtirish usuli

Usul ichki va yulduzli erni baholash uchun ishlatiladi. Shartdan foydalanishning sharti, erni ijaraga olingan er uchastkasidan olish imkoniyati.

Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini oladi:

• er uchastkasi tomonidan ishlab chiqarilgan erlarni hisoblash;
• erni ijaraga berishning tegishli kapitallashuv koeffitsienti qiymatini aniqlash;

Yer ijaragaini kapitallashtirish bo'yicha barcha kelajakning qiymatini teng vaqt uchun teng miqdordagi teng yoki o'zgaruvchanligini o'zgartirish sanasini anglatadi. Hisoblash erni ijaraga olishning ma'lum bir baholovchilarning tegishli kapitallashuvi nisbati bo'yicha birinchi darajali baholangan kundan boshlab birinchi bo'lib amalga oshiriladi.

Ushbu usul doirasida erni ijaraga berishning kattaligi er bozorida belgilangan sharoitlarda lizing erlarini lizing erlarini ijaraga olishdan olinadigan daromad sifatida hisoblash mumkin.

Kapitalizatsiya koeffitsientini aniqlashning asosiy usullari quyidagilardan iborat:

• sotish narxi bo'yicha shunga o'xshash erlarda er ijarasi kattaligini taqsimlash;
• kapitalning investitsiya kiritilishi bilan bog'liq bo'lgan xavflar uchun kapitalga nisbatan kapitalga qaytish tezligini oshirish.

Shu bilan birga, kapitalga nisbatan xavf-xatarlar tezligi bo'yicha, qaytarish tezligi kapitalning eng kam sarmoyasi yoki eng yuqori darajadagi ishonchlilik yoki stavkalarning yuqori toifasi davlat qimmatli qog'ozlariga qaytish).

5. Qoldiqlar usuli

Usul ichki va yulduzli erni baholash uchun ishlatiladi. Shartni qo'llashning shart - bu daromad keltiradigan yaxshilanishlar bilan hisoblangan er uchastkasini qurish imkoniyati.

Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini oladi:

• ko'payish qiymati va takomillashtirish xarajatlarini takomillashtirishdan olingan daromad koeffitsientiga almashtirish bo'yicha aniq operatsion daromadni hisoblash;
• erning ijarasi miqdorini, ko'chmas mulkning ma'lum muddat va sof operatsion daromadining ma'lum bir muddatini takomillashtirish uchun mo'ljallangan ko'chmas mulkka nisbatan farq;
• erni ijaraga olish bo'yicha yer uchastkasining bozor qiymatini hisoblash.

Usul shuningdek quyidagi harakatlarning ketma-ketligini tan oladi:

• taxminiy er uchastkasidan eng samarali foydalanishga mos keladigan takroriylarni ko'paytirish yoki almashtirish narxini hisoblash;
• bo'lim stavkalariga asoslangan yagona ko'chmas mulk ob'ektidan yagona ko'chmas mulk ob'ektidan sof operatsion daromadni hisoblash;
• ma'lum bir vaqt uchun yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatini hisoblash.
• yulduzlarning bozor qiymatiga ko'tarilish yoki obodonlashtirishni almashtirishning yagona ob'ektining bozor qiymatiga olib keladigan er uchastkasining bozor qiymatini hisoblash.

Sof operatsion daromadi yalpi daromad va operatsion xarajatlarning o'zgarishi bilan tengdir. Shu bilan birga, faqat operatsiya xarajatlari, odatda mulk egasi yalpi daromaddan ushlab qolinadi.

Yalpi yalpi daromad potentsial daromad va zararni to'lashdan to'lanmagan holda yo'qotishlar va zararni yo'qotishning farqiga tengdir.

Potentsial yalpi daromad ijara haqini to'lamagan zararlar bo'lmagan taqdirda yagona mulkning butun hududini ijaraga olishdan olishdan olinadigan daromadga tengdir. Er uchastkasini baholashda ijara stavkalari ko'chmas mulkning yagona ob'ektidan foydalanish uchun ijara stavkalari (ijara darajasi musobaqada ochiq bozorda ijaraga olishi mumkinligi sababli hisoblanadi. Tranzaktsiya partiyalari barcha kerakli ma'lumotlarni o'z zimmalariga olishadi va ijara stavkasi kattaligi uchun hech qanday favqulodda vaziyatlar aks ettirmaydi).

Bo'sh va ishlatilgan joylar uchun ijara stavkalari o'z ehtiyojlari uchun ham qo'llaniladi. Potentsial daromad kiruvchi boshqa daromadlar ko'chmas mulkni o'zgartirishlardan, ammo ijaraga olinmagan boshqa daromadlarni o'z ichiga oladi.

Operatsion xarajatlar yagona xususiyatlarni ijaraga berish uchun bozor sharoitlariga qarab belgilanadi. Operatsion xarajatlar: doimiy - ko'chmas mulkning yagona mol-mulkini to'ldirish darajasidan mustaqil - ko'chmas mulkning yagona ob'ektini to'ldirish darajasidan mustaqilligi va foydalanish muddatini yaxshilash elementlarini almashtirish xarajatlari Umuman olganda, general (bundan keyin ham aytilgan) yaxshilanishdan foydalanishdan kamroq. Operatsion xarajatlar ko'chmas mulk uchun amortizatsiya ajratmalar va mulkka qarz majburiyatlarini xizmat ko'rsatish xarajatlari kiritilmaydi.

Mashg'ulot elementlarini almashtirish uchun xarajatlarni hisoblash ulardan foydalanishni yaxshilash elementlarini yaratish uchun xarajatlar miqdorini taqsimlash orqali amalga oshiriladi. Ma'lumot hisob-kitoblarini amalga oshirish jarayonida elementlarni almashtirish uchun elementlarni almashtirish uchun naqd pulning foizini hisobga olish tavsiya etiladi.

Menejment xarajatlari ko'chmas mulk ob'ektini - egasi yoki menejeri - egasi yoki menejeri bo'lgan operatsion xarajatlarga kiritilgan.

Yer uchastkasini yaxshilash uchun kapitalizatsiy koeffitsientni hisoblashda, takomillashtirish xarajatlarini o'zgartirishning eng ehtimoliy qiymati hisobga olinishi kerak (masalan, yaxshilanish narxining pasayishi bilan - qabul qilish kapitalni takomillashtirishni hisobga olgan holda kapitalni qaytarish.

6. Ishlatish usuli

Usul ichki va yulduzli erni baholash uchun ishlatiladi.

Shartdan foydalanish shartlari daromadlarni keltirib chiqaradigan usul bilan er uchastkasidan foydalanish imkoniyati hisoblanadi.

Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini oladi:

• yer uchastkasidan foydalanish uchun zarur bo'lgan xarajatlarning miqdori va vaqtincha tuzilishini aniqlash (masalan, erni takomillashtirish va er uchastkasini alohida qismlarga ajratish xarajatlari, foydalanish shakllari, turlari va tabiati bilan tavsiflanadi);
• yer uchastkasidan eng samarali foydalanish natijasida daromadlarning qiymat va vaqtincha tuzilishini aniqlash;
• yer uchastkasidan eng samarali foydalanish uchun daromad olish uchun zarur bo'lgan operatsion xarajatlarning qiymat va vaqtincha tuzilishini aniqlash;
• hisoblangan er uchastkasiga kapital qo'yilmalarning xavf darajasiga mos keladigan chegirma stavkasining qiymatini aniqlash;
• erdan foydalanish bilan bog'liq barcha daromadlar va xarajatlarni hisobga olgan holda er uchastkasining qiymatini hisoblash.

Shu bilan birga, chegirma - bu kelajakdagi barcha daromad va xarajatlarni baholash sanasiga ma'lum bir baholash tezligi bo'yicha baholash sanasiga olib chiqish jarayoni.

Kelajakdagi daromadlar va xarajatlarni baholash sanasiga olib chiqish uchun kapitalning rioya narxlarida o'xshash daromad stavkalari tahlili asosida foydalaniladi.

Daromad manbai ijaraga berilishi, iqtisodiy jihatdan iqtisodiy foydalanish yoki bitta ko'chmas mulk ob'ekti yoki er uchastkasini yoki er uchastkasini yoki yagona ko'chmas mulk ob'ektini bozor qiymatiga kiritishi mumkin.

Lizing mulki versiyasida daromadlarni hisoblash prognoz davrida yagona ko'chmas mulk ob'ektini sotishdan tushgan mablag'ni hisobga olish kerak.

V. Qishloq xo'jaligi erlarining bozor qiymatini baholash xususiyatlari

Qishloq xo'jaligi maqsadlarining er uchastkalarini baholash ularning ruxsat etilgan, bitmas hisoblanmagan va samarali foydalanish asosida amalga oshiriladi, bu hududni qishloq xo'jaligini rivojlantirishning xususiyatlarini hisobga olgan holda amalga oshiriladi.

Qishloq xo'jaligi maqsadlarining chegaralari doirasida baholash uchun uning tushuntirilishicha, u ajratiladi:

• qishloq xo'jaligiga mo'ljallangan erlar (pashnya, senokos, yaylovlar, depozitlar va ko'p yillik ko'chatlar);
• qishloq xo'jaligi mahsulotlarini ishlab chiqarish, saqlash va dastlabki qayta ishlash uchun ishlatiladigan binolar, binolar, inshootlar tomonidan ishlatiladigan erlar;
• inson tomirlari, aloqa, antropogen va texnogen hodisalarning, yopiq suv omborlariga qarshi erni himoya qilish uchun mo'ljallangan erlar.

Qishloq xo'jaligidagi er uchastkasining bozor qiymati qishloq xo'jaligi erlari va qishloq xo'jaligi mahsulotlarini ishlab chiqarish, saqlash va dastlabki qayta ishlash uchun ishlatiladigan binolar, binolar, inshootlarning tarkibini baholash asosida belgilanadi. Bunday holda, er uchastkasining bozor qiymati ichki yo'llar, aloqa, yog'och, antropogen moddalarning ta'siridan kelib chiqqan erlarining xususiyatlarini hisobga olgan holda aniqlanadi, bu erning noqulay tabiiy, antropogen ta'siridan saqlanishini ta'minlaydi va biznes faoliyati uchun ishlatilishi mumkin bo'lmagan yopiq suv omborlari.

Tadbirkorlik uchun ishlatilishi mumkin bo'lgan qishloq xo'jaligi erlari va yopiq suv omborlari (masalan, baliqchilikni boshqarish) savdo yoki qayta kiritilishi usulini taqqoslash orqali, qoida tariqasida baholanadi.

Qishloq xo'jaligi mahsulotlarini ishlab chiqarish, saqlash va birlamchi qayta ishlash uchun ishlatiladigan binolar, binolar, inshootlar inshootlarni baholash usullari bilan baholanadi yoki er uchastkalarini qurishga mo'ljallangan. Iqtisodiy inshootlar ostidagi erlar (pechlar va boshqa kapital bo'lmagan tuzilmalar) qishloq xo'jaligi erlarida joylashgan qishloq xo'jaligi erlari deb baholanmoqda.

Qishloq xo'jaligi erlarining bozor qiymatini baholashda, savdo omillari doirasida savdo taqqoslash usuli va erni ijaraga berish erlarini ijaraga olish usuli va atrof-muhit omillarining ta'siri hisobga olinishi kerak. Yer uchastkasining unumdorligini aniqlaydigan asosiy omillar quyidagilardan iborat: er uchastkasining tuproq qatlamining sifat ko'rsatkichlari (ozuqaviy moddalar, namlik, namlik, mexanik tarkib, kislotali yoki boshqalar), yengillik va boshqalar. mikroiqlim.

Qishloq xo'jaligiga mo'ljallangan erlarning bozor qiymatini hisoblashda erni ijaraga olishning kapitallashuv usuli erning unumdorligini hisobga olgan holda qabul qilingan tizim bilan bog'liq er romlarini hisoblash xususiyatlari mavjud.

Er ijarasi tadbirkorning daromadini hisobga olgan holda qishloq xo'jaligining yalpi daromadlari va xarajatlari o'rtasidagi farq sifatida hisoblanadi. Yalpi daromad er maydoni bozorining bozor narxida normativ hosilning normativ mahsifi mahsuloti sifatida hisoblanadi.

Qishloq xo'jaligi madaniyatining normativlanishi bonitta nuqtalarida o'lchanadigan er uchastkasining unumdorligi bilan belgilanadi.

Erni ijaraga olingan asosiy va hamroh ekinlarni tanlash, erning joylashgan joyida odatiy yoki an'anaviy ravishda o'stiriladigan madaniyatlar to'plamidan amalga oshiriladi. Shu bilan birga, mezon mezonlari va ularning alternativalari eng katta daromad va tuproq unumdorligini saqlashdir.

Qishloq xo'jaligi mahsulotlarini ishlab chiqarishning moddiy xarajatlari urug'lik, yoqilg'i-moylash materiallari, o'g'itlar va boshqalar texnologik xaritalar asosida aniqlanadi. Jismoniy jihatdan.

Xarajatlarni pullik hisob-kitoblarini hisoblash ushbu hududda bozor narxlarining yer uchastkasining joylashuvi asosida amalga oshiriladi.

Xarajatlarni hisoblashda er uchastkasini muhandislik qilish darajasi hisobga olinadi, yo'llar hisobidan, yo'llar hisobidan, yo'llar hisobiga, transport avtomobillari, qishloq xo'jaligi xom ashyosi va markazlarini qayta ishlash punktlari, Moddiy va texnik ta'minot.

Yaltiriladigan erlardan yalpi daromadni hisoblab chiqilganda, bir mavsumda sabzavot mahsulotlari va dorivor o'simliklarning mahsulotlari uchun bir nechta hosil olish imkoniyati hisobga olinishi mumkin.

Omonat qishloq xo'jaligiga mo'ljallangan erlarning boshqa turiga (turlari) o'tkazilishi hisobga olgan holda foydalanish maqsadida foydalanish usuli bilan baholanadi.

Yalpi daromadni hisoblashda, pichanlar va yaylovlar ularning normativ doirasidan kelib chiqishi kerak. Xeyfildlar va yaylovlarning normativlanishi uning ozuqa birligining tsentlasi bo'yicha qayta hisoblanishi bilan belgilanadi (1 ta kent idishlari sulilar 1 ta sentnerga teng). Bunday holda, yalpi daromadning qiymati asosida aniqlanadi bozor narxi suli.

Yalpi daromadni hisoblashda ko'p yillik plantatsiyalar, meva berish chastotasidan va meva va berry mahsulotlarining normativliligi ta'minlanishi tavsiya etiladi. Hisobni hisobga oladi:

• ko'p yillik ko'chatlarning yoshi;
• ko'p yillik plantatsiyalarning zoti-navi tarkibi;
• er uchastkasining chegaralaridagi ko'p yillik plantatsiyalarni fazoviy joylashtirish xususiyatlari;
• bog'lar va uzumzorlar tayog'idan olingan qo'shimcha mahsulotlardan olinadigan daromad olish imkoniyati.

Nazorat ishi

Erning bozor qiymatini baholash usullari

1. Erni baholash usullarini tasniflash

taxminan er

Er bahosi er uchastkalarini omma kam kadastriga baholash va bozor smetasi Bitta er.

Kadastr baholashning maqsadi - bu davriy va hududiy sub'ektlar (viloyatlar, shaharlar, aholi punktlari va boshqalar), a uchun (Tuproqning ishonchli guruhlari) bo'lgan barcha er uchastkalarining kadastr qiymatining kadastr qiymatining kadastr qiymatining kadastr qiymatining kadastr qiymatini aniqlash aniq sana. Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksida kadastr qiymati erning soliq solishning asosi bo'lishi kerakligi aniqlandi.

Baholash sanasida mustaqil baholovchi standartlar va baholash usullariga muvofiq baholash sanasidagi yagona er uchastkasining bozorini yoki yagona er uchastkasining boshqa qiymatini aniqlashdir.

Kadastr va bo'limni baholash uchta yondashuvdan bir kompleks foydalanish asosida amalga oshiriladi: daromad, qiyosiy va qimmat. Bozor iqtisodiyoti bo'lgan mamlakatlarda, uchala yondashuv erni baholashda qo'llaniladi.

Erning taxminiy qiymatining yakuniy qiymati turli xil usullar bilan olingan natijalar asosida olinadi. Ushbu ma'lumotlarni taqqoslaganda, narxlar yanada to'liq va ishonchli ma'lumotlarga asoslanib tavsiya etiladi. Turli xil usullar bilan hisoblangan erlar qiymati, ya'ni er bozorining kam sonli xatolarini bildiradi.

Ko'chmas mulkni baholash nazariyasida Yerning qiymatini aniqlash uchun bir qator birlashtirilgan usullar qo'llaniladi. Ular er uchastkalarini erdan foydalanish uchun er uchastkalarini baholash uchun qo'llanilishi mumkin bo'lgan umumiy uslubiy uslublar va baholash texnologiyalari. Ularning turli turlarini baholashdagi farqlar - bu usullarni hisoblash usullari manba ko'rsatkichlari, masalan, qishloq xo'jaligidan o'rmon daromadlari yoki daromadlari, shuningdek, taqqoslash elementlarini tanlash va erning ahamiyatiga ta'sir qiluvchi omillarni tanlash. Mashg'ulotni qo'llashning imkoniyatlari va maqsadga muvofiqligi baholash maqsadlariga, masalan, hisoblangan ko'chmas mulk, dastlabki ma'lumotlarning mavjudligi bog'liq. Har qanday usul bilan erning bozor qiymatini aniqlash uchun majburiy shart - bozor ma'lumotlaridan foydalanish.

Rossiya Mulk vazirligi tomonidan tasdiqlangan er uchastkalarining qiymatini baholashda, er uchastkalarini baholash usullarini tasniflash, umuman olganda, erni baholash usullarining tegishli tasniflash va mazmunini tasniflash tavsiya etiladi Xalqaro standartlar Hisob-kitoblar. Tavsiyalar bo'yicha quyidagi erni baholashning quyidagi usullari muhokama qilinadi:

 Sotish taqqoslash usuli;

Tarqatish usuli (ajratish usuliga to'g'ri keladi);

 Ta'minot usuli (qazib olish usuliga to'g'ri keladi);

 Er ijarasini kapitallashtirish usuli (bepul falot uchun ijara haqini kapitallashtirish usuliga to'g'ri keladi);

Yer uchun yem usuli;

ISHLAB CHIQARISH USERNSIYASI (hududni rivojlantirish usuliga to'g'ri keladi).

Qiyosiy yondashuvga asoslanadi: savdo taqqoslash usuli, taqsimot usuli, tarqatish usuli, tarqatish usuli. Daromadlar yondoshuvi asoslanadi: daromadning kapitallashuv usuli, balans usuli, maqsadli foydalanish usuli. Yulduzlarni ko'paytirish yoki almashtirish narxini hisoblash nuqtai nazaridan xarajatlar yondoshuvi qoldiq, ajratish usuli, ajratish usuli.

Er uchastkalarining bozor qiymatini aniqlash bo'yicha uslubiy tavsiyalar tavsiyadir. Baholash hisobotida boshqa usullardan foydalangan holda, ularning tarkibini oshkor qilish va foydalanishni oqlash tavsiya etiladi.

Erning ahamiyatini baholash uchun, bitta yondashuv usullaridan, masalan, turli xil yondashuvlarning kombinatsiyasini, ko'pincha daromadlar va qimmatbaho, qiyosiy va qimmatbaho va qimmatbaho va qimmatbaho usullardan foydalanish mumkin. Buning sababi, er uchastkasining qiymatini baholashda bunday xarajat yondashuvi (noyob istisno bilan). Ushbu nuqtai nazarning izohi baholash ob'ekti sifatida baholash ob'ekti (dam olish) bilan bog'liq bo'lgan barcha xarajatlarning summalari sifatida baholash ob'ekti qiymatini klassik tushunishda topish mumkin. Yer kim bo'lganligi sababli, odam tomonidan yaratilmagan va odamning erni yaratishga bo'lgan nuqtai nazaridan, bu qiymat ob'ekti bunga ega emas Foydali, yordamchi va erning qadriyatini aniqlash noto'g'ri.

Erning ahamiyatini baholash ob'ekti ersiz er uchastkalari, shuning uchun er uchastkalari (haqiqiy er uchastkalari) yagona mulkiy kompleks yoki ko'chmas mulk ob'ektining bir qismi sifatida harakat qilishi mumkin. Yerning bozor qiymatini baholashning xususiyati shundaki, har qanday er uchastkasi shartli ravishda bepul yoki binolar, inshootlar, binolar yoki ko'chmas mulk ob'ektlari tomonidan eng samarali foydalanishga qodir emas. Ya'ni Nneyni tahlil qilgandan so'ng, baholovchining fikricha, er uchastkasining hozirgi binosi samarasiz deb hisoblaydi, bu shartli bo'sh (binossiz).

Shunday qilib, uslubiy tavsiyalarga ko'ra, binolar, binolar va (yoki) inshootlari (eritmali er uchastkalari) va uchun mo'ljallangan er uchastkalarini sanab o'tilgan, shuningdek, er uchastkalarini baholashning eng ko'p qismi va Er uchastkalari, hal qilinmagan binolar, binolar va (yoki) inshootlarni (bundan buyon o'rganilmagan erlarni) baholang. Quyidagi jadvalda er uchastkalarining qiymatini hisoblashning eng keng tarqalgan dasturlarini hisoblashning barcha oltita usulini muhokama qiladi.

1-jadval.Baholash amaliyotida er uchastkalarini baholashning usullaridan foydalanilgan usullar

Yo'q. P / Pnalaminoblyonals1metsiyani taqqoslashda o'rnatilgan va hal qilinmagan xotirani baholash uchun foydalanish mumkin. Ko'pincha baholash uchun ishlatiladi tushunilmagan Boshliq. Xarajatni aniqlash: xarajat shunga o'xshash bo'limlarning qiymatini o'zgartirish orqali aniqlanadi. Usullar tanlangan. faqat O'rnatilgan xotirani baholash uchun. Xarajatni aniqlash: Xotira narxi yagona ko'chmas mulk ob'ektining (xotirasini) almashtirish qiymati yoki takomillashtirish narxining bozor qiymatiga olib kelishi bilan bog'liq. Tarqatilgan usullar. faqat O'rnatilgan xotirani baholash uchun. Hisoblash: Kattalashtirish narxi - bu ko'chmas mulk ob'ekti (xotira bilan) bozorning ulushining bozor ulushining bozordagi ulushining qiymati ulushi uchun bozorning bozor qiymatini ko'paytirishdir Ijara (daromad) o'rnatilgan va belgilangan rejani baholash uchun ishlatiladi. Ko'pincha baholash uchun ishlatiladi tushunilmaganBoshliq. Hisoblash: Hisoblash erni ijarani baholash davrida kapitallashuv darajasi ma'lum bahosi bo'yicha birinchi marta ajratish orqali amalga oshiriladi. 5 metrod o'rnatilgan va aniqlanmagan xotirani baholash uchun qoldiq. Ko'pincha baholash uchun ishlatiladi qurildi Boshliq. Hisoblash: Hisob-kitob er uchastkasidan qoldiq daromadni taqsimlash, er uchastkasining kapitallashuv darajasida joylashgan 6mmetod o'rnatilgan va aniqlanmagan xotirani baholash uchun ishlatiladi. Ko'pincha baholash uchun ishlatiladi tushunilmagan Zu, darhol yoki yaqin kelajakda majburiy mahorat bilan. Xarajatni aniqlash: xotiraning qiymatini hisoblash xotiradan foydalanish bilan bog'liq barcha daromad va xarajatlarni hisobga olish orqali amalga oshiriladi.

Biroq, amalda, er uchastkasi noyobdir, buning mumkin bo'lgan usullar bilan baholanishi mumkin. Hisoblash uchun cheklangan ma'lumotlarga ega bo'lgan er uchastkasini ob'ektiv ravishda baholashga imkon beradigan usullarning eng ko'p ishlatiladigan barqaror kombinatlari. Asosan, bu kombinatsiyalar baholashning maqsadi va vazifalariga, birinchi navbatda, ushbu er uchastkasida binolar va / yoki tuzilmalar mavjudligiga bog'liq.

Masalan, agar baho binoga o'rnatilgan bo'lsa, unda izolyatsiya usuli kombinatsiyasi va Yer uchun qoldiqning usuli ko'pincha ishlatiladi. Shu bilan bir qatorda, tarqatish usuli, ammo amaliy faoliyatda ushbu hisob-kitoblarga qo'shilishi mumkin, bu usul kompleks ko'chmas mulk ob'ektining umumiy qiymatidagi ulushning umumiy qiymatidagi ulushining murakkabligi tufayli kamdan-kam hollarda qo'llaniladi.

Agar baholash bo'yicha vazifaga ko'ra, kelgusida ishlab chiqarilgan er uchastkasining narxini yanada rivojlantirish uchun noaniq istiqbolli istiqbollar, uni ijaraga berish va erni kapitallashtirish usullarining kombinatsiyasini aniqlash kerak. Biroq, bu holda foydalanishdagi asosiy qiyinchilik er ijarasini to'g'ri hal qilishdir.

Yana bir vaziyat er uchastkasining qiymatini aniqlash hali ham bepul, ammo yaqin kelajakda qurish rejalashtirilgan. Bunday holda, bu er uchastkasining narxini aniq aks ettiradigan maqsadli foydalanish usulini qo'llash zarurati aniq bo'ladi. Aslida, er uchun taqsimlash va erni saqlash usullari ham ishlatilishi mumkin, ammo bu holda bu bahosizni baholash uchun zarur bo'lgan dastlabki hujjatlarning ahamiyati. Ya'ni, ushbu vaziyatda baholash uchun mijoz erdan mo'ljallangan erdan to'liq foydalanish uchun to'liq va oshkora rejalar bilan ta'minlanishi kerak yaqin oradaBundan tashqari, rejalar er uchastkasini rivojlantirish bo'yicha haqiqiy hujjatlar bilan tasdiqlanishi kerak. Masalan, ushbu hujjatlar soni quyidagilarni o'z ichiga olishi mumkin: Qurilish uchun ruxsatnoma, er uchastkalari uchun hujjatlarni targ'ib qiluvchi, shaharni rejalashtirish rejasi, mavjud materiallar, tarkibidagi materiallar loyiha hujjatlari va hokazo.

Shu bilan birga, biz odatdagidek baholash amaliyotining odatiy, aksariyati hisob-kitoblarini ko'rib chiqdik va yuqorida keltirilgan qarorlar barcha baholash holatlarida deyarli to'g'ri emas. Oxir oqibat, er uchastkasini baholashning aniq usullarini tanlash turli baholash shartlariga: ob'ektning o'ziga xos xususiyatlari va maqsadlar maqsadlari va vazifalaridan, baholash uchun manbalarning mavjudligi yoki yo'qligi bo'yicha ushbu ma'lumotlar va boshqa narsalar. Va bu ko'pincha noyob vaziyatlar to'plami baholovchidan boshqa harakat sxemasini talab qiladigan vaziyat bo'ladi.

Bundan tashqari, adabiyotlarda er uchastkalarining narxini hisoblashning bunday usullari qo'shimcha ravishda asoslanadi: rivojlanish xarajatlari usuli, infratuzilmani ko'paytirish xarajatlari va investitsiya shartnomalari modeli.

2. Sotish taqqoslash usuli

Usulning mohiyati - bu so'nggi savdolarning narxlarini baholashdan so'ng, ular o'rtasidagi tafovutlarni hisobga olgan holda taqsimlangandan so'ng taqqoslashdan keyin taqqoslangandan keyin taqqoslashning narxlarini taqqoslash orqali amalga oshiradi.

Barcha jihatdan ikki xil o'xshash joylar yo'qligi sababli, keyinchalik taqqoslanadigan joylarning narxlari narxini moslashtirishi va salbiy belgisi bilan mos keladigan narxlarni tartibga solish. Taqqoslanadigan ob'ektlar uchun tuzatilgan narxlar bizga hisoblangan er uchastkasining bozor qiymati haqida xulosa qilishga imkon beradi.

Ga muvofiq Uslubiy tavsiyalar Rossiya Federatsiyasi 2002 yil 6 mart Federatsiyasi tomonidan tasdiqlangan er uchastkalarining bozor qiymatini aniqlash orqali qiyosiy tahlil usulidan foydalanish quyidagi harakatlarga mos keladi:

Taxminiy hudud turli manbalardan olingan so'nggi bitimlar bo'yicha taqqoslanadigan zonalarni aniqlash va taqqoslanadigan zonalarni (analoglarni) aniqlash va tanlab olish uchun tegishli erlar segmentini tahlil qilish.

Har bir taqqoslanadigan maydon uchun kerakli ma'lumotlarni to'plang va taqqoslash elementlarini aniqlash. Tahlil qilish uchun 3-5 o'xshash er uchastkalarining to'liq ma'lumot olishi mumkin.

Taqqoslash elementlari baholash ob'ekti qiymatining omillarini (omillar, o'zgarishi, bozorning bozor qiymatiga ta'sir qiladigan o'zgarishlar) va bozorda erdagi bitimlarning oqim muammolari.

Eng muhim xarajatlar odatda:

 Joylashuv va atrof-muhit;

 Maqsadli foydalanish, vakolatli foydalanish, boshqa shaxslarning erdagi huquqlari;

 Fizik xususiyatlar (yordam, maydon, konfiguratsiya va boshqalar);

Transport ma'lumotlari;

Infratuzilmasi (muhandislik tarmoqlari yoki yaqinligi yoki yaqinligi, ularga ulanish uchun sharoitlar, ijtimoiy infratuzilma inshootlari va boshqalar).

Er uchastkalari bilan bitimlarning xususiyatlari, shu jumladan:

Er uchastkalari bilan operatsiyalarni moliyalashtirish shartlari (o'z va qarz mablag'lari nisbati, qarz mablag'larini taqdim etish shartlari);

Er uchastkalari bilan bitimlar tuzishda (naqd pul to'lash, qonunlar, qarindoshlar, barter va boshqalar);

Er uchastkalari bilan bitimning holati (jamoatchilikning ochiq bozorda, xaridor va sotuvchini organi va boshqalar) va boshqalarni bankrotlik bilan sotish va boshqalar bilan bog'liqmi);

Analog bilan tanish bo'lgan bitim tuzilgan kundan boshlab er uchastkalarining narxlarini baholash sanasiga kiritish.

O'lchovli er uchastkasidan analog orasidagi farqlar va taqqoslash elementlarining kontragentini baholash ob'ekti bilan taqqoslashning kontekstida o'rnatiladi. Baholash ob'ekti bilan bitim bozordagi erlar bilan bitimlar xususiyatlari asosida amalga oshiriladi deb taxmin qilinadi.

Tanlangan joylar bilan bitimlar to'g'risida ma'lumotlarning to'g'riligini tekshirish:

 Tomonlarning bitim yoki agentning so'zlarini tasdiqlash;

 Bitim shartlarini, uning odatiy, yo'qligi to'g'risida chop toish Tomonlar (bosh va sho'ba kompaniyalar, qarindoshlar, qaram shaxslar), maxsus holatlar yo'qligi va boshqalar.

Taxmin qilingan va har bir taqqoslanadigan sohalar o'rtasidagi farqlarga o'zgartishlar. Natijada, har bir taqqoslanadigan saytlarning sotilishi taxminiy hudud sifatida bir xil parametrlar bo'lgan bo'lsa, aniqlanadi.

Agar taxmin qilingan er uchastkasi taqqoslanishdan farq qilsa, unda bu narxda belgilangan joy sifatida bir xil xususiyatlarga ega bo'lsa, u qaysi narxni sotish mumkinligini aniqlash kerak. Taqqoslangan ob'ektlarning haqiqiy savdo narxlarini sozlashda taqqoslanadigan sayt narxida o'zgaradi. Shu asosda quyidagi xususiyatlarga ega bo'lgan taqqoslanadigan er uchastkasi sotilishi kerak. taxmin qilingan hududmi? ". Masalan, respublika uchastkasi taxmin qilingan hududdan kam bo'lganida, birinchilarning haqiqiy savdosi narxi ko'paytirilishi kerak bo'lgan bu kattalikka ko'paytirilishi kerak, ular sotilgan er uchastkasining yuqori xususiyatlariga ega.

Erni baholashda, sotib olish uchun barcha asosiy xususiyatlarga ega bo'lishi kerak: hajmi, joylashuvi, shahar va yo'llardan masofa, saytning shakli va chuqurligi, burchak joy, tuproq turi, yordam, iqtisodiy sharoitlar, va boshqalar.

Quyidagi taqqoslash birliklarini qo'llang:

1 gektar narx - qishloq xo'jaligi, sanoat yoki uy-joy qurilishi uchun katta massivlar uchun.

1 m2 narxi - shaharlarning biznes markazlarida, ofislar, do'konlar va boshqalar uchun.

1 frontal o'lchagi narx - shaharlarda erlardan tijorat maqsadlari uchun. Saytning narxi uning kichik qismiga ega bo'lgan ko'cha yoki katta yo'l bo'ylab chegara yoki avtomagistralning uzunligi bilan mutanosibdir.

Lot narxi turar-joy, mamlakat binosi va boshqa sohalardagi uchastkalarning shakli va hajmida standart hisoblanadi.

Zichlikning narxi - qurilish maydonining er uchastkasiga bo'lgan munosabat koefnmi (Faralar - pol, zona, munosabat). Zonding qoidalari odatda ushbu koeffitsient tomonidan binoning kattaligini cheklaydi. Masalan, agar faralar 3 bo'lsa, unda barcha joylarning umumiy maydoni quruqlikning umumiy maydoniga nisbatan 3 baravar yuqori emas. Bu shuni anglatadiki, siz 3 qavatli binoni butun sxemada qurishingiz mumkin, 6 qavatli - Saytning yarmi, 0,25 uchastkasida 12 qavatli 12 qavatli 12 qavatli.

Ko'pincha baholash amaliyotida birinchi ikkita ko'rsatkich qo'llaniladi - 1 gektar va 1 kv.m. Uchinchi indikator 1 oldingi metr kam ishlatiladi va faqat yirik shaharlarda ishlatiladi. To'rtinchi va beshinchi indikatorlarga kelsak, ular eng ko'p xorijiy amaliyotda eng yangradi va Rossiya ishlatilmaydi.

Taqqoslanadigan hal qilinmagan hududlarning sotilishi narxlarini tartibga solish quyidagi taqqoslash elementlariga muvofiq amalga oshiriladi:

Mulk huquqlari: bozorga tegishli bo'lmagan shartlar, er egaliklari yo'qligi;

Moliyalashtirish shartlari: bozor, bo'lib-bo'lib to'lash va hkaza va hk. Shartlar bo'yicha kredit resurslarini sotib olishda foydalanish;

To'lov shartlari: Naqd pulsiz to'lovlar, naqd pul, veksel, qarindoshlar va boshqalar;

Bitim tuzish shartlari: Bitim bo'lmagan shartlar, masalan, xaridor va sotuvchining nisbiy munosabatlari, bankrotlik shartlari va boshqalar;

Ob'ektga o'xshashlik bilan tranzaktsiya vaqti;

Joylashuv va atrof-muhit;

Er uchastkasini ishlatish va rivojlantirish turlari bo'yicha huquqiy va shahar cheklovlar;

Mavjud kommunal xizmatlar (muhandislik tarmoqlari yoki yaqinligi, ularni ulash uchun shartlar va boshqalar).

Taqqoslashning dastlabki beshta elementidagi taqqoslanadigan maydonlar narxiga kiritilgan o'zgartishlar izchil amalga oshiriladi: har bir keyingi o'zgartirish avvalgisining natijasi asosida amalga oshiriladi. Bunday holda, bizning fikricha, tuzatish tartibi muhim, birinchi tuzatish eng muhim element hisoblanadi.

Taqqoslash elementlarining qolgan qismi uchun taqqoslanadigan joylarning narxlariga kiritilgan o'zgartishlar mustaqil ravishda quyidagicha amalga oshiriladi:

Mutlaq yoki nisbiy (foizli) ifodaga kiritilgan o'zgartishlar aniqlanadi;

Ushbu mablag 'birinchi besh taqqoslash elementlarini o'zgartirishdan keyin olingan analog narxiga o'zgartirish kiritish uchun ishlatiladi.

Shunday qilib, o'zgartirishlarga tabaqalashtirilgan yondashuv yordamida biz kiritilgan ikkita asosiy guruh o'rtasidagi farqlarni hisobga olishimiz mumkin: birinchi guruh (5 taga o'zgartirishlar) - taqqoslash ob'ektini sotish shartlari, ikkinchisiga tegishli o'zgartirishlar Guruh (4 ta o'zgartirishlar) - Erning o'ziga xos xususiyatlarini tavsiflovchi tuzatishlar ob'ektlari taqqoslash.

Shaxsiy parametrlar uchun tuzatish hajmini aniqlash uchun quyidagi usullardan foydalaniladi:

 Bir tomonlama taqqoslash elementi tomonidan bir-biridan farq qiladigan analoglarning narxlarini bir-biridan farqli ravishda birlashtirish, ushbu taqqoslash elementi bo'yicha olingan sozlash to'g'risidagi ma'lumotlar bazasidagi ta'riflar;

 Juftlik ikki xil analogni taqqoslashning bir-biridan farqli ravishda taqqoslashning faqat bitta elementi va ushbu taqqoslash elementiga tuzatishni sozlashdagi farqni kapitalizatsiya qilishda farqlash;

O'zaro taqqoslash elementi o'zgarishi va analogchalar narxining o'zgarishi o'rtasidagi munosabatlar va taqqoslash elementi narxlari va taqqoslashning qiymatini aniqlash yer uchastkasining bozor qiymatining kattaligi;

 Taqqoslash elementi xususiyatlarini o'zgartirish bilan bog'liq xarajatlarni aniqlash, unga ko'ra, ma'lumotni baholash ob'ektidan farq qiladi;

 Asorat narxiga moslashuvlarning ekspert asoslari.

Analoglarning narxini aniqlash va tuzatishlar natijasida (analoglarni o'lchash birliklari), qoida tariqasida bir-biriga yaqin bo'lishi kerak. Analoglarning tuzatilgan narxlarida sezilarli farqlarda taqqoslashning qadriyatlarini taqqoslash yoki qayta ko'rib chiqiladigan boshqa analog yoki elementlarni tanlash tavsiya etiladi.

Xulosa qilib, vazn koeffitsientlarini hisoblash va savdolarni taqqoslash orqali er uchastkasining o'rtacha qiymatini topish orqali baholash ob'ektining yakuniy qiymatini aniqlash kerak.

Tuzatishlarni amalga oshirishda, ob'ektiv sabablarga ko'ra ba'zi narx omillari asossiz edi. Er uchastkasining o'rtacha qiymatini aniqlash uchun er uchastkalarini sotishdan keyin olingan natijalar og'irligini aniqlash kerak. Eng katta vazn er uchastkasiga biriktirilgan bo'lib, uning parametrlarida taxmin qilingan hududga eng yaqin bo'lgan. Yaqinlik darajasi uning narxining tuzatilgan tuzatishlari sonini belgilashi mumkin. Har bir sozlash xato bilan amalga oshiriladi deb ishoniladi. Binobarin, analog narxiga ko'proq moslashmalar, baholash ob'ektining umumiy qiymatini shakllantirishda og'irligi kamroq bo'ladi.

Sotish taqqoslash usuli yuqori darajada taqqoslanadigan ob'ektlarni sotish yoki ularning kam ishonchlilik, shuningdek, iqtisodiy sharoitlarning keskin o'zgarishi bilan ta'minlanganligi sababli, inflyatsiyaning yuqori ko'rsatkichlari bilan ta'minlanganligini hisobga olish kerak.

3. Distribyutorlik usuli

Agar rivojlanmagan er uchastkalarini taqqoslash usulidan foydalanish uchun etarli bo'lmasa, bilvosita va kamroq ishonchli usullarga, xususan tarqatish usuli, xususan, tarqatish usuli kerak bo'ladi va ma'lum baholovchi tajriba.

Tarqatish usuli Yerning qiymati va unga o'rnatilgan binolarning narxi o'rtasidagi munosabatlarning ta'rifiga asoslanadi. Ko'chmas mulkni sotish ikki qismga bo'lingan - binolarning narxi va er uchastkasining narxi.

Muayyan mintaqada har bir turdagi erlar uchun erning qiymati va inshootlarning narxi o'rtasida barqaror nisbati mavjud.

Agar hududda rivojlanmagan er uchastkalarini etarli bo'lmasa, mavjud bo'lgan va yoqimsiz er uchastkalarini sotish bilan taqqoslanadigan hudud tanlanishi kerak. Erning qiymati va mol-mulkning umumiy qiymati o'rtasidagi odatiy munosabatlarni va mol-mulkning umumiy qiymati (Yer ulushi), uni baholash amalga oshiriladigan hududda sotish tahliliga o'tkaziladi.

Shunga ko'ra, ushbu munosabatlardan, siz yer uchastkasining qiymatini hisoblash uchun quyidagi formulani olib qo'yishingiz mumkin.

V. L. \u003d L * v ko `chmas mulk. \u003d (1 - b) * v ko `chmas mulk.

bu erda l er uchastkasining ko'chmas mulk ob'ekti qiymatidagi ulushi;

B - binoning mol-mulkining ahamiyati bo'yicha ulushi;

V. ko `chmas mulk.

Tarqatish usulini qo'llash uchun shartlar quyidagilar zarur:

Yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatiga er uchastkasining ulushi to'g'risidagi ma'lumotlarning mavjudligi;

 Er uchastkasini takomillashtirishning eng samarali foydalanishga muvofiqligi.

Tarqatish usuli quyidagi harakatlarning quyidagi ketma-ketligini o'z ichiga oladi:

Hisoblangan er uchastkasini o'z ichiga olgan yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatini o'z ichiga olgan yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatiga ko'paytirish orqali hisoblangan er uchastkaning bozor qiymatini hisoblash ko'chmas mulk ob'ekti.

Biroq, amaliy qo'llanma uchun juda sodda ko'rinadigan ko'rinadigan usul eng katta qiyinchiliklarni o'rnatish muammosi bilan bog'liq jiddiy qiyinchiliklarni rag'batlantiradi. Gap shundaki, quruqlik bitimlarining haqiqiy ma'lumotlari deyarli bo'lmaydi, shuning uchun hisob-kitoblar uchun to'g'ridan-to'g'ri talab qilinadigan bozor parametrlarini hisoblash mumkin emas. Sehrlangan to'garka: bir tomondan, erning bozor qiymatini aniqlash uchun siz erning ko'chmas mulkning bozor qiymatiga, boshqa tomondan yuqorida keltirilgan aktsiyani aniqlash uchun eng katta qismini bilishingiz kerak , siz yer uchastkasining bozor qiymatini bilishingiz kerak. Shunday qilib, amaliyot faslining ahamini aniqlashning bunday usuli katta qiyinchiliklar bilan amalga oshirilishi mumkin, chunki ushbu aktsiyaning qiymatini to'g'ridan-to'g'ri hisoblash uchun er uchastkalarining bozor qiymati va yagona ko'chmas mulkning qiymati talab etiladi ulardagi narsalar.

Ushbu doiraning chiqishini aniqlash mumkin, agar ushbu ulushning qiymati ko'rib chiqilayotgan zonalar va ko'chmas mulk ob'ektlarining kengroq to'plamiga barqarorligini ko'rsatadi (ushbu ko'chmas mulk ob'ektlarining narxi bir xil deb hisoblanishi mumkin bo'lsa ko'chmas mulkka xos bo'lgan noaniqliklar ichida joylashgan joylashuvi. Bunday holda, o'quv tanlovi boshqa joyda bo'lishi mumkin bo'lgan ob'ektlar bilan taniqli operatsiyalar to'g'risidagi statistika ma'lumotlari asosida shakllantiriladi va eng katta ulush qiymatlarini hisoblash keng qamrovli tadqiqotlar doirasida amalga oshiriladi Bu turli geografik diapazonlarni o'z ichiga oladi.

Tarqatish usuli bilan er uchastkasining qiymatini aniqlash misolini ko'rib chiqing (2-jadval).

Bir shahar mikrodikadagi bir shahar mikrodikada, NED NARXI SHAXSIY BO'LISh ShARTIDA DASTURIDA DASTURI YO'Q. Taqqoslanadigan narx zonasida yana uchta turar-joy binolari mavjud.

2-jadval.Tarqatish usuli yordamida er uchastkasining qiymatini hisoblash

Erning er stavkasi soni, ming rubl. O'rnatilgan maydonning umumiy qiymati, bitta jihozning umumiy qiymati, bitta ob'ektning umumiy qiymati, bitta ob'ektning umumiy qiymati, 1,080,00,200,250,250,250

Yagona ob'ektning umumiy qiymatidagi erning ulushi erning o'rtacha qiymatining inobatga olgan hududning umumiy qiymatiga nisbati:

0: 80,0 = 0,200

0: 90,0 = 0,222

0: 120,0 = 0,250

Biz Yerning ko'chmas mulk ob'ektining umumiy qiymatiga teng bo'lgan erning odatiy nisbatini belgilaymiz.

(0,200 + 0.222 + 0,250) / 3 \u003d 0,224 - erning o'rtacha arifmetik ulushi

Yerning narxi \u003d 2 00.0 × 0224 \u003d 44.8 ming rubl.

4. izolyatsiya usuli

Ushbu usul er uchastkasining bozor qiymati sifatida ko'chmas mulk ob'ekti o'rtasidagi farq, i.e. Yaxshilanish va reabilitatsiya xarajatlarini yaxshilash xarajatlari bilan erlar.

 Tranzaktsiya narxlari to'g'risidagi ma'lumotlarning hisoblangan erni o'z ichiga olgan yagona ko'chmas mulk ob'ektiga o'xshash yagona xususiyatlarga ega. Bitimlar narxi bo'lmaganda, takliflardan (talab) foydalanishga ruxsat beriladi;

 Er uchastkasini takomillashtirishning eng samarali foydalanishga muvofiqligi.

V. L. \u003d V. ko `chmas mulk. - V. B.

bu erda V. B. - binoning ko'payishi (almashtirish) quvvati;

V. ko `chmas mulk. - butun mulkning ahamiyati (ko'chmas mulk).

Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini oladi:

 yagona ko'chmas mulk ob'ektini taqqoslash, shu jumladan ob'ektlar bilan taqqoslanadigan elementlarni aniqlash;

 Hisoblangan er uchastkasini o'z ichiga olgan ko'chmas mulk ob'ektidan bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektining har bir turi o'rtasidagi farqni taqqoslashning har bir elementlari uchun aniqlash;

 Hisoblangan er uchastkasini o'z ichiga olgan yagona mulk ob'ekti tarkibidagi har bir hamkasbning har bir hamkasbining har bir hamkasbi o'rtasidagi farqlarga mos keladigan o'xshashliklarning har bir elementini aniqlash;

 Har bir analogni har bir analogni taqqoslashning har bir elementlarini, ularning ya'ni er uchastkasini o'z ichiga olgan yagona ko'chmas mulk ob'ektidan farqlovchi har bir o'zgarishni sozlash;

Yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatini hisoblash analoglarning tuzatilgan narxlarini oqlangan narxlarni hisobga olgan holda hisobga olinadi;

Hisoblangan er uchastkasini takomillashtirishni ko'paytirish xarajatlari yoki qiymatini hisoblash;

Yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatiga olib keladigan yagona ko'chmas mulk qiymatiga olib keladigan, erni yaxshilash xarajatlarini o'z ichiga olgan yagona ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatiga olib keladigan bozorning bozor qiymati hisoblash.

Er uchastkasini takomillashtirish xarajatlari miqdori kattalashtirilgan va (yoki) elementar qiymat ko'rsatkichlaridan foydalangan holda belgilanishi mumkin.

Kattalangan qiymat ko'rsatkichlari ikkala ob'ektning parametrlarini - kvadrat, kub, mesmer metr va kompleks va ish turlari bo'yicha ko'rsatkichlarga ega.

Belgilangan sanadagi narxlar darajasida hisoblangan kengaygan va boshlang'ich xarajatlar (dastlabki narx darajasi) qurilish qiymati indeksining joriy va prognozlash indeksidan foydalangan holda baholash sanasining narx darajasida qayta hisoblab chiqilishi mumkin.

Boshlang'ich qiymat ko'rsatkichlaridan foydalangan holda yaxshilanishlar sonini hisoblash resurs va resurslar indeksi usullaridan foydalangan holda ham amalga oshirilishi mumkin. Resurs (resurs-indeks) usuli - bu yaxshilanishlarni yaratish uchun zarur bo'lgan barcha manbalar (prognoz) narxlari va narxlari (prognoz) narxlari va tariflarida hisoblash.

Erni yaxshilash xarajatlari narxini aniqlash kerak foyda investor - rivojlanishni tashkil etishda kapital sarmoya kiritish uchun eng ko'p haqli ish haqi. Investorning foydasi sotish narxi va shunga o'xshash ob'ektlarni yaratish xarajatlari o'rtasidagi farq sifatida hisoblanishi mumkin. Investorning daromadi, shuningdek, investitsiya xatarlariga o'xshash kapitalni qaytarish sifatida hisoblash mumkin. Aniqlash paytida almashtirish qiymati Yoki takrorlash qiymati to'plangan takomillashtirishning qiymatini hisobga oladi.

Tanlov usulining kamchiliklari:

Ushbu yoshi 10 yildan oshgan bino va inshootlarning qiymatini o'z ichiga olishi mumkin, chunki vaqt o'tishi bilan eskirgan mulkni ko'paytirish ehtimoli pasayadi va to'plangan kiyishni hisoblashning murakkabligi pasayadi;

 Yuqori inflyatsiya doirasida bino va inshootlarning ko'payishining narxini aniq aniq hisoblash qiyin.

5. Er ijarasini kapitallashtirish usuli

Usul ichki va yulduzli erni baholash uchun ishlatiladi. Shartdan foydalanishning sharti, erni ijaraga olingan er uchastkasidan olish imkoniyati.

Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini oladi:

 er uchastkasi tomonidan ishlab chiqarilgan erlarni hisoblash;

 Tegishli kapitallashuv stavkasining qiymatini aniqlash;

Agar er yuzidagi toza daromadning kattaligi ma'lum bo'lsa (men L. ) va er uchastkasining kapitallashuv darajasi (r L. ), keyin siz Yerning qiymatini aniqlashingiz mumkin (v L. ) formulaga muvofiq:

V. L. \u003d I. L. / R. L. ,

I. L. - erni ijaraga olish (ijaradan olingan daromadlar);

R. L. - er uchastkasini kapitallashtirish darajasi.

Er ijarasini kapitallashtirish barcha kelajakning qiymatini baholash sanasini aniqlash yoki vaqtning teng vaqtlari uchun erni ijaraga berish qiymatini baholash sanasini aniqlash, i.e. Yerning hozirgi qiymatidan kelib chiqadigan daromadlar oqimini qayta hisoblash.

Er ijarasi sifatida er uchastkasining maqsadiga qarab (ijaraga berish daromadlari):

Qishloq xo'jaligi va o'rmon erlarini baholash uchun ijara haqini ijaraga berish;

 quruq aholi punktlarini baholash uchun er ijarasi (mutlaq metr);

O'rnatilgan erlarga keladigan mulkiy majmuadan olingan daromadlarning bir qismi.

Bold tafsilotlari erni ijaraga olish 1.3-bandda ko'rib chiqiladi. Ushbu qo'llanma II bo'lim.

Kapitalizatsiya darajasi - investor investitsiya kiritishni istagan rentabellik darajasi. Birinchidan, mulk ob'ekti bilan bog'liq xavflarni hisobga oladi. Ushbu stavka bilan, joriy sof daromad qiymatidan uning qiymatiga qarab amalga oshiriladi.

Ta'kidlash joizki, kapitallashuv darajasi bepul er uchastkasining narxini (erni ijaraga olishning kapitallashuv usuli) va o'rnatilgan er uchastkasining qiymatini hisoblash va o'rnatilgan er uchastkasining qiymatini hisoblash uchun ishlatiladi. Shu bilan birga, ushbu stavkalarni hisoblash usullari turli xil va shaharlarning erkin va keng tarqalgan darajalarining o'zgaruvchan darajasiga qarab farq qiladi.

Erkin er uchastkasini kapitallashtirish stavkasini qanday hisoblashni ko'rib chiqing.

Hozirgi vaqtda er ijarasini kapitallashtirish uchun dunyoning dunyo amaliyotida kapitallashuv darajasini hisoblashda to'rtta yondashuv mavjud.

Birinchi yondashuv - pul kapitali navlari sifatida er uchastkasini hisobga olish va shunga mos ravishda pul bozorining xususiyatlariga qarab kapitallashuv stavkasini hisoblash. Kapital qo'yilmalarning samaradorligi mezoni taqqoslanadigan xavf darajasi bilan tavsiflangan investitsiyalar bo'yicha foiz stavkasi hisoblanadi. Ko'pgina rivojlangan mamlakatlarda, erlarga investitsiyalar unchalik xavf ostida emas va davlat qimmatli qog'ozlariga investitsiyalar xavfiga teng hisoblanadi.

Ikkinchi usul - Davlat tomonidan belgilangan indeks asosida shartli kapitalizatsiya. Ushbu usul ko'plab mamlakatlarda turli xil er uchastkalarini, avvalambor, qishloq xo'jaligi va o'rmon xo'jaligini kadastrni baholash uchun keng qo'llaniladi. Hozirgi vaqtda ushbu usul Rossiyada kadastr baholashda qo'llaniladi. 1 gektar qishloq xo'jaligi erlarining kadastr qiymati 33 yil va o'rmon fondiga olingan ijara haqini 50 yil davomida yig'ish bo'yicha 1 gektarni ko'paytirish orqali hisoblab chiqiladi. Biroq, baholash amaliyotida bu usul keng tarqalgan emas edi.

Uchinchi yondoshuv - hisoblangan er uchastkasi uchun risklar miqdori uchun mukofotning bepul (asosiy) miqdorini ta'minlaydigan jami (jami) modelini ishlab chiqish orqali kapitallashtirish ko'rsatkichlarini hisoblash. Shu bilan birga, ko'chmas mulk ob'ekti uchun kapitallashuv darajasini hisoblash bo'yicha kamtarlashuv darajasini hisoblash o'rtasidagi asosiy farq bu hammasidan ko'proq To'plangan modelni qurishda qaytish ratifikatsiya tezligi hisobga olinmaydi (6.5-bandga qarang. Ushbu qo'llanmadan).

Shu bilan birga, er uchun kapitallashuv darajasi kapitalni qoplash normalarini hisobga olmagan holda alternativ investitsiyalar darajasiga teng bo'lishi kerak, shuning uchun er "kiyish", ya'ni emas Vaqt bilan xususiyatlarini yo'qotish va shunga ko'ra, daromad keltirishi va cheksiz vaqt davomida qiymat yaratishi mumkin. Bu yerdan, er uchun kapitallashuv darajasi kapitalning kapitalga qaytish darajasi yoki muqobil investitsiyalarning rentabelligini mos keladigan chegirma stavkasiga teng bo'lishi kerak. Shunday qilib, bepul er uchastkasini kapitallashtirish darajasi bir xil sayt uchun teng chegirma stavkasi sifatida tan olinadi. Kapitalizatsiya stavkasini (chegirma) aniqlashning umumiy usuli - bu xavf-xatarsiz tezlik uchun tegishli xavflar uchun kompensatsiya qo'shishdir. Chegirma stavkasi (R) quyidagicha hisoblanadi:

r \u003d r. f. + R. 1 + R. 2 + R. 3,

qayerda f. - xavf-xatarsiz daromad stavkasi;

r. 1 - er uchastkasiga investitsiya qilish xavfi uchun mukofot;

r. 2 - yer uchastkasining kam likvidligi uchun mukofotlar;

r. 3 - investitsiyalarni boshqarish bo'yicha mukofot.

Maslahatlar shaklida hisobga olingan asosiy xavf turlari quyidagilar bo'lishi mumkin: taxminiy ob'ektga investitsiya qilish xavfi, past likvidlik, investitsiyalarni boshqarish xavfi, investitsiyalarni boshqarish xavfi.

Sifatida xavfsiz pul tikish Kapitalni eng xavfli investitsiya bilan qaytarish darajasi, masalan, Rossiyaning, ya'ni davlat qimmatli qog'ozlarini qaytarish darajasi yoki davlat qimmatli qog'ozlari depozitlari, masalan, Federal kredit (OFF) yoki Eurobonds obligatsiyalari qabul qilinadi. Xavfsizlikdan tozalangan, siz mamlakatdagi garovdan tozalangan, siz odatda xalqaro tranzaksiyalar uchun asosiy muhim ahamiyatga ega bo'lgan Liber pullik vositasidan foydalanishingiz mumkin. Ko'pincha odatda davlat qimmatli qog'ozlarni qaytarish bo'yicha daromadlilik stavkasidan foydalanadi. Mumkin bo'lgan xatarlarga kiritilgan o'zgartirishlar kerak, chunki erlardagi qo'shimchalar ma'lum bir xavfga ega. Bundan keyin qoida beriladi: Xavf qanchalik katta bo'lsa, kapitallashtirish darajasi yanada tuzatilishi kerak. Er uchastkasiga investitsiyalar xavfi ikki turga bo'linadi. Birinchisi, muntazam va muntazam bo'lmagan xatarlar, ikkinchi - statik va dinamik.

Hisoblangan ob'ektga investitsiyalar xavfi uchun mukofotni hisoblash misoli (r) 1) 3-jadvalda sovg'alar.

3-jadval.Erga investitsiya xavfi uchun mukofotni hisoblash misoli

federal yoki mahalliy zakonodatelstvadinamichny 1 O'zgarishlarni obektovdinamichny raqobat soni riskaKategoriya riska12345678910Sistematichesky riskUhudshenie umumiy iqtisodiy situatsiidinamichny 1 ortishi turi va nomi 1 unsystematic riskPrirodnye va texnogen favqulodda vaziyatlar ijara platezheydinamichny 1 Samarasiz menedzhmentdinamichny 1 Tezkor amortizatsiya zdaniyastatichny 1 Non-qabul situatsiistatichny 1 KrovmindondiMichny 1 Moliyaviy qozovkidinamichny 1 Moliyaviy Provchikamichny 1 Kuzatuvlar 0034300000 Ko'rsatilgan 009161500000 Ko'zdan-oqibat 4/0Pavka - bu mulk ob'ekti bo'yicha investitsiyalar xavfi,% 4.0

Kapitalizatsiya uchun tuzatish stavkalari past likvidlik xavfi Er bozorida er uchastkasini sotishda mumkin bo'lgan yo'qotishlar natijasida kelib chiqadi va ob'ektni sotishda uzoq vaqt ta'sir qilish uchun tuzatishdir. Ushbu o'zgartirishni hisoblash uchun hisoblangan er uchastkasi uchun baholash sanasi bo'yicha odatiy ekspozitsiyani aniqlash kerak. Investitsiyalarni menejmentga tuzatish ko'chmas mulk ob'ektini boshqarish va investitsiyalarning ob'ekti va nazoratning sifati bilan bog'liq, bu 1-3%. Aksariyat hollarda ekspert usuli baholanadi.

Kapitalizatsiya stavkasini (chegirma) shakllantirishning umumiy usulining asosiy noqulayligi - bu asosan ekspertlar tomonidan o'rnatilgan risklarning mukofotlarini aniqlashning subyekori. Shuning uchun asosli ushbu usulda olingan kapitallashuv darajasi (chegirma) qadriyatlari oqlash qiyin yoki umuman imkonsizdir. To'rtinchi yondashuv Usul asosida bozor qazib olish (Bozor sovutish) yoki qiyosiy sotishni tahlil qilish. Ushbu usul murakkab moliyaviy hisob-kitoblarni yoki ekspert baholashni talab qilmaydi, ammo er uchastkalarini taqqoslanadigan sotilishi to'g'risida ishonchli ma'lumotlarsiz amalga oshirilmaydi. Shunga o'xshash hisoblashning shunga o'xshash usuli 3.2-bandda yagona mulk uchun kapitallashuv stavkasini aniqlash taklif etiladi. Men "ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini baholash".

Kapitalizatsiya stavkasi sotish narxi bo'yicha shunga o'xshash er uchun er ijarasi (daromad) kattaligini taqsimlash bilan belgilanadi. Usulning mohiyati aniqlangan ko'chmas mulk ob'ektlari bir xil yoki qarindoshlar ekanligiga ishonib, analoglangan er uchastkasini taqqoslashdan iborat. Asosiysi - bu joylarni (ob'ektlar) tanlash - o'xshashlik belgilari bo'yicha o'xshashlik. Taqqoslash joylarining katta o'xshashligi bilan siz ko'rsatkichlarga jiddiy o'zgarishlar kiritmaysiz. 4-jadvalda keltirilgan kapitallashuv darajasini aniqlashning kichik uslubiy misolini ko'rib chiqing.

4-jadval.Bozor taqqoslash bo'yicha kapitallashuv ko'rsatkichlarini aniqlash

Q22341 Hududning narxlarini sotish, U..100801202010,0952., 023 koeffitsientning šuyuq qiymati \u003d 16,8% (Sumki ko'rsatkichlari 5)

Eslatma: 5-qatorning natijasi - bu 3 va 4. Jadvaldagi og'ir koeffitsientlar asosiy narx hosil bo'lgan asosiy omillarga muvofiq hisoblangan hudud bilan o'xshashlik darajasini aks ettiradi. Taxminiy va taqqoslanadigan bo'limlarning katta o'xshashligi bilan kapitallashtirish darajasi bitta analog bilan aniqlanishi mumkin.

6. Davomi

Umumiy holatda balans usuli qoldiq unumdorlik va nni printsipiga asoslanadi va daromadning ko'chmas mulk - jismoniy, huquqiy va moliyaviy manfaatlar narxini belgilashga imkon beradi. Usulning mohiyati nisbatan boshqa komponentlarning (foizlar) qiymati ma'lum bo'lgandan keyin toza operatsion daromadni shakllantirishdir.

Yer uchun qoldiq usulini qo'llashda quyidagilar ma'lum bo'lishi kerak:

Ushbu er uchastkasida binolar (inshootlari);

 yer va inshootlar (inshootlar) tomonidan olib keladigan tozalash bo'yicha olib boriladigan daromad;

 er va binolar (inshootlari) kapitallashuv darajasi;

 Er uchastkasini kapitallashtirish darajasi.

Shu bilan birga, o'rnatilgan er uchastkalari ular samarali foydalanishda shartli ravishda bepul ko'rib chiqilishi va baholanishi kerak.

Balans usuli quyidagi harakatlar ketma-ketligini oladi:

Hisoblangan er uchastkasidan eng samarali foydalanish uchun mos keladigan takroriylarni ko'paytirish yoki almashtirish xarajatlarini hisoblash;

Bo'lim stavkalariga asoslangan yagona ko'chmas mulk ob'ekti tomonidan yagona ko'chmas mulk ob'ektidan sof operatsion daromadni hisoblash;

Qayta ishlash narxining samaradorligi mahsuloti sifatida ma'lum vaqt davomida takomillashtirish yoki takomillashtirishning tegishli daromad stavkasini takomillashtirish bo'yicha sof operatsion daromadni hisoblash;

 erning ko'chmas mulkning ma'lum muddat va sof operatsion daromadining farqligi, ma'lum bir vaqtni takomillashtirish uchun mavjud bo'lgan ko'chmas mulkning yagona mulkidan farq qilishi;

Yerni ijaraga berish bo'yicha er uchastkasining bozor qiymatini hisoblash.

Sof operatsion daromadi yalpi daromad va operatsion xarajatlarning o'zgarishi bilan tengdir. Shu bilan birga, faqat operatsiya xarajatlari, odatda mulk egasi yalpi daromaddan ushlab qolinadi.

Yalpi yalpi daromad potentsial daromad va zararni to'lashdan to'lanmagan holda yo'qotishlar va zararni yo'qotishning farqiga tengdir.

Potentsial yalpi daromad ijara haqini to'lamagan zararlar bo'lmagan taqdirda yagona mulkning butun hududini ijaraga olishdan olishdan olinadigan daromadga tengdir. Er uchastkasini baholashda ijara stavkalari ko'chmas mulkning yagona ob'ektidan foydalanish uchun ijara stavkalari (ijara darajasi musobaqada ochiq bozorda ijaraga olishi mumkinligi sababli hisoblanadi. Tranzaktsiya partiyalari barcha kerakli ma'lumotlarni o'z zimmalariga olishadi va ijara stavkasi kattaligi uchun hech qanday favqulodda vaziyatlar aks ettirmaydi).

Batafsil, yagona mulkdan toza operatsion daromadlarning ta'rifi 3.2-bandga kiritiladi. Men "ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini baholash".

O'rnatilgan er uchastkalarining qiymatini baholashda to'g'ridan-to'g'ri foydalaniladi: Yer uchun kapitallashuv darajasi va uni yaxshilash uchun kapitallashuv darajasi, va bilvosita yagona ko'chmas mulk ob'ekti uchun kapitallashtirish darajasi hisobga olinadi .

Yaxshilash uchun kapitallashtirish darajasi erning balansi balans usuli doirasida, ehtiyojlar uchun erdan daromad va binolardan olinadigan daromadlar bo'yicha yagona daromadlar uchun yaratilgan ko'chmas mulkni taqsimlash zarurati doirasida qo'llaniladi. Bu holda, ko'chmas mulk ob'ekti tomonidan yaratilgan daromadning umumiy ob'ekti tomonidan yaratilgan daromadni ushlab turadigan va ko'payish qiymatiga (almashtirish) ko'payishiga (almashtirish) ko'payishi bilan hisoblab chiqiladi.

Shuning uchun ushbu usulni amalga oshirishda yagona ko'chmas mulk ob'ekti uchun kapitallashuv stavkalarini ikki komponentga ajratish (taqsimlash) zarurati bor: yaxshilik darajasi yaxshilanish va kapitallashtirish darajasi.

Tarqatish usulini yaxshilash uchun kapitallashtirish stavkasini hisoblash uchun siz 3 funktsiyaning 3-qismida, ayniqsa, erning ulushi (yoki yaxshilanishlar nisbati) yagona mulkka ma'lum bo'lishi kerak.

R. ko `chmas mulk. \u003d R. L. * L + r B. * B. ko `chmas mulk. \u003d R. L. * L + (r L. ± d) * b

Yagona ko'chmas mulk ob'ektini kapitallashtirish darajasini hisoblash to'g'risida ko'proq ma'lumot olish uchun 3.2-bandga qarang. Men "ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini baholash".

Yer uchun kapitallashtirish darajasi bo'yicha uning hisoblash usullari 7.5-bandda hisoblab chiqilgan. Ushbu qo'llanma II bo'lim. Shuni ta'kidlash kerakki, ushbu stavka odatda ko'chmas mulk ob'ekti uchun kapitalizatsiya stavkasi uchun kapitalni takomillashtirish stavkasi miqyosida kapitallashuv darajasi kam. Buning sababi shundaki, kapital daromadlilik normani hisobga olish zarurligi, obro'li, qarish ob'ektlarini ob'ektlarning yakuniy xizmat ko'rsatish muddati bilan baholashda amalga oshiriladi. Yer uchastkasini fizik kiyimga aylantirmaydi (faqat quruqlik uchun vakolatli foydalanish shartlari bo'yicha), shuning uchun pulni ko'paytirish (jismoniy qoplash) uchun kechiktirish kerak emas. Qaytish qaytarish tezligi hisobga olinmaydi.

Shunday qilib, o'rnatilgan er uchastkasini baholash uchun zarur kapitallashuv stavkalarini baholashda, variantlardan biri sifatida, quyidagi ketma-ketlikdan foydalanish mumkin (agar yagona ko'chmas mulk ob'ektini aniqlash usuli, qayta tiklanishni hisobga olgan holda kapitalizatsiya kursini aniqlash) Kapital xarajatlar):

Yagona ko'chmas mulk ob'ekti uchun chegirma stavkasi (o'z kapitalini qaytarish tezligi) belgilanadi.

Qayta tiklash ratifikatsiyasi tezligi yaxshilanishlar uchun belgilanadi.

Kapitalizatsiya stavkasi o'sish sur'ati yoki ko'chmas mulk narxini pasaytirishga qarab, ko'chmas mulkning yagona mulki uchun belgilanadi (Formula 3.2-bandi. Men ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini baholash).

Yagona ko'chmas mulk ob'ektida erning ulushi va takomillari belgilanadi.

Formulaga ko'ra. Yer uchastkasi uchun hisoblash darajasi hisoblanadi.

Formulaga ko'ra. Kapitalizatsiya darajasi yaxshilanishlar uchun hisoblanadi.

Qolgan usul bilan Yerning bozor qiymatini hisoblash haqida misolni ko'rib chiqing.

Remoderning bozor qiymatini hisoblash misoli.

Shart. O'rnatilgan binoning bozor qiymati 2,680,000 AQSh dollarini tashkil etadi. Yagona ko'chmas mulk ob'ekti uchun kapitallashtirish darajasi 0,1753, kapital qaytarish darajasi 0,01. Bino bilan er uchastkasidan foydalanishdan tushgan daromad 4600 000 AQSh dollarini tashkil etadi. Ko'chmas mulkning yagona ob'ekti tarkibidagi yer uchastkasining o'rtacha bozor ulushi 0,6 ni tashkil qiladi. Muammoning echimi 5-jadvalda keltirilgan.

5-jadval.Yer uchun qoldiq usuli bilan er uchastkasining qiymatini hisoblash misoli

Yo'q. P / Pnaaminatsiya Syame Syame, U.E. Kompleks1onnesi Operenooo4 600-dan ko'chmas mulkni qayta tiklash uchun ogo-taslimsiz yondashuv B. Ko'chmas mulkni baholash uchun 2680 000 himoya vositasi (ko'payish yoki almashtirish qiymati) Yagona ko'chmas mulk ob'ektini kapitallashtirish ko `chmas mulk. Ko'chmas mulk 5 ni baholash uchun 0,1753 himoya usuli - yer uchastkasi uchun kapitalizatsiya stantsiyasi B. 0.1713R L. \u003d R. ko `chmas mulk. ± B 0.1753 + 0.01 * 0.4 \u003d Yaxshilanishlar uchun standart kapitallashtirish B. 0.1813r. B. \u003d R. L. ± d 0,1713 + 0.01 \u003d 0.18139) B. 518 518p. 2 * p. 7 2 680 000 * 0,1813 \u003d 518 5181111 L. 4 081 482p. 1 - p. 9 4 600 000 - 518 518 \u003d 4,081 48211mnotent erning narxi L. 23 826 515p. 10 / p. 7 4 081 482 / 0.1713 \u003d 23 826 515 Eslatma:Yer uchun qoldiq usulni qo'llashda er yuziga bog'liq bo'lgan qoldiq daromadning salbiy qiymatini olish mumkin. Bu bino ushbu sayt uchun ortiqcha yaxshilanish ekanligini bildirishi mumkin.

7. Ishonchdan foydalanish usuli

Usul daromad keltiradigan ichki va yulduz bo'lmagan er uchastkalarini baholash uchun ishlatiladi.

Shu bilan birga, er uchastkasining bozor qiymatini baholash, kutilayotgan to'lovlar yoki er va qayta sotishdan tushgan daromad uchun sof operatsion daromadlar shaklida amalga oshiriladi uchastka yoki yolg'iz ko'chmas mulk ob'ektining. Ushbu usul minerallarni o'z ichiga olgan tog'-kon sanoatining er uchastkalarini baholashda keng qo'llaniladi.

Texnik, i.e. Chegirma stavkasining matematik nuqtai nazariya (ular bir necha kishi bo'lishi mumkin), bu bozorning bozor qiymatini aniqlash uchun joriy qiymatga ega bo'lgan (bugungi) narxga ega bo'lgan foiz stavkasi hisoblanadi qulaylik. Iqtisodiy jihatdan, chegirma stavkasi mavjud bo'lgan daromad stavkasi hisoblanadi muqobil variantlar Baholash sanasida taqqoslanadigan tavakkalchilik darajasi bo'yicha investitsiyalar. Erga kelsak, chegirma stavkasini hisoblash tegishli bo'limda ko'rib chiqilgan ko'chmas mulk ob'ekti uchun chegirma stavkasini hisoblash bilan bir xil. Masalan, jami qurilish modeliga ko'ra, er uchastkasi uchun chegirma darajasi xavf-xatarlar va er uchastkalari bilan bog'liq xavflar miqdorini taqdim etadi: Baholash ob'ekti, past likvidlik va xavf ostiga kiritish xavfi investitsiyalarni boshqarish uchun. Bunday holda, tamoyilga kiritilgan o'zgartirishlarni hisoblash binolar uchun taklif qilingan hisob-kitobdan farq qilmaydi, chunki xatarlar investitsiya ob'ekti sifatida er uchastkasining xatarlari asosida baholanishi kerak.

Rossiya Federatsiyasi Rossiya Federatsiyasi tomonidan 568-son er uchastkalarining bozorning bozor qiymati bo'yicha uslubiy tavsiyalar erdan maqsadga mo'ljallangan daromad va xarajatlarni hisobga olish bo'yicha quyidagi harakatlar ketma-ketligini ta'minlaydi:

 Er uchastkasidan foydalanish uchun zarur bo'lgan xarajatlarning miqdorini aniqlash (masalan, er uchastkasini yaxshilash yoki er uchastkasini alohida qismlarga ajratish xarajatlari shakllar, turlar va xususiyatlardan foydalanish bilan tavsiflanadi);

 yerdan eng samarali foydalanish bo'yicha daromadlarning vaqt va vaqtincha tuzilishini aniqlash;

 Er uchastkasidan unumli foydalanishdan olinadigan daromad olish uchun zarur bo'lgan operatsion xarajatlarning qiymat va vaqtincha tuzilishini aniqlash;

 Hisoblangan er uchastkasiga kapital kiritish xavfi darajasiga mos keladigan chegirma stavkasining qiymatini aniqlash;

Yer uchastkasini erdan foydalanish bilan bog'liq barcha daromadlar va xarajatlarni hisobga olgan holda er uchastkasining qiymatini hisoblash.

Chegirma stavkasi investor shunga o'xshash ob'ektlarga investitsiyalarni olishni kutayotgan daromad olishi kutilmoqda. Er uchastkalarini baholashda, chegirma stavkasi kapitallashuv darajasiga teng, keyin ushbu qiymatni hisoblash uchun 7.5-bandda belgilangan kapitallashuv darajasini aniqlash usullaridan foydalanish mumkin. Ushbu qo'llanma II bo'lim. Ko'pincha ko'pincha taqsimlash usulidan chegirma stavkasini qurish.

Kelajakning hozirgi qiymati pul oqimlari va er uchastkasining narxi bo'ladi.

Baholash jarayonida nominal va haqiqiy stavkalar mavjudligini hisobga olish kerak. Nominal taklif inflyatsiya tarkibiy qismini o'z ichiga oladi. Inflyatsiya inflyatsiyasining real kursi kirmaydi. Haqiqiy chegirma stavkasi inflyatsiyaning, nominal - narxlarning narxlarini, shu jumladan inflyatsiyaning narxini hisoblashda narxlarni hisoblashda qo'llaniladi.

Haqiqiy chegirma stavkasini hisoblash uchun Formula Fisher ishlatiladi. Batafsilroq, real va nominal chegirma stavkasini hisoblash mexanizmi 3.3-bandda ko'rsatilgan. Men "ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini baholash".

Rivojlanish narxini aniqlash usuli

Rivojlanish xarajatlarini aniqlash usuli Yerning notekis qatnovlarini baholashda qo'llaniladi va sizga er uchastkasiga ajratilishi mumkin bo'lgan erning umumiy qiymatini aniqlashga imkon beradi. Pallatmalarni sotishdan naqd pul tushishi, ularning rivojlanishining barcha xarajatlari, tadbirkorlik sustligi ushlab qolinadi va shu bilan rivojlanmagan erlarning narxini aniqlaydi.

Rivojlanish xarajatlarini aniqlash usuli - bu er massivini alohida joylarga ajratishdir. Alohida bo'limlarga katta erlar qatorining ajralishi keng tarqalgan amaliyotdir, chunki u erdan yanada samarali foydalanishga yordam beradi. Ajratish uchun mo'ljallangan erning qiymatini aniqlash muammosi har qanday o'sayotgan shahar yoki qishloq uchun tegishli va ommaviy turar-joy yoki mamlakatni rivojlantirish uchun ishlatiladi.

Birinchidan, erni ajratish jarayoni sanoat va savdo operatsiyalari. Turar joy binolarini qurishda atrof-muhitga katta ta'sir ko'rsatganda.

Rivojlanish xarajatlarini aniqlash bosqichlari.

Bosqich. Shaxsiy saytlarning hajmini va ulardan yuridik va jismoniy qobiliyatlar asosida takomillashtirish darajasi, shuningdek iqtisodiy maqsadga muvofiqligini aniqlash. Er uchastkalarining o'lchamlari va yaxshilanishi ushbu mintaqaning bozor standartlariga javob berishi kerak.

Bosqich. Ishlab chiqilgan bo'limlarning sotish narxini hisoblashda taqqoslanadigan joylarni tahlil qilish yoki ular yaqinda o'zlashtirilgan yoki savdo taqqoslash usuli asosida taqqoslanadigan yo'nalishlarni tahlil qilish orqali amalga oshiriladi.

Bosqich. Rivojlanishning barcha narxini hisoblash:

er massalari va hujjatlarini sotib olish xarajatlari;

tozalash, markalash va yerni yakuniy tayyorlash uchun muhandislik xarajatlari;

qurilma, yo'laklar, drenaj, muhandislik va kommunal tuzilmalardagi xarajatlar;

to'lovlar, sug'urta,

foyda va ortiqcha pudratchi;

Bosqich. Taraqqiyot va tadbirkorlik subyektlarining rivojlanish xarajatlarini taqsimlanganlikda ayblanib, hududlarni sotishdan tushgan pul daromadlarini olib tashlashtirish orqali rivojlanmagan erlarning qiymatini hisoblash.

Bosqich. Rivojlanish va sotish uchun zarur bo'lgan vaqtni belgilash. Tarmoqlarni ishlab chiqish va sotish, shuningdek, oldinga siljish darajasi kattaligini aks ettiruvchi chegirma stavkasini tanlash. Er uchastkasini sotishdan olingan pul uchastkasini arzonlashtirishi va amalga oshirilmagan erlarning joriy qiymatini olish uchun er uchastkalarining sotilishi asosida kam xarajatlar va tadbirkorlikdan kam xarajatlar.

Ko'pchilik infratuzilmasini almashtirish usuli

Er posyollarini baholash takrorlash xarajatlari yoki infratuzilma almashinuvi asosida amalga oshirilishi mumkin, i.e. Shahar erlarini obodonlashtirishni ko'paytirish xarajatlari (shahar yoki qishloqning umumiy syujet uchun ulushini berish bilan qishloqning muhandislik infratuzilmasi).

Reproduktsiya xarajatlari tarkibiga magistral tarmoqlari, suv ta'minoti tizimlari, kanalizatsiya, issiqlik ta'minoti, elektr ta'minoti, gaz ta'minoti, tashqi tarmoq va boshqalar kiradi.

Ushbu inflyatsiyaning sharoitida infratuzilmani yaratish va ko'paytirish xarajatlarini hisoblash qiyin kechadiki, atrof-muhitga muvofiq shaharning mavjud infratuzilmasini almashtirish narxini aniqlash osonroq Ko'rsatkichlar.

O'zgartirish narxi ko'p qavatli turar-joylarning erlaridagi materiallar, uskunalar va mehnat xarajatlari asosida hisoblab chiqilgan zamonaviy standartlarga asoslangan zamonaviy erlarning yaxshilanish tizimini yaratish xarajatlari sifatida ko'rib chiqiladi. Infratuzilmani qoplash qiymati bo'yicha shahar erlarini baholash algoritmi:

Bosqich. Mahalliy xizmat ko'rsatish sharoitida band bo'lgan turar-joy massivlari minus erlarining minus erlarini o'z ichiga olgan turar-joy binosi mintaqasini aniqlash.

Bosqich. Oddiy loyihaga ko'ra 1 m2 turar-joy binolarining qurilish narxini aniqlash.

Bosqich. Olingan almashtirish zonasida va ko'p qavatli odatiy konstruktiv qurilishning o'rtacha narxi, barcha turar joylarni almashtirishning taxminiy qiymati aniqlandi.

Bosqich. Ko'p qavatli turar-joy binolarini va shaharning kapital qiymati ulushi, masalan, Moskvada turar-joy binosining 30 dan 40 foizini tashkil etish Shahar infratuzilmasini turar-joy binolari mamlakatlariga almashtirish narxini hisoblash hisobiga hisoblanadi.

Bosqich. Ko'p qavatli turar-joy qurilishi va umumiy er infratuzilmasini almashtirish narxi bo'yicha biz ko'p qavatli turar-joy qurilishining 1 gektarini yaxshilashni almashtirish xarajatlarini baholaymiz.

Oddiy investitsiya shartnomalari shartlari uchun usul

Shahar erlarini standart investitsiya shartnomalari shartlariga binoan baholash yirik shaharlarda shahar erlarini baholash uchun ishlatiladi.

Masalan, Moskvada uzoq muddatli ijaraga beriladigan ikki xil er ta'minoti tijorat qurilishida ikki xil ta'minot qo'llanildi:

a) Redeeve tomonidan quruqlik tanlovlarida uzoq muddatli ijara huquqi;

b) investitsiya shartnomalarini tuzish asosida.

Biroq, 2006 yil 1 iyuldan boshlab Moskvada rivojlanish uchun er uchastkalarini ishlab chiqarish tartibi, Moskva Erini baholash uchun ushbu usulning dolzarbligi deyarli yo'qolmoqda. Biroq, biz boshqa ko'plab o'quv qo'llanmalarida muhokama qilingan ushbu usulning mohiyatini beramiz.

Ushbu usul er uchastkalarini, shaharning shahar egasi va muhandislik infratuzilmasi va muhandislik infratuzilmasi va investorning egasi bo'lganligi sababli, bu usulda er uchastkalari va investor - ijarachi. Er uchastkasi. Investitsion shartnomalarning odatiy holati, qurilgan ob'ektning 20-30% shahar hokimiyati mulkiga egalik qilishdir. Shunday qilib, er uchastkasini to'g'ri uzoq muddatli ijaraga olishning haqiqiy to'lovi turadi. Uzoq muddatli ijara huquqining qiymati binoning hududiga va uni yaratadigan infratuzilma yukiga mutanosibdir.

Er uchastkasining narxi ushbu investitsiya shartnomasi bo'yicha umumiy shaklda er uchun to'lovning joriy qiymati deb belgilanadi. Erni uzoq muddatli ijaraga olish huquqini aniqlash uchun quyidagilar haqida ma'lumotga ega bo'lish kerak.

er uchastkasi;

turar-joy va notarial bo'lmagan binolarning prognozli joylar;

loyihani qurish va amalga oshirish;

og'irliklar mavjudligi va qiymati.

Ushbu ma'lumotlar Moskvada loyihalash va qurilish uchun boshlang'ich va ruxsatnomalarda mavjud.

Kapital tijorat binolari va inshootlarini qurish va rekonstruktsiya qilish huquqini hisobga olgan holda algoritm, quyidagilar.

Bosqich. Ushbu er uchastkasida qurilish uchun rejalashtirilgan binoning o'ziga xos xususiyati (foydali va umumiy maydoni, pollar va boshqalar) aniqlanadi.

Bosqich. Investitsion shartnomasining shartlariga asoslanib, shahar tomonidan yuqadigan turar-joy va turar-joy bo'lmagan hududlar soni hisoblanadi. Moskvada shahar va investorning qurilgan joylarini taqsimlashda namunali nisbati ushbu tumandan tashqarida - 20/80 yilgacha bo'lgan Markaziy ma'muriy okrugda.

Bosqich. Qurilish shartnomasi bo'yicha qurilish tugaganidan keyin shahar orqali o'tishi kerak bo'lgan binoning umumiy qiymati aniqlandi.

Bosqich. Investitsion loyihani amalga oshirish davrini takomillashtirish.

Bosqich. Qurilish tugaganidan keyin shahar orqali o'tishi kerak bo'lgan binoning foydali sohasidagi ulushini sotish uchun zarur bo'lgan vaqt davri belgilanadi.

Bosqich. Chegirma stavkasi hisoblanadi.

Bosqich. Kengaytirilgan to'lovning hozirgi narxi (4-bosqichda) qurilish vaqtini (5-bosqich), savdo vaqtini (6-bosqich) va chegirma stavkalarini hisobga olgan holda hisoblab chiqiladi (7-bosqich).

Tabiiy shaklda kelajakdagi to'lovning ushbu narxi taxmin qilingan er uchastkasining investitsiya qiymatini har qanday og'irliklar yo'qligida anglatadi.

Moskvada, og'irliklar paydo bo'lganida, ularning narxi shaharni boshqarayotgan hududning hozirgi qiymatidan ushlab qolinadi. Odatda odatiy xarajatlar quyidagilarni o'z ichiga oladi: shaharning muhandislik kommunikatsiyalari va tuzilmalarini qurish va rekonstruktsiya qilish; shaharga tegishli mavjud binolarni buzish to'g'risida; aholini vayron qilingan binolardan ko'chirish to'g'risida; Ko'chirishda sanoat korxonalari va boshqa xarajatlar Moskvaning amaldagi qonunchiligi bilan ta'minlangan.

Adabiyot

1. Ko'chmas mulk haqida. Uy-joylar bozori; Talab bo'yicha kitob - Moskva, 2012. - 176 v.

Ko'chmas mulk haqida. Uy-joylar bozori; Butrus - Moskva, 2012. - 176 v.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining hududlarini aniqlash; LAN - Moskva, 2013 yil.

Mulkni baholash; Moliya va statistika -, 2007 yil. - 560 c.

Ko'chmas mulkni boshqarish; Avenue - Moskva, 2012 yil. - 424 C.

"Ipoteka garovi to'g'risida" federal qonun "; Omega-L - Moskva, 2012 yil. - 819 c.

V. A, Gareminminkin ko'chmas mulk xo'jaligi; Yuray - Moskva, 2012. - 928 c.

Ardzinov V. D., Aleksandrov V. T. T.Qish va ko'chmas mulkni baholash uchun mol-mulk; Butrus - Moskva, 2013 yil.

Amarul A. N. Ko'chmas mulk xo'jaligi; Qurilish universitetlari assotsiatsiyasi, Spbgaz - Moskva, 2004 yil. - 384 C.

Bushchevskiy M. Yu. Hammasi ko'chmas mulk haqida; AST Moskva, Astel, astel - Moskva, 2009. 224 v.

Varlamov A. A., Kommarov S. I. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash; Forum - Moskva, 2010. - 288 C.......

Varlamov A. A., Sevastyanov A. Yer kadastri. 6 jildda. 5. Er va boshqa ko'chmas mulkni baholash; Kolossus - Moskva, 2008 yil. - 265 C.

Mribovskiy S. V. Ko'chmas mulk qiymatini baholash; Moshair - Moskva, 2009. - 432 v.

Vadim bobard sotish uchun / xatolar bo'yicha ko'chmas mulkni sotib olish; Qalam - 2013. - 200 v.

Zolotov E. V. Ko'chmas mulk ob'ektlarining zamonaviy arxitektura o'lchovlari; Arxitektura-C - Moskva, 2009 yil.

Ivanitskaya I. P., Yakovlev A. E. E. Ko'chmas mulk xo'jaligiga kirish; Knor - Moskva, 2010 yil. - 240 c.

Ivanova E. N. Ko'chmas mulk qiymatini baholash. Vazifalar to'plami; KNORUS - MOSKENT, 2009. - 272 c.

Kers Devid ko'chmas mulkning mukammal porlanishi; Ganglar - Moskva, 2008 yil. - 384 c.

Litovchenko V. A., Nanazashvili V. I. Kadastr, ko'chmas mulk ob'ektlarini tekshirish va baholash; Oliy maktab - Moskva, 2009. - 432 c.

Nanazashvili I. XX., Litovchenko V. A. Ko'chmas mulkni baholash; Arxitektura-C - Moskva, 2005 yil.

Petrov V. N. Ko'chmas mulk xo'jaligi; Fan -, 2003 yil. - 176 c.

Belokrylova O. S. ko'chmas mulk xo'jaligi tomonidan tahrirlangan; Feniks - Moskva, 2009. - 384 v.

Shunga o'xshash asarlar - erning bozor qiymatini baholash usullari

Iqtisodiy nuqtai nazardan, er bahosi mulk huquqlarini unga baholashda bo'lishi mumkin. Bu, masalan, mulk yoki ijaraga berilishi mumkin.

Tanlash usuli

Qurilgan xotira va agar shunga o'xshash hududlarga ega bitimlar miqdorlari to'g'risida ma'lumotlar bo'lsa. Ushbu baholash usuli ma'lum bir ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

1. Ob'ektlarning qiyosiy elementlari aniqlanadi;
2. Shunga o'xshash ob'ektlarning har biridagi farqlar o'lchanadi;
3. Har bir element uchun sozlash hisoblab chiqiladi;
4. Barcha ob'ektning bozor qiymati shunga o'xshash tranzaktsiyalar bo'yicha tuzatilgan ma'lumotlar asosida ko'rsatiladi;
5. Yaxshilanish narxi hisoblanadi;
6. Xarajat aniqlanadi.

Bu bozorda namunaviy faoliyat mavjud bo'lmaganda ham qo'llaniladi.

Qoladi

Binolar tomonidan yaxshilanishi mumkin bo'lgan joylarni baholaydi va maksimal foyda olish.

Usul ushbu rejada amalga oshiriladi:

1. Ob'ektdan olingan daromad bozor ijarasi va rejalashtirilgan xarajatlarning hisobiga qarab belgilanadi;
2. Binolardan daromadni kamaytiradi;
3. Xotiradan olingan daromad standartlarga muvofiq narxda kapitallashtirilgan.

Omonat usuli

Erni kichik qismlarga bo'lishda ishlatilgan. Bu ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

1. Kelajakdagi bo'limlarning soni va hajmi aniqlanadi;
2. Taqqoslash bo'yicha diversifikatsiyalangan xotira narxi belgilanadi;
3. Xarajatlarni hisoblash amalga oshiriladi, rivojlanish jadvali tuziladi, taxminiy savdo vaqti aniqlanadi, foyda hisoblanadi;
4. Barcha bo'limlarni sotishdan keyin sof foydani hisoblaydi;
5. Taraqqiyot va sotish bo'yicha ish jarayonida xatarlarni aks ettiruvchi chegirma stavkasi tanlanadi.

Erni egallash uchun quyidagi xarajatlar odatda hisobga olinadi:

• Hududlarni, joylashtirish va uchastkalarga ajratish;
• Muhandislik tarmoqlari, yo'llar;
• Ish haqi dizori va ishchilar, sug'urta, soliqlar;
• Reklama va marketing.

Baholash faoliyati faqat hisob-kitoblar bilan shug'ullanishi mumkin (va Piz. Shaxslar - IP). Butun protsedura bir necha bosqichlarga bo'linadi.

• Shartnoma tuzildiUni tuzish uchun baholovchining quyidagi ma'lumotlarga ega bo'lishi kerak:
  • Baholashning maqsadi;
  • Baholash standartlari;
  • Er toifasi;
  • Ruxsat berilgan foydalanish turi;
  • Mulkka xos xususiyat;
  • Egasi bilan mol-mulkni tasarruf etishda cheklovlar mavjudligi;
  • Yer kadastri to'g'risidagi ma'lumotlar;
  • Binolarning mavjudligi;
  • Baholash sanasini o'rganadi.
• Mavjud ma'lumotlarni tahlil qilish va tahlil qilish amalga oshiriladi.Bunga quyidagilar kiradi:
  • Huquqiy hujjatlar va mulk to'g'risidagi ma'lumotlarni ro'yxatdan o'tkazish;
  • Xotiralarning fizik xususiyatlari;
  • Binolar va muhandislik kommunikatsiyalarining tavsifi;
  • Xotira va qo'shni ob'ektlar joylashgan joyning tavsifi;
  • Uning joylashgan joyi bilan bog'liq xotiraning xususiyatlari;
  • Iqtisodiy omillar tahlil qilinadi.
• Ob'ektni to'g'ridan-to'g'ri tekshirish va qo'shni hudud amalga oshiriladi.
• Kerakli ma'lumotlar va hujjatlarni sayt egasi va operatsion xizmatlarning egasidan talab qiladi.
• Ko'chmas mulk bozori va bunday savdo amaliyotining tahlili amalga oshiriladi.
• Baholash usulini aniqlash.
• Olingan natijalarni muvofiqlashtirish.
• Hisobotni tuzish.

Yakuniy hisobot

Natijalar yozma hisobot shaklida tuzilgan va manfaatdor tomonlar uchun dalilli hujjatdir. Hisobot shakli va mazmuni federal qonunchiligining talablariga javob berishi kerak. Amalda, hali yagona hisobot shakli bo'lmagan, shuning uchun turli xil baholash kompaniyalari turli xil shaklda va ajoyib tarkibda bajarilgan ishlar to'g'risida hisobot taqdim etishlari mumkin. Ammo ulardagi ma'lumotlar tadqiqot va yakuniy xulosalar shakli ma'lum talablarga javob berishi kerak:

Ob'ekt qiymati haqida ma'lumot mavjudligi. Xaridor quyidagi ma'lumotlarning mavjudligi:

• Uning mazmuni va baholash usulini tushunish;
• O'rta va yakuniy baholash natijalarini tekshiring.
  • Hisobotda ma'lumot tasdiqlanishi va oqilona bo'lishi kerak;
  • Tarkib bir-birining ma'nosi printsipiga mos kelishi va yozilgan tushunchaga olib kelmasligi kerak. Maxsus terminamlar talqin qilinishi kerak;
  • Tekshirish printsipiga muvofiq (barcha berilgan hisob-kitoblarga nisbatan);
  • Oraliq ixtiyoriy ma'lumotlar hisobotda bo'lmasligi kerak.

Baholash hisobotini tuzishda, Pudratchi:

• Hisobot hisobotini mijozga o'z vaqtida bajarish va topshirish;
• Hisobotda sana, baholash standartlari, baholash natijalarini sharhlash natijalarini talqin qilishga imkon bermaydigan baho va boshqa ma'lumotlarni belgilash.
• Har qanday xarajatni (bozordan tashqari) baholash jarayonida sozlash, uning mezonlari, shuningdek, bunday baholash sabablari;
• Hisobotda pudratchiga ko'ra, hisobotga biron bir usul yoki boshqasini to'liq qo'llash kerak bo'lgan ma'lumotlar bo'lishi kerak;
• Raqam va hisobot, uni o'zingiz belgilang va akamentni ishontiring.

Narx

Baholash ishlarini bajarish narxi xotira, uning joylashuvi va ijrochining vazifalariga bog'liq.

Rossiyaning turli mintaqalarida xarajat farq qilishi mumkin, ammo o'rtacha hisobda minimal bo'lishi mumkin 2 ming rubldan va undan yuqori. Baholash vaqti odatda 5 ish kunidan oshmaydi.

Rossiyada ko'chmas mulk bozorini rivojlantirish bilan, xotiraning egalari mavjud ko'chmas mulkni to'g'ri baholash qiymati bilan shug'ullanish zarurligini his qilishdi.

Erga xarajatlarni qo'llashning iloji yo'qQayta tiklanishi mumkin emasligi sababli (agar u faqat binolarsiz erni anglatadi). O'z-o'zini baholash uchun siz foyda keltirishingiz mumkin yoki qiyosiy usullar. Daromadlar usuli biroz ko'proq, shuning uchun ushbu usulni qo'llash uchun Yerning qiymatini dastlabki aniqlash uchun tavsiya etiladi.

Qiyosiy yondashuvdan foydalanish deyarli har bir ishtirokchi uchun mavjud bo'lib, uni bir necha bosqichda amalga oshirish mumkin:

1. Qiziqish sohasidagi takliflar bozori o'rganilmoqda. Shunga o'xshash bo'limlar sotuvga qo'yilgan.
2. Tanlangan saytlarning har biri uchun xarajat 1 to'quv uchun hisoblanadi. Olingan miqdorni taxminan 5% kamaytirish kerak - bu bitimni tuzishda chegirmaning taxminiy miqdori.
3. Olingan natijalardan 1 to'quv uchun o'rtacha qiymatni hisoblang.
4. Sayt narxini hisoblash uchun 1 to'quv uchun o'rtacha narxga ega bo'lish.

Ushbu usuldagi asosiy murakkablik shunga o'xshash takliflarni, so'ngra oddiy matematikadan iborat.

Ta'kidlash joizki, bunday baholash uchun ipoteka kreditini xaridorni sotib olayotganda bankka qonuniy ravishda ishonchli bo'lishi mumkin emas. Huquqiy hujjat faqat baholash va yozma ravishda baholovchi kompaniya tomonidan taqdim etilishi mumkin.

Xotira uchun zarur bo'lgan ehtiyoj - bu xotirani malakali baholash, keyin bunday ko'rsatkichlar joylashuvi va ekologiya sifatida qabul qilinadi. Bozor saytning eng ehtimoliy narxini ko'rsatadi, chunki bu ko'chmas mulk sohasida qimmatroq sotish haqiqiy emas.

Erning bozor qiymati, ehtimol, daromad va uni olish vaqtiga bog'liq. Vaqt o'tishi bilan u o'zgarishi mumkin, shuning uchun bitim tuzilish tugashidan oldin darhol amalga oshirilishi kerak. Bozor qiymati o'zgarishi va maqsaddagi o'zgarishlar tufayli.

Bog'dagi shaxsiy mulkni baholash va mamlakat hamkorligi sotilgan ob'ektlar yoki hal qilinmagan hududlarning narxlarini hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Ushbu holatlarning narxi transport havolalarining mavjudligi va intensivligiga, elektr va gaz mavjudligidan va ko'p jihatdan ekologik holatga bog'liq.