Международни стандарти за оценка на оценката на MSO, действащи издание. Международен комитет по стандарти за оценка на собствеността, MKSO

Международни измервателни стандарти MSO 2003-05 1

2. Основни акценти на доклада 3

Радикална промяна и хармонизация на стандарти 3

Специална позиция на САЩ и отношението към американските стандарти 4

Преход към МСФО 5

3. Приет модел счетоводство по справедлива стойност 7

Коментар на Roo. 7.

4. Стандарт 3 (MSO 3) от стандартите за оценка (CSO ROO) 2-03-2005. Изготвяне на доклад за оценка 9

Връзка с стандартите за финансова отчетност 9

Условия за сключване на договора, приблизителен списък на въпросите за оценка 12

6. SSO ROO 2-04-2005. Методология за прилагане на оценка. Оценка за финансова отчетност 15

Определения на международните стандарти за оценка 15

Определения на МСФО. Петнадесет години

7. SSO ROO 3-11-2005U Методически насоки за оценка №11 (г-н 11). Разглеждане на оценките 17.

Въведение 17.

Обхват 17.

Определения 18.

Връзка с стандартите за финансово отчитане 19

Ръководство 19.

Датата на влизане в сила от 20

Допълнение 3 (ECO 2003). Преглед на докладите за оценка на друг оценител 21

Въведение 21.

Процес на приемане 21.

Преглед на доклада за оценка 22

^

Международни стандарти за оценка на MSO 2003-05

Уважаеми колеги, гости и участници в 2-ри международен форум за оценка! 1. Въведение

Предоставеният доклад е посветен на стандартите за оценка на руското общество на оценителите (SSO ROO 2005) и подготвени с участието на Националния съвет очаквани дейности в Руска федерация и Научният съвет "Стратегия за управление на националните имоти" в клона на публичните науки на Руската академия на науките.

Стандартите за оценка арката е предназначена за използване в Руската федерация, както и в партньорската общност с организации на оценителите на страните от ОНД - в пълно съответствие с:

Международни стандарти за оценка (MSO 2003-05) - "Бяла книга";

Европейски стандарти за оценка (ECO 2003) - "Синя книга";

Както и официално включени в формулировките на IMS от най-новите международни стандарти за финансово отчитане (МСФО 2004).

Международни и европейски стандарти за оценка, приети от съответните неправителствени организации: \\ t ^ Комитет за международна оценка (МКСО) и Европейска асоциация за сигурност (EGAO).

Обществото на руското оценител (ROO) е член на двете организации. Въз основа на официално получените права, ROO осъществява трансфер и публикуване на MSO и ECO на руски език.
^

2. Основни акценти на доклада

Основното е, че бих искал да насоча вниманието на уважаваните колеги и гости на форума е отражението на международните стандарти за финансово отчитане (МСФО) в международните стандарти за оценка.

Мисля, че има значителна част от присъстващите - хора, по един или друг начин, свързани с бизнеса. Много от тях запомнят преоценката на дълготрайните активи в края на 90-те години. И със сигурност си спомняте този път с удоволствие!

Въведение от 2005 г. насам по целия свят на прехода към МСФО няма да бъде осъществен от партията и Русия. За оценителите това означава огромен етап от работата.

Въпреки това, за да може този етап да премине, днес достъпен умения и знания. Какво друго е все още - частично отразено в международните стандарти и се надявам да обсъдя това по време на най-близкия час.

И сега няколко думи защо приемането на MSO и IFRS е важно за общността за оценка
^

Радикална промяна и хармонизиране на стандартите

Основният резултат, който в момента е постигнат в света (със специална позиция на Съединените щати), е, че след промени в MSO (оценителите се наричат \u200b\u200b"бяла книга") и в Ехо (оценителите се наричат \u200b\u200b"Синьо" Книга ") Еднократно разбиране на основните принципи за оценка на цената на собствеността.

Тези принципи сега следват почти всички национални организации на оценителите, включително и тези, в които са оформени техните собствени стандарти за оценка.

Най-старата и най-авторитетната организация на оценителите - Кралския институт на сертифицираните инспектори (RICS, UK) - в новото издание на техните стандарти, чиито оценители се наричат \u200b\u200b"Червената книга", подкрепиха иновациите на ICSO по отношение на оценките за. \\ T Финансови отчети и за кредитиране.

И това означава едновременно признаване на радикални промени, които са настъпили през годините в друга "червена книга" - в международните финансови отчети (МСФО); което от своя страна беше договорено с международната организация, обединяваща Комисията по ценни книжа (MOCCCB).

Специална роля при формирането на ново икономическо мислене се играе от дейностите по професионална оценка. Най-новата практика за оценка на стойността на имота, признава "мирно съжителство", преди всичко:

^ Пазар (честна) стойност Имотът, който "отразява колективното възприемане и колективните действия на участниците на пазара, и е основа за оценка на повечето ресурси в икономиката на пазара" (MSO) и е "обективно установена стойност в замяна на дадена дата" (ECO \\ t );

^ Инвестиционна стойност или "стойност" Собственост "за конкретен инвеститор или група инвеститори, с установената цел за инвестиране на стойност" (MSO) и е " разходите, които се използват въз основа на субективни, имат непазарен произход на оценкатаикономическа полезност на актив за предприятието "(ЕКО).

Професионалният език на оценителите стана многоъгълник, който се тества от основните понятия (категории) на политическата икономия (или "икономика"), както и други икономически дисциплини, преди всичко, финансиране и счетоводство, банков и инвестиционен анализ, корпоративно управление.

В стандартите на оценката сега се извършва ясна мярка между оценки на разходите и естествени (или технически) оценки - преди всичко, за добивната промишленост и за технологиите.

След това, през осемдесетте, "справедливата оценка" (прогнозната обмяна) се разбира като израз на "националния икономически подход към оценката на ефективността", а индивидуалната оценка на оценката (използването на ресурсите) е свързана с така наречения "подход на разходите" ". И собствената му специална роля беше възложена на всеки подход - точно същото се прилага в съвременната методология при оценката на пазара (справедливост) и инвестиционната стойност на същия имот.

Основната пречка за развитието на МСФО (в прехода към тези стандарти на счетоводители, т.е. представители на най-масовата икономична професия) и MSO е, че счетоводителят или оценителят трябва да има своя собствена професионално мнение и ясно формулирани преценки (Първоначално - с думи, и само по-късно - в цифри и в "парични термини").

Хармонизиране на стандартите за оценка с професиите на счетоводителя и одитора придобива особено значение поради факта, че от януари 2005 г. в цялата международна общност, както и в Русия, планираните трансформации, свързани с преминаването към международни стандарти, ще започнат във всички изброени зони.
^

Специална позиция на Съединените щати и отношение към стандартите на САЩ

Както казах наскоро, председателят на Icso John Edge: "Нищо не може да бъде наистина глобално без приобщаване в най-голямата икономика в света.

САЩ не приеха МСФО. Съединените щати не признават споразумение за справедлива стойност. Активите се записват при амортизируеми исторически разходи ( при преводи на руски, счетоводителите са неточно наричани - тогава оригиналът, след това остатъчни, след това разходите за замяна). Въпросът за това как активите трябва да "признаят" в баланса - това е един от ключовите въпроси, които трябва да бъдат разрешени. "

От авторитетни източници е известно, че чрез отказ да "хармонизират" стандартите, американците - с всички разговори за тяхното сближаване - изключват прехода на техните финансови отчети на справедлива (пазарна) стойност.

Коалицията, формирана от седемте организации на САЩ и оценителите на Канада ", възнамерява да насърчи използването на концепции, свързани с пазарната стойност и да подпомогне ускоряването на опростяването и сближаването на международните и американските финансови отчети." Но перспектива глобална хармонизация Дори не се разглежда.

В практиката на икономическите измерения, американците използват най-простите предпоставки, преброяването - и не без причина - нейната институционална и пазарна система е толкова съвършена, че осигурява близост до теоретичната концепция за "перфектна конкуренция".

Всъщност това не е в друга страна в света. И ако сте съгласни с това, става ясно защо в Съединените щати настоящата пазарна стойност е близка до амортизируема исторически разходи, която на практика може да бъде измерена по-лесна и по-надеждна. Въпреки че за оценителите, разбира се, пространството се свежда, за да се прилагат техните знания и умения. Следователно действията на американски оценители завоевание "Места под слънцето" Тя е много по-различна от поведението на оценителите във всички други страни.

Всичко това е много важно да се познават руските оценители, които от 1993 г. са докладвали за американските стандарти. Обвързан икономическа теория Знанията за американската работа и научните данни са изключително важни. Въпреки това, по-близо до практическата работа на счетоводителите или оценителите, по-опасен използвайте американските стандарти и особено шаблонибез солидна увереност, че техните методологически основи съответстват на руските условия.

Ето защо, обществото на руското оценител, което прави преводи през 1996-98 г., впоследствие престава да превежда и прилага стандартите за Фондация за оценка (USPAP), както и стандарти на други организации на американски оценители и напълно преминало към работа с методологически развиваща се MSO и ECO.
^

Преход към МСФО

Голяма роля в развитието на независимостта на местните оценители, техните компании и организации за саморегулиране играят Федералния закон От 29 юли 1998 г. № 135-FZ "за оценка на оценките в Руската федерация". Сега Министерството на икономиката и развитието е подготвило и предаде на Държавната Дума на Руската федерация проект на федерален закон "относно измененията на федералния закон" за дейностите по оценката в Руската федерация ". Проектът предвижда, че са разработени руски федерални стандарти за оценка на базата на Международни стандарти за оценкаПубликувано Международен комитет за оценка на оценкатаТе са одобрени от упълномощения орган, а организациите за саморегулиране на оценителите се развиват за своите членове правилник за вътрешния ред Дейности за оценка в съответствие с федералните стандарти за оценка.

Осиновяване ^ Кодекс за оценка на стандартите Отговаря пред интересите на местната икономика и позволява на страната ни да участва в международното сътрудничество през целия спектър от икономически измервания.

През 2005 г. ще се появят значителни промени в дейностите по оценяване, свързани с очакваното начало много пъти нарушен преход към окончателно признат превод на руски език Международни стандарти за финансово отчитане (МСФО). Този превод е извършен в края на ноември 2004 г. в Лондон специална група, а реакцията на счетоводната общност на новия професионален език, предлагана за тях, все още не е известна.

Напоследък имаше съобщения, че руското правителство възнамерява да одобри превода на текста на финансовите отчети на руски език и това неизбежно ще бъде свързано с всички други икономически стандарти, включително за дейностите по оценяване. Но всички международни организации за икономически измерения са неправителствени, нито един руски правителствени организации не могат да участват в тях и да повлияят на съдържанието на актуализирани и допълнени международни стандарти. Ето защо е необходимо самите руски професионални организации да окажат влияние върху формирането на международните стандарти, като са уверени, че ще се прилагат в Русия.

Националният съвет за оценка в Руската федерация миналата година подписа споразумение за сътрудничество с фонда « Национална организация Според стандартите за финансово счетоводство и докладване"(NSFO). В това споразумение най-голямата задача е координацията на речника на счетоводните и очакваните условия.

Но същността на проблема е промяната в промяната в методологическите основи на икономическите измервания и преди всичко - при преосмисляне на вътрешното и овладяване на най-новите научни изследвания в света, включително професионалния език. По отношение на характеристиките на руския език за икономически измервания - докато научните работи изобщо не са провеждани. Сега вътрешно научни организации Стандартите за оценка 2005 ще могат да гарантират разбирането и решаването на този проблем - заедно с тези организации и индивидуални специалисти, които практически са оценени.

Тази жалба изрази позиция, която членове на две съвети - Национален съвет Според оценъчните дейности в Руската федерация и Научния съвет "Стратегия на националното управление на собствеността" в отрасъла на публичните науки на Руската академия на науките (съкратено, научен съвет на Руската академия на науките).
^

3. Приет модел на отчитане по справедлива стойност

Счетоводство по справедлива стойност - Приет модел, септември 2004 г.

(Новини - от председателя на ICSO)

Счетоводство по справедлива стойност, одобрена от Съвета относно международните стандарти за финансово отчитане като предпочитана база за измерване на активи.

С въвеждането на МСФО в много части на света и 2005 г. - за всички компании в Европейския съюз, включени в обществения списък, правилното използване на справедливата стойност става жизненоважно.

SMSFO и Съветът по финансови счетоводни стандарти (SSFU) си сътрудничат, за да се опитат да опитат хармонизиране на съответните счетоводни стандарти. Въпросът за това как активите трябва да "признаят" в баланса са един от ключовите въпроси, които трябва да бъдат разрешени.

В същото време, SSF притежава собствено изследване по справедлива стойност и наскоро пусна проект за обсъждане.

SMSFO определя справедливата стойност като:

"Сумата, за която ще се осъществи обменът на актив или установеното задължение между добре информирани, заинтересовани страни в търговската \\ t (ръчна ръкавица" с.- дължина.) транзакция. "

Въз основа на опита се предлага да има йерархия за измерване - с четирите нива на установяване на справедлива стойност.

Ниво 1 се определя чрез директно позоваване на наблюдаваното пазарна цена. При липса на това - ниво 2 - приемането на определен модел е необходим за изчисляване на пазарната цена. Ниво 3 - се отнася до действителната платена цена (без да се вземат убедителни доказателства, че тя е непредставителна). Ниво 4 е методите, използващи специални данни, получени в самата организация, данни, които могат да бъдат надеждно изчислени и които не противоречат на пазарните очаквания.

^ Международни стандарти за оценка (MSO) определя пазарната стойност като:

"Прогнозната сума, за която обменът на актив ще бъде към датата на оценката между заинтересованите и заинтересовани продавача на купувача в търговската (ръката" S-дължина) на сделката след правилния маркетинг, в който всяка от страните ще действа, да бъде добре осъзнат, калкулатор и без принуда "

Оценителят има опит в оценката на подобна собственост и знае областта на своето местоположение;

Оценителят произвежда (или не е произвеждал) лична инспекция;

Никой, с изключение на лицата, посочени в доклада, не предоставят професионална помощ при подготовката на доклада.

5.1.12. Включват име професионален Подпис на квалификации и оценител.

5.2. Когато докладите за оценка се предават по електронен път, оценителят трябва да предприеме разумни стъпки за защита на целостта на данните / текста в доклада и да гарантира, че грешките няма да бъдат разрешени. Софтуерът трябва да гарантира безопасността на предаването.

5.2.1. Природата, датата и часът на предаване следва да бъдат отразени, както и задание, дата и час на приемане. Софтуерът трябва да позволи потвърждаване на качеството на предаването на данни и текста и съответствието на предадената и приета информация и също така да съдържа изявление, че докладът не може да бъде прочетен от всеки, с изключение на автора.

Оценката трябва да осигури защитата на цифровия подпис (подписи) и пълен контрол на оценителя чрез пароли (PIN кодове), технически средства (карти за сигурност) или други средства. Подписът, записан на доклада по електронен път, се счита за автентичен и означава същото ниво на отговорност като писмен подпис върху документацията на доклада.

^ Истински електронен и / или хартиен носител на доклада Предаването по електронен път трябва да се поддържа от оценителя през периода, изискван от законите на държавата, но във всеки случай най-малко пет години. Отчетните записи, предавани по електронен метод, могат да се съхраняват на електронни, магнитни или други носители. Забележка: Документът трябва да съдържа подпис!

Формулярът за подаване на доклада се определя от оценителя и клиента въз основа на инструкции и спецификации на конкретно задание за възлагане.

За всички доклади за оценка, цялата необходима документация следва да се съхранява в работещи файлове, за да се гарантират заключенията за резултатите и оценката и следва да се запазят за период от най-малко 5 години след приключването на оценката.
^

5. Стандарт 3 (ECO 2003). Допълнение 5. Приблизително сключване на договора, приблизителен списък на въпросите за оценка

Съдържание

Име и адрес на оценителя

Дата на отчета

Дами и господа,

По-долу е дадена задача за оценка на обекта за цели:

Оценка на обекта:

^ Информационни източници: Допълнителна информация за правните въпроси,

Свързани с обект за оценка може да бъде получен от ...., информация по въпроса

Отчитане от ....

^ Оценка на инспекцията: Проверка на обект ще осигури ...

Класификация на оценъчния обект:Обектът за оценка може да бъде класифициран.

Както следва, в зависимост от целта на оценката: зает (за целите на бизнес оценката), инвестиции (за целите на определянето на възвръщаемостта или връщането в капитал), излишни за бизнеса, цитирани акции, определени като оборотен капитал и др.

^ Дата на оценка:дата на оценка, датата на отчета и датите следва да бъдат, както следва:

Допълнителни изисквания:Изисквания за компетентност в съответствие с раздели ^ Стандарт 2. (04-15)на тези стандарти (независимостта на оценителя и застраховката на нейната професионална отговорност), използването на ЕФО, датата на приключване на оценката и др.

^ Специфично съдържание за отчет: Моля, уверете се следното съдържание на съдържание (следващият списък не е изчерпателен, но само приблизително):

Описание:местоположение, естество на ремонт, достъпност, дренаж, социално-икономически фактори и др.

^ Оценка на основата или базата данни тъй като те са определени в европейските стандарти
рейтинги:

Пазарна стойност;

Разходи със съществуваща употреба;

Разходи за алтернативна употреба;

Амортизирани разходи за заместване;

Цена по време на принудителната продажба;

Изчисляване на стойността при съществуваща употреба;

Рейтинг на датата в бъдещата или ретроспективна оценка и др.

Оценка на машини и оборудване.

^ Преглед на пазара:включително оценка на пазарния потенциал на обекта на недвижими имоти, потенциални параметри на променящите се пазарни условия, съществуващи тенденции, остаряване и др.

Предположения, включително определяне на пазара на пазарния потенциал на обект на оценка, предположения за присъствието на "добра воля", ремонт, градско планиране, източници на информация относно наемите, лицензи, проблеми атмосфери т.н.

Що се отнася до екологичните въпроси, следва да се направят следните предположения, които не трябва да се променя при никакви обстоятелства:

Бяхме инструктирани по отношение на факта, че за целите на тази оценка няма замърсяване или че разходите за дезактивация на работата са несъществена стойност за стойността на стойността на обекта за оценка;

Ние нямаме информация за всяко проучване или доклад, посочващ наличието на замърсяване или опасни материали;

Не сме изпълнили никакви изследвания за миналото или бъдещото използване на земята под обект на оценка или заобикаляща земя, за да установим факта на замърсяване на очаквания обект с такива приложения или от околните секции. Цената на стойността се извършва въз основа на тези предположения;

Не се приема никаква отговорност, ако бъде открито замърсяване, нито поради липса на изпит или научни познания, необходими за идентифициране на замърсяването. Ако впоследствие е установено, че замърсяването съществува на прогнозния обект или на съседния обект или че ограниченията за използването на обект, който може да доведе до замърсяване, тогава във всички такива случаи крайните разходи могат да намалят всички такива случаи.

Що се отнася до ремонта, бяха направени следните предположения:

Ние не изпълнихме никаква техническа експертиза на сградите, ние също не проучихме тези части на сградата, които са затворени или не са достъпни за проверка. Ние вярваме, че такива части на сградата са в добро състояние. Не можем да изразим мнение за състоянието на не разглежданите части на обекта, а докладът не трябва да се счита за потвърждение, че рамката и носещата структура на сградата работят.

Финансови данни; Моля, посочете в доклада за отдаване под наем, цената на строителството, паричните потоци, дисконтите и ставките на рентабилност, докато е възможно, извършете съответните изчисления и анализ на чувствителността, риска и др.

Планове, снимки и приложения: Моля, приложете всички необходими карти и планове към доклада, планове за изграждане (ако е необходимо), данни на трети страни, както и документи на различни одобрения, лицензи и. \\ T и т.н.

Публикуване на резултатите, отговорност на трети страни и поверителност - способностите на оценителя и използването на доклада на клиента. Можете да не сте съгласни формата на този параграф и в доклада ви това твърдение може да бъде намалено. Трябва обаче да предприемете следните предложени ограничения на отчета:

Нито една част от тази оценка / сертификат за оценка или всякакви препратки към тези документи не могат да бъдат включени във всяка публикация, проспект или инструкции и публикувани без писмено одобрение от оценителя на формата и контекста на такава публикация. Този доклад е поверителен за вас и вашия

Професионални консултанти и могат да бъдат използвани за единствената обявена по-горе. Не можем да поемаме никаква отговорност, ако този доклад ще бъде използван от някой друг за декларирани или други цели.

Що се отнася до поверителността, ние допълнително изискваме каквато и да е публикация или позоваване, които трябва да бъдат направени въз основа на този доклад, без нашето писмено съгласие по формата и съдържанието.

^ Данъчно облагане и валута: Трябва да декларирате допусканията, направени в доклада за данъчните последици от оценката. Трябва да приемете, че възниква никаква отговорност за данъците. Оценката ще бъде представена във валутата на обекта на оценката на страната, като същевременно се извършва преизчисляване на валутата на други държави в размер на датата на оценката

^ Плащане за услуги за оценка: съгласувана такса за гореспоменатата работа

Ще бъдат изключващи пътни разходи, джобни разходи и ДДС

Ако имате някакви въпроси или върху елементите, посочени в писмото, вижте автора на това писмо. В противен случай, моля, потвърдете приемането на инструкциите, съдържащи се в това писмо.

Искрено Ваш,

Заглавие и позиция (напълно).

Контролен списък на оценката

Въведение

Стандарт 9 разглежда подробно въпросите, които оценителят следва да обмисли в доклада си. Този стандарт трябва да се чете заедно със стандарт 9. Следните основни въпроси следва да се разглеждат от оценителя при изготвянето на отчет за стойността: \\ t

Задача, дата и цел на оценката;

Основата за оценка, включително вида и определянето на разходите;

Възрастта на активите им класификация;

Идентифициране на активи, тяхното местоположение и датата и степента на инспекцията им;

Нормативна база;

Всички специални предположения и ограничаващи условия;

Производство, машини и оборудване;

Съобщение за съответствие със стандартите на еко;

Други въпроси, свързани с оценката.
^

6. SSO ROO 2-04-2005. Методология за прилагане на оценката. Оценка за финансова отчетност

Текстът на този стандарт се намалява.

Определения на международните стандарти за оценка

3.1. Пазарна стойност.Прогнозната парична сума, за която обменът на актива ще се осъществи към датата на оценката между заинтересоващия купувач и заинтересоващия продавач в резултат на търговска сделка след извършване на подходящ маркетинг, в който всяка страна би действала, като всяка страна би действала наясно, изчисляващ и без принуда. (MSO 1, p. 3.1).

3.2. Амортизирани разходи за заместване(AZZ). Текущите разходи за възпроизвеждане или подмяна на физическо износване на актив минус и уместно (свързано с бизнеса), от значение за формите на остаряване и оптимизация.

Подобрения.Сгради, съоръжения или промени в ландшафтите, които са постоянни и включващи разходите за труд и капитал, и насочени към подобряване на полезността и стойността на имота. Подобренията имат различен характер на използването и периода на икономическия живот.

^ Специализиран имот. Собственост, която е рядкост (ако някога) се продава на отворения пазар, с изключение на продажбата на бизнес или организация, част от която се дължи на нейната уникалност, произтичаща от специализирания характер на сградите, тяхната конфигурация, размер, местоположение и други обстоятелства .
^

Определения на МСФО.

3.5. Справедлива стойност.Сумата, за която активът може да бъде обменян или може да бъде изплатено задължения, в сделката между осъзнатите и мотивирани страни, при спазване на свободна сделка (МСФО 16, стр. 6).

3.6. Амортизирана сума.Разходи за създаване / придобиване на актив или друга сума, заместена в мястото на разходите във финансовите отчети минус остатъчната му стойност (МСФО 16, клауза 6).

3.7. Остатъчна стойност.Очакваната сума, която организацията в момента ще получи от продажбата на актив след приспадане на очакваните разходи за изпълнение, ако активът вече е имал възрастовата и държавата, която се очаква в края на полезната му услуга (МСФО 16.6.).

^ Имотът, зает от собственика. Имотът, който притежава собственика (или наемател по споразумението за финансов лизинг) за използване в производството или доставката на стоки или услуги или за административни цели. (МСФО 40.5).

^ Инвестиционни имоти. Имот (земя или сграда или част от сградата, или и двете), която се съхранява (от собственика или наемателя по споразумението за финансов лизинг), да получават доходи от отдаване под наем или увеличаване на цената на капитала или и двете, а не за: \\ t

А) използване в производството или доставката на стоки или услуги или за
административни цели Or

Б) продажби по време на обикновен бизнес. (МСФО 40, 5.).

^ Счетоводна стойност.Стойността, в която активът се отразява в баланса след изваждане
. \\ t натрупана амортизация и натрупани загуби от отслабване
(МСС 16, p.6; МСФО 36, стр.6).

Амортизация (обезценка или погасяване).Систематично разпределение
амортизируемата сума на актива във времето на полезната му употреба. (МСФО 16,
стр.6, МСФО 36, стр.5).

^ Справедливите разходи по-малко разходи за продажба. Сумата, която може
получавам от продажбата на актив или разделение, което прави паричния доход, когато
условия за справедлива справка между осведомеността и свободните партии,
приспадане на упражнението (МСФО 36, стр.6).

^ Нетни разходи за изпълнение. Очаквана цена в рамките на обичайното поведение
бизнесът минус разходите за изпълнение и очакваните разходи
необходимо за продажба (МСФО 2, стр.6). Нетната стойност на изпълнението принадлежи на
нетната сума, която организацията очаква да приложи от продажбата на акции вътре
конвенционален бизнес. Справедливите разходи отразяват сумата, за която е същото
повечето резерви могат да бъдат обменяни в сделката между добре информирани и. \\ T
мотивирани купувачи и продавачи на пазара. Първото съответства
спецификата на организацията, втората - не. Нетната стойност на изпълнението на запасите може
и да не бъде еднаква справедлива стойност минус разходите за продажби (МСФО 2,
стр. 7).

^ Размер на рейбер. Възстановимо количество актив или разделения
паричният доход е по-голям от два количества:

Неговата справедлива стойност минус разходите за продажба и разходите си за използване (МСФО 36, стр. 6).

^ Преоценен размер. Справедлива стойност на актива към датата на преоценка за
приспадане на всяко последващо натрупване на амортизация и последващо
натрупани загуби от отслабване (МСФО 36, стр. 31).

^ Дълготрайни активи. Материални активи, които:

А) са в предприятието за употреба в производството или доставките
други за производство на услуги или продукти, за наемане или за
административни цели;

Б) се очаква да се използва за повече от едно производство
цикъл (МСФО 16, стр. 6).

^ Разходи за използване. Текущата стойност на бъдещите парични потоци,
което се очаква да бъде получено от актив или дивизия, който носи
парични приходи (МСФО 36, стр.6).
^

7. SSO ROO 3-11-2005U Методически насоки за оценка №11 (г-н 11). Разглеждане на оценки

Въведение

1.1. Разглеждането на оценката е разглеждане на оценителя, извършен от друг оценител, изразяващ независимо решение.

1.2. По силата на необходимостта да се гарантира точността, уместността и качеството на прогнозните доклади, оценката изпитва се превърна в неразделна част от професионалната практика. Оценката разглежда коректността, последователността, валидността и пълнотата на оценката.

Експертиза за оценка може да изисква експертно участие със специални
знания в областта на строителството, приходите от собственост, по въпросите на правото и
данъци или екологични проблеми.

Изпитването за оценка осигурява проверка на точността на разглежданите
рейтинги на изкачване на:

очевидна адекватност и уместност на използваните данни и. \\ t
предизвикани сертификати;

Приложимостта на използваните методи и методи;

Проверете дали анализът, мненията и заключението са уместни
и разумно;

Проверете дали представеният продукт е обикновено
релевантни общоприети принципи за оценка или ги надвишава.

1.3. Разглеждането на оценките се извършва по различни причини, включително това:

1.3.1. Изисква се за финансов преглед ("старация на росата")
управление и управление на активи;

Доказателства за експерти по съдебни спорове и подобни ситуации;

Основи за бизнес решения

Определението за това дали докладът съответства на регулаторните изисквания, когато: \\ t

оценките се използват като част от процеса на ипотечни кредити, \\ t
особено ипотека, застрахован и регулиран от държавата;

Трябва да проверите дали оценителите съответстват на регулаторното
стандарти и изисквания в рамките на тяхната юрисдикция.
^

Площ на приложение

Изискванията в това международно ръководство се прилагат за разработването и докладите за проверката за оценка.

Спазването на това ръководство е поверено на оценителя, който като част от органа за надзор и управление подписва експертно становище относно оценката, като по този начин поема отговорността на това експертно становище.

Дефиниции

3.1. ^ Оценки на изследването. Задача за оценка, която покрива редица видове и цели. Основната характеристика, присъща на всички прегледи за оценка, е, че оценителят прави безпристрастен преценка при разглеждане на работата на друг оценител.

Разглеждането на оценката може да подкрепи същото заключение относно стойността, подложена на експертни познания, или нейният резултат може да бъде несъгласие със заключението по отношение на тази цена. Прогнозите за проверка предоставят валидиране на оценката, както и проверка на работата на оценителя, която я е развила по отношение на знанията, опита и независимостта на оценителя.

В някои държави-членки оценката може също така да създаде актуализация, извършена от оценителя на същата оценка на оценката, която е извършила първоначална оценка.

Организациите по целия свят се отличават между различни видове изследвания, например, административни изследвания (наблюдатели на съответствие), техническа експертиза, настолни изследвания, терен преглед,изследване, предназначено да гарантира, че оценката е извършена в съответствие с професионалните стандарти(където се приемат бази данни за разглежданите в оценката), експерти, които събират обща пазарна информация да подкрепят или протестират срещу цената на стойността,и експертни познания проверете конкретни данни в разглежданата оценка със сравними данни от селективната група,

^ Административна експертиза (изпитване за съответствие). Разглеждане на оценката, проведена от Клиента или Потребителя на услугите за оценка, като гарантират надлежната съвестност, когато оценката следва да се използва за вземане на решения, като например застраховане, покупка или продажба на собственост. Оценката може да включва административен опит, който да подпомага клиента при изпълнението на тези функции. Също така се прави административна експертиза, за да се гарантира, че оценката отговаря на всички изисквания или надвишава всички изисквания за съответствие или посочва конкретен пазар или ги надвишава и най-малко съответства на общоприетите принципи за оценка (OPO).

^ Техническа експертиза. Разглеждане на оценката, извършена от оценителя за формиране на заключение дали анализът, становищата и сключването в разглеждането е подало докладван доклад, разумно и приемливо.

3.4. ^ Настолен преглед. Разглеждане на оценките, ограничено от предоставените в доклада данни, които могат или не могат да бъдат потвърдени независимо. Обикновено се извършва с помощта на контролен списък на елементите. Рецензентът проверява точността на изчисленията, валидността на данните, уместността на методологията и спазването на инструкциите на клиента, регулаторните изисквания и професионалните стандарти. Вижте също поле от полето.

^ Терен преглед. Проверка на оценката, която включва проучване на външната част, а понякога и вътрешната част на разглеждания имот и, евентуално, изследване на сравними обекти на собственост, за да се потвърдят представените в доклада данни. Обикновено се извършва с помощта на контролен списък, който обхваща позициите, проверени по време на настолния преглед и може да включва потвърждение на пазарни данни, изследвания за събиране на допълнителни данни и проверка софтуеризползвани при подготовката на доклада. Вижте също настолни изследвания.

^ Доклад за одитора.Писмено изявление, което описва обхвата на одита
проучванията обобщават получената информация и изразява заключението на одитора.
по отношение на точността на финансовия отчет при подаване финансово състояние Дружества за определения период.
^

Връзка с стандартите за финансово отчитане

4.1. Връзката между финансовите отчети и практиките за оценка се разглежда в MPO 1.

Guide.

5.1. При разработването на преглед за оценка експертният експерт трябва:

5.1.1. идентифициране на клиента и очакваните потребители на експертния опит за оценка, предвиденото използване на становищата и заключенията на оценителя на експерта и целта на задачата; да определи въпросното имущество, датата на оценката на оценката, оценена в разглеждания доклад, интереси в собственост и собственост и датата на сключване в разглеждания доклад и оценителя (оценители), който е попълнил разглеждания доклад;

Идентифициране на границите на процеса на изследване, който трябва да се извърши;

Идентифициране на всички предположения и ограничителни условия в оценката;

Разработване на заключение относно пълнотата на разглеждания доклад в рамките на работата, приложена към задачата;

Разработване на заключение за видимата адекватност и уместност на данните и всяко изясняване;

Да разработи заключение относно приложимостта на използваните методи и методи и разработване на причини за съгласие или несъгласие с разглеждания доклад; и

Разработване на заключение дали анализът, становищата и заключенията в разглежданата работа са релевантни, разумни и приемливи.

5.2. При представяне на резултатите от разглеждането на оценката експертният експерт трябва:

Посочете имената на клиента и предназначените потребители; очакваното използване на резултатите от задачата и целта на задачата;

Посочете информация, която трябва да бъде идентифицирана в съответствие с параграфи 5.1.1-5.1.4 (по-горе);

Да декларират характера, скалата и детайлите на процеса на изследване;

Формулират становища, причини и заключения, изисквани в параграфи 5.1.5-5.1.8 (по-горе);

Посочете дали е включена цялата информация, свързана с случая;

Включете в подписания сертификат за изследване.

5.3. Експертният експерт трябва да не обмисля събития, засягащи собствеността
или на пазара след оценката, но само информация, която може да бъде
лесен за преминаване на пазара по време на оценката.

5.4. Експертният експерт трябва напълно да обясни причините за съгласие или несъгласие със заключенията от доклада за оценка.

5.4.1. Когато експертът на оценителя е съгласен със заключенията от доклада за оценка, следва
да обяснят напълно и разкриват причините за такова съгласие.

Когато експертът на оценителя не е съгласен със заключенията от доклада за оценка, той трябва да бъде напълно обяснен и да разкрие причините за такова несъгласие.

Когато експертът на оценителя няма всички факти и информация
кой разчита на оценителя, експертният експерт трябва да разкрие ограничения
неговите находки.

5.5. Когато сферата на извършената работа е достатъчна за формиране на нова оценка, такава оценка трябва да отговаря на изискванията на международните стандарти за оценка и кодекса за поведение на МСС.
^

Дата на влизане в сила

6.1. Тази международна насоки за оценка влезе в сила на 30 април
2003.

Допълнение 3 (ECO 2003). Преглед на докладите за оценка на друг оценител

Въведение

Прегледът на отчета за оценка се различава от самия доклад за оценка. Функцията на прегледа не е пряка оценка на стойността на обекта, а анализ на съдържанието на доклада за оценка.

Преди третата страна ще преразгледа доклада, той се нуждае
получете писмено разрешение от авторите на доклада за оценка. Въпреки това не винаги е възможно да се получи писмено разрешение, например, когато оценителят съветва един от участниците в различни аспекти на съдържанието на доклада за оценка, представен от дружеството.

Отчитането на доклада се състои в проверка на работата на други оценители, за да се определи съответствието на резултатите, получени от изискванията на ЕКО 2003 или други национални стандарти, както и съответствието на резултатите, получени от съдържащите се данни в доклада и друга добре позната информация.

Прегледът на оценката включва написване на отделен доклад (преглед),
което отразява резултатите от прегледа. Отзиви, различни от информация
при проверка на пълнотата и последователността на процедурите за оценка включват също

През 1981 г. беше създаден Международният комитет за оценка на собствеността. Дейностите на Комитета се извършват от членове - членове, които са представлявани от Дружеството на оценителите на следните държави за март 1994 г.:
Австралия Исландия Нидерландия
Белгия Индия Нова Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Република Чехия Япония Южна Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Гърция Малайзия Тобаго
Хонконг Мексико Великобритания
Замбия Зимбабве
Съединени Американски щати
Този текст се пробива с текста на стандарта, публикуван от Международния комитет по стандартите за оценка на стандартите на английски език. Стандартът се присъедини към Комитета за стандарти за международни активи,
12 Велик Джордж Стрийт,
Телефон: 071-222-7000;
Facsimile: 071-222-9430.
сила на 24 март 1994 година. Международните активи.
Комитет за стандарти за оценка, \\ t
12 Велик Джордж Стрийт,
Парламент, Лондон SW1P3AD.
Телефон: 071-222-7000;
Facsimile: 071-222-9430.

Международни стандарти за оценка

Стандарт 1.
Пазарна стойност като база за оценка
Съдържанието на този стандарт следва да се разглежда в контекста на предварителния материал и встъпителните препоръки, съдържащи се в предговора и глава "Общи понятия и принципи на оценяване".
1.0. Въведение
1.1. Целта на този стандарт е да се въведе обща дефиниция на понятието "пазарна стойност". В допълнение, стандартът обяснява по отношение на това определение и приложенията му към имуществена оценка, общите признаци на ситуацията, при която задачите и методите за оценка изискват местоположението на пазарната стойност.

1.2. Пазарната стойност е представяне на обменната стойност или паричната стойност, която може да бъде получена за собственост, ако е пусната за продажба на открития пазар към датата на оценката, при спазване на изискванията, посочени в определеното в определението изисквания, посочени в определението за определението за определението. пазарна стойност. За да се оцени пазарната стойност, оценителят трябва първо да оцени най-ефективното използване или най-вероятното използване на обекта на собственост (виж предговора MKSOI, точка 6.3). Тази употреба може да съвпадне с съществуващи в момента или по друг начин. Това се определя въз основа на пазарни данни.

1.3. Пазарната стойност се определя, като се използват методите и процедурите за оценка, отразяващ естеството на имота и най-вероятните условия, при които имотът ще бъде продаден на открития пазар. Най-често срещаните методи за оценка на пазарната стойност са методът за сравнение на продажбите, метод на капитализирания доход или намален паричен поток и метод на разходите.

1.4. Методът на разходите има две възможни опции за употреба, единият от които може да се използва при оценката на пазарната стойност. В приложение към прогнозата за пазарната стойност всички параметри на метода се вземат от данните на отворения пазар. В приложение към непазарни ситуации параметрите са избрани по различен начин. За да добавите снимки, методът на остатъчната стойност на компенсацията (задника) комбинира пазарните и непазарните елементи и не може да определи пазарната стойност. При получаване, представляване и използване на пазарната стойност, е важно да не се бъркат в тези различни подходи.

1.5. Всички методи, процедури и техники за измерване на пазарната стойност, ако те се основават на пазарни показатели, и в същото време се прилагат правилно, водят до същия израз на пазарната стойност. Метод за сравнение на продажбите или друг сравнителен пазарен метод, базиран на пазарни наблюдения. Разходите за изграждане и степента на амортизация трябва да се определят въз основа на анализа на пазарните оценки на разходите и натрупаното износване. Методът на капитализация на доходите или метода на дисконтирания дебит трябва да се основава на паричния поток, определен от пазарния и печалбата. Следователно, въпреки факта, че изборът на конкретен метод се дължи главно на естеството на наличната информация, характеристиките на пазара и спецификата на най-оценения обект, резултатът от всички горепосочени процедури следва да бъде един - пазар стойност (ако всички методи се основават на пазарна информация).

1.6. Въпреки това, един или друг имот обикновено се завърта на отворения пазар като показател за приложимостта на различни методи и процедури за оценка на пазарната стойност. Всеки метод, базиран на пазарната информация, е по своя същност сравнителен. За всеки проблем на оценката има един - два метода, по правило, по-добре от други, които отразяват ситуацията на отворения пазар. За всеки ценен обект на собственост, оценителят при определянето на пазарната стойност трябва да разгледа всички налични методи, с които разполага и да избере от тях най-подходящи.
2.0. Площ на приложение
2.1. Този стандарт е приложим за оценката на пазарната стойност на имота - като правило, недвижими имоти и елементи с пряко отношение. Предполага се, че въпросният имот се оценява като обект на продажба на отворения пазар, а не като част съществуващо предприятие Или от всяка друга гледна точка.
3.0. Дефиниции
3.1. Пазарната стойност в контекста на стандартите се определя, както следва: \\ t
Пазарната стойност е изчислена стойност - сумата на парите, за която имотът трябва да премине от ръка на представяне до датата на оценката между доброволния купувач и доброволния продавач в резултат на търговска сделка след адекватен маркетинг; В същото време се приема, че всяка от страните действа компетентно, изчисляването и без принуда.

3.2. Терминът "собственост (активи)" се използва поради съответната ориентация на тези стандарти. Вместо него обаче терминът "собственост" може да бъде избран за общото определяне. Всеки елемент от дефиницията има своя собствена концептуална атака:
3.2.1. "Изчислена стойност ..." се отнася до цената, изразена в паричен еквивалент (като правило, в местна валута), които могат да бъдат платени за собственост в процеса на търговска сделка. Пазарната стойност се измерва като най-вероятната цена, която всъщност може да бъде получена към датата на преценка на пазара, която отговаря на условията за определяне на пазарната стойност. Това е най-важното от най-важното за продавача и най-ниската цена е възможно за купувача. Изчислението не взема предвид цените, осветени или засегнати от специалните условия или обстоятелства на сделката, като атипична форма на взаимни населени места, продажба за получаване на имущество обратно на наема, специална компенсация и отстъпки или в присъствието на един от признаците на специална цена (по дефиниция на ICOHO 2).

3.2.2. "... Имуществото трябва да се движи ..." подчертава факта, че стойността на имота е стойността на прецизно изчислена, а не предварително определена или реална цена на продажба. Това е цената, за която трябва да се извършат пазарните очаквания за продажбата на този имот, която отговаря на всички други изисквания за определяне на концепцията за пазарна стойност.

3.2.3. "... към датата на оценяване ..." изразява обвързването на очакваната пазарна стойност във времето до определена дата. Поради факта, че пазарите и пазарните условия могат да варират, изчислената стойност на разходите за друга точка във времето може да бъде неправилна или неправилна. Резултатът от оценката отразява действителното състояние на пазара именно към датата на оценката, но не и на миналата или бъдещата дата. Освен това дефиницията предполага, че сделката, която определя пазарната стойност, е завършена едновременно с прехода на имущество от ръка на ръка, така че никакви промени в цените не са невъзможни.

3.2.4. "... между доброволния купувач ..." се отнася до този, който има мотивите да купуват, но никой не го принуждава да го направи. Такъв купувач не е готов да плати цената - нито за твърде гореща воля, нито за остри нужди. Освен това този купувач прави покупка, действаща в съответствие с реалностите и очакванията на настоящия пазар, а не въображаем или хипотетичен пазар, който не може да се види или вярва в неговото съществуване. Очакваният купувач няма да плати цената над тази, която пазарът го диктува. Настоящият собственик на имоти също е сред тези, които представляват този "пазар". Оценката не трябва да прави нереалистични предположения за условията и състоянието на пазара или да поеме нивото на пазарната стойност над разумно. В някои страни конкретно е да се отбележи това важно обстоятелство, при определянето на пазарната стойност, думите за доброволния купувач са намалени.

3.2.5. "... Доброволен продавач ..." не изгаря от желанието да се продава, не е принуден да продава на всяка цена на всяка цена, а също и не е склонен да настоява за цената, ако не се счита за разумно на настоящия пазар. Доброволният продавач се интересува от продажба на собственост върху пазарни условия след адекватния маркетинг на максималната възможна цена на открития пазар, независимо от тази цена. Действителните подробности, свързани с реалния собственик на имота, не се приемат в този случай, тъй като "доброволният продавач" е хипотетичен собственик.

3.2.6. "... в резултат на търговска сделка ..." означава, че няма специална специфична връзка между страните (например, майчинство и дъщерно дружество или собственик на жилище и наемател), които могат да бъдат изразени в нетипична цена поради нетипична цена поради наличието на специален елемент. Сделката, която определя пазарната стойност, следва да възникне между страните, които не са свързани помежду си чрез специални отношения и в сила независимо от собствените си интереси.

3.2.7. "... след адекватно маркетинг ..." означава, че собствеността трябва да бъде пусната на пазара за продажба по най-подходящия начин по отношение на получаването на максималната цена от действително възможно в съответствие с определението за пазарна стойност. Продължителността на маркетинга може да бъде различна в зависимост от пазарните условия, но във всеки случай трябва да бъде достатъчен, така че имотът да привлече вниманието на адекватния брой купувачи. Естествено, се предполага, че маркетинговият период е предшестван от датата на оценяване.

3.2.8. "... всяка от страните действат компетентно, тежест ...": се предполага, че както доброволният купувач, така и доброволният продавач са достатъчно информирани за същността и характеристиките на продаваното имущество, съществуващо използване и потенциално приложение, \\ t както и пазарния статус към датата на оценяване. Освен това се смята, че всяка от тях, притежаваща тази информация, действа в собствените си интереси, като иска изключително, опитвайки се да постигне най-доброто по отношение на позицията си в ценовата сделка. Извинеността се разбира в смисъла на желанието за ползата по време на оценката, а не определено предвиждане на ситуацията. Незадължително е незасобен за продавача в пазарните условия с спад на цените за продажба на имот на цена под предишни нива на пазарни цени. В този случай, както и в други ситуации по покупката - продажба в условия на променящи се цени, изчисляването на купувача или продавачът действа в съответствие с най-пълната информация за състоянието на наличния пазар в момента.

3.2.9. "... и без принуда.": Фокусът е върху факта, че всяка от страните се интересува от извършване на сделка, но никой от тях не е принуден от някой от тях и не го бута.
3.3. Пазарната стойност се разбира като стойност на имота, изчислена без позоваване на търговските разходи и изключва всички свързани данъци.

4.0. Счетоводни счетоводни стандарти
4.1. Има много термини, използвани от оценителите, така и от счетоводителите. В някои случаи това може да доведе до недоразумения и възможно нарушаване на значението на стандартите. В ICOI стандарт 1 формулира дефиницията на пазарната стойност и обсъжда общите понятия, свързани с стандартите на пазарната стойност. Някои други важни термини, определени в стандартите за ICOHOS 1 и 2, са основата за формулирането на по-специалните изисквания на стандарта ICOHO 3.

4.2. По дефиниция на стандарта ICOHO 3, пазарната стойност на имота на съществуващата употреба се основава на предпоставката за продължаване на използването на имущество по същия начин, както е бил използван за настоящето. Пазарната стойност със съществуващата употреба е специален случай на определяне на пазарната стойност. В същото време пазарната стойност на излишните или инвестиционните активи се счита за въз основа на най-ефективната употреба, независимо дали съвпада със съществуващото приложение или не.

4.3. В съответствие с аргументите на ICOI на Standard 3 пазарната стойност е основа за оценката на неспециализираните съоръжения за собственост, проведена във връзка със задачите на финансовите отчети. Стандарт 3 Разграничи пазарната стойност и други бази за оценка, които не трябва да се прилагат. Стандарт 3 също така обсъжда оценката на специализираните активи за целите на финансовите отчети и установява разликата между тези методи от тези, които не са приложими в съответствие с тези стандарти във финансовите отчети.

4.4. Специализираните активи и активи с ограничено поради местоположението на пазара на продажби са изключително рядко се движат от ръка на отворения пазар по различен начин като част от бизнес или предприятие, неразделна част от тях. Такива активи се наричат \u200b\u200bактиви, свързани със собственика. Ако най-вероятното използване на такова имущество е неразривно свързано с бизнеса, в който участва, процесът на изчисляване на разходите му не се основава на пазарни данни и може да изисква определянето на стойността на предприятието като цяло, за да се оцени приноса на всеки компонент на предприятието към общата стойност. Стандарт 3 показва разликата между тези процедури от метода на остатъчната стойност на компенсацията и е посочена върху техния непазарен характер и несъвместимост с IMOI стандартите за нормални финансови отчети.

4.5. В ситуации, при които нормалният ход на операциите на пазара е временно нарушен или спрян поради икономически, политически, социални или други външни причини, пазарната стойност на имота може да бъде неизмерима на датата на оценяване, особено ако пазарът се позовава на нарушение или спиране на операции със сериозно безпокойство. При такива обстоятелства задължението на оценителя е да се отправят тези специални условия В обяснителни бележки, свързани с доклада за оценка. Освен това оценителят следва да изрази своето становище относно пазарната стойност, въз основа на предишното равнище на цените или за възобновяване на пазарни дейности, квалифицирани и вземане предвид цялата загуба на разходи, свързана с закъснения в завръщането на пазара на нормална работа. Изключително важен момент е ясното изявление на всички обстоятелства, взети предвид, критериите за процеса на оценка и основанията за значителни предположения, на които се основава оценката.

4.6. В някои държави оценителят може да бъде принуден да използва някакво специално определение на пазарната стойност, като отговаря на определени законодателни и регулаторни изисквания за юрисдикция, в която се извършва оценка на оценката.
5.0. Стандарт на формулировката
5.1. Преди извършване на задълженията за оценка на собствеността, оценителят трябва да определи дали има достатъчно знания и опит за изпълнение на работата в съответствие с тези стандарти и други общоприети принципи за оценка; С други думи, той трябва:
Преди да извърши ангажимент да донесат никакви несъответствия към някоя от професионалните качества;
Предприемат всички необходими стъпки за компетентно представяне;
За да извършите работа в придружаващия доклад, е ясно да се посочат ситуацията и стъпките, предприети за адекватно отразяване.
5.2. При провеждане пазарна оценка Оценката трябва да разбере и правилно прилага установените методи и процедури, необходими за получаване на надеждна оценка.
5.3. При извършване на пазарна оценка оценителят трябва да идентифицира адекватно очакваното с него имущество, прогнозите и планираното използване на неговите резултати, мащаба на процеса на събиране на данни, надценени ограничения, ефективната дата на оценяване.

5.4. По време на оценката оценителят трябва да идентифицира и да даде определяне на стойност, подходяща от контекста на проблема. В случай на използване на непазарни видове стойност, трябва да се обърне специално внимание на ясно и недвусмислено разграничение с пазарната стойност.

5.5. В доклада за оценка на пазара оценителят трябва:
5.5.1. Резултатите от оценката - изчерпателен, достъпен и уникален интерпретиран начин.
5.5.2. Предоставят на потребителите доклад, достатъчно информация за разбирането на своите източници, аргументи, анализи и заключения.
5.5.3. Формулират всички предположения и ограничения, на които се основава процесът на оценяване.
5.5.4. Ясно идентифициране и описване на очакваното имущество, както и естеството и мащаба на неговото изследване.
5.5.5. Идентифициране на оценения интерес или интереси.
5.5.6. Да се \u200b\u200bопределят очакваната цена, да се установи ефективна дата и дата на доклада.
5.5.7. Дават пълно, изчерпателно обяснение на приложните бази за оценка, аргументацията на тяхното прилагане и направените заключения.
5.5.8. Включи в доклада, заверен с акт, потвърждаващ обективността на оценката, фиксирана (независимост от резултатите от оценката) на професионалната такса или друга компенсация; съдържа информация за приложимостта на стандартите и други обяснителни материали.
6.0. Забележки
6.1. Концепцията и дефиницията на пазарната стойност са от основно значение за цялата практика на оценяване. В главата "Общи понятия и принципи на оценяване", които тези стандарти облекчават, накратко обясняват най-важните икономически и процедурни въпроси.

6.2. Пазарната стойност по дефиницията не зависи от действителната сделка, която е настъпила при датата на оценката. Пазарната стойност е изчислена цена, която трябва да бъде постигната в сделка за датата на оценяване в пазарните условия, съответстващи на определението за пазарна стойност. Пазарната стойност е цената, на която купувачът и продавачът трябва да стигнат до определен момент, при условията на определяне на пазарната стойност, при условие че всеки от тях има достатъчно време за изучаване на други пазарни възможности и алтернативни опции. Той не взема предвид времето, необходимо за изготвяне на договори и свързана с тях документация.

6.3. Концепцията за пазарна стойност предполага, че цената се постига чрез преговори на открития и конкурентен пазар. Това обстоятелство определя периодично възникващото използване на прилагателното "отворено" преди думите "пазарна стойност" (отворена пазарна стойност). Думите "отворени" и "конкурентни" са относително значение. Пазарът за същия имот може да бъде международен и местен. Пазарът може да се състои от голям брой купувачи и продавачи и може да се характеризира със силно ограничен брой участници. Пазарът, на който се предлага имот, не трябва да се счита за тесен или ограничен по подразбиране. С други думи, отсъствието при определянето на думата "отворено" не означава, че разглежданите сделки ще бъдат затворени или могат да бъдат частни.

6.4. Пазарни методи Оценките обикновено се основават на разглеждането на съпоставими обекти на собствеността. Процесът на оценяване изисква оценител на адекватни изследвания, компетентен анализ и развитие на разумни решения. В същото време оценителите всички данни следва да бъдат изчерпателно с всеобхватно проучване, като се вземат предвид цялата съответна информация, която съществува в пазара на тенденции, данни за сравними сделки и много други. В случаите, когато пазарни данни са ограничени или практически отсъстват изобщо (като например за някои специализирани обекти), оценителят трябва да отразява адекватно тази ситуация и да посочи, засяга, и ако е така, до каква степен да се оцени стойността липсата на информация. Всички оценки в известна степен зависи от индивидуалното мнение на оценителя, но в доклада следва да се оповестява дали оценителят се основава на пазарна стойност на пазарни данни или нейната оценка поради характеристиките на конкретното имущество и липсата на съпоставима пазарна информация. вече беше голям в субективното мнение, че самият оценител.

6.5. Периодите на резки промени в състоянието на пазара се проявяват в остри ценови колебания. Това е така нареченото нарушено равновесие може да продължи няколко години и да бъде обичайният и очакван пазарен статус в близко бъдеще. В други ситуации остри икономически колебания могат да доведат до значително разсейване на пазарни данни. Сделки, които са много различни от средните пазарни показатели, оценителят трябва да се вземат предвид при по-малко тегло или да изхвърлят изобщо. Ако има реалистично пазарно ниво, оценителят все още има възможност да разчита в своите решения за налична пазарна информация. Цените за отделните транзакции не могат да посочат пазарна стойност, но трябва да се вземат предвид резултатите от анализа на такива пазарни данни в процеса на оценка.

6.6. На пазарите с бедни или намаляващи условия винаги може да има доста голям брой "доброволчески продавачи". Някои (макар и не непременно всички) транзакции да включват елементи на финансова (или друга) координация или да възникнат при условия, които намаляват или намаляват до никакви реални доброволни за някои продавачи. Оценката трябва да вземе предвид всички съществени фактори на такъв пазар и да даде конкретни сделки с тежести, които според него най-добре отразяват състоянието на пазара. Относно продажбата на имущество в задълженията на ликвидаторите, като правило тя включва получаване на най-печелившата цена. Въпреки това, транзакциите могат да се извършват без доста задълбочен или достатъчно дълъг маркетинг. Оценката трябва да определи до каква степен тези операции отговарят на условията, съдържащи се в определението за пазарна стойност, и какви тегла трябва да се приписват на такива данни.

6.7. При преходни пазарни периоди, характеризиращи се с остри колебания в цените, съществува риск да надценявате или подценявате разглеждания имот поради грешка при избора на тегла, приписани на реални транзакции, или поради неразумни пазарни прогнози. При тези обстоятелства оценителят трябва внимателно да анализира и тълкува настоящото състояние на пазара и съществуващите тенденции в нея, като се грижи за нейния доклад, който да бъде изчерпателно разкрит резултатите от своите изследвания.

6.8. Концепцията за пазарна стойност също предполага, че сделките, определящи пазарната стойност, имуществото е изложено на отворена продажба За достатъчно дълъг период от време и с адекватна реклама. Предполага се, че тези действия предшестваха ефективната дата на оценяване. Основните пазари на активи обикновено са различни от фондовите пазари, облигации и др. текущи активи. Имоти, които са основни активи, могат да се считат за уникални в по-голяма степен. Обикновено те са по-малко продадени, а пазарите са по-малко формализирани за тях и по-малко ефективни, отколкото например регистриран пазар на ценни книжа. Освен това основните активи са по-малко течни. Въз основа на това, както и като се има предвид, че имуществото от този вид не е обща тема на покупката - продажбите на широката общественост, пазарната стойност на основните активи изисква значителен период от време за адекватни маркетинг и преговори.

6.9. Имущество, което прави доходите, действащи като дългосрочни инвестиции на компанията - холдингов фонд, доверителна компания или дружество с подобна форма на собственост, обикновено се оценява въз основа на индивидуалното разпределение на активите в съответствие с установената схема за разпространение. Кумулативният, "портфолио" пазарната стойност на тези активи може да бъде повече (или напротив, по-малко) от размера на пазарната стойност на отделните компоненти.

6.10. Всяка оценка следва да се разглежда в контекста на задачите, за които се извършва. Ако целта на оценката е свързана с изготвянето на финансова документация, в допълнение към спазването на всички други изисквания за докладите, оценителят следва да изясни класа на оценката всеки прогнозен обект.

6.11. В изключителни случаи пазарна стойност може да бъде изразена с отрицателна стойност. Такива ситуации включват някои случаи на лизинг, специфични обекти на специализирана собственост, остаряла собственост с размера на разходите за разрушаване, надвишаващи стойността на парцела, някои неблагоприятни за околната среда предмети и др. В някои страни не се предоставя наличието на отрицателна стойност на стойността във финансовите отчети.
7.0. Изисквания за структурата на доклада
7.1. Докладът за оценка не трябва да позволява двусмислено тълкуване или подвеждане. Оценката, направена при изчисляването на пазарната стойност, трябва да отговаря на изискванията на раздел 5. Докладът следва да съдържа описание на конкретно прилагане на концепцията за пазарна стойност в смисъла на определението, дадено в тези стандарти, заедно с посочване на това как Разглежда се разходите по отношение на полезността или най-ефективната употреба. (или най-вероятната употреба) и формулировката на всички значими предпоставки.

7.2. При изчисляването на пазарната стойност, оценителят трябва ясно да идентифицира ефективна дата на оценяване (дата, на която изчислената стойност на разходите), целите и целите на оценката, както и други значими критерии, така че резултатите, решенията и заключенията на доклада да могат да бъдат адекватно интерпретирани.

7.3. Въпреки факта, че при определени обстоятелства може да бъде допустимо използването на определения на алтернативна стойност, оценителят трябва да гарантира, че ако тези алтернативи не се тълкуват като представителство на пазарната стойност.

7.4. В случай, че оценката се извършва от "вътрешния оценител", т.е. Тези, които работят или в предприятието, собственост на прогнозното имущество, или в счетоводна фирма, отговаряща за провеждането на финансова документация и / или подготовката на финансовите отчети на предприятието, специалната позиция трябва да присъства в доклада за действие или оценка , присъствието и естеството на такива взаимоотношения.
8.0. Условията на отстъпление от стандарта
8.1. В някои държави оценителят може да бъде принуден да използва или да се позове на някаква специфична дефиниция на пазарната стойност, за да се съобразят с правните или регулаторните изисквания на юрисдикцията, в която се извършва оценка. Ако резултатите от резултатите ще бъдат разпределени отвъд компетентността на обхвата на международните стандарти или в случаите, когато местната дефиниция може да доведе до неправилно тълкуване, оценителят следва също така да използва определението, предоставено в тези стандарти и да посочи дали изборът на алтернативна дефиниция на промените в оценките на резултатите.
9.0. Дата на влизане в сила
9.1. Този международен стандарт за оценка влезе в сила на 24 март 1994 г.

Оценката на собствеността играе все по-голяма роля в съвременната руска икономика. Операции като покупка - продажба на жилища и други недвижими имоти, кредитиране на гаранция, застраховка, данъчно облагане на недвижими имоти, имуществени спорове, изпълнение инвестиционни проекти Невъзможно е да си представим днес от връзката с професионалната професия.

На 15 февруари 1994 г. беше завършена следващата преоценка на дълготрайни активи (фондации). В съответствие с писмото на Министерството на финансите на Руската федерация от 19 септември 1994 г. N 126 "относно процедурата за размисъл в областта на счетоводството и отчитането на операции, свързани с прилагането на механизма за ускорено обезценяване и преоценка на дълготрайни активи към. \\ T 1 януари 1995 г. " В този процес важно място се присвоява на експерти, т.е. Професионални оценители. Резолюция на правителството на Москва от 4 октомври 1994 г. "относно лицензирането на дейности по недвижими имоти (операции с жилищни помещения) в Москва" въведе лицензиране на съответните дейности.

В различни страни професионалните организации оцениха професионален статут на тези, които са имали необходимото образование и достатъчно опит. Постепенно, необходимостта от формулировката на общата икономика на принципите, идеите и правилата е отразена в стандартите за оценка, оценителите на кодексите за професионална етика и други документи, разработени през 60-те години. През 1981 г. е създаден Международният комитет за стандарти за оценка на собствеността (МКСО). Задачата на комисията е коригирането на стандартите, като се вземат предвид мненията на различните страни и да определят различията в текста или при прилагането на стандартите. Особено важно за ICSOI, така че международните стандарти за оценка да бъдат признати в международните счетоводни и други финансови отчети. Ето защо MKSOI подкрепя постоянните отношения с Международния комитет по счетоводните стандарти, Международната федерация на счетоводителите, Международния комитет по одит, Международната организация на комисиите по ценни книжа.

Първото издание на стандартите за международна оценка е публикувано през 1985 г. Понастоящем има много работа по приемането на стандарти в тези области на оценяване, които все още не са стандартизирани. Редакторите изядоха публикуването на първите четири нови стандарти, които влязоха в сила на 24 март 1994 г. и изразяват мнението на специалистите от 40 страни - участници в ICOI.

Всеки стандарт съответства на определен клас ситуации, свързани с процеса на оценяване и съдържа следните раздели (по ред): въведение; Област на приложение; Определение; Отношения със счетоводните стандарти; Формулиране на стандарта; Коментари; Изисквания за структурата на доклада; Условия на отстъпление от стандарта; Дата на влизане в сила.

Предоставя се текстът на международните стандарти за оценка Руското общество Оценители, които са член на редица оценители на международни организации, включително член на ICOI.

Общи понятия и принципи за оценка

7.0. Полезност
7.1. Поради факта, че ключовият критерий за стойността на всяко имущество е неговата полезност, процедурите, използвани в процеса на оценяване, имат обща цел - определението и количественото тълкуване на степента на ползване на очакваното имущество. В същото време възниква въпросът за смисъла, който се инвестира в концепцията за полезност.

7.2. Полезността е по-относителна или сравнителна, концепция от абсолютната характеристика. Например, полезността на земеделската земя, като правило, се измерва чрез тяхната плодовитост. Цената на земята зависи пряко от количеството и качеството на реколтата или броя и качеството на сградите, или ако обектът позволява развитието, върху степента на производителност, към която тя е способна на търговски, промишлен аспект или по отношение на жилищното строителство . Следователно цената на земята се създава чрез оценка на неговата полза по отношение на правни, физически, функционални, икономически фактори и условия външна средаопределяне на нейната производителност.

7.3. Оценката на собствеността е фундаментално зависи от това как се използва имотът и / или за това колко високо може да бъде включено на пазара при нормални условия. За някои видове собственост, оптималната помощна програма се постига, ако обектите действат като отделно взети елементи, други могат да се окажат по-полезни като част от групата. Следователно е необходимо да се различи полезността на имота, разглеждана поотделно, от неговата полезност като част от групата.

7.4. Отделно, независимо функциониращи обекти на недвижими имоти, като правило преминават от ръка на ръка в индивидуална поръчка и в този аспект трябва да се оцени. Ако цената на такива обекти се увеличава (или намалява) благодарение на функционална или икономическа връзка с други обекти на недвижими имоти, такава допълнителна специфична стойност се определя в процеса на оценяване и се записва в доклада или въз основа на собствените наблюдения на оценителя, \\ t или в съответствие с изричните указания на клиента. Да бъде, че всяка такава промяна на стойността не следва да се взема предвид при пазарната стойност без съответната обосновка.

7.5. Отделно, обектът на недвижимите имоти може да има допълнителна цена поради физическата или функционалната си връзка с имота в непосредствена близост до него, които са в собственост на някой друг, или поради привлекателността си за купувача, който има свои собствени специални интереси. Докладът трябва да посочва отделно от пазарната стойност, установена в съответствие с тези стандарти за оценка, размера на такава допълнителна цена.

7.6. Полезността се измерва в дългосрочен план - като правило, по време на нормалния експлоатационен живот на имота. Въпреки това, някои активи могат да бъдат временно ненужни: те са "поставени на рафта" или някои други начини са направени от производствения процес, се превръщат в алтернативна употреба или просто замразяване за определен период. В други ситуации външните условия на пазара, икономически или политически, могат да принудят производството за неопределено време.

7.7. Подобна ситуация възниква, ако активите са разположени в отдалечени региони, в държави с непазарен вид икономика или когато икономиката изпитва значителни промени. Степента на полезност на тези активи може да се определи изключително трудно. Оценката в такива ситуации изисква специална компетентност и специално обучение, а докладът трябва да бъде съставен в съответствие с стандартите MKOHO. Особено важно за оценителя е подробна презентация и обяснение на използваната от нея база за оценка; Информацията, на която се основава оценката, и тези специални допускания и ограничения (ако са такива), с която е направена оценката.

7.8. Типичен резултат от политическа или икономическа нестабилност е промяна в полезността, при производителност или ефективност. Оценката в такива случаи е отговорна за оценката на пазарните очаквания за продължителността на такова развитие на събитията. Временните спирки или затваряне на предприятията могат да направят малко по отношение на цената на активите или изобщо не да влияят, докато перспективите за дългосрочно прекратяване на дейностите могат да доведат до постоянно намаляване на разходите. Очакваните активи трябва да се разглеждат в светлината на всички вътрешни и. \\ T външни факторизасяга тяхното функциониране.

8.0. Други важни концепции
8.1. Изразът "пазарна цена" не е синоним на термина "справедливи или обективни разходи" (справедлива стойност), в смисъл, в който се използва в счетоводните стандарти. За разлика от горното определение на пазарната стойност, счетоводната концепция за обективни разходи предполага сделка, която може да се проведе при наличие на определени разлики; При обстоятелства, различни от нормалния процес на преразпределение на собствеността в условията на отворения пазар. Тези обстоятелства включват възможността за извършване на спешна сделка, когато една от страните е в трудна ситуация, както и други случаи, които не са предвидени при определяне на концепцията за пазарна стойност. Термин " Справедлива стойност"Той се използва и в правен аспект при определянето на компромисно решение, което разрешава несъгласието на страните. Причините за тези разногласия също не могат да се съобразят с определението за концепцията за пазарна стойност. За да се избегнат неясноти и недоразумения, a Докладът за оценка на пазарната стойност следва да включва адекватно обяснение на термина, използван от оценителя на дефиницията "пазарна стойност", както и представянето на предположения, условия и обстоятелства, въз основа на които оценяват.

8.2. Специализираните активи са активи, които като правило се продават като част от бизнеса, композитния компонент, от който са. Тези активи могат също да се считат за ограничен пазарен или непазарен или като цяло, в зависимост от степента на тяхната специализация по отношение на проектирането, конфигурацията или употребата. С липса на или пълна липса на пазарна информация за директен сравнителен анализ, процесът на оценка на тези активи може да бъде изключително труден. Въпреки това е именно оценителят, който отговаря за избора на пазарни данни, за да оправдае и / или да обясни заключението за оценка. Въпреки факта, че при разглеждането на специализирани активи, някой от методите за оценка и нито един от подходящите методи не следва да се пренебрегва на практика, най-често се използва методът на остатъчна стойност на компенсацията. Ако е възможно, оценителят, базиран на пазарна информация, определя цената на парцела, разходите и натрупаното износване и обяснява избора на база за оценка на стойността.

8.3. Терминът "остатъчна стойност на компенсацията" не трябва да се бърка с термина "разходи за обезщетение". Разходите за обезщетение изразяват разходите за придобиване на пазара като задоволително заместване на подобна собственост. Въпреки възможността за изграждане или по друг начин създаването на задоволително заместване, обикновено размерът на разходите за придобиване на аналог на свободния пазар се използва при определяне на стойността на компенсацията. За разлика от това, методът се отнася до процеса на оценяване, който съчетава изчисляването на пазарната стойност на земята на текущото използване на използването и остатъчната стойност на сградите, структурите и други подобрения, за да се получи стойността на разходите, отразяващи потенциала рентабилност на използването на собственост като цяло.

8.4. При условията на нарушение или спиране на нормалните пазарни процеси, както и в случаите, когато дисбалансът между търсенето и търсенето води до пазарни цени, които не отговарят на определението за пазарна стойност, може да има много трудни проблеми пред оценителя. Прилагане на концепцията за пазарна стойност чрез анализиране на пазарната информация в процеса на оценяване и всички налични доводи, като оценителят прави корекции на значението и полезността на активите, разглеждани във финансовата документация. По-малко наличната пазарна информация е налична, отколкото в по-малка степен, която може да се използва пряко, толкова по-надеждност на процедурите за оценка зависи от професионалната компетентност, опита и интуицията на оценителя и квалифицираното прилагане на тези стандарти.

8.5. В редица държави (или при определени обстоятелства), да се съобразят със законодателни или регулаторни изисквания, оценителят може да се наложи да използва специална дефиниция на термина "пазарна стойност". Духата фундаментални концепции И определенията на оценката разчитат на съответните разпоредби, съдържащи се в стандартите на ICOO, освен ако оценителят не е посочил конкретно обратното. Значението на концепцията за "пазарната стойност на собствеността" не се променя поради несъответствия в терминологията или преформулира самото определяне, което може да бъде различно за различните страни поради различията в законодателството.

8.6. Всеки доклад за оценка следва да съдържа ясен отчет за целите и методите на оценката. Като финансов отчет доклад за оценка, спазване на всички други изисквания за този вид документация, следва да съдържа заключение, което определя вида на имуществото за всеки от очакваните обекти и съдържащи довода на тази класификация.

8.7. Приеман в счетоводния метод за определяне на разходите въз основа на разходите за придобиване взема предвид само тези първоначални разходи и амортизационни начислени, които попадат в общоприети счетоводни принципи. Въпреки това, имуществото може да има пазарна стойност по-малка (или напротив, по-голяма) от разходите за придобиване, независимо от натрупаните изменения на износа. От гледна точка на конкретно предприятие цената на активите може да съвпадне с приноса, че активите допринасят за общите разходи на предприятието и могат да се различават от нея. От гледна точка на пазара, ако произведеният имот е предназначен за продажба, производителят трябва да може да го продаде на цена, която надвишава разходите на производителя за своето производство, в противен случай дейностите на предприятието ще бъдат нерентабилни. Ако имотът е бил продаден с печалба, цената, платена от купувача, ще бъде цената на придобиване (разходи за разходи или разходи за закупуване), както и разликата между нея и разходите на продавача (включително разходите за търговия и разходите за съхранение), да бъде печалба на продавача, наричан също доход от продажби. При някои обстоятелства продажбата може да възникне на цена, равна на цената на стоките за продавача, или дори да я понижи, но такива специални случаи изискват специално използване на определените принципи.

8.8. Оценката на стойността на имота, подготовката на доклада и съответните препоръки са в компетентността на тези международни стандарти и свързани препоръки. Други дисциплини нямат нищо общо с тях. Въпреки това, как ще бъдат изследвани резултатите от оценката, да бъдат обработени и включени в резултатите от други проучвания, е изключително важно за оценителите. Адекватното разбиране на терминологията е фундаментална точка както за оценителите, така и за тези, които се ползват от докладите си. Не по-малко важно за оценителите е използването на ерудиция и опит в комбинация с правилното използване на разработени техники. Тези стандарти обслужват цели, които са общи за тези, които извършват оценката на собствеността и тези, които трябва да разчитат на техните резултати.

9.0. Резюме
9.1. Тези стандарти са насочени предимно към оценителите, които трябва да оценят собствеността за целите на финансовите отчети и свързаната с тях документация. Специален акцент е върху използването на реална пазарна информация, въз основа на която може да се направи професионална преценка по отношение на оценката на собствеността. Стандартите включват препоръки относно други видове оценки и техните различия от оценката на собствеността се отбелязват, за да се подобрят забележителностите, които ще допринесат за най-доброто разбиране на всички аспекти на оценката и ще намалят недоразуменията в използването на доклади оценка.

В своите професионални дейности руските оценители са длъжни да се придържат към руските федерални стандарти за оценка (FSO). Въпреки това, за индивидуални цели за оценка, те могат да използват и други общоприети наръчници:

1. Международни стандарти за оценка (MSO). Разработено през 1994 година. Сега се използва от редакционната служба "MSO-2011".

2. Американски стандарти за оценка (USPAP) - "Единни стандарти за професионална оценка на оценката"). Развит и одобрен през 1989 година.

3. Европейски стандарти за оценка. Разработено от Европейската група на оценителите на асоциациите (Тегово). Разработени и публикувани през 1980 година.

4. Оценка на британските стандартиRICS.(Кралската институция на хартираните инспектори) - "Стандарти на британското кралско общество на инспекторите". RICS е най-голямата международна организация на професионалистите в областта на недвижимите имоти. За първи път, публикуван през 1976 година.

В Русия първите правила за оценителите се провеждат с федералния закон "за оценка на оценката" през 1998 г. Но всъщност първите стандарти бяха взети по-късно през 2001 година. Към днешна дата 11 федерални стандарта работят в Руската федерация, която, заедно с Закона за оценка, описват общи разпоредби По време на оценката изискванията за оценителя, дружеството за оценка, доклада за оценка и препоръките за оценка на конкретни обекти за оценка.

Въпреки това, руската оценка на оценката многократно признава, че одобреният списък на стандартите е недостатъчен за регулиране и развитие на професията. Тази тема се занимава с много статии в нашата секция "Методология" (вмъкване на връзка), където преамбюлът говори директно: "Въпреки факта, че законодателството относно промените в дейността на оценката, системата на руската стандартизация не отговаря на изискванията на международната оценка Стандарти и не решават напълно проблемите в нашата страна. "

Възможно е да се хармонизират между външните и руските стандарти за оценка, ние поискахме да спекулираме нашите експерти. Разговорът се оказа много емоционален, защото темата е доста изгаряне.

Вячеслав Владимирович Шчирин, Директор на строителния институт (Урал Федерален университет), ръководител на катедрата "Индустриална, строителна инженери и недвижими имоти", кандидат за икономически науки, практикуващ оценител от 1993 г \u200b\u200b.: \\ T

"По мое мнение, FSO би донесъл по-близо до MSO и да направи нашите стандарти, които не са с такива момчета, както сега. Например, стандартите на USPAP ("Единни стандарти за професионална практика" на американския фонд за оценка включват не само самите стандарти (360 страници), но и консултативно становище, както и на "учебника на инструктора" (с 300 страници). Вярвам, че това Нашите FSO носят рамков характер и не отразяват законодателните колектори, с които е изправен оценителят в реална практика. Мога да твърдя, че е невъзможно да се вземат предвид всички, твърде много функции за заглавия и съпътстващите ги цели и бази за оценка. Но в най-малко, ако направим обещанието, което FSO създаде в съответствие с MSO, тогава трябва да отидете по-далеч - директно и да ги използвате в практиката на оценката, в част, която не е в противоречие руското законодателство. Защото много разпоредби в федерални стандарти просто не ".

Олга Колосова, Водещ оценител на Atlant-рейтинг:

"Например, в руските стандарти се предписват 4 вида стойност: пазар, ликвидация, инвестиции и кадастрални. И MSO също така предвижда стойността на потребителя, цената с ограничен пазар, специализирани разходи, разходи за безопасност, облагаемата стойност, цената на настоящото предприятие (което не се отнася до пазара).

Често се сблъскваме с необходимостта от оценка на високоспециализираните съоръжения, по-специално машини и оборудване, направени за нуждите на специфичното производство. Позоваването на изискванията на руските стандарти, в този случай трябва да прилагаме понятието "пазарна стойност" на такива активи, въпреки че всъщност не е налице за този актив.

Същото се отнася и за оценката за застрахователните цели. Според условията за застраховане на сгради, например, само "конструктивната" на сградата е застрахована - набор от тухли, завършвания и др. "Пазарна стойност" от такъв обект не може да бъде, тъй като сградата не може да бъде отчуждена В отделянето от правата на парцела, който се намира, това е същността на нейната концепция като недвижими имоти. Въпреки това, в случай на оценка на застрахователни цели, ние също използваме термина "пазарна стойност" с голям брой предположения. "

Александър Vousov,ръководител на проекта на Министерството на бизнес оценката и активите на консултантската група "APHILL" , що се отнася до различията в стандартите, тя е по-внимателно:

"Руските и чуждестранни стандарти имат подобни подходи, методи и процедури за оценка. Въпреки това, с по-подробно разглеждане, ще намерим Разлики в дълбочината и подробностите на описанията и изчисления по време на оценката. "

Вячеслав Шихирин Той вярва, че е необходимо да се разшири и задълбочи съществуващата FSO:

"Много от нашите разпоредби на FSO изискват контекст, декодиране, детайли. Практиката на оценката е много по-дълбока и по-широка от тълкуването на някаква норма. Под формата на това, което съществуват сега, трудно е да се избегнат умишлени решения и заключения. Познаването само на текста на FSO е невъзможно да се квалифицира за оценка на дейностите.

В тях няма много неща. По-специално, в областта на FSO няма концепции, "агрегиране", "стойност", "специфични фактори", "принудителна продажба", "база за оценка", "ликвидност", "разходи за транзакции", "проблемни и незавършени обекти". Последната категория, между другото, принадлежи към недовършената телевизия Башне в Екатеринбург, която в продължение на 25 години не може да намери нов собственик. Периодично се опитват да го оценят. Но този проблем няма пазарна стойност и има само инвестиционен потенциал. "

И такива "зяпни неуспехи" в FSO много. Олга Колосова води такъв пример:

« В руските стандарти няма концепция за "справедлива стойност", която е в международните стандарти за финансово отчитане. Отбелязвам, че в Русия има маса на предприятия, водещи отчитане в съответствие с МСФО. Трябваше да се сблъскам с необходимостта от оценка на справедливата стойност на активите в съответствие с МСФО и имаше сериозен "конфликт" на руските и международните стандарти по отношение на терминологията, тъй като в нашите стандарти за оценка няма понятие за справедлива стойност. Досега в такива случаи трябва да "завъртим" и да напишем много предположения, които не украсяват докладите за оценка.

Според мен основният проблем на руските стандарти за оценка днес е липсата на специфични препоръки относно методологията за оценка и по конкретни случаи на оценка. Нашите стандарти имат много изисквания за проектиране на резултатите от оценката, но те са много оскъдни в методологията, което често води до конфликт на мнения между оценителите и различни "проверки" структури. Например, един верификатор приема доклад като надеждни и съответни стандарти, а вторият открива много грешки в същия доклад. Според мен такива ситуации не трябва да бъдат » .

Всъщност липсата на ясно обяснение в FSO генерира ситуацията, когато е възможно двойно тълкуване. И се оказва: Стандартът, който диша, къде се обърна - там и излезе.

Вячеслав Шчирин:

"FSO се позовава на принципа" най-добрата и най-ефективна употреба "(LNEI). Този принцип означава, че една от възможните употреби на обекта на недвижими имоти е избрана от този, в който земният парцел ще донесе най-високия възможен доход. Това Опцията се използва за оценка. Разходи за недвижими имоти. Това се нарича "конкурентен тип земя". Това означава, че обектите се състезават за Земята. Но това е погрешно. по-скоро, само частично. През следващите десетилетия градското развитие възниква принципът на градското развитие Допълнителна употреба на Земята - когато обектите не се конкурират и допълват един друг приятел. Но в руската литература няма принцип на допълнение, той е само в чуждестранна литература.

ВUspap. Той е написан директно: "Неправилно е да се вземе обект, който е най-ефективно използван като офис сграда, когато оценява обекта на недвижими имоти, който е най-ефективно използван като хотел." В крайна сметка, затова заменим един обект към другите. D. Zack пише: "Изкривяването на най-ефективното използване, за да се увеличи справедливата стойност, е неприемливо." D. Eckert бележки: "Най-ефективната опция за използване е допълваща и не конкурентна."

Що се отнася до хармонизацията, експертите говориха недвусмислено: да, възможно е, че FSO ще бъде подобрен.

Вячеслав Шчирин:

- Трябва да работите с това, което е. И така от датата на възраждане на дейностите по оценяване в модерна Русия. Форматът на FSO е изключително неуспешен. "

Олга Колосова:

"Надявам се, че работата по детайлите на руските стандарти ще бъде извършена по-нататък, тъй като всъщност съществуват уникални активи, които не прилагаме за разходите и методите за оценка, както и конкретните оценки, които трябва да се разглеждат отделно. "

Александър Вушов:

"Въпреки очевидно изоставането на регламента и стандартизацията на промишлеността за оценка в Русия, през последните две години са направени значителни струи в тази насока: новите стандарти за оценка са одобрени, направени са изменения в Закона за оценка, коригиране Оценката на оценката на моментите, отбеляза плановете за по-нататъшно развитие на индустрията., Всичко това позволява с оптимизъм да разгледаме бъдещето на руските оценки и надежда за още по-голяма хармонизация с стандартите за външна оценка. "

Подготвен Ксеня Попов

Международен комитет по стандарти за оценка на имота Международните измервателни стандарти MSO 1 - 4

Оценката на собствеността играе все по-голяма роля в съвременната руска икономика. Операции като закупуване на жилища и други недвижими имоти, кредитиране на гаранция, застраховка, данъчно облагане на недвижими имоти, имуществени спорове, изпълнението на инвестиционни проекти е невъзможно да си представим днес извън връзката с професионалната професия.

На 15 февруари 1994 г. беше завършена следващата преоценка на дълготрайни активи (фондации). В съответствие с писмото на Министерството на финансите на Руската федерация от 19 септември 1994 г. N 126 "относно процедурата за размисъл в областта на счетоводството и отчитането на операции, свързани с прилагането на механизма за ускорено обезценяване и преоценка на дълготрайни активи към. \\ T 1 януари 1995 г. " В този процес важно място се присвоява на експерти, т.е. Професионални оценители. Резолюция на правителството на Москва от 4 октомври 1994 г. "относно лицензирането на дейности по недвижими имоти (операции с жилищни помещения) в Москва" въведе лицензиране на съответните дейности.

В различни страни професионалните организации оцениха професионален статут на тези, които са имали необходимото образование и достатъчно опит. Постепенно, необходимостта от формулировката на общата икономика на принципите, идеите и правилата е отразена в стандартите за оценка, оценителите на кодексите за професионална етика и други документи, разработени през 60-те години. През 1981 г. е създаден Международният комитет за стандарти за оценка на собствеността (МКСО). Задачата на комисията е коригирането на стандартите, като се вземат предвид мненията на различните страни и да определят различията в текста или при прилагането на стандартите. Особено важно за ICSOI, така че международните стандарти за оценка да бъдат признати в международните счетоводни и други финансови отчети. Ето защо MKSOI подкрепя постоянните отношения с Международния комитет по счетоводните стандарти, Международната федерация на счетоводителите, Международния комитет по одит, Международната организация на комисиите по ценни книжа.

Първото издание на стандартите за международна оценка е публикувано през 1985 г. Понастоящем има много работа по приемането на стандарти в тези области на оценяване, които все още не са стандартизирани. Редакторите изядоха публикуването на първите четири нови стандарти, които влязоха в сила на 24 март 1994 г. и изразяват мнението на специалистите от 40 страни - участници в ICOI.

Всеки стандарт съответства на определен клас ситуации, свързани с процеса на оценяване и съдържа следните раздели (по ред): въведение; Област на приложение; Определение; Отношения със счетоводните стандарти; Формулиране на стандарта; Коментари; Изисквания за структурата на доклада; Условия на отстъпление от стандарта; Дата на влизане в сила.

Текстът на международните стандарти за оценка се осигурява от руското общество на оценителите, което е член на редица международни организации на оценителите, включително член на ICOMO.

Общи понятия и принципи за оценка

1.0. Въведение

1.1. Опитът на международната професионална комуникация в рамките на Международния комитет по стандартите за оценка на собствеността показа, че за няколко изключения съществува основно съгласие за основните понятия, които са в основата на оценката като научна дисциплина. От време на време могат да се налагат характеристики на местното законодателство и икономическа ситуация да налагат специфични (понякога рестриктивни) изисквания в приложни аспекти, но основите на методите и процедурите за оценка на различни страни по света не се различават един от друг.

1.2. Тези основни понятия са в основата на стандартите и препоръките на MKSOI, обаче, Комитетът се придържа към позицията, съгласно която е неподходящо да се формулират основните дефиниции и принципи в текста на всеки стандарт. Вместо това този раздел служи като допълнение към всеки стандарт и е преглед на основните понятия, които са от особено значение за разбирането на оценката като професионална дейност и за прилагането на стандарти на практика.

2.0. Понятията за земя и собственост

2.1. Земята е неразделна част от нашия живот и нашето съществуване. Благодарение на изключителното си значение, винаги е под високо внимание Адвокати, географи, социолози, икономисти. Според начина, по който обмисля земята и възможностите за нейното използване, всяка от тези дисциплини, съдбата на народите на целия свят до голяма степен зависима.

2.2. Оценката на стойността на парцела като неизползвана или област с подобрения (обработка на Земята и строителството) е икономическа концепция. Земята, неизползвана или с подобрения, се нарича и недвижими имоти (под наем). Цената се създава от използването на обекта на недвижими имоти - способността му да задоволява нуждите и нуждите на хората. Цената на всеки обект на недвижими имоти се определя от нейната уникалност, дълготрайност, постоянство на местоположението, относителните ограничения на предложението на пазара на недвижими имоти, както и специфичната полза на конкретен парцел.

2.3. Имотът е правна концепция. Имотът е цялостна частна собственост. За да се разграничи имуществото, материалната концепция и правото на собственост, законният срок, правото на собственост върху недвижими имоти се нарича собственост за недвижими имоти (недвижими имоти). Правният термин за обектите на физическия свят, недвижими имоти, е движимо имущество (персонала), а правото на собственост върху тях се нарича собственост върху движимо имущество (лично имущество). Думата свойства, използвана без допълнителна дефиниция или идентификация, може да се отнася както за недвижими имоти и движимо имущество или комбинация (вж. Раздел 3).

2.4. Оценки или оценители на активи - специалисти, работещи в областта на икономиката, свързани с оценката на собствеността и изготвят съответната документация за докладване (вж. Раздел 3.5 по-долу). Тъй като оценителите трябва да отговарят на строгите изисквания по отношение на образованието, специално обучение, компетентност и проявени професионални умения. Те също така непрекъснато следват високите морални принципи (етични стандарти) и професионалните стандарти (стандарти).

2.5. Колебанията на цените с течение на времето са резултат от действията на икономическите и социалните сили - както общи, така и специфични. Обикновените сили могат да причинят промени в общото ниво на цените и относителната покупателна способност на парите. Ефектът от индивидуалните специфични сили, например технологични промени, може да доведе до промени в съотношението на доставките и предложенията, което ще доведе до значителни промени в цените.

2.6. За оценката се прилагат много добре познати принципи. Сред тях са принципите на търсенето и предложенията, конкуренцията, заместването, предвиждането или изчакване, промени и други. Общите за всички тези спомагателни принципи е тяхното изрично или имплицитно влияние върху степента на комуналност и мито върху капитала на разглежданото имущество. Следователно може да се твърди, че полезността на обекта на недвижимите имоти изразява общия ефект на всички пазарни фактори, влияещи върху цената на имота.

3.0. Концепции за недвижими имоти, имоти и имоти (активи)

3.1. Недвижими имоти или недвижим имот, или недвижими имоти (недвижими имоти), се определя като физическа част на Земята и е свързана с него перфектно внедрена (включително строителството). Това е материално, осезаемо "нещо", което може да бъде гледано и докоснато, заедно с всички структури на земята, както и по-горе или под него. Във всяка държава местното законодателство установява основния принцип за разграничаване между недвижимо и движимо имущество, определението за което е показано по-долу. Въпреки факта, че тези правни понятия не са за всички държави, обикновено се приемат, дефинициите, които ни позволяват да посочим важни условия и понятия.

3.2. Концепцията за собственост върху недвижими имоти включва всички права, интереси и привилегии, свързани със собствеността върху недвижими имоти. Собствеността на недвижимите имоти обикновено се изразява от някакъв знак за собственост, за разлика от недвижимите имоти като физически обект. По този начин собствеността върху недвижими имоти се отнася до нематериални концепции.

3.3. Подвижният имот включва материали и нематериални предмети, които не са недвижими имоти. Този имот не е свързан с недвижими имоти постоянно и като категория такова имущество се характеризира с възможността да бъде изместен.

3.4. При терминологията на счетоводството, имуществото (активи) са ресурсите, които са в чиято собственост или под чието управление, от което в бъдеще могат да се очакват някои икономически печалби. Собствеността на имота (активна) като такава е нематериална концепция. Самото свойство (активи) може да бъде и съществено и нематериално.

3.5. В съответствие с международните счетоводни стандарти, разгледани в стандарта Icomo 3, активите се различават по същество, нематериални и инвестиции. Следните условия и понятия са от особено значение:

А. Текущи активи. Активи, които не са предназначени за постоянна основа в дейностите на предприятието, например, сметки на длъжници, инвентаризации, краткосрочни инвестиции, банкови и парични прозрачност. В някои случаи недвижимите имоти, които обикновено се считат за основни активи в съответствие с данните по-долу, могат също да бъдат приписани на текущите активи. Като пример, парцелите или съоръженията за недвижими имоти са в стопанство - материален резерв И предназначени за продажба.
б. Основни активи (дълготрайни активи). Това са материални и нематериални активи, разделени на две общи категории:

1) недвижими имоти, производствени мощности и оборудване. Активи, предназначени за постоянна основа в дейностите на предприятието, включително земя и съоръжения, производствени съоръжения и оборудване, амортизационен резерв (натрупана амортизация) и други видове активи.
2) други дългосрочни активи. Активи, които не са предназначени за постоянна основа в дейностите на предприятието, но които ще бъдат в дългосрочна собственост. Тези активи включват дългосрочни инвестиции и дългосрочни вземания, Добра воля, забавените разходи, патенти, маркови знаци и други активи.

3.6. Счетоводна терминология Не във всичко съвпада с терминологията, използвана от оценителите. Ако следвате класификацията на параграф 3.5, оценителите се справят главно с основните активи. Техническият план се оценява от собственост (активи) или правото на собственост, а не самите активи, материали или нематериални. Този термин подчертава разликата между икономическото понятие за оценка на имота, обективно въз основа на способността на този имот да бъде продаден и закупен на свободния пазар, и определена субективна концепция, която предполага като основа за определяне на разходите за някои вътрешно качество на или друга база, различна от пазарната стойност. Въпреки това стандартът MKSOH 2 отбелязва, че обективният пазарен подход има специални заявления в случаи на ограничена или непазарна оценка на собствеността.

3.7. Термините "износване" и "амортизация" (амортизация) се използват както в оценката, така и в счетоводството и могат да доведат до недоразумение на смисъла, което си струва. За да се избегнат недоразумения, прилагането на методите за възпроизвеждане и възстановяване на разходите могат да използват термина "износване" или "натрупано износване", което означава загуба на стойност по отношение на общите разходи за придобиване. Такива загуби могат да се отнасят до физическо износване, функционално или техническо или външно остаряване. Терминът "амортизация" (начисления за дефесиране) означава начисляване, направени от счетоводители, за да компенсират първоначалните разходи за придобиване на активи, независимо от принципа, за който са направени тези начислени начислени. Важно е да се отбележи, че за оценителя начисленото износване е функцията на пазарните отношения. Амортизационните начислявания, от своя страна, зависят предимно върху определен метод на изчисления, прилаган от счетоводител, и не отразяват непременно състоянието на пазара.

3.8. Като се има предвид, че законният термин "имущество", принадлежащ към обекта на недвижими имоти, е в същото време широко използван като общо предназначение на недвижимо и / или движимо имущество, в тези стандарти тази концепция се използва в широк смисъл. В този контекст тя може да се разбира като самия физически обект и правото на собственост върху тях. Като приемаме това споразумение, можем да разграничим имота в общия контекст на процеса на оценка от собствеността, разбираем като активи в смисъла на определенията и счетоводните споразумения.

4.0. Цена, разходи (разходи, разходи), пазар и цена

4.1. Неточности, неспецифичността на езика може да доведе и всъщност води до различни видове недоразумения и недоразумения, особено ако говорим за международната общност. Този проблем става особено актуален в случаите, когато думите на езика с широк обикновен смисъл също се използват за означаване на конкретни понятия в някаква дисциплина. Когато се използва при оценката на собствеността на термини, цената, разходите, пазара, цената, с която сме изправени пред такава ситуация.

4.2. Цената е терминът, обозначаващ необходимата сума, предлагана или платена за определен продукт или услуга. Това е исторически факт, т.е. се отнася до определен момент и място, независимо дали е обявено открито или остава в тайна. В зависимост от финансовите възможности, мотивите или специалните интереси на конкретен купувач и продавач, цената, платената за стоки или услуги, може да не отговаря на разходите, приписани на тези стоки или услуги на други хора. Въпреки това цената по принцип е показател за относителната цена, приписана на стоки или услуги на конкретен купувач и / или конкретен продавач при определени обстоятелства.

4.3. Разходите за разходите (разходи, разходи) са платени стоки за стоки или услуги или сумата, необходима за създаване или създаване на продукт или услуга. След приключване на процеса на създаване или действие покупка - продажби, цената на разходите (разходите, разходите) се превръща в исторически факт. Цената, платена от купувача за стоките или услугата, става разходи за придобиване.

4.4. Пазарът е система, в която стоките и услугите се движат от продавачите до купувачите чрез ценовия механизъм. (Понякога пазарът също се нарича мястото, където се извършват тези операции). Концепцията за пазара предполага способността на стоките и / или услугите да се преместят от ръка за ръка без прекомерни ограничения за дейността на продавачите и купувачите. Всяко от заинтересованите страни действа в съответствие със съотношенията на търсенето и предлагането и други ценови фактори, доколкото неговите способности и компетентност, разбиране на относителната полза от определени стоки и / или услуги, както и като отчитат техните индивидуални нужди и. \\ T желания. Пазарът може да бъде местен, национален или международен.

4.5. Цената е икономическа концепция, която създава връзката между стоките и услугите, наложени за закупуване, и тези, които ги купуват и продават. Цената не е исторически факт, а оценка на стойността на специфичните стоки и услуги в определен момент във времето в съответствие с избраната определяне на стойността. Икономическата концепция за стойността изразява пазарен поглед в полза на собственика на този продукт или клиент, който предоставя тази услуга по време на оценката на разходите.

4.6. Има много видове стойност и съответстващи на определенията им (виж, например, стандарт ICOI 2). Някои от тях са стандартни видове стойност, широко използвани в процедурите за оценка. Други се използват в специални, строго договорени случаи. За да се разбере и практически прилагат методите за оценка, е изключително важно ясно да се посочи дефиницията на вида и стойността, както и да се обърне внимание на факта, че избраната стойност на разходите съответства на контекста на конкретна задача, изправена пред оценителя. В зависимост от избраната дефиниция, цената на очакваното имущество може да бъде различна.

4.7. Професионалните оценители избягват използването на непоследователен термин "цена", като го прилага в комбинация с определяне на прилагателно - определяне на коя стойност е предназначена. Пазарната стойност (пазарна стойност или в някои страни от отворената пазарна стойност), най-често срещаният тип стойност при оценката на имота е предмет на обсъждане на IMOI на стандарт 1. Поради факта, че традиционният здрав разум предполага концепцията стойност, която да тълкува точно как пазарната стойност (освен ако не е разкрила друго), особено важно във всеки такъв случай концепцията за "пазарната стойност" очевидно е определена и точно определена.

4.8. Концепцията за стойност включва определението за определена сума пари, свързана с акта на покупката - продажби. Въпреки това, продажбата на оценъчен обект не е състояние, необходимо за процеса на определяне на цените, за който този имот предметът трябва да бъде продаден към датата на оценката при спазването на условията, наложени в определението за пазарна стойност.

4.9. Пазарната стойност на обекта на недвижимите имоти е израз на неговата полезност от гледна точка на пазара, а не абстрактното му физическо състояние. За конкретно предприятие полезността на неговите активи може да се различава от тяхната полезност от гледна точка на пазара или отделно прието промишленост. Ето защо е необходимо оценката на имуществените и счетоводните доклади да отразяват последиците от промените в цените, да се вземат предвид разликата между стойността в пазарния смисъл, която следва да бъде отразена във финансовите отчети и непазарните видове разходи , което не трябва да се приема като основа за финансова документация. Остатъчните разходи за обезщетение (задника), разбираеми в смисъл на определението на MKSOHI на стандарт 2 и се прилага за специализирано имущество, въпреки че това е база за непазарна оценка, въпреки че в подходящи случаи могат да се прилагат във финансовите отчети.

4.10. Аргументите, подобни на посочените в параграф 4.9, са валидни за оценка на собствеността, различна от недвижими имоти. С изключение на случаите на разумно използване на задника, финансовите отчети изискват използването на методи, основани на пазарната стойност, и извършване на ясна граница между тях и методи, използващи непазарни разходи.

4.11. Общата стойност на имота включва всички преки и непреки разходи за неговото производство. Ако купувачът след придобиването на недвижими имоти произведени допълнителни капиталови разходиКогато изчисляването на разходите се добавят тези разходи (сами) разходите за придобиване. В зависимост от това колко пазарът счита, че тези разходи са подходящи, до такава степен те ще допринесат за пазарната стойност на имота.

5.0. Пазарна стойност

5.1. Концепцията за пазарна стойност отразява колективното възприемане и пазарното действие и е основа за оценка на по-голямата част от ресурсите за пазарна икономика. Въпреки факта, че точните определения могат да се различават, смисълът, инвестиран в тази концепция, е ясен за всички и обикновено не се случва с използването му.

5.2. Съгласно стандартите на ICOGO, пазарната стойност се определя като изчислена стойност, равна на размера на парите, за които имотът трябва да се премести от ръка до датата на оценката между доброволния купувач и доброволния продавач в резултат на. \\ T Търговска сделка след адекватен маркетинг, докато се предполага, че е компетентен, изчисляващ и без принуда.

5.3. В ICOI стандарт 1 предоставя подробно обяснение на концепцията и дефиницията на пазарната стойност. Тук е важно да се отбележи, че професионално получената стойност на сетълмента на пазарната стойност е обективна оценка на установените права на собственост върху определена собственост на определена дата. Пазарната стойност е оценка, основана на пазарни данни и разработена в съответствие с тези стандарти, а докладът е представен във формата, която отговаря на стандартите и / или споразуменията, приложими към задачите, изправени пред конкретна оценка. Стандартът IMOI 3 установява стандарти за оценка, предназначени специално за финансови отчети и свързана с тях документация.

5.4. Основните активи се различават от повечето текущи активи, тъй като изискват по-голям период от време, за да определят цената, представляваща пазарната им стойност чрез търговията. Този елемент на времето, както и липсата на "паричен пазар", специфичност и голямо разнообразие от пазари и собственост, заедно с други фактори, определят необходимостта от професионални оценители и разработване на настоящи стандарти.

6.0. Най-ефективна употреба

6.1. Земната повърхност е в основата на всяко съществуване и с рядко изключение остава непроменено през целия живот на индивидите. Благодарение на уникалността и неподвижност на земята, всеки парцел има уникално, присъщо само местоположение. Постоянството на земната повърхност също ви позволява да направите естествено предположение, че ще оцелее в развитието, произведено върху него и структурите.

6.2. Уникалните свойства на земята ни позволяват да говорим за цената на собствения си парцел и, в съответствие с икономически принципи, оценявайки земята отделно от подобряването му, трябва да оценим приноса, който тези подобрения допринасят за общата стойност на имота. Така пазарната стойност на Земята, основана на концепцията за "най-ефективна употреба", изразява полезността и инвариантността на земята в контекста на пазарните отношения, където подобренията определят разликата между общата пазарна стойност на обекта на недвижимите имоти и стойността на земята на земята.

6.3. Въпреки обстоятелствата, посочени в параграф 6.2, много имуществени съоръжения се оценяват като съвкупност и подобрения. В такива случаи оценителят обикновено определя пазарната стойност, като се има предвид най-ефективното използване на зоната със съществуващите подобрения.

6.4. Най-ефективното използване се определя като най-вероятното използване на имущество, което е физически възможно, разумно оправдано, законно законно законно, изпълнено от финансова гледна точка и в резултат на което цената на очакваното имущество ще бъде максимална.

6.5. Използването на имущество, което не е разрешено от закона или е физически невъзможно, не може да се счита за най-ефективно. Дори в случай на законно законно правно и физически способни да се използват от оценителя, може да се изисква разумно обяснение, което оправдава становището му относно вероятността от такава употреба. След като в резултат на анализа бяха разкрити една или повече обосновани опции за използване, те се изследват за финансова последователност. Този вариант, в резултат на което очакваното имущество ще има максималната цена и се счита за най-ефективното използване.

6.6. Използването на този принцип позволява на оценителя да вземе предвид ефекта от износване на сградите, да определи най-подходящия характер на подобренията, които трябва да бъдат извършени на парцела, да проучат финансовото състояние на проектите за възстановяване, както и помага в много други ситуации, произтичащи от процеса на оценка.

6.7. Концепцията за най-ефективното използване е неразделна част от оценката на пазарната стойност. Въпреки това, някои стандартни процедури са предназначени за специално заявление за концепцията за най-ефективното използване при оценката на имуществото във връзка с изготвянето на финансови отчети и свързана с тях документация. Това е специално приложение, наречено "пазарна стойност със съществуваща употреба", обсъдена в ICOHO 3.

7.0. Полезност

7.1. Поради факта, че ключовият критерий за стойността на всяко имущество е неговата полезност, процедурите, използвани в процеса на оценяване, имат обща цел - определението и количественото тълкуване на степента на ползване на очакваното имущество. В същото време възниква въпросът за смисъла, който се инвестира в концепцията за полезност.

7.2. Полезността е по-относителна или сравнителна, концепция от абсолютната характеристика. Например, полезността на земеделската земя, като правило, се измерва чрез тяхната плодовитост. Цената на земята зависи пряко от количеството и качеството на реколтата или броя и качеството на сградите, или ако обектът позволява развитието, върху степента на производителност, към която тя е способна на търговски, промишлен аспект или по отношение на жилищното строителство . Следователно цената на земята се създава чрез оценка на неговата полезност по отношение на правни, физически, функционални, икономически фактори и условия на външната среда, която определя своята производителност.

7.3. Оценката на собствеността е фундаментално зависи от това как се използва имотът и / или за това колко високо може да бъде включено на пазара при нормални условия. За някои видове собственост, оптималната помощна програма се постига, ако обектите действат като отделно взети елементи, други могат да се окажат по-полезни като част от групата. Следователно е необходимо да се различи полезността на имота, разглеждана поотделно, от неговата полезност като част от групата.

7.4. Отделно, независимо функциониращи обекти на недвижими имоти, като правило преминават от ръка на ръка в индивидуална поръчка и в този аспект трябва да се оцени. Ако цената на такива обекти се увеличава (или намалява) благодарение на функционална или икономическа връзка с други обекти на недвижими имоти, такава допълнителна специфична стойност се определя в процеса на оценяване и се записва в доклада или въз основа на собствените наблюдения на оценителя, \\ t или в съответствие с изричните указания на клиента. Да бъде, че всяка такава промяна на стойността не следва да се взема предвид при пазарната стойност без съответната обосновка.

7.5. Отделно, обектът на недвижимите имоти може да има допълнителна цена поради физическата или функционалната си връзка с имота в непосредствена близост до него, които са в собственост на някой друг, или поради привлекателността си за купувача, който има свои собствени специални интереси. Докладът трябва да посочва отделно от пазарната стойност, установена в съответствие с тези стандарти за оценка, размера на такава допълнителна цена.

7.6. Полезността се измерва в дългосрочен план - като правило, по време на нормалния експлоатационен живот на имота. Въпреки това, някои активи могат да бъдат временно ненужни: те са "поставени на рафта" или някои други начини са направени от производствения процес, се превръщат в алтернативна употреба или просто замразяване за определен период. В други ситуации външните условия на пазара, икономически или политически, могат да принудят производството за неопределено време.

7.7. Подобна ситуация възниква, ако активите са разположени в отдалечени региони, в държави с непазарен вид икономика или когато икономиката изпитва значителни промени. Степента на полезност на тези активи може да се определи изключително трудно. Оценката в такива ситуации изисква специална компетентност и специално обучение, а докладът трябва да бъде съставен в съответствие с стандартите MKOHO. Особено важно за оценителя е подробна презентация и обяснение на използваната от нея база за оценка; Информацията, на която се основава оценката, и тези специални допускания и ограничения (ако са такива), с която е направена оценката.

7.8. Типичен резултат от политическа или икономическа нестабилност е промяна в полезността, при производителност или ефективност. Оценката в такива случаи е отговорна за оценката на пазарните очаквания за продължителността на такова развитие на събитията. Временните спирки или затваряне на предприятията могат да направят малко по отношение на цената на активите или изобщо не да влияят, докато перспективите за дългосрочно прекратяване на дейностите могат да доведат до постоянно намаляване на разходите. Оценката на активите трябва да се разглеждат в светлината на всички вътрешни и външни фактори, засягащи тяхното функциониране.

8.0. Други важни концепции

8.1. Изразът "пазарна цена" не е синоним на термина "справедливи или обективни разходи" (справедлива стойност), в смисъл, в който се използва в счетоводните стандарти. За разлика от горното определение на пазарната стойност, счетоводната концепция за обективни разходи предполага сделка, която може да се проведе при наличие на определени разлики; При обстоятелства, различни от нормалния процес на преразпределение на собствеността в условията на отворения пазар. Тези обстоятелства включват възможността за извършване на спешна сделка, когато една от страните е в трудна ситуация, както и други случаи, които не са предвидени при определяне на концепцията за пазарна стойност. Терминът "справедлива стойност" се използва и в правен аспект при определянето на компромисно решение, което разрешава несъгласието на страните. Причините за тези разногласия също могат да спазват определението за концепцията за пазарна стойност. За да се избегнат неясноти и недоразумения, докладът за оценка на пазарната стойност следва да включва адекватно обяснение на оценителя на определението на термина "пазарна стойност", както и представянето на предположения, условия и обстоятелства, въз основа на които се оценява.

8.2. Специализираните активи са активи, които като правило се продават като част от бизнеса, композитния компонент, от който са. Тези активи могат също да се считат за ограничен пазарен или непазарен или като цяло, в зависимост от степента на тяхната специализация по отношение на проектирането, конфигурацията или употребата. С липса на или пълна липса на пазарна информация за директен сравнителен анализ, процесът на оценка на тези активи може да бъде изключително труден. Въпреки това е именно оценителят, който отговаря за избора на пазарни данни, за да оправдае и / или да обясни заключението за оценка. Въпреки факта, че при разглеждането на специализирани активи, някой от методите за оценка и нито един от подходящите методи не следва да се пренебрегва на практика, най-често се използва методът на остатъчна стойност на компенсацията. Ако е възможно, оценителят, базиран на пазарна информация, определя цената на парцела, разходите и натрупаното износване и обяснява избора на база за оценка на стойността.

8.3. Терминът "остатъчна стойност на компенсацията" не трябва да се бърка с термина "разходи за обезщетение". Разходите за обезщетение изразяват разходите за придобиване на пазара като задоволително заместване на подобна собственост. Въпреки възможността за изграждане или по друг начин създаването на задоволително заместване, обикновено размерът на разходите за придобиване на аналог на свободния пазар се използва при определяне на стойността на компенсацията. За разлика от това, методът се отнася до процеса на оценяване, който съчетава изчисляването на пазарната стойност на земята на текущото използване на използването и остатъчната стойност на сградите, структурите и други подобрения, за да се получи стойността на разходите, отразяващи потенциала рентабилност на използването на собственост като цяло.

8.4. При условията на нарушение или спиране на нормалните пазарни процеси, както и в случаите, когато дисбалансът между търсенето и търсенето води до пазарни цени, които не отговарят на определението за пазарна стойност, може да има много трудни проблеми пред оценителя. Прилагане на концепцията за пазарна стойност чрез анализиране на пазарната информация в процеса на оценяване и всички налични доводи, като оценителят прави корекции на значението и полезността на активите, разглеждани във финансовата документация. По-малко наличната пазарна информация е налична, отколкото в по-малка степен, която може да се използва пряко, толкова по-надеждност на процедурите за оценка зависи от професионалната компетентност, опита и интуицията на оценителя и квалифицираното прилагане на тези стандарти.

8.5. В редица държави (или при определени обстоятелства), да се съобразят със законодателни или регулаторни изисквания, оценителят може да се наложи да използва специална дефиниция на термина "пазарна стойност". Въпреки това, основните концепции и определенията на оценката разчитат на съответните разпоредби, съдържащи се в стандартите на ICOHO, освен ако оценителят не е посочил конкретно обратното. Значението на концепцията за "пазарната стойност на собствеността" не се променя поради несъответствия в терминологията или преформулира самото определяне, което може да бъде различно за различните страни поради различията в законодателството.

8.6. Всеки доклад за оценка следва да съдържа ясен отчет за целите и методите на оценката. Като финансов отчет доклад за оценка, спазване на всички други изисквания за този вид документация, следва да съдържа заключение, което определя вида на имуществото за всеки от очакваните обекти и съдържащи довода на тази класификация.

8.7. Методът, приет в счетоводния метод, основан на разходите за придобиване, отчита само тези първоначални разходи и амортизационни начисли, които попадат в общоприетите счетоводни принципи. Въпреки това, имуществото може да има пазарна стойност по-малка (или напротив, по-голяма) от разходите за придобиване, независимо от натрупаните изменения на износа. От гледна точка на конкретно предприятие цената на активите може да съвпадне с приноса, че активите допринасят за общите разходи на предприятието и могат да се различават от нея. От гледна точка на пазара, ако произведеният имот е предназначен за продажба, производителят трябва да може да го продаде на цена, която надвишава разходите на производителя за своето производство, в противен случай дейностите на предприятието ще бъдат нерентабилни. Ако имотът е бил продаден с печалба, цената, платена от купувача, ще бъде цената на придобиване (разходи за разходи или разходи за закупуване), както и разликата между нея и разходите на продавача (включително разходите за търговия и разходите за съхранение), да бъде печалба на продавача, наричан също доход от продажби. При някои обстоятелства продажбата може да възникне на цена, равна на цената на стоките за продавача, или дори да я понижи, но такива специални случаи изискват специално използване на определените принципи.

8.8. Оценката на стойността на имота, подготовката на доклада и съответните препоръки са в компетентността на тези международни стандарти и свързани препоръки. Други дисциплини нямат нищо общо с тях. Въпреки това, как ще бъдат изследвани резултатите от оценката, да бъдат обработени и включени в резултатите от други проучвания, е изключително важно за оценителите. Адекватното разбиране на терминологията е фундаментална точка както за оценителите, така и за тези, които се ползват от докладите си. Не по-малко важно за оценителите е използването на ерудиция и опит в комбинация с правилното използване на разработени техники. Тези стандарти обслужват цели, които са общи за тези, които извършват оценката на собствеността и тези, които трябва да разчитат на техните резултати.

9.0. Резюме

9.1. Тези стандарти са насочени предимно към оценителите, които трябва да оценят собствеността за целите на финансовите отчети и свързаната с тях документация. Специален акцент е върху използването на реална пазарна информация, въз основа на която може да се направи професионална преценка по отношение на оценката на собствеността. Стандартите включват препоръки относно други видове оценки и техните различия от оценката на собствеността се отбелязват, за да се подобрят забележителностите, които ще допринесат за най-доброто разбиране на всички аспекти на оценката и ще намалят недоразуменията в използването на доклади оценка.

Международен стандарт Оценки 1.Пазарната стойност като основа на оценките на Mkoho

Белгия Индия Нова Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Гана Малави Тринидад
Гърция Малайзия Тобаго
Замбия Зимбабве
Съединени Американски щати
Този текст се пробива с текста на стандарта, публикуван от Международния комитет по стандартите за оценка на стандартите на английски език. Стандартът влезе в сила на 24 март 1994 година.

Международния комитет за стандарти за оценка на активите, 12 велик Джордж улица, площад Парламент, Лондон SW1P3AD. Телефон: 071-222-7000; FACSIMILE: 071-222-9430.

Международни стандарти за оценка

Стандарт 1.

Пазарна стойност като база за оценка

Съдържанието на този стандарт следва да се разглежда в контекста на предварителния материал и встъпителните препоръки, съдържащи се в предговора и глава "Общи понятия и принципи на оценяване".

1.0. Въведение

1.1. Целта на този стандарт е да се въведе обща дефиниция на понятието "пазарна стойност". В допълнение, стандартът обяснява по отношение на това определение и приложенията му към имуществена оценка, общите признаци на ситуацията, при която задачите и методите за оценка изискват местоположението на пазарната стойност.

1.2. Пазарната стойност е представяне на обменната стойност или паричната стойност, която може да бъде получена за собственост, ако е пусната за продажба на открития пазар към датата на оценката, при спазване на изискванията, посочени в определеното в определението изисквания, посочени в определението за определението за определението. пазарна стойност. За да се оцени пазарната стойност, оценителят трябва първо да оцени най-ефективното използване или най-вероятното използване на обекта на собственост (виж предговора MKSOI, точка 6.3). Тази употреба може да съвпадне с съществуващи в момента или по друг начин. Това се определя въз основа на пазарни данни.

1.3. Пазарната стойност се определя, като се използват методите и процедурите за оценка, отразяващ естеството на имота и най-вероятните условия, при които имотът ще бъде продаден на открития пазар. Най-често срещаните методи за оценка на пазарната стойност са методът за сравнение на продажбите, метод на капитализирания доход или намален паричен поток и метод на разходите.

1.4. Методът на разходите има две възможни опции за употреба, единият от които може да се използва при оценката на пазарната стойност. В приложение към прогнозата за пазарната стойност всички параметри на метода се вземат от данните на отворения пазар. В приложение към непазарни ситуации параметрите са избрани по различен начин. За да добавите снимки, методът на остатъчната стойност на компенсацията (задника) комбинира пазарните и непазарните елементи и не може да определи пазарната стойност. При получаване, представляване и използване на пазарната стойност, е важно да не се бъркат в тези различни подходи.

1.5. Всички методи, процедури и техники за измерване на пазарната стойност, ако те се основават на пазарни показатели, и в същото време се прилагат правилно, водят до същия израз на пазарната стойност. Метод за сравнение на продажбите или друг сравнителен пазарен метод, базиран на пазарни наблюдения. Разходите за изграждане и степента на амортизация трябва да се определят въз основа на анализа на пазарните оценки на разходите и натрупаното износване. Методът на капитализация на доходите или метода на дисконтирания дебит трябва да се основава на паричния поток, определен от пазарния и печалбата. Следователно, въпреки факта, че изборът на конкретен метод се дължи главно на естеството на наличната информация, характеристиките на пазара и спецификата на най-оценения обект, резултатът от всички горепосочени процедури следва да бъде един - пазар стойност (ако всички методи се основават на пазарна информация).

1.6. Въпреки това, един или друг имот обикновено се завърта на отворения пазар като показател за приложимостта на различни методи и процедури за оценка на пазарната стойност. Всеки метод, базиран на пазарната информация, е по своя същност сравнителен. За всеки проблем на оценката има един - два метода, по правило, по-добре от други, които отразяват ситуацията на отворения пазар. За всеки ценен обект на собственост, оценителят при определянето на пазарната стойност трябва да разгледа всички налични методи, с които разполага и да избере от тях най-подходящи.

2.0. Площ на приложение

2.1. Този стандарт е приложим за оценката на пазарната стойност на имота - като правило, недвижими имоти и елементи с пряко отношение. Предполага се, че въпросният имот се оценява като обект на продажба на отворения пазар, а не като част от съществуващото предприятие или от друга гледна точка.

3.0. Дефиниции

3.1. Пазарната стойност в контекста на стандартите се определя, както следва: \\ t

Пазарната стойност е изчислена стойност - сумата на парите, за която имотът трябва да премине от ръка на представяне до датата на оценката между доброволния купувач и доброволния продавач в резултат на търговска сделка след адекватен маркетинг; В същото време се приема, че всяка от страните действа компетентно, изчисляването и без принуда.

3.2. Терминът "собственост (активи)" се използва поради съответната ориентация на тези стандарти. Вместо него обаче терминът "собственост" може да бъде избран за общото определяне. Всеки елемент от дефиницията има своя собствена концептуална атака:

3.2.1. "Изчислена стойност ..." се отнася до цената, изразена в паричен еквивалент (като правило, в местна валута), които могат да бъдат платени за собственост в процеса на търговска сделка. Пазарната стойност се измерва като най-вероятната цена, която всъщност може да бъде получена към датата на преценка на пазара, която отговаря на условията за определяне на пазарната стойност. Това е най-важното от най-важното за продавача и най-ниската цена е възможно за купувача. Изчислението не взема предвид цените, осветени или засегнати от специалните условия или обстоятелства на сделката, като атипична форма на взаимни населени места, продажба за получаване на имущество обратно под наем, специална компенсация и отстъпки или в присъствието на един на признаците на специална цена (по дефиниция на ICOI на стандарт 2).
3.2.2. "... Имуществото трябва да се движи ..." подчертава факта, че стойността на имота е стойността на прецизно изчислена, а не предварително определена или реална цена на продажба. Това е цената, за която трябва да се извършат пазарните очаквания за продажбата на този имот, която отговаря на всички други изисквания за определяне на концепцията за пазарна стойност.
3.2.3. "... към датата на оценяване ..." изразява обвързването на очакваната пазарна стойност във времето до определена дата. Поради факта, че пазарите и пазарните условия могат да варират, изчислената стойност на разходите за друга точка във времето може да бъде неправилна или неправилна. Резултатът от оценката отразява действителното състояние на пазара именно към датата на оценката, но не и на миналата или бъдещата дата. Освен това дефиницията предполага, че сделката, която определя пазарната стойност, е завършена едновременно с прехода на имущество от ръка на ръка, така че никакви промени в цените не са невъзможни.
3.2.4. "... между доброволния купувач ..." се отнася до този, който има мотивите да купуват, но никой не го принуждава да го направи. Такъв купувач не е готов да плати цената - нито за твърде гореща воля, нито за остри нужди. Освен това този купувач прави покупка, действаща в съответствие с реалностите и очакванията на настоящия пазар, а не въображаем или хипотетичен пазар, който не може да се види или вярва в неговото съществуване. Очакваният купувач няма да плати цената над тази, която пазарът го диктува. Настоящият собственик на имоти също е сред тези, които представляват този "пазар". Оценката не трябва да прави нереалистични предположения за условията и състоянието на пазара или да поеме нивото на пазарната стойност над разумно. В някои страни конкретно е да се отбележи това важно обстоятелство, при определянето на пазарната стойност, думите за доброволния купувач са намалени.
3.2.5. "... Доброволен продавач ..." не изгаря от желанието да се продава, не е принуден да продава на всяка цена на всяка цена, а също и не е склонен да настоява за цената, ако не се счита за разумно на настоящия пазар. Доброволният продавач се интересува от продажба на собственост върху пазарни условия след адекватния маркетинг на максималната възможна цена на открития пазар, независимо от тази цена. Действителните подробности, свързани с реалния собственик на имота, не се приемат в този случай, тъй като "доброволният продавач" е хипотетичен собственик.
3.2.6. "... в резултат на търговска сделка ..." означава, че няма специална специфична връзка между страните (например, майчинство и дъщерно дружество или собственик на жилище и наемател), които могат да бъдат изразени в нетипична цена поради нетипична цена поради наличието на специален елемент. Сделката, която определя пазарната стойност, следва да възникне между страните, които не са свързани помежду си чрез специални отношения и в сила независимо от собствените си интереси.
3.2.7. "... след адекватно маркетинг ..." означава, че собствеността трябва да бъде пусната на пазара за продажба по най-подходящия начин по отношение на получаването на максималната цена от действително възможно в съответствие с определението за пазарна стойност. Продължителността на маркетинга може да бъде различна в зависимост от пазарните условия, но във всеки случай трябва да бъде достатъчен, така че имотът да привлече вниманието на адекватния брой купувачи. Естествено, се предполага, че маркетинговият период е предшестван от датата на оценяване.
3.2.8. "... всяка от страните действат компетентно, тежест ...": се предполага, че както доброволният купувач, така и доброволният продавач са достатъчно информирани за същността и характеристиките на продаваното имущество, съществуващо използване и потенциално приложение, \\ t както и пазарния статус към датата на оценяване. Освен това се смята, че всяка от тях, притежаваща тази информация, действа в собствените си интереси, като иска изключително, опитвайки се да постигне най-доброто по отношение на позицията си в ценовата сделка. Извинеността се разбира в смисъла на желанието за ползата по време на оценката, а не определено предвиждане на ситуацията. Незадължително е незасобен за продавача в пазарните условия с спад на цените за продажба на имот на цена под предишни нива на пазарни цени. В този случай, както и в други ситуации по покупката - продажба в условия на променящи се цени, изчисляването на купувача или продавачът действа в съответствие с най-пълната информация за състоянието на наличния пазар в момента.
3.2.9. "... и без принуда.": Фокусът е върху факта, че всяка от страните се интересува от извършване на сделка, но никой от тях не е принуден от някой от тях и не го бута.

3.3. Пазарната стойност се разбира като стойност на имота, изчислена без позоваване на търговските разходи и изключва всички свързани данъци.

4.0. Счетоводни счетоводни стандарти

4.1. Има много термини, използвани от оценителите, така и от счетоводителите. В някои случаи това може да доведе до недоразумения и възможно нарушаване на значението на стандартите. В ICOI стандарт 1 формулира дефиницията на пазарната стойност и обсъжда общите понятия, свързани с стандартите на пазарната стойност. Някои други важни термини, определени в стандартите за ICOHOS 1 и 2, са основата за формулирането на по-специалните изисквания на стандарта ICOHO 3.

4.2. По дефиниция на стандарта ICOHO 3, пазарната стойност на имота на съществуващата употреба се основава на предпоставката за продължаване на използването на имущество по същия начин, както е бил използван за настоящето. Пазарната стойност със съществуващата употреба е специален случай на определяне на пазарната стойност. В същото време пазарната стойност на излишните или инвестиционните активи се счита за въз основа на най-ефективната употреба, независимо дали съвпада със съществуващото приложение или не.

4.3. В съответствие с аргументите на ICOI на Standard 3 пазарната стойност е основа за оценката на неспециализираните съоръжения за собственост, проведена във връзка със задачите на финансовите отчети. Стандарт 3 Разграничи пазарната стойност и други бази за оценка, които не трябва да се прилагат. Стандарт 3 също така обсъжда оценката на специализираните активи за целите на финансовите отчети и установява разликата между тези методи от тези, които не са приложими в съответствие с тези стандарти във финансовите отчети.

4.4. Специализираните активи и активи с ограничено поради местоположението на пазара на продажби са изключително рядко се движат от ръка на отворения пазар по различен начин като част от бизнес или предприятие, неразделна част от тях. Такива активи се наричат \u200b\u200bактиви, свързани със собственика. Ако най-вероятното използване на такова имущество е неразривно свързано с бизнеса, в който участва, процесът на изчисляване на разходите му не се основава на пазарни данни и може да изисква определянето на стойността на предприятието като цяло, за да се оцени приноса на всеки компонент на предприятието към общата стойност. Стандарт 3 показва разликата между тези процедури от метода на остатъчната стойност на компенсацията и е посочена върху техния непазарен характер и несъвместимост с IMOI стандартите за нормални финансови отчети.

4.5. В ситуации, при които нормалният ход на операциите на пазара е временно нарушен или спрян поради икономически, политически, социални или други външни причини, пазарната стойност на имота може да бъде неизмерима на датата на оценяване, особено ако пазарът се позовава на нарушение или спиране на операции със сериозно безпокойство. При такива обстоятелства задължението на оценителя трябва да отбележи тези специални условия в обяснителните бележки, свързани с доклада за оценка. Освен това оценителят следва да изрази своето становище относно пазарната стойност, въз основа на предишното равнище на цените или за възобновяване на пазарни дейности, квалифицирани и вземане предвид цялата загуба на разходи, свързана с закъснения в завръщането на пазара на нормална работа. Изключително важен момент е ясното изявление на всички обстоятелства, взети предвид, критериите за процеса на оценка и основанията за значителни предположения, на които се основава оценката.

4.6. В някои държави оценителят може да бъде принуден да използва някакво специално определение на пазарната стойност, като отговаря на определени законодателни и регулаторни изисквания за юрисдикция, в която се извършва оценка на оценката.

5.0. Стандарт на формулировката

5.1. Преди извършване на задълженията за оценка на собствеността, оценителят трябва да определи дали има достатъчно знания и опит за изпълнение на работата в съответствие с тези стандарти и други общоприети принципи за оценка; С други думи, той трябва:

1) преди извършване на ангажиментите да доведат до несъответствие на някоя от професионалните качества на клиента;
2) предприемат всички необходими стъпки за компетентно представяне;
3) Да извършва работа в придружаващия доклад ясно посочване на ситуацията и стъпките, предприети за адекватно отразяване.

5.2. При извършване на пазарна оценка оценителят трябва да разбере и правилно прилага установените методи и процедури, необходими за получаване на надеждна оценка.

5.3. При извършване на пазарна оценка оценителят трябва да идентифицира адекватно очакваното с него имущество, прогнозите и планираното използване на неговите резултати, мащаба на процеса на събиране на данни, надценени ограничения, ефективната дата на оценяване.

5.4. По време на оценката оценителят трябва да идентифицира и да даде определяне на стойност, подходяща от контекста на проблема. В случай на използване на непазарни видове стойност, трябва да се обърне специално внимание на ясно и недвусмислено разграничение с пазарната стойност.

5.5. В доклада за оценка на пазара оценителят трябва:

5.5.1. Резултатите от оценката - изчерпателен, достъпен и уникален интерпретиран начин.
5.5.2. Предоставят на потребителите доклад, достатъчно информация за разбирането на своите източници, аргументи, анализи и заключения.
5.5.3. Формулират всички предположения и ограничения, на които се основава процесът на оценяване.
5.5.4. Ясно идентифициране и описване на очакваното имущество, както и естеството и мащаба на неговото изследване.
5.5.5. Идентифициране на оценения интерес или интереси.
5.5.6. Да се \u200b\u200bопределят очакваната цена, да се установи ефективна дата и дата на доклада.
5.5.7. Дават пълно, изчерпателно обяснение на приложните бази за оценка, аргументацията на тяхното прилагане и направените заключения.
5.5.8. Включи в доклада, заверен с акт, потвърждаващ обективността на оценката, фиксирана (независимост от резултатите от оценката) на професионалната такса или друга компенсация; съдържа информация за приложимостта на стандартите и други обяснителни материали.

6.0. Забележки

6.1. Концепцията и дефиницията на пазарната стойност са от основно значение за цялата практика на оценяване. В главата "Общи понятия и принципи на оценяване", които тези стандарти облекчават, накратко обясняват най-важните икономически и процедурни въпроси.

6.2. Пазарната стойност по дефиницията не зависи от действителната сделка, която е настъпила при датата на оценката. Пазарната стойност е изчислена цена, която трябва да бъде постигната в сделка за датата на оценяване в пазарните условия, съответстващи на определението за пазарна стойност. Пазарната стойност е цената, на която купувачът и продавачът трябва да стигнат до определен момент във времето, при спазване на условията за определяне на пазарната стойност, при условие че всеки от тях има достатъчно време за изучаване на други пазарни възможности и алтернативни варианти. Той не взема предвид времето, необходимо за изготвяне на договори и свързана с тях документация.

6.3. Концепцията за пазарна стойност предполага, че цената се постига чрез преговори на открития и конкурентен пазар. Това обстоятелство определя периодично възникващото използване на прилагателното "отворено" преди думите "пазарна стойност" (отворена пазарна стойност). Думите "отворени" и "конкурентни" са относително значение. Пазарът за същия имот може да бъде международен и местен. Пазарът може да се състои от голям брой купувачи и продавачи и може да се характеризира със силно ограничен брой участници. Пазарът, на който се предлага имот, не трябва да се счита за тесен или ограничен по подразбиране. С други думи, отсъствието при определянето на думата "отворено" не означава, че разглежданите сделки ще бъдат затворени или могат да бъдат частни.

6.4. Методите за оценка на пазара обикновено се основават на съпоставими собственост. Процесът на оценяване изисква оценител на адекватни изследвания, компетентен анализ и развитие на разумни решения. В същото време оценителите всички данни следва да бъдат изчерпателно с всеобхватно проучване, като се вземат предвид цялата съответна информация, която съществува в пазара на тенденции, данни за сравними сделки и много други. В случаите, когато пазарни данни са ограничени или практически отсъстват изобщо (като например за някои специализирани обекти), оценителят трябва да отразява адекватно тази ситуация и да посочи, засяга, и ако е така, до каква степен да се оцени стойността липсата на информация. Всички оценки в известна степен зависи от индивидуалното мнение на оценителя, но в доклада следва да се оповестява дали оценителят се основава на пазарна стойност на пазарни данни или нейната оценка поради характеристиките на конкретното имущество и липсата на съпоставима пазарна информация. вече беше голям в субективното мнение, че самият оценител.

6.5. Периодите на резки промени в състоянието на пазара се проявяват в остри ценови колебания. Това е така нареченото нарушено равновесие може да продължи няколко години и да бъде обичайният и очакван пазарен статус в близко бъдеще. В други ситуации остри икономически колебания могат да доведат до значително разсейване на пазарни данни. Сделки, които са много различни от средните пазарни показатели, оценителят трябва да се вземат предвид при по-малко тегло или да изхвърлят изобщо. Ако има реалистично пазарно ниво, оценителят все още има възможност да разчита в своите решения за налична пазарна информация. Цените за отделните транзакции не могат да посочат пазарна стойност, но трябва да се вземат предвид резултатите от анализа на такива пазарни данни в процеса на оценка.

6.6. На пазарите с бедни или намаляващи условия винаги може да има доста голям брой "доброволчески продавачи". Някои (макар и не непременно всички) транзакции да включват елементи на финансова (или друга) координация или да възникнат при условия, които намаляват или намаляват до никакви реални доброволни за някои продавачи. Оценката трябва да вземе предвид всички съществени фактори на такъв пазар и да даде конкретни сделки с тежести, които според него най-добре отразяват състоянието на пазара. Относно продажбата на имущество в задълженията на ликвидаторите, като правило тя включва получаване на най-печелившата цена. Въпреки това, транзакциите могат да се извършват без доста задълбочен или достатъчно дълъг маркетинг. Оценката трябва да определи до каква степен тези операции отговарят на условията, съдържащи се в определението за пазарна стойност, и какви тегла трябва да се приписват на такива данни.

6.7. При преходни пазарни периоди, характеризиращи се с остри колебания в цените, съществува риск да надценявате или подценявате разглеждания имот поради грешка при избора на тегла, приписани на реални транзакции, или поради неразумни пазарни прогнози. При тези обстоятелства оценителят трябва внимателно да анализира и тълкува настоящото състояние на пазара и съществуващите тенденции в нея, като се грижи за нейния доклад, който да бъде изчерпателно разкрит резултатите от своите изследвания.

6.8. Концепцията за пазарна стойност също предполага, че при сделки, които определят пазарната стойност, имотът е поставен върху отворена продажба за достатъчно дълъг период от време и с адекватна реклама. Предполага се, че тези действия предшестваха ефективната дата на оценяване. Основните пазари на активи обикновено са различни от фондовите пазари, облигации и други текущи активи. Имоти, които са основни активи, могат да се считат за уникални в по-голяма степен. Обикновено те са по-малко продадени, а пазарите са по-малко формализирани за тях и по-малко ефективни, отколкото например регистриран пазар на ценни книжа. Освен това основните активи са по-малко течни. Въз основа на това, както и като се има предвид, че имуществото от този вид не е обща тема на покупката - продажбите на широката общественост, пазарната стойност на основните активи изисква значителен период от време за адекватни маркетинг и преговори.

6.9. Имущество, което прави доходите, действащи като дългосрочни инвестиции на компанията - холдингов фонд, доверителна компания или дружество с подобна форма на собственост, обикновено се оценява въз основа на индивидуалното разпределение на активите в съответствие с установената схема за разпространение. Кумулативният, "портфолио" пазарната стойност на тези активи може да бъде повече (или напротив, по-малко) от размера на пазарната стойност на отделните компоненти.

6.10. Всяка оценка следва да се разглежда в контекста на задачите, за които се извършва. Ако целта на оценката е свързана с изготвянето на финансова документация, в допълнение към спазването на всички други изисквания за докладите, оценителят следва да изясни класа на оценката всеки прогнозен обект.

6.11. В изключителни случаи пазарна стойност може да бъде изразена с отрицателна стойност. Такива ситуации включват някои случаи на лизинг, специфични обекти на специализирана собственост, остаряла собственост с размера на разходите за разрушаване, надвишаващи стойността на парцела, някои неблагоприятни за околната среда предмети и др. В някои страни не се предоставя наличието на отрицателна стойност на стойността във финансовите отчети.

7.0. Изисквания за структурата на доклада

7.1. Докладът за оценка не трябва да позволява двусмислено тълкуване или подвеждане. Оценката, направена при изчисляването на пазарната стойност, трябва да отговаря на изискванията на раздел 5. Докладът следва да съдържа описание на конкретно прилагане на концепцията за пазарна стойност в смисъла на определението, дадено в тези стандарти, заедно с посочване на това как Разглежда се разходите по отношение на полезността или най-ефективната употреба. (или най-вероятната употреба) и формулировката на всички значими предпоставки.

7.2. При изчисляването на пазарната стойност, оценителят трябва ясно да идентифицира ефективна дата на оценяване (дата, на която изчислената стойност на разходите), целите и целите на оценката, както и други значими критерии, така че резултатите, решенията и заключенията на доклада да могат да бъдат адекватно интерпретирани.

7.3. Въпреки факта, че при определени обстоятелства може да бъде допустимо използването на определения на алтернативна стойност, оценителят трябва да гарантира, че ако тези алтернативи не се тълкуват като представителство на пазарната стойност.

7.4. В случай, че оценката се извършва от "вътрешния оценител", т.е. Тези, които работят или в предприятието, собственост на прогнозното имущество, или в счетоводна фирма, отговаряща за провеждането на финансова документация и / или подготовката на финансовите отчети на предприятието, специалната позиция трябва да присъства в доклада за действие или оценка , присъствието и естеството на такива взаимоотношения.

8.0. Условията на отстъпление от стандарта

8.1. В някои държави оценителят може да бъде принуден да използва или да се позове на някаква специфична дефиниция на пазарната стойност, за да се съобразят с правните или регулаторните изисквания на юрисдикцията, в която се извършва оценка. Ако резултатите от резултатите ще бъдат разпределени отвъд компетентността на обхвата на международните стандарти или в случаите, когато местната дефиниция може да доведе до неправилно тълкуване, оценителят следва също така да използва определението, предоставено в тези стандарти и да посочи дали изборът на алтернативна дефиниция на промените в оценките на резултатите.

9.0. Дата на влизане в сила

9.1. Този международен стандарт за оценка влезе в сила на 24 март 1994 г.

Международна оценка на оценката 2 Очаквани бази данни, различни от пазарната стойност Mkso.

През 1981 г. беше създаден Международният комитет за оценка на собствеността. Дейностите на Комитета се извършват от членове - членове, които са представлявани от Дружеството на оценителите на следните държави за март 1994 г.:
Австралия Исландия Нидерландия
Белгия Индия Нова Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Република Чехия Япония Южна Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Гърция Малайзия Тобаго
Хонконг Мексико Великобритания
Замбия Зимбабве
Съединени Американски щати
Този текст се пробива с текста на стандарта, публикуван от Международния комитет по стандартите за оценка на стандартите на английски език. Стандартът влезе в сила на 24 март 1994 година.