Bozorning bozor qiymatini aniqlash orqali. Erning bozor qiymatini baholash usullari

Ta'rif bozor qiymati Er uchastkasi quyidagi printsiplarga asoslanadi.

Foydali dastur printsipi– er uchastkalarida ma'lum bir vaqt uchun foydalanuvchi (potentsial foydalanuvchilar) ehtiyojlarini qondira oladigan er qiymatlari mavjud.

Ta'minot va talab tamoyili– yer uchastkasining bozor qiymati bozorda ta'minot va talabning o'zaro ta'siri va sotuvchilar va xaridorlar tanlovining mohiyatini yaratadi.

Odatda, xaridorlar tayyor bo'lgan yoki ma'lum vaqt davomida joriy bozorning joriy qiymatidagi vaqt davomida sotib olish mumkin bo'lgan narsalar sonini tavsiflash uchun qabul qilinadi. Ushbu taklif bozorda bozorda sotiladigan ob'ektlar soni bilan ajralib turadi. Ta'minot va etkazib berish nisbati muvozanat er bozorida narx darajasini belgilaydi.

Talabga talab nisbati bo'yicha uchta holat mavjud:

bozor bo'yicha operatsiyalar natijasida talab va taklif tengdir, chunki bozor bitimlari ko'chmas mulk ob'ektlarining muvozanat yarmarkasi bozori tashkil etilmoqda;

talab etkazib berishdan, bozor narxlaridan oshib ketadi, spekulyativ narxlar shakllanmoqda, bozorning vayron bo'lishiga olib keladigan protezizm va korruptsiya xavfi paydo bo'ladi;

taklif talab, narxlarning pasayishi, bozor turg'unligi sodir bo'ladi.

Tugallangan bozor iqtisodiyoti mamlakatlarida ushbu davlatlar iqtisodiyotning umumiy holati va ijtimoiy, demografik va boshqa jarayonlar bilan bog'liq bo'lgan omillarga qarab vaqti-vaqti bilan almashadilar.

Rossiyaga xos bo'lgan iqtisodiy iqtisodiyotning cheklovi iqtisodiyotida bu tamoyil sezilarli ta'sir ko'rsatmaydi, chunki talab va taklif asosan er etkazib berishning sezilarli darajada tartibga solinadi.

O'zgartirish printsipi -yer uchastkasining bozor qiymati ekvivalent dasturiy ta'minotni sotib olish uchun eng katta xarajatlardan oshmasligi kerak.

Ushbu printsip Xaridorning, I.E., Mulkning qiymati (er uchastkasi) ning narxi shunga o'xshash ob'ektlar yoki ob'ektlarning o'rnini bosadigan narsaga bog'liqligini anglatadi. Printsip shuni ko'rsatadiki, ushbu ob'ektning narxi bozorda (er uchastkasida o'xshash ob'ektni sotib olish narxidan oshmasligi kerak. Binobarin, ma'lum bir er uchastkasining narxi shunga o'xshash narsalarni sotib olishingiz mumkin bo'lgan eng past narx bilan belgilanadi dala hovliXuddi shu asosiy ko'rsatkichlar, shu jumladan, shu jumladan, tarmoq va daromadlilik.

Moskvada, ayniqsa shahar markaziy qismida, aksariyat boshqa shaharlarda, tarixiy tashkil etilgan me'moriy ko'rinishga ega bo'lgan shaharning markaziy qismida, bu bepul er uchastkalari deyarli imkonsizdir. Har bir saytning o'ziga xosligi quruqlik bozorida amalga oshirish, keyinchalik yuqori darajadagi yuqori darajadagi yuqori darajadagi hosil bo'lishiga hissa qo'shadi bozor narxlari. Aks holda, yangi shaharlarda, yangi ommaviy rivojlanish sohalari, yangi ommaviy rivojlanish sohalari kabi, bu erda me'moriy shahar qarorlarining standartlanishi yuqori va shuning uchun bir xil turdagi er uchastkalari. Bu erda almashtirish printsipi to'liq namoyon bo'ladi, bu bozor narxlarining nisbatan past darajada barqarorlashishga hissa qo'shadi.

Kutish printsipi -er uchastkasining bozor qiymati kattaligi kutilgan qiymatga, atama va undan ijaraga olish ehtimoliga bog'liq.

Yer uchastkasining bozor qiymati kattaligi er uchastkasiga jalb qilingan ishlab chiqarish omillarini to'laganidan keyin qolgan daromadga bog'liq biznes faoliyati.

Ushbu tamoyil shuni ko'rsatadiki, mulk narxi – uning kelajakdagi barcha daromadlarining hozirgi qiymati (ko'chmas mulk ob'ektlari, birinchi navbatda er uchastkalarining sotilishi va qiymati), – talab va taklifning cheklanishi tufayli doimiy ravishda o'sib bormoqda.

Biroq, bu tamoyil tom ma'noda ko'chmas mulk egasi (er uchastkasi) egasi ko'chmas mulk narxini oshirishni kutishi kerak degani emas. Unda ko'chmas mulkdan foydalanish, erlar tubdan uzoq muddatli bo'lishini aks ettiradi. Shuning uchun, mulkni hisoblashda, uning qiymati har doim ham baholash vaqti bo'yicha shunga o'xshash ob'ektlar uchun ishlab chiqilgan o'rtacha narxga teng emasligini eslash kerak. Barcha daromadning hozirgi qiymati ancha yuqori bo'lishi mumkin.

Tashqi ta'sir printsipi -er uchastkasining bozor qiymati tashqi omillarning ta'siriga bog'liq.

Muvofiqlik printsipi -taxminiy ob'ekt (er uchastkasi) atrofdagi ob'ektlar, o'lcham va uslublar bilan o'xshash narsalarga ega bo'lib, uning rivojlanishi uchun minimal xarajatlar bilan eng yuqori narxga ega. Boshqacha qilib aytganda, agar ushbu saytning maksimal foydaliligi va hosildorligining eng yaxshi usuli bo'lsa, boshqacha aytganda, boshqa iqtisodiy omillar imkonsiz tarzda muvozanatli bo'lsa.

Shunday qilib, bu er uchastkasi va unda yaratilgan ko'chmas mulk uchun yoki undan yaratilgan ko'chmas mulk ob'ekti, uni sotib olish narxiga muvofiqligi va unga yaratilgan ko'chmas mulkning rivojlanishiga rioya qilish shartlari erishilishi kerak. Erni baholashning ushbu printsipga muvofiqligini tekshirish mezonlaridan biri – aslida joylashgan mulkning umumiy qiymatida er uchastkasining qiymati ulushi.

Moskvaning markaziy qismida bu koeffitsient dunyodagi boshqa yirik shaharlarning tavsifi yaqinlashmoqda. Shuning uchun shahar markazidagi er uchastkalarining narxlarining o'sishi nisbatan kichikdir (yuqori qavatli binolarni qurishga mo'ljallangan er uchastkalaridan tashqari) va qurilish narxining ko'payishi bilan bog'liq bo'lishi mumkin va Iste'mol fazilatlarini takomillashtirishda ko'chmas mulk narxlari.

Ushbu printsipning amalga oshirilishi ko'chmas mulk ob'ektining umumiy qiymatidan haqiqiy erning xarajatlarini ajratishga imkon beradi.

Eng samarali foydalanish printsipi -er uchastkasining bozor qiymati uning eng samarali foydalanish asosida belgilanadi.

Er uchastkasidan eng samarali foydalanish - bu jismoniy jihatdan oqilona, \u200b\u200bqonunchilikning talablariga muvofiq oqilona oqlanadi, bu qonunchilikning talablariga muvofiq, moliyaviy jihatdan oqlanadi, moliyaviy jihatdan oqlanadi va natijada er uchastkasining qiymati bo'ladi Maksimal. Er uchastkasidan eng samarali foydalanish mumkin bo'lgan o'rtacha qismlarni shakllanish shakllari, qarashlari va foydalanish tabiati bilan tavsiflanadigan individual qismlarga hisobga olinishi hisobga olinadi. Eng samarali foydalanish erning hozirgi foydalanishiga to'g'ri kelmasligi mumkin.

Eng samarali foydalanishni aniqlashda u hisobga olinadi:

maqsad va foydalanishga ruxsat berilgan;

er uchastkasining eng yaqin atrofidagi erdan foydalanish usullarini boshdan kechirish;

er bozorida kutilayotgan o'zgarishlar;

erdan mavjud foydalanish.

Er uchastkasini uni ishlatishning barcha mumkin bo'lgan (ruxsat etilgan) variantlaridan baholashda, eng yaxshi va eng foydali va u baholash uchun ishlatiladi.

Shu bilan birga, yuqorida aytib o'tilganidek, faqat, birinchi navbatda, qonuniy normalar, ekologik talablar, tarixiy obidalar, arxitektsiyalar, arxitektsiyalar, uni amalga oshirish, ikkinchidan , Jismoniy va ular jismoniy va uchinchidan, daromad keltiradi (agar u tijorat hisob-kitoblariga javob bersa). Natijada, foydalanish varianti barcha huquqiy, shaharsozlik, atrof-muhit va boshqa cheklovlarni hisobga olgan holda maksimal narxni olish mumkin.

Agar maydon binolardan xoli bo'lsa, unda ob'ektdan barcha mavjud cheklovlarni hisobga olgan holda saytdan eng samarali foydalanish variantini aniqlash mumkin.

Agar saytdagi tuzilma mavjud bo'lsa, tahlil o'tkaziladi, bu saytning narxi ushbu tuzilmaning qiymatini oshirish yoki ushbu binoning buzilish narxini ushbu er uchastkasidan eng yaxshi foydalanishning tanlangan versiyasi bilan kamaytirish , albatta, mavjud cheklovlarni hisobga olgan holda.

Ushbu tamoyil bepul erni baholash uchun juda minnatdor. O'rnatilgan er uchastkalarini baholash uchun uning qo'llash juda murakkab, chunki bu butun majmuaning narxidan butun er uchastkasining narxini ajratishga imkon beradi. Yer uchastkasida joylashgan bino yoki qurilish har doim ham eng katta xarajatlarga ega emas yoki eng katta daromad keltiradi. Bundan tashqari, binoning tabiiy eshigi natijasida bozor sharoitida va boshqa omillar, umuman ko'chmas mulk ob'ektining narxi sezilarli darajada kamayishi mumkin va er uchastkasining bozor qiymati saqlanib qolishi mumkin o'zgarishsiz va hatto ko'payish.

Shunday qilib, fitna qurilgan yoki yo'qligidan qat'i nazar, ushbu er uchastkasidan, bu er uchastkasidan er ijarasi printsipini hisoblash imkonini beradi va o'sha paytdagi bino yoki qurilishi uning yonida baholash.

Ushbu tamoyil nafaqat er uchastkalarini, balki yirik shahar hududlarini baholashda muhim ahamiyatga ega ekanligiga e'tibor qaratish lozim. Uning ishlatilishi sizga qattiq iqtisodiy hisob-kitoblar asosida shaharning er va shahar-rejalashtirish siyosatini optimallashtirish imkonini beradi. Birinchidan, bu shaharga tegishli shahar erlarini yaxshilashga taalluqlidir, ya'ni uning er egalik huquqi.

Vaqt o'tishi bilan erning bozor qiymati kattaligi o'zgartiriladi va ma'lum bir sanaga belgilanadi (baholash sanasi).

Erning imkoniyatlarini tahlil qilgandan keyin va selektsiya saytida mumkin variantlar Uning ishlatilishi eng yaxshi va samarali foydalanish (NNESI) tahdidiga murojaat qilishi kerak. Ya'ni, ular jismoniy, iloji boricha foydalanish mumkin bo'lgan foydalanish mumkin, ular jismoniy va moliyaviy jihatdan oqilona va moliyaviy maqsadga muvofiq va erning eng katta qadriyatiga olib keladi.

Nnei tahlili bilan bir qatorda, er uchastkasining qiymatini baholash uchun quyidagilardan foydalanish mumkin:

Qiyosiy savdolarni tahlil qilish (SAP) usuli.

Qoldiq qiymatda baholash usuli.

O'tkazma usuli.

Er ijarasini kapitallashtirish usuli.

Yer uchun qoldiq usuli.

Erdan eng yaxshi va eng samarali foydalanish tahliliu er uchastkasini muqobil bo'linmalarni taqqoslashni ta'minlaydi. Har bir rivojlanish varianti uchun erning qoldiq qiymati hisoblanadi. Erning eng yuqori qoldiq qiymati uning eng yaxshi va samarali foydalanishlari va eng samarali foydalanish imkoniyatiga mos keladi.

Tahlilning birinchi bosqichida bozor imkoniyatlari va cheklovlarini hisobga olgan holda, amalga oshiriladigan foydalaniladiganlarni tanlash. Joylashuv potentsialini hisobga olish, bozorga bo'lgan talab, huquqiy huquqlar kiritiladi. Ushbu protsedura sizga faqat erdan foydalanishning oqilona variantlarini aniqlashga imkon beradi, shu bilan keraksiz ma'lumotlarni to'plash zarurligini yo'q qiladi. Shunday qilib, agar rayonlashtirish normalari erning faqat turar-joy binolari bilan chegaralangan bo'lsa, unda tijorat yoki sanoat binolari uchun variantlari umuman hisobga olinmaydi. Biroq, agar tahlilchi kelajakda ushbu sayt uchun rayonlashtirish me'yorlarida qayta ko'rib chiqiladi, so'ngra ushbu cheklovlar turar-joy bo'lmagan usullarni ko'rib chiqishni istisno qilmasligi kerak.

Ikkinchi bosqichda har bir alternativ strategiya uchun binoning narxi aniqlandi. Uchrashuvning resurs sifati va turli xil rivojlanish variantlarining texnologik jihatdan haqiqiyligi hisobga olinadi.

Uchinchi bosqichda aniqlangan rivojlanish strategiyalarining moliyaviy huquqliligi aniqlandi. Har bir timsol uchun prognoz daromadlari aniqlandi. Kelgusi bozor xatti-harakati haqidagi taxminlar va taxminlarga asoslangan har bir rivojlanish strategiyasi uchun sof operatsion daromad hisoblanadi.

To'rtinchi bosqichda er va binolar (inshootlari) o'rtasidagi toza operatsion daromadlarning taqsimlanishi amalga oshiriladi. Tahlilchi mavjud bozor ma'lumotlari asosida yoki investorlarning taxminlariga asoslangan kapitallashuv koeffitsientlaridan foydalanishlari mumkin. Rivojlanishning har bir parametrlari uchun o'ziga xos, mukammal koeffitsient bo'lishi mumkin. Koeffitsient xavf darajasiga, kapitalni qoplashning davomiyligi, moliya inshootlari va kutilayotgan ob'ektning qiymatini kamaytirishga bog'liq.

Qiyosiy savdolarni tahlil qilish usuli (SAP)bu taqqoslanadigan joylarning bozor qiymatiga taqqoslanadigan hududlarni sotish narxini o'zgartirib, er uchastkalarining bozor qiyoslarining ta'rifini belgilaydi.

Bizning sharoitimizda, ushbu usul yakka tartibdagi uy-joy qurish, bog 'va bog' saytlari narxini aniqlash uchun foydalanish mumkin.

Ushbu usulni qo'llashda baholash nazariyasiga muvofiq, baholovchi oltita taqqoslash elementlaridan foydalanishi kerak:

To'lovni moliyalashtirish shartlari.

Sotish shartlari.

Savdo vaqti.

Manzil.

Fizik xususiyatlar.

Daromad xususiyatlari.

Taqqoslanadigan maydonga asoslangan har bir taqqoslanadigan elementga tegishli o'zgartirishlar kiritiladi (8.1-jadval) taqqoslanadigan joyga asoslangan.

O'zgartirish ketma-ketligi quyidagicha. Baholovchining oraliq ko'rsatkichlarini oladi va avvalgi tuzatilgan qiymatga keyingi tuzatishlarni qo'llaydi.

8.1-jadval.

Sayt narxini hisoblash uchun tuzatish jadvali

Fizik xususiyatlarni ko'rib chiqishda saytning o'lchami, shakli noto'g'riligi va burchak joylashuvi uchun tuzatishlarni hisobga olish kerak.

Ma'lumki, sayt kattaroq, odatda birlikning kamroq narxi.

Bozorda iqtisodiyotda maxsus jadvallar mavjud, bu esa saytni uning qiymati uchun konsolidatsiya qilish samarasini hisobga olishga imkon beradi. Bizning sharoitimizda bunday tahlil bahosi mustaqil ravishda amalga oshirishi kerak, ya'ni fitnadan 1 m 2 yoki bitta to'qish narxining 1 m 2 yoki bitta to'qish narxining narxini yaratish kerak .

Ma'lumki, o'sha hududda uchburchak hudud, uning ustidagi ishlarni ishlab chiqarishning noqulayligi tufayli to'rtburchaklar ostida baholanadi. Uchburchak qismlarni baholash uchun, baholovchilar ko'pincha "65-35" qoidalarini qo'llashadi, shunga ko'ra, uchburchakli maydonning narxi to'rtburchaklar qismning narxining 65 foizini tashkil etadi. "

Noto'g'ri bo'limlarni baholash uchun sayt alohida baholangan to'rtburchaklarga bo'linganda, qabulxonadan foydalanish mumkin, ular alohida baholanadi va umumiy qiymat alohida qismlarning xarajatlaridan iborat.

Bir burchak tartibning ta'siri tijorat belgilangan hududda belgilanadi. Do'konlar va gaz stantsiyalari uchun bu joy ma'lum bir afzalliklarga ega, shuning uchun ulardan yuqori bo'ladi. Bog'lar va yozgi uy qurilishi uchun burchak joylashuvi ularning narxini pasaytiradi. Bir burchak joylashuvini taxmin qilish uchun siz ayrim savdo statistikasini terish va turli maqsadlar uchun ushbu effektni tegishli tahlil qilishingiz kerak.

Qoldiq qiymatda baholash usuli.Ushbu usulda binolarning narxi ko'chmas mulkni sotish narxidan ushlab qolinadi, bu esa qoldiq qiymatdagi er qiymatini hisoblaydi.

Ushbu usul, ayniqsa uzoq rivojlangan sohalarda, agar bepul joylar sotilmasa. Usul qimmatbaho binolar mavjud bo'lgan sohalar uchun aniqroq natijalarni beradi.

Agar sotish haqida etarli ma'lumot bo'lmasa, ularning qiymatini ekspert baholashning dastlabki qiymatlari sifatida ishlatilishi mumkin. Usulning to'g'riligi jiddiy ekspertni baholash va qurilish xarajatlarini hisoblashiga bog'liq.

O'tkazma usuli.Ko'chmas mulkka va ma'lum bir mintaqaning ma'lum bir turi uchun erning qiymati va binolarning narxi o'rtasida ma'lum bog'liq mavjud. Shunday qilib, agar ba'zi mintaqada rivojlanmagan erlarning etarli miqdorida sotsa, shundan so'ng taqqoslanadigan mintaqa, erning qiymati va binolarning narxi o'rtasidagi odatiy bog'liqlikni aniqlash mumkin. Ushbu nisbat mintaqa uchun baholashda.

Ushbu usulning afzalligi shundaki, binolarning narxini aniqlash uchun xarajatlar usulidan foydalanishning hojati yo'q.

Er ijarasini kapitallashtirish usuli.Ushbu usuldan er bino va inshootlardan alohida ijaraga berilganda foydalanish mumkin.

Agar yaqinda ijara shartnomasi tuzilgan bo'lsa yoki bu ijara bozorida mavjud vaziyatni aks ettiradi, sof ijara miqdori yerga egalik qiymatida to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirilishi mumkin.

Misol: Yaqinda er uchastkasi 10 yil davomida ijarachining o'nlab ijarachi uchun operatsion xarajatlarni amalga oshirish sharti bilan ijaraga berildi. Kapitallashtirish darajasi - 15%. Er uchastkasining narxini aniqlang.

Yechim: 100000: 0,15 \u003d 666700 rubl.

Yer uchun qoldiq usuli.Usul qo'shimcha unumdorlik printsipiga asoslanadi. Erning narxi mehnat xarajatlari, kapital va boshqaruv bilan bog'liq barcha zarur to'lovlarni hisobga olganidan keyin qoldiq sifatida hisoblanadi.

Misol: 16 gektar maydonni 10 gektar maydonda, ruxsat etilgan 1 uy uchun ruxsat etilgan 1 uyga ega bo'lgan holda, er uchastkasini baholash kerak. Egasi 0,1 gektar maydonni 0,000-20,000 rublgacha (o'rtacha 200 000 rublgacha) yaxshilash va aloqalarini hisobga olgan holda platformalarni sotadi. Saytni o'qitish narxi, takomillashtirish va aloqa narxi 1,40 ming rubl talab qilinadi. Ushbu loyihalar uchun o'rtacha dizayn, ma'muriy xarajatlar, bitim xarajatlari va boshqa xarajatlarning xarajatlari umumiy sotilgan narxning 25 foizini tashkil etadi. Ruxsat etilgan kredit to'lovi, parvarishlash va foyda sof daromadning 40 foizini tashkil etadi. Er uchastkasining narxini aniqlang.

1. Sotishning taxmin qilingan bahosi 160 * 200000 \u003d 32 (million rubl)

2. Tekshiruv xarajatlari - 14 (million rubl)

3. Umumiy qo'shimcha xarajatlar (25%) - (8 million rubl)

4. Daromad foydasiz sof daromad - (p.1. (P.2 + p.3)) - 10 (million rubl)

5. Egalik uchun xarajatlar (10,000,000) - 4 (million rubl)

Belgilanmagan erning narxi 6 (million rubl).

Er uchastkasining bozor qiymati ma'lum bir vaqtga qadar samarali foydalanishga bog'liq, bu er uchastkasidagi mahsulotning boshqa omillaridan olingan daromadlarni hisobga olmagan holda eng samarali foydalanishga bog'liq Tadbirkorlik uchun (bundan keyin ushbu tavsiyalar - erni ijaraga berish) uchun (kutish printsipi).

Sud amaliyoti va qonunchilik - 06.03.2002 yil 6.03.2002 n 568-p (Ed. 31.07.2002 yil 31.07.2002 yildan boshlab 31.07.2002 yilgacha) yer uchastkasining bozor qiymatini aniqlash uchun qo'llanma.

Shu jumladan, er uchastkalari uchun ijara ma'lumotlari uchun, er uchastkalarining bozor qiymati hisob-kitoblari bozorni aniqlash uchun ishlab chiqarish bo'yicha IV rahbarining 4-bandi boshliqlarining 4-bandiga muvofiq amalga oshiriladi Rossiya Mulk vazirligi tomonidan 06.03 yil 25.03. N 568-P (bundan keyin -) tomonidan tasdiqlangan erlarning narxi (bundan keyin - Ko'rsatmalar er uchastkalarining bozor qiymatini aniqlash).

Hisoblangan er uchastkasining qiymatini aniqlash xarajatning qimmatbaho usuli Uning rivojlanishidan xoli bo'lgan eng yaxshi va eng samarali foydalanishga asoslangan ko'chmas mulk.

Er uchastkasining bozor qiymatini aniqlash uchun sizda quyidagi ma'lumotlar bo'lishi kerak:

• a) er uchastkasida mulk va ro'yxatdan o'tkazish to'g'risidagi ma'lumotlar;
• b) saytning fizik xususiyatlari;
• c) atrofdagi bo'lim munosabati to'g'risidagi ma'lumotlar;
• d) iqtisodiy kuchlaruchastkani tavsiflovchi.

Ushbu ma'lumot manbalari er uchastkalari, ipoteka kredit tashkilotlari, baholash firmalari va davriy bosma operatsiyalarga ixtisoslashgan shahar, tuman va qishloqqa oid shahar qo'mitalari va komissiyalari amalga oshirilmoqda.

Uy-joy qurish uchun er uchastkalarining bozor ahamlarini baholashning quyidagi asosiy usullari mavjud:

• 1. Taqqoslanadigan savdolar usuli.
• 2. Tuzatish usuli (pul o'tkazish).
• 3. Er ijarasini kapitallashtirish.
• 4. "Yer uchun qoldiq" usuli.
• 5. Er uchastkasini rivojlantirish (malakasini oshirish) usuli va boshqalar.
• 1. Taqqoslanadigan savdolar usuli so'nggi paytlarda sotilgan va savdo narxi narxlari bo'yicha sotilgan va sotilgan narxlardagi ma'lumotlarni taqqoslash va taqqoslash. Baholovchining eksperti er uchastkalari uchun tez-tez nashr etilganligini bilishi kerak, sotuvchining narxlari, ya'ni bitirilgan narxlar va taqqoslash uchun haqiqiy bitimlar narxi talab etiladi.

Mahalliy ma'muriyat sotiladigan bozor uchun ham etarli emas. Ushbu saytlar odatda katta va shu bilan bog'liq, ularning narxi bo'yicha jiddiy chegirmalar mavjud.

Taqqoslanadigan bo'sh joylar bilan hisoblangan er uchastkasini taqqoslash va taqqoslash ikki komponentda amalga oshiriladi:

• a) elementlarni taqqoslash orqali,
• b) taqqoslash birliklari to'g'risida.

Taqqoslash elementlari etti omil:

• 1. Mulksiya
• 2. Bitimni moliyalashtirish shartlari.
• 3. Sotish shartlari.
• 4. Savdo vaqti yoki sotish sana.
• 5. Joylashuv.
• 6. Fizik xususiyatlar.
• 7. Er uchastkasidan olingan daromadning xususiyatlari.

Hisoblangan mulk huquqi. DA Rossiya Federatsiyasi Er uchastkalari xususiy mulk huquqida bo'lishi mumkin, merosxo'r bo'lgan umr bo'yi (faqat uchun jismoniy shaxslar), doimiy (doimiy) foydalanish, ijaraga berish, beg'araz foydalanish. Sozlash xaridorning huquqlari yukida kalit yoki uzoq muddatli ijaraga beriladi.

Moliyalashtirish shartlari. Agar saytni sotib olish shartlari yoki bitimlarni moliyalashtirish shartlariga 100% qarz olinsa, shundan katta miqdordagi to'lovlar foizni ko'rib chiqish va ushbu bitim narxiga tegishli o'zgartirish kiritilishi kerak.

Sotish shartlari. Ushbu element uchun sozlash sotuvchi va xaridor o'rtasidagi munosabatlarning, shuningdek, ular erni sotish yoki sotib olish yoki sotib olish to'g'risidagi qarorlarini amalga oshiradigan holatlar aks ettiradi. Savdo shartlari to'g'risidagi ma'lumotlar olish juda qiyin. Boshqa bir qiyinchilik - bu savdolardagi ayrim farqlarga o'zgartishlar ta'rifi. Aftidan, odatiy hol kerak: agar baholovchining eksperti taqqoslanadigan kelishuvni aniqladi va tuzatish hajmini aniqladi va u ushbu o'zgartirishni amalga oshirishi kerak. Agar tuzatish hajmini aniqlash qiyin bo'lsa, unda ushbu bitim bo'yicha taqqoslanishni rad etish kerak.

Savdo vaqti. Taqqoslanadigan bitimlar uchun narx tuzatishlarini tuzish uchun er bozorida narx tendentsiyalarini bilish kerak, ya'ni quruqlik narxlarining vaqt o'tishi bilan qanday o'zgarishlar mavjudligini bilish kerak. Rossiya sharoitida er uchastkalari uchun narxlarning yillik o'sishi tendentsiyasi kuzatilmoqda, ularning mavsumiy narxlari sezilarli o'zgarishi: bahorgi narxlarda qishda tushadi. Masalan, Moskva viloyati tomonidan ba'zi joylarda mavsumiy tebranishlar 15-20% ga etadi.

Baholovchining eksperti er bozorida talab va takliflarning nisbati va sotuvchilar va xaridorlarda tendentsiyalarni chuqur tahlil qilishni amalga oshirishi kerak. Ba'zan bu har qanday qonun loyihasi yoki hukumatning farmoni, ularning er bozoridagi xatti-harakatlariga sezilarli ta'sir ko'rsatadi.

Manzil. Agar taqqoslanadigan maydonni baholanganidek, bir xil bo'lsa, sozlash odatda amalga oshirilmaydi. Agar taqqoslanadigan maydon boshqa hududda bo'lsa, ushbu yo'nalishlar o'rtasidagi farqlarni tahlil qilish kerak. Masalan, turar-joy binolari, transportning foydalanish imkoniyati, muhandislik, ekologiya, obro'ga olingan omillar hisobga olinadi. Taqqoslanadigan savdolarni taqqoslashning muhim elementi - ko'chmas mulk ob'ektining jismoniy xususiyatlari. Ular tuproq parametrlari, saytning o'lchami, shakli (to'rtburchaklar yoki pumgonal), drenajning mavjudligi, saytning moyilligi burchagi va boshqalar bo'lishi mumkin.

Sayt narxida ma'lum bir ta'sir ob'ektdan olingan daromad bilan bog'liq er bozorining faoliyati darajasiga ega. Masalan, er bozorining Moskva viloyatining 30 kilometrlik zonasidagi faoliyat darajasi Moskvadan o'chirilgan zonalarga qaraganda yuqori. Shu munosabat bilan baholovchik ushbu savdo taqqoslash elementiga o'zgartirish kiritishi kerak.

Taqqoslash birliklari quyidagilardan foydalaniladi:

• a) Daromadlar er uchastkalari ushbu hududda va mavjud yaxshilanishlar nuqtai nazaridan farq qiladi;
• b) Xaridorlar uchun oldindan ma'lumot kerak.
• 2. Tuzatish usuli (pul o'tkazish usuli). Bu usul Yer uchastkasining hisob-kitoblari taqqoslanadigan kompleksning, shu jumladan ko'chmas mulk va er uchastkasining umumiy narxini, ikkita komponentni - binoning narxi va er uchastkasining narxi. Bundan tashqari, baholovchining eksperti ushbu saytdagi bino va boshqa tuzilmalarning narxini baholaydi, keyin mulk kompleksining umumiy narxi binolar va inshootlarning narxini pasaytiradi va er uchastkasining qiymatini oladi. Ushbu usul bozorda taqqoslanadigan suvni taqqoslanadigan savdolar bo'lmaganda qo'llaniladi. Erning narxi va inshootlari o'rtasida barqaror bog'liqlik mavjudligi aniqlandi, shuning uchun er uchastkasining narxi ikkalasi orasidagi mulkiy kompleksni sotishning umumiy narxini taqsimlash bilan baholanishi mumkinligi aniqlandi Komponentlar: Yer va binolar.
• 3. Er ijarasini kapitallashtirish usuli. Yerni ijaraga olishning asosiy usuli yordamida er uchastkasining qiymatini aniqlash - bu ijara to'lovlari natijasida olingan daromadlarni kapitallashtirishdir. Bu usul har yili buyrak daromadini tegishli kapitallashuv darajasiga bo'lishni o'z ichiga oladi, natijada daromadlar miqdori er uchastkasining qiymatiga aylanadi.

Erni ijaraga olishning kapitalizatsiya usuli bilan erning qiymatini hisoblash quyidagi formuladan foydalanishga asoslangan:

4. "Yer uchun qoldiq" usul. Erning qoldiq unumdorligi printsipiga ko'ra, poytaxtni jalb qilish natijasida er yuzida qurilgan bino va inshootlar, ish kuchi Daromadni taqsimlashda boshqarish ustuvor ahamiyat beriladi. Boshqa omillarni jalb qilish uchun barcha xarajatlarni qoplashdan keyin qolgan daromad er uchastkasiga bog'liq.

Yer uchun daromadlar usulini qo'llash uchun shartlar:

mavjud ob'ektlar er uchastkasidan eng yaxshi va samarali foydalanish variantiga mos keladi;

yer uchastkasida joylashgan bino va inshootlarning narxi ularning ishlarining hayoti sifatida aniq aniqlashtirilgan bo'lishi mumkin;

mulkning faoliyatidan har yilgi sof operatsion daromadi (yaxshilanishli er uchastkasi) ma'lum.

Hisoblash bosqichlari:

• 1. Yaxshilanish narxini aniqlang.
• 2. Ijara kurslari va operatsion xarajatlar Butun mulkning sof operatsion daromadini (garovini) aniqlash.
• 3. Binoda kelayotgan qarorni aniqlang.
• 4. Yerga kelayotgan qarorni aniqlang.
• 5. Er yuziga tegishli toza operatsion daromad kapitallashuvi natijasida Yerning qiymatini aniqlang.
• 5. Er uchastkasini rivojlantirish (malakasini oshirish) usuli. Er uchastkasini rivojlantirish (rivojlanishining) usuli katta maydonning narxini aniqlash kerak bo'lganda ishlatiladi, bu alohida alohida bo'limlarga bo'linishi kerak. Bunday holatlar Rossiyaning baholash amaliyotida juda keng tarqalgan.

Saytni rivojlantirish usuli baholashning quyidagi bosqichlarini amalga oshirishni o'z ichiga oladi:

Shaxsiy saytlarning o'lchami va sonini aniqlash.

Ishlab chiqarilgan savdolar usuli bilan ishlab chiqilgan bo'limlarning qiymatini hisoblash (sotishdan tushgan daromad miqdori) belgilanadi.

Saytlar va ularni ishlab chiqarish xarajatlarini hisoblash, ishlab chiqarish va rejalashtirish muddati davomida jadval tuzish va rejalashtirish uchun jadvalni tuzish.

Qiymat ta'rifi pul oqimi Shaxsiy saytlarni sotishdan tushgan daromad qiymatidan boshlab o'z mablag'larini o'zlashtirishning barcha xarajatlarini olib tashlash orqali.

Chegirma stavkasini aniqlash.

Barcha yakka tartibdagi er uchastkalarini ishlab chiqish va sotish vaqtini hisobga olgan holda pul oqimini hisobga olish.

Shaxsiy saytlarning o'lchamlarini aniqlashda ushbu qarorning qabul qilinishiga ta'sir qiluvchi jismoniy, huquqiy va iqtisodiy omillarni hisobga olish kerak.

Er inson faoliyatining ko'plab sohalarida (kommunal, siyosiy, iqtisodiy, agrar va boshqalar) muhim omil Iqtisodiyotning to'g'ri darajasini saqlang.

Er charchilgan resurs bo'lganligi sababli, u qat'iy nazorat ostida. Bu ob'ektning bozor qiymatini aniqlash uchun taxminlardan foydalanadi. Ushbu jarayonning o'ziga xos xususiyatlariga ega.

Muammoni qonuniy tartibga solish

Rossiyada qonunchilikni tartibga solish Erning ishlash masalalari dastlabki bosqichda. Nizomqonun tomonidan qabul qilingan barcha narsalarni belgilaydi umumiy printsiplar Va butun vaziyatga ijobiy ta'sir ko'rsatadigan erning ahamiyatini baholash tushunchalari.

Normativ hujjatlar tizimida 4 ta daraja mavjud:

Amalga oshirish va amalga oshirish usullari

Baholash biror narsaning narxini aniqlash uchun mo'ljallangan. Shunga ko'ra, er uchastkasini baholash xarajatni aniqlash jarayoni Bozordagi er. Ko'pchilik sotuv, sotib olish, erni ijaraga olishdi, chunki o'z biznesini saqlash juda ko'p funktsiyali.

Ko'pincha baholash qarz oluvchining kredit muddati (ipoteka qilishda), mulk bo'linmasida investitsiyalarni jalb qilishda, investitsiyalarni jalb qilish uchun ishlatiladi buxgalteriya hisobi va hokazo.

Diqqat baholashning uchta turi Er:

• Pul. Shartnomalar tuzishda er solig'i stavkasini aniqlashda ishlatiladi; O'z navbatida, pul baholashning ikki turi mavjud: tartibga solish va pul mablag'lari;
• Iqtisodiy. Erdan oqilona foydalanishni tahlil qilganda, ma'lum bir madaniyatni rivojlantirish uchun erning yaroqliligini aniqlash uchun ishlatiladi; ob'ektni tartibga solishni amalga oshirishda hisobga olingan;
• Biqirlovchi tuproq. - bu shahar inventarizatsiyasining bir qismi bu asos iqtisodiy baho sohadagi qishloq xo'jaligi; Tuproqlarning yaroqliligini, shuningdek qishloq va o'rmon xo'jaligidagi yo'qotishlarni bashorat qilish uchun ishlatiladi.

Mavjud bo'lmoq erning qiymatining uchta navi: Bozor, kadastr va tartibga solish.

Bozor narxi - bu eng mumkin bo'lgan eng ko'p narx taxmin qilingan ob'ekt Ochiq bozorda taqdim etilishi mumkin. Shu bilan birga, operatsiyaning ikki tomoni barcha zarur ma'lumotlar va favqulodda vaziyatlar narxiga ta'sir qilmaydi.

Agar baholashda o'rnatilmagan bo'lsa muayyan ko'rinish Ob'ektning narxi, keyin bozor narxi belgilanadi.

Kadastr narxi U soliq maqsadlariga nisbatan qo'llaniladi. Ushbu turdagi xarajatlar bozorning foizi sifatida belgilanadi.

Tartibga solish - davlat tomonidan o'z manfaatlariga ko'ra belgilangan boshlang'ich, belgilangan qiymat. U erni sotib olishda, merosga yoki u uzatilganda yoki boshqa joyga qaytarilganda ishlatiladi. Normativ qiymati har yili Rossiya Federatsiyasi hukumati tomonidan belgilanadi.

Mintaqaviy tartibga solish narxi tuproqning xususiyatlariga qarab, Rossiya Federatsiyasi hukumatining, ob'ektning o'zi, ammo narx bozor qiymati 75% dan oshmasligi kerak. Bu organlar tomonidan o'zgarishi mumkin mahalliy boshqaruv tegishli mintaqada, ammo davlat tomonidan belgilangan davlatning 25 foizidan ko'p bo'lmagan.

Mavjud usullar va mezonlar

Erni kadastrni baholash Bu ko'chmas mulk ob'ektlari, uning hududiy idoralari, tashkilotlar va korxonalar tomonidan o'z nazorati ostida hududiy idoralar kadastri federal agentligi tomonidan olib boriladi. Ushbu sohada ishlash Baholash litsenziyasiga duch kelish huquqiga ega.

Mavjud bo'lmoq yerni baholash usullarikim 2 ta yondashuvga to'g'ri keladi:

Foydali yondashuv Usullarni o'z ichiga oladi

• maqsadli foydalanish;
• er ijarasini kapitallashtirish;
• balans usuli.

Maqsadli foydalanish usuli Saytni yaxshilash tufayli daromad olish uchun daromad olish uchun ob'ektlarning narxini aniqlash uchun ishlatiladi.

Er ijarasini kapitallashtirish usuli U quruqlikni ijaraga olish uchun ob'ektlarni baholash uchun ishlatiladi. Baholash qurilgan va yaklanmagan joylarni ham baholash mumkin. Ushbu usuldan foydalanish uchun siz yerni ijaraga berish kurslari to'g'risidagi ma'lumotlarni qayta ishlashingiz va ijara daromadi sifatida ularning narxini belgilashingiz kerak. Ijara to'lovlarining hajmi ob'ektning joyi, uning hajmi, funktsiyasi, shakli, aloqaning mavjudligi, mavjudligi bilan belgilanadi transport vositasi, erdan foydalanish.

Qoladi U er ob'ektlarini baholash uchun ishlatiladi, daromad olish imkonini beradi. Shuningdek, kapitalizatsiya usulida ham, hal qilinmagan hududlarni baholash mumkin. Ushbu usulni qo'llash uchun, avvalo daromad olish uchun yaxshilanishi mumkin bo'lgan er uchastkasining qiymatini aniqlash kerak. Keyinchalik daromad ob'ekt va binolardan daromadni belgilash orqali kapitallashtirilgan.

Qiyosiy yondashuv Usullarni o'z ichiga oladi

• tanlash;
• tarqatish;
• sotish taqqoslashlari.

Tanlash usuli Yer uchastkalarini ularning eng daromadli va samarali foydalanishiga rioya qilishning eng daromadini aniqlash uchun er uchastkalarini baholash uchun ishlatiladi. Ushbu usul faqat o'rnatilgan ob'ektlar uchun mos keladi.

Tarqatish usuli U yer uchastkasini aniqlash uchun er uchastkalarini baholash uchun ishlatiladi. O'rnatish ob'ektlari uchun ishlatiladi. Yangi binolar uchun eng mos keladigan narsa, chunki ular Yerdan samarali va oqilona foydalanishga mos kelishi kerak. Tarqatish usulidan foydalanish uchun siz qurilgan binolar bilan maydonning narxi haqida ma'lumotga ega bo'lishingiz kerak. Biroq, natija noaniq bo'ladi.

Sotish taqqoslash usuli Shunga o'xshash erlarning narxlarini taqqoslash uchun ishlatiladi. Bu eng sodda va samarali. Bozorda juda aniq ko'rsatkichlar beradi. Ammo uchun rossiya bozoriMa'lumot va ochiq emas, yuqorida ko'rsatilgan usul mos emas. Bu, bozordagi vaziyat, ob'ektning joylashuvi, erning joylashuvi, tuproqning xususiyatlari, dastur parametrlari, mulk va boshqalarning joylashuvi ta'sir qiladi.

Baholash mezonlari Er:

• saytning joylashuvi;
• aloqa va yo'qligida ularni bog'lash imkoniyati mavjudligi;
• er uchastkasiga transport vositasi;
• foydalanish maqsadi va belgilangan manzilni o'zgartirish qobiliyati;
• geologik va geodezik tadqiqotlar ma'lumotlari.

Jarayonni o'tkazish tartibi

Dastlab tuzilgan shartnoma. Buning uchun saytda saytdan foydalanish kerakligini ko'rsatish kerak, mulk varianti u yuqoriga ko'tarilganmi yoki boshqa narsa. Ushbu protseduradan so'ng, bajarilgan sana tayinlangan sana, ya'ni tekshirish amalga oshiriladi. Uning oldidan barcha hujjatlarni, ya'ni erning xususiyatlari, tavsifi, xususiyatlari, har qanday minerallarning mavjudligi. Keyinchalik ob'ekt ko'rib chiqiladi, shundan so'ng hujjatlar bajarilgan tartibda va baholash variantlari (bozor, kadastr, tartibga solish) natijalari bo'yicha yana yig'iladi. Butun jarayon sobit yerni tashkil etish to'g'risidagi hisobot.

Baholash uchun zarur bo'lgan hujjatlar, er uchastkasi, turar-joy yoki kvartira (xonada) ob'ekt turiga qarab biroz farq qilishi mumkin.

Ekspertni baholash uchun zarur bo'lgan hujjatlar er uchastkasi:

Kerakli qog'ozlar ro'yxati turar joy binosi:

• nusxalari:
  • egasining identifikatsiyasi to'g'risidagi guvohnomasi;
  • bTI texnik pasporti turar-joy binolari uchun;
  • er uchastkasida davlat harakati.

Kvartira narxini aniqlash uchun (xonalar) O'qing:

• egalik huquqini tasdiqlovchi hujjat (mulk, ijaraga);
• egasini identifikatsiya qilish;
• texnik pasportning nusxasi BTI.

Ob'ektni baholash narxlari ga qarab o'zgaradi ijtimoiy nuqtai nazar, Bu bilan bog'liq tashkilotlar va boshqalar. O'rtacha, miqdori quyidagicha bo'lishi mumkin:

• 4000 rubl. Uy bilan uchish uchun;
• 3000 rubl. turar-joy qurilishi uchun;
• 2500 rubl - syujet.

Ko'rsatilgan tartib qoidalari va nuvi uchun quyidagi videoga qarang: